房地产成本管理-PPT课件
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房地产成本管理
房地产成本管理
2009-03-11
1
房地产成本管理
内容要点
成本管理理念 成本目标管理 建立多层次的目标管理体系 目标管理中的难点与解决
2
房地产成本管理
一、成本管理理念
本章内容要点 房地产成本管理的行业与角色特征 房地产成本管理的认识过程 房地产成本管理的六大要素： 5W1H 房地产成本管理当前的指导思想
4
房地产成本管理
2、房地产成本管理的行业特征 单件性、复杂性与多次性
不同角色的成本管理特征： 施工企业的确定与控制……….现场与花费，管理上的问题。 设计公司与造价咨询公司的确定与控制………..图纸与定额， 技术上的问题。 房地产项目的确定与控制………产品与市场，经营上的问 题 就是要知道哪些该花哪些不该花（无效成本），每部份花多 少合适（合理确定），合理配置成本（均衡）。成本的产品 导向，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品，获 得更大的收益。
15
房地产成本管理
3、成本管理的出发点（WHERE）
有效地控制以实现成本管理目标
控制是解决问题的有效手段之一，设立合理的 成本目标的基础上，及时采取对实际结果与目标的 偏差测定、修正，实现有效地控制以实现成本目标。
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房地产成本管理
4、成本管理的阶段（WHEN）—— 全过程
房地产开发的发展阶段：立项、策划、设计、发包、 施工、竣工、维护 各阶段成本管理重点： 立项阶段：成本测算，项目经济性评价 策划阶段：选择性价比最好的产品，制定产品目标与 发展计划 设计阶段： ——方案：最经济合理方案，符合项目定位 ——初步：材料设备的合理选型 ——施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证
文本 临时工程费
三通一平 临时设施
工程成本
开发成本
建筑单体费 完全成本 建安成本 公建配套费 环境工程费 基础设施费 工程管理费 营销设施建造 费 资本化利息 物业管理基金 工程保险费 管理费用 期间费用 其他及不可 预见费用 销售费用 财务费用
wenku.baidu.com
开发间接 费
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房地产成本管理
3、成本管理的出发点（WHERE）
目的不同，导致关注对象、工作内容及方 法等方面的差异
5
房地产成本管理
房地产成本管理的认识过程
1、成本管理过程中的三个阶段 A. 造价计算（概、预、结）……定额模式 下，强调个人经验，追求算得快、算量 准，定额熟 、套价正确。 B. 成本控制……强调不能突破目标值。 C. 提升价值……强调企业/团队的共同目标： 面向公司利益，讲求性价比，提升产品 和市场价 值，创造效益。
9
房地产成本管理
1、成本管理的目的（WHY)
房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标。 利润与成本的关系：收入一定的情况下，成 本越低，利润越大 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有 效的收益 …提升价值。成本控制不等于省 钱 ，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花 多花少不是重点，花的有效才是关键，避免 价值不平和造成的浪费。 成本管理的目的与企业的目标是一致的…团 队/机构的目标。
3
房地产成本管理
房地产成本管理的行业与角色特征
1、成本管理的基本内容 合理确定成本及有效控制成本
概念澄清： 费用：企业在日常活动中发生的会导致所有者权益减少的、与向 所有者分配利润无关的经济利益的总流出。 投资：货币转化为资本的过程 。投资可分为实物投资和证券投资。 造价：做一件事情所花费的金钱，或者所花费的其他物质，精神 上的东西 。 成本：为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货 币单位加以衡量。 包括内容： ①原料、材料、燃料等费用 ②折旧费用 ③工资
8
a. b. c. d.
房地产成本管理
房地产成本管理的六大要素： 5W1H
本节内容要点： 成本管理的目的（WHY）…提升价值 房地产项目的成本构成（WHAT）…全成本 成本管理的出发点（WHERE）…确定与控 制 成本管理的阶段（WHEN）…全过程 成本管理的责任人（WHO）…全员 成本管理的方法（HOW）…目标管理
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房地产成本管理
1、成本管理的目的（WHY)
提升价值的途径
根据价值工程的公式：V=F/C 其中V-value（价 值） F-function（产品、收益） C-cost（费用、 成本），通过调节F和C不同变化来实现价值 的提升。 具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营 理念、产品方针有关 价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前 的有长远的，需要综合平衡与决策
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房地产成本管理
2、房地产项目的成本构成（WHAT）
成本的构成 ：
完全成本=开发成本+期间费用+不可预见费用 开发成本=土地费用+工程成本+开发间接费
工程成本=前期费用+建安成本
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房地产成本管理
土地成本
土地出让金 土地契税 拆迁补偿及管 理费 红线外工程费 勘察费 规划设计费 前期费用 报批报建费 造价咨询服务 费 工程监理费
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房地产成本管理
2、成本管理的发展方向
技术层面 ：从产品质量成本的角度出发 ，实 现价值管理 。 管理层面：通过提高整体管理专业水平和成本 意识，提高组织运营效率。 经营层面 ：结合财务与金融，满足现金流、税 务、财务指标的需要。 战略层面：以成本管理优势培育核心竞争力。
7
房地产成本管理
3、当前的指导思想及发展趋势
两大内容： 合理地确定成本管理目标 有效地控制以实现成本管理目标
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房地产成本管理
3、成本管理的出发点（WHERE）
合理地确定成本管理目标
确定是控制的前提，只有确定了目标才能有效 的控制实现目标。决定成本的因素主要由市场（包 括销售市场和原材料市场）和产品定位，影响成本 的因素主要是经营、技术、管理等。因为以上因素， 成本管理目标的确定只有合理，没有准确，怎样综 合各方面的信息确定合理的成本管理目标是一项复 杂、综合、反复求证的工程，而不是靠预算和在纸 面上算出来的，取决于对市场和产品定位的把握。
指导思想：结合产品和市场，以造价计算 和成 本分析为基础，以目标管理为方法 ， 以技术管理为保障，以产品价值 的实现为 目标开展成本管理工作。 发展趋势：价值管理（ Value Management ） 具结构性及分析型的一组过程 针对产品、服务、过程、系统等 达到所需要的质量和表现水平 旨在建立和提高管理对象的价值
房地产成本管理
2009-03-11
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房地产成本管理
内容要点
成本管理理念 成本目标管理 建立多层次的目标管理体系 目标管理中的难点与解决
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房地产成本管理
一、成本管理理念
本章内容要点 房地产成本管理的行业与角色特征 房地产成本管理的认识过程 房地产成本管理的六大要素： 5W1H 房地产成本管理当前的指导思想
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房地产成本管理
2、房地产成本管理的行业特征 单件性、复杂性与多次性
不同角色的成本管理特征： 施工企业的确定与控制……….现场与花费，管理上的问题。 设计公司与造价咨询公司的确定与控制………..图纸与定额， 技术上的问题。 房地产项目的确定与控制………产品与市场，经营上的问 题 就是要知道哪些该花哪些不该花（无效成本），每部份花多 少合适（合理确定），合理配置成本（均衡）。成本的产品 导向，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品，获 得更大的收益。
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房地产成本管理
3、成本管理的出发点（WHERE）
有效地控制以实现成本管理目标
控制是解决问题的有效手段之一，设立合理的 成本目标的基础上，及时采取对实际结果与目标的 偏差测定、修正，实现有效地控制以实现成本目标。
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房地产成本管理
4、成本管理的阶段（WHEN）—— 全过程
房地产开发的发展阶段：立项、策划、设计、发包、 施工、竣工、维护 各阶段成本管理重点： 立项阶段：成本测算，项目经济性评价 策划阶段：选择性价比最好的产品，制定产品目标与 发展计划 设计阶段： ——方案：最经济合理方案，符合项目定位 ——初步：材料设备的合理选型 ——施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证
文本 临时工程费
三通一平 临时设施
工程成本
开发成本
建筑单体费 完全成本 建安成本 公建配套费 环境工程费 基础设施费 工程管理费 营销设施建造 费 资本化利息 物业管理基金 工程保险费 管理费用 期间费用 其他及不可 预见费用 销售费用 财务费用
wenku.baidu.com
开发间接 费
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房地产成本管理
3、成本管理的出发点（WHERE）
目的不同，导致关注对象、工作内容及方 法等方面的差异
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房地产成本管理
房地产成本管理的认识过程
1、成本管理过程中的三个阶段 A. 造价计算（概、预、结）……定额模式 下，强调个人经验，追求算得快、算量 准，定额熟 、套价正确。 B. 成本控制……强调不能突破目标值。 C. 提升价值……强调企业/团队的共同目标： 面向公司利益，讲求性价比，提升产品 和市场价 值，创造效益。
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房地产成本管理
1、成本管理的目的（WHY)
房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标。 利润与成本的关系：收入一定的情况下，成 本越低，利润越大 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有 效的收益 …提升价值。成本控制不等于省 钱 ，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花 多花少不是重点，花的有效才是关键，避免 价值不平和造成的浪费。 成本管理的目的与企业的目标是一致的…团 队/机构的目标。
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房地产成本管理
房地产成本管理的行业与角色特征
1、成本管理的基本内容 合理确定成本及有效控制成本
概念澄清： 费用：企业在日常活动中发生的会导致所有者权益减少的、与向 所有者分配利润无关的经济利益的总流出。 投资：货币转化为资本的过程 。投资可分为实物投资和证券投资。 造价：做一件事情所花费的金钱，或者所花费的其他物质，精神 上的东西 。 成本：为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货 币单位加以衡量。 包括内容： ①原料、材料、燃料等费用 ②折旧费用 ③工资
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a. b. c. d.
房地产成本管理
房地产成本管理的六大要素： 5W1H
本节内容要点： 成本管理的目的（WHY）…提升价值 房地产项目的成本构成（WHAT）…全成本 成本管理的出发点（WHERE）…确定与控 制 成本管理的阶段（WHEN）…全过程 成本管理的责任人（WHO）…全员 成本管理的方法（HOW）…目标管理
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房地产成本管理
1、成本管理的目的（WHY)
提升价值的途径
根据价值工程的公式：V=F/C 其中V-value（价 值） F-function（产品、收益） C-cost（费用、 成本），通过调节F和C不同变化来实现价值 的提升。 具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营 理念、产品方针有关 价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前 的有长远的，需要综合平衡与决策
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房地产成本管理
2、房地产项目的成本构成（WHAT）
成本的构成 ：
完全成本=开发成本+期间费用+不可预见费用 开发成本=土地费用+工程成本+开发间接费
工程成本=前期费用+建安成本
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房地产成本管理
土地成本
土地出让金 土地契税 拆迁补偿及管 理费 红线外工程费 勘察费 规划设计费 前期费用 报批报建费 造价咨询服务 费 工程监理费
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房地产成本管理
2、成本管理的发展方向
技术层面 ：从产品质量成本的角度出发 ，实 现价值管理 。 管理层面：通过提高整体管理专业水平和成本 意识，提高组织运营效率。 经营层面 ：结合财务与金融，满足现金流、税 务、财务指标的需要。 战略层面：以成本管理优势培育核心竞争力。
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房地产成本管理
3、当前的指导思想及发展趋势
两大内容： 合理地确定成本管理目标 有效地控制以实现成本管理目标
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房地产成本管理
3、成本管理的出发点（WHERE）
合理地确定成本管理目标
确定是控制的前提，只有确定了目标才能有效 的控制实现目标。决定成本的因素主要由市场（包 括销售市场和原材料市场）和产品定位，影响成本 的因素主要是经营、技术、管理等。因为以上因素， 成本管理目标的确定只有合理，没有准确，怎样综 合各方面的信息确定合理的成本管理目标是一项复 杂、综合、反复求证的工程，而不是靠预算和在纸 面上算出来的，取决于对市场和产品定位的把握。
指导思想：结合产品和市场，以造价计算 和成 本分析为基础，以目标管理为方法 ， 以技术管理为保障，以产品价值 的实现为 目标开展成本管理工作。 发展趋势：价值管理（ Value Management ） 具结构性及分析型的一组过程 针对产品、服务、过程、系统等 达到所需要的质量和表现水平 旨在建立和提高管理对象的价值