镇江房地产市场研究共63页
江苏镇江市房地产市场咨询报告
未来市场发展潜力
12
[城市地位]
位于中国最大城市群长三角区域、南京一小时通勤圈内、核心城市上海辐射链条 的末梢，“宁镇扬”都市圈重要节点城市。
■城市在长三角区域中的地理位置及关系 地理位置 江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬
州、泰州隔江相望。 关系 长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。 南京一小时 都市圈和苏锡常都市圈的结合处。
镇江有一定的发展潜力，发展速度较快，但市场容量有限，消费 力不高
典型标杆企业分析
22
[市场比重]
开发企业2011年商品房销售面积排名TOP10
销售面积排名 项目名称
1
镇江万达广场
2
优山美地
3
风景城邦
4
亚东朴园
5
冠城国际
6
万科蓝山花园
7
常发广场
8
香榭丽舍
9
万科魅力四街区
10
万科魅力三街区
行政区
润州 京口 丹徒 润州 润州 润州 润州 丹徒
19
[消费能力]
高端客户以私营业主、企事业单位高级管理人员以及公务员为主。高端人口占城 市消费人口的比重较少；而占人口结构比重最大的仍然是普通职工、普通城市居 民等构成的低端人群。
典型的金字塔式人口结构，白领阶层缺失 。
城市人口结构发展规律
□人口结构——当前镇江人口结构是典型的金字塔 结构。
□社会阶层构成——高端客户以私营业主、企事业 单位高级管理人员以及公务员为主。高端人口占城 市消费人口的比重较少；职业经理人、专业型技术 人才、教师等构成城市中端消费人群；而占人口结 构比重最大的仍然是普通职工、普通城市居民等构 成的低端人群。
镇江房地产市场研究
郭庄镇、天王镇、宝华镇
丹阳市
1059
界牌镇、后巷镇、新桥镇、云阳
80.6
镇、司徒镇、陵口镇、吕城镇、 访仙镇、导墅镇、埤城镇、皇塘
镇、珥陵镇、延陵镇
扬中市
332
33.48
新坝镇、油坊镇、八桥镇、西来 桥镇
行政区划
镇江市为江苏省省辖市，现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、扬中三市。另有国家级经济技术开 发区-镇江新区行使市辖区经济、社会管理权限。镇江全市总面积3848平方公里，人口311万人。 至2009年底，全市共有51个镇（街道）、农场1个。其中:镇41个，街道办事处10个，农场1个。丹阳市辖13 个镇，句容市辖10个镇，扬中市辖4个镇，丹徒区辖7个镇，京口区辖2个镇、1个农场、4个街道办事处，润 州区辖1个镇、4个街道办事处，镇江新区辖3个镇、2个街道办事处
城市经济
镇江的经济快速发展的前提下，三大产业结构区域合理 化。第二产业和第三产业保持逐年上涨的态势，总体形 成以第二产业为主，第三产业次之，第一产业为辅的产 业结构。
镇江2011年第一产业增加值100.41亿元，增长5.5%；第二产业增加值1274.23亿元，增 长12.7%；第三产业增加值935.76亿元，增长12.6%。2011年全年居民消费价格总指数 为105.0%，比上年上涨5.0%，在八大类消费品价格中：食品类、烟酒类、衣着类、家
城市人口
镇江户籍人口及城镇人口保持适度增长，涨幅不大，城 镇化水平有待提升。
人口保持适度增长。2011年 末全市户籍人口271.86万人 ，比上年增加1.15万人，其中 男性135.40万人，增加0.24万 人；女性136.46万人，增加 0.91万人，男女性别比（以女 性为100）为99.2:100。当年 出生人口2.16万人，人口出生 率为7.98‰，全市出生缺陷 发生率控制在8‰以下；死亡 人口1.76万人，人口死亡率为 6.48‰；人口自然增长率为 1.49‰。
年镇江房地产市场预测报告 全文-研究报告-文档在线
2008年1-9月 ， 市场供求比为2.59 :1 ， 供过于求现象明显 ， 市场销售压力巨大 08年别墅市场成交量下降明显 ， 甚至低于2006年的水平
预计2008年全年市场供求仍将大于市场去化量 ， 很大 一部分市场存量将留到2009年去消化
09年别墅市场预测
日期
供应量 （万 ㎡）
成交量 （万 ㎡）
126
2589
46
2541
385
主力产品构成
一房占62% ，二房占27%， 酒店式公寓（单身公寓） 11%
30- 50万
1674
3369
398
3465
298
3356
245
3476
665
二房占35%，三房42%， 四房16%， 花园洋房4% ， 叠加别墅2%
50- 70万
741
3841
211
3954
164
成交均价
供求比
2006年 1-9 月
2007年19月
2008年1- 2009年1-
9月
9月
.2
13.4
15.95
19.97
6.8 4329 1.50:1
14.5 5150 0.92:1
6.16 5300 2.59:1
7.88 5879.76
2.54:1
1 . 经过计算 ， 2008年1-9月份别墅销售量平均增幅为38 . 7% ， 预计2008年10- 12月份别墅批售量约为9 . 58万方 ， 销售量约3 .85 2 . 根据2006年至2008年平均涨幅 ， 2009年10- 12月份批售量约11 .9万方 ， 销售量约为4 .9万方；
89
5861
9
镇江城市和房地产市场调研报告
200
176
186
132
镇江 1082 72
扬州 980 53
• 区位和对外交通 • 行政区划和面积 • 人口 •比较分析
经济基本状况
2、市区面积占行政市域面积比例、市区人口密度（单位：％,人/平方公里）
苏州
无锡
南京
常州
镇江
扬州
市区面积比例
20
34
72
43
28
15
市区人口密度
1285
1331
1015
只能改善到区域平均水平偏上；和浙江联系也最不便利。
一、镇江中高档 商品住宅的容量
扬中市
城市基本条件
• 区位和对外交通 • 行政区划和面积 • 人口 •比较分析
句容市
丹阳市
经济基本状况
• 主要经济指标 •工业和园区经济、 外资引进 •发展潜力
小结
1、镇江现下辖市区（京口、润州、丹徒和新区）和丹阳市、句容市和扬中市 2、镇江总面积3850平方公里，是长三角最小的，常州4400，扬州6600
镇江城市和房地产市场调研报告
调研和报告回 答的主要问题
一、 镇江中高档商品住宅的容量 二、 城市发展规划和实现前景 三、 土地市场特征与简要分析 四、 房产市场现状与简要分析 五、 可能的项目机会
一、镇江中高档 商品住宅的容量
城市基本条件
• 区位和对外交通 • 面积 • 人口 •比较分析
经济基本状况
苏州 35 34475 12362
无锡 58 43307 11647
南京 92 28160 10194
常州 74 29144 11307
镇江
43 28000
9451
江苏镇江房地产市场调研报告课件
114
114
0
2010-5-26
36#
36
35
1
2009-11-27
37#
36
36
0
2009-11-12
35#
36
36
0
2009-10-16
8#10#12#27#29#
206
206
0
2009-9-18
26#28#30#
90
90
0
2009-9-18
32#34#38#40#
136
136
0
2009-7-23
14.85万㎡
建筑面积
9.80万㎡
户型区间
在售190㎡联排（送70㎡地下室）， 三期216、236㎡联排（送100㎡地下室）
价格情况
在售190㎡总价230-280万/套，三期216、236㎡总价预计约 260-350万/套。均价约12000-15000元/㎡
销售进度
在售二期2套190㎡联排，三期预计近期推出，已推出的产品 总销售率97.8%
预售日期
3#4#
24
2
22 153、173㎡叠加 2010-12-7
户型鉴赏：A3 82㎡ 两房两厅一卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：A4 175㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C2 129㎡ 三房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C1 142㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C3 185㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
二期190㎡联排 两端南入口户型
江苏镇江房地产市场调研报告
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C 114.69㎡ 三房二厅一卫
项目名称 项目地址
申华·国际冠城
润州区南徐大道与檀山路交汇处（原车 管所）
司
容积率
1.5
绿化率
30%
占地面积
140000㎡
建筑面积
200000㎡
户型区间
在售89-143㎡，200㎡高层
价格情况
47号楼成交均价8400元/㎡，48号楼成交均价9100元/㎡
户型鉴赏：C2 129㎡ 三房两厅两卫
户型鉴赏：C1 142㎡ 四房两厅两卫
户型鉴赏：C3 185㎡ 四房两厅两卫
项目名称
南山景园
项目地址 苏科技大学南校区西侧九华山路
产品类型 多层、高层、小高层、电梯别墅
开发公司
镇江阳光置业发展有限公司
容积率
1.2
绿化率
45%
占地面积
86665㎡
建筑面积
约10万㎡
一、项目周边概况 二、重点楼盘分析 三、区域市场概况 四、市场调研总结
一、项目周边现状
项目周边现状
本 案
-
未
君临南山
开
-
工
2期销售
云开甲第已开工在售
在建安居房 玫瑰苑
在建第二医院
项目地块现状
目前项目地块拆迁工作尚未完成，路边的民房还没拆迁，地块中间还有一些菜田。
项目东南侧路对面，目前在建镇江市第二人民医院。
户型区间
高层98-138㎡住宅、157-204㎡大面积跃层
价格情况 销售进度
均价7900元/㎡ 总销售率约70%，目前在推二期11-14#
主推广语
南山美玉，传世珍藏
该项目基本上正对新市政府，处于会展中心、体育馆和新政府中间的位
镇江房地产投资研究分析报告
目录一、镇江市宏观市场基本情况 (2)（一）、城市基本背景 (2)（二）、城市宏观经济概况 (2)1、经济总量 (2)2、城市居民收入水平 (3)3、城市居民居住水平 (3)4、固定资产投资 (3)5、2007年镇江市主要预期目标 (4)6、镇江城市规划 (4)二、镇江市房地产市场概况 (5)（一）、房地产市场概况 (5)（二）、市场基本情况 (6)三、拟投资理由 (7)一、镇江市宏观市场基本情况（一）、城市基本背景镇江位于长江下游南岸、长江与京杭大运河交汇处，东西分别与常州市、南京市接壤，隔江与扬州市、泰州市相望，是江苏省13个省辖市之一，也是是江苏省最发达的苏南地区的中心城市之一。
镇江是华东地区沿江海开放城市和航运枢纽城市，辖区面积3847平方公里（其中市区1082平方公里）。
下辖丹阳、句容、扬中3市和丹徒区、京口区、润州区及镇江新区。
截至2005年底，全市人口296万，其中市区人口113万。
镇江具有铁路、公路和航运一体化的发达交通网络，京沪、沪宁和规划建设中的京沪高速铁路横贯境内。
镇江公路网四通八达，沪宁高速公路的开通，312国道、104国道的拓宽改造大大缩短镇江与沪宁杭沿线城市中间的距离。
镇江拥有近260公里的长江岸线，镇江港是全国十大主枢纽港之一，是长江第三大港和上海国际航运中心的重要深水组合港，与世界50多个国家和地区通航贸易。
（二）、城市宏观经济概况1、经济总量2006年镇江市国民经济快速稳定增长，地区生产总值突破1000亿元大关，达到1025.30亿元，同比增长15.2%，人均GDP达到4900美元。
财政总收入达到151.2亿元，同比增长27.7%，镇江经济发展质量有了新提高。
2、城市居民收入水平2002—2006年期间，镇江城市居民人均可支配收入进入高速增长阶段，年增长保持在14%以上。
2006年城市居民人均可支配收入达到14291元，同比增长15.3%；3、城市居民居住水平2005年度镇江城市居民人均居住建筑面积28.12㎡，比2004年增加2.42㎡。
镇江房地产市场调研方案（含调查问卷
镇江房地产市场调研方案（含调查问卷预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制镇江房地产市场调研方案一、调研目的：为镇江代建项目提供可借鉴结论。
二、调研时间：2015年3月21-3月29日三、调研的内容：（一）镇江市场楼盘信息（包括竞品楼盘）1．地段（地点、交通、环境等）2．公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等）3．基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等）4．建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等）5．面积与户型（面积与户型配比情况）6．周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所等）7．价格（起价、均价、最高价）8．推广策略（现场促销方式、广告推广方式）9．销售情况（销售率等）10．楼盘优、劣势等（二）客户细分调研：通过调查问卷形式归纳汇总。
（三）市场大环境的调研：包括政策及整个市场的供需等方面。
四、调研方法1．网络调查法（已进行）通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。
2．电话调查法（待确定）直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。
3．亲临现场调查法（已计划）亲临现场调查法可采用以下几种方法：1) 扮客户买房；2) 以同行身份直接调研获取相关数据；4．委托镇江当地中介进行问卷调查。
（需费用）5．通过资深媒体人或销售业内人士面对面沟通了解信息。
（已在进行）6．通过政府资源的相关平台获取调研信息。
（已进行）7.请孔总协助目前楼盘销售负责人调研楼盘信息及配套（已与孔总沟通可行）五、调查技巧1.调查前的准备技巧：仪容仪表准备；交通工具准备；调查角色的准备；（公司人员、替家人看房、跟朋友一块看）2.在售房部停留时间，尽量要短暂。
（让销售代表领你去看房）3.询问方式技巧不要直接询问；如：开间，楼间距不要太专业4.如何判断销售率技巧4个关键渠道：（1）销售现场：来人量；来电量；销售代表状态（2）工地现场：施工场面；场料堆放；工人状况（3）客户（4）户外广告：围护工作六、房地产市调人员的基本要求1.必须是有诚恳的态度及良好的人际关系，房地产市调的相当一部分工作内容是到各工地了解情况，因为同行相忌，如果不能得到该工地现场销售人员的好感，必然一问三不知。
镇江房地产调研报告
（注意保密）镇江房地产市场调研报告南京新天下房地产置业有限公司2009年7月第一部分镇江市宏观市场研究1。
镇江市2007-2009年上半年国民经济运行状况分析1。
1镇江市GDP总量及人均GDP逐年稳步提升镇江GDP总量2007年为1213亿元，2008年达1421亿元，经济发展迅速，逐年稳步提升，人均GDP已经超过5500美元，用国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值关系看房地产市场的发展状况。
根据国际惯例，人均GDP 达到1300至8000美元区间，房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。
镇江人均GDP近几年来，年平均增长率超12％，较高的增长率表明城市的经济处于快速发展时期。
表明镇江社会经济发展正由缓慢发展期迈向快速发展时期。
经历了2008年房产市场的大幅震荡后,2009年以来镇江房地产迅速走出盘整格局，重新呈现出供销两旺，热点楼盘甚至供不应求的现象，表明随着政府城市建设力度的不断加大，国民经济的快速复苏,购房者心理预期的升温，镇江楼市又将迎来新的发展高潮.1。
2人均可支配大幅上升，城市居民消费购买力增强镇江2005年人均可支配收入12394元，2006年人均可支配收入14291元，2007年人均可支配收入16750元，2008年人均可支配收入19044元，2009年1-5月人均可支配收入已达10006元，同比增长13。
8%，人均可支配收入年平均增长保持在13％以上.城乡居民生活水平不断改善。
随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高,给镇江房地产业带来了巨大的商机，有力地推动了镇江房地产市场的良性发展.同时镇江城市人口持续增长，外来人口不断增加，城市化进程明显加快，目前镇江全市人口已经超过296万，在很大程度上促进了镇江房地产业的发展。
1.3镇江市财政收入、社会经济发展稳步增长财政收入增幅较快：2008年全年财政总收入完成233。
2亿元，比上年增长14。
镇江项目可行性研究报告(完整)
（4）行政区划分
镇江为江苏省省辖市，下辖三个县（市）：丹阳市、句容市、扬中市，下辖四个区：丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。
2、经济状况
（1）经济地位
镇江市地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依拖等优势条件。
（2）经济发展水平GDP和人均GDP
（4）建立房价网和商品房价格监测制度
2003年镇江市建立了房价网，创办了免费向社会发放的《京江楼市》，将房价主要政策和主要房价在网上、杂志上公布，并建立了商品房、二手房等价格检测制度。主要目的是对商品房价格进行专项检查。
4、城市文化环境（教育、文化古迹、旅游等）
镇江拥有江苏大学、华东船舶工业学院等国内著名的高等学府，以及三所普通高等专科学校和一批中等专业学校。全市普及9年制义务教育。有公共图书馆5个，总藏书量116.3万册（件）；历史上《文心雕龙》、《昭明文选》、《梦溪笔谈》等文学、科学巨著均成书于镇江；全市拥有剧院、影剧院86个；无线广播电台5座、电视台5座。市拥有各类专业技术人员10.5万人。各级、各类科研开发机构419个，其中国家级、部属研究院（所）3个。
（5）固定资产投资状况
从这一组数据可以看出，全社会固定投资额的不断增长，城市建设步伐加快，综合功能日益完善，房地产投资额在全社会投资总额中的比例亦将不断加重，开发力度进一步加大，亦即是预示着房地产市场将呈现出不断走好的趋势。