南山前海荔山工业园旧改项目战略定位报告(终稿)去母线1

> 项目主要从档次和品牌两个纬度衡量，本项目的开发
誉度齐头并进，从有到优
目标就是要实现高档次和高品牌
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经济效益—价值目标：在保证综合效益的前提下实现经济效益最 大化，树立片区产品价格和形象标杆
实现最大化价值
项目实现成功开发
客户对本项目认同
客户认同表现在资 源、产品、品牌
创新科技
顶级产品 开发商品牌
顶级资源 顶级服务
功能多元化 成熟区域
艺术品气质 其他
的打造以及开发商品牌的塑造
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资源的占有和利用：充分利用区域及项目本体的各种有效资源， 实现地块价值最大化，打造差异化山居类豪宅物业
资源的占有和利用 项目区域属性分析
精炼的价值体系提取
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阶段规划目标：三个阶段逐步实现前海规划，预计2020年实现地 区生产总值1500亿，完成每平方公里产出100亿计划
全面完成合作区土地整备工作
基本完成区内基础设施建设
基本建成前海合作区
制度体系：制度设计和政策法 规取得一定突破；引进部分香 港和世界高端品牌服务业
为区域带来大
量的财富人群
高效率群体
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顶级交通配套（1/4）：前海中心综合性交通枢纽网络，“海、陆 、空”立体交叉，交通条件在深圳首屈一指
15分钟抵达 香港机场
海
陆
前海中心 立体交通 网络发达
前海中心 半小时生 活圈
10分钟抵达 深圳机场
25分钟抵达 会展中心
前海中心定位“深港现代服务业 合作区”，将打造成为：
创新金融 总部经济 现代物流
>深港合作先导区
>体制机制创新区 >现代服务业集聚区
前海中心
商业服务 通讯及媒 体服务
>结构调整引领区
前海中心将成为珠三角经济的重 要经济引擎，即未来“珠三角的 曼哈顿”
科技与专 业服务
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全程仅需30分钟
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顶级交通配套（3/4） -陆：前海中心的陆上交通网络十分发达， 大南山隧道与地铁线的开通为区域的发展带来持续巨大推动
接南坪快速 至机场、广州 南海大道 滨海大道 至福田 大南山隧道口
月亮湾大道 前海路
大南山隧道 深港西部通道 大南山隧道：隧道初步规划为东 侧接工业五路—招商路，西侧接 兴海大道 前海港城路，定位为城市主干道， 隧道长度1650米 隧道开通后，极大缩短妈湾港区
投资产出：深圳市政府三年投 资400亿
制度体系：产业发展初具规模， 初步建立具有一定国际竞争力 的现代服务业体系
投资产出：2015年预计地区生 产总值500亿
制度体系：基本建成现代化、 国际化、生态循环和资源节约 型的前海合作区
投资产出： 2020年预计地区生 产总值1500亿，完成百亿计划
2010-2012
住宅区
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顶级金融配套：前海中心将崛起为国际金融中心，成为国际金融 创新的示范窗口，将带来巨大的高端住宅需求
> 根据国家金融业对外开放的总体部署，前海中心将建设 成为国家金融创新和对外开放的试验示范窗口，稳步推 进深港资本市场创新合作，大力推进保险创新发展试验 区建设
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国务院对《‚前海深港现代服务业合作区 ‛发展规划》作出批复，原则同意该规划 组织实施；到2020 年前海将成为深圳 一个主中心，深圳国际化的代表 2009.11 未来三年向 前海投入 400亿 前海规划获 批深圳国际 化代表 2010.08
规划意义：前海规划出台于改革创新的重要时间节点上，在经济 、发展以及政治上都承担着不可替代的战略意义
南山前海荔山工业园旧改项目战略定位报告
Centaline Consultants
项目写作技术路线
开发商目标实现
区域属性分析 项目属性界定 本体属性分析 目标客户分析 发展战略及整体定位 附件
项目发展战略 与整体定位
项目容积率推导
功能产品定位 形象定位与亮点打造
酒店式公寓定位
商业定位
住宅定位
开发商认识：金銮集团拥有一定的项目操作经验和市场口碑，希 望通过本项目树立开发商品牌，实现高经济效益
空 半小时抵达 香港中环
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ห้องสมุดไป่ตู้
顶级交通配套（2/4） -海：前海中心将是中国海底快轨的建设的 典范，无缝对接香港
海底快轨：即深港西部快速轨道，投 资500亿，全长42公里；从深圳机场 轨道连接设于前海的候机楼，通过海 底隧道连接香港机场；轨道线建成后， 前海中心规划区涵盖蛇口港 区、赤湾港区、妈湾港区、 大铲湾港区多个世界级港区， 航线覆盖世界各地，是中国 海运最发达的区域之一
规划前景：前海国际化、高标准规划以及深港一体化的加速，刺 激本区域成为深圳乃至中国最有潜力的区域之一
新《规划》批复中将深圳定位为全国第三个‚国际化‛城市，深圳 国际化步伐加快，前海成为首批国际合作区域
港深机场轨道连接线项目将在深圳前海湾兴建大型候机楼，向北 连接深圳机场，连接‚穗莞深城际线‛，贯通广州新火车站；南下 则直达香港机场，并连通香港市中心。前海湾候机楼是候机乘客 的聚集疏散点；又是边检，乘客在此可完成出入境检查
吸引大企业总部 落户，尤其是高 端服务企业
大小南山和前海 湾岸的生态景观 资源，形成纵深 的生态走廊
基本规划
20世纪60年代末，纽 约市政府改善投资环
产业
华尔街CBD金融区， 集中了几十家大银行、 保险公司、交易所以 及上百家大公司总部 和几十万就业人，世
总部基地
美国最大的500家公 司有三分之一以上 把总部设在曼哈顿， 7家大银行中的6家 以及各大垄断组织
主要包括推动以跨境人民币业务为重点的金融领域创新 合作率先发展离岸金融业务，试行人民币有限度的自由 兑换，并有效控制因开放所带来的金融风险 前海的地位与作用，将是定位为国际金融中心的上海浦 东也无法取代的，深圳〃前海将升级为中国〃前海
>
>
国际金融中心 的规划建设将
高收入群体
高智商群体
大量财富阶层 的聚集，将诱 发对顶级住宅 的巨大需求
香港著名的规
划专家叶嘉安
教授预言： “2050年深港 可能是一个城 市”
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前海中心将成为深圳发展的新增长点和深港新的对接点。未来谋 划深港合作新起点，与香港共建国际大都会
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顶级功能配臵：前海中心未来将沿前海湾形成 “三区一带”格局 ，功能配臵齐全且高端，为周边住宅区带来大量的高端职业群体
整个前海中心的陆上交通网络十分发达，多条城市主干道、快速 路以及地铁可快速通达广州、香港福田中心以及宝安机场等地
至香港
及月亮月片区与福田中心及与香 港之间的车程
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顶级交通配套（4/4）-空：在建前海中心候机楼，快捷无缝对接深 圳宝安国际机场和香港国际机场两大空港，空中交通条件卓越
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社会效益——品牌目标：立足深圳长远发展，提升自身知名度和 品牌是本项目价值体现的重要目标之一
1.1
美 誉 度
对品牌的理解
1.2
档 次
对项目的理解
品牌 目标 品牌 现状
项目 目标 项目 现状
低
知名度
低
品牌
> 开发商的品牌主要从知名度和美誉度两个纬度来 衡量，本项目的品牌目标就是要实现知名度和美
深圳需要前海 粤港需要前海 中国需要前海
三十年发展历程证明深圳的核心
粤港合作更大的主旨是内地与香
前海将承担宏大的历史使命和政
竞争力在于改革创新。深圳实现
新飞跃，需要领先全国进行改革 试验的新空间 定位体制机制创新区的前海地区
港之间更紧密的合作，前海发挥
的作用可能将远远超过人们的想 象。珠三角的突破点在香港，而 香港的突破点在于珠三角。粤港 合作的潮流将未经开发却位于珠 三角湾区核心位臵的前海推到了 风口浪尖
2013-2015
2016-2020
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战略方向：政府鼎力推进的“曼哈顿模式”降临前海中心，前海 中心各方面潜力十足，未来将打造为世界级滨海中心
前海未来将发展产业
前 海
链最高端的一系列产 业，服务范围将是包 括香港在内的整个珠
三角
未来整个珠三角的现 代服务业中心， 功能 定位为深港合作先导 区、体制机制创新区、 现代服务业集聚区、 结构调整引领区
高端项目客户认同点
10% 13% 5% 2% 17%
> 项目的成功开发最终取决于市场上客户是否认同， 这是决定项目风险的一个重要因素 > 通过调研得知，市场上客户对高端项目的认同主要 体现在资源、产品及品牌上
6%
7%
4%
36%
> 因此实现“价值”目标的关键点在于对顶级稀缺资 源的占有与利用，与此同时，兼顾产品品质与内涵
侧，处于大小南山衔接地带， 隶属于月亮湾片区
蛇口片区
太子湾 游轮母港
西部跨海大桥 >
项目所在区域是前海片区、 后海片区、蛇口片区所组成 的金三角的中心地带
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区域规划：项目区域被纳入前海中心区规划中，前海中心将服务 于整个珠三角，成为深圳国际化战略的核心位臵
生态
号称纽约‚后花园‛ 的中央公园，一块 完全人造的自然景 观，每天数以千计 的游客和市民在此
曼 哈 顿
境，引导平衡健康发 展，加强纽约商务贸 易中心功能，为拥挤
的市中心区分担压力
界上就业密度最高的
地区
的总部都在这里设
臵据点
从事各项活动
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规划定位：根据前海中心定位，将由现代服务业与总部经济带动 六大产业共同发展，打造“珠三角的曼哈顿”
治理想：在特区成立30周年之际
出世绝不仅仅是应景献礼，而是 政治上有着更为深刻的内涵。前 海出世被臵于中国改革时间轴重 要时点，表征其将承担宏大的历 史使命和政治理想，这与一般的 开发区或者区域振兴有本质不同
成为特区未来三十年继续承载中
国改革先行先试功能的最好载体 和实现经济新飞跃的最佳突破增 长点
> 规划区域：前海中心将是 深圳市双中心之一，位于 西部发展轴轴心，南部发 展带核心位臵包含宝安中
心区、前海、后海等区域
> 规划高度：前海中心规划 并被纳入国家“十二五” 战略规划，将是提升深圳
国际化城市职能、实现深
港合作、促进珠三角协调 发展的战略走廊的核心 > 战略定位：前海中心定位 为深港现代服务业合作区, 将服务于整个珠三角
项目本体属性分析 地块价值最大化
项目目标客户体系研究
精准的产品客户定位 深圳豪宅发展历程研究
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项目写作技术路线
开发商目标实现
区域属性分析 项目属性界定 本体属性分析 目标客户分析
发展战略及整体定位
附件
项目发展战略 与整体定位
项目容积率推导
功能产品定位 形象定位与亮点打造
深圳宝安国际机场
中国境内第一个实现海、陆、空联运的现代化国际空港
开发商开发过多个住宅项目，对房市场有独到的见解，有一定的项目操作经验和市场口 碑，在深圳及惠州等地区有多个项目待建，后续发展前景可观
1
社会效益——品牌目标
立足深圳长远发展，提升自身知名度和品牌是本项目价值体现的重要目标之一
2 经济效益——价值目标
在保证综合效益的前提下实现经济效益最大化，树立片区产品价格和形象标杆
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规划节点：前海中心规划承担多重使命，已获国家批准建设，在 巨额投资的推动下，未来几年内将初见成效
国务院审议通过了发改委上报的 《珠江三角洲地区改革发展规划纲 要》；纲要提出将深圳前后海地区 作为粤港合作试点地区之一 2007.11 首次明确提 出前海中心 定位 前海批准 粤港合作 试点区 2008.12 《深圳市城市总体规划（20072020）》提出将前海-宝安中心区定 位为与福田中心区并列的深圳中心区 之一 深圳市政府批准《深圳第一 批扩大内需项目》，明确提 出未来三年向前海合作区投 入400亿
酒店式公寓定位
商业定位
住宅定位
项目区位：项目隶属于前海中心规划区内的月亮湾片区，是前海 、后海、蛇口的金三角中心地带，毗邻大小南山
大 铲 港 前海深港现 代服务业合 作区 大南山生 态公园 小南山 本项目 宝安中心区 前海片区
后海片区
小 铲 港
后海滨 海豪宅 生活区
蛇口片区 金三角中心
>
项目位于南山区大南山西南