案例一万科投融资之路
房企投融资案例
房企投融资案例
【原创版】
目录
1.房企投融资概述
2.房企投融资案例分析
3.案例启示及对行业的影响
正文
【1.房企投融资概述】
房地产行业作为我国经济的重要支柱，其投融资活动对于整个国民经济的发展具有举足轻重的地位。
房企投融资主要包括内部融资和外部融资两个方面，内部融资主要依赖企业自身的盈利和现金流，外部融资则主要依赖于银行贷款、债券发行、股权融资等多种渠道。
【2.房企投融资案例分析】
案例一：万科 A+H 股配股融资
2021 年，我国房地产龙头企业万科宣布进行 A+H 股配股融资，总规模达到约 244 亿元。
此次融资主要用于补充公司流动资金和偿还有息负债，以降低公司的财务风险。
案例二：恒大发行 1300 亿元债券
2020 年，恒大发行了总额为 1300 亿元的债券，主要用于公司的投资和运营。
此次债券发行是恒大历史上规模最大的一次债券融资，显示了其强大的融资能力。
【3.案例启示及对行业的影响】
从以上两个案例中，我们可以看出，房地产企业在投融资方面的需求和策略各不相同，但都旨在优化资本结构，降低财务风险。
这些案例对于整个房地产行业来说，既提供了成功的融资经验，也揭示了行业的一些问题。
比如，如何在融资和风险控制之间找到平衡，如何在复杂的市场环境中把握好投融资的节奏和规模等。
总的来说，房地产企业的投融资活动是其发展的重要支撑，也是影响整个行业走向的关键因素。
万科收购印力案例分析
万科收购印力案例分析3月伊始，据多家媒体报道，印力进行了组织架构调整。
搜狐财经从印力方面证实，相关调整确存在且已完成。
在印力的官网，其对集团总部和区域公司的介绍资料也已悉数更新。
印力将这一组织重建定义为基于能力提升的调整，具体为总部新设招商中心、独立的产品中心等四个职能中心；区域城市公司由原来的十个重整升级为八个。
在2016年成为“万科系”企业之前，印力在商业地产领域已立业近19年，但外界对其的关注度并不高。
被“收编”后，万科设想把印力打造为集团唯一的商业开发与运营平台，但这一目标如今来看却未实现。
在万科业务版图内，印力相比物业服务平台万物云、租赁住宅平台泊寓，乃至物流仓储平台万纬物流来说，声量都要弱出很多。
在集团旗下城市公司商业地产业务，与印力所经营的商业运营与开发业务间，万科“踌躇”了五年，两者“割据”的局面也未打破。
2021年，形势开始发生变化。
原万科COO王海武主动请缨，空降到印力任总裁，这被视为万科大力整合自身商业地产与印力商业运营业务的信号。
2022年，伴随着万科加速转型进入深水区，和郁亮对地产“黑铁时代”研判，印力这场“从上至下”的组织之变，或有更深的用意。
组织之变与多数企业“先人后事”不同，印力的组织调整逻辑更偏向于“事人匹配”。
这样的逻辑，与万科一直以来都秉承的治理制度也十分切合。
印力的具体调整策略可概况为总部“增”、区域“减”。
总部在原有商业运营中心、资金资产中心、管理支持中心的基础上，新增设了四大职能中心，并任命相应的中心总经理。
其一，新设立招商中心，由姚海波任中心总经理。
此人1982年出生，2017年加入印力前曾供职于金鹰商贸集团、爱琴海商业集团。
目前，他还同时担任印力上海公司总经理，对一线业务颇为熟悉。
同时，印力新设立“印象汇”事业部，由曾担任印力南昌城市公司总经理的陈军任总经理。
陈军主要负责“印象汇”产品线项目管理，以构建集团更为清晰的产品线标准。
为了满足客户差异化需求和提升服务，印力还同步成立了独立的产品中心。
财务分析案例_万科集团公司财务分析
务
稳定增长的回报， 受到市场广泛认可。
分 析
二 、万 科 财 务 分 析
（ 一） 偿债能力分析 能否到期偿债是企业生存的根本问题， 偿债能力是决 定 企 业 财 务 状 况 的 重 要 因 素 之 一 。下 面 从 短 期 和 长 期 两 个 方面来分析万科的偿债能力。 １． 短期偿债能力（ 数据见表 １）
年房地产项目支出增多， 比率为负， ０５ 年有所下降， 但该年 写字楼项目，付款方式多为分期付款， 所以写字楼的销售会
流动负债结构有所变化， 流动负债中预收账款增长较多， 给企业带来大量的应收账款。具体到万科， 除了具有房地
但没有偿债压力。
产业的特点以外， 这也是其在近 ３ 年的战略扩张中不断增
就本行业来说， 万科短期偿债能力较好， 且逐步提高， 加储备的结果。近 ３ 年存货的结构质量有所提高， 但应持
江 三 角 洲 地 区 是 其 利 润 的 主 要 来 源 。企 业 初 步 形 成 了 以 长
江三角洲、珠江三角洲和环 渤 海 地 域 为 主， 以 其 他 区 域 经
济 中 心 城 市 为 辅 的 “３＋Ｘ”跨 地 域 布 局 。 以 深 圳 和 上 海 为 核
心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩
预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款， 相应的存 重较小， 波动幅度不大。在流动资产中， 存货占据相当大的
货尚不能结转， 由于预售楼宇增加， ０５ 年流动负债中预收 比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长， 同
账款较 去年增 长 ３ 倍 ， 万 科 实 际 的 偿 债 能 力 因 而 得 以 提 时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点： 首先， 企
除市场销售向好外， 还反映了销售管理水平有很大的提
股利政策对投融资政策的支持效应——万科A案例研究
２ ．ｌ ２ ％ ３
３ ．ｌ ５７ ％
３ ．０ ７５ ％ ３ ．ｏ ３９ ％
平均
２０ ０２ ２ ３ ∞ ２ｏ ｏ４ ２０ ０５ ２ｏ ０６ ２０ ０７
０１ ． ８
ｎ２ ０ｏ ．５ Ｏ１ ．５ ０１ ．５ ０１ ．５ ０１ ．
０
０ ０１ ． ０ Ｏ Ｏ Ｏ
年股利 分配一览 表 ” 清楚看 出 。 可 将其 股利分 配政策分为 业股份有限公司（ 以下简称万科） 为案例 ， 探讨其 １９ ９２年 三个阶段进行分析 ， 第一 阶段 １９ 年至 １９ 年 ； ９２ ９８ 第二阶 至 ２０ 年股利政策的特点 ， ０７ 并分析其对投融资政策的支 段 １９ 年 至 ２０ 年 ； 三 阶段 ２０ 年至 ２０ 年 。 ９９ ０１ 第 ０２ ０７ 持效应 。
第 ２０ 年 第 １ ０９ 期 （ 第 ３８ ） 总 １期
商 业 经 济
Ｓ ＮＣＹ Ｉ Ｊ ＨＡ Ｅ ＪＮＣ Ｉ
Ｎｏ １ ２ ０９ ．。０ Ｔ ｔｌＮｏ３ｌ ｏａ ． ８
【 编号】 １ ９６４（０９０— ０５ ０ 文章 ０ —０３ ０ ） ０８—３ ０ ２ １
股 利政 策 对投 融 资政 策 的支 持 效 应
万科 Ａ 案例 研究
陈玲 颖 ，刘 翰 林
（ 杭州 电子科 技大学 【 摘 财 经 学院 ， 浙江 杭州 ３０ １ ） １０ ８
要】 根据 Ｉ Ｖ Ｉ Ｍ股利不相关理论 ， 可以随意安排股利 支付 ， 在 实务 中， 企业 但 股利 支付 的多少对企业价值并非不相
关。 股利政策不仅会影响股东的利益 ， 也会 影响公 司的正常运 营以及未来的发展 ， 甚至会影响到整个证券市场的健康运行。通 过 对万科 Ａ案例 的研究发现 ， 股利政 策对融资政策和投 资政策及公 司经营活动具有重大影响。特别是在 实务操 作中， 各个财 务政策之 间都是相 互关联 的， 从动 态角度 出发 ， 合理运用股利政策 ， 能够有效地提 高资金利用效率。
财务管理07级学生作品014万科筹资之路与资本结构分析3
105,000
90,000 82,000 73,000 70,000 68,000 65,000 60,000 45,000
594,225
205,458 375,629 410,834 171,664 156,966 205,087 220,622 138,246
重庆高新园H分区
广州柏悦湾 沈阳金域国际 沈阳魅力之城
165,677,324.80 168,713,328.88 191,210,637.03 216,908,263.28 351,202,502.03 675,181,408.40 1,292,783,589.12
11,518,859.92 4,617,138.00 12,269,641.32 247,106,386.08 414,846,412.17 613,894,467.92 668,538,492.81
1991年，公司向厦门、上海等地扩展房地产业务；影片《过 年》获国际大奖。1992年，公司跨地区经营发展迅速，旗下联营 和附属企业遍布国内15个城市。同时公司内部刊物《万科周报》 应运而生并从18期获深圳市企业内部刊号，此后更名为《万科周 刊》。1993年1月，集团推出上海城市花园项目，并成为其代表 作。同月集团管理层召开务虚会，决定放弃以综合商社为目标的 发展模式，并确定以城市大众住宅开发为公司主导业务的经营方 向。此后，万科一路稳步发展并不断做着减法，对非核心业务进 行调整，其中甚至不乏一些优质项目如万佳百货、深圳万科供电 服务公司等，1997年10月完成全部调整工作。 在万科发展过程中，同银行的合作力度也不断加大，于2000 年首次成为中国银行总行级客户（授信额度20亿人民币）。 此后相继与农业银行、招商银行签订类似数亿乃至数十亿额 度战略性的《银企合作协议》。截止2006年底，万科行业龙头的 地位已无法撼动，总资产达480余亿元人民币。
万科筹资之路及资本结构分析
社会公众股
社会公众股是指由社会公众持有的股份，通常由个人、机构投资者等持有。万科股权结构中，社会公众股占有较 大比例，这表明公司对社会公众的开放程度较高，市场化的程度较高。
资本结构对业绩的影响
偿债能力
资本结构对公司的偿债能力产生影响。如果公司债务比重过大，可能会面临偿债压力和财务风险。万 科在债务结构上需要保持一定的平衡，以确保公司的偿债能力。
盈利能力
资本结构对公司的盈利能力产生影响。如果公司股权结构较为分散，可能会影响公司的决策效率和经 营效果。同时，债务的利息支出也会对公司的利润产生影响。因此，万科需要合理安排股权和债务的 比例，以提高公司的盈利能力。
未来筹资展望
绿色金融
随着环保意识的提高，万科未来可能会更多地利用绿色金融进行筹 资。
创新融资方式
随着金融市场的创新，万科可能会尝试更多新的融资方式，如发行 REITs等。
优化资本结构
未来，万科可能会继续优化其资本结构，以更好地适应市场变化和满 足企业发展的需要。
03
CATALOGUE
万科资本结构分析
发行股票
万科早期也通过发行股票进行筹资，以扩大资本规模。
合作开发
在早期，万科还通过与其他企业合作开发项目来筹集资金。
近年筹资策略
多元化筹资渠道
近年来，万科开始寻求多元化的筹资渠道，以 降低对单一筹资方式的依赖。
海外融资
万科开始利用海外资本市场进行融资，如发行 美元债券等。
资产证券化
万科尝试通过资产证券化的方式筹集资金，提高资产流动性。
加强风险管理
万科应建立健全的风险管理体系，提高对市场风 险、信用风险等的预警和应对能力，以保障企业 的稳健运营。
我国商业地产轻资产运营模式转型分析—以万科为例
我国商业地产轻资产运营模式转型分析—以万科为例摘要：21世界以来中国房地产一直以来投资热，开放热，建设热的"三热";发展速度使其高于其他产业，使得中国房地产业飞速增长。
但近年来随着政府宏观调控，社会政策出台一系列的"限购令";、"限贷令";、"限售令";的不断推出，各家银行均在收缩对商业地产开发的贷款支持力度，使得商业地产企业的主要外部融资渠道受限，商业地产企业营运也面临资金紧张，资金链断裂，绩效不断下滑等诸多阻碍。
中国房地产业被迫进入改革变型阶段，商业地产市场增速放缓，供求关系正在潜移默化的改变。
但转型既是机遇也是挑战，究竟如何才能正确匹配当前房地产商业地产的需求并保持可持续的增长呢？本文将采用文献分析法、案例分析法来进行研究，来探究商业地产行业在选择转型轻资产运营模式时该如何抉择和转型过程中应该注意哪些方面。
以分析万科商业地产由重资产转型成轻资产的转型成功案例，通过对其进行研究，总结中国商业地产究竟该如何选择适用模式，明确核心竞争力，完善融资渠道，发展地产金融。
关键词：商业地产；运营模式；战略转型；轻资产；重资产一、绪论（一）选题背景自从21世纪到现在，我国在房地产开发方面做了许多措施以促进房地产行业获得更好的发展，取得更好的成绩。
比如说针对不同房地产企业特点进行成本管理、制定成本计划、执行全过程成本管理等等。
国务院总理李克强在2018年3月15日中的工作报告中提出，我国现在对住房需求有着明显的改善和更深层的政策，使人们对房地产回归的概念根深蒂固。
随着经济更加发达，我国的房地产开发政策也有着显而易见的改变，尽管如此，我国的政策依然要保持稳定的节奏。
过去的房地产没有明确房子的定位，混淆了房子的投资属性与消费属性。
中外研究和实践表明，房子尽管既有消费属性，也有投资属性，但主要功能是用于居住，不是用于投资。
长期以来，由于我们背离了这个常识，产生了各种问题、矛盾和风险，由此形成的房地产泡沫化、经济泡沫化将会对社会发展产生巨大的破坏作用，所以难见成效，更有一些房地产开始转型。
项目员工跟投计划 典型案例
项目员工跟投计划典型案例一、万科的项目跟投计划。
1. 背景。
万科在房地产行业竞争日益激烈，需要寻找新的激励方式来提高员工积极性、提升项目效益。
2. 跟投计划内容。
员工可以按照一定比例跟投自己参与的项目。
一个项目的总投资是10个亿，员工可以拿出自己的资金跟投100万，占项目总投资的0.1%。
跟投范围很广，从项目的一线员工到管理层都有机会参与。
这就像是一场全员参与的“项目大冒险”，大家都在同一条船上。
3. 实施效果。
员工的积极性被大大调动起来了。
以前可能有些员工就是按部就班地工作，现在不一样了，因为自己的钱也在项目里呢。
就好比自己种的菜，肯定会格外用心浇水施肥。
在项目决策方面，跟投的员工会更加谨慎和理性。
以前可能只想着把项目尽快做完，现在会从成本控制、质量把控等多个方面考虑，因为每一个决策都可能影响自己的收益。
例如，在选择建筑材料的时候，员工会积极调研，争取找到性价比最高的材料，而不是像以前那样可能只看价格低或者方便采购。
万科的整体项目效益也有了一定提升。
一些原本可能亏损或者利润微薄的项目，在员工跟投后，通过大家的努力，利润空间得到了扩大。
二、永辉超市的员工跟投计划。
1. 背景。
永辉超市面临着来自线上线下众多竞争对手的压力，要在零售市场保持竞争力，必须创新激励机制。
2. 跟投计划内容。
永辉超市针对新开门店推出跟投计划。
员工可以根据自己的经济实力和对门店的预期进行跟投。
比如说，一个新门店预计投资500万，员工可以凑份子似的投入5万或者10万。
跟投员工不仅能分享门店的盈利，还能参与门店的管理决策。
这就像是员工们一起开了个“小分店”，自己既是股东又是员工。
3. 实施效果。
门店的经营状况有了明显改善。
员工们像打理自己的小生意一样对待门店。
以前可能会有员工对顾客爱答不理，现在呢，因为自己投了钱，都主动热情地服务顾客，就盼着顾客多买点东西，让门店多赚点钱。
在商品管理上，跟投员工会更加用心。
他们会根据当地顾客的喜好，积极向总部建议进货的种类和数量。
房地产企业融资策略研究——基于万科和绿城的案例分析
房地产企业融资策略研究——基于万科和绿城的案例分
析
房地产业作为一个资金密集型行业，对融资策略的选择有着重要的影响。
本文基于中国两个知名房地产企业，万科和绿城的案例分析，从股权融资、债务融资和项目融资三个角度探讨房地产企业的融资策略。
一、股权融资策略：
股权融资是指通过发行新股或增加已有股票供应来获取资金的方式。
万科和绿城均采取股权融资策略，通过新股发行或定向增发等方式获取资金。
例如，万科在2024年进行了30亿元定向增发，通过增加股本以获得资金支持，提高了公司的融资能力。
二、债务融资策略：
债务融资是指以债务形式获取资金，即通过发行债券或贷款等方式融资。
房地产企业普遍存在较高的负债率，因此债务融资在房地产业的融资策略中占有重要的地位。
万科和绿城均通过发行公司债券等方式进行债务融资，以满足资金需求。
例如，万科在2024年发行了400亿元的公司债券。
三、项目融资策略：
项目融资是指通过房地产开发项目获取资金的方式。
房地产企业不仅可以通过自有资金投入项目开发，还可以与银行或投资机构合作，通过外部融资支持项目开发。
万科和绿城在项目融资上也有一定的经验。
例如，万科在一些大型综合型开发项目中，与一些金融机构合作，通过银行贷款等方式获得项目融资。
结论：
在股权融资、债务融资和项目融资方面，万科和绿城都采取了多种融
资策略，以满足资金需求。
这为他们在竞争激烈的房地产市场中提供了稳
定的融资支持。
不过，房地产企业在选择融资策略时需注意财务风险管理，并根据市场环境变化灵活调整融资策略，确保企业的可持续发展。
战略管理案例分析-万科战略行动专题分析
万科，做行业的持续领跑者对于房地产行业而言，2010年被称作是房地产调控“史上最严厉”的一年，随着“新国十条”等系列政策的推出，整个市场走势可谓一路下滑，全国各线市场纷纷呈现出量价齐跌的萎靡态势，这让一向意气风发的房企老总们也感到丝丝凉意。
然而就在这么一个行业寒冬里，从万科集团内部却传来一个让人惊奇的消息。
最新的季报显示，万科8月实现销售金额119.9亿元，较去年同期上升149.0%。
119亿的销售额同时也刷新了国内房企的单月销售纪录。
至此，万科今年前8个月已累计实现销售金额572.1亿元，同比增长40.6%。
那是什么原因让这位行业的龙头老大实现业绩的持续井喷呢？是品牌，定价还是建筑设计？这些可能是万科成功的个别要素，但最根本的原因是万科正确的企业战略。
极具前瞻性的发展战略，使万科站得更高、看得更远，并引领着万科在复杂的产业环境中不断前行。
万科董事长王石曾说过，“万科犯过所有其他房企都犯过的战术错误，但万科从来没有在战略上犯错。
”由此可见万科对于公司战略的重视。
的确，万科多年来一直坚持的“快速开发”战略成就了万科今天的王者地位，而万科不囤地、不捂盘、不当地王的“三不”政策也为业内人士和消费者所称道。
当然，即使作为行业的“一哥”，万科也不可能在企业运营的每一个方面都做得那么完美，万科有其自身的竞争劣势。
譬如作为主流住宅开发商，万科缺乏商业地产开发经验；再者，由于快速扩X，其资金压力日趋紧X等。
因此，万科需要根据不断变化的市场环境，再结合自身的运营情况，适度地对公司战略进行调整。
那么接下来我们将根据2010年的产业形势和万科的竞争优劣势，对万科的可采取的战略行动作出分析。
1、外部环境分析（PEST）：要对房地产行业的外部宏观环境进行分析，我们可以采用PEST法，即将外部环境因素归纳为以下四个方面：政治环境（Policy）、经济环境（Economy）、社会环境（Society）、技术要素（Technology）。
我国房地产业多元化融资分析——以万科地产为例
资的方式和历程 ， 经过归纳和总结后发现 ， 万科的多元化融资在其发展壮大中起着不可忽视的作用。最 后本文提 出了促进我 国房地产业多元化融资进一步发展的几项建议 。
【 关键词】 房地产业 多元化融资 案例分析 万科地产
一
、
引 言
房地 产业 作为 我 国 国民经济 的支 柱产 业 ，其健 康发 展对 我 国金 融行 业 等相关 行 业 的稳定 起着 不 容 忽视 的影 响 。 甚 至影 响着 整个 国民经 济 的运 行 。然 而 因房地 产行 业具 有 资金 密集 型 的特性 ， 除 了依 赖 开 发商 的 自有资金 外 ， 还 必须 大量依 靠金 融 工具 融资 以弥 补资金 缺 口。 从 近十年 我 国房地 产开 发企 业 的融 资来 源及 变动 趋势 来看 ，巨额 的房地 产信 贷一 方 面让银 行独 自承担 了本 应 由不 同类 型金 融部 门共 担 的
二、 我 国房 地 产业 的融 资现 状及 存在 的 问题
我 国房地 产业 自 ２ ０ ０ １ 年 以来快 速发 展 ， 年均 增速 大 于 ２ ０ ％， 但 由于该行 业 具有 规模 大 、 长期 性 等特 性， 使 房 地产 开发 需要 巨量 的资 金量 。 因此 ， 需 要解 除房 地产 业 融 资难 的瓶 颈 ， 促 进 融 资渠道 的 多元化 ， 分散 相关 金融 链条 的风 险 。应鼓 励银 行之 外 的非银 行金 融机 构参 与间接 融 资 ， 进 一 步促 进直 接融 资 ， 形 成房 地产 业 融资 多元 化体 系 ， 有 房地 产投 融资 需求 的资 金 可 以匹配 差异 性 的风 险与 收益 ， 最 终使 我 国房 地产 业 的发展 更加 健康 稳定 。
少流 动性 的强烈 信号 。对 房地 产业来 说 ， ２ ０ １ １ 年之 后 国家政 策的 限制 、 货 币流 动性 的收 紧限制 了地产项
万科房地产投资信托基金融资的案例分析
万科房地产投资信托基金融资的案例分析房地产行业是典型的资金密集行业, 无论是初始开发、购置土地、施工还是后续销售 , 都需要大量的资金 , 尤其是初始开发 , 如果缺少资金 , 那么整个工程将无法运行下去。
可以说 , 资金是房地产行业最为关注的因素。
2021 年, 我国房地产行业进入平稳开展阶段, 存在大量的商品房库存 , 商品房空置无法售出 , 严重影响了房地产企业资金回笼, 也影响了经济的平稳开展。
如果大量商品房库存 , 房地产企业资金出现问题, 面临着破产的危险 , 而房地产行业作为国家重要的经济支撑行业, 如果出现大面积的危机 , 将会使国家经济局势动荡。
因此 ,2021 年起我国开始倡导去库存的方针, 对于房地产企业的贷款审批也愈加严格 , 房地产企业融资难的问题开始出现。
为了解决融资难的问题,房地产企业纷纷开始寻找多元化的融资方式。
房地产投资信托基金 ( 全称 Real Estate Investment Trusts, 本文简称 REITs)是基金产品 , 属于房地产证券化的一种。
REITs 有独特的优势 , 投资者的准入门槛较低 , 能够从社会公众募集到稳定的资金 , 同时也有利于盘活库存的商品房, 促进资金的流动性。
REITs 在国外已经是成熟且常用的融资方式, 但是在我国还处于起步阶段,万科 REITs 特殊在它是公募型的基金产品, 之前发行过的 REITs 都是私募型基金产品 , 所以万科 REITs 具有重要的研究意义。
本文采用了理论结合实证分析的方法, 在研究 REITs 相关理论的根底上 , 结合我国房地产企业融资的现状 , 对国内万科公司发行 REITs 成功的案例进行研究分析。
首先 , 梳理 REITs相关的研究文献 , 从 REITs应用模式和融资效果两个方面归纳总结国内外研究现状 , 为下文的案例分析奠定方向。
然后界定了REITs 根本概念 , 系统了解 REITs 融资实施动机及效果分析方法, 并重点阐述了融资理论根底,为进一步研究 REITs 融资效果打了下坚实的理论根基。
万科集团融资分析
课号：课程名称：公司金融阅卷教师：张云华班级：10金融4班学号：104172309 姓名：邓文野成绩：万科利用资本市场融资发展的案例分析[摘要] 从一个默默无闻的贸易企业到如今房地产行业赫赫有名的龙头企业，万科以惊人的速度发展壮大，万科品牌已经成为房地产界的金字招牌。
作为一个成功的发展案例，万科值得我们进行在各方面进行剖析研究，本文试图从万科如何利用资本市场融资发展的角度来进行一些探讨。
[关键词]万科融资资本公司金融一、万科历史与近年来融资行为简述万科前身成立于1984年5月，为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业。
1988年12月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。
上市初期，万科是一家集工业开发、进出口贸易、房地产经营业务为一体的工贸技综合型企业,规模并不大，主业是进出口贸易，而不是房地产。
由于中国证券市场处于起步阶段，与证券市场相配套的很多制度仍然缺失，包括融资机制，信息披露制度等。
在该时期内，万科发展相对平稳。
1990年至1994年，万科通过两次配股和发行B股的融资，开始进行业务结构的调整，进出口贸易业务在营业收入上虽仍然占较大比重，但是对公司利润的贡献在萎缩，房地产开发业务与股权投资业务对公司利润的贡献越来越大。
其中股权投资业务因中国证券市场刚刚起步，存在很大的暴利。
另外，中国内地进行了商品房制度的改革，房地产业自此进入了一个快速增长的阶段，万科很早便进入该市场，并持续积累在该行业的经验，注重自己的品牌建设，这使得万科在以后的发展中获益良多。
1995年至2001年，中国经济经历了宏观调控的影响，很多企业都受到了较大的冲击，由于万科分别于1997年与2000年进行了两次配股，这两次融资成功地使万科免受宏观调控的影响，顺利推行在房地产行业中的扩张，并利用市场低迷的机会，收购了大量的房地产项目和土地资源，持续加强在该市场的领导地位。
虽然公司已经从贸易行业与股权投资业务中淡出，但是万科仍致力于多元化经营，在此期间，万科涉足了商业零售业。
万科从多元化走向专业化
案例1：万科——从多元化到专业化1.公司背景万科企业股份有限公司（以下简称万科）成立于1984年5月。
1988年12月，公司率先向社会发行股票，资产及经营规模迅速扩大。
2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72% 的股份转让给中国华润总公司及其附属公司，成为知名的从事房地产业的专业公司。
公司在创建之初，经历了多元化的喜悦和无奈。
尤其是到1992年底，万科已拥有55家附属公司和联营公司，涉及到服装、饮料、商贸、地产、文化、传媒等13个行业，遍布全国38个大城市，而且都赚到了钱。
但是好景不长，几年下来，由于经营范围广，战线拉的长，加上资金有限，万科在每个行业都是比上不足，比下有余，难以实现规模经济，缺乏竞争优势。
为了弥补资金不足，万科试图进行境外融资。
然而，渣打银行、法国汇理等一些欧美风险基金，对万科在每个领域赚钱的赢利模式不感兴趣，这些机构认为：在任何业务领域，都是排名靠前的几家大公司赚大头，其他多数公司赚小头。
如果要选择投资，首先要选择在房地产开发、工业生产、进出口贸易、连锁商贸、影视文化等各自领域中最大的公司，不会考虑不大不小的万科公司。
2.战略转折1993年1月，王石在上海召开万科高层管理人员的会议，会议做出了万科从原有多元化模式收缩的决定，彻底改变了万科的经营模式和企业命运。
那次会议取得两项共识：第一，房地产业在中国属于新兴行业，随着城市化建设水平和人均GDP的提高，城市居民住宅市场具有巨大的潜力，而且该行业尚未形成垄断，如果致力于房地产业，万科存在脱颖而出的机会。
第二，连锁商业在中国方兴未艾，而且万佳百货当时的经营非常好，在深圳甚至优于国际巨头沃尔玛。
因此，万科最终把房地产和连锁商业确定为集团的核心产业，并提出了"不熟不做，不懂不做"的专业化经营理念。
在确定了核心业务后，万科开始对旗下的各项业务删繁就简，不断地将企业资源向核心产业集中。
万科通过关停并转附属企业和联营企业，回收资金约1.3亿元，并基本完成了"房地产和连锁商业"以外的非核心业务的调整。
万科轻资产运营模式转型的案例分析
万科轻资产运营模式转型的案例分析自1998年市场化改革以来,我国房地产企业便是重资产运营模式。
在行业高速增长的黄金时期,许多企业通过储备大量土地并进行开发销售,获取了超额利润,同时也逐渐出现了房价攀升过快,房地产投机行为严重等问题。
2010年以来,随着我国经济增速放缓,政府加大了对房地产行业的政策监管力度,房地产市场竞争日趋激烈,产品溢价能力下降,土地红利消失,行业整体增长速度逐渐下滑。
因此,过去重资产运营模式下的诸多问题日益突出,包括资金前期投入大、库存周转率下降、利润下滑等。
面对行业经营困境,一些房地产企业逐渐退出,但也有一些企业,例如万科、绿地等,开始尝试转型为轻资产运营模式,取得了良好的效果。
因此,房地产企业向轻资产运营模式转型,可以有效解决资金沉淀、存货周转慢、销售净利率低、财务杠杆过高等问题,对促进房地产行业的健康发展有着重要意义。
本文通过理论探讨与典型案例分析相结合的方法,研究了万科转型轻资产运营模式的动因及绩效,总结了万科转型成功的经验,以期为其他房地产企业提供借鉴和参考。
首先,本文在介绍轻资产运营模式的内涵和特点后,具体介绍了房地产企业的经营特点,以及轻、重资产运营模式的优劣势比较分析,进而阐述房地产企业轻资产运营模式转型的动因及该研究的理论基础。
在案例分析部分,首先简单介绍了万科转型之前的运营模式及发展状况。
出于缓解融资压力、降低经营风险、提高企业竞争力和实现战略目标等方面的需要,万科从2013年开始轻资产运营模式转型,具体策略包括:采用小股操盘合作开发模式并建立事业合伙人制度;与互联网公司合作,实现业务“互联网+”;积极开拓融资渠道,进军金融行业,努力实现房地产证券化。
万科作为房地产行业中的领头企业,具有领先的技术研发优势、成熟的管理体系和强大的品牌实力,其轻资产运营模式转型的过程比其他企业更加顺利。
本文基于财务指标和非财务指标,对万科轻资产运营模式转型的效果进行了分析。
在财务业绩方面,公司财务表现良好,偿债能力比较稳定,资产营运效率上升,并维持了较高的盈利水平,保持了良好的发展前景。
万科股权之争案例分析
股本的 24.972%
相关参与方的行为——恒大
中国恒大集团在11月10日至11月17日期间继续增持万科企业股
01 份有限公司至9.452%，至此，中国恒大总计持有10.434亿股万
科A股，占万科总股本的9.452%，总计耗资222.6亿元人民币。
万科的公司治理模式
万科属于股权分散的公众控股上市公司， 最大的股东比例不超过15%，万科不仅 规定了股东、董事会、经理层和其他利 益相关着的责任和权力分布，而且明确 了在决策公司事务时所应遵循的规则和 程序，即使没有控股权，以王石为首的 职业经理团队也能实际控制公司。华润 没有过度干涉万科的决策，成为一个真 正的财务投资者。股权的分散为万科营 造了一个宽松、自由的企业环境。
02
重组终止
03
获得表决权
04
成为万科第一大股东
万科公告称，已经于3月12日与深圳市地铁集团有限公司签署 了一份合作备忘录。收购标的初步预计交易对价介于人民币 400亿～600亿元之间。万科拟主要以定向增发股份的方式支 付对价。
2016年12月18日，万科A发布公告称，其与深圳地铁集团的重 组预案未得部分主要股东同意，难以在规定时间内召开股东大 会。经董事会同意，公司终止了与深铁集团的重组。
围绕万科股权展开的宫斗大戏，之后发生戏剧性反转。
万科和安邦先后在其集团官网公开发表声明，表达互相 欣赏和支持的态度。这两份声明直接粉碎了此前关于 “宝能系与安邦是一致行动人”的猜测，这意味着宝能 系离控股股东所需的股份数额尚有差距，王石获得一张 至关重要的好牌。
行动
大股东深铁的行为
01
企业融资战略与价值创造
科目 短期借款 一年内长期负债
银行借款 其中:人民币 港币借款
集合信托借款 长期借款
银行借款 其中:人民币借款
港币借款
集合信托借款 应付债券 有息负债总计
2005年 900,000,000 662,980,000 284,030,000 180,000,000 104,030,000 378,950,000 1,194,889,180 794,889,180 290,000,000 50,000,000 214,000,000 19,765,700 221,123,480 400,000,000 884,762,649 3,642,631,829
企业融资战略与价值创造
一、万科发展壮大历程的融资之路
1、万科公司简介 2、万科发展战略 3、管理模式 4、多元化的融资渠道
企业融资战略与价值创造
一、万科发展壮大历程的融资之路
1、万科公司简介
万科成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的房地产上市公司。1991 年在 深交所挂牌上市，两次荣获福布斯“全球最佳小企业”称号，一次入选“福布 斯亚洲最佳小企业 200 强”。
万科成功的原因：选择了一个行业、创造了一套制度、培养了一个团队、树立了一个 品牌、确立了主流产品、实行了跨地域发展模式。
——王石
2、万科发展战略
1）资产重组的归核化战略——集中于房地产业
1993年业务范围：房地产、进出口贸易、商业、工业制造与服务、广告娱乐等； 非直接控制、仅参股投资企业达12家之多。
企业融资战略与价值创造
企业融资战略与价值创造
王怀方 博士 2010年9月
企业融资战略与价值创造
目录
• 万科发展壮大历程的融资之路 • 当前市场主要融资工具及企业对策 • 融资结构与融资理论 • 中国融资市场的发展及展望 • 案例讨论：蒙牛与摩根的“豪赌协议”
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案例一：万科投融资之路
引言：万科自1991年在深交所上市以来，到目前为止已经成为中国最大的专业住宅开发企业之一，万科的成长之路不仅见证了中国房地产市场自改革开放以来的发展历程，同时，作为中国证券市场的代表性上市公司，它的成长也见证了中国证券市场的发展道路。
通过对万科上市以来的投资、融资、红利政策的分析，从投资者的角度对万科的内生价值与外生价值进行评价，可以为投资者评价上市公司的投资价值提供有益的参考。
第一部分万科简介
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
公司于1988年介入房地产经营，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务。
1988 年12 月，公司公开向社会发行股票2,800 万股，集资人民币2,800 万元，1991 年1 月29 日A 股在深圳证券交易所挂牌交易；1993 年3 月，公司发行4,500 万股B 股，该股份于1993 年5 月28 日在深圳证券交易所上市。
公司目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春和南昌等城市进行住宅开发。
2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额亿元，结算收入亿元，净利润亿元，纳税亿元。
至2007年末，万科全国市场占有率为%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。
当年共销售住宅万套，跻身全球最大的住宅企业行列。
作为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及比较规范的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
过去十年，万科销售收入复合增长率为%，公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
第二部分万科的股本扩张过程
万科二十余年的发展历程，是中国房地产行业发展的一个缩影。
万科的发展，不仅包括竞争激烈的实体经营运作，更包括波澜壮阔的资本市场筹融资运作。
从下面图表中，可以看到万科经过十几年的资本扩张，股本快速的从93年的亿股增加至2008年的亿股，增长了60倍。
股本扩张的途径包括送股、配股、股票股利、可转债等。
第三部分万科的融资
对万科成立以来所进行的融资活动进行相应的统计分析可得到下面的表格：
得资金190多亿元。
上述内容为万科的融资操作，那么这些融资操作仅仅是公司获得资金的行为吗？与投资人的投资回报是否存在必然联系呢？
第四部分万科股利分配
万科对股东的分红情况统计如下：
至2007年12月31日，万科累计分红约30亿元。
其相对于万科累计从资本市场融得资金约191亿元，累计分红金额占累计融资16%。
第五部分万科的经营运作
截止2007年12月31日，公司资产合计10,009,446万元，负债合计6,617,494万元，净资产为3,391,952万元。
主营业务收入3,552,661万元，净利润484,424万元。
从公司历史统计数据可以得到，公司自1992年以来，累计净利润1,227,428万元，年均净资产收益率大约为14%。
下面对公司历年的财务指标进行统计分析：
(一) 增长性指标：
而出现一定的波动，公司历史年度的增长性指标表明，不管是资产、净资产，还是主营业务收入和净利润，都在90年代初期和2003年到2007年之间表现
出了快速增长。
同时，万科的增长速度高于同行业平均水平。
(二)营运能力指标：
利的从资本市场融到资金，恰恰这一点也是万科最大的风险。
万科应该有充分的准备来应对资金链的风险。
(三)盈利能力指标：
未来的利润如何，是否能够继续维持，是否能够交给投资者一份满意的答卷，是万科相关利益方都需考虑的问题。
07年8月，最近一次大规模的增发方案，总计向投资者增发3.亿股，发行价元，募集100亿元。
此次增发募集的资金占历次资本运作募集总资金的%，占当时万科净资产三分之一多，发行市盈率高达倍。
如此高的融资额度，投资者会怎么看？对于万科来说，自己能做的只有不断的提高公司的盈利能力，维持公司业绩的不断增长，保证对股东的投资回报。
第六部分案例问题
1．万科自公司设立至2007年末的净利润总额多少？年均净资产收益率多少？２.万科自公司设立至2007年末融资总额多少？公司发起人所获外生价值是多少？
３.怎样评估万科的内生价值？
４.2000年（以2000年第一个交易日万科股票的平均价格为准）开始投资万科的投资人连续持有万科股票8年，年均收益率多少？
５.对投资人而言万科是一家值得信赖的公司吗？。