房地产行业发展史和行业基本知识

面临
5、宏观调控政策以及行业 政策出台，将加速行业整
发展机遇
合，有利于优势企业快速
扩张
4、区域壁垒逐渐降低，
区域经济的崛起和发展，
提高了跨区域扩张和产业
梯度转移的可能性和吸引
力
2、城市化进程加速以及居 民收入水平的提高，将拉动 全国房地产行业需求持续增 长
3、国内经济圈、城市圈和 产业集群的逐步形成和扩张， 商业地产和中高档住宅的持 续不断的增长的需求
住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提上议事
4
日程
5
房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要
9
房地产行业的未来发展趋势总结
• 房地产投资增幅放缓，行业盈利水平 降低，但需求和供给两条线的支撑， 导致行业整体仍然长期看好
• 房地产将进一步结合金融资本，资本 和资源结合的行业特质将逐步明显， 房地产金融市场未来潜力巨大
缩、暴涨、调控、
定价、禁止上市
保障房、限购限
到期、申奥成功、 贷、房产税、大
831大限
力支持、降息、
降准
3
住宅销售额等趋势图各年份对比情况
140000 120000 100000
94755
104765
109946
111300
130551 120649
80000 60000 40000 20000
0
房地产行业发展史和基础知识
1
目录
一． 房地产行业发展历史 二． 房地产行业基本常识和常用术语
2
Fra Baidu bibliotek
从1978年之前至今，中国房地产经历了5个阶段，计划经济时代、住房商品化时代、两 个快速发展阶段、以及调整期，目前整体仍处于震荡上升通道当中
第一阶段 （1978年以前）
第二阶段 （1978-1991）
第三阶段 （1992-1997）
8
机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面
对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取的难度 1
2
优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基金、外 资发展商和国内其他实力企业也都大举进入
3
金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制市场需 求
– 第二个快速发展 阶段
– 第二个调整期， 09年政策性反弹 和目前的政策性 调整
– 住宅统建，福利 分房
– 改革开放，北京 – 快速发展、终止 城市开发总公司、 房地产上市、宏 土地使用费、招 观调控、海南泡 标出让、住房制 沫、中介、物业 度改革、公积金
– 住房货币化、首 – 拐点、通胀、紧
付降低、物价局
第四阶段 （1998-2007）
第五阶段 （2008-至今）
阶段 特征
阶段 关键 词
– 计划经济时代， 实行房屋统建统 配统管制，由地 方财政拨款和各 单位投资建造住 房以解决房屋问 题
– 住房商品化，房 地产计划经济向 房地产市场经济 转变的阶段
– 第一个快速发展 阶段，因市场不 规范及发展过快 也导致了第一个 调整期
7955.7 2359
10375.7 2714 3167
3367
3864
3800
4681
5032
5377
5791
6237
6323
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
商品房销售额（亿元） 商品房销售面积（万平方米） 平均单价（元 /平米） 4
10347
10258
10000
9800 2013.62013.28013.102013.122014.22014.42014.62014.28014.102014.122015.22015.42015.62015.8
房价指数 列2 列3
5
城镇居民人均居住面积
40 35 30 25 20 15 10
11200
百城房价指数
11000 10800 10600 10400 10200
109011096011002110131097810924
10833 10785
10835 10771
10787
10685 10554 10442
10672
10685
106291058910542105641053910523105221056910628
• 房地产行业整合加速，优势企业群体 将脱颖而出，土地价格高涨，投资决 策和前端风险加大，土地储备成为关 键，专业能力成为支撑，竞争更趋向 专业化和规模化
• 市场进一步细分，买方市场正在形成， 客户的影响在加大，政策的影响导致 户型的差异空间减少，产品层面的综 合竞争如品牌、整体规划、城市功能 融合、社区、景观、文化等开始加强
的发展空间
• 房地产业对国民经济的贡献 率很高：我国房地产业对 GDP的综合贡献率达到20%
• 房地产行业对拉动经济增长
✓ 房地产产业关联度高，能促进就业 • 每年25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、 25%的塑料制品用于房地产开发建设
起到了重要作用：房地产投 资占全社会固定资产投资的 比重为18%
5 0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
城市居民人均居住面 积 农村居民人均居住面 积 列3
6
房地产行业的重要性：房地产行业已成为国民经济的支柱产业
人类生存发展 的需要
产业关联度高， 带动其他行业
发展
✓ 房地产是人们生活的必需品 • 13亿人口的住房需要 • 伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要 ✓ 房地产是城市化进程的需要 • “十二五”规划提出未来五年城镇化率要突破50%，在三 大城市群区域、中小城市及中西部地区，房地产业都有很大
77355
81428 76292
61827 55486
65970
64456 59119.1 52721.2
18637.1
22411.9
26808.3
33717.6
38231.6
17576
20826
44355.2 29889.1
25068.2
32803558.4
42816720.7
6032.3 2250
• 每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售
✓ 房地产的发展能催生众多新的行业
• 如物业管理、房地产评估、房地产中介等
7
我国房地产行业现阶段面临的发展机遇
1、我国经济持续稳定
增长为房地产行业成长
创造了良好的宏观环境 6、国内外房地产金融市场
的创新和发展，有利于拓
宽融资渠道和降低融资成
本
地产行业