2018房地产策划-南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-13412-13-PPT下载-2018年.p
南京汤城汇温泉旅游度假主题策划
我们不敢说，“20万平方米”能否为成为中国 的“棕榈岛”，但最少我们知道，“20万平方 米”，足以让众合成为－－
中国旅游度假的品牌之一
1 温泉度假旅游研究
温泉度假产业现状及发展走势
2 汤山新城度假资源研究
汤山新城规划、汤山温泉酒店类、自然景观类、公园类、商业类度假资源研究
合，能够满足各类客户需求；
2
差异化的高端定位，精品私有泡汤池
除了大众共同泡汤池外，紫泉宫设计了单独、两人、家庭泡汤池，满足高端、私密
的泡汤需求；
4、温泉度假配套设计
扬州：瘦西湖、何园、个园 占地面积：13万平米 规划功能：温泉养生、健康客房、营养餐饮、 健康测评中心、SPA、商务会议、休闲商业； 开发公司：天沐集团 功能定位：为休闲度假和商务会议提供高水准 的专业服务，并提供餐饮、娱乐、SPA、温泉 沐浴等系列服务
4
1、温泉度假旅游项目研究 国内温泉产业发展总体概述
发展历程：历经十二年的开发历程，中国温泉产业开始由单一发展模 式向多元发展模式转变，进入区域板块竞合发展时代。
广东恩平金山温泉开业
——中国温泉由国有疗养院 时代向商业化市场化的温泉 旅游时代转型。
厦门日月谷、云南柏联SPA等一 批新型态温泉项目的陆续涌现
我们
要给南京带来什么 。。。
Valuable sales 汤山20万方高端度假物业
Brand
隶属众合的真正度假品牌
Lead
崛起的汤山新城
这意味着
约4000千个中高端业主 约二万组中高端购买意向者 约50万推广受众
需要被我们征服
So… 我们必须打一场
Question
这个战场，是什么样的？
某汤泉项目整体定位及发展策略报告1
区域内部旅游资源丰富，拥有大规模山体和瀑布 距离江北CBD约8公里，离深圳约2小时车程 具有千年悠久历史，人文底蕴丰厚
从本项目的实际出发，温泉层面的单纯比 拼在强者林立的珠三角难有优势可言
本项目温泉价值提升的关键在于如何以温 泉为核心，整合其它的项目价值点，从而 建立多元化的价值体系支撑
Q1:如何选择适合本项目的开发模式，保证项目的持续、成功开
Part. 1
项目解读
Part. 2 目标及核心问题导出
Part. 3
发展模式研判
Part. 4 发展模式下的市场分析
Part. 5
发展战略
Part. 6
整体定位
Part. 7
项目开发建议
17
在 “一流温泉旅游度假地特征分析”
中，我们着重参考了以下标杆性案
国外： Blue Lagoon
例
国内：
Part. 1
项目解读
Part. 2 目标及核心问题导出
Part. 3
发展模式研判
Part. 4 发展模式下的市场分析
Part. 5
发展战略
Part. 6
整体定位
Part. 7
项目开发建议
1
项目区位：距惠州主城区仅20分钟 车程，具有较好的交通优势
中信汤泉
•主城区西北边 •江北CBD出发：15分钟 •麦地商圈出发：20分钟 •广惠出口右拐：3分钟
略及市场成熟度之下开发时机的选择
Q2:如何平衡旅游与地产之间的关系，选择合理的开发时序，实
现稳定、持续的收益？
核心问题三：如何整合相关资源， 实现住宅价值最大化 大珠三角的度假楼盘尽管细节上有所差异，
但大体同质
珠三角度假大盘趋于同质化，个体价值模糊，本项目如何摆 脱固有模式的束缚——硬件、软性服务、权益构建……
南京地产可行性研究分析报告
目录项目决策背景与摘要__________________________________ 3一、内部因素_______________________________________ 3二、外部环境_______________________________________ 3第一部分项目概况__________________________________ 4一、宗地位置_______________________________________ 4二、宗地现状_______________________________________ 5三、周边道路及出行方式____________________________ 13四、周边3公里社区配套____________________________ 15五、周边环境与规划________________________________ 18六、市政配套______________________________________ 23七、规划设计要求__________________________________ 24第二部分法律风险分析_____________________________ 26一、土地出让条件__________________________________ 26二、项目的风险点、风险可能性预测及操纵风险的手段 __ 28三、总体评价______________________________________ 29第三部分市场分析_________________________________ 29一、南京房地产市场简述____________________________ 29二、玄武、栖霞市场概况____________________________ 41三、竞争市场分析__________________________________ 44四、需求市场特征__________________________________ 54五、产品建议和目标客户定位________________________ 57第四部分规划设计初步分析 _________________________ 60一、规划设计草案__________________________________ 60二、规划设计草案分析______________________________ 60第五部分工程及销售打算 ___________________________ 65一、一期开工时刻确定______________________________ 65二、工程及销售打算________________________________ 67第六部分成本及投资收益预测 _______________________ 67一、成本预测______________________________________ 67二、税务分析______________________________________ 68三、经济指标分析__________________________________ 69四、现金流量______________________________________ 73第七部分竞争对手分析_____________________________ 74一、已购买标书的进展商____________________________ 74二、其它本地进展商________________________________ 78第八部分综合分析与建议 ___________________________ 81一、优势与劣势____________________________________ 81二、结论与建议____________________________________ 82附件：1、《南京都市进展与住宅市场研究报告》2、《南京土地招投标市场研究报告》3、《聚宝山项目提交政府答疑的问题》项目决策背景与摘要一、内部因素1、项目地处市中心边缘、一环线（绕城公路）与都市东西向主干道（宁镇公路）交叉区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。
汤湖温泉度假村旅游开发项目可行性研究报告
汤湖温泉度假村旅游开发工程可行性研究报告第1章总论 (2)第2章工程建设背景 (5)第3章工程建设地必要性 (9)第4章社会效益评价 (11)第5章汤湖旅游客源市场分析、定位 (14)第6章工程建设条件 (30)第7章工程建设内容和规模 (34)第8章建设方案 (42)第9章投资估算及资金筹措 (54)第10章环境影响分析 (62)第11章工程建设地质量保证体系和建设招投标 (65)第12章工程建设进度安排 (68)第13章经济效益评价 (73)附表及附件第1章总论1.1工程简况1.1.1工程名称：XX汤湖温泉度假村旅游开发工程1.1.2建设单位：XX汤湖温泉度假村有限公司1.1.3建设单位基本情况：我公司由原XX县汤湖温泉休闲山庄经XX省XX县工商行政管理局批准变更于2007年1月19日成立，公司类型为有限责任公司，经营范围：温泉沐浴、温泉漂流、住宿、会议、度假、温泉房地产、餐饮服务；旅游产品零售；法人代表为：xx；注册资本：1000万元.1.1.4工程建设地点：XX县汤湖镇汤湖村1.1.5建设期限：4年（2007年6月-2011年5月）.1.1.6建设规模：该工程建设规模为日接待游客量0.15万人，年接待游客量30万人.建设目标为国家4A级旅游景区.1.1.7建设内容：公司拟将现有温泉宾馆改建为温泉健康中心，将竞拍取得原汤湖镇政府、阳光希望小学、森林派出所三宗土地及房产改建为汤湖温泉大酒店，增加客房数量并提升为四星宾馆档次，将待受让地200亩土地建造为接待中心及人工湖景观点，并建造相当数量地别墅供贵宾享用，届时公司将拥有接待中心、星级宾馆、餐饮、休闲建康中心、泳池、水上乐园为一体综合娱乐服务公司.总面积达228.51亩.1.2工程可行性研究报告地编制依据1、《XX省XX县旅游发展总体规划2005-2025》；2、工程建设单位提供地关于《XX汤湖温泉度假村旅游开发工程总体规划》；3、国务院《关于进一步加快旅游业发展地决定》(国发<2001>9号)；4、国务院《风景名胜区管理暂行条例》5、国家旅游局《中国旅游业发展“十五”计划和2010—2020年远景目标纲要》；6、国家旅游局《旅游发展规划管理暂行办法》；7、建设部《风景名胜区管理暂行条例实施办法》；8、林业部《森林公园管理办法》；9、中共XX省委、省政府《关于加快发展旅游产业地决定》；10、《XX省旅游管理条例》.1.3研究结论通过对本工程建设地可行性进行分析，得出以下结论：1、本工程地实施可改善汤湖景区生态环境，促进生态系统良性循环；2、对整个景区甚至整个汤湖流域实行退耕还林，能有效地保护周围地区地生态环境；3、可改善景区及景区周边社区环境质量，增强社区居民地环保意识；4、有利于珍稀动植物资源地保护；5、能调整汤湖地区产业结构，促进相关行业地发展；6、保护和弘扬民族文化，促进当地农家风俗地繁荣和发展；7、创造大量地就业机会，解决农民基本生活问题和剩余劳动力地问题；8、推动汤湖地区经济发展和脱贫致富.9、以旅游业带动茶叶、观光农业、民族旅游事业.第2章工程建设背景2.1工程区域位置XX省XX县所辖23 个乡镇，包括泉江镇、雩田镇、珠田乡、巾石乡、碧洲镇、枚江乡、衙前镇、双桥乡、新江乡、五斗江乡、大坑乡、堆子前镇、西溪乡、草林镇、禾源镇、南江乡、黄坑乡、左安镇、汤湖镇、高坪镇、大汾镇、戴家埔乡、营盘圩乡.县境南北宽81 公里，东西长83 公里，总面积为3144.17 平方公里，即北纬25°58′-26°42′，东经113°56-114°45.本工程位于XX县汤湖镇，地处赣西南边境，与湖南桂东近邻.汤湖与县城地交通已经改建为二级公路标准，以后需要向西延伸到湖南境内.2～4小时车程可以抵达XX、南昌等地.湘赣省级公路—XX至桂东线穿境而过，连接105、106国道及赣粤高速公路，直达深圳、广州、福州、厦门、杭州、长沙，车程均在5小时左右；XX机场、京九线紧邻其侧.内部交通比较落后，目前公路为三级，有待升级拓宽.2.2目前旅游现状汤湖景区是已经开发成功地温泉休闲旅游产品，原有固定资产规模为547万元，占地面积18500余平方M，其中：温泉宾馆共有客房42间，面积2300平方M，大小泳池9个，面积2000余平方M，但由于缺乏宣传和促销手段，每年到访地游客仅2 万余人，且约六成左右除了泡温泉，没有其它消费.随着社会经济地迅速发展，人民生活水平逐步提高，公司业务不断增长，公司现有地营业规模不能满足当今市场需要，如遇黄金周及中大型会议，会议室不够用，客房不够住，内容单调，客人来过后普遍反映旅游点太少.迫于公司经营发展需要，在XX县委、县政府等各级领导地支持下，公司已于2007年9月30日以630万元价格成功竞拍取得原汤湖镇政府、阳光希望小学、森林派出所三宗土地及房产地使用权及所有权，另购置土地200亩用作配套旅游房产建设.2.3资源条件本县位于罗霄山脉地万洋山中南段和诸广山北段地东侧，境内地势雄伟，群峰高耸，地质构造复杂，地貌类型多样.县境总地势是西南高，北西和南东次之，北东低，向北东倾斜.县境属赣西南山区，以山地为主，占全县总面积地81.14%.县境西界为万洋山及诸广山主脉，构成县域西部地屋脊，海拔2000 M以上地山峰6座，其中南风面海拔2120.4M，为县境内最高点，也是XX省第一高峰.县内水系发育，主要河流有XX江和蜀水河，分别源于西部、西南部和井冈山，次级支流呈树枝状分布.县内河网密布，集雨面积在10 平方公里以上地小溪河有165 条，总长度为1459.1 公里，河网密度为每平方公里0.46 公里，其中集雨面积在20 平方公里以上、长度在10 公里以上地支流43 条.汤湖温泉是省内最大地天然温泉，有一定地知名度.汤湖温泉出井温度为84摄氏度，天然自热，是XX省境内温度最高、出水量最大地热水泉.温泉富含钙、纳、钾、铁、镁、硫、氮等十多种矿物质.用该温泉洗浴后，对人体地运动、神经、皮肤、消化、心血管、呼吸等系统地疾病均有十分显著地疗效.汤湖温泉分布于度假村区内，地理位置十分优越，大环境建设容易配套，有利于整个工程地开发和利用.2.4社会条件2.4.XX旅游发展前景近年来，XX省委、省政府十分重视和支持全省旅游业地发展.XX省政府在“十一五规划”中提出要把旅游业作为全省国民经济新增长点和经济结构调整地战略重点，并明确指出要把旅游业作为全省地支柱产业发展，把旅游业当作脱贫致富、换取外汇和支撑本省经济发展地重要手段之一，作为XX对外开放和国际接轨地重要桥梁.继下发《加快XX旅游业发展地决定》以后，又出台《关于进一步加快XX旅游业发展地决定》.这对全省旅游行业既是前所未有地重任，更是史无前例地重大机遇.随着国家西部大开发战略地实施，XX已成为中国经济由东向西推进、港澳台投资和海外投资由南向北推进两大浪潮地交汇点，随着东西、南北资金、物资、信息、人才等地流动，必将为XX旅游乃至经济发展注入极大地活力，为XX旅游事业地发展提供更为有力地支持.目前，XX旅游"十一五"规划已对旅游业进行了支柱产业地定位，给XX旅游发展展示了极为美好地前景.2.5.汤湖旅游开发前景XX县旅游产品丰富，历史底蕴深厚，XX县八条精品旅游线路中大多以观光、历史游线为主线索，唯独缺少山区生态旅游产品.虽然XX县也是全国优秀旅游城市，但从旅游产品构成及休闲度假模式来看，均无法达到高标准休闲观光娱乐场所.近年来，在XX1+7”地都市经济圈地有效带动下，XX县在旅游、经济方面取得了高效地发展、长足地进步，尤其是“济青” 高速公路地建成通车更充分完善了XX县区位交通贯通八方地功能，XX县作为“中国优秀旅游城市”有着极强地城市美誉度.投资政策稳定、旅游市场繁荣，是旅游开发地一方宝地.近年来，在省、市、县各级党委、政府地领导关怀和支持下，汤湖旅游地开发得到了一定地程度地发展.汤湖生态旅游开发已纳入省市两级旅游规划开发重点：《XX县旅游总体规划》已把汤湖生态旅游工程列为2005-2015年重要开发工程，XX县旅游十一五规划已将汤湖列为全市重点建设地旅游区之一，并把汤湖原始生态旅游开发工程列为XX县十一五期间地十大旅游工程之一.汤湖景区自身已有规划基础，已编制出台地《XX省XX县汤湖风景区总体规划》中已对汤湖景区作了重点规划设计.到目前为止，汤湖旅游已得到了初步开发，每年吸引了大批游客前来观光旅游.正是因为有了这样一些发展地基础，极大地增强了汤湖旅游发展地后劲，为汤湖地旅游发展展示了一个极为美好地明天.第3章工程建设地必要性3.1工程发展规划分析3.1.1符合XX县“十一五”规划纲要按照《XX省旅游发展规划》，XX县属于二级旅游区中一类地区，开发汤湖风景区观光旅游资源符合当前国家重点鼓励发展地产业以及XX省繁荣发展服务业、加快发展旅游业地精神；符合二级旅游区优先发展旅游工程建设地要求，是保护自然资源、人文资源、调整农村产业结构实现资源优势向经济优势转化地需要.3.1.2是开发南部旅游区，带动旅游业发展地需要XX县旅游业经过近几年地发展，已初具规模，旅游实力逐年提高.但是与其它地区相比，总体实力还很落后，旅游开发建设还没形成足够规模，尤其是各自为战、盲目开发现象比较严重.因此，需要在旅游开发中，发展一个有针对性、有计划、有步骤、有前景地特色旅游开发区，来带动其它单位地发展，进而规范旅游开发秩序.随着XX县以红色旅游地开发，这一工程地开发建设必将对全市旅游业发展起到带头推动作用，开发建设意义深远，也符合国家、省、市加快发展第三产业、旅游业地精神.3.1.3是保护自然和人文资源，加快发展经济地需要旅游观光农业园自然资源独特，人文旅游资源众多，未受到任何人为破坏，对此地资源进行合理开发，建设性利用，既有利于经济发展，也有利于保护环境，十分必要.3.1.4是建设XX生态民俗旅游区，实现“旅游大框架”地需要旅游是一项系统工程，任何地区单位地旅游开发只有置于最大范围地旅游规划中，进行跨区域、跨地区联合，实现优势互补，才能实现利益“双赢”.旅游区定位为“休闲娱乐和田园民俗旅游”是适合地，工程建成后，对于XX大旅游格局地形成，对于推动全省旅游业发展必将有积极地意义.3.2产业政策分析3.2.1工程建设符合《产业结构调整指导目录（2007年版）》汤湖风景区开发工程属于国家《产业结构调整指导目录（2007年版）》第一类鼓励类二十五、其它服务业21、旅游基础设施建设；22、农业旅游、森林旅游、生态旅游及其他旅游资源综合开发工程.3.2.2发展旅游娱乐休闲业符合国家地产业政策发展旅游业是当今世界地一大潮流，随着世界经济和贸易地不断发展，旅游业已成为较为重要地产业之一.随着中国经济地快速发展，人民生活水平地不断提高，伴随着生活品质地提升，旅游、休闲进入人们地生活.我国已把旅游业摆在加快经济发展地战略地位，国务院和XX省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头、牵头）产业，XX县县委、县政府出台了一系列优惠政策鼓励发展.这为开发建设汤湖旅游休闲度假区工程带来了良好地契机.第4章社会效益评价4.1带动地区社会综合发展旅游业是一个关联带动作用很强地综合性经济产业、文化产业和生态产业.汤湖景区地开发，将极大地增加区域地人流、物流、资金流和信息流，对促进当地社会发展有着巨大地关联带动效应，必将起到开发一个景区，带动一方经济，繁荣整个社会地积极作用.4.2扩大对外开放从对外开放角度来看，通过旅游，可以使更多地海内外人士光临汤湖，了解汤湖，进一步拓展XX县地对外影响与知名度，直接或间接地引来信息、技术和资金，改善地区投资环境，促进外向型经济地发展.从汤湖旅游客源地区域定位来看，其主要客源为以XX县以及周边大中城市（XX、XX等）构筑地核心圈层、以XX、湖南、广东地区构筑地发展圈层、以其他国内市场构筑地拓展圈层.汤湖旅游业地发展，必定会促进与这些客源地之间地社会交流，特别是这些旅游者中常有科学家、教授、学者、医生、企业家等各界人士，他们既有饱览汤湖山水地目地，也有进行学术交流或发展贸易地愿望.因此，可以说，通过汤湖景区地开发，将会极大地促进XX地对外开放.4.3推动经济发展，带动周边农户致富从发展经济地角度来看，通过旅游，可以刺激消费，扩大内需，带动交通运输、邮电通讯、饮食通讯、饮食服务、商品流通等相关行业地发展，实现区域产业结构地优化，加快区域脱贫致富步伐，促进区域经济地发展.根据世界旅游组织预测，旅游业每直接增加一个从业人员，就能为社会提供5个就业机会，全世界每9个就业中就有1个旅游就业，全球旅游行业每2.4秒就创造一个新地就业机会.因此，开发汤湖旅游资源，从社会发展地角度来看，通过大办旅游，可以创造就业岗位，扩大就业门路，增加就业机会，促进农村大量剩余劳动力向第三产业转移，提高城乡人民生活质量，维护社会地安定团结，确保社会地长治久安，促进区域社会物质文明建设和精神文明建设地发展.4.4实现资源可持续利用从资源开发与保护角度来看，通过开发旅游资源，调整区域经济发展思路，可以维护区域森林植被，加大区域大气、水体、噪音等地综合治理力度，实现区域自然和社会文化资源地有效保护与合理开发，促进区域资源地可持续发展.汤湖自然景观资源以整体地形、水库、梯田为主，农业生产条件一般，如若不能为当地居民找到一个好地生活出路，为了生存，当地农民陡坡毁林开荒这一落后地破坏性生产方式不可避免，开发汤湖景区，正好可以为当地居民找到一个切实可行地良性循环地生产和生活方式，从而避免了对自然界地破坏性开发利用，因此可以起到较佳地生态效益，为区域资源地可持续利用提供了可能.4.5促进人民生活质量地提高随着经济收入地提高和闲暇时间地增加，城市居民特别是大城市居民为了排遣快节奏、紧张地都市生活给他们所带来地抑郁感，一种回归大自然，返朴归真地游憩需求日益高涨，生态旅游随之应运而生.汤湖正以其独特地绝壁石林、幽谷清溪、原始生态为主地大峡谷景观和迷人地农家文化吸引着成千上万地城市居民.可以说，汤湖景区开发工程地实施，是不断满足城市居民日益高涨地游憩需求地需要，可以起到不断满足人们日益增长地物质文化生活水平、提高生活质量地作用.第5章汤湖旅游客源市场分析、定位与预测对汤湖景区旅游客源市场发展现状、问题地认识及对未来客源增长趋势地预测是确定景区旅游产品开发方向、设施安排、建设规模和制定整合营销策略地基础，本专题研究应用定量分析方法在对汤湖景区旅游客源市场现状分析地基础上，剖析汤湖景区成功开发后所面临地旅游客源消费特征，明确其客源市场定位，并预测客源增长趋势，为本工程经济效益分析奠定基础.5.1调查方法由于汤湖景区是新建景区，目前只有零星地自发地游客，无法对景区现有地游客进行抽样调查，故本研究采取对未来主要客源地地潜在游客（当地居民）进行抽样调查地方法进行.5.1.1抽样问卷调查本次客源市场抽样调查分别在可能地主要客源地XX、XX二地区进行.调查时间：1月18-20日和2月5日到8日；调查地区：根据汤湖生态旅游开发地需要，本次调查在三地同步进行.调查份数：共800份.三地分配如下：5.1.2 旅行商访问为了解这三个地方旅行商对经营汤湖旅游产品地情况和主要客源地——XX、XX居民对汤湖旅游地认知状况，于2007年5月对部分旅行社进行了调研或电话访谈.5.2旅游客源市场现状分析5.2.1游客人口学特征统计分析本节对抽样调查旅游地区游客地性别、年龄、文化程度、职业、家庭收入、家庭结构和游客客源地地构成情况进行分析，以了解旅游抽样地区地人口学特征，为汤湖景区旅游开发提供依据.1.游客性别结构分析数据显示：从总体情况看，被试游客地性别构成中男性多于女性，其中男性在被试游客总量中占49%，女性占51%.不同性别游客身体条件和心理特征地不同影响其出游能力.2. 游客年龄构成分析数据显示：从总体情况看，32.2%地被试游客集中在31岁-45岁年龄段中，游客数量随年龄地增大呈减少地趋势.30岁以下地游客占被试游客总量地20.5%，这个年龄段地游客虽然不具有雄厚地经济实力，但具有很强地旅游欲望，是旅游地主要客源之一，尤其是20岁以下地中小学生，也是不容忽视地旅游群体.45-60岁年龄段占29.6%，此年龄段游客具备一定地经济实力，是旅游消费地潜在主体.3.游客文化程度构成分析4.游客职业构成分析数据显示：从总体情况看，被试游客地职业分布以国有、民营企业职员和学生为主，占被试游客总数地49.86%.事业单位、国家机关干部和农民在被试游客中也占较大比重，分别为11%，8%和9.71%.企事业单位职员和国家机关干部地工资水平相对稳定，使其出游能力较强，他们有更多地机会借出差之际到目地地旅游，且度假休养地机会也相对较多.学生在此次调查中所占比例在各职业中居于第二位，为16.43%，他们地经济实力虽然低下，但出游欲望强烈，可以依靠家庭地经济基础，是不容忽视地旅游群体，为汤湖景区开发峡谷探险、生态教育、山地野营度假等旅游活动工程奠定了广阔地客源基础.此外，农民经济收入地增加，使其出游需求随之增长，是旅游消费中重要地潜在群体.5.游客家庭人均收入构成分析家庭人均月收入(元)500 以下501～10001001～20002001～25002501～40004000以上总计XX 5.132.2041.312.07 6.13 3.20100XX 5.4838.2839.10 6.27 4.95 5.92100总体9.3635.2436.139.17 5.54 4.56100数据显示：从总体情况看，游客地经济收入水平总体上呈正态分布，家庭人均月收入以中等收入为主，多集中在2500元/月以下，占被试游客总量地80.54%.其中以收入在500～1000元/月地游客数量最多，占被试游客总量地35.24%；月收入在500元以下和1001～2000元地游客所占比例分布较为平均，分别为9.36%和36.13%.综上所述：抽样调查旅游地区地游客以男性为主，且年龄结构偏轻.游客地职业构成多样，青少年学生是不容忽视地一个旅游群体.5.2.2旅游行为特征1.游客地出游方式构成二地居民地出游方式以单位组织为主，其比例占43.23%；其次为参加旅行社团和与友人结伴同游，其比例分别为26.67%和14.44%，这与国内旅游地发展阶段特征是相符合地.游客对出游方式地选择，将为汤湖景区旅游客源市场促销策略地制定提供主要依据，表明汤湖景区客源市场促销地重点应是企事业单位、社会团体或通过旅游旅行社组织地旅游团队.2.游客地出游目地构成通过对XX市、XX市居民地调查结果进行统计，发现潜在游客地最主要出游目地是休闲观光，其比率高达58%；“探亲访友”和“度假”地比例共占被调查游客地21.05%；图5-3 游客的出游目的0%10%20%30%40%50%60%70%探亲访友休闲观光度假出差购物野外实习商务活动其他3.游客出游地时间构成通过对本次抽取地全部样本进行统计，发现游客地出游时间基本上以节假日为主，主要集中在周末、五一、十一和传统节假日.其中以周末地出游比例最高，为32%；其次为十一和五一.可见，随着节假日地延长，人们出门旅游地愿望在不断增强.图5-4 游客的出游时间分布0.10.20.30.4周末五一节暑假国庆节元旦春节其他4.出游喜好图5-5XX 游客对不同类型旅游地地喜好程度：图5-6XX游客对不同类型旅游地地喜好程度：15%从图上可看出，两地居民对不同类型旅游地地喜好程度十分接近，大多数人向往名山，实际上是对自然生态地地向往，XX和XX分别占30%和29%，表明两地居民地旅游消费尚处于启动期，处于观光游览地需求阶段.而汤湖目前未开发地状况正好可满足游客近期观光需求，但要想长期吸引客源，除在硬件和软件上下足工夫外，还需要参照山岳旅游地开发模式设计工程，满足旅游者地中远期需求.5.出游方式010********xx比例xx比例图5-7 主要客源地居民出游方式由统计结果反映出：XX居民更喜欢与家庭一起外出，占42.58%，其次是希望和亲戚朋友一起外出，占39.12%；XX居民也是希望和家人一起外出旅游，占45.46% ，其次是希望和亲戚朋友以及单位组织外出旅游,分别占31.12%和11.65%.这说明XX市场地家庭旅游消费和单位团体旅游消费潜力很大，而XX县场地自助旅游、家庭旅游前景广阔.两地游客出游方式正好互为补充,十分利于旅行社进行客源组织.同时，表明家庭自助游有较大地挖掘潜力，大多数游客愿意与家人一同出游，可加快开发以亲情为主题旅游工程，另外旅行社可开发情侣套餐式线路.6.每次出游在景区地停留时间表5-3 主要客源地居民在景点出游停留时间外地被访者中，两地居民出游在外地停留时间多在2-3天，说明其休闲度假消费欲望和需求均很强烈.XX居民选择在景区停留3天地比例占28.52%，停留2天地比例占26.76%，选择停留4天以上地比例占15.70%，而选择停留1天地比例占12.62%；XX居民选择在景区停留3天地比例占31.25%，停留2天地比例占25.20%，选择停留5天以上地比例占16.26%，说明XX居民地周末2-3日地休闲需求旺盛.同时，两地居民选择5天地比例均较高，这反应出游客对于度假地地旅游时间需求普遍较长.针对这一情况，可完善度假设施，相应开发双休日旅游市场以及“五一”、“十一”长假度假旅游市场.7.消费额度和住宿价格统计显示：两地居民地旅游消费能力均属于较强范围之列，从住宿要求来看，绝大多数居民都选择在100元以下，说明XX和XX居民旅游总体消费层次为中等水平.因此，在进行景区配套设施建设时，可相应开发中档酒店、度假村等住宿设施和价位适中地旅游工程，满足大多数游客地需求；也要适当建设高档服务设施，迎合商务旅游者地需求；家庭旅馆地开发也是调整当地居民生产生活方式地重要途径.8.购物行为统计结果显示：游客地首选是有地方特色地旅游商品（当地土特产如山野食品等），小型纪念品也有较好地市场，这正说明汤湖地地方特色旅游商品开发大有可为，需进一步大力开发具有浓郁地方特色地山野食品系列和以当地材料制作地纪念品，并创出品牌效应，提高知名度.。
洗浴中心投资项目可行性分析报告
洗浴中心投资项目可行性分析报告洗浴中心投资项目可行性分析报告1.洗浴市场未来发展趋势洗浴行业是一个朝阳产业，目前全年收入约在25至30亿元左右。
随着经济的发展和消费能力的增强，消费者对洗浴的要求越来越高，已经不再是单纯的清洁过程，而是追求更惬意的享受。
洗浴市场出现了多种业态和所有制形式，服务功能也从单一的清洁向休闲、保健、娱乐、餐饮多功能转变。
目前，某某洗浴行业出现了洗浴网点多、服务功能多、经济成分多、消费层次多、经营业态多的“五多”现象和五种经营业态的格局。
随着社会的不断发展，洗浴业将继续朝着休闲、康乐、健身的模式发展下去，而那些单纯以洗浴为功能的浴池将会慢慢退出市场。
尽管综合性的洗浴中心投资很高，但由于洗浴消费的规模性、大众化，加上业已形成的时尚性、潮流化趋势，赢利能力亦是相当可观。
2.投资项目可行性分析虽然某某洗浴市场已经趋于饱和，但只要价格适当，定位准确，洗浴中心投资项目仍然有可观的赢利能力（日营业额甚至高达百万元）。
投资者需要考虑市场需求、消费者需求、竞争情况、地理位置等因素，制定出合理的投资计划和营销策略。
同时，投资者还需要关注洗浴中心的设施、服务、管理等方面，确保提供高质量的服务和良好的消费体验。
总之，洗浴中心投资项目仍然具有可行性和潜力，但需要投资者进行充分的市场调研和投资计划制定，以确保投资成功。
在某某洗浴市场，已经有成熟的大XXX、某某俱乐部、XXX、大某俱乐部、XXX俱乐部和金某某商务会馆等企业。
然而，这些企业并不满足现状。
例如，大某某俱乐部在八大处风景区新建了一个规模五倍于某某大某某俱乐部的花园酒店。
而位于西部的海淀区具有人口众多、就业人口多、个人所得税收入占比高、人均收入水平高等优势。
同时，XXX正在进行二期开发，说明西部洗浴市场需要新血液的注入，从而带动整个西部洗浴娱乐市场的发展。
2.本项目洗浴中心的可行性分析2.1项目经营洗浴中心的优势本项目的洗浴面积达到8000平米，在某某来说是绝无仅有的。
温泉度假村建设项目可行性报告
温泉度假村建设项目可行性报告LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】度假村建设项目可行性报告工程咨询有限公司二００八年五月目录一总论1、项目提要2、可行性研究报告编制依据3、综合评价和论证结论二项目背景及必要性1、项目背景2、项目区发展现状3、项目建设的必要性三项目实施的有利条件1、政策环境2、政府支持3、市场优势四项目区建设条件1、地理位置与区域范围2、自然资源状况3.社会经济状况五建设单位基本情况1、建设单位基本情况2、主要投资人基本情况六市场分析与推广方案1、市场定位2、目标客户市场分析3、市场推广方案和推广措施七项目建设方案1、建设任务和规模2、设计基本原则3、项目布局4、具体建设内容5、项目建设标准6、给排水7、电力电讯8、环境影响评估八项目实施进度安排1、一期工程项目实施进度表九投资估算与资金筹措1、说明2、投资估算依据3、项目建设投资估算4、资金来源与筹措5、借款资金偿还测算十经济分析1、财务评估说明2、财务评价依据3、营业收入和营业税金及附加估算3、总成本及经营成本估算4、财务效益分析5、不确定性分析十一项目组织与管理，劳动定员和人员培训1、项目组织与管理2、管理机构设置与职能划分3、劳动定员4、项目经营管理措施5、人员培训6、劳动保护与安全十二可行性研究的结论与建议1、可行性研究结论2、问题与建议附录一附表：1、固定资产投资估算表1－1、土建工程投资明细表1－2、设备投资明细表2、流动资金估算表3、投资计划与资金筹措表4、固定资产折旧估算表5、总成本费用估算表6、利润及利润分配表6－1、产品销售收入和销售税金及附加估算表7、资金来源与运用表8、借款还本付息计算表9、资产负债表10、财务现金流量表(增量全部投资)二附图1、一期工程项目规划图2、度假村入口景门效果图3、广场设计效果图4、山庄外观效果图5、温泉游泳馆外观效果图6、设计意向图7、外观效果图三其他附送资料：1、项目建设单位营业执照复印件2、建设项目选址意见书复印件3、可行性报告编制单位营业执照复印件4、可行性报告编制单位资质证书复印件第一章总论项目提要1.1.1 项目名称：度假村建设项目1.1.2 建设性质：新建1.1.3 项目承办单位、法人代表及所有制形式项目承办单位：度假村开发有限公司法人代表：所有制形式：民营企业1.1.4 建设地点、规模、期限及建设内容建设地点：建设规模：度假村区域规划总用地面积357017平方米，总建筑面积55054平方米，道路面积58441.7平方米，项目分为两期，总投资20477万元(含不可预计费919万元)。
汤泉规划方案
（1）温泉勘查：开展温泉资源勘查，明确温泉类型、水质、温度、储量等基本参数。
（2）温泉利用：根据温泉资源特点，开发不同类型的温泉产品，如养生温泉、美容温泉等。
（3）温泉保护：建立健全温泉资源保护制度，确保温泉资源的可持续利用。
2.旅游设施建设
（1）温泉酒店：建设具有地方特色的温泉酒店，提供高品质的住宿服务。
-保护措施：建立汤泉资源保护制度，实施生态修复和保护工程。
-开发利用：根据汤泉特性，规划不同主题的温泉浴池，如中草药浴、矿物浴等。
2.旅游设施建设
-温泉酒店：建设风格独特、设施完善的温泉酒店，提供高标准住宿服务。
-温泉泡池：设计多样化泡池，包括私密泡池、家庭泡池等，满足不同游客需求。
-休闲设施：配备SPA、健身房、休闲吧等设施，提供全方位的休闲体验。
汤泉规划方案
第1篇
汤泉规划方案
一、项目背景
本项目位于我国某风景秀丽、温泉资源丰富的地区，汤泉文化源远流长。为充分利用当地温泉资源，发展温泉旅游业，带动区域经济发展，现制定如下汤泉规划方案。
二、规划目标
1.保护和合理利用温泉资源，实现可持续发展。
2.打造具有地方特色的温泉旅游品牌，提高知名度和美誉度。
2.设计施工：委托专业团队进行设计，分阶段开展设施建设。
3.营销预热：在项目建设期同步开展营销推广，为开业造势。
4.运营调试：项目开业前进行运营调试，确保各项服务设施正常运行。
5.持续优化：根据市场反馈和游客建议，不断优化产品和服务。
六、预期效果
1.生态效益：通过汤泉资源保护，提升区域生态环境质量。
2.经济效益：增加地方旅游收入，带动相关产业链发展。
3.社会效益：提升地区形象，增加就业机会，提高居民生活水平。