袁家村项目考察报告V1

袁家村项目考察报告王海洋一、袁家村基本概况1、交通区位袁家村位于陕西省咸阳市礼泉县烟霞镇北。

西安、咸阳一小时生活圈内，附近机场高速、武银高速、312国道、107省道、关中环线等道路密布，交通发达。

距离咸阳国际机场41公里，咸阳市45公里，西安85公里。

袁家村在西安、咸阳均设有城南城北两个客运点，自营客运大巴（据村民处了解，也是合作社制、旅游直通车发车时间为8：30~19：10，40分钟*18班，全程85公里，行驶时间1.5小时，票价24.5元，咸阳行驶时间45分钟）。

2、周边资源距袁家村一公里的九宗山唐太宗昭陵，是关中地区帝王诸陵中数量最多、保存最完整的石雕石刻群。

目前，礼泉县在鼓励发展旅游业，推行全域旅游，袁家村周边村屯也在仿照袁家村模式；比如紧邻的上古村、周边的烽火镇；据报道陕西仿照袁家村模式的村落达60多处，可见袁家村的旅游模式可复制性极强。

3、项目定位关中古镇，关中印象体验地。

这个诉求不仅仅是口号，在其项目内的众多产品的品牌控制以及内部环境和村干部乃至村民的口中都有反复提及，可见其落实力度很大。

二、客源市场依托西安、咸阳客源；据“2015年1%人口抽样调查主要数据公报”显示，2015年11月常住人口，西安市869.76万人；咸阳市496.98万人。

城市人口（万人）人均GDP（元/人）西安869.76 38280咸阳496.98 23446 注：人口信息来源于2016年西安统计局信息，人均GDP基于2010年信息。

城市人口（万人）人均GDP（元/人）长春779.343893吉林441.4740787据商户和民宿主介绍，自去年开始，外省游客开始增多；湖南、湖北、山西等居多。

每年冬季至次年5月为旺季，6-8月为淡季；对于人流的判断上，每日客流量可以以酸奶的日销售量为标准衡量（酸奶已经成为其明星产品，几乎人手一瓶），经同酸奶店铺员工沟通，淡季平均日销售量在3000至5000瓶。

也就是淡季人流为3000-5000人次/日。

从报道上看，2015年袁家村全年接待游客200万人次；这个与上边的估算数据是能对上的。

单日最高人次为2016年元旦一天客流超15万；但是元旦等举办了庙会等文化活动。

【小结】礼泉县（袁家村）本身区位较好，交通网络发达，同时依靠西安咸阳1千多万的人口，项目区位较好；本次走访的同类项目马嵬驿从地理位置上也与袁家村完全相似。

启示：运营类项目，目标市场的人群体量还有区位至关重要。

三、袁家村现状规划在空间规划设计上，以井字型道路设计分割空间区域，每个空间区域赋予不同的主题。

我觉得可以分成以下几个主要区域，整体占地50公顷：1、正街农家乐区正街的农家院68家，以最开始的“社会主义新农村”基础，农家乐以提供住宿为主，间接提供农家饭菜（同民宿主沟通，他们建议去小吃街吃）；每家基本为在原有房屋基础上，在院落上方搭建3层木结构仿古建筑，提供6-7间房屋；一楼为中堂，二楼、三楼为客房，木结构为主，当地均有阁楼隔温。

管理上，都有自己的名字和特点，但是村里都会给统一的编号。

次区域的中心主街是唯一能看到现代建筑痕迹的。

2、关中印象体验区（祠堂街、小吃街）农家乐、祠堂街和小吃街为最早开发区域，村里投入2000万元，以复原明清时期的民间作坊和商贸街市及建筑形态为主，窄街区，沿街小店面；2015年的时候，结果一次调整，将原来几个大的作坊（醪糟、油坊、醋坊、辣子坊）都搬到了小吃街，祠堂街开始进行一些文化项目的开发，于2015年初开街。

目前祠堂街分成两个部门，一个是文化街区，主要以布坊、茶坊、老油坊、面坊、豆腐坊、药坊等能体现传统手工艺的老作坊，以及皮影坊、剪纸坊、木版年画、扎染、藏石和一些老的和现代的手工艺类作坊；再有就是传统小吃街。

整体大约150家左右，小吃比例大。

具体店铺运营上，每家基本1-2人，从整体功能定位看，属于文化塑造，盈利性不强。

祠堂街有祠堂、财神庙、敬天楼等，祠堂和财神庙都不大，主要还是装饰性。

小吃街方面，业态主要是小吃、调料、饮品和几大作坊（酸奶坊、醪糟坊、油坊、醋坊、辣子坊），僻静处间杂照相馆和客栈；几大作坊店面略大，是其他小吃的四倍以上，有前庭和后院用于生产，如辣子的电磨，醋坊的生产窑，所有生产的地方均可参观。

小吃店铺约上百家，将小店面进行到了极致，每间店面非常小，仅供厨房只用，街道也很窄，大约4米，街两侧店前均排放桌椅，消费者在室外进餐，略显拥挤和热闹。

因为街道较窄，两侧店面隔支出遮阴/避雨的敞篷基本可以让街道躲避阳光和雨水。

小吃价格都不贵，多数在10元以下；小吃街的饮食结构基本以关中传统小吃为主。

小吃点每家各有匾额，形式上木结构，金子，即统一也略有不同；店前悬挂布制招幌。

同时在餐具等盛具，桌椅等方面，均注重仿古。

小吃街为统一经营（不含几大作坊），后续介绍。

因为统一经营，规避了小店间的摩擦和竞争，没有招客的吆喝声。

相对于小吃街的小店面，祠堂街有一个占地面积很大的王家茶楼，敞开和半敞开的木棚，里边设有老戏台，有方言说书；老式灶火铜壶，仿古井、古牌匾、老旧雕花桌椅等；主要经营茶、火锅、万人麻将馆。

整条街上每家店铺的经营范围几乎不重叠，每家一个特色，产生集聚优势。

3、回民街袁家村回民街是西安回民街的复制，由西安回民商会（西安北院门商会）建设，由村里和商会共同管理；2015年9月1日开街。

（注：西安回民街是西安著名的美食文化街区，是西安特色小吃最集中的街区，在鼓楼的边上，是回民区的一条街道，长约500米左右，南北走向，特点是青石铺路仿明清建筑，或餐饮、或器物，均由回民经营，具有浓郁清真特色。

）回民街与小吃街紧邻，仿明清建筑，内设清真寺，便于礼拜。

回民街的经营项目40多家，单店店面较小吃街略大，店面功能上主要也是厨房，桌椅多数还是在街面上。

经营均为回民特色小吃，由西安回民街的商户原班人马输出。

（可能是受此影响，袁家村现在其中一个发展路径就是整体输出小吃街。

）回民街管理上由回民商会管理，具体采用出租模式，这点与其自营的合作社制有些差异，但在资金等管理方面统一；回民街整体环境相对有些嘈杂。

4、关中四合院区此区域为正在建设区域，由外部机构投资，未来将建成为客栈群，均采用关中四合院形式，一般为二进和三进；主体完工，内部装修未开展，部分已经安装古旧门窗；看结构投资相对较大，经了解单体四合院投资从上百万到千万不等。

管理形式上应该类似于回民街。

5、文化融合区（书苑街+酒吧街）刚建成区域，设计风格上依然仿古。

目前店铺空置率50%，正式的名称应该是书苑街，内容上主要以文化手工、文化展示类和特色餐馆为主，间杂客栈。

但是从性质上我将其分成了两部分，成“T”字型，一是就土丘儿建，沿台阶两侧的一段，主要以文化手工类店铺为主，如拓版印刷、手工银制品等；而是地势相对平坦，两侧主要以各类餐饮店铺为主，店面相对较大，有20平左右，间杂些30平以上的或两层结构的。

整体来说，业态相对较杂，网咖、精油、VR 体验馆、客栈、红酒体验馆等也夹杂在其间。

不再坚持传统小吃，东北、台湾、澳门等其他区域的特色小吃和加盟性质的新派小吃均有。

设有招商机构，同村政府人员沟通中了解，基本上其希望当地的人做当地人特色，在商户人员选择上倾向于经营者既是投资者。

书院街商铺超过60家；以出租形式经营。

20平的单层 5万元/年，双层7万；三层的15万/年。

酒吧街以酒吧和咖啡等现在休闲为主，15家左右。

6、新建筑区（正在建设）此区域属于建设期，从早期规划看此处原为停车场区域。

从建设的形式上看，应该也是客栈群，关中四合院，三进院落，两层和三层，天井。

在这区域外侧，昭陵地宫也在建，模拟李世民陵墓，并配套大型演艺活动。

从形式看，应该是借鉴秦陵地宫，二者都是建立在秦陵/昭陵并未开发基础上，都是模拟墓。

袁家村目前新建区域较多，此区域加之刚才提到的客站群，还有就是刚进村区域的原水泥厂准备将设星级酒店，水泥厂对面还有客运站区域，还有农业区域都在建设。

外部投资居多。

【小结】从发展形势上看，袁家村持有小吃街，持有“袁家村品牌”，操作袁家村项目整体运营管理；而其他在此基础上的衍生和配套，均是吸引外部投资，并作长线的股权收益；这种方式使其变成了平台，让更多人和资本来一起建设平台扩大影响力，而其始终掌握着品牌中枢，这种方式我们在未来项目建设中是应该借鉴的:在项目的起步期，在起步区域打造能够吸引人的项目并持有，进而注册品牌，其他项目吸引投资来建设。

四、空间区域的文化挖掘分析1.空间区域划分袁家村道路规划相对较为完善，线路设计简单明了，以井字型道路设计分割空间区域。

步道为青石铺设处理，一侧设有30公分宽的明渠，与两侧高大建筑一般有2-3阶青砖叠砌的台阶，将建筑与街道区隔衔接。

沿街区围拢而成的“口”字型的中间区域，往往会在留一个小胡同进入中间区域，中间区域有时是一个小吃院落，有时是厕所，有时是书院、客栈等，往往给人以别有洞天之感；空间利用非常紧凑。

这种结构对空间利用非常足，同时又很强的人流动向设计在里边，值得借鉴，尤其是小区域的开发。

路线的复杂性放大了空间，让游客在里边反复在绕，但是没有厌烦感；这样就提高了游客在次区域内的滞留时间，增大了消费可能性；同时降低了店铺地段的优劣性。

2.空间景观空间景观主要涵盖了民居建筑、道路、导视系统、植物、景观小品等，在空间景观设计上，很注重营造关中民俗文化氛围。

在材料的选择上主要为木材、砖、粗布及石碾等。

项目在前期规划时，想走过欧式风格，受其影响，村委会驻地（村史馆、卫生院、村委会等）、公车站等一些公共类建筑有很明显的仿欧式的建筑。

欧式建筑与仿明清建筑夹杂在一起。

道路指路标识、区位导游标识、招牌和警示标识等齐全，且分割统一，木结构。

导识标识方面，主要有独立式的知识街牌、墙面的木质说明板、墙面悬挂式或木或布的指引等。

在关中印象体验区的商贸饮食步行街均采用木质牌匾+粗布幌子的组合。

幌子和牌匾虽然风格统一，但不是完全模式化。

考察过程中发现有一家商户在自行制作牌匾，基本手工。

农家乐区，虽然，每家有自己的名字，但村里统一制定有规格和尺寸统一的号码牌，以号码编制，增加农家乐可识别性。

古建、古井、车轱辘、古旧物事、招幌、上马石、拴马桩、石磨、磨盘、老旧牌匾等古旧的文化物件元素应用较多。

但应用很适度。

(马嵬驿项目应用过度) 在古建筑上，建筑多用水泥砖，或裸露或在外立面上用黄泥和草装饰下，不精细，但很难见到明显的水泥摸痕；而屋顶上做的很精细，平瓦、桶瓦、滴水、飞檐、斗拱、鸱尾、脊兽等做到都很细致；项目上大量运用石雕。

仿古建筑的门旁、牌坊旁都有石兽、上马石、拴马桩等。

绿化上，因为街道设计方面缺少绿化，但是主要游览街道两侧有较大的树木，树种都是当地树种，小吃商业街则少绿化，但是商业街每个交叉路口都会有一个绿化区域，树木较大。

老作坊内，必然有老的作坊工具，从家具，容器，盛具、夯土墙面，土地面、房顶裸露木结构等方面都营造古旧韵味，老作坊内必然有木质的老工艺展示，均为木工烫字。