第十章 中国现行土地使用制
我国现行土地制度资料
我国现行土地制度资料一、土地制度的历史背景1.新民主主义革命时期：土地是新中国成立后的首个重大政治任务，通过实行土地国有化，打破封建土地制度，确立了社会主义基本制度和方向。
2.计划经济时期：土地国有化是计划经济体制的基础，国家实行土地所有权、承包经营权和土地收益权分离的制度安排，农民以集体经营为主体，在国家统一规划和组织下进行农村生产活动。
3.社会主义市场经济体制建立后：为适应市场经济的发展需要，我国进行了一系列的土地制度，以促进农业现代化和农民增收，实现土地的集约化利用和可持续发展。
二、我国现行土地制度的主要内容1.土地国有制度：根据我国《土地管理法》，土地是国家所有，国家行使对土地的所有权。
这是我国土地制度中的核心制度，土地所有权归国家所有，不可侵犯，也不能买卖、抵押。
2.农村土地承包经营权：根据《农村土地承包法》，国家将土地承包给农民，授予农民土地承包经营权，由农民依法享有经营土地的权利，有权自主安排生产经营活动，并享有承包地红利。
3.农村土地承包期限：农村土地承包经营权的有效期为三十年，可以延长，确保农民有稳定的土地经营权，保障农民的承包利益。
4.农村土地流转：为了推进农村土地的集约化和经营规模化，促进农村经济发展，我国推行了农村土地流转政策，使农村土地能够在农民之间、农户之间流转。
5.城市土地制度：城市土地是国家所有，根据我国《城市房地产管理法》，国家对城市土地实行出让、出租等方式进行利用。
城市土地使用权可以通过购买、租赁等方式获得，但仍属于国家所有。
6.城市建设用地增值收益：我国通过土地使用权出让和土地收益共享机制，实现了城市建设用地增值收益的回归国家和公共利益，促进了城市土地的合理利用和开发。
三、我国现行土地制度的特点和问题1.农村土地流转不平衡：土地流转存在着大地小农、利益不均等问题，一些农户在土地流转中面临流转额度有限和土地价值较低的困境，制约了土地资源的集约化利用和农村经济发展。
中国现行土地使用制
重庆农村土地交易所
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
指标面积
序号 出让品种
土地 收益
O
时间
图10-1 产权稳定和产权不稳定情形下的土地收益变动
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
投资
强度
I100
I60
I30
I30
O
30a
60a
承包期a
图10-2 土地承包期与投资关系
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
三、农地用途管制与土地利用
产权流转是市场交易的基础，是资源有效配置保障。 中国农村土地流转受限←用途管制，市场机制难以发 挥作用。 农地用途管制模型
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
（二）现行“四荒地”使用制及其特征 四荒地： 荒山、荒丘、荒沟、荒滩… 特征： 承包权与使用权适当分离； 使用权限稳定：50-70年； 使用权分配采用拍卖。
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
（三）现行农村建设用地使用制及其特征 农村建设用地包括： 村办和乡镇办企业用地、乡村公共建 设用地… 特征： 无偿无限期； 安排的随意性； 流转无依据，隐形市场普遍。
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
价 格
合理补贴
规划指标：
第十章 中国现行土地使用制
第一节
中国现行农村土地使用制
第一节 中国现行农村土地使用制
一、中国现行农村土地使用制及其特征
我国的土地制度
我国的土地制度1. 引言我国的土地制度是指中国国家在土地管理和利用方面的一系列制度安排。
自改革开放以来，我国的土地制度不断进行改革和完善，旨在更好地发挥土地资源的作用，促进经济发展和社会进步。
本文将从历史背景、现行制度和改革方向等方面对我国的土地制度进行分析和阐述。
2. 历史背景中国是一个农业大国，土地在我国社会经济发展中具有重要地位。
在新中国成立初期，我国实行的是“土地国有化”的政策，目的是推动农业的集体化和工业的发展。
随着改革开放的推进，党和国家逐渐意识到土地私有化制度对于经济发展的重要性。
于是，在1988年我国首次实行土地承包制度，将土地使用权分配给农民，并鼓励农民发展农业生产。
3. 现行制度目前，我国的土地制度主要包括土地所有权制度、土地使用权制度以及土地承包经营制度。
具体如下：3.1 土地所有权制度根据我国宪法，国家保障土地的公有制，土地所有权归国家所有。
国有土地可由国家按照法律和国家规定的程序出让、出租或者划定农用地、建设用地等供农民集体和个人使用。
3.2 土地使用权制度我国土地使用权制度是指国家依法将土地使用权，分配给农民集体和个人。
土地使用权的期限通常为30年，有些特定的土地使用权期限可能会更长。
土地使用权人享有土地使用、经营和处分的权利，并对土地进行必要的开发和改善。
3.3 土地承包经营制度土地承包经营制度是我国农村土地制度的重要组成部分。
通过土地承包经营，农民集体或个人获得土地使用权，并对土地进行农业生产和经营。
土地承包经营的方式可以是个体承包、家庭承包或合作经营。
承包期限一般为30年，承包合同期满后可续约。
4. 改革方向随着经济社会的发展和农村现代化进程的推进，我国土地制度改革仍然面临一些挑战和问题。
为了更好地利用土地资源，促进农民增收和保障粮食安全，我国土地制度改革的方向包括以下几个方面：4.1 改革农村集体土地制度进一步完善土地承包经营制度，逐步放开土地流转，鼓励农民通过流转土地增加规模、提高效益。
我国现行土地制度资料
我国现行土地制度资料一、土地管理体制：我国土地管理体制主要包括国家所有制土地和农村集体所有制土地两种形式。
1.国家所有制土地：国家所有制土地是指由国家集中统一所有和管理的土地，包括城市土地和农村宅基地。
国家所有制土地实行国有土地使用权制度，即土地使用权归国家所有，土地使用者只能取得土地使用权，而不是土地所有权。
国有土地使用权可以通过出让、划拨、租赁等方式进行流转。
2.农村集体所有制土地：农村集体所有制土地是指由农民集体所有的土地，主要包括农田、林地、草地和水面等。
农村集体所有制土地实行农村土地承包经营权制度，即将土地承包给农民个体或家庭经营，农民享有土地承包经营权，并可以自主决定土地流转、抵押等。
二、土地管理法律法规：1.《中华人民共和国土地管理法》：《土地管理法》是我国土地管理的基本法律，于1986年颁布实施，1998年修订。
该法规定了土地的所有权、使用权、流转、征收等内容，明确了土地管理的基本原则和制度。
《农村土地承包法》于2002年颁布实施，对农村土地承包经营权的行使、保护和流转进行了规定，保障了农民的土地承包经营权。
《城市房地产管理法》于1994年颁布实施，对城市土地使用、转让和租赁等进行了规定，保护了土地使用者的合法权益，促进了城市房地产市场的健康发展。
4.《国有土地使用权出让和划拨管理办法》：该办法规定了国有土地使用权的出让和划拨管理程序和条件，明确了国有土地使用权流转的相关规定。
5.《关于农村土地确权发证工作的意见》：该意见于2024年发布，指导了农村土地确权发证的工作，保障了农民土地权益，促进了农村土地管理的规范化和现代化。
三、土地流转和利用：我国土地流转是指土地使用权的有偿转让、转租、合作经营、股份合作等方式，主要用于农村土地规模经营、农民增收和农业现代化建设等。
我国土地利用主要包括农业生产、工业建设、城市建设、生态建设等。
近年来，我国通过土地承包经营权流转、土地整备、集体建设用地入市等政策和措施，推动农村土地规模经营、农民合作社发展、农村产权制度等，加快了农业现代化进程，提高了农民收入水平。
中国现行土地制度
中国现行土地制度一、土地所有权国有土地分为国有建设用地和农用地两种。
国有建设用地由国家出让或划拨给各级政府和企事业单位使用，用于城市建设、经济建设以及社会设施建设等。
农用地则是由国家统一划定农田、林地、草地等农用地，主要用于农业生产、农村建设以及农民集体经济等。
二、土地使用权国有建设用地的使用权可以通过土地租赁、土地出让等方式取得，用于投资建设不同性质的工程和项目。
而农用地的使用权主要是通过土地承包经营权实现，对于农民而言，承包土地可以用于农业生产、农村建设以及农民集体经济等。
三、土地承包经营权中国农村土地制度的重要组成部分就是土地承包经营权。
土地承包经营权是指国家以法律赋予农民的，在一定时间内大规模承包土地用于农业生产、农村建设等用途的权利。
中国农村土地承包经营权的特点是以家庭为单位，由农民自愿组成农民专业合作社或农民合作社，通过承包土地实现农业生产，并以此为基础发展农村经济。
农民可以通过土地承包经营权享有土地的经营权益，同时也要遵守国家法律法规对土地的保护和利用要求。
土地承包经营权的有效期为30年，到期可以继续自由承包，并且允许流转，但流转受到一定的限制条件和程序的限制，以保障农民的权益。
四、土地征收与补偿土地征收补偿的原则包括保护农民合法权益、公平合理补偿、协商一致等。
根据不同的情况，可以采取土地补偿、经济补偿、安置补偿等方式进行补偿。
总结起来，中国现行土地制度将土地所有权划归国家，土地使用权由国家进行管理和分配，而土地承包经营权则赋予了农民对农村土地的承包和经营权益。
同时，在土地征收过程中，国家对土地使用者进行合理补偿，保障他们的权益。
这一制度旨在保护土地资源，促进农村经济发展和农民的利益。
第10章中国现行土地使用制度
家庭承包经营制度的确立
1980年5月31日，邓小平公开肯定了小岗村“大包干”做法。 农村改革势在必行。1982年1月1日，中国共产党历史上第一个 关于农村工作的一号文件正式出台，明确指出包产到户、包干到 户都是社会主义集体经济的生产责任制。此后，我国政府不断稳 固和完善家庭联产承包责任制，鼓励农民发展多种经营，创造了 令世人瞩目的用世界上7％的土地养活世界上22％人口的奇迹。
但按照市场经济体制的要求，经营性集体建设用
地应当通过市场配置，发生置换和流转。这就使 得现行法律提供的狭窄空间与集体建设用地配置 对流转的现实需求之间产生了强烈矛盾。
在市场经济体制完善、社会技术变迁和土地收入
预期转变的过程中，数量庞大的集体建设用地开 始自发流转，形成了庞大的隐形市场。
特别是城乡结合部，珠江三角洲、长江三角洲等
《土地管理法》第六十二条
农村村民一户只能拥有一处 宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规 定的标准。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级 人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四 十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予 批准。
2006年3月，国土资源部《关于坚持
依法依规管理节约集约用地支持社会 主义新农村建设的通知》进一步明确，
“稳步推进……集体非农建设用地使
用权流转试点，不断总结试点经验， 及时加以规范完善”
2008年中共中央十七届三中全会《中共中央关 于推进农村改革发展若干重大问题的决定》 在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经 批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许 农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民 合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场， 对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通 过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让 土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享 有平等权益。抓紧完善相关法律法规和配套政策， 规范推进农村土地管理制度改革。
论述中国现行农村土地使用制度
论述中国现行农村土地使用制度中国现行的农村土地使用制度是集体所有制制度，即农村土地属于农民集体所有，不可买卖和流转。
该制度源于中国的农村改革和农村土地制度的演变过程。
在中国的土地制度改革中，农村土地集体所有制是一个重要的组成部分。
在20世纪50年代至70年代初，中国进行了土地改革，将封建地主的土地分配给农民，建立了农民集体经济组织，实行了农村土地的集体所有制。
在集体所有制下，农民作为集体经济组织的成员，享有土地使用权。
他们可以通过土地流转或承包的方式，租赁土地进行耕种、养殖等经营活动，从土地经营中获取收入。
同时，农民也享有土地承包权和经营管理权，可以自主决定种植作物、养殖什么牲畜等经营决策。
这一农村土地使用制度的目的是保护农民的土地权益，维护农村集体经济的稳定和发展。
它有助于减少土地集中度、防止土地过度流转和滥用，保障农民的基本生产生活需求，并促进农村经济的可持续发展。
然而，中国现行的农村土地使用制度也存在一些问题和挑战。
其中之一是农村土地流转不畅，限制了农民的土地流动性和经营活动的自由度。
由于土地流转限制，一些农民面临着土地过多或过少的问题，影响了资源配置的效率和农民的收入增长。
另外，农村土地规模小、分散和粗放管理的特点，也制约了农业现代化和农业产业化的进程。
为了解决这些问题，中国政府采取了一系列的政策举措，推动农村土地制度的改革。
例如，实行了农村土地承包期限的延长、土地承包合同的确权登记等措施，加强了农民的土地承包权利保护。
同时，逐步推进农村土地流转制度改革，鼓励土地流转、规模经营和农业产业化。
这些改革措施旨在促进农业现代化、提高农民的收入水平和农村经济的发展。
总的来说，中国现行的农村土地使用制度是一种以集体所有制为基础的制度安排，旨在保护农民的土地权益，维护农村集体经济的稳定和发展。
不过，随着农村经济转型和农业现代化的推进，农村土地制度改革仍然面临一些挑战和需要进一步完善的方面。
我国现行土地制度
我国现行土地制度
首先，我国土地制度的核心原则是国家所有、农民承包经营。
国家确
立了土地所有权归国家所有的原则，土地一直以来都被视为国家的基本资产，因此国家对土地资源的管理和分配拥有决定权。
与此同时，国家授权
地方政府对土地资源进行承包经营，并保障农民合法的土地承包经营权益。
这一原则既保障了国家对土地资源的统筹和管理，又保护了农民的承包权益，使得土地能够得到合理利用。
其次，我国土地制度注重生态文明建设。
我国近年来提出了打赢蓝天、碧水、净土保卫战的战略目标，土地制度也开始注重保障生态环境的良好
状况。
国家加强了土地保护和生态修复力度，通过建立生态修复补偿机制、推行生态补偿等方式，鼓励农民用好土地、爱护土地、保护生态，实现经
济效益与生态效益的良性互动。
总的来说，我国现行土地制度充分保障了国家对土地资源的统筹管理
和农民的土地承包经营权益，注重保护生态环境和提高农民收入。
然而，
也存在一些问题，比如土地流转权交易不平等、土地流转市场不健全等。
为了进一步完善土地制度，需要进一步加强土地统筹管理，推进土地市场化，促进土地资源合理流转和高效利用，从而更好地满足经济社会发展的
需要。
国家土地使用政策是什么
国家土地使用政策是什么国家土地使用政策是实行土地公有制，土地公有制具体又分为全民所有制和劳动群众集体所有制。
简单来说，全民所有制是针对城镇土地，而劳动群众集体所有制这是针对农村土地。
随着近些年来国有城镇土地的管理已经逐规范，现在对集体土地的管理是国家高度重视的一项工作。
▲一、国家土地使用政策是什么?我国实行土地公有制，这种公有制又分二种，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
宪法明确规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。
农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。
“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地的使用权可以依照法律的规定转让。
”1、进行建设必须使用国有土地，但符合一定条件的可以使用集体土地，土地管理法第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
从以上的规定可以看出：进行建设必须使用国有土地，原属于农民集体所有的土地必须办理征收手续，征为国有后才能进行建设，但有几点例外：一是乡镇企业用地，二是村民的宅基地建设，三是乡(镇)村公共设施和公益事业建设。
建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。
2008年元月，国务院下发了?关于促进节约集约用地的通知?(国发?2008?3号)，通知强调：“深入推进土地有偿使用制度改革。
国土资源部要严格限定划拨用地范围，及时调整划拨用地目录。
今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。
其他建设用地应严格实行市场配臵，有偿使用。
10 土地使用制度
行政划拨方式适用对象
各级财政拨款的党政军机关、行政事 业单位的办公用地； 城市基础设施、公用设施和公益事业 用地； 国家重点建设的能源、交通、国防和 农业水利工程用地； 政府批准的其他用地。
原无偿划拨土地的处置问题
解决办法分三种：
向土地使用者征收土地使用费（地租）， 但土地使用期限不作规定，土地使用权 不允许转让。 向土地使用者征收土地使用费，土地使用 期限也不做规定，但土地使用权允许转让。 对于原无偿划拨的土地，使用年限到期后 由政府无偿收回。
家庭承包经营制的建立： 1978年开始，农村 经济体制改革，实行农民集体所有土地的家庭 承包经营制。 目前我国农村土地的承包经营权，具有以 下两个显著特征： 一是土地承包经营权是一个不很完整和明 晰的土地使用权； 二是土地承包经营权是一种尚不十分稳定 的土地使用权。
产权稳定与农地利用
产权不仅对经济主体具有激励和约束作用，而 且决定了经济绩效和收益分配。 直接导致农 土地承 适当延长土地承包期，增强土地承 民土地收益 由此可 包经营 包的稳定性是我国农村土地使用制 的不稳定 从而导 见 权的不 改革的重点之一。 致投资 稳定 不足 意味着未 来的收益不 确定
是
土地使用权出让的三种方式
三种 方式
协议 招标 拍卖
土地使用权出让的年限
各类用途土地使用权出让的最高年限： 居住用地 70 年； 工业用地 50 年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； 商业旅游、娱乐用地 40 年； 综合或其他用地 50 年。
土地使用权转让
概念：是指土地使用者将土地使用权 再转移的行为
不同土地资产处置方式的使用条件
4.国有企业涉及的土地使用权，有下列情形之 一的，经批准可以采取保留划拨方式：
土地经济学复习提纲
《土地经济学》复习提纲第一章导论1．什么是土地？土地是由地球陆地及其水面的土壤、岩石，矿藏、水文。
大气和植被等要素以及人类过去和现在的活动所构成的自然经济综合体。
2．土地的特性？土地的自然特性：位置固定性，面积有限性，质量差异性，功能永久性。
土地的经济特性：供给的稀缺性，利用方向变更的相对困难性，报酬递减的可能性，利用后果的社会性。
3．土地的功能及其分类？功能：承载功能，生育功能，资源功能，生态功能。
财产和资产功能。
分类地貌：山地，高原，丘陵，盆地，平原。
土壤：黏土，壤土，沙土。
土地生产能力：高产田，中产田，低产田。
土地权属性质：国有，集体所有，私有。
农用地，未利用低，建设用地。
第二章土地利用概论1、土地利用的内涵及其包括的内容？土地利用：就其实质来说，土地利用是人类劳动与土地结合获得物质产品和服务的经济活动，这一活动变现为人类与土地之间进行的物质、能量以及价值、信息的交流与转换。
内容：1，土地资源的调查、分类和统计。
2，土地利用现状分析：土地利用程度分析，土地利用结构分析，土地利用效益分析。
3，编制土地利用规划。
4，土地开发。
5土地保护。
2、土地利用的目标和实现手段？目标 1，土地提供的产品：取得物质产品，包括生产资料和生活资料；取得服务。
2，最终发挥的作用：经济目标，最大限度的满足社会生产，生活对土地的需求；生态目标，保护土地利用的良好生态系统；社会目标现代人生活需求好的生存环境。
手段：制定相关法律法规，编制土地利用规划，改革和完善土地制度，由政府严格控制农用地向非农用地的转移，税收手段，土地科技与教育手段。
2、我国土地利用存在哪些主要问题？1，土地粗放经营与过度利用并存。
2，土地浪费与土地短缺兼有。
3，土地利用率和利用效益都有待提高。
3、土地利用的基本原则？土地利用的效益评价方法？基本原则：农业优先与统筹安排用地结构相结合；坚持集约利用与保持适量耕地相结合；专业化利用与综合利用相结合；合理开发利用与科学保护相结合；经济效益、生态效益和社会效益相结合。
第十章 土地使用制(2016)
第一节 中国现行农村土地使用制 第二节 中国现行城市土地使用制
第二节 中国现行城市土地使用制
一、传统城市土地使用制
二、现行城市土地使用
三、现行城市国有土地使用制的完善
四、国有企业改革与土地资产处置
一、传统城市土地使用制
定义：指1978年经济体制改革之前的城市土 地使用制度。 基本特征：行政划拨，无偿无限期使用， 土地使用权禁止转让。
传统城市土地使用制的弊端： （1）不利于土地的集约利用与合理配置； （2）不利于企业转换经营机制与公平竞争市 场环境的建立； （3）不利于城市建设与发展； （4）降低政府工作效率，易滋生腐败，造成 国有土地资产流失。
二、现行城市土地使用制
（一）城市土地使用制改革 征收土地使用费（税） 开展土地使用权有偿出让和转让试点
制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规
修改《宪法》和《土地管理法》
制定全国性土地使用权出让和转让法规，全面 开放国有土地使用权市场
二、现行城市土地使用制 （二）现行城市土地使用制基本内容
–土地使用权出让
–土地使用权转让
–土地使用权出租
–土地使用权抵押
–土地使用权终止
土地使用权出让
土 地 使 用 权 出 让
是
土地使用者作为出租 人，将土地使用权随 同地上建筑物、其他 附着物租赁给承租人 使用，由承租人向出 租人支付租金的行为。
土地使用权抵押
土 地 使 用 抵 押
土地使用权人以土地使 用权作为履行债务的担 保，当土地使用权人不 能按期履行债务时，债 权人享有从变卖土地使 用权的价款中优先受偿 权的债务担保形式。
1.概念：
指土地使用者与县级以上政府土地管理部
中国现行土地制度
土地是人类赖以生存和发展的最珍贵的自然资源，是一切劳动过程得以实现的必要条件和物质基础，是农业最基本的生产资料，也是工业生产的场所。
我国总土地面积为960万平方公里，其中有耕地亿亩、草地亿亩、林地亿亩，其它面积为亿亩。
应当说我国国土辽阔，土地资源是丰富的，但是人口众多，人均耕地仅有亩左右，远远低于世界人均耕地亩的水平。
随着我国社会主义市场经济的发展，大中城市的城乡结合部都成为经济社会化和土地利用变化最为频繁和快速的地区，流动人口增加导致的房屋、土地租赁为主要形式的土地市场发展较快。
土地利用非农化速度加快，集体建设用地流转越来越普遍，随着体制改革，结构的调整与资产的重组，现在进行的结构调整就是通过产权的交易、转让，依靠资本市场来进行的。
本文先后阐述了我国土地管理法中土地的所有权和使用权制度；我国集体土地的五项征用原则；国有土地有偿使用的使用权出让、出租、作价入股和划拨的形式。
并着重介绍了国有土地使用权出让的四种形式：一.以协议方式出让土地；二.以招标方式出让土地；三.以拍卖方式出让土地；四.以协议方式出让土地。
在最后介绍了目前我国闲置土地的认定方法及国家对其处置的方案。
集体土地国有土地土地使用权一．中国现行土地制度的内容我国土地目前的利用现状土地是人类赖以生存和发展的最珍贵的自然资源，是一切劳动过程得以实现的必要条件和物质基础，是农业最基本的生产资料，也是工业生产的场所。
我国总土地面积为960万平方公里，其中有耕地亿亩、草地亿亩、林地亿亩，其它面积为亿亩。
应当说我国国土辽阔，土地资源是丰富的，但是人口众多，人均耕地仅有亩左右，远远低于世界人均耕地亩的水平①。
再加上长期以来，人们无法使用土地，对科学开发和利用土地问题重视不够，乱占滥用等现象很普遍，土地资源遭到破坏，耕地面积逐年减少，土地问题的矛盾将日益尖锐。
为了管好和用好土地，必须制定和完善土地管理法规，以便更好地用法律手段调整土地关系，保护土地资源。
第十章中国现行土地使用制度
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第十章中国现行土地使用制度
• 1996年，在原国家土地管理局支持下，苏州市颁 布了《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转 管理暂行办法》，开始对无序的集体非农建设用 地使用权流转进行规范管理。随后，一系列试点 促使大范围的规范管理工作向纵深推进。
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第十章中国现行土地使用制度
• 《土地管理法》第三条 国家实行农村土地 承包经营制度。
农村土地承包采取农村集体经济组织内 部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方 式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地， 可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承 包。
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第十章中国现行土地使用制度
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第十章中国现行土地使用制度
• 《土地管理法》第五十九条 乡镇企业、乡（镇） 村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇） 村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局， 综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡 （镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划， 并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、 第六十二条的规定办理审批手续。
2009-03-18 信息来源：中国国土资源报
• 《意见》指出对需要流转的农用地，要尽快完成 集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经 营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体 建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权 登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权， 为集体建设用地流转提供条件。
宅基地的，不予批准。
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第十章中国现行土地使用制度
• 《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地 的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建 设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建 设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使 用权依法发生转移的除外。
我国土地使用制度内容
根据我国《宪法》《土地管理法》及其实施条例的规定，我国土地使用制度内容包括以下方面：土地的权利归属制度。
《土地管理法》规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即土地所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使，用地单位和个人只有使用权；农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；其中已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。
《土地管理实施条例》第二条进一步明确了国有土地的范围，包括：(1)城市市区的土地；(2)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；(3)国家依法征用的土地；(4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；(6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草地、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
”土地所有权禁止转让制度。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地使用权可以依法转让。
国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。
国家实行土地登记制度。
县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册，属于国有土地的，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。
其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定核发《国有土地使用证》。
我国现行土地使用制
老式城市土地使用制度旳弊端
1.不利于土地旳集约利用与合理配置 2.不利于企业转换经营机制与公平市场竞争
环境旳建立 3.不利于城市旳建设与发展 4.降低了政府管理效率，极易滋生腐败，造
成国有土地资产旳大量流失
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国农村现行土地使用制 第二节 中国城市现行土地使用制
第一节 中国农村现行土地使 用制
一、现行农村土地使用制旳构成与特征 目前我国农村土地旳承包经营权，具有下
列两个明显特征：一是土地承包经营权是 一种不很完整和明晰旳土地使用权；二是 土地承包经营权是一种尚不十分稳定旳土 地使用权。
五、城市土地使用制度与土地 利用旳关系
（一）全部权与租金：市场构造 （二）投机、不拟定性与土地利用 （三）土地可得性（Land Availability）与土
地贮备(Land Banking) （四）土地税收与土地利用：外部性与“涨
价 归公”
二、产权稳定与农地利用
产权不但对经济主体具有鼓励和约束作用，而且 决定了经济绩效和收益分配。
土地承包经营权旳不稳定直接造成了农民土地收 益旳不稳定。
土地承包经营权旳不稳定意味着将来旳收益不拟 定，从而造成投资不足。
由此可见，合适延长土地承包期，增强土地承包 旳稳定性，是今后我国农村土地使用制改革旳要 点之一。
（二）不同土地资产处置方式 旳合用条件
其中，第(3)、(4)、(5)项保存划拨用地方 式旳期限不应超出五年。
(三)国有企业改革中土地资产处 置应尤其注意处理旳问题
1.处理好国家、地方政府与企业间旳利益 关系问题
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可见 为实 现资 源有 效利 用
一方面，政府应对耕地进行合理补贴， 提高农民种粮积极性，以保证粮食安全；
另一方面，政府应逐步放松非耕地转化为城市用地 让农民享有充分的土地流转权， 以提高农民收益和土地利用效率。
1.出让 2.租赁
3.作价入股
4.授权经营 5.保留行政划拨
四、国有企业改革中土地资产的处置
（二）不同土地资产处置方式的适用条件
1.国有企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一者应当采取出 让或租赁方式处置： (1)国有企业改制或改组为有限责任公司、
股份有限公司以及组建企业集团的；
(2)国有企业改组为股份合作制的； (3)国有企业租赁经营的； (4)非国有企业兼并国有企业的。 2.国有企业破产或出售的，原划拨土地使用权应当以出让方式处置。破 产企业的土地使用权出让金应首先安置破产企业职工，破产企业将 土地使用权抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或拍卖、变卖后 所得也应首先用于安置破产企业职工。
(1)在涉及国家安全的领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技 术开发领域，国有企业可继续以划拨方式使用土地。 (2)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能 源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，可继续以 划拨方式使用土地，但改造或改组为公司制企业的除外。
四、国有企业改革中土地资产的处置
（3）现行农村建设用地使用制及其特征
1.无偿无期限使用 2.安排的随意性
3.农村建设用地流转尚无明确的法律规定，隐形市场十分普遍
（4）现行宅基地使用制及其特征： 1.无偿无限期使用 2.宅基地使用权不能流转
二、产权稳定与农地利用
产权不仅对经济主体具有激励和约束作用，而且决定了经济绩效和 收益分配。
（3）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并、兼并或 合并后的企业是国有工业生产企业的。
（4）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并 中的一方属于濒临破产的企业。
（5）国有企业改造或改组为国有独资公司的。
（6）对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地 可继续以划拨方式使用，也可以以作价入股方式向企业注入土地资 产。 其中，第(3)、(4)、(5)项保留划拨用地方式的期限不应超过五年。
（二）投机、不确定性与土地利用 （三）土地可得性（Land Availability）与土地储备(Land Banking)
（四）土地税收与土地利用：外部性与“涨价归公”
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国农村现行土地使用制 第二节 中国城市现行土地使用制
第一节 中国农村现行土地使用制
一、现行农村土地使用制的构成与特征
二、产权稳定与农地利用 三、农地用途管制与土地利用
四、农村土地流转与土地利用
一、现行农村土地使用制的构成与特征
现行农村土地使用制包括农地使用制、“四荒地”使用制、建设用 地使用制和宅基地使用制。
土地承包经营权的不稳定直接导致了农民土地收益的不稳定。 土地承包经营权的不稳定意味着未来的收益不确定，从而导致投资 不足。 由此可见，适当延长土地承包期，增强土地承包的稳定性，是今后 我国农村土地使用制改革的重点之一。
三、农地用途管制与产权流转
产权流转是市场交易的基础，也是资源有效配置的保障。
四、国有企业改革中土地资产的处置
3.根据国家产业政策，对于自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的 行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业 改革和发展的需要，主要采用授权经营和作价入股方式处置土地， 国家以土地作价转为国家资本金或股本金的方式，向集团公司或企 业注入土地资产。 4.国有企业涉及的土地使用权，有下列情形之一 的，经批准可采取保 留原划拨方式处置土地资产：
4.土地使用权抵押
5.土地使用权终止
三、现行城市土地使用制的完善
（一）在新的城市土地使用制中，行政划拨
方式是否还需要保留 （二）对土地使用权各种出让方式的适用范
围应做出明确的限定
（三）土地租赁市场如何进一步发育 （四）原划拨用地，如何逐步纳入新的土地使用制中来
四、国有企业改革中土地资产的处置
（一）国有企业改革中土地资产处置的原则与方式
四、农村土地流转与土地利用
（一）农地的流转
农地流转的动因：1.提高土地资源配置效率 2.非农就业机会增加 3.利益驱动
农地流转受到的限制：1.土地流转市场不发达2.经济发展水平以及非农 就业机会制约了承包地的流转，农户承包地流转与经济发展水平以及劳 动力转移紧密相关3.农村承包土地频繁调整严重制约了农地流转市场的 发展4中介服务组织发育滞后制约了农地流转市场发展 （二）农村集体建设用地的流转
（1）农地使用制及其特征： 1.土地承包经营权是一种土地权能范围受到限制、权利内涵不很明 晰的土地使用权。 2.土地承包期尚不十分稳定 3.严格的土地用途管制
(2)“四荒地”使用制及其特征：
1.承包权与使用权适当分离 2.使用权期限稳定
3.“四荒地”使用权分配采取拍卖的方式
一、现行农村土地使用制的构成与特征
二、现行城市土地使用制的建立及运行 三、现行城市土地使用制的完善
四、国有企业改革中土地资产的处置
五、城市土地使用制度与土地利用的关系
一、传统的城市土地使用制的特征及其弊端
传统城市土地使用制，是指城市土地使用制度改革之前的那种城市 土地使用制度。其基本特征可以概括为：行政划拨；无偿无限期使 用；禁止土地使用权转让。
弊端具体体现：1.不利于土地的集约利用与合理配置 2.不利于企业 转换经营机制与公平市场竞争环境的建立3.不利于城市的建设与发 展 4.降低了政府管理效率，极易滋生腐败，造成国有土地资产的大 量流失
二、现行城市土地使用制的建立及运行
（一）城市土地使用制改革的目标与进程
我国自20世纪80年代初开始了城市土地使用制的改革。改革的基本 目标是，实行城市国有土地的有偿使用制度，把城市国有土地使用 权从所有权中分离出来，推向市场进行流转，即全面开放城市国有 土地使用权市场。
1.征收土地使用费（税） 2.开展土地使用权有偿出让和转让试点
3. 制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规
4. 修改《宪法》和《土地管理法》 5. 制定全国性土地使用权出让和转让法规，全面开放城市国有土地使用 权市场
(二)现行城市土地使用制的基本内容
1.土地使用权出让
2.土地使用权转让 3.土地使用权出租
原因：1.缓解城市国有土地市场供求矛盾2.提高集体建设用地集约利用 水平3.增加农民集体收入和缓解征地矛盾
存在的问题：1收益分配不合理2.行政干预较大3.流转纠纷频繁发生 综上，无论是承包土地流转还是集体建设用地流转，都是城乡经济发展 的客观需要。
第二节 中国城市现行土地使用制
一、传统的城市土地使用制的特征及其弊端
四、国有企业改革中土地资产的处置
Hale Waihona Puke (三)国有企业改革中土地资产处置应特别注意解决的问题
1.处理好国家、地方政府与企业间的利益 关系问题
2.处理好有关企业隶属关系问题
3.处理好企业职工股的问题 4.促进不同处置方式之间土地成本基本均衡
五、城市土地使用制度与土地利用的关系
（一）所有权与租金：市场结构