房地产成本管理-PPT课件
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
10
房地产成本管理
1、成本管理的目的（WHY)
提升价值的途径
根据价值工程的公式：V=F/C 其中V-value（价 值） F-function（产品、收益） C-cost（费用、 成本），通过调节F和C不同变化来实现价值 的提升。 具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营 理念、产品方针有关 价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前 的有长远的，需要综合平衡与决策
指导思想：结合产品和市场，以造价计算 和成 本分析为基础，以目标管理为方法 ， 以技术管理为保障，以产品价值 的实现为 目标开展成本管理工作。 发展趋势：价值管理（ Value Management ） 具结构性及分析型的一组过程 针对产品、服务、过程、系统等 达到所需要的质量和表现水平 旨在建立和提高管理对象的价值
两大内容： 合理地确定成本管理目标 有效地控制以实现成本管理目标
14
房地产成本管理
3、成本管理的出发点（WHERE）
合理地确定成本管理目标
确定是控制的前提，只有确定了目标才能有效 的控制实现目标。决定成本的因素主要由市场（包 括销售市场和原材料市场）和产品定位，影响成本 的因素主要是经营、技术、管理等。因为以上因素， 成本管理目标的确定只有合理，没有准确，怎样综 合各方面的信息确定合理的成本管理目标是一项复 杂、综合、反复求证的工程，而不是靠预算和在纸 面上算出来的，取决于对市场和产品定位的把握。
9
房地产成本管理
1、成本管理的目的（WHY)
房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标。 利润与成本的关系：收入一定的情况下，成 本越低，利润越大 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有 效的收益 …提升价值。成本控制不等于省 钱 ，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花 多花少不是重点，花的有效才是关键，避免 价值不平和造成的浪费。 成本管理的目的与企业的目标是一致的…团 队/机构的目标。
3
房地产成本管理
房地产成本管理的行业与角色特征
1、成本管理的基本内容 合理确定成本及有效控制成本
概念澄清： 费用：企业在日常活动中发生的会导致所有者权益减少的、与向 所有者分配利润无关的经济利益的总流出。 投资：货币转化为资本的过程 。投资可分为实物投资和证券投资。 造价：做一件事情所花费的金钱，或者所花费的其他物质，精神 上的东西 。 成本：为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货 币单位加以衡量。 包括内容： ①原料、材料、燃料等费用 ②折旧费用 ③工资
目的不同，导致关注对象、工作内容及方 法等方面的差异
5
房地产成本管理
房地产成本管理的认识过程
1、成本管理过程中的三个阶段 A. 造价计算（概、预、结）……定额模式 下，强调个人经验，追求算得快、算量 准，定额熟 、套价正确。 B. 成本控制……强调不能突破目标值。 C. 提升价值……强调企业/团队的共同目标： 面向公司利益，讲求性价比，提升产品 和市场价 值，创造效益。
11
房地产成本管理
2、房地产项目的成本构成（WHAT）
成本的构成 ：
完全成本=开发成本+期间费用+不可预见费用 开发成本=土地费用+工程成本+开发间接费
工程成本=前期费用+建安成本
12
房地产成本管理
土地成本
土地出让金 土地契税 拆迁补偿及管 理费 红线外工程费 勘察费 规划设计费 前期费用 报批报建费 造价咨询服务 费 工程监理费
8
a. b. c. d.
房地产成本管理
房地产成本管理的六大要素： 5W1H
本节内容要点： 成本管理的目的（WHY）…提升价值 房地产项目的成本构成（WHAT）…全成本 成本管理的出发点（WHERE）…确定与控 制 成本管理的阶段（WHEN）…全过程 成本管理的责任人（WHO）…全员 成本管理的方法（HOW）…目标管理
6
房地产成本管理
2、成本管理的发展方向
技术层面 ：从产品质量成本的角度出发 ，实 现价值管理 。 管理层面：通过提高整体管理专业水平和成本 意识，提高组织运营效率。 经营层面 ：结合财务与金融，满足现金流、税 务、财务指标的需要。 战略层面：以成本管理优势培育核心竞争力。
7
房地产成本管理
3、当前的指导思想及发展趋势
4
房地产成本管理
2、房地产成本管理的行业特征 单件性、复杂性与多次性
不同角色的成本管理特征： 施工企业的确定与控制……….现场与花费，管理上的问题。 设计公司与造价咨询公司的确定与控制………..图纸与定额， 技术上的问题。 房地产项目的确定与控制………产品与市场，经营上的问 题 就是要知道哪些该花哪些不该花（无效成本），每部份花多 少合适（合理确定），合理配置成本（均衡）。成本的产品 导向，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品，获 得更大的收益。
房地产成本管理
房地产成本管理
2009-03-11
1
房地产成本管理
内容要点
成本管理理念 成本目标管理 建立多层次的目标管理体系 目标管一、成本管理理念
本章内容要点 房地产成本管理的行业与角色特征 房地产成本管理的认识过程 房地产成本管理的六大要素： 5W1H 房地产成本管理当前的指导思想
15
房地产成本管理
3、成本管理的出发点（WHERE）
有效地控制以实现成本管理目标
控制是解决问题的有效手段之一，设立合理的 成本目标的基础上，及时采取对实际结果与目标的 偏差测定、修正，实现有效地控制以实现成本目标。
16
房地产成本管理
4、成本管理的阶段（WHEN）—— 全过程
房地产开发的发展阶段：立项、策划、设计、发包、 施工、竣工、维护 各阶段成本管理重点： 立项阶段：成本测算，项目经济性评价 策划阶段：选择性价比最好的产品，制定产品目标与 发展计划 设计阶段： ——方案：最经济合理方案，符合项目定位 ——初步：材料设备的合理选型 ——施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证
文本 临时工程费
三通一平 临时设施
工程成本
开发成本
建筑单体费 完全成本 建安成本 公建配套费 环境工程费 基础设施费 工程管理费 营销设施建造 费 资本化利息 物业管理基金 工程保险费 管理费用 期间费用 其他及不可 预见费用 销售费用 财务费用
开发间接 费
13
房地产成本管理
3、成本管理的出发点（WHERE）
房地产成本管理
1、成本管理的目的（WHY)
提升价值的途径
根据价值工程的公式：V=F/C 其中V-value（价 值） F-function（产品、收益） C-cost（费用、 成本），通过调节F和C不同变化来实现价值 的提升。 具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营 理念、产品方针有关 价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前 的有长远的，需要综合平衡与决策
指导思想：结合产品和市场，以造价计算 和成 本分析为基础，以目标管理为方法 ， 以技术管理为保障，以产品价值 的实现为 目标开展成本管理工作。 发展趋势：价值管理（ Value Management ） 具结构性及分析型的一组过程 针对产品、服务、过程、系统等 达到所需要的质量和表现水平 旨在建立和提高管理对象的价值
两大内容： 合理地确定成本管理目标 有效地控制以实现成本管理目标
14
房地产成本管理
3、成本管理的出发点（WHERE）
合理地确定成本管理目标
确定是控制的前提，只有确定了目标才能有效 的控制实现目标。决定成本的因素主要由市场（包 括销售市场和原材料市场）和产品定位，影响成本 的因素主要是经营、技术、管理等。因为以上因素， 成本管理目标的确定只有合理，没有准确，怎样综 合各方面的信息确定合理的成本管理目标是一项复 杂、综合、反复求证的工程，而不是靠预算和在纸 面上算出来的，取决于对市场和产品定位的把握。
9
房地产成本管理
1、成本管理的目的（WHY)
房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标。 利润与成本的关系：收入一定的情况下，成 本越低，利润越大 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有 效的收益 …提升价值。成本控制不等于省 钱 ，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花 多花少不是重点，花的有效才是关键，避免 价值不平和造成的浪费。 成本管理的目的与企业的目标是一致的…团 队/机构的目标。
3
房地产成本管理
房地产成本管理的行业与角色特征
1、成本管理的基本内容 合理确定成本及有效控制成本
概念澄清： 费用：企业在日常活动中发生的会导致所有者权益减少的、与向 所有者分配利润无关的经济利益的总流出。 投资：货币转化为资本的过程 。投资可分为实物投资和证券投资。 造价：做一件事情所花费的金钱，或者所花费的其他物质，精神 上的东西 。 成本：为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货 币单位加以衡量。 包括内容： ①原料、材料、燃料等费用 ②折旧费用 ③工资
目的不同，导致关注对象、工作内容及方 法等方面的差异
5
房地产成本管理
房地产成本管理的认识过程
1、成本管理过程中的三个阶段 A. 造价计算（概、预、结）……定额模式 下，强调个人经验，追求算得快、算量 准，定额熟 、套价正确。 B. 成本控制……强调不能突破目标值。 C. 提升价值……强调企业/团队的共同目标： 面向公司利益，讲求性价比，提升产品 和市场价 值，创造效益。
11
房地产成本管理
2、房地产项目的成本构成（WHAT）
成本的构成 ：
完全成本=开发成本+期间费用+不可预见费用 开发成本=土地费用+工程成本+开发间接费
工程成本=前期费用+建安成本
12
房地产成本管理
土地成本
土地出让金 土地契税 拆迁补偿及管 理费 红线外工程费 勘察费 规划设计费 前期费用 报批报建费 造价咨询服务 费 工程监理费
8
a. b. c. d.
房地产成本管理
房地产成本管理的六大要素： 5W1H
本节内容要点： 成本管理的目的（WHY）…提升价值 房地产项目的成本构成（WHAT）…全成本 成本管理的出发点（WHERE）…确定与控 制 成本管理的阶段（WHEN）…全过程 成本管理的责任人（WHO）…全员 成本管理的方法（HOW）…目标管理
6
房地产成本管理
2、成本管理的发展方向
技术层面 ：从产品质量成本的角度出发 ，实 现价值管理 。 管理层面：通过提高整体管理专业水平和成本 意识，提高组织运营效率。 经营层面 ：结合财务与金融，满足现金流、税 务、财务指标的需要。 战略层面：以成本管理优势培育核心竞争力。
7
房地产成本管理
3、当前的指导思想及发展趋势
4
房地产成本管理
2、房地产成本管理的行业特征 单件性、复杂性与多次性
不同角色的成本管理特征： 施工企业的确定与控制……….现场与花费，管理上的问题。 设计公司与造价咨询公司的确定与控制………..图纸与定额， 技术上的问题。 房地产项目的确定与控制………产品与市场，经营上的问 题 就是要知道哪些该花哪些不该花（无效成本），每部份花多 少合适（合理确定），合理配置成本（均衡）。成本的产品 导向，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品，获 得更大的收益。
房地产成本管理
房地产成本管理
2009-03-11
1
房地产成本管理
内容要点
成本管理理念 成本目标管理 建立多层次的目标管理体系 目标管一、成本管理理念
本章内容要点 房地产成本管理的行业与角色特征 房地产成本管理的认识过程 房地产成本管理的六大要素： 5W1H 房地产成本管理当前的指导思想
15
房地产成本管理
3、成本管理的出发点（WHERE）
有效地控制以实现成本管理目标
控制是解决问题的有效手段之一，设立合理的 成本目标的基础上，及时采取对实际结果与目标的 偏差测定、修正，实现有效地控制以实现成本目标。
16
房地产成本管理
4、成本管理的阶段（WHEN）—— 全过程
房地产开发的发展阶段：立项、策划、设计、发包、 施工、竣工、维护 各阶段成本管理重点： 立项阶段：成本测算，项目经济性评价 策划阶段：选择性价比最好的产品，制定产品目标与 发展计划 设计阶段： ——方案：最经济合理方案，符合项目定位 ——初步：材料设备的合理选型 ——施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证
文本 临时工程费
三通一平 临时设施
工程成本
开发成本
建筑单体费 完全成本 建安成本 公建配套费 环境工程费 基础设施费 工程管理费 营销设施建造 费 资本化利息 物业管理基金 工程保险费 管理费用 期间费用 其他及不可 预见费用 销售费用 财务费用
开发间接 费
13
房地产成本管理
3、成本管理的出发点（WHERE）