《 房地产投资方案的比较与选择(PPT 43页) 》.ppt
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第一节、投资方案比选概述
一、投资方案比选概述
投资项目的方案比选是对项目可行性研究和项目评估 过程中所拟定的主要经济和技术方案、总体设计方案和进 行投资方案比较，以获得最优投资效益的方案，它是寻求 合理的技术和建设方案的必要手段。本章主要进行投资方
案的经济效益的比较与选择。
一项投资决策要经历的程序:
例:某项目有两个投资方案可供选择，假设项目所在 行业的基准收益率为20%，基准投资回收期为5年. 设进行方案的比选.
全部投资额 （万元）
年经营成本 （万元）
甲方案 1000
400
乙方案 600
500
解: (1) Ra=(C1’- C2’ ) / (I 2 -I 1 )*100% = (50-40) /(100-60) = 25% 25%>20%，
❖ 例：某项目有三个厂址选择方案，每个方案 的现金流量表如下表所示，假定项目所在的 行业基准收益率为15%，试用净现值法选择 最优方案
❖ 4 净现值率法:
此法是指通过比较不同方案的净现值率(NPVR)来进行方 案比选的一种方法.此法既适用于投资额相同的方案的比选, 也适用于投资额不同的方案的比选.
❖ 二、投资方案比选的依据和原则
各种方案的经济效益是方案比选的主要依据。
投资方案比选时应特别注意各个方案之间的可比 性，遵循效益和费用计算口径一致的原则，必要 时考虑相关效益和相关费用。
三、投资方案的类型
独立方案 互斥方案 先决方案 不完全互斥方案 互补方案
❖ 先决方案：在一组方案中，接受某一方案的 同时，就要求接受另一方案。
A、B、C三个方案的内部收益率均大于6%， 均是可行的。
3、 净现值法:
❖ 是项目动态经济评价中用的最多的指标之一。 ❖ 是指通过比较不同方案的净现值(NPV)来进行方案比选的
一、投资方案比选概述
投资项目的方案比选是对项目可行性研究和项目评估 过程中所拟定的主要经济和技术方案、总体设计方案和进 行投资方案比较，以获得最优投资效益的方案，它是寻求 合理的技术和建设方案的必要手段。本章主要进行投资方
案的经济效益的比较与选择。
一项投资决策要经历的程序:
例:某项目有两个投资方案可供选择，假设项目所在 行业的基准收益率为20%，基准投资回收期为5年. 设进行方案的比选.
全部投资额 （万元）
年经营成本 （万元）
甲方案 1000
400
乙方案 600
500
解: (1) Ra=(C1’- C2’ ) / (I 2 -I 1 )*100% = (50-40) /(100-60) = 25% 25%>20%，
❖ 例：某项目有三个厂址选择方案，每个方案 的现金流量表如下表所示，假定项目所在的 行业基准收益率为15%，试用净现值法选择 最优方案
❖ 4 净现值率法:
此法是指通过比较不同方案的净现值率(NPVR)来进行方 案比选的一种方法.此法既适用于投资额相同的方案的比选, 也适用于投资额不同的方案的比选.
❖ 二、投资方案比选的依据和原则
各种方案的经济效益是方案比选的主要依据。
投资方案比选时应特别注意各个方案之间的可比 性，遵循效益和费用计算口径一致的原则，必要 时考虑相关效益和相关费用。
三、投资方案的类型
独立方案 互斥方案 先决方案 不完全互斥方案 互补方案
❖ 先决方案：在一组方案中，接受某一方案的 同时，就要求接受另一方案。
A、B、C三个方案的内部收益率均大于6%， 均是可行的。
3、 净现值法:
❖ 是项目动态经济评价中用的最多的指标之一。 ❖ 是指通过比较不同方案的净现值(NPV)来进行方案比选的
第五章 投资多方案间的比较和选择《工程经济学》PPT课件
•最小费用法包括费用现值法和费用年值法，在这里，我们介绍一下费用现值法，费用年值法可参考寿
命期不同的互斥方案的比选方法。顾名思义，费用现值法是指利用此方法计算出的净现值只包括费用
部分，即只计算各备选方案的费用现值，并进行对比，以费用现值最低的方案为最佳方案，它实质上
是净现值法的一个特例。其表达式为：
第一节 投资方案之间的关系
二、独立关系 当在一系列方案中某一方案的接受并不影响其他方案的接受时，方案之间的关系为 独立关系。处在独立关系中的方案叫作独立方案。独立型备选方案的特点是诸方案之间 没有排他性。各个投资方案的现金流量是独立的，其中某一方案的采用与否与自己的可 行性有关，而与其他方案是否采用没有关系。独立方案之间的经济效果具有可加性（即 投资、经营费用与投资收益之间具有可加性）。
第二节 互斥型方案的比较与选择
一、寿命期相同的互斥方案的比较与选择
3.差额内部收益率法 • 在方案寿命期相等的情况下，差额内部收益率的表达式为：
n
• ∑ (ΔCI − ΔCO)t(1 + ΔIRR)−t= 0 （5-2）
t=0
• 式中：ΔIRR为差额内部收益率；ΔCI为两个互斥方案的差额现金流入（CI1-CI2）；ΔCO为 两个互斥方案的差额现金流出（CO1-CO2）。 • 采用差额内部收益率指标对互斥方案进行比选的基本步骤和投资增额净现值的做法基本相 同，只是取舍方案的标准不一样。采用差额内部收益率比选方案的标准是：若ΔIRR>ic， 则说明投资大的方案优于投资小的方案，保留投资大的方案；若ΔIRR<ic，则保留投资小 的方案；若ΔIRR=ic，在经济上两个方案等值，一般应考虑投资大的方案。
第三节 独立型方案与一般相关型方案的比较与选优
投资方案的比较与选择课件
4）不完全互斥方案 不完全互斥方案是指在一组投资方案中，若接受
了某一方案之后，其他方案就可以成为无足轻重、可 有可无的方案。
路漫漫其悠远
5）互补方案 互补方案是指在一组方案中，某一方案的接受有助
于其他方案的接受，方案之间存在着相互依存的关系 。
路漫漫其悠远
9.3 投资方案比选的一般方法 1）静态法
路漫漫其悠远
从各种备选方案中筛选最优方案的过程实际上就是 决策的过程。合理的经济决策过程包括两个主要的阶 段：
• 一是探寻各种解决问题的方案（这实际上是一项创新活）。 • 二是对不同方案作经济衡量和比较，称之为经济决策。由经 济效果是评价和选择的主要依据，所以决策过程的核心问题 就是对不同备选方案经济效果进行衡量和比较。
26%
B
i0
A
△IRR
结论：
采用内部收益率IRR指标 比选两个或两个以上互斥方 案时，只能用增量内部收益 率△IRR来判断。
路漫漫其悠远
路漫漫其悠远
200 300 400 500 100
A
0
1000
B
0 1000
1 2 3 45 500 400 300 200 100
1 2 3 45
NPV(i) 500
(2)差额投资内部收益率法 差额投资内部收益率法是指通过计算两个方案各年净现金流 量差额的现值之和等于零时的折现率来进行方案比选的一种方 法。按此法进行多方案比选的判别原则是：在各个方案都可行 的条件下，差额投资内部收益率大于基准折现率，则说明投资 额大的方案较好；反之，则说明投资额小的方案较好。 必须注意的是：只有方案的内部收益率大于或等于基准折现 率的方案，才能参加方案比选。
路漫漫其悠远
3)净现值法 净现值法亦称现值法，是指通过比较不同方案的净现
房地产投资估价方法(PPT)
城市规划限制条件（容积率）等 • 土地使用权年期修正 • 土地使用权年限长短，直接影响土地可获收益，年限越长，土地总收益
越多，地价越高。土地使用年期修正后地价＝比较实例价格×k
• 其中 k [1 1 /(1 r)m ] [1 1 /(1 r)n ]
• r：土地还原利率;n：可比案例使用权年期;m：待估房地产使用权年期 • 容利率修正 • 容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地占地面积之比。 • 容积率的大小影响建筑平均成本和土地利用程度的高低。—般来说，容
五、估价方法
2 收益法
一、收益法概述
➢ 收益法估价需要具备的条件 • 房地产的收益和风险都能够较准确地量化。 ➢ 收益法估价的操作步骤 • 选择具体估价方法：报酬资本化法or直接资本化法 • 测算收益期或持有期 • 确定报酬率或资本化率 • 计算收益价值
五、估价方法
2 收益法
一、收益法概述
➢ 根据将来预期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同， 收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。
五、估价方法
1 比较法
三、比较法估价需要具备的条件
➢ 要有与待估房地产具有相关性和替代性的、足够数量的比较案例 • 在同一供应圈内存在着较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市场
尚发育不够的地区，就很难采用。 ➢ 比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况（包括区位状
况、权益状况、实物状况等）的修正，这些修正有的很难采用量化的计 算公式，需要估价人员依靠其广博的知识和丰富的经验才能作出。 ➢ 比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中的有关参数的求取， 如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期。
九、市场状况的修正
➢ 房地产状况修正包括区位状况、权益状况、实物状况三个方面。
越多，地价越高。土地使用年期修正后地价＝比较实例价格×k
• 其中 k [1 1 /(1 r)m ] [1 1 /(1 r)n ]
• r：土地还原利率;n：可比案例使用权年期;m：待估房地产使用权年期 • 容利率修正 • 容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地占地面积之比。 • 容积率的大小影响建筑平均成本和土地利用程度的高低。—般来说，容
五、估价方法
2 收益法
一、收益法概述
➢ 收益法估价需要具备的条件 • 房地产的收益和风险都能够较准确地量化。 ➢ 收益法估价的操作步骤 • 选择具体估价方法：报酬资本化法or直接资本化法 • 测算收益期或持有期 • 确定报酬率或资本化率 • 计算收益价值
五、估价方法
2 收益法
一、收益法概述
➢ 根据将来预期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同， 收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。
五、估价方法
1 比较法
三、比较法估价需要具备的条件
➢ 要有与待估房地产具有相关性和替代性的、足够数量的比较案例 • 在同一供应圈内存在着较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市场
尚发育不够的地区，就很难采用。 ➢ 比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况（包括区位状
况、权益状况、实物状况等）的修正，这些修正有的很难采用量化的计 算公式，需要估价人员依靠其广博的知识和丰富的经验才能作出。 ➢ 比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中的有关参数的求取， 如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期。
九、市场状况的修正
➢ 房地产状况修正包括区位状况、权益状况、实物状况三个方面。
投资方案的比较与选择ppt课件
4.5互斥方案及其形成
21
互斥方案：即接受一个方案后就排除了其它所有方案。 ������ 对于互斥型投资方案，必须用增量法对方案进行分析比 选。 ������ 相互独立的方案：当在一系列方案中某一方案的接受并 不影响其它方案的接受时，这种方案称为相互独立的方案。 ������ 一般来说，尽管投资方案在技术等方面是相互独立的， 但仍然会受到资本预算的约束。在资本预算中，一种严格的分 析方法是0-1整数规划。 ������ 互为从属的方案：有时某些方案的接受是以另一些方案 的 接受作为前提条件，后者称为前提方案，前者称为从属方案。
假设一次性投资为Kj,经常费用为Cj，则追加 投资回收期和追加投资15 效果系数分别为：
16
动态分析
案例分析
������
17
例如，某公司考虑购置设备系统，现有3种不同的系统
可供选择，每种系统的初始投资和运行费用如表所示。公司
最多只能筹措140万元，三种系统产出功能相同，寿命均为
10年，基准贴现率为15%。各种系统可组合投入运行，总产
第四节工程方案的比较和选择
4.1多方案比选 1 ������ 4.2 追加投资回收期和追加投资效果系 数 ������ 4.3 产出不同情况下的方案比较原则 ������ 4.4服务寿命不等的方案比较 ������ 4.5互斥方案及其形成 ������ 4.6资本预算
多方案的比ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ和选择2
多方案选择是指除了0方案外，可选方案数多于2 个的情况。 ������ 在净现值法、将来值法和年值法中，单独分析 法和增量分析法均可使用。 ������ 在收益/成本比法和内部收益率法中，必须使用 增量分析，单独分析可能会导致错误的结果。
由于资金有限，不论方2案2 是相互独立的，或是相互 排斥的，或是从属的，在一组方案之间往往存在着财务 上的相互关联关系，在实际方案比选过程中，应首先把 各种投资方案都组合成相互排斥的现金流量，即形成所 有各种可能的互斥方案组合（枚举法），然后进行方案 比选。
房地产投资分析PPT(共 40张)
采用静态投资分析方法
第四部分 投资分析案例
总投资估算表
单位：万元
序号
项
目
合计
一
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总 投
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
园林景观建设费
资
1.5
建筑安装工程费
估
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
30,264.27 15,880.21
525.71 1577.14 1163.18 6,571.42
价
指
资本金净利润率
标
资本金净利润率=税后利润÷ 资本金× 100%
这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了 投资者自己的出资所带来的净利润。
第三部分 投资分析的主要内容
三
静态投资回收期（ Pb）
、
财
指当不考虑现金流折现时，项目以净
务
收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开
评
发项目投资回收能力的重要指标。
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
一
序号
项
目
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总
1.2
前期工程费
投
1.3 基础设施建设费
资 估
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
1.8 其他费用
第四部分 投资分析案例
总投资估算表
单位：万元
序号
项
目
合计
一
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总 投
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
园林景观建设费
资
1.5
建筑安装工程费
估
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
30,264.27 15,880.21
525.71 1577.14 1163.18 6,571.42
价
指
资本金净利润率
标
资本金净利润率=税后利润÷ 资本金× 100%
这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了 投资者自己的出资所带来的净利润。
第三部分 投资分析的主要内容
三
静态投资回收期（ Pb）
、
财
指当不考虑现金流折现时，项目以净
务
收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开
评
发项目投资回收能力的重要指标。
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
一
序号
项
目
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总
1.2
前期工程费
投
1.3 基础设施建设费
资 估
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
1.8 其他费用
方案评价、比较和选择PPT课件
方案评价、比较和选择
投资方案之间的关系
互斥型方案的选择 独立型方案与一般相关型方案的比较与选优
投资方案之间的关系
在进行投资方案的比较和选择，首先应明确投资 方案之间的的相互关系，然后才能考虑用适宜的评价 指标和方法进行方案的比较。一般来说，方案之间存 在着三种关系：互斥关系、独立关系和相互关系。 一、互斥关系 互斥关系是指个方案之间具有排他性。进行方案 比选时，在多个备选方案中只能选择一个投资方案， 其余方案均必须放弃。处于互斥关系中的方案为互斥 方案。互斥性方案又可称为排他型方案、对立型方案、 替代型方案等。
投资方案之间的关系
三、相关关系
相关关系是指在各个投资方案之间，其中某一方 案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定的影 响，进而影响其他方案的采用或拒绝。处于相关关系 中的方案叫做相关方案。
互斥型方案的选择
对于评选的方案，经济效果的评价通常包含两 方面的内容：一是首先评价各个方案自身的经济效 果，即用前面章节介绍的有关知识进行方案的绝对 效果检验；二是在参选的各个方案经济上都可行的 条件下，对各个备选方案选优，及进行相对效果检 验。 本书只考虑互斥型方案的时间可比性问题。把 互斥方案的选择根据各方案寿命期是否相同分为两 部分：一是各方案寿命期相等；二是各方案寿命期 不全相等。
④净年值法
10% (1 10%)10 10% AWA 34000 65000 3000 44390 .21 元 10 10 (1 10%) 1 (1 10%) 1
0.1
0.1
3
3
3
3
3
3
3
3
3
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第九章
房 地
房地产投资
产
投 资
方案的比较与选择
分
析
..
1
学习目标
房
通过本章的学习，要求学生应掌握投
地
资方案比较与选择的具体内容和方法。重
产
点掌握方案比选的各种方法和比选指标的
投
具体计算，理解项目方案的各种类型，了
资
解项目方案比选的意义和作用。
分
析
..
2
第九章
房地产投资方案比较与选择
房
地
产
投
第一节
产
套空调系统后，使公寓的功能更完善了，故B方案的
投
接受，有助于方案A的接受。
资 分 ＊ 投资方案中最常见的是独立方案和互斥方案。
析
..
12
第二节 投资方案比选的分析指标
投资方案比选中常用的分析指标有净现值、
房 净现值率、内部收益率、差额内部收益率等。
地
产
分析指标是方案比选的重要基础和依据。
投
各分析指标都各自有一定的应用范围。
17
17
17
25
25
30
50
地 净现金流量
-40
-10
8
8
13
33
n
产 解：利用 NPV
(CI
CO)t
(1
it
)
1
将表中各年净现金流量代入，得：
t0
投NPV 40 10 ( P ,15%,1) 8( P ,15%,2) 8 ( P ,15%,3) 13(P ,15%,16)(P ,15%,3) 33( P ,15%,20)
投
方案及为互斥方案，因为在这两个方案中，只能选
资
择其中一个方案。
分
析
..
即在一组方案中，接受某一方案的同时，就 要求接受另一方案。
房
地 • 设有A、B两方案，要接受方案B则首先要接受方案A，
产
而接受方案A时可以与方案B是否被接受无关，此时， 方案A为方案B的先决方案。
投
第二节
第三节
资
概述
投资方案比选的指标 房地产投资方案的比选
分
析
..
3
第一节 投资方案比选概述
一、投资方案比较与选择的涵义
房
地
一项投资决策大体要经历以下程序：确定拟建
产
项目要达到的目标；根据确定的目标，提出若干个
投
有价值的投资方案；通过方案比选，选出最佳投资 方案；最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程
资 • 例如，建郊区别墅（B方案）的同时，必须修一条公
分
路（A方案），但修一条公路（A方案）不一定完全 是为了建别墅（B方案），此时，修公路的投资方案
析
就是建这一别墅投资方案的先决方案。
..
10
4.不完全互斥型
• 不完全互斥方案即在一组投资方案中，若接受了某
房
一方案后，其他方案就可以成为无足轻重、可有可
须 研究各项目方案之间的相互关系。
析
..
7
1.独立型方案
独立方案是指一组方案中，各方案互相独立，互不
排拆，选择某一方案并不排斥选择另一方案。就一组完
房
全独立的方案而言，其存在的前提条件是：
地
产
– 投资资金来源无限制；
– 投资资金无优先使用的排列；
投
– 各投资方案所需的人力、物力均能得到满足；
资
– 不考虑地区、行业之间的相关性及其影响；
房
净现值率也称为现值指数或投资现值率。
地
计算公式如下：
产
NPVR=NPV/Ip
投
资
式中 ： NPVR——净现值率
分
NPV——净现值
析
Ip——投资现值
..
16
例1 某项目的各年现金流量如表所示，试用净现值指标 判断项目的经济性（ic=15%）
年序
0
1
2
3
4~19
20
投资支出
40
10
经营成本
房
收入
17
资
分
析
..
13
一、静态指标
与投资方案比选密切相关的静态指标主要有两种。
1.差额投资收益率
房
差额投资收益率也称追加投资收益率，就是单位
地
追加投资所带来的成本节约额。其计算公式为：
产 投
R C1 C 2 I 2 I1
资
分
式中：△R——差额投资收益率 C1，C2——两个比较方案的年成本
析
I1，I2——两个比较方案的总投资
资
F
F
F
A
F
F
分 =-40-10×0.8696+8×0.7561+8×0.6575+13×5.954×0.6575+33×0.0611 =15.52（万元）>0
析 由于NPV>0,故此项目在经济效果上是可以接受的。 返回
..
17
例2 某企业拟购买一台设备，其购置费用为35 000元， 使用寿命为4年，第4年末的残值为3 000元，在使用期内， 每年的收入为19 000元，经营成本为6 500元，若标准折
资
产量是否相同等实际情况，选用适当的比较方法和
分
评价指标。
析
..
6
四、投资方案的相互关系
假设现在有两个投资方案，寿命年限相同，其他资下表:
房
地
方案
投资额
净现值
内部收益率（%）
A
200
160
30
产
B
300
175
20
投
资
据表判断A、B方案哪个更有利？
分
注意：在多方案选择问题中，除专属每个项目的经济性外，还
分
– 每一投资方案是否可行，仅取决于本方案的经济效益。
析
..
8
2.互斥型方案
• 互斥方案是指一组方案中的各个方案互相关联、互
相排斥，彼此可以相互替代。采纳方案组中的某一
房
方案，就会自动排斥这组方案中的其他方案。
地
产 • 例如，某房地产开发商拟购置设备，可向国内生产
厂家订购，也可以向某外商订货，这一组设备购置
..
14
2.差额投资回收期
差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投所
需的时间，亦称追加投资回收期。其计算公式为：
房
地
P I1 I 2
产
C1 C 2
投
式中: P —差额投资回收期
资
I1， I 2 —两个比较方案的总投资
分
析
C1，C2 —两个比较方案的年成本
..
15
二、动态指标
1.净现值率（例1）（例2）
资
度。
分
投资决策的是指，就在于选择最佳方案，使得 投资资源得到最优配置。
析
..
4
二、投资方案比选的必要性
投资方案的比选是寻求合理的经济和技术决策 的必要手段，也是投资分析工作的重要组成部分。
房
地
– 投资方案比选是实现资源合理配置的有效途径。
产
– 投资方案比选是实现投资决策科学化和民主化的
投
重要手段。
资
– 投资方案比选是寻求合理的经济和技术决策的必
分
然选择。
析
..
5
三、投资方案比选的依据和原则
投资方案比选可按方案的全部因素计算各方案的
房
全部经济效益和费用，进行全面地分析对比；
地
也可仅就不同因素计算相对经济效益和费用，进 行局部的分析对比。应特别注意个各方案件的可比
产
性。
投
对于不同结构类型的投资方案要按照方案的计算 期是否相同，资金有无约束条件及产出效益和产品
地
无的方案。
产
投 • 例如，亲水概念的住宅项目中，穿流着一条河，河
中建立了一座公路桥之后，原有的简易人行桥就变
资
得可有可无。
分
析
..
11
5.互补型方案
• 互补方案即在一组方案中，某一方案的按受有助于其 他方案的接受，方案之间存在着相互依存的关系。
房
地 • 例如，建一座公寓A和增加一套空调系统B，增加一
房 地
房地产投资
产
投 资
方案的比较与选择
分
析
..
1
学习目标
房
通过本章的学习，要求学生应掌握投
地
资方案比较与选择的具体内容和方法。重
产
点掌握方案比选的各种方法和比选指标的
投
具体计算，理解项目方案的各种类型，了
资
解项目方案比选的意义和作用。
分
析
..
2
第九章
房地产投资方案比较与选择
房
地
产
投
第一节
产
套空调系统后，使公寓的功能更完善了，故B方案的
投
接受，有助于方案A的接受。
资 分 ＊ 投资方案中最常见的是独立方案和互斥方案。
析
..
12
第二节 投资方案比选的分析指标
投资方案比选中常用的分析指标有净现值、
房 净现值率、内部收益率、差额内部收益率等。
地
产
分析指标是方案比选的重要基础和依据。
投
各分析指标都各自有一定的应用范围。
17
17
17
25
25
30
50
地 净现金流量
-40
-10
8
8
13
33
n
产 解：利用 NPV
(CI
CO)t
(1
it
)
1
将表中各年净现金流量代入，得：
t0
投NPV 40 10 ( P ,15%,1) 8( P ,15%,2) 8 ( P ,15%,3) 13(P ,15%,16)(P ,15%,3) 33( P ,15%,20)
投
方案及为互斥方案，因为在这两个方案中，只能选
资
择其中一个方案。
分
析
..
即在一组方案中，接受某一方案的同时，就 要求接受另一方案。
房
地 • 设有A、B两方案，要接受方案B则首先要接受方案A，
产
而接受方案A时可以与方案B是否被接受无关，此时， 方案A为方案B的先决方案。
投
第二节
第三节
资
概述
投资方案比选的指标 房地产投资方案的比选
分
析
..
3
第一节 投资方案比选概述
一、投资方案比较与选择的涵义
房
地
一项投资决策大体要经历以下程序：确定拟建
产
项目要达到的目标；根据确定的目标，提出若干个
投
有价值的投资方案；通过方案比选，选出最佳投资 方案；最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程
资 • 例如，建郊区别墅（B方案）的同时，必须修一条公
分
路（A方案），但修一条公路（A方案）不一定完全 是为了建别墅（B方案），此时，修公路的投资方案
析
就是建这一别墅投资方案的先决方案。
..
10
4.不完全互斥型
• 不完全互斥方案即在一组投资方案中，若接受了某
房
一方案后，其他方案就可以成为无足轻重、可有可
须 研究各项目方案之间的相互关系。
析
..
7
1.独立型方案
独立方案是指一组方案中，各方案互相独立，互不
排拆，选择某一方案并不排斥选择另一方案。就一组完
房
全独立的方案而言，其存在的前提条件是：
地
产
– 投资资金来源无限制；
– 投资资金无优先使用的排列；
投
– 各投资方案所需的人力、物力均能得到满足；
资
– 不考虑地区、行业之间的相关性及其影响；
房
净现值率也称为现值指数或投资现值率。
地
计算公式如下：
产
NPVR=NPV/Ip
投
资
式中 ： NPVR——净现值率
分
NPV——净现值
析
Ip——投资现值
..
16
例1 某项目的各年现金流量如表所示，试用净现值指标 判断项目的经济性（ic=15%）
年序
0
1
2
3
4~19
20
投资支出
40
10
经营成本
房
收入
17
资
分
析
..
13
一、静态指标
与投资方案比选密切相关的静态指标主要有两种。
1.差额投资收益率
房
差额投资收益率也称追加投资收益率，就是单位
地
追加投资所带来的成本节约额。其计算公式为：
产 投
R C1 C 2 I 2 I1
资
分
式中：△R——差额投资收益率 C1，C2——两个比较方案的年成本
析
I1，I2——两个比较方案的总投资
资
F
F
F
A
F
F
分 =-40-10×0.8696+8×0.7561+8×0.6575+13×5.954×0.6575+33×0.0611 =15.52（万元）>0
析 由于NPV>0,故此项目在经济效果上是可以接受的。 返回
..
17
例2 某企业拟购买一台设备，其购置费用为35 000元， 使用寿命为4年，第4年末的残值为3 000元，在使用期内， 每年的收入为19 000元，经营成本为6 500元，若标准折
资
产量是否相同等实际情况，选用适当的比较方法和
分
评价指标。
析
..
6
四、投资方案的相互关系
假设现在有两个投资方案，寿命年限相同，其他资下表:
房
地
方案
投资额
净现值
内部收益率（%）
A
200
160
30
产
B
300
175
20
投
资
据表判断A、B方案哪个更有利？
分
注意：在多方案选择问题中，除专属每个项目的经济性外，还
分
– 每一投资方案是否可行，仅取决于本方案的经济效益。
析
..
8
2.互斥型方案
• 互斥方案是指一组方案中的各个方案互相关联、互
相排斥，彼此可以相互替代。采纳方案组中的某一
房
方案，就会自动排斥这组方案中的其他方案。
地
产 • 例如，某房地产开发商拟购置设备，可向国内生产
厂家订购，也可以向某外商订货，这一组设备购置
..
14
2.差额投资回收期
差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投所
需的时间，亦称追加投资回收期。其计算公式为：
房
地
P I1 I 2
产
C1 C 2
投
式中: P —差额投资回收期
资
I1， I 2 —两个比较方案的总投资
分
析
C1，C2 —两个比较方案的年成本
..
15
二、动态指标
1.净现值率（例1）（例2）
资
度。
分
投资决策的是指，就在于选择最佳方案，使得 投资资源得到最优配置。
析
..
4
二、投资方案比选的必要性
投资方案的比选是寻求合理的经济和技术决策 的必要手段，也是投资分析工作的重要组成部分。
房
地
– 投资方案比选是实现资源合理配置的有效途径。
产
– 投资方案比选是实现投资决策科学化和民主化的
投
重要手段。
资
– 投资方案比选是寻求合理的经济和技术决策的必
分
然选择。
析
..
5
三、投资方案比选的依据和原则
投资方案比选可按方案的全部因素计算各方案的
房
全部经济效益和费用，进行全面地分析对比；
地
也可仅就不同因素计算相对经济效益和费用，进 行局部的分析对比。应特别注意个各方案件的可比
产
性。
投
对于不同结构类型的投资方案要按照方案的计算 期是否相同，资金有无约束条件及产出效益和产品
地
无的方案。
产
投 • 例如，亲水概念的住宅项目中，穿流着一条河，河
中建立了一座公路桥之后，原有的简易人行桥就变
资
得可有可无。
分
析
..
11
5.互补型方案
• 互补方案即在一组方案中，某一方案的按受有助于其 他方案的接受，方案之间存在着相互依存的关系。
房
地 • 例如，建一座公寓A和增加一套空调系统B，增加一