佛山祖庙东华里片区改造概念性规划方案

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历史文化街区的“再生”——以佛山岭南新天地为例

历史文化街区的“再生”——以佛山岭南新天地为例摘要：历史文化街区承载着一代代居民的共同记忆，同时也记载着城市的发展历程，是城市宝贵的文化遗产。

本文以佛山市岭南新天地历史文化街区为研究对象，分析其保护性改造的一些策略，寻求实现街区活力复兴与可持续发展目标。

关键词：历史街区;保护性改造1岭南新天地项目概况佛山岭南新天地位于佛山禅城区祖庙东华里，占地面积65公顷（含历史保护建筑），规划总建筑面积150万平方米，项目共分五期开发，预计在2020年全面投入使用。

佛山祖庙东华里片区属于历史文化街区核心保护区，历史价值极高，文物古迹分布广泛，传统风貌保存完整。

区内共有文物保护单位22处，其中祖庙和东华里价值极高，为国家级文物保护单位，简氏别墅等多处省级文物保护单位。

2背景及现状问题分析佛山禅城区老城在明清是中国四大名镇之一。

随着岁月的增长、社会发展和城市现代化，老城区失去了昔日的繁华，呈现出了衰败的景象，主要表现在三个方面：（1）城市环境不容乐观。

旧城区日益萎缩，公共服务设施配套不足，严重影响了居民的日常生活。

（2）中心城区地位下降，呈现空心化的态势。

（3）建筑文化价值逐渐丧失。

文物历史环境被破坏，历史文化街区被忽略，非物质文化遗产得不到重视。

历史文化街区内相当一部分历史建筑年久失修，老城面临着保护与更新的双重压力，对老城区进行合理、有效的城市改造迫在眉睫。

2007年启动的祖庙东华里旧城改造项目，拉开了佛山老城旧城更新的序幕。

3现状调查——岭南天地项目一期3.1街巷空间肌理特征结合原有的街区肌理，在核心区域设计了一个休闲活动广场。

街区空间类型丰富，为市民提供了多种空间体验，有狭长的岭南长巷，有密闭的私密庭院，有开敞的街道空间。

3.2街巷界面的整体性岭南天地街巷建筑为1层~2层砖木建筑，将原有的民居改造商业用途的店面，如茶楼、特色小吃，文化饰品等，维持了原有的街巷与建筑之间的关系，小街巷更体现出了岭南的地域特色。

佛山三旧改造模式总结

佛山“三旧改造模式”总结模式一：政府主导、统一规划、市场运作案例1：祖庙东华里改造——既拆除也保留，构建城市文化精髓的综合社区2007年，政府出台祖庙东华里片区控制性规划等规划文件，由香港瑞安公司投资改造。

政府主导征地拆迁和规划、文物保护等工作，最大限度保证和维护被拆迁人合法权益，维护历史文化街区风貌；通过引入市场资金实现该片区的整体更新改造。

2008年初,祖庙东华里片区改造项目正式启动,这一世纪大工程涉及3万多居民、900多亩土地。

拆迁共涉及9635户,其中直管公房2145户、私人住宅6043户,整个工程拆迁面积90万平方米,其中需要保留的有历史价值的建筑近10万平方米。

按照设想,岭南天地将延续佛山的历史文化风貌与城市脉络,用现代化的手法保护和改造片区内的22幢文物建筑及众多优秀历史建筑,同时佛山岭南天地还将充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡等文化特色,引入各类文化设施及现代化设施,使其成为佛山展示城市文化精髓的综合社区,推动佛山文化名城的建设。

佛山祖庙东华里片区定位为：融合岭南民俗文化、禅城时代特色和现代商业文明，辐射珠三角，影响华南地区的集文化、旅游、居住、商业为一体的综合街区，成为佛山的城市中心和城市标志。

案例2：澜石改造片区——“智能社区”、“节能社区”和“环保社区”前不久召开的禅城区二届六次全会透露,禅城全力推进面积约150万平方米的澜石片区改造。

该片区改造面积超过祖庙东华里片区改造成为佛山史上最大旧改项目,将建设成为东平河北岸特色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进的“智能社区”、“节能社区”和“环保社区”。

澜石改造片区总面积为2176亩,实际改造面积1875亩,涉及户数3518户,需拆迁物业面积约100万平方米,其中私人物业约42万平方米。

案例3：佛山国际家具博览城——全国最大、最具规模的现代化管理模式的家居博览航空母舰佛山（国际）家居博览城总规划用地面积约为600亩,投资总额高达90亿元，将建成全国最大、最具规模的现代化管理模式的家居博览航空母舰，也是禅城区首个大型家具卖场。

佛山岭南新天地项目概况

项目概况1．地点：佛山祖庙东华里片区2．占地面积：65公顷（含历史保护建筑）3．建筑面积：150万平方米4．建筑和园林风格：佛山岭南天地将延续佛山的历史文化风貌与城市脉络,将以祖庙、东华里、历史风貌区为发展主轴，用现代化的手法保护和改造片区内的22幢文物建筑及众多优秀历史建筑，延续历史街巷，创造尺度适宜的开放空间，并充分运用骑楼、锅耳式山墙、瓦脊、雕花屋檐、蜿蜒街巷等岭南建筑特色，使得佛山的历史文化风貌与城市脉络得以传承，并赋予其新的生命力。

周边还将规划发展集高素质住宅、顶级写字楼、五星级酒店、大型商场等的现代商住区，项目横跨广佛1号线两个地铁站（祖庙站与普君南站），最终将建成城市中心的旗舰型综合项目。

景观规划在考虑其建筑的功能性转变的同时，亦注重其原有街巷保护及历史风貌重现，通过喷泉、铺地、遮阴乔木等营造老城风貌，加强岭南古城的风情。

岭南天地致力于为佛山老城区祖庙东华里片区创造一个新的开发模式，将未来的发展合理地融入具有悠久历史的城市文脉中。

期待通过这样一种全新的历史保护和城市复兴相结合的模式，将祖庙东华里片区转变为最令人向往的具有活力的，集购物、餐饮、居住、休闲娱乐为一体的岭南风格的新天地。

5．产品类型：岭南天地项目集住宅、办公、零售、休闲、娱乐为一体，主要产品包括酒店、商业（商业街区及大型商场）、住宅、写字楼及各类公建设施。

一期项目概况1．项目最新进展：项目一期2008年10月动工，预计2010年底建成及部分正式投入使用。

2．面市时间：项目一期商业预计2009年底正式招商，住宅预计2010年中旬开盘，2010年底地铁开通后岭南天地一期商业也将部分开业迎客。

3．首推产品：项目一期第一阶段建筑面积约14万平米，其中LOT D：（酒店式公寓）占地面积：16,479 m2，建筑面积：52,100 m2；LOT 1XTD：（商业街区）占地面积：28,699 m2，建筑面积30,368m2；LOT 4：（小高层住宅）占地面积：20,362m2，建筑面积：41,131 m2；LOT 14：（低密度住宅）占地面积：14,105 m2，建筑面积：14,528 m2。

《佛山市中心城区控制线详细规划整合规划(一期)》

《佛山市中心城区控制线详细规划整合规划（一期）》CC-A-02-08-04街坊地块开发细则公示稿一、规划范围本次项目地块位于佛山市禅城区中心城区祖庙街道范围内，属于《佛山市中心城区控制性详细规划整合规划（一期）》控规范围。

地块涉及CC-A-02-08-04街坊，其具体范围为北至兆祥路，南至卫国路（在建），西至普君北路，东至文华路，用地面积约为14.9公顷。

其中位于街坊东南部的CC-A-02-08-04-04地块为本次地块开发细则编制的重点。

因此本次调整主要在CC-A-02-08-04-04地块范围内，该地块净用地面积为24208.2平方米。

规划范围示意图二、开发背景祖庙东华里片区改造工程是我区三旧改造示范项目，本次目标地块位于CC-A-02-08-04-04地块的南侧，市委党校以东，文华路以西，约1500平方米，作为祖庙东华里片区改造工程项目安置地块，由东华里片区改造工程自行统筹建设。

根据《佛山市人民政府办公室关于印发佛山市控规制度改革与创新成果的通知》（佛府办函（2017）623号）要求，需要对目标地块所在的CC-A-02-08-04街坊编制地块开发细则。

三、现状概况（1）用地现状目标地块位于文华路和卫国路（在建）的交界处，地块内部现均为一层厂房改建的商铺，建筑质量较差，目前已停业。

（2）地块权属情况目标地块现已由禅城区土地储备中心收储，正在办理相关国有用地手续。

四、规划依据1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008）；2）建设部《城市规划编制办法》（2006）；3）《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》；4）《广东省城乡规划条例》（2013）；5）《广东省城市控制性详细规划管理条例》；6）《广东省城市控制性详细规划编制指引》；7）《佛山市城市总体规划（2012-2020）》；8）《佛山市城市规划管理技术规定》（201修订版）；9）《佛山市中心组团新城区北片控制性详细规划（修编）》；10)《佛山市人民政府办公室关于印发佛山市控规制度改革与创新成果的通知》（佛府办函〔2017〕623号）11）《佛山市中心城区控制性详细规划整合规划（一期）》；12）其他相关规范和要求。

佛山岭南新天地场地设计调研——设计构思部分

建新路约1750米
佛山岭南新天地场地设计调研
三.设计构思
2.建造理念
罗村镇
珠江
•采用“山谷”型规划手法——以高层—多层—低层逐级向中心退让，以保护其广空州间大环学境城。
乐从镇
陈村镇顺德碧桂园
大夫山公园
约600米祖庙路
建新路约1750米
佛山岭南新天地场地设计调研
三.设计构思
2.建造理念
罗村镇
建新路约1750米
佛山岭南新天地场地设计调研
三.设计构思
1.场地现状
罗村镇
禅城区
珠江
广州大学城
乐从镇
陈村镇顺德碧桂园
大夫山公园
约600米祖庙路
建新路约1750米
佛山岭南新天地场地设计调研
三.设计构思
2.建造理念
罗村镇
珠江
•采用分散式现代建筑组团围合中央历史文化保护区（特色商业区）的布局，使广整州个大历学史城文化保护区作为一个主题景观资源，并辐射周边的建筑组团。穿插禅商城业区，以此为亮点，提升周边设施的品味及价值。
建新路约1750米
佛山岭南新天地场地设计调研
三.设计构思
3.改造规划
罗村镇
禅城区
珠江
广州大学城
陈村镇顺德碧桂园
大夫山公园
祖庙路
建新路约1750米
佛山岭南新天地场地设计调研
三.设计构思
3.改造规划
罗村镇
禅城区
珠江
广州大学城
陈村镇顺德碧桂园
大夫山公园
祖庙路
建新路约1750米
佛山岭南新天地场地设计调研
佛山岭南新天地场地设计调研
THE END

祖庙东华里片区改造总体概念性规划方案

祖庙东华里片区改造总体概念性规划方案片区整体呈“山丘和山谷”状在片区整体规划上，将以祖庙和东华里两大国家级文物保护单位为核心，作为片区的中心区，保留历史建筑，在片区边缘地带则将进行较高密度和较大尺度的开发。

即利用山谷形态的设计概念，将高楼逐步移出历史区域；而在片区的边缘，沿地铁线，将建造新城市中心的最高密度，即建造高楼，形成“山丘”。

片区地上新祖庙公园建成城市客厅据悉，祖庙博物馆周围已拆迁的地块将建设祖庙公园。

同时，作为禅城乃至佛山的新的城市客厅，祖庙公园将借鉴传统园林式景观设计手法，按照祖庙的建筑形象和历史老城区的气氛进行设计。

根据规划，建成后，祖庙公园将全天向公众开放，同时提供市民不同的活动场所，其中包括婚庆等传统民俗活动。

415米高楼成佛山最高地标在规划当中，在片区边缘一座415米高的摩天大楼尤为引人注目。

在它旁边，片区内最集中的高楼群簇拥着它。

据介绍，届时，这幢佛山最高建筑将建设在祖庙汽车站对面的丝绸试样厂地块，而祖庙汽车站所在地块也将为其他高楼所取代。

建房方想把这片区域打造为现代化的佛山新城市中心。

新广场设姻缘楼根据规划图，新广场地块将建设五星级酒店和商场，其最有特点的建筑应该是五星级酒店侧面的姻缘楼，考虑了与嫁娶屋风俗的对接。

片区内的省级文保单位简氏别墅今后将拟作商业用途，一部分用来销售旅游文化用品，另一部分可能成为片区的“一号会馆”，给片区物业管理和经营方入驻。

另外，引人注目的是，在片区规划图当中，出现了两块用红色标出的“私人空间”，据规划部门介绍，这两块“私人空间”并不作别墅用途，但会建设4~5层的高档楼盘作居住用途，不像其他公共区域一样可供市民游玩。

佛山图书馆肯定要搬对市民广泛关注的佛山图书馆的命运，该规划中对佛山图书馆今后的用途描述为零售，记者了解到，佛山图书馆肯定要搬，对其搬走之后留下的建筑物，瑞安公司可能先将其作为进行零售业务的商业场所。

是否最后要将其拆除，还要看是否与周围改造后的风貌相适应。

祖庙东华里片区改造项目房屋拆迁补偿安置方案

高明区沿江路以东（含玫瑰路以东）区域旧城改造项目房屋拆迁补偿安置方案为顺利实施高明区沿江路以东（含玫瑰路以东）区域旧城改造项目房屋拆迁补偿安置工作，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规，依据法律规定程序，经充分征求各方面的意见和建议，结合我区实际情况，制定拆迁补偿安置方案并公布如下：一、拆迁范围拆迁范围为以下两片区：（一）沿江路以东区域：沿江路以东区域：高明自来水公司水厂以南至荷城公园以北；灵龟公园以南至高明大道以北。

（二）玫瑰路以东区域：东至沿江路，南至沧江路，西至玫瑰路。

具体拆迁范围见附图。

二、拆迁人与被拆迁人经佛山市高明区人民政府批准佛山市高明区明建市政投资建设有限公司为本拆迁项目的拆迁人；以上拆迁范围内被拆迁房屋的房地产权属人为被拆迁人。

三、拆迁补偿的依据及原则1、确定被拆迁房屋面积及使用功能的依据为：《房地产权证》、《国有土地使用证》或其他权属证书记载的合法面积及使用功能。

《房地产权证》登记的使用功能不清晰或与土地使用证登记用途有冲突时，以土地使用证登记用途为准。

2、拆迁原则：本次拆迁补偿实行先迁后拆的原则。

四、奖励办法为促进和谐社会及实践科学发展观，本方案特制定相应的拆迁补偿奖励条款。

在规定时间内依据本方案签定拆迁补偿合同者，可享受奖励。

超过规定时限者，一律不得享受相关奖励。

具体奖励办法见下文拆迁补偿标准。

五、拆迁补偿方式拆迁补偿实行房屋产权调换、货币补偿、产权调换及货币补偿相结合的方式，由被拆迁人自行选择。

六、拆迁补偿标准房屋建筑物根据拆迁房屋的功能分为住宅和非住宅两类。

其中住宅包括配套的车库或杂物房，非住宅包括商铺、办公用房及工业用房等。

土地使用权根据拆迁土地使用权的类型分为出让和划拨两类。

（一）、住宅（1）货币补偿住宅货币补偿基本标准如下：3600元/平方米以上标准以套内面积计价，包括其占地使用权的补偿及其室内水电的补偿。

佛山市禅城区人民政府文件

佛山市禅城区人民政府文件佛禅府〔2009〕39号禅城区促进经济平稳较快发展的实施意见南庄镇政府，各街道办事处，区直副局以上单位，市驻禅单位：为贯彻落实国家、省、市促进经济平稳较快发展的工作部署，积极应对国际金融危机对经济的冲击，区政府决定推出9类32项措施，加大投资力度，进一步扩大内需，促进我区经济平稳较快发展和产业转型升级。

计划实施100项重点建设项目，通过政府推动、企业参与、市场运作的方式，带动全社会总投入约948亿元，其中2009-2010年投入约500亿元。

具体意见如下：一、加快产业结构优化升级全面落实科学发展观，深入推进“优二进三”、“精品发展”两大战略，以转变发展方式为主题，以改革、开放、创新为动力，以优化提升传统支柱产业、培育壮大新兴产业为主线，加快构建具有较强竞争力的现代产业体系，全力打造高端产业、现代服务业和文化产业核心区。

2009-2010年全区现代服务业、先进制造业产业计划投资约为135亿元。

（一）大力发展高端制造产业。

一是继续推进传统产业优化提升。

促进陶瓷产业优化升级工作全面完成，加快瓷海国际、陶瓷产业总部基地、华夏陶博城二期、陶瓷文化创意园等重大项目建设，全力打造国际陶都。

加快推动不锈钢、童服、针织等产业从制造领域向会展、物流、研发和商贸服务等高端环节延伸，进一步提高产业的整体竞争力和市场话语权。

二是实施“百企振兴工程”，加大政策引导和服务推动力度，鼓励和支持优质企业在本地增资扩产，做大做强。

三是加快发展先进制造业。

大力推进集约型工业园区建设，以产业关联链条为纽带，加快产业向园区集聚步伐。

积极发展无线射频（RFID）、光电子（LED）、精密制造、特种陶瓷、新医药制造等新兴产业，重点发展陶瓷机械、高端汽配、医疗器械、环保设备等装备制造产业，加快形成一批占地少、无污染、低能耗、高技术、高附加值的都市型产业。

（由区经贸局牵头，会同区发展和改革局、佛高禅管局、科技局、环保局等相关单位负责落实）（二）全面推动现代服务业发展。

广东佛山岭南天地案例研究报告(33页)PPT课件

水景的设计，增加区域氛围
道路铺装，实现空间的自然过渡
随处可见的绿化设置，让人倍感舒适
26
佛山岭南天地
项目小结
S（优势） 1、岭南文化气息浓厚，是佛山文物古迹最密集，规
模最大的历史文化街区 2、位于佛山繁华的祖庙商圈，商业氛围浓厚
3、交通便利，给消费者带来前往的便利 3、定位明确，走商业与文化结合的路线
华辉大厦，增加商业聚焦效果酒店公寓区——处于人民路、祖庙路两条主干道交汇处，交通便利，有较好的展示性住宅区——包括低密度住宅以及高层住宅
9
佛山岭南天地
整体定位
以历史文化为特色，融合现代时尚元素
总体定位：保留佛山风情风貌，充分挖掘佛山
粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、美食之乡的历史文化特色，同时融合时尚元素和现代化设施，为佛山精心打造一个优质的市中心综合发展项目
GDP
6580.28亿元人均GDP
91001 元
固定资产投资
1936.26亿元
人均可支配收入
30718元
房地产开发完成投资 599.22亿元
人均消费支出 23782元
社会消费品零售总额
1931.41亿元
5
佛山岭南天地
区位分析
地处佛山黄金地段，以文促商，潜力不言而喻
地处禅城区 1. 位于佛山市中心，历来是佛山市
开发商佛山瑞安天地房地产发展有限公司
项目位置禅城区祖庙路和人民路交界（东华里片区中心地段）
建筑组合包括22处文物保护单位，128栋历史建筑，8条历史街巷，以及国家级重点文物——祖庙、东华里
业态组合包括酒店、商业（商业街区及大型商场）、住宅、写字楼及各类公建设施

佛山祖庙东华里片区改造概念性规划方案

SOM
Planned 1 st Ring Highway Corridor
广东佛山祖庙东华里概念规划 Conceptual Master Plan for Zumiao Donghuali, Foshan, Guangdong
6
地铁 Transit
e5 五号线Lin
一号线 Line 1
SOM
规划地铁线路 Planned Subway Lines
SOM
广东佛山祖庙东华里概念规划 Conceptual Master Plan for Zumiao Donghuali, Foshan, Guangdong
5
机动车交通联系 Vehicular Connection
广州机场 Guangzhou Airport
佛山大道 Foshan
佛山 Foshan
12
现有建筑和城市肌理 Existing Buildings and Urban Fabric
SOM
广东佛山祖庙东华里概念规划 Conceptual Master Plan for Zumiao Donghuali, Foshan, Guangdong
13
文物保护单位 Officially Protected Monuments and Sites
• Preserve historic heritage
• Conserve historic buildings • Conserve selected alleys, • Interior space to meet modern needs • Upgrade structural integrity of buildings • Use compatible building scale, color, materials, • Consider re-using special architectural elements • Create small scale open space compatible to historic fabric • Appropriate taller infill buildings, • Provide emergency access • Provide vehicular drop-off • Accommodate small scale parking on and off site

规划背景

1.1.规划背景：佛山市作为历史文化名城、岭南文化的重要发源地之一，拥有众多珍贵的历史文化资源。

祖庙东华里历史文化街区位于佛山老城中部、佛山老城核心保护区范围内，西至祖庙路，东至市东下路附近，北至人民路（燎原路），南至建新路（兆祥路），总面积44.6公顷，是佛山文物古迹最密集，规模最大，传统风貌保存最完整的历史文化街区。

目前该区域共有22处文物保护单位，其中祖庙和东华里为国家级文物保护单位，简氏别墅为省级文物保护单位，其他19处为市级文物保护单位。

然而，由于过去片面强调保护历史文化资源，整个街区的建设和发展一直停滞不前，日渐失去了昔日作为商贸、文化中心的地位。

2005年9月佛山市规划局组织编制了《佛山市祖庙东华里历史文化街区详细规划》（未审批），该规划对祖庙东华里历史文化街区作了深入的调查研究和规划设计，规划的侧重点主要是对历史文化街区的保护与修缮。

如今佛山市正在建设“产业强市﹑文化名城﹑现代化大城市”，在妥善保护历史文化资源的同时，还应该通过整合和优化，进一步挖掘其历史文化的价值，使其重新焕发新的活力。

为提升祖庙东华里片区的综合竞争力、展现城市文化内涵与底蕴特色、优化提升用地功能、科学有序地指导城市开发建设，采购人将组织编制祖庙东华里片区（祖庙东华里历史文化街区的扩大范围）控制性详细规划。

1.2.规划范围：北至人民路、燎原路，南至城门头路、建新路和兆祥路，西至汾江路，东到市东下路，总面积约81.66公顷，根据需要统筹周边地块的规划。

1.3.规划目标及定位：1.目标：通过编制《祖庙东华里片区控制性详细规划》，指导该片区的改造建设，把祖庙东华里片区打造成融合岭南民俗文化、禅城时代特色和现代商业文明，辐射珠三角、影响华南地区的文化、旅游、居住﹑商业的综合街区，成为佛山的城市中心和城市标志；成为佛山最繁华，最有品味，最能代表佛山形象的城市地区。

2.定位：结合祖庙东华里片区深厚的历史文化资源和特色，通过新、旧元素的融合，把祖庙东华里片区改造成融高档商住﹑金融办公﹑文化休闲为一体的旅游﹑休闲﹑商贸综合新区。

《禅城区介绍祖庙东华里片区控制性规划情况》

《禅城区介绍祖庙东华里片区控制性规划情况》■建设祖庙公园作为节庆、民俗活动的场所■东华里作为传统居住生活体验区核心提示。

昨日，禅城区规划局向媒体介绍了祖庙东华里片区控制性规划（下简称“控规”）的相关情况。

该局副局长唐旭明认为，“控规”体现了规划方、各位专家、市民的集体智慧，在保护和更新中取得了新突破。

■关键词：公共交通1祖庙东华里核心区以步行为主此次控规专门对东华里祖庙片区公共交通状况进行了研究，按照公交优先思路，疏导老城区交通压力，并进一步加强对周边区域的交通合作。

根据控规，将计划在片区内设置2处公交换乘站，2处建筑面积均为1250m2；规划设置1处社会停车场，地面配置15个大巴车位。

为保持传统风貌区内的步行交通方式，同时又确保规划地区的交通可达性，停车设施应为周边几个重大开发项目的建设设置停车场，缓解规划地区的交通压力。

祖庙东华里片区目前总停车泊位约1200个。

根据老城中心区路网容量、停车供应、主要出入口容量等综合因素，借鉴国内外经验，控规提出，规划区停车规模总量为7500辆。

为了集约用地和避免大型停车场地对于传统城区空间尺度的消极影响，尽量采取地下停车方式。

按照规划，片区范围内部支路系统，将形成围绕核心保护区的环形支路，通过增加支路网密度，加强规划区内外部交通联系；通过严格控制支路网宽度，保持规划区内部历史街区空间尺度。

祖庙东华里片区内街道路最宽不超过15米，部分内街为6米、8米。

其中，福贤路道路红线宽度以15米为主；简氏别墅、东华里所在规划管理单元南侧道路红线宽度为8米。

在本次规划的传统风貌区内，规划保护和延续传统的街巷空间格局和步行交通方式，规划形成连续的步行区域，以维护历史文化风貌，营造安全、舒适和愉悦的居住生活和观光旅游环境。

规划要求在祖庙为核心的地块、简氏别墅为核心的地块、东华里为核心的地块限制机动车的进入，以步行为主。

规划保留传统风貌区内原有传统街巷，并在允许范围内新增步行巷道与现状街巷相联系；设置小型的人流集散和休憩广场，使其联系传统风貌街巷构建完整的步行网路体系。

广东省“三旧”改造典型案例分析

广东省“三旧”改造典型案例分析今年3月，广东省自然资源厅发布了《广东省“三旧”改造典型案例汇编》，该文件从项目基本情况、改造模式、规划思路等多个方面，介绍了广东省多个城市的“三旧”改造典型案例，共涉及项目21个。

其中，旧村改造项目7个，包括深圳市南山区大冲城中村综合开发项目、茂名市旧塘村改造项目、南海区广佛国际商贸城中心区改造项目、文冲城中村改造项目、阳江市排后村改造项目、东城区牛山钟屋围旧村项目、坂田天安云谷项目。

旧厂房改造项目7个，其中佛山市2个，分别是佛山市容桂恒鼎工业园改造项目、佛山市天富科技城项目；中山市2个，分别是中山大涌红木文化博览城项目、中山市张家边企业集团有限公司旧厂房改造项目。

在旧城镇改造方面，佛山祖庙东华里片区改造项目、湛江市华都汇项目、阳江市百利广场改造项目等列入案例汇编。

以下选取3个旧村改造案例，以供学习借鉴之用。

01深圳市南山区大冲城中村综合开发项目——拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式深圳市南山区大冲城中村改造项目（以下简称“本项目”）是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。

项目占地 68.5万平方米，涉及近 1000 户原村民、300 多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及 1500 多栋房屋（近110 万平方米）的拆除，由华润置地（深圳）有限公司作为实施主体。

大冲村改造前为城中村 , 地处深南大道沿线城市景观带上，毗邻科技园。

村内楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗，与周边现代、整洁的城市风貌形成鲜明反差。

村民的“握手楼” 存在一定的消防隐患，公共设施匮乏，成为基层社会难点。

原大冲集体经济的发展主要来源于集体商铺、厂房的出租，但随着金融危机的来袭，很多工厂纷纷撤离大冲甚或搬到租金更便宜的地区甚至倒闭，集体经济备受冲击。

村民长期依赖收取房租为生 , 过于安逸的生活催生了大批“收租二代”。

主要做法本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。

对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。

城市老街区的商业开发的改造模式比较分析定稿

城市老街区的商业开发的改造模式比较分析一、城市老街区商业改造的背景随着中国城市化的高速发展，各地城市都将面临日益严重的历史文化遗产保护与发展的矛盾，尤其对于那些既拥有厚重历史文化、又在全面进行现代化建设的大中型城市，必需要解决好这样一个核心问题：如何让历史街区在适应社会发展变化的同时，保留遗产的精神实质。

实现文化的有机演进，使城市文脉得以传承、延续，发挥其巨大价值。

历史街区作为历史文化名城中历史地段的组成部分，是城市演进历程的见证和传统文化的体现，其保护具有十分重要的现实意义。

出于遗产保护的必要性和城市发展的必然性，对城市老街区（历史街区）进行适当的改造与更新的动态保护观念已在业界得到了广泛的认可和应用，并在许多城市引入了商业开发的改造模式。

实践证明成功商业开发会在充分尊重历史遗产的基础上，满足居民生活需要，提供历史建筑、文物的保护资金，提升历史街区人气，带动旅游业发展，使地段重新焕发生机和活力。

二、老街区商业改造项目保护模式比较早期的老街区商业项目改造多由政府主导开发，加之经济利益较低、资金投入大、资金投资回报期较长，此类项目往往成为烫手的山芋，主动请缨接手改造的开发商甚少。

众多项目大打文化继承及城市文脉牌，但所谓的老街区改造充其量是采取博物馆式的冻结保存或拼贴式的异地重建,均无法重塑历史厚重感，最终往往沦为穿衣戴帽式建筑的复古仿古比拼，无法实现预期的经济收益和社会效益。

上海新天地改造后口碑叫好收益叫座，成都锦里、文殊坊、宽窄巷子三大改造提升城市品牌形象、大幅增加旅游收益，一时间全国兴起老街区改造热潮，开发商、政府、投资商对此类改造趋之若鹜，各地城市历史街区的改造及保护更是各施各法，归纳总结基本可划分为外在的穿衣戴帽式，内在的功能置换式及内外兼修的文化复兴式。

三、老街区商业改造项目发展模式的界定3.1 老街区商业改造项目发展模式的划分对于历史老街区，启动保护改造只是第一步，后续的持续经营发展和历史文化传承才是此类项目的盘活初衷与改造难点。

从佛山岭南天地看历史街区的保护性开发策略

从佛山岭南天地看历史街区的保护性开发策略【摘要】随着我国城市化进程的加快，越来越多古老的历史街区在现代城市文明的冲击下惨遭损毁，历史街区在现代化进程中的生存方式受到越来越多的关注。

本文通过对佛山岭南天地的保护和开发方式进行分析，综合评价了其开发策略，对其它同类项目具有一定的借鉴意义。

【关键词】历史街区；传统与现代；保护与利用随着生活水平的提高，人们的追求早已不局限在物质层面上，而是开始了对格调、氛围、文化气息等一系列精神层面的无限追逐。

在这样的时代背景下，历史遗迹的保护似乎也终于可以拨开云雾见青天了。

各级政府也纷纷颁布法律法规，划定了部分历史文化名城、历史文化名镇（村）、历史文化街区。

历史遗产保护得到社会各界人士的广泛关注和大力支持。

佛山岭南天地项目是在祖庙东华里片区历史街区改造的基础上，尽量保存佛山古城的风貌及岭南建筑特色，巧妙地加入了现代化的理念，让历史与现代元素和谐交融，力求创建一个崭新的、又能传承本土文化的优秀房地产项目。

1、相关背景佛山市位于广东省中南部，地处富饶的珠江三角洲腹地，位于亚太经济发展活跃的东亚及东南亚的交汇处，东倚广州，南邻港澳，地理位置优越。

佛山历史悠久，素有陶艺之乡、粤剧之乡、武术之乡、岭南成药之乡、民间艺术之乡、美食之乡、南方铸造中心、广纱中心等美誉。

1994年经国务院批准，佛山成为第三批历史文化名城。

佛山岭南天地项目位于佛山市禅城区祖庙东华里中心地段，由祖庙片区和东华里片区两部分组成，片区内保存了众多佛山的历史文化资源，共有全国重点文物保护单位2处、广东省文物保护单位1处、佛山市文物保护单位19处。

岭南天地项目占地面积达65公顷，总建筑面积达150万平米。

共分五期开发，预计整体开发完成时间为2020年。

该项目将尽量保留佛山原有的风情风貌，充分发掘历史文化特色，运用现代手法，融合时尚元素和现代化设施，为佛山精心打造一个优质的市中心综合发展项目。

2、以现代思维激活历史2.1因地制宜的开发模式佛山岭南天地是由瑞安天地房地产发展有限公司投资开发的。

佛山“三旧”项目拓展经验交流_2010年_龙光地产_旧改_城市更新_交流分析

1）不改变土地权属、在集体经济组织所属土地上的建设项目按照拆旧部分占整个建设规模的比例（以建筑面积计算）计算相应的扶持资金； 2）通过合法手续审批，并改变土地权属，在集体经济组织所属土地上(包含后来转为国有的土地)的建设项目，按照集体安置部分（包括村民住宅和集体物业）占整个建设规模的比例计算相应的扶持资金； 3）通过合法手续审批，在国有土地上进行旧城镇改造项目的，按照拆迁补偿安置部分在整个建设规模所占比例计算相应的扶持资金。
土地增值税
在符合城市规划和土地权属不发生转移前提下的农村居民集体历史建设遗留用地、
征地划拨的留用地
土地出让金
通过合法手续审批进行城中村、旧物业改造的建设项目
旧城区搬迁企业的职工安置符合国家有关规定
超出原出让合同规定的产权属开发商的地下车库面积需
补缴的土地出让金
‹日期/时间›
扶持办法
已及时足额申报纳税，所征税额按政策属于我区留成部分经核准同意后，按区与镇（街道）税收分成比例拨出专款，全额用
符合安全生产和环保要求的工业用地；的用地；
产业“退二进三”企业的工业用地； •因城市基础设施和公共设施建设需要或
• 国家产业目录规定的禁止类、淘汰实施城市规划要求，进行旧城镇改造的
类产业转为鼓励类产业或以现代服务用地；
业和先进制造业为核心的现代产业的 • 须按产业调整、城市规划、消防、环
原厂房用地；
扶持条件
通过合法手续审批，在集体经济组织所属土地上(包含后来转为国有的土地) 合作开发建设房屋的，属拆迁安置部分，以及村集体自筹资金自行建设的
农民公寓
对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补
偿款凡属经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、

参与祖庙东华里片区改造工程动迁工作纪念章

参与祖庙东华里片区改造工程动迁工作纪念章
本工程需求：纪念章及包装共1000套
标准方案
比例1:1
结构线图
设计讲明：
纪念章采纳999纯银制作，重50克，直径50mm，厚mm，整体设计美瞧大方，具有较高的纪念收躲价值。

银币质量由第三方专业权威检测机构检验，并附鉴定证书。

设计理念：
纪念章正面为主题文字内容，采纳圆环布局并辅以中国传统雕花镶边，形式规整大方。

纪念章反面布局风格与正面照顾，中心图案为具有典型岭南民居风格的层叠式屋檐，反映出东华里作为昔日名城佛山富庶的历史见证。

同时采纳该图案作为纪念章的反面也反映出作为参与建设者对东华里改造工程的美好向往，即盼瞧通过改造工程，在维持历史建筑原有风貌的根底上将历史与现代完美的结合在一起。

设计费：5000元
祖庙东华里片区改造工程动迁工作纪念章
包装盒效果〔优质木盒〕
盒子外瞧尺寸为：长11cm×宽11cm×高cm
材质：中密度木质，盒内置PV海绵、红色植绒布面，木盒内刀模尺寸与有机玻璃盒尺寸一致，直径为5.5cm
颜色：红胡桃色
祖庙东华里片区改造工程动迁工作纪念章
包装盒内银币包装效果
材质：高透明度有机玻璃，有机玻璃盒子直径：为5.5cmcm
祖庙东华里片区改造工程动迁工作纪念章
外包装纸套效果
材质：300克双面铜板纸四色印刷，单面过哑胶直径：长11.3cm×宽11.3cm×高。

佛山市祖庙东华里历史街区保护与利用评价

佛山市祖庙东华里历史街区保护与利用评价作者：程鑫来源：《广东园林》 2015年第5期程鑫（华南理工大学，广东广州 510641）摘要：佛山市祖庙东华里历史街区自2008年启动片区改造工程，现已完成6条风貌保护街巷和10个文保单位的修缮工作。

风貌保护街巷经过空间整合与功能重构，基本保留了岭南传统风貌；各文保单位已完成修缮，但利用情况不佳。

针对街区内传统风貌的保护与利用现状，提出扩大参与、严格控制、丰富体验、加强宣传等建议。

关键词：佛山名城；历史街区；保护利用；评价建议祖庙东华里片区地处佛山市禅城区中部，自古就是佛山古镇的核心区域，是佛山历史城区内文物古迹最密集、规模最大、传统风貌保存最完整的一处历史街区。

为了有效地保护和利用片区内丰富的历史文化资源，佛山市划定了祖庙东华里历史文化街区的范围，并在2008年启动了片区改造工程。

祖庙及东华里两个全国重点文物保护单位周边涵盖了大部分文物建筑，总面积为28.35 hm2，核心保护范围11.32 hm2。

此片区的旧城改造项目“佛山岭南天地”至今已启动6年有余，基本完成一二期工程。

已完成部分的空间格局发生巨大变化，历史街区的保护与利用现状却值得回顾与反思。

1历史街区的保护价值与存在问题1.1保护价值祖庙东华里片区属佛山古镇核心区域，区域内保存了众多历史文化资源。

1.1.1古镇风貌祖庙东华里片区属佛山老城中部的商住混合区。

片区内呈现出明清以来形成的功能分区，主要为商铺聚集区、家庭作坊聚集区和宗族聚居区。

片区内里巷密布、纵横交错，街道布局顺应地形发展、狭窄而曲折，部分街巷宽虽仅容两人并行，但颇有生活气息。

原有街巷肌理，体现了清末民初佛山古镇风貌。

1.1.2传统建筑祖庙东华里历史街区的传统建筑数量众多、类型丰富，包括祖庙、家庙、商铺、会馆、民居、义仓等。

建筑形式则分为竹筒屋、三间两廊式民居、西式洋楼、近代骑楼等。

区内共有全国重点文物保护单位2处、广东省文物保护单位1处、佛山市文物保护单位19处。