工程维修管理流程.docx
工程保修与维修管理流程
工程保修与维修管理流程1.流程概述1.1.流程目的及适用范围1.2.定义1.3.流程关系1.4.责任部门1.5.输入及输出2.流程图2.1.集中交付工程维修流程2.2.日常工程维修流程2.3.工程维修处理流程（保修期外）2.4.配套完善工程处理流程2.5.工程保修处理流程（保修期内）1）物业公司接到从业主、销售及其他相关部门有关工程质量的投诉，经现场检查核实，判断是否在原施工单位的保修期内，决定是否进入保修处理流程；2）物业公司每月至少组织一次对小区公共设施进行检查，如属有关工程质量的投诉，经现场检查核实，判断是否在原施工单位的保修期内，决定是否进入保修处理流程；2.5.1.集中交付工程维修流程：3）项目房屋集中交付一周之内，物业公司工程建设部对业主填写的《房屋验收表》需整改、维修项按楼栋进行分类整理，提交项目部及运营管理部备案；4）房屋集中交付2周内由项目部牵头，以公函的形式通知并组织各施工单位召开工程整改维修专项会议，拟定整改维修计划，对不参会、不按期拟定整改维修计划或不按整改维修计划实施的施工单位，物业公司工程建设部保留相关证据，依据《三方协议》执行；5）项目房屋集中交付期内业主填写的《房屋验收表》需整改、维修项需在集中交付后90日内整改完成，重大整改维修项应在120天内完成，零散交房执行此时限要求。
2.5.2.日常工程维修流程：1）物业公司客服部接到住户报修要求时，应填写《来电来访记录表》。
若业主报修属于质保期内入户维修项目，填写《房屋维修服务单》并注明报修内容、业主姓名、联系电话、楼栋号以及业主方便维修/服务的时间，并且填写签发人姓名和签发时间，发送至物业工程建设部。
2）物业公司工程建设部负责人根据《房屋维修服务单》报修内容后安排人员在24小时内到现场了解实际情况，确认工程质量的原因，36小时内通知保修单位到现场确定维修方案、维修工期等，根据与业主协商的意见，在规定的时间内完成维修，复杂问题报项目部以获得技术支持。
工程维修管理流程
工程维修管理流程一、目前维修工作流程1、业主报修：接到业主报修后，维修人员到现场查看，根据报修内容做出判断，物业能处理的和业主确认时间，维修标准和维修内容，安排物业水电工进行处理并反馈结果，需要一定时间的特别向业主说明原因并在约定的时间内处理；属于于工程质量问题，通知项目工程部人员到现场查看，物业向项目工程部发《工作联系单》，并持续跟踪，每周向项目工程部经理QQ邮箱和微信发送处理情况，并抄送项目总经理。
2、物业日常巡检中发现的问题：巡检人员通知维修人员到现场查看情况，能自行处理的自行处理，对于工程质量问题，及时通知项目工程部人员到现场查看，物业向项目工程部发《工作联系单》，并持续跟踪，每周向项目工程部经理QQ 邮箱和微信发送处理情况，并抄送项目总经理。
二、存在问题及要求工程质量问题处理不及时，多次催促仍未处理；物业报修未果，导致业主有意见，经过积压最终导致物业工作开展困难。
三、整改建议项目工程部在接到物业有关报修任务时，应在《工作联系单》上签字确认；或者有必要的话，可以安排相关人员到现场察看，和物业、业主确认修复事项及修复时间，在《工作联系单》上签字确认，原则上3日内必须处理完成。
发生涉及结构安全或者严重影响使用功能（譬如漏水、墙面瓷砖脱落、线路故障等）的紧急情况下维修，如项目部或工程部在接到维修通知后，未立即到达现场开展抢修的，物业管理处有权在取证之后立即进行抢修。
为不使维修责任扩大，在紧急情况下（如果不处理立即就会造成损失的扩大或造成其它人员财产损害的发生），物业公司有权先行采取必要措施，由此发生的费用，由原施工方承担，随后由项目部或工程部和施工单位确认费用并支付给物业公司。
物业公司对工程质量问题无法进行诊断或存在问题较大无法自行处理时，应及时上报到项目部或工程部门，由工程部门制定施工方案、组织人员进行处理。
有下列情况之一的，物业公司可直接组织人员进行处理，所发生的费用由项目工程部施工单位质量保证金中扣除；1、项目工程部在接到通知后没有组织人员进行维修并且超过物业催促两次仍未给明确答复的。
工程保修与维修管理流程
工程保修与维修管理流程一、啥是工程保修和维修。
咱先唠唠工程保修和维修是咋回事儿哈。
工程保修呢，就像是买东西有个售后保障似的。
工程结束后，在规定的时间内，如果发现有啥问题，施工方就得负责给弄好。
这是对工程质量的一种承诺，也是对咱业主或者使用方的一种保护。
维修呢，就更宽泛啦，不管是在保修期间还是过了保修期，工程出现问题了就得修，不过过了保修期可能就得业主自己掏腰包啦。
二、保修的开始。
工程一竣工，保修就开始计时啦。
就像一场比赛，哨声一响，计时开始。
这个时候呢，施工方就得把保修的事儿放在心上。
业主或者使用方也得知道自己有这个权益，要是发现工程有啥小毛病，像墙皮掉啦，水管漏水啦，就赶紧找施工方。
施工方呢，可不能耍赖，得认账，这是自己的活儿就得负责到底。
三、保修期间的联系。
那业主咋联系施工方呢？这得有个方便的渠道。
一般来说，施工方应该给业主留下个联系方式，最好是能随时联系上的那种。
比如说电话或者微信啥的。
业主发现问题了，就给施工方打电话或者发消息，说“俺们这工程有点小问题啦，你们快来瞅瞅”。
施工方接到消息，可不能磨蹭，得尽快安排人去查看。
四、维修人员的到场。
五、维修的实施。
确定了问题之后，维修人员就要开始干活啦。
这维修的时候也要注意一些事儿呢。
比如说，要是在室内维修，不能把屋里弄得乱七八糟的，得保持一定的整洁。
要是维修材料不够了，得及时去补充，不能干到一半就停在那儿。
而且维修得按照一定的标准来，不能敷衍了事。
要是偷工减料的话，那可不行，以后还得出问题。
六、维修后的验收。
维修完了可不算完事儿，还得验收呢。
业主或者使用方要看看修得咋样。
要是修得好，那就皆大欢喜，要是还有问题，就得让维修人员继续弄，直到满意为止。
维修人员也得有个好态度，不能不耐烦，得想着把问题彻底解决才好。
七、保修和维修的记录。
这整个保修和维修的过程得有记录。
就像写日记似的，啥时候发现的问题，啥时候联系的施工方，维修人员啥时候到的，修了啥，最后验收咋样，都得记下来。
工程维修管理流程
工程维修管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录说明:建议集团公司成立客户服务部,全面统筹管理工程维修.田禾地产工程维修管理流程2.工作程序2.1维修种类划分2.1.1工程维修一般包括以下三种情况：1)房屋建筑工程在公司与原施工单位签订的保修协议规定期限内出现质量缺陷，由原施工单位履行保修义务予以修复。
2)房屋建筑工程在公司与原施工单位约定的保修期限内出现质量缺陷，原施工单位没有按照要求或拒绝履行保修义务（注意保留证据），由工程管理部另行组织维修单位予以修复，相关费用由原保修单位承担。
3)房屋建筑工程在公司与原施工单位约定的保修期限外出现质量缺陷，由物业公司维修负责人另行组织维修单位予以修复，相关费用视实际情况确认责任主体。
2.1.2公共配套设施完善和改造对房屋建筑工程移交给物业公司后的公共配套设施完善和改造等相关工程（主要指公共配套设施设计不符合相关规范、存在安全隐患、或引发客户投诉等需要进行的工程改造），由工程管理部通知项目部/项目公司工程部实施，公司承担相关费用。
2.1.3保修项目依据《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部80号令）和《住宅质量保证书》，在一定期限内对于房屋的部分部位部件提供无偿保修的项目。
2.1.4保修期限依据《住宅质量保证书》，对房屋部分部位部件提供无偿保修的期限。
2.2工程维修处理程序2.2.1工程维修的项目及期限以《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部80号令）和《住宅质量保证书》为准。
2.2.2工程维修的处理原则和要求1)工程维修的统一归口管理部门为工程管理部，包括投诉接待、维修问题确认、工程维修协调、工程维修跟踪及落实关闭等。
2)工程维修的实施部门在项目部撤场前由项目部/项目公司工程部指定的项目维修负责人负责，在项目部撤场后，由物业公司负责。
3)保修期内的工程维修由原施工单位负责处理，业主不支付维修费用；保修期外的事项应由工程管理部协调物业公司判断是否属于业主责任且由业主承担相应费用、并与业主协商确认。
工程维保管理流程(含流程图)
工程维保管理流程操作流程指引编制日期修订记录1.目的为了规范项目交付后工程维修、配套设施完善和改造等事务的处理流程，以确保快速、高效地处理工程维修事务，杜绝因维修滞后而导致的业主投诉，提升项目和企业品牌的美誉度。
2.适用范围本管理办法适用于公司开发所有项目的工程质量维修工作（销售物业项目毛坯房、精装修房，商业项目）。
3.术语和定义项目保修阶段：指交付(开业)至房屋保修期限内，区域公司客关部（以下简称区域客关）承接业主报修的房屋质量问题，及索赔谈判、维修整改、协调、档案记录等保修管理工作。
交付报修：指集中交付日后一个月内房屋报修；交付报修期内不做维修满意度回访。
日常报修：指集中交付一个月后房屋报修。
4.职责4.1 区域客户关系部4.1.1负责接收整理业主的投诉、及时处理并跟踪工程维修问题（交付报修及日常报修）；4.1.2负责项目保修阶段内工程维修工作的统一安排、协调及监督管理（针对户内、外墙、屋面维修）；4.1.3负责参与项目交付前内部验收及相关问题的交付前复验；4.1.4负责对项目所有报修资料按月进行归档；4.1.5负责维修完成后的现场查验工作；4.1.6负责定期提交各类表单反馈至集团客户关系中心；4.1.7负责组织办理质保期后的交接手续；4.1.8负责售后客户关系的维护和保持；4.1.9负责售后客户的档案管理工作，建立和更新客户资源档案；4.1.10负责权限内的客户投诉索赔事务的谈判及处理；4.1.11负责监督物业对空置房的管理，审核空置房服务费用。
4.2 物业公司4.2.1负责接受并解决客服维保中心转移的属于物业公司责任问题投诉；4.2.2负责维保中心撤离后的维修工作；4.2.3负责按月对空置房的质量情况做巡查，需维修的问题交由维保中心集中维修；4.2.4负责质保期外客户、公共区域、设施设备类问题的维修处理。
4.3 项目部4.3.1负责在维保中心挂牌后将施工单位（联系方式、对接人、维修小组等）的资料进行移交；4.3.2负责正式移交物业公司前的整改维修工作。
工程维修管理流程
（保修期内）
（适用于北京项目部模式）
编制
日期
审核
日期
批准
日期
流程关键点
关键点1
维修信息的接收
管理部门
物业公司
关键点2
维修的处理
管理部门
物业公司、施工单位
关键点3
维修的确认
管理部门
物业公司、市场营销部客服部
修订记录
日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
1.目的
规范物业保修的工作流程，确保保修期限和范围内的保修质量。
4.2
市场营销部客服部
负责维修后的抽样回访。
4.3
成本管理部
负责权限内的维修审核（详见流程图）
4.4
工程管理部
负责权限内的维修审核（详见流程图）
5.工作程序
流程
节点
流程节点
主导者
流程节点说明
流程输出
5.1
统一记录、归口修需求
物业公司
5.1.1.物业公司负责维修需求的统一接收；
5.1.2.物业公司判断维修责任，并与施工单位联系维修。
5.3.3.维修金额≥1000元的维修，交由地产公司相关部门审批（详见流程图）。
5.3.4. 维修金额<1000元的维修，由物业公司总经理审批（详见流程图）。
房屋维修联络单
5.4
抽样回访
市场营销部客服部
5.3.1.市场营销部客服部对维修工作进行10%的抽样回访。
5.5
月度总结，反馈相关部门
物业公司
5.4.1.物业公司每月初统计上月的维修情况；
2.适用范围
适合于公司开发项目在物业移交后至保修期结束的保修期内的管理和控制。
工程维修工作流程
相关说明：
荣和二十一世纪名人俱乐部有限责任公司
（3）若因材料、人力、技术等原因不能按期完成维修任务时，则如实报告工程主管， 工程主管或后勤部经理与报修部门协商解决办法 4．维修工作结束 （1）维修工作结束后，维修人员必须清理现场，包括垃圾、材料、工具等，将搬动过 的物品恢复原位 （2）及时将签字后的报修单交给工程主管，由工程主管将其与留存的报修单核对后装 订在一起保存 （3）每日下班前，工程主管将工作日志交给后勤部经理，请其审阅。必要时，后勤部 经理亲自或派人检查维修结果。若发现不合格，需责成有关人员返工 （5）交班时，向下一班人员介绍说明未完成的维修项目及注意事项
荣和二十一世纪名人俱乐部有限责任公司
查阅报修单
他情况 （3）填好报修单后，将其交给工程主管，由主管安排维修
进行维修
2．查阅报修单
维修工作结束
（1）工程主管收到报修单后，对报修单填写内容进行查阅，栏 目内容不全或不符合要求的应拒收 （2）验明无误后，注明受理日期，按时间进行登记（时间为签 收时间） ，然后将第二联交给报修部门留底，第一联在本 部门留存。 （3）若是需要优先处理的维修项目，应在报修单上盖上“紧急” 字样章 3．进行维修 （1）维修人员收到报修单后，立即带好必要的工具，准时到达 维修点。若因工作原因在规定时间内不能到达现场，应主 动与报修部门联系说明原因，征求意见 （2）按质量标准完成任务后，请报修部门验收、核对使用材料， 在报修单上由验收人员和维修人员本人共同签字认可
荣和二十一世纪名人俱乐部有限查人 执行人 项 目 工程人员 执行日期 日常报修/维修服务流程 监督部门 服务规范 1．填写报修单 （1）各部门服务员发现设备设施需要维修时，应立即报告部门 主管。
填写报修单
维修工程项目管理流程(3篇)
第1篇一、引言维修工程项目管理是指对维修工程项目进行规划、组织、协调、控制和监督的一系列管理活动。
随着社会经济的快速发展，各类维修工程项目日益增多，工程项目管理的重要性也逐渐凸显。
本文将详细介绍维修工程项目管理流程，包括项目启动、项目规划、项目执行、项目监控和项目收尾等阶段。
二、项目启动1. 项目立项（1）项目申报：根据公司发展战略和市场需求，确定维修工程项目，进行项目申报。
（2）项目评估：对申报的项目进行可行性研究、风险评估、经济效益分析等，评估项目是否立项。
（3）项目审批：根据项目评估结果，对符合条件的项目进行审批，确定项目立项。
2. 项目组织（1）成立项目组：根据项目规模和复杂程度，组建项目组，明确项目组成员职责。
（2）任命项目经理：项目经理负责项目的整体管理，协调项目组成员，确保项目顺利进行。
（3）项目成员培训：对项目组成员进行专业技能培训，提高项目执行能力。
三、项目规划1. 项目范围规划（1）明确项目目标：确定项目要实现的具体目标，如维修设备、提升效率等。
（2）项目分解：将项目目标分解为若干个子目标，明确各子目标之间的关系。
（3）项目边界：界定项目范围，明确项目包含的工作内容和排除的工作内容。
2. 项目进度规划（1）制定项目进度计划：根据项目分解的结果，制定项目进度计划，明确各阶段的工作内容和时间节点。
（2）制定项目里程碑计划：确定项目关键节点，制定里程碑计划，确保项目按期完成。
（3）制定项目进度控制措施：针对项目进度计划，制定相应的控制措施，确保项目按计划推进。
3. 项目成本规划（1）编制项目预算：根据项目需求，编制项目预算，明确项目成本构成。
（2）成本控制措施：制定成本控制措施，如优化资源配置、加强成本核算等，确保项目成本在预算范围内。
（3）成本变更管理：对项目成本变更进行管理，确保项目成本控制有效。
4. 项目质量规划（1）制定质量目标：根据项目需求，制定项目质量目标，明确项目质量要求。
工程部工程维修一般程序
工程部工程维修一般程序
（1）由部门主管或以上级别人员落工程维修单，《维修单》一式三联；
（2）落单时须写明“待修事项，落单部门、落单人签名、日期、时间”，直接交给工程部；
（3）工程部接单时，写上“接单签名、日期、时间”，按单工作，完成任务后，交由落单人在“验收签名”项签名，写上“时间、日期”，一联工程部自留，一联落单部门，一联交财务部核对维修单予以报销维修费；
（4）工程部主管每天巡查各区域，发现需维修事项，立即填维修单交一份给行政经理以上签名，方可生效；
（5）重大维修须由副总以上才可落单；
（6）由于某种特殊原因维修部完成不了任务的，在红单上注明原因，并通知副总经理或总经理，如不能处理，提交给董事局。
工程维护维修管理制度
工程维护维修管理制度一、总则为规范工程维护维修管理工作，提高工程设施的维护维修效率，确保设施长久稳定运行，特制定本制度。
二、工程维护维修管理基本原则1.预防为主，及早发现问题，勤于维护维修。
2.科学规划，安全第一，确保维修质量。
3.依法合规，规范操作，杜绝非法维修行为。
4.维修保养与改造开发相结合，提高设施运营效率。
5.责权利明确，各岗位职责分工明确，保证维修工作有序进行。
三、管理机构1.设立工程维护维修部门，由专业管理人员组成，负责设施维修保养工作的统一管理。
2.工程维护维修部门下设若干维修管理小组，负责具体设备的维护保养和维修工作。
四、工程维护维修管理流程1.日常巡检：开展设备定期巡检工作，及时发现故障隐患。
2.制定维修计划：根据巡检情况，制定维修保养计划，明确维修工作内容和时间节点。
3.组织维修工作：安排专业技术人员进行设备维修保养工作，确保维修质量。
4.记录维修情况：对维修保养工作进行详细记录，确保数据真实可靠。
5.维修总结评估：对维修保养工作进行总结评估，提出改进意见和建议。
五、维护维修管理要求1.维修保养人员必须经过专业培训，持证上岗。
2.维修保养作业必须穿戴相关防护用品，确保安全操作。
3.维修保养过程中，需按照规范程序操作，杜绝违章操作。
4.维修保养过程中，特殊情况需及时报告上级，协调解决。
六、违纪处罚1.对维修保养人员严重失职、渎职行为，将给予相应处罚，并追究其相关责任。
2.对于违规维修行为，将按规定程序进行处理，令其正确对待维修保养工作。
七、附则本制度经相关部门审批后生效，适用于本单位的所有工程维护维修工作。
如有违反本制度规定的行为，将依照规定程序进行处理。
以上是关于工程维护维修管理制度的内容，希望各相关部门严格执行，确保设施长久稳定运行，不断提高工程设施的维护维修效率。
工程维修程序与制度
工程维修程序与制度一、目的制定本程序与制度的目的在于规范维修工作流程，确保设备和设施的正常运行，同时提高维修工作的质量和效率。
二、适用范围本程序适用于公司内所有生产设备、办公设施以及其他相关基础设施的维修工作。
三、职责划分1. 设备管理部门负责维修工作的统筹规划和监督管理。
2. 维修人员负责具体执行维修任务，并确保维修质量。
3. 使用部门负责设备的日常保养和故障上报。
四、维修程序1. 故障上报一旦发现设备或设施出现故障，使用部门应立即填写故障报告单，并上报至设备管理部门。
2. 故障评估设备管理部门收到报告后，应在2小时内进行初步评估，判断故障等级和紧急程度。
3. 维修计划根据故障评估结果，设备管理部门应制定维修计划，包括维修时间、所需材料和人员安排，并与使用部门协调确定最佳维修时间。
4. 执行维修维修人员按照维修计划进行维修工作，确保维修过程安全、高效。
5. 质量检验维修完成后，设备管理部门应对维修质量进行检验，确保设备恢复正常运行。
6. 维修记录所有维修活动应有详细记录，包括故障描述、维修过程、更换的零件及维修结果等，以便日后追溯和管理。
五、维修制度1. 定期检查设备管理部门应制定定期检查计划，对关键设备和设施进行预防性检查和维护。
2. 培训与资质所有维修人员必须经过专业培训，并取得相应的资质证书，以保证维修工作的专业性和安全性。
3. 应急响应对于突发性重大故障，设备管理部门应建立应急响应机制，确保在最短时间内进行有效处理。
4. 备件管理设备管理部门应建立备件库存管理制度，确保必要的备件供应，减少因等待备件而延误维修的时间。
5. 绩效评估定期对维修工作的质量和效率进行评估，对表现优秀的团队和个人给予奖励，激励提升整体维修水平。
六、结语。
工程维修管理作业标准化及流程
文件审批笺- 1 -- 2 -目录1 目的 (4)2 适用范围 (4)3 术语和定义 (4)4 职责 (4)4.1 工程管理单位 (4)4.2 维修管理单位 (4)4.3 客户关系管理单位 (5)4.4 维修外委物业管理单位 (6)4.5 自有资产运营管理外委项目物业管理单位 (6)4.6 成本管理单位 (6)4.7 会计核算单位 (6)4.8 招标管理单位 (6)5 工作程序 (7)（一）项目质保期内维修管理 (7)5.1 维修管理工作交接 (7)5.2 客户维修信息受理、记录、分派 (8)5.3 物业报修核实与处理 (8)5.4 客户验收 (10)5.5 维修回访 (11)5.6 EMS维修告知函件的发送 (11)5.7 督促保障机制 (11)（二）质保期内质量投诉、赔付管理 (12)5.8客户质量投诉处理 (12)5.9 维修信息汇总与分析 (14)5.10 维修信息回馈 (14)（三）质保金退款管理 (14)5.11 EMS扣款函件发送 (14)5.12 维修费用结算管理 (14)5.13 质保金退款管理 (15)（四）项目缺陷改造、自有资产维修及缺陷改造管理 (15)5.14 项目缺陷改造、自有资产维修及缺陷改造管理 (15)5.15 工程维修改造外包方选择 (15)5.16 工程维修改造合同管理 (16)5.17 维修资料备案及归档保存 (16)6 支持性文件 (16)7 相关记录 (17)- 3 -1 目的根据集团公司战略发展的需要,维修管理职能从和骏公司CRM部剥离到各子（分）公司。
为规范成都分公司管辖范围内的维修管理工作，提高工程质量维修效率，提升客户的满意度，特制定本工作标准及流程。
2 适用范围适用于成都分公司管辖范围内的项目缺陷改造、自有资产维修及缺陷改造、工程质保期内的维修管理工作。
3 术语和定义3.1 单项维修工程：指一次物业报修包含的全部维修工程内容。
3.2 缺陷反馈：对建设工程在规划、设计、施工等过程中形成的质量瑕疵所进行的识别、分析、改进与评价管理等。
工程保修期内工程维修管理流程
工程保修期内工程维修管理流程
保修期内工程维修管理流程
1、项目经理于工程竣工验收完成并向工程部备案移交竣工资料后5工作日内，填写《工程保修信息一览表》上报工程部存档。
2、原则上，保修期内的工程维修工作由原项目经理负责组织实施，当项目经理已离职或因其他原因无法组织维修工作的，则由公司工程部负责组织维修。
3、维修工作需优先联系责任方进行维修，若责任方不履行维修义务时，可以安排其他人员进行维修，费用从责任方质保金中扣除；若责任方已无质保金或质保金不足支付本次维修费用时，由项目经理提交维修费用申请，经工程部报公司领导批复后由公司先行支付，而后向责任方进行索赔。
4、维修完成后，须填写《工程维修确认》送业主负责人签字确认后报工程部备案，并作为办理相关的报销手续的凭据。
5、维修申请单的编号为：工程编号+WXSQ+序号；维修确认单的编号为：工程编号+WXQR+序号。
工程保修与维修管理流程
工程保修与维修管理流程I.流程槪述1丄流程目的及适用范围定义流程关系责任部门2∙流程图2.1.集中交付工程维修流程22日常工程维修流程23.工程维修处理流程（保修期外）2.4.配套完善工程处理流程2.5.工程保修处理流程（保修期内）D物业公司接到从业主、销售及其他相关部门有关工程质量的投诉，经现场检查核实, 判断是否在原施工单位的保修期内，决定是否进入保修处理流程；2）物业公司每月至少组织一次对小区公共设施进行检查，如属有关工程质量的投诉，经现场检查核实，判断是否在原施工单位的保修明内，决定是否逬入保修处理流程;2.5.1.集中交付工程维修流程：3）项目房屋集中交付一周之内，物业公司工程建设部对业主填写的《房屋验收表》需整改、维修项按楼栋逬行分类整理，提交I页目部及运营管理部备案；4）房屋集中交付2周内由项目部牵头，以公函的形式通知并组织各施工单位召开工程整改维修专项会议，拟定整改维修计划，对不参会、不按期拟定整改维修计划或不按整改维修计划实施的施工单位，物业公司工程建设部保留相关证据，依据《三方协议》执行；5）项目房屋集中交付期内业主填写的《房屋验收表》需整改、维修项需在集中交付后90日内整改完成，重大整改维修项应在120天内完成，零散交房执行此肘限要求。
2.5.2.日常工程维修流程：1）物业公司客服部接到住户报修要求时.应填写《来电来访记录表》。
若业主报修属于质保期内入户维修顷目，填写《房屋维修服务单》并注明报修内容、业主姓名、联系电话、楼栋号以及业主方便维修/服务的时间，并且填写签发人姓名和签发肘间. 发送至物业工程建设部。
2）物业公司工程建设部负责人根据《房屋维修服务单》报修内容后安排人员在24 ZJ \肘内到现场了解实阪情况，确认工程质量的原因，36小时内通知保修单位到现场确定维修方案、维修工期等，根据与业主协商的意见，在规定的时间内完成维修.复杂问题报【页目部以获得技术支持。
物业公司工程部应在《房屋维修服务单》上注明维修项的施工（维保修）单位名称，施工（维保修）单位联系人及联系方式，在通知施工（维保修）单位后应保留电话录音、电话信息、通话记录、函件等通知形式的记录。
工程维修管理流程图
运营管 理部
运营管 理部
5.召开评审会
涉及到物料采购， 资金安排等项
6.完成维修专项计划制定，进行物资维备和维修调配人员。
选派工程技术人 员，成立售后服务 小组
工程管 理
7.工程管理全程质量安全跟踪
工程管 理
8.维修任务完成，项目负责人提交事故维修报告
按《质量管理办法》和售后服务有关规定执行 相关执 行文件
工程维修管理流程图
责任部 门/岗位
工程管 理
工程管 理
具体工作程序
1.工程故障，情况初步收集 2.情况初步分析，发送故障报告
相关说明
督促现场技术人员 反馈故障信息
成立故障分析小组 （在现场时）。ຫໍສະໝຸດ 运营管 理部总工办
3.运营管理部备份，送发相关部门 4.总工办，组织相关技术人员讨论，商定维修方案
运营管理部跟进
运营管理部和总工 办各一份备档。
《售后服务意见反馈单》《故障报告单》 相关表
单
工程维修规范流程
工程维修规范流程
为了规范工程部维修程序，防止盲目维修,耗费人力、物力，节能降耗,开源节流,特规定以下维修流程：
1、各部门检查出的工程设施设备质量问题和需工程部维修的事务，一定要程序化，内容、项目、时间、地点等要清楚写明，每日由领班统一上报主管，主管根据整理的工程类别下达工程维修单，并注明急修时间是否人为损毁、自然损坏、客人损毁等内容并及时通知工程部；
2、工程部收到工程单，把所需的物品和工具备齐，根据轻重急缓，归类安排有序，对需要换、调、修的问题原因有权有责任进行审核鉴定，并作出判断，购置备件由工程部申购，采供部购回入库，再由部门填领料单出库，到指定的部门进行维修，如报修后工程部不能及时到位或拖拉滞后，影响工作的情况，部门有权监督和质询追究责任，也可向总经办反映要求解决；
3、维修时尽量回避客人，维修完毕后，由所属部门验收签字认可是否修好，有无遗漏检查；
4、维修完毕后，登记并记录好维修情况。
总经办
2006年6月28日。
维修工程的管理规程样本
维修工程的管理规程样本1. 引言本文档旨在详细说明维修工程的管理规程，以确保维修工程的高效、安全和规范进行。
本规程适用于公司所有维修工程项目，所有参与人员必须严格遵守本规程。
2. 维修工程管理组织结构维修工程管理部门负责维修工程的管理工作，包括维修工程的计划、组织、实施和监督。
维修工程管理部门应设立项目经理、工程师、技术员等岗位，明确各岗位的职责和权限。
3. 维修工程计划管理3.1 维修工程项目应根据设备运行状况、故障率、维修周期等因素进行计划编制。
3.2 维修工程项目计划应包括维修工程名称、维修内容、维修范围、维修时间、维修预算、参与人员等信息。
3.3 维修工程项目计划应经上级领导审批后执行。
4. 维修工程实施管理4.1 维修工程项目实施前，应进行安全和技术交底，确保参与人员了解维修工程的目的、内容、要求和安全注意事项。
4.2 维修工程项目实施过程中，应严格按照维修方案和操作规程进行，确保维修质量。
4.3 维修工程项目实施过程中，应做好现场安全防护，确保人员和设备安全。
4.4 维修工程项目实施过程中，如有变更，应立即报告项目经理，并经审批后方可继续实施。
5. 维修工程质量控制5.1 维修工程质量应符合国家和行业标准，以及公司内部质量要求。
5.2 维修工程质量控制应贯穿于维修工程项目实施的全过程，包括维修方案制定、维修材料验收、维修过程监督和维修成果验收等环节。
5.3 维修成果验收应由项目经理组织，验收内容包括：维修工程完成情况、维修质量、安全防护措施等。
6. 维修工程安全管理6.1 维修工程项目应制定安全管理措施，包括安全防护、应急预案等。
6.2 维修工程项目实施过程中，应严格执行安全管理措施，确保人员和设备安全。
6.3 发生安全事故时，应立即启动应急预案，采取有效措施进行处置，并及时报告上级领导。
7. 维修工程资料管理7.1 维修工程项目应建立完整的资料档案，包括维修方案、维修过程记录、验收报告、维修材料验收记录等。
【工程维修改造】工程维修改造管理流程
1.流程图2.流程概况工作程序2.1.年度工程改造计划编制2.1.1.公司/商管公司/酒管公司可根据战略或业绩提升需要提出下属项目的工程改造要求。
2.1.2.项目商管公司/酒管公司可根据设施设备使用年限和功能状况，以及招商需要，租户或客户意见，提出工程改造申请。
2.1.3.每年10月初，工程采购部汇总并筛选上述工程改造需求信息，包括但不限于改造事项、改造范围、改造目标、改造费用预估等，编制《年度工程改造计划》，按《公司组织权责手册》提交审批。
工程维修改造费用纳入由财务编写的年度预算，按《公司组织权责手册》提交审批。
2.2.造价20万元以下的租赁物业维修工程管理流程2.2.1.维修工程立项1)商管公司：工程采购部估算工程造价，造价5万元以下的工程由项目商管公司指定施工单位报工程预算书，以预算书为依据，填写《立项申请单》，报成本管理部备案；造价5-20万元的工程，工程采购部组织成本管理部、财务部参与竞价谈判，根据竞价谈判结果填写《立项申请单》，报成本管理部备案。
2)酒管公司项目：由工程采购部估算工程造价，造价10万元以下的工程由酒管公司指定施工单位报工程预算书，以预算书为依据，填写《立项申请单》，报成本管理部备案；造价10-20万元的工程，酒管公司组织成本管理部、财务部参与竞价谈判，竞价谈判结果经工程采购部审批后，酒管公司根据竞价谈判结果填写《立项申请单》，报成本管理部备案。
2.2.2.维修工程验收1)商管公司：造价5万元以下的工程，由项目商管公司安排施工单位进场施工，进行施工管理，在施工中审核工程量，并对完工工程进行验收及填写《验收表》；造价5-20万元的工程，由工程采购部安排施工单位进场施工，进行施工管理，在施工中审核工程量，在项目工程完工后组织成本管理部、财务部进行验收及填写《验收表》。
2)酒管公司项目：由酒管公司安排施工单位进场施工，进行施工管理，在施工中审核工程量，并对完工工程进行验收及填写《验收表》（造价5-20万元的工程，酒管公司组织成本管理部、财务部参与共同验收）。
工程维修工作规程
l 目的使工程维修工作能有序、高效地开展，确保公用机电设施、设备正常安全运行，并得到及时的维护和保养。
2 范围管理处的日常维修管理工作，以及设施设备的运行、检查、维修、保养。
3 运作程序3.l 运行班组运作程序3.1.1运行班组人员负责机电设施、设备的24小时操作、监控、检查、巡视、记录，并处理一般性维修保养工作。
3.1.2值班人员必须严格安排班时间表上下班，不得擅离职守，并严格按交接班制度进行交接。
3.1.3运行班组每天向工程管理人员汇报前一天值班情况，如实反映设备运行状态。
3.1.4值班期间发生紧急情况，应采取临时应急措施，并及时向工程管理人员汇报。
3.1.5VRV空调运行人员在空调停用期间转为维修班组成员，负责对空调系统进行维修和保养。
3.1.6运行人员负责配合并协助维修人员进行设施、设备的维修和保养工作，如单独操作时，应填写《设施/设备维修保养记录》。
3.2 维修班组运作程序3.2.1对于运行班组不能完成的维修保养工作，经工程管理人员统筹安排后，由维修组负责实施，运行组配合，共同完成。
3.2.2维修班组负责按编制的维修保养计划对设施、设备进行维修保养，并负责填写《设施/设备维修保养记录》。
3.2.3维修人员按规定定期对各设备进行巡视检查，发现问题及时处理，处理不掉的应立即向工程管理人员汇报。
3.2.4维修人员负责承担日常报修（含急修）处理和业主特约维修工作.在发生突发性设备故障后，应迅速集中人员赶到现场，进行抢修。
3.2.5维修班组成员下班后向值班人员留下通讯联系方式，以便紧急情况下能及时调度。
3.3 工程值班运作程序3.3.1工程值班室平时设在班组办公室，夜间设在变配电房或中控室。
3.3.2工程值班室由管理处直接管理，工程管理人员兼职，保证二十四小时有人值守。
3.3.3负责接听并记录设备设施报修电话、设备运行状况报告和业主意见，及时通知相关人员处理并向管理处领导报告。
3.3.4负责收集维修结果的反馈信息，向管理处领导汇报。
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工程维修管理流程
目的：
为确保维修工作的及时性和维修质量，控制维修成本，提高客户的满意度，同时收集工程质量改进的信息，减少同类问题的重复发生，特制定本流程。
维修管理工作要求：
一、投诉信息受理及传递
1）物业服务中心投诉信息受理及传递
1.1物业服务中心各相关工作人员接到业主的来电、来函、短信或口头等投诉时，均在第一时间内将信息反馈至物业前台，前台做好登记工作。
1.2物业前台经梳理后，在保修期内的工程质量问题转至房产客服部杨萍处，由客服主管将投诉信息登记在《投诉登记表》上，并及时向所分管的负责人及客服分管领导汇报。
1.3涉及物业服务中心自身的投诉问题及已过保修期的投诉问题，物业服务中心将问题转至内部各分管责任部门处理。
1.4在保修期内涉及房产类的投诉，物业服务中心在报备客服部的同时，及时联系施工单位说明相关问题，并做好反馈记录。
1.5物业服务中心接到房产的投诉意见后及时将反馈意见反馈至客户，并做好反馈记录。
1.6在保修期内维修完成的事项，物业服务中心需将维修时间及完成时间报备客服部杨萍处，杨萍则在《投诉登记表》上做好登记以闭合。
2）房产投诉信息受理及传递
2.1房产相关部门接到投诉后，在第一时间内将问题统一反馈至客服部杨萍处，由杨萍按投诉类型告知责任部门，同时启动《投诉处理单》走0A流程审批，投诉处理进展由客服部跟踪。
二、联系业主勘查现场
1、客户服务人员应会同工程管理人员、物业服务人员、施工方在半个工作日内联系业主勘查现场，调查工程质量问题的原因，并拍照记录。
2、因客户不当装修、不当使用、不可抗力或其他非我方原因引起的工程质量问题，以及超出保修期的质量问题，需向客户说明，并提供相应证据，此类问题应请客户自行解决。
若客户确有需要，我方亦可协助维修，但必须事先与客户说明需承担的大致费用。
3、因规划、设计、施工、设施、设备、材料等我方责任引起的工程质量问题，由我方维修，工程管理人员应及时填写指令单，并在半个工作日内传递给第三方维修单位及客服部。
三、确定维修方案
1、工程管理人员根据现场实际情况确定维修方案，方案包括原因分析、维修方案、维修时间及期限、维修费用及分摊、人员、材料配备、装修保护、卫生清理等内容，填写《维修工作单》。
2 、一般工程质量问题的维修方案应在3个工作日内完成，经工程部经理审核报客服部即可实施。
3、重大工程质量问题的初步维修方案应在7个工作日内完成，经工程部经理审核上报工程分管领导批准并报备事业部审批后方可实施，同时将方案报备客服部。
四、与客户沟通维修方案
涉及重大的维修，客服和工程管理人员应共同就维修方案与客户沟通。
得到客户许可后，方可组织人员进行维修；如客户拒绝维修，应以《维修通知单》形式告知客户，自提出维修之日起发生的损失，应由客户自行承担。
五、安排维修单位
1、工程管理人员通知原施工单位在规定时间内进场维修；原施工单位不能及时维修或不认可问题原因鉴定的，工程管理人员书面告知原施工单位后，保留照片等原始资料以EMS挂号信形式寄给对方，挂号信则由客服部保管。
2、工程管理人员在原施工单位未按规定时间内履行维修的，有权及时安
排经比价后的第三方维修队伍进场维修。
3、客户要求自行维修的，应由客户服务人员与其商定维修费用，经公司领导审批后，与客户签订协议，明确维修费用、责任等事项，并将费用一次性补偿给客户；同时终止该问题的维修及保修工作。
六、维修过程监控
1、第三方维修单位或施工方应在维修前向施工人员进行技术交底，并对维修过程的关键节点现场监控，工程管理人员督促维修单位保证维修质量并按期完成；遇到特殊或突发问题时，应及时向客服部经理及公司领导汇报；若需调整维修计划，应向客户解释清楚。
2、物业楼管员应全程跟进维修工作：在维修前要求施工人员对维修现场做好成品保护工作，对成品保护不到位的，楼管员有权要求其改正。
3、第三方维修单位或施工方在相同部位维修两次以上但未达到效果，或收到业主投诉的，工程管理人员须及时予以更换维修单位。
七、客户确认
维修结束并经工程管理人员检查合格后，物业服务人员应及时联系客户进行维修确认，对维修的及时性、服务态度、装修保护及卫生清理进行评价，填写《维修工作单》；若客户不同意确认，须协商解决或按上述流程重新安排维修。
八、维修验证
1、维修完成后，工程管理人员应会同客服人员、物业人员及时对维修工程进行验证，验证意见填入《维修工作单》的相应栏目中。
2、验证不符合要求的，应立即返工，重新拟订维修方案并报批，工程部在1个工作日之内组织制订返修计划，经项目客服部经理或事业部工程分管领导审批后落实维修事宜。
九、记录管理
维修处理完毕后，相关资料由客服部人员统一整理归档。
十、维修费用审核
1、第三方维修单位在维修前，需上报维修所产生的费用，包括维修方案及工程量清单，单项维修费用在1000元以下的，则由客服部经理签字确认，工程管理人员下发指令单后方可进行维修；单项维修费用在1000元以上，则由成本部对维修单价进行审核、审核人员签字确认后，报备项目工程人员及客服部，工程管理人员下发指令单后方可进行维修。
2、第三方在维修过程中因维修需要，维修项目或维修费用增加，工程管理人员需及时出具联系单与成本部联系，再次确认单价后进行维修。
3、第三方维修单位在每月25日前上报维修工程量清单，上报时必须附上维修前和维修后照片，工程量由项目工程管理人员审核确认，报项目客服
部经理及事业部成本部，经成本部审核后，由项目客服部上报支付流程。
4、涉及施工单位造成的工程质量问题，所产生的维修费用，项目客服部做好扣除费用的清单，并将相关资料报备成本部和工程部备案，后期从质保金中扣除。
客服部
2017.1.13。