揭阳市区土地定级与基准地价评估技术报告讲解
土地估价报告基准地价法模板
土地估价报告基准地价法模板在咱们谈到土地估价这事儿之前,先别着急,先给大家解释一下啥是基准地价法。
简单点说,这就是通过一些标准来估算一块地的价值。
别看这个名字有点复杂,咱就从一个小故事开始吧。
想象一下,你在城市里逛街,突然瞄到一块空地,心想着,这地儿怎么卖呢?如果有人告诉你,这块地的价钱和周围的一些地类似,价格也差不多,那你心里就能有个大概的数字了。
对,就是这种“参照周边”的方式,基准地价法大致就是这么个意思。
你可以这么理解,这就像是买衣服一样,看到朋友买了一件很合适的衣服,你就心里有了个数,买这件衣服差不多就值这么多。
地价嘛,咋说呢,它并不是一个死板的数字,得看地段、环境、用途。
你说,城市里中心的地和郊区的地儿能一样吗?肯定不行。
就好比你去菜市场买菜,蔬菜摊的菜价和超市里卖的肯定不一样。
基准地价法就是要找出一个比较符合常理、能够代表某一地区典型地价的数字。
你得注意,基准地价法看似简单,但其实它考虑的因素挺多的。
比如说,地段的好坏、交通的便利程度、周围的配套设施,甚至是这个地块的历史背景。
哎,历史背景?对,就是那些以前可能是荒地,后来因为某个大工程而变得炙手可热的地方。
你想象一下,原本不值一提的地块,突然因为地铁站开通或者商业中心进驻,价格就像过山车一样往上涨。
这就像是你以前老家那条小路,没啥人走,一条破破烂烂的小路,没人注意。
可突然有一天,一座新大桥修好了,那条路一下子变得人流如织,房子也卖得火爆,这个变化就像地价的“历史积淀”。
估价的时候,得把这些都算进来,不能忽视。
说到这,估价的过程中,还有个好玩的事儿,那就是地价的调整因素。
你以为一块地就那么定了,错!因为市场不断变化,地价也得随着时局调整。
比如,突然某个出台了,土地的使用权限变了,这时候估价就得调整了。
你看,就像股票市场一样,行情一变,价格就跟着跳动,不是静止的。
除了这些,基准地价法还得看什么呢?看是不是有开发潜力。
你想啊,那种已经完全开发好的地块,肯定不比那些待开发的地块值钱。
基准地价演示文稿
五、利用样点地价评估基准地 价
用样点地价评估区域或级别基准地价
有样点区域或级别的基准地价评估 没有交易资料或很少交易资料区域或级别基
准地价评估
建立样点地价和土地级别数学模型,评 估级别基准地价
建立样点地价和土地定级单元总分值数 学模型,评估级别基准地价
确定评估区域包括评估范围及确定土地的级别 或均质区域。
三、资料调查与整理 1、制订资料收集计划 2、编制调查表格 3、培训人员 4、划分调查区 5、确定调查方法 6、资料调查一般要求 •调查到地价资料要按实地位置标注到估价工作 底图上
•调查以土地级或均质地域为单位进行 •样本抽样采用分类不等比抽样调查 •样本要有代表性 •样本分布要均匀
三资料调查与整理1制订资料收集计划2编制调查表格3培训人员4划分调查区5确定调查方法6资料调查一般要求?调查到地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上?调查以土地级或均质地域为单位进行?样本抽样采用分类不等比抽样调查?样本要有代表性?样本分布要均匀?调查样本数应符合数理统计要求每级样本总数不少于30个?所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料?土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年数据调查资料必须填入相应调查表格7资料收集途径8调查资料审校?样本剔除?样本资料归类9资料调查内容?土地定级成果资料?土地利用效益资料?地租地价资料?影响地价因素资料及其他资料10样点资料测算与整理?测算与修正?样点地价的分类统计?样点地价分布图的编制四样点数据检验与处理同一土地级或均质地域中同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验
以土地定级(或划分均质地域)为基础,以 地价指数为依据,更新基准地价。
土地定级和基准地价评估工作方案
土地定级和基准地价评估工作方案随着城市化进程的加速,土地资源的重要性日益凸显。
土地定级和基准地价评估是土地管理工作中的重要环节,对于保障土地资源的合理利用和保护具有重要意义。
本文将从土地定级和基准地价评估的概念、意义、方法和实施步骤等方面进行探讨。
一、土地定级和基准地价评估的概念和意义土地定级是指根据土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力等因素,将土地划分为不同等级的过程。
土地定级的目的是为了合理利用土地资源,保护土地环境,促进城市化进程的可持续发展。
基准地价评估是指根据土地的位置、用途、市场需求等因素,确定土地的合理价格。
基准地价评估的目的是为了保障土地资源的合理利用,促进土地市场的健康发展。
土地定级和基准地价评估是土地管理工作中的重要环节,对于保障土地资源的合理利用和保护具有重要意义。
通过土地定级,可以合理规划土地利用,促进城市化进程的可持续发展;通过基准地价评估,可以保障土地市场的健康发展,促进土地资源的合理配置。
二、土地定级和基准地价评估的方法土地定级和基准地价评估的方法主要包括定性分析和定量分析两种。
定性分析是指根据土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力等因素,对土地进行综合评价,确定土地的等级。
定性分析的优点是简单易行,适用范围广,但缺点是主观性较强,容易受到人为因素的影响。
定量分析是指根据土地的位置、用途、市场需求等因素,采用数学模型和统计方法,对土地进行评估,确定土地的价格。
定量分析的优点是客观性强,结果可靠,但缺点是需要大量的数据和专业知识,成本较高。
三、土地定级和基准地价评估的实施步骤土地定级和基准地价评估的实施步骤主要包括以下几个方面:1.收集土地信息。
包括土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力、土地位置、用途、市场需求等信息。
2.制定评估标准。
根据土地的特点和评估目的,制定评估标准,确定土地的等级和价格。
3.进行定性分析。
根据土地的自然条件、地形地貌、土地利用现状、土地开发潜力等因素,对土地进行综合评价,确定土地的等级。
基准地价工作报告
基准地价工作报告基准地价是指国家或地方政府统一确定的土地最低出让价格,是土地出让收益的一个重要组成部分。
基准地价工作是指根据相关法律法规,通过调查研究和数据分析,确定土地的基准地价,以保障土地资源合理利用、促进经济发展和维护市场秩序。
下面将从基准地价的背景意义、工作流程、存在问题及解决方法以及未来发展方向等方面展开论述。
一、背景意义基准地价的确定对于建设用地出让有着非常重要的意义。
基准地价的设定是土地资源的保护和合理利用的重要手段,可以避免因土地出让价格过低导致的资源浪费和过度开发。
基准地价的确定可以维护土地市场秩序,防止地方政府过度抬高土地出让价格,保障企业和个人的合法权益。
基准地价的确定也有利于促进地方经济的健康发展,通过合理确定的出让价格吸引优质企业投资,推动地方经济的转型升级。
二、工作流程基准地价的确定工作是一个系统工程,包括土地调查、数据分析、价格设定等多个环节。
需要对目标地区的土地资源进行调查,获取土地面积、土地用途、地理位置等基本信息。
接着,通过对土地市场的价格走势、土地投资需求等方面的数据分析,结合相关法律法规,确定合理的基准地价。
将基准地价通过相关程序进行公示和审批,最终形成具有法律效力的基准地价指导价。
三、存在问题及解决方法在基准地价的确定工作中,存在着一些问题需要解决。
一些地方政府可能会在土地出让过程中违规抬高土地价格,损害企业和个人的合法权益。
由于土地价格受多种因素影响,如市场需求、土地用途等,在确定基准地价时存在一定的主观性和难度。
针对这些问题,可以通过加强监管和公开透明,规范土地出让程序,确保出让价格的合理性;加强市场调研和数据分析,提高基准地价的科学性和准确性。
四、未来发展方向未来基准地价工作需要更加注重科学性和透明度,加强土地市场监管和法制建设。
应推动土地资源的公平利用,促进土地资源的保护和可持续利用。
要加强基准地价与土地规划、城市发展等方面的协调,形成土地利用的发展战略,促进土地资源的优化配置和产业结构的调整。
基准地价工作报告
基准地价工作报告
一、背景与目的
基准地价是评估土地价值的重要依据,对于土地资源的合理利用、城市规划和经济发展具有重要意义。
本次基准地价评估工作旨在为城市规划和土地管理提供科学依据,促进土地资源的优化配置和高效利用。
二、评估范围与方法
1. 评估范围
本次评估涉及市中心区域,包括商业、住宅、工业等多个用途的土地。
2. 评估方法
采用市场比较法、收益还原法、成本逼近法等多种评估方法,确保评估结果的客观性和准确性。
三、评估结果与分析
1. 基准地价水平
根据评估结果,市中心商业用地基准地价为XX元/平方米,住宅用地基准地价为XX元/平方米,工业用地基准地价为XX元/平方米。
与上一次评估相比,各用途土地的基准地价均有所上涨,涨幅分别为X%和X%。
2. 影响因素分析
基准地价上涨的主要原因是经济发展、人口增长和城市基础设施的改善。
同时,土地资源的稀缺性和供求关系也是影响基准地价的重要因素。
四、建议与展望
1. 政策建议
政府应加强土地管理,优化土地资源配置,提高土地利用效率。
同时,应加强房地产市场的监管,防止投机和过度开发。
2. 未来展望
随着城市经济的发展和人口的增长,基准地价将继续上涨。
未来,应进一步完善基准地价评估体系,提高评估结果的准确性和科学性,为城市规划和土地管理提供更有力的支持。
基准地价更新工作汇报ppt剖析
分用途计算样 点地价
Yes
No
样点剔除 计算样点地价 样点地价修正
运用定级软件 进行计算
Yes
计算级别平均 地价
Yes
确定土地级别、面积量算
确定基准地价
建立基准地价 修正体系 编制成果图件 编写文字报告 成果验收、提交
分用途选择因 素、确定权重
某某市城镇土地定级与基准地价更新
第一部分
工作概况
某某市城镇土地定级与基准地价更新
估价参数的确定
调查确定了房屋重置价标准、房屋耐用年限标准、房屋残 值率标准、银行存、贷款利率、各种房地产交易税费、土地还 原利率及房屋还原利率等参数。
某某市城区不同结构房屋重置价、残值及耐用年限表
某某市城镇土地定级与基准地价更新
还原利率的确定
选用安全利率加上风险调整值的方法来求取还原利率,以 五年期平均利率值6.89%作为安全利率,加上风险调整值0.61%, 确定土地还原利率为7.5%,房屋还原利率为9.0%。
0.14
0.15 0.14 0.17 0.14 0.14 0.17 0.000398 17
0.14
0.14 0.12 0.15 0.15 0.12 0.12 0.000313 14.33
0.06
0.05 0.05 0.08 0.08 0.07 0.06 0.000161 13.47
1
1 1 1 1 1 1
某某市城镇土地定级与基准地价更新
某某市城区土地定级因子权重值测定表
因子
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 均值 方差 X2
供水
0.26 0.32 0.35 0.18 0.33 0.35 0.33 0.32 0.32 0.37 0.16 0.33 0.14 0.33 0.36 0.24 0.36 0.29 0.3 0.005094 17
主城区土地定级与基准地价评估技术报告
主城区土地定级与基准地价评估技术报告目录第一章城镇土地定级的条件分析和技术方法 (1)第一节城镇自然、经济和社会条件分析 (1)第二节城镇土地定级估价的技术路线 (4)第二章城镇土地定级的理论基础和原则 (13)第一节城镇土地定级的理论基础 (13)第二节城镇土地定级基本原则 (16)第三章城镇土地定级资料的收集及整理 (18)第一节城镇土地定级资料收集 (18)第二节城镇土地定级资料整理 (22)第四章城镇土地定级因素选择及权重确定 (23)第一节定级因素选择的原则 (23)第二节选择确定城镇土地定级因素、因子体系 (25)第三节城镇土地定级因素分析 (29)第四节城镇土地定级因素、因子权重确定 (33)第五章城镇土地定级因素因子整理及量化 (43)第一节城镇土地定级因素因子整理及量化的原则 (43)第二节商服繁华程度分值测算及制图 (44)第三节交通条件作用分值计算和制图 (55)第四节基本设施作用分值测算和制图 (82)第五节环境条件作用分值测算和制图 (121)第六节产业集聚度作用分值测算和制图 (129)第六章城镇土地定级单元划分和单元分值计算 (131)第一节城镇土地定级单元划分及绘制单元图 (131)第二节城镇土地定级单元分值计算 (133)第三节定级单元总分值计算与总分值图编绘 (139)第七章城镇土地级别评定 (141)第一节城镇土地级别的初步划分 (141)第二节城镇土地级差收益测算 (143)第三节城镇土地级别确定与土地级别总图的编制 (147)第八章基准地价评估的理论依据、原则 (155)第一节基准地价评估的理论依据 (155)第二节基准地价评估的原则 (156)第九章基准地价评估的技术路线及工作流程 (159)第一节基准地价评估的技术路线 (159)第二节基准地价评估工作流程 (159)第十章样点地价资料的调查及整理 (161)第一节样点地价资料的调查 (161)第二节调查资料的整理 (164)第三节还原利率的确定 (170)第十一章样点地价评估与修正 (175)第一节样点地价评估 (175)第二节样点地价修正 (184)第十二章基准地价评估与确定 (203)第一节样点地价数据检验 (203)第二节基准地价确定 (204)第十三章基准地价修正系数编制 (218)第一节基准地价系数修正表的编制 (218)第二节宗地内开发程度修正系数表编制 (251)第三节基准地价其他修正系数表的编制 (252)第四节宗地评估 (254)第十四章成果应用建议 (255)第一章城镇土地定级的条件分析和技术方法第一节城镇自然、经济和社会条件分析一.某市自然、经济和社会条件(一)自然概况某市位于某平原向青藏高原过渡带的盆周西缘、某地区的东部,东北面与名山县及某市辖的邛崃市接壤,东南与眉山市的洪雅县相连,西南边接荥经县,西北边与天全县和芦山县交界。
揭阳市区土地定级与基准地价评估技术报告讲解
第一章概述第一节揭阳市概况一、历史沿革揭阳是粤东古邑,历史悠久,见诸史载已有2200余年,得名于古五岭之一的揭阳岭,秦之前系百越之地。
秦始皇平越后,于33年(公元前214年)设立揭阳戍守区,隶属南海郡。
汉武帝元鼎六年(公元前111年)建制揭阳县,管辖今粤东的潮汕地区和粤东北的梅县、兴宁一带及闽南的龙溪、漳浦等地方。
东晋咸和六年(公元331年),将揭阳县地域析为海阳、海宁、潮阳和绥安4县。
以后几经复废,至宋绍兴10年(公元1140年)建县城,名榕城。
新中国成立后,揭阳县先后隶属潮汕专区、粤东行政区、汕头专区、汕头市。
1991年12月7日,国务院(国函[l991]84号文)批准揭阳撤县建市(地级)。
二、地理位置揭阳市位于广东省东南部,地跨东经115°36′24″至116°37′39″,北纬22°53′20″至23°46′27″。
北靠兴梅,南濒南海,东邻汕头、潮州,西接汕尾。
陆地面积5240.5平方公里,约占全省总面积的2.94%,大陆海岸线长82公里,沿海岛屿30多个;内陆江河主要有榕江、龙江和练江三大水系。
三、交通状况揭阳是粤东、闽西南和赣南的交通枢纽,水陆运输便捷。
境内有国道206(烟汕线)、324(福昆线)、省道1923(内隆线)、1929(葵和线)、1930(汕樟线)、1932(揭陆线)、1940(华五线)、1941(安前线)等公路干线。
广梅汕铁路和深汕高速公路、揭普高速公路、汕揭梅高速公路穿境而过。
内河通航里程长369公里,环绕市区流经汕头出海的榕江是广东省著名深水河,可进出3000-5000吨级货轮,直航香港和广州、上海、湛江等地。
拥有神泉、靖海、资深等优良港湾,正在加紧建设;潮汕民用机场选址市境内炮台镇,使揭阳区位优势更加突出。
四、人口分布及行政区划揭阳市是广东省人口较多且较为稠密的地区之一。
2008年末总人口为641.24万人,汉族人口占总人口的99.99%以上,另有极少数的回、满、苗、壮、黎、傣、京等少数民族。
xx市区土地定级与基准地价评估技术报告
揭阳市区土地定级与基准地价评估技术报告将样点地价进行修正、检验和剔除,通过计算机统计得出住宅用地级别与级别内样点均价对应关系见表2-3-30。
表2-3-30 住宅用地级别与级别内样点均价对应关系表级别 1 2 3 4 5 样点均价(元/平方米) 1674 1021 783 577 445 平均分值 88 70 61 50 39 参加检验样点数 1478 367 63 27 7 (三)工业用地级别检验外业调查取得的工业用地样点较少,主要是出转让样点,而且绝大部分有效样点分布于三级区域内,样点均价为369元/平方米,对三级工业用地基准地价做了较好的验证。
于缺乏有效样点,三级以外的其它级别工业用地难于以市场交易检验,通过征求当地专家的意见,认为对工业用地的级别划分是比较合理的。
从商服、住宅和工业用地级别与级别内样点均价对应关系中可以看出,三类用地初步划分的土地级别,收益级差比较明显,从经济上反映了土地质量的差异性,说明对于揭阳市区初步划分的土地级别结果是合理的。
九、土地级别调整及各类用地级别范围描述邀请熟悉揭阳市区情况的专家召开意见征询会,检查网格分值和频率直方图,对土地定级结果进行分析,并进行级别的野外验证,对土地级别初步结果进行细部调整。
通过对调整前后的级别范围比较分析,土地定级的初步结果总体趋势与实际验证是一致的。
(一)商服用地揭阳市区商服用地土地级别分布与其商服中心分布是一致的,主要是以临江北路、仁义路、黄岐山大道、进贤门大道、天福路、进安街的较高级别商服中心为中心,基本呈环状向城市边缘递减。
商服用地土地级别主要空间分布如下:①一级地东至晓翠路中段、晓翠路南段东100米、东湖路北段东70米、梅兜路南段东210米;南至榕江南河;西至绍兴路西140米、打铜街西110米、元鼎路西110米、马牙路南段西550米、淡浦路;北至环市北路。
②二级地分布在一级地的外围,东至沙港村委会一带、榕江北河、榕东路、莲花大道东150米、槎桥路中段;南至崇文路东46段北300米、崇文路西段南100米、淇美路;西至环市西路北段西220米、乔南农贸市场一带、榕江北河;北至东阳办事处一带、广梅汕铁路。
土地定级与基准地价更新培训资料
土地级别与基准地价更新培训材料湖北永业行评估咨询有限公司二○○六年十月目录一、土地定级与基准地价更新概况 (1)二、土地定级与基准地价更新工作组织领导 (1)三、土地定级与基准地价更新工作步骤 (2)四、外业工作(资料收集过程) (3)五、内业工作(数据分析处理) (25)一、土地定级与基准地价更新概况1.土地定级与基准地价城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会中经济活动中的地位、使用,对城镇土地使用价值进行综合分析,揭示城镇内部土地质量的地域差异,评定城镇土地级别。
基准地价是指在城镇规划区范围内,在设定土地开发程度和设定容积率条件下,对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、住宅、工业等用途,分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。
2.新一轮土地定级与基准地价更新我省各城市上一轮基准地价大部分都是在2001年左右完成的,其成果为以后的更新工作打下了坚实的基础。
但是受社会经济活动的影响以及更新技术不但完善,逐步突显出其不足之处,需要更新、改进。
本轮基准地价更新根据省国土厅的统一部署,要求严格按照国家《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和《湖北省城镇土地级别更新技术规范》、《湖北省城镇基准地价更新技术规范》的要求,采用软件进行土地定级与基准地价更新,利用多因素加权评价法(特尔斐专家打分法)对土地质量进行分析评价,进行土地定级,在土地定级的基础上,以市场交易地价资料为依据,确定基准地价。
级别边界更加精确,基准地价水平更加合理,方法科学,手段先进。
二、土地定级与基准地价更新工作组织领导土地定级与基准地价更新是一个系统性的工作,涉及的部门多、工作量繁重、工作程序复杂。
要做好这项工作不仅需要工作人员了解的实际情况,具备丰富的专业知识,同时也需要有严密的组织机构和市政府强有力的领导,在此基础上制定出严密的工作计划并按步骤实施才可能高效率、高质量完成更新工作。
揭阳市区土地定级与基准地价评估技术报告讲解
第一章概述第一节揭阳市概况一、历史沿革揭阳是粤东古邑,历史悠久,见诸史载已有2200余年,得名于古五岭之一的揭阳岭,秦之前系百越之地。
秦始皇平越后,于33年(公元前214年)设立揭阳戍守区,隶属南海郡。
汉武帝元鼎六年(公元前111年)建制揭阳县,管辖今粤东的潮汕地区和粤东北的梅县、兴宁一带及闽南的龙溪、漳浦等地方。
东晋咸和六年(公元331年),将揭阳县地域析为海阳、海宁、潮阳和绥安4县。
以后几经复废,至宋绍兴10年(公元1140年)建县城,名榕城。
新中国成立后,揭阳县先后隶属潮汕专区、粤东行政区、汕头专区、汕头市。
1991年12月7日,国务院(国函[l991]84号文)批准揭阳撤县建市(地级)。
二、地理位置揭阳市位于广东省东南部,地跨东经115°36′24″至116°37′39″,北纬22°53′20″至23°46′27″。
北靠兴梅,南濒南海,东邻汕头、潮州,西接汕尾。
陆地面积5240.5平方公里,约占全省总面积的2.94%,大陆海岸线长82公里,沿海岛屿30多个;内陆江河主要有榕江、龙江和练江三大水系。
三、交通状况揭阳是粤东、闽西南和赣南的交通枢纽,水陆运输便捷。
境内有国道206(烟汕线)、324(福昆线)、省道1923(内隆线)、1929(葵和线)、1930(汕樟线)、1932(揭陆线)、1940(华五线)、1941(安前线)等公路干线。
广梅汕铁路和深汕高速公路、揭普高速公路、汕揭梅高速公路穿境而过。
内河通航里程长369公里,环绕市区流经汕头出海的榕江是广东省著名深水河,可进出3000-5000吨级货轮,直航香港和广州、上海、湛江等地。
拥有神泉、靖海、资深等优良港湾,正在加紧建设;潮汕民用机场选址市境内炮台镇,使揭阳区位优势更加突出。
四、人口分布及行政区划揭阳市是广东省人口较多且较为稠密的地区之一。
2008年末总人口为641.24万人,汉族人口占总人口的99.99%以上,另有极少数的回、满、苗、壮、黎、傣、京等少数民族。
广东省集体建设用地定级与基准地价评估成果编制指引(试行)
广东省集体建设用地定级与基准地价评估成果编制指引(试行)为规范广东省集体建设用地定级与基准地价评估的技术实施和成果编制,促进城乡公示地价体系一体化建设,在《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)、《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)、《农村集体土地价格评估技术指引》(中估协发[2020]16号)等规程、指引的基础上,结合广东省集体建设用地定级与基准地价评估试点经验,制订本指引。
一、适用范围本指引适用于广东省范围内集体建设用地定级与基准地价评估的技术实施与成果编制工作。
本指引所称集体建设用地定级与基准地价制订工作是指依据相关规范要求划定集体建设用地土地级别或均质区域,完成相应级别或均质区域的基准地价评估,并建立相应的基准地价修正体系。
二、编制依据(一)法律法规及政策规定1.《中华人民共和国民法典》;2.《中华人民共和国物权法》;3.《中华人民共和国土地管理法》;4.《中华人民共和国农村土地承包法》;5.《中华人民共和国城乡规划法》;6.《中华人民共和国资产评估法》;7.《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号);8.《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号);9.《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过);10.《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(国办发〔2014〕71号);11.《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔2015〕45号);12.《国土资源部、住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》(国土资发〔2017〕100号);13.《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》(国土资厅发〔2017〕27号);14.《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办发〔2019〕36号);15.《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办发〔2020〕23号);16. 其他相关法律、法规和规范性文件。
基础地价分析.完整版PPT资料
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揭阳市人民政府办公室关于成立揭阳市区基准地价评估及建立“三旧
揭阳市人民政府办公室关于成立揭阳市区基准地价评估及建立“三旧”改造项目区片价修正体系工作领导小组的通知
【法规类别】机关工作综合规定
【发文字号】揭府办[2013]12号
【发布部门】揭阳市政府
【发布日期】2013.02.03
【实施日期】2013.02.03
【时效性】现行有效
【效力级别】XP10
揭阳市人民政府办公室关于成立揭阳市区基准地价评估及建立“三旧”改造项目区片价
修正体系工作领导小组的通知
(揭府办〔2013〕12号)
各县(市、区)人民政府(管委会)、市府直属有关单位:
为进一步加强市区基准地价评估及建立“三旧”改造项目区片价修正体系有关工作的领导,市政府决定成立揭阳市区基准地价评估及建立“三旧”改造项目区片价修正体系工作领导小组,组成人员如下:
组长:
1 / 1。
揭阳市土地利用总体规划
揭阳市土地利用总体规划目录前言 (1)第一章规划背景与形势 (3)一. 土地利用基本情况 (3)二. 上轮规划实施情况 (4)三. 土地利用存在的问题 (5)第二章土地利用战略与目标 (7)一. 规划指导思想 (7)二. 规划修编的原则 (7)三. 规划目标 (8)四. 基本策略 (10)第三章土地利用结构调整和布局优化 (12)一. 土地利用结构调整 (12)二. 土地利用布局优化 (14)三. 基本农田布局优化 (15)第四章土地利用区域调控 (18)一. 土地利用综合分区 (18)二. 土地利用功能分区 (18)三. 区县土地利用指导控制 (23)第五章建设用地空间管制 (25)一. 禁止建设区 (25)二. 允许建设区 (26)三. 有条件建设区 (26)四. 限制建设区 (27)第六章中心城区土地利用控制 (28)一. 市域中心城区用地规划 (28)二. 次中心城区用地规划 (30)三. 中心城镇用地规划 (31)第七章土地利用重大工程 (32)一. 土地开发 (32)二. 园地山坡地改造 (32)三. 土地复垦 (32)四. 现代标准农田建设 (33)五.“三旧”改造 (33)六. 填海造地 (34)第八章保障重点建设项目用地 (35)一. 交通项目 (35)二. 水利项目 (35)三. 能源项目 (36)四. 工业项目 (36)五. 军事项目 (36)六. 环保项目 (37)七. 教育项目 (37)八. 其他项目 (37)第九章土地生态建设和环境保护 (38)一. 生态建设和环境保护的目标 (38)二. 严格保护基础性生态用地 (38)三. 构建生态良好的土地利用格局 (38)四. 土地生态建设工程 (39)第十章规划实施保障措施 (41)一. 完善耕地及基本农田保护利益调节制度 (41)二. 保障工业用地的整合与集约利用 (41)三. 创新农村居民点用地的置换模式 (42)四. 促进社会大众对规划的认识与参与 (43)五. 提高规划与管理的信息化技术水平 (44)附表 (45)附表1 揭阳市规划主要控制指标表 (46)附表2 揭阳市规划期土地利用结构调整表 (46)附表3 揭阳市耕地保有量、基本农田保护面积指标表 (47)附表4 揭阳市建设用地指标表 (47)附表5 揭阳市新增建设占用耕地及补充耕地表 (48)附表6 揭阳市中心城区建设用地管制分区表 (48)附表7 揭阳市基本农田调整表 (48)附表8 揭阳市基本农田调整地类构成变化情况表 (49)附表9 揭阳市拟建设重点项目用地规划表 (49)附图 (58)前言揭阳市位于广东省东南部潮汕平原(115°36′24″~116°37′39″E,22°53′20″~23°46′47″N),北与梅州市的丰顺县和五华县接壤,南临南海,西及西南与汕尾市的陆河县、陆丰市相连,东北与潮州市的潮安县、枫溪区毗邻,东及东南分别与汕头市所辖的潮阳区交界,是粤东重要的交通枢纽,地理位置得天独厚,境内有榕江、练江、隆江三大水系,水陆交通运输便捷。
基准地价报告
基准地价报告基准地价调查技术报告基准地价是指在城镇规划区范围内,在设定的土地开发程度和设定容积率下,对现状利用条件及开发条件下不同级别或不同均质地域的按照商业、住宅、工业等用途,分别评估在某一估价期日法定最高年限土地使用权区域平均价格。
一、基准地价的评估应遵循以下程序:(一)、准备工作:主要有编写基准地价评估任务书,制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图,确定基准地价评估区域。
(二)、土地调查与整理:1、资料调查与整理:(1)土地定级成果资料:包括土地级别图、土地定级报告、土地估价定级成果的资料。
(2)土地利用收益资料:包括土地利用效益资料,资金利用效益资料,不同行业不同规模的劳动力标准等。
(3)地租、地价资料:土地使用权出让、转让资料,土地征用补偿,安置补助及地上附着物补偿标准资料,以地换房资料,房屋拆迁补偿标准,房屋拆迁标准等。
(4)影响地价的因素资料:有一般因素、区域因素、个别因素。
(5)其他资料:历史地价资料,土地开发经营的政策法规、条例、规定,有关土地房屋的税收种类,税率等,城镇规划有关资料。
2、资料调查的一般要求:(1)调查、收集到有关的地价资料按实地工作位置标注到地图上。
(2)调查以土地级别或均质地域为单位进行(本次实习以上庄村、前庄村为一均质地域)。
(3)样本抽查采用分类不等比调查。
(4)样本要有代表性。
(5)样本分布要均匀。
(6)调查样本每级应不少于30个。
(7)所选样本能同时获得地价利用或利用收益和相对应的土地条件资料。
(8)土地利用收益资料应不少于近期两年的数据。
(9)以人民币为单位,准确到小数点后一位。
(10)调查资料必须填入相应的调查表格或记录手簿。
3、样本资料整理:(1)样本剔除,剔除不符合本次实习要求的资料。
(2)样本资料归类。
(三)基准地价评估:1、利用级差收益侧算法。
2、利用土地交易资料估算基准地价。
(四)基准地价确定:1、以一种方法测算城镇基准地价的,用该种方法确定该均质地域范围内的商业、住宅、工业用途的基准地价为城镇基准地价。
市土地定级与基准地价技术方案和工作流程
XX市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX镇、XXX镇城镇基准地价技术方案与工作流程xxxxxxxxX评估有限责任公司2013年10月16日目录一、项目区概况 1(一) X X 市概况1(二) 项目区概况 2(三) 经济发展水平 4二、基准地价范围 8三、工作任务 8四、工作和技术依据 9五、项目开展时间计划安排及工作流程 11六、技术路线 12(三)质量保证体系及后续服务保障措施 九、项目完成后提交成果内容 20(一)文字成果 20(二)图件成果 20(三)表格成果 21(四)项目原始资料及中间成果 21(一)土地定级 12(二)基准地价评估 12七、 技术操作流程和方法 13 ( 一)外业资料调查13( 二)土地定级的技术程序与方法 16 ( 三)基准地价评估的技术程序与方法 八、 项目质量保障措施 18 ( 一)领导组织保障18( 二)本单位工作保障措施 181719一、项目区概况(一)XX 市概况XX 市属四川省成都市,位于成都市区北郊,与德阳市什邡、广汉交界,与成都市新都、郫县、都江堰接壤,与阿坝汶川、茂县为邻。
1993年12月撤县设市。
XX城区距离成都市区19公里,素有“蜀汉名区”、“天府金盆”美誉,人口80.53 万人,面积1421 平方公里。
1 、自然地理:XX境内地貌类型大体属四川盆地亚热带湿润气候区的“盆地北部区”,全年气候温和,雨量充沛,四季分明,矿产资源、土地资源、水资源和生物资源丰富。
XX 属于四川盆地亚热带湿润气候区,有国家级白水河森林保护区,有大熊猫、金丝猴等动植物,气候温和湿润,年均气温15.7 C,森林覆盖率50.1%,全年空气质量合格天数在95% 以上,工业废水排放量达标率100%,工业烟尘排放量达标率100%,城镇生活污水处理率82.3%,社会治安良好,是成都近郊重要的生态宜居城市。
2 、经济发展:XX紧紧围绕成都市打造西部经济核心增长极、建设开放型区域中心和国际化城市重大部署,深入推进“四二一一”发展战略,实现了全市经济社会持续较快发展。
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第一章概述第一节揭阳市概况一、历史沿革揭阳是粤东古邑,历史悠久,见诸史载已有2200余年,得名于古五岭之一的揭阳岭,秦之前系百越之地。
秦始皇平越后,于33年(公元前214年)设立揭阳戍守区,隶属南海郡。
汉武帝元鼎六年(公元前111年)建制揭阳县,管辖今粤东的潮汕地区和粤东北的梅县、兴宁一带及闽南的龙溪、漳浦等地方。
东晋咸和六年(公元331年),将揭阳县地域析为海阳、海宁、潮阳和绥安4县。
以后几经复废,至宋绍兴10年(公元1140年)建县城,名榕城。
新中国成立后,揭阳县先后隶属潮汕专区、粤东行政区、汕头专区、汕头市。
1991年12月7日,国务院(国函[l991]84号文)批准揭阳撤县建市(地级)。
二、地理位置揭阳市位于广东省东南部,地跨东经115°36′24″至116°37′39″,北纬22°53′20″至23°46′27″。
北靠兴梅,南濒南海,东邻汕头、潮州,西接汕尾。
陆地面积5240.5平方公里,约占全省总面积的2.94%,大陆海岸线长82公里,沿海岛屿30多个;内陆江河主要有榕江、龙江和练江三大水系。
三、交通状况揭阳是粤东、闽西南和赣南的交通枢纽,水陆运输便捷。
境内有国道206(烟汕线)、324(福昆线)、省道1923(内隆线)、1929(葵和线)、1930(汕樟线)、1932(揭陆线)、1940(华五线)、1941(安前线)等公路干线。
广梅汕铁路和深汕高速公路、揭普高速公路、汕揭梅高速公路穿境而过。
内河通航里程长369公里,环绕市区流经汕头出海的榕江是广东省著名深水河,可进出3000-5000吨级货轮,直航香港和广州、上海、湛江等地。
拥有神泉、靖海、资深等优良港湾,正在加紧建设;潮汕民用机场选址市境内炮台镇,使揭阳区位优势更加突出。
四、人口分布及行政区划揭阳市是广东省人口较多且较为稠密的地区之一。
2008年末总人口为641.24万人,汉族人口占总人口的99.99%以上,另有极少数的回、满、苗、壮、黎、傣、京等少数民族。
居民大多讲闽南方言的潮汕话,部分地区操客家方言。
有旅外华侨及港、澳、台同胞400多万,为全国著名侨乡之一。
1949年10月中华人民共和国成立后,揭阳县(包括现在的揭西县)、普宁县、惠来县都隶属汕头地区公署管辖。
1956年7月国务院157次会议决定,划出揭阳的部分公社、镇和陆丰县的上砂、五云2个公社,一共14个公社、一个镇建置揭西县,总面积1365.4平方公里,即现在揭西县。
1991年12月7日经国务院批准揭阳县设立地级市,原揭阳县分设为榕城区和揭东县,揭阳市辖榕城区、揭东县、惠来县、揭西县,代管普宁市(县级),并设立东山区管理委员会、揭阳经济开发试验区、普宁华侨管理区和大南山华侨管理区,赋予部分县级管理职能。
全市基层设置71个镇、10个乡、16个街道办事处、15个农场。
五、自然气候条件揭阳市处于南亚热带,属亚热带季风气候,气候温和,水热丰沛,夏长冬短。
年平均气温为21.4℃,7月份平均气温为28.2℃,1月份平均气温为13.30℃,历史上最高温为39℃,最低温为-2.7℃。
全年无霜期在321~325天之间,全年日照总时数较高。
年平均降雨量在1750~2119毫米之间。
全市气象变化剧烈,灾害较多。
低温阴雨常出现在2月下旬,年平均1.8次左右。
暴雨和连雨天气常出现于4~9月,带来暴雨、狂风、巨浪和海潮,最大风速可达60米/秒以上,降雨过程雨量可达200毫米。
年均受台风影响约4次,干旱天气以春旱和秋旱危害最严重,春旱出现于每年2~5月份,秋旱多出现于8~10月。
同时,低温霜冻、寒露风以及龙卷风也是主要的自然灾害之一。
六、社会经济状况近年来,揭阳市经济发生了很大的变化,整个社会经济面貌发生了巨大的变化。
2008年全市生产总值(GDP)725.03亿元,比上年增长16.0%。
其中:第一产业增加值93.31亿元,增长4.8%;第二产业增加值406.06亿元,增长20.9%;第三产业增加值225.66亿元,增长12.0%。
在第三产业中,批发和零售业增长27.0%,住宿和餐饮业增长27.5%。
全市人均GDP12679元,增长14.9%。
(一)工业2008年完成工业增加值378.94亿元,比上年增长22.2%。
其中规模以上工业增加值214.73亿元,增长36.7%。
在规模以上工业中,国有及国有控股企业增加值26.03亿元,增长16.0%;集体企业增加值6.23亿元,增长24.6%;股份制企业增加值108.68亿元,增长48.7%;外商及港澳台商投资企业增加值59.88亿元,增长25.4%。
列入规模以上工业统计的63种产品中,有32种产品产量实现增长,增长面达50.8%,其中配混合饲料减少0.4%,服装增长79.2%,塑料制品增长50.5%。
规模以上工业企业经济效益综合指数189.27%,比上年提高23.47个百分点;主营业务收入745.58亿元,增长42.0%;企业实现利润总额13.97亿元;亏损企业亏损额1.86亿元,增长519.6%。
(二)农业2008年粮食作物播种面积136.62千公顷,比上年增加0.66千公顷;蔬菜种植面积51.82千公顷,增加7.28千公顷;水果种植面积83.39千公顷,增加2.04公顷;全年粮食产量81.00万吨,下降1.6%,其中稻谷产量44.65吨,下降3.1%;蔬菜产量152.04万吨,增长11.4%;水果产量45.56万吨,增长2.2%;茶叶产量8068吨,增长4.5%。
2008年肉类总产量16.87万吨,增长5.1%。
水产品产量13.73万吨,增长2.5%。
其中:海水产品产量和淡水产品产量分别增长2.0%和3.3%。
2008年投入农田水利建设资金6.17亿元,恢复和改善灌溉面积分别为0.9千公顷和2.96千公顷。
年末全市农田有效灌溉面积66.70 千公顷。
(三)固定资产投资2008年全社会固定资产投资265.79亿元,比上年增长32.0%。
其中基本建设完成投资89.19亿元,增长8.0%;更新改造投资13.95亿元,下降50.8%;房地产开发投资20.77亿元,增长43.6%。
从投资主体看,2008年国有经济投资69.78亿元,增长6.8%;非国有经济投资196.01亿元,增长44.2%,其中民营经济投资162.01亿元,增长36.5%。
2008年基础设施建设完成投资64.48亿元,增长5.5%。
交通运输完成投资14.08亿元,增长17.4%;电力投资11.28亿元,下降53.8%;公共设施管理投资27.11亿元,增长75.8%;教育投资16.57亿元,增长91.1%。
2008年完成投资1000万元以上的项目有282个,其中竣工117个,在建165个,这些项目全年完成投资125.86亿元。
全年完成投资500万元以上的工业项目262个,其中竣工195个,在建67个,这些项目全年完成投资65.91亿元。
2008年改建公路635公里,年末全市公路总里程5288.1公里,其中高速公路190.7公里。
新增固定电话交换机容量2.13万门。
2008年投入市区市政及各项公共设施建设资金3.00亿元,整修、改建市区道路43.00万平方米。
新增园林绿化面积2.59万平方米、照明路灯996盏。
市区绿化覆盖率为32.3%,人均拥有公用绿地面积5.10平方米。
2008年全年房地产开发投资20.77亿元,增长43.6%。
房屋竣工面积79.90万平方米,增长72.2%;商品房销售面积85.62万平方米,增长26.0%;商品房平均销售价格2036元/平方米,增长18.5%。
(四)国内贸易2008年社会消费品零售总额265.29亿元,比上年增长27.0%。
其中,限额以上企业完成25.22亿元,增长86.1%。
分行业看,批发零售贸易业实现零售额240.19亿元,增长27.0%;住宿和餐饮业零售额23.05亿元,增长27.5%。
分城乡看,县及县以上城市完成零售额160.95亿元,增长24.8%;县以下农村零售额104.34亿元,增长30.5%。
(五)对外经济2008年进出口总额24.62亿美元,比上年增长18.0%。
其中:进口总额3.65亿美元,增长14.8%;出口总额20.98亿美元,增长18.6%。
从贸易方式看,一般贸易出口18.06亿美元,增长19.9%;进料加工出口2.60亿美元,增长13.3%;来料加工出口0.32亿美元,下降6.0%。
从企业类型看,国有企业出口0.3亿美元,下降9.3%;“三资”企业出口11.8亿美元,增长18.4%;私营企业出口7.9亿美元,增长19.1%。
从商品类别看,服装纺织品出口6.9亿美元,增长22.0%;鞋类产品出口增长31.1%。
从贸易伙伴看,对香港的进出口贸易额4.3亿美元,下降30.0%;美国1.8亿美元,增长43.8%;欧盟2.6亿美元,增长20.0%。
全年对香港、美国、欧盟的出口额占全市出口总额的36.0%。
2008年新签合同利用外资项目74个,比上年减少43个,其中外商直接投资项目74个,减少43个。
合同利用外资金额2.83亿美元,增长8.5%。
实际利用外资 2.04亿美元,增长34.0%,其中外商直接投资 1.91亿美元,增长45.5%。
截至2008年底,登记注册的外商投资企业768家。
(六)交通、邮电和旅游2008年交通运输、仓储和邮政业实现增加值14.15亿元,比上年增长9.0%。
全年公路运输完成货物周转量22.26亿吨公里,增长12.6%;水路运输完成货物周转量0.79亿吨公里,增长175.0%;港口完成货物吞吐量606.32万吨,比上年增长44.8%。
2008年末机动车辆保有量47.94万辆,其中汽车9.52万辆。
2008年完成邮电通信业务总量76.87亿元,增长16.7%。
其中:邮政业务总量1.88亿元,增长16.4%;电信业务总量74.98亿元,增长16.7%。
年末用户交换机总容量139.62万门。
本地电话用户107.91万户。
其中城市电话用户53.55万户,乡村电话用户54.37万户。
移动电话用户达到256.31万户,互联网用户17.42万户,全年新增5.68万户。
2008年旅游总收入21.43亿元,增长19.2%。
其中:国际旅游(外汇)收入862.37万美元,增长15.9%。
全年接待旅游总人数578.75万人次,增长18.1%。
其中,入揭游248.5万人次,增长25.5%。
旅游住宿设施接待过夜游客160.95万人次,增长12.5%,其中,接待境外游客4.08万人次,增长9.3%。
(七)财政、金融和保险业2008年实现地方财政一般收入22.37亿元,比上年增长19.1%。
其中工商税收17.11亿元,增长32.0%。
一般预算收入超2亿元的县(市、区)达3个。