房地产开发关键节点(PPT)
房地产开发营销节点及事项准备工作
房地产开发营销节点及事项准备工作房地产开发营销是一项复杂且需精心策划的工作。
为了确保营销成功，开发商需要明确关键营销节点，以及在这些节点所需进行的准备工作。
本文将详细介绍房地产开发营销过程中的重要节点及对应的事项准备工作。
一、项目启动阶段在项目启动阶段，开发商需要明确项目的定位、目标市场以及销售策略。
此阶段的关键节点包括：1、市场调研：了解项目的周边环境、竞品情况、目标客户的需求和购买力等，以便为后续的定位和策略制定提供依据。
2、项目定位：根据市场调研结果，明确项目的特点、目标客户群及核心卖点。
3、销售策略制定：根据项目定位，制定相应的销售策略，包括价格策略、推广策略、渠道策略等。
二、项目建设阶段随着项目建设的推进，开发商需要持续宣传项目形象，吸引潜在客户关注。
此阶段的关键节点包括：1、工地形象展示：通过工地形象展示，传递项目品质和品牌形象，增强客户信心。
2、样板间与实景展示：通过展示样板间和实景，展现项目的生活环境和品质，吸引潜在客户。
3、持续市场推广：通过广告、活动、公关等多种手段，持续扩大项目影响力，提高品牌知名度。
三、项目销售阶段进入销售阶段后，开发商需要积极推广项目，吸引客户购买。
此阶段的关键节点包括：1、开盘活动：通过开盘活动营造热烈的销售氛围，吸引大量客户购买。
2、持续销售：在开盘后的销售过程中，根据市场反馈和客户需求，持续优化销售策略，确保项目持续热销。
3、价格策略调整：根据市场反应和销售情况，灵活调整价格策略，以实现销售与利润的平衡。
四、项目交付阶段项目交付阶段是开发商向客户交付房产的重要时刻。
此阶段的关键节点包括：1、交付准备：确保项目的各项设施和配套服务完善，为交付工作做好充分准备。
2、交付流程设计：制定合理的交付流程，确保客户顺利办理交付手续，提高客户满意度。
3、交付后的维保服务：提供优质的售后服务，解决客户在入住过程中可能遇到的问题，提升客户满意度。
五、项目评估与总结阶段项目结束后，开发商需要对营销活动进行评估与总结，以便为后续项目提供经验借鉴。
房地产开发12个里程碑节点
房地产开发12个里程碑节点
1、国土证取得
对应5个关键节点：
土地获取；取得〈建设用地规划许可证〉；策划单位的确定；项目公
司或项目组成立；项目公司立项（审批制、核准制、备案制）
2、项目定位完成：
关键节点：项目定位一规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部
审核通过---营销总案完成（时间要求）
3、规划方案通过：
规划方案通过政府审批；部品材料清单及建造标准形成；目标成本编制及确定；制定开盘方案（施工顺序、标段划分等）；项目现金流量分析；销售示范区设计方案（售楼部、样板区）；景观设计方案完成
（与总图同步介入）；扩初设计完成；施工图完成（审图、目标成本
调整）；〈建设工程规划许可证〉；招投标确定总包单位；〈施工许可证〉；三通一平
4、开工（里程碑、关键节点）
5、项目贷款到位
关键节点：项目贷款到位；销售示范区开放（销售中心、样板区）；物业公司确定
6、达到预售条件
关键节点：获得预售许可证（形象进度条件各地不同）
7、开盘
关键节点：正式开盘销售（蓄客、资料…）
8销售合同额完成50%
关键节点：销售合同额完成50%达成按揭放款条件（各地放款条件
不同）；（结顶、基础、验收）
9、销售合同额完成75% （关键节点同）
10、主体封顶
关键节点：主体圭寸顶（砼、钢筋、砌筑）；装饰材料选样、圭寸样（面砖、花岗岩、涂料…）；景观施工图完成（市政图、专业配套单位、管线综合…..）;市政、景观单位进场；一房一验
11、竣工验收
关键节点：单体竣工验收；交房方案；总平内部验收；综合验收（规
划验收、防雷检测、消防、备案）…；物业承接验收、移交
12、交房关键节点：交房（交房率）；产权办理（时间要求）。
房地产项目全案策划PPT课件
现场销售管理文件
预售许可证、中原代理费 诚意认购书、认购书
楼书 户型单张
来访客户调查表 成交客户调查表
借款协议（针对借首期款客户）
DM单张
来访客户登记表
预售（或现售）合同
完全生活手册
销控表
尾数纸
其他相关资料
销售培训资料（包括价格表、付款方式、促销 等）
查丈报告、最后图纸
折页 投资手册
日报、周报、月报表 销售人员签到本
•优势 •劣势 •机会 •威胁
•定位策略 •定位描述 •产品建议
•定为依据 •客户描述
•定位策略 •定位方法
•静态分析 •动态分析
2021
第四阶段：初步推广方案
首先，给项目一个形象
——项目总体形象定位
其次，告诉甲方我们准备怎么卖
——销售策略
重要的一点，给甲方一本明白账
——推广费用预算表
接着，告诉甲方有推广能销售的更好
•竞争环境 •房地产环境
•竞争楼盘 •经典楼盘 •成功案例
•区位价值 •项目资源
•周边客群 •历史客群 •特有客群 •投资客群 •新生客群
•市场状况 •可能的产品 •可能的客户
2021
第三阶段：项目定位
寻找均衡点
可能的产品
可能的客户 投 资 效 益
2021
SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 经济收益分析
2021
中篇 ·传播体系建立
2021
1
品牌传播效应
2
广告投放策略
3
纸质媒体
4
电子媒体
5
户外媒体
6
展销会
2021
1.1 房地产项目品牌规划
品牌外延
2024房地产开发全流程及关键节点控制
2024房地产开发全流程及关键节点控制2024年房地产开发的全流程及关键节点控制可以从以下几个方面来进行详细介绍。
一、项目前期阶段：1.市场调研和需求分析：需通过对于市场的调研和需求的分析来确认项目的可行性和定位。
2.土地获取和审批：包括与政府的沟通、竞拍或协商购买土地，提交土地使用权申请并获批。
3.立项和可行性研究报告：筹建立项工作小组，组织编制可行性研究报告，并提交审批部门进行评审。
二、项目设计阶段：1.规划设计：通过规划师、建筑设计师等专业人士进行项目规划设计，并与相关审批部门进行沟通和协调。
2.建筑设计：确定项目的建筑总体规划、建筑面积、户型设计、平面布局等，并进行设计审批。
3.结构设计：由结构工程师负责项目的结构设计，并经过结构验算和稳定性分析。
4.给排水设计：包括供水、排水、消防等系统的设计，并经过审批部门的审核。
5.电气设计：设计项目的电力供应、照明、通信等系统，并获得审批。
三、施工准备阶段：1.承包商选择：对于施工工程进行招标或谈判，选择合适的承包商。
2.施工图设计：由设计院根据建筑设计和结构设计的结果，制定出相关施工图纸，并进行审批。
四、施工阶段：1.施工准备：承包商按照施工图纸进行施工准备工作，包括设备调配、施工材料采购等。
2.施工过程：按照施工图纸和合同约定开始项目的实际施工工作，包括土建工程、装修工程等。
3.工程质量控制：建设单位和监理单位对施工进行质量控制和监督，确保工程符合标准和规范。
五、竣工验收阶段：1.施工完成：全部工程竣工后，进行整体验收。
2.竣工验收：由相关部门对整体工程进行验收，包括施工合格证和消防验收等。
六、销售和交付阶段：1.物业销售：进行物业销售和推广，确保项目的销售情况符合预期。
2.交付相关手续：与购房人办理相关的交房手续，包括过户、缴费等手续。
在以上的全流程中，关键节点的控制主要包括市场调研和需求分析的准确性、土地获取和审批的顺利进行、立项和可行性研究报告的及时编制和审批、设计阶段各专业设计的质量和审批的迅速办理、施工准备和施工过程的按时进行和完工质量的保证、竣工验收的顺利通过以及销售和交付阶段的顺利进行。
房地产公司新项目关键节点表
194
6.9
5.9
6.9 ###### 12/9/15 ###### 11/9/6
118
4.3
5.3
4.3 12/7/17 12/11/1 13/1/14 13/1/30
规划方案 评审
地产提供 规划方案 给区域
规划方案 通过政府
审批
建设工程 规划许可
证
成功标尺
达到进场 条件
施工图
建设工程 施工许可 基础开工
片区住宅业务单元负责人：（签字/日期）
24.29 29.9
343.6 270.3
16.6 8.4
16.69 13.1
16.65 8.4
地产事业部运营负责人：（签字/日期）
地产事业部总经理：（签字/日期）
片区总经理：（签字/日期）
区域事业部运营负责人：（签字/日期）
区域事业部总经理：（签字/日期）
㎡）
土地面积 （亩）
5462.8 2921.3
287 335.1 1193.0 100 238 175 279
89
194
118
项目信息
关键节点计划
建筑面积 （万平方
米） 494.2 325.4 42.6 36.1 36.0
3.4 7.6 4.7 4.6 2.1
8.2
5.3
有效货值
面积 （亩） 3385.6 956.7
28.5
29.0
3.4
2.9 09/9/28 已完成 10/9/1
4.8
5.8 10/9/30 已完成 ######
4.0
2.8 10/9/30 已完成 11/3/22
3.7
4.2 10/9/30 已完成 12/5/30
项目总必知的项目开发全流程及关键节点
项目总必知的项目开发全流程及关键节点明源地产研究院官方微信出品房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段，项目总要有运营的高度做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。
第一部分房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
1.企业视角的房地产流程2.客户视角的房地产流程3.案例：佳兆业项目整体开发流程（1）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（2）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（3）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）第二部分项目全流程7大关键节点▌一、土地获取（一）企业获得土地的方式：1.行政命令式：划拨/协议出让。
危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。
2.资本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。
这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。
通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1.市场未来预期；2.项目或区域发展预期；3.规划条件的市场实现及经济实现；4.企业发展战略和机会成本；5.竞争对手的情况分析。
房地产最全开发流程PPT
总经理办公室
3.1专业资格证
3.2个人简历
3.3法定代表人照片
7天
3.4劳动合同
3天
营销管理中心
2天 4.1项目标准名称 4.2名称释义
项目经理部
30天 5.1地勘资料报告 10天
14天
项目事务部
开发资质证书 24天
14天 50天
标准地名证书 23天
水土保持审批 87天
项目事务部
2.1控制性规划
2.2土地包装条件
规
规
规
划
单
日照
体
交评
报
报批
建
规
规
初步 设计 预审
施工图 预审
建
建
初步 设计 报建
全套 施工图 报建
建
建
全套 施工图 备案
建
关注重点： 1、报建流程提资、条件输入； 2、各分项、各专业前置工作； 3、前后期分工内容。
电子报批 成果
规划 单体 通过
规
规
规
施工图 划
报建
证
规证
施 预售
预
工 查丈
售
证 报告
证
发布
刊登
报纸刊登
公告期限 公告发布方
不少于30日 由委托方发布
LOGO
谢谢观看
无极晶神
时间：2021年9月
国有土地使用证 镇、区审批
全套施工图审查
消防备案
规划许可证 施工许可证
邀请招标 合同公证 质、安监登记 视频监控
LOGO （6）报批报建流程简述
建设
《建筑工程规划许可证》地铁图
地名批复
立项批复
镇区会议 纪要
镇区签批 申报表
房地产开发项目里程碑和关键节点
1开盘时间2交房时间3质量/安全事故1完成规划方案设计时间2完成施工图设计时间3项目开工时间4基础完成时间（正负零以下）(1) 日常考核：公司在对责任部门进行进度考核上，相关部门在当月工作计划中涉及以下里程碑进度节点的，对节点为主，其考核权重不低于当期考核的50%。
(2) 年度考核：公司在对年度考核时，进度考核主要采用上述指1)“三个天条”处理：开盘时间、交房时间出现延误，或出现重次，扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩100%，年度考核业2)“五条高压线”处理：对于五条高压线，出现延误，根据情节管理层和责任部门当期考核业绩50%，年度考核业绩抵扣30％-5项目开发里程碑计划三个天条五条高压线控制措名词解释：1、营销中心和样板间策划方案：包括销售中心布置、示范单位选择、销售动线设计等项内容。
2、营销中心和样板间完工开放：指营销中心和样板间全部完工，对客户开放的日期。
属于营销端口要求的时间节点。
即销售中心、示范单位、示内容全部施工、装修、包装完毕，具备对外开放条件。
设计、工程端口据此里程碑倒排工作，并填报到相应的二级计划中。
制措施度考核时，将着重从上述维度进行考核。
原则上，相关部门在当月工作计划中涉及以下里程碑进度节点的，对工作进度的考核以上述节点为主，其考核权重不低于当期考核的50%。
(2) 年度考核：公司在对年度考核时，进度考核主要采用上述指标。
1)“三个天条”处理：开盘时间、交房时间出现延误，或出现重大质量、安全事故一次，扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩100%，年度考核业绩抵扣50%-100%。
2)“五条高压线”处理：对于五条高压线，出现延误，根据情节严重程度酌情扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩50%，年度考核业绩抵扣30％-50%。
放的日期。
属于营销端口要求的时间节点。
即销售中心、示范单位、示范景观带、销售动线等项碑倒排工作，并填报到相应的二级计划中。
房地产开发关键节点
房地产开发关键节点房地产开发作为一个庞大而复杂的产业，涉及许多环节和因素。
在开发过程中，存在一些关键节点，它们对项目的顺利进行和成功交付具有至关重要的作用。
本文将探讨房地产开发的关键节点，以及这些节点的重要性和应注意的问题。
一、项目规划和选址项目规划和选址是房地产开发的首要节点，它直接关系到整个项目的成功与否。
一个合理的选址和规划将能够满足市场需求，并确保项目的可持续发展。
在进行选址时，开发商需要考虑市场趋势、交通便利性、配套设施等因素。
同时，项目规划需要综合考虑土地利用、建筑设计、环境保护等要素，以确保项目的整体可行性和可持续发展。
二、项目筹资和融资房地产开发需要大量的资金支持，因此项目的筹资和融资是关键节点之一。
开发商需要通过自有资金、银行贷款、合作开发等方式筹集足够的资金来支持项目的进行。
在进行融资时，开发商需要制定合理的资金筹集计划，并与金融机构或合作伙伴进行有效的沟通和协商。
三、土地出让和手续办理土地出让和手续办理是房地产开发的重要环节。
开发商需要与政府相关部门进行土地出让合同的签订，并按照规定办理土地使用权证书和其他相关手续。
这一过程需要进行合法合规的操作，确保项目的土地使用权得到有效保障。
四、设计和施工准备项目设计和施工准备是开发过程中的关键节点。
在设计阶段，开发商需要与设计院或设计团队合作，制定合理的建筑设计方案，并完成相关的设计文件和图纸。
在施工准备阶段，开发商需要编制施工组织设计、招标文件等，选择合适的施工单位，并办理施工许可证等手续。
五、施工和监理施工和监理是房地产开发过程中最为复杂和耗时的阶段之一。
开发商需要与施工单位和监理单位进行密切合作，确保项目按照设计文件和施工方案进行施工，并按照相关监管机构的要求进行监督和检验。
同时，开发商需要及时解决施工中的问题和风险，以确保项目的质量和进度。
六、销售和营销销售和营销是房地产开发的最终目标和节点之一。
开发商需要制定合理的销售策略和营销方案，进行项目的推广和销售。
房地产项目开发流程及各个关键节点
房地产项目开发流程及各个关键节点1.前期筹备阶段：这是项目开发的起点阶段，主要包括市场调研、项目定位和潜在风险评估等工作。
关键节点包括：市场调研报告、项目可行性研究报告的编制和审批。
2.土地获取阶段：在确定开发项目后，需要寻找和获取适合的土地。
关键节点包括：土地出让公告发布、竞标或协议签订、土地供应合同签订和土地调整手续等。
3.开发方案设计阶段：在获得土地之后，需要制定项目的整体开发方案和设计方案。
关键节点包括：概念设计和规划方案编制、初步设计和施工图设计等。
4.施工和建设阶段：在设计方案确定后，进入实际的施工和建设阶段。
关键节点包括：建设许可申请和审批、施工公司的选择和合同签订、施工管理和质量控制等。
5.销售和营销阶段：在项目建设完成后，需要销售和推广项目。
关键节点包括：项目推广和营销策划、销售渠道和销售合同的建立、购房者的资格审查和贷款申请等。
6.交付和验收阶段：在销售和签约后，需要进行交付和验收工作。
关键节点包括：房屋装修和竣工验收、物业化交付和转让、办理不动产权证书等。
7.后期运营阶段：项目交付后，需要进行后期运营和管理。
关键节点包括：物业管理公司的选择和合同管理、租赁管理和售后服务等。
在上述流程中，还需要与政府相关部门进行多次协调和审批，如土地规划、建设许可和预售许可等。
同时，也需要与各类专业顾问和承包商合作，如设计院、施工队、销售代理和物业服务公司等。
此外，房地产项目开发还涉及到资金、市场等方面的风险和挑战，需要在整个流程中进行风险评估和管理，并与相关方进行及时的沟通和协调，以确保项目按时、高质量完成。
综上所述，房地产项目开发流程是一个复杂且长期的过程，需要经历多个环节和关键节点，需要有全面的计划、协调和管理，以确保项目的顺利进行和成功实施。
完整的房地产开发各节点流程
完整的房地产开发各节点流程房地产开发是一项复杂且耗时的过程，涉及多个关键节点和环节。
以下是房地产开发各节点流程的概述：1、项目策划与立项在开始任何房地产开发项目之前，必须进行详细的策划和立项。
这个阶段主要涉及市场研究、项目定位、产品策划、财务预算等。
市场研究包括对目标市场的了解，包括市场需求、竞争对手和目标客户。
项目定位是指根据市场研究，确定项目的目标客户和产品类型。
产品策划包括对建筑风格、户型设计、景观规划等方面的考虑。
财务预算则是根据项目定位和产品策划，对项目的投资回报率和现金流进行预测。
2、土地获取与土地开发在策划和立项之后，开发商需要获取目标土地。
这通常涉及与土地所有者进行谈判，确定土地用途、价格和开发条件。
在达成协议后，开发商需要向政府相关部门申请土地使用权。
在获得批准后，进行土地开发，包括拆迁、安置、补偿等工作。
3、建筑设计在获得土地使用权后，开发商需要聘请建筑师和设计师进行建筑设计。
这个阶段包括方案设计、初步设计、施工图设计等。
方案设计是根据项目定位和客户需求，提出初步的建筑方案。
初步设计是在方案设计的基础上，进一步深化和完善建筑方案。
施工图设计则是为了满足施工需要，对建筑方案进行详细的设计。
4、施工与监理在完成建筑设计后，开发商需要选择合适的施工单位进行施工。
这个过程包括施工招标、签订施工合同、施工管理等。
开发商还需要聘请监理公司对施工过程进行监督和管理，确保工程质量和进度。
5、销售与物业管理在施工完成后，开发商需要进行销售工作。
这包括制定销售策略、开展宣传推广、接待客户等。
销售工作通常由房地产经纪公司协助完成。
在销售完成后，开发商需要与物业管理公司合作，对已售出的房屋进行物业管理。
物业管理包括日常维护、安全管理、公共设施管理等。
6、项目交付与结算在销售和物业管理完成后，开发商需要向政府相关部门申请项目验收。
在获得验收合格证明后，开发商需要向购房者交付房屋钥匙，并完成相关手续的办理。
房地产项目关键及一级节点(2019)
区域公司 区域公司 区域公司
区域公司
定位报告集团评审会召开并通过
完成概念方案设计文本及产品品质构建报告，完成并通过概念方 案评审
取得方案政府审查意见通知书或政府相关批文并报集团设计研发 部备案
开工风险排查完成OA流程，现场实质性动工，完成工程管理策划 评审
（形象进度照片发集团工程管理部备案）
集团工程管理部 集团营销管理部 集团工程管理部 集团工程管理部
序号考核对象
竣工备案（交付许可） 10 关键（特殊） （如有交付验收以交付许可证获取 集团工程管理部
为准）
11
关键
内部交房
集团客户服务部
12
关键
合同交付
集团客户服务部
区域公司 区域公司 区域公司
达成认定标准
取得证件（如需办理交付许可证，按交付许可证获取为准） 内部交房报告报集团客服备案
关键节点
序号 节点性质
1
关键
2
关键
3
关键
4
关键
5
关键
6
关键
7 关键（特殊）
8
关键
9
关键
节点 项目定位 概念方案评审完成 方案批复（总图）
开工 取得工程施工许可证 首开区营销体验区开放
工程达销 预售许可证 主体结构封顶
考核主管部门
考核对象
达成认定标准
集团营销管理部 集团设计研发部 集团设计研发部
集团工程管理部
集团营销管理部
集团工程管理部
区域公司 区域公司 区域公司 区域公司 区域公司
取得政府批复文件
售楼处、样板房、景观示范区全部按计划开放
取得预售证前政府的形象进度认证 （形象进度照片发集团工程管理部备案）
房地产开发关键节点(一)2024
房地产开发关键节点（一）引言概述：房地产开发是一个复杂且多环节的过程，其中关键节点的把控对于项目的成功实施至关重要。
本文将针对房地产开发关键节点进行深入探讨，以帮助开发商和相关从业人员更好地理解和应对这些节点，提升项目的整体执行效果。
正文：一、项目策划阶段1. 市场分析a. 对目标市场的需求进行准确的了解和分析b. 研究竞争对手的项目特点和市场表现c. 预估未来市场的发展趋势和潜在风险2. 土地选址a. 考虑项目定位和目标客群选择合适的土地区域b. 分析土地的规划限制和发展潜力c. 考虑土地所在区域的基础设施和交通便利性3. 项目定位与设计a. 根据市场调研结果确定项目的定位和特色b. 协同设计团队制定项目的总体规划和建筑设计c. 针对不同客户需求，确定产品类型及户型划分4. 资金预算与融资a. 编制详细的项目资金预算表，包括土地购置和开发预算b. 寻找合适的融资渠道，确保项目资金需求的满足c. 确定项目的资金筹集计划和还款方式5. 前期手续办理a. 确保项目符合相关政策和规定，并提前办理相关证照和许可b. 各项手续的办理包括土地供应手续、规划许可手续等c. 确定项目的前期工程进度计划和合同签订安排二、项目建设阶段1. 施工组织与管理a. 确定施工组织方案，合理规划施工流程和人员安排b. 设立施工管理机构，建立项目施工管理的制度与规范c. 加强工程安全和质量控制，确保施工进度和质量目标的实现2. 供应链和物资采购a. 建立供应商合作关系，确保物资供应的可靠性和及时性b. 优化采购流程，降低采购成本，并确保物资质量符合标准c. 追踪供应链情况，及时解决供应链问题，确保工程进度不受影响3. 施工技术和质量控制a. 定期组织技术交底和施工培训，确保每个工人了解施工要求b. 制定详细的施工质量控制方案，监督施工单位的质量管理c. 加强施工现场安全管理，确保施工过程的安全性和无事故4. 工程进度和质量监控a. 建立进度管理机制，及时跟踪工程施工进度b. 设立质量监控体系，定期进行工程质量检验c. 对施工单位的工程进度和质量进行评估和考核5. 变更管理和问题解决a. 确定变更管理的流程和制度，合理处理工程变更事项b. 设立问题反馈渠道，及时解决施工过程中的问题和难题c. 追踪问题解决的情况，采取适当措施防止类似问题再次出现结论：房地产开发的关键节点涉及多个环节，从项目策划到项目建设，每个阶段都需要在细节上加以把控。
房地产项目四大阶段开发报建关键节点策略
房地产项目四大阶段开发报建关键节点策略1.前期准备阶段的关键节点和策略：-土地获取：确定项目用地是项目开发的首要任务。
关键节点是寻找到合适的土地，并与土地供应方达成买卖意向。
策略是多方面寻找土地资源，包括与政府部门沟通、与土地中介机构合作以及与已有土地资源持有者进行谈判。
-风险评估：在项目开发之前，需要对项目进行风险评估，包括政策风险、市场风险和技术风险等。
关键节点是完成风险评估，并确定相应的风险应对措施。
策略是综合各方面的信息，包括政策、市场和技术等，进行风险评估，进行充分的前期调研。
2.设计策划阶段的关键节点和策略：-设计方案：在设计策划阶段，根据项目的定位和规划，制定适合项目要求的设计方案。
关键节点是确定最终的设计方案，并获得相应的设计批复。
策略是充分了解项目需求，与设计团队深入沟通，不断修正和完善设计方案。
3.实施建设阶段的关键节点和策略：-施工合同签订：在实施建设阶段，需要与施工单位签订合同，并明确工程的目标、约定和要求。
关键节点是确保施工合同能够按时签订，并保证合同条款的合理性和有效性。
策略是与多家施工单位进行洽谈，进行合同条款的细化和谈判，确保合同的合理性和公平性。
-工期控制：在实施建设阶段，需要严格控制工程的进度，确保工期的完成。
关键节点是制定详细的项目进度计划，并进行有效的工期跟踪和控制。
策略是设置合理的工期目标，设立相应的工期控制措施，并与相关方进行沟通和协调，确保工期的顺利推进。
4.运营管理阶段的关键节点和策略：-销售营销：在项目竣工后，需要进行销售和营销工作，吸引客户购买项目的房产。
关键节点是确定销售策略和推广计划，并进行有效的市场推广。
策略是通过各种渠道进行项目宣传和推广，包括线上线下媒体的广告投放、开展活动和与中介机构合作等。
-物业管理：在项目运营管理阶段，需要进行物业管理，包括维护、保养和提升物业价值等。
关键节点是确立物业管理机构，并制定详细的管理计划和制度。
策略是选择专业化的物业管理公司，建立高效的物业管理团队，并与相关业主进行积极的沟通和协调。
房地产开发12个里程碑节点
房地产开发12个里程碑节点1、国土证取得对应5个关键节点：土地获取；取得〈建设用地规划许可证〉；策划单位的确定；项目公司或项目组成立；项目公司立项（审批制、核准制、备案制）2、项目定位完成：关键节点：项目定位—规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部审核通过---营销总案完成（时间要求）3、规划方案通过：规划方案通过政府审批；部品材料清单及建造标准形成；目标成本编制及确定；制定开盘方案（施工顺序、标段划分等）；项目现金流量分析；销售示范区设计方案（售楼部、样板区）；景观设计方案完成（与总图同步介入）；扩初设计完成；施工图完成（审图、目标成本调整）；〈建设工程规划许可证〉；招投标确定总包单位；〈施工许可证〉；三通一平4、开工（里程碑、关键节点）5、项目贷款到位关键节点：项目贷款到位；销售示范区开放（销售中心、样板区）；物业公司确定6、达到预售条件关键节点：获得预售许可证（形象进度条件各地不同）7、开盘关键节点：正式开盘销售(蓄客、资料…)8、销售合同额完成50%关键节点：销售合同额完成50%；达成按揭放款条件（各地放款条件不同）；（结顶、基础、验收）9、销售合同额完成75%（关键节点同）10、主体封顶关键节点：主体封顶（砼、钢筋、砌筑）；装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂料…)；景观施工图完成(市政图、专业配套单位、管线综合…..)；市政、景观单位进场；一房一验11、竣工验收关键节点：单体竣工验收；交房方案；总平内部验收；综合验收（规划验收、防雷检测、消防、备案）…；物业承接验收、移交12、交房关键节点：交房（交房率）；产权办理（时间要求）（此文档部分内容来源于网络，如有侵权请告知删除，文档可自行编辑修改内容，供参考，感谢您的配合和支持）。
房地产开发关键节点(精)
节点三、方案设计阶段
• 控制要点
• 1、项目资源利用最大化 • 2、项目成本指标有效控制 • 3、确保项目高效科学的施能力
节点四、施工图设计阶段 •完成标志：
• 1、施工图最终蓝图完成(公司总工办) • 2、建筑工程规划许可证(规划局) • 3、目标成本审核通过(公司经营部) • 4、项目预算审核通过(公司经管部)
建筑工程规划许可证(图)
节点四、施工图设计阶段：流程图
方案设计 ↓
施工总平图 ↓
总平审查 规委会召开
↓ 规划放线
→
单体图
→
→
单体审查
→
↓
→
↓
建筑工程规划 许可证
全套蓝图 ↓
目标成本 ↓
项目预算
节点五、项目建设及样板开放
• 完成标志：
• 1、建筑工程施工许可证(建委) • 2、项目开工，建设、施工、监理三方进场(公司工程部) • 3、样板区开放(公司销售部)
第三阶段：房地产建设入伙居住节点流程
• 一、建设工程经验收合格 • 二、小区开通水、电、气、网、排、路等 • 三、前期的物业管理 • 四、向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书
《住宅使用说明书》
•
是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告 知住宅安全、合理、方便使用及相关 事项的文本。住 宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、 配套设施、详细的结构图(注明承重结构的位置)和不能 占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅 使用规定和禁止行为。
节点一、项目开工(图)
节点一、项目开工各阶段
节点二、主体封顶
• 完成标志
• 1、主体结构封顶(项目部) • 2、项目主体验收(质监站)
房地产开发重要节点及流程(精)
七、建筑专业术语
• 1、容积率：各类建筑的建筑面积与用地面 积之比。（地上、高度、计算口径） • 2、建筑密度：各类建筑基底总面积与居住 区用地的比率。 • 3、绿地率：用地范围内各类绿地总和占居 住区用地的比率（公共绿地、道路绿地、 宅旁绿地，不应包括屋顶等人工绿地）
房地产开发重要节点及流程
一、关键节点和里程碑
• 42个关键节点—12个里程碑 • 关键节点的含义：不仅具体工作过程，而 且是工作结果。 • 42个关键节点与里程碑的关系：12个里程 碑由42个关键节点组成。
• 1、里程碑：国土证取得
• • • • • • 对应5个关键节点： 土地获取 取得〈建设用地规划许可证〉 策划单位的确定 项目公司成立 项目公司立项（审批制、核准制、备案制）
• 二、如何看懂施工图： • 1、各类图纸：概念设计文本、规划方案设 计文本、初步设计文本、施工图、配套工 程图、管线综合图…. • 2、平面图、立面图、剖面图、效果图（透 视图） • 3、建筑总说明、结构总说明、建施--、结 施---水施---电施
四、施工的程序和流水
• 1、基本程序：基础---屋顶 • 2、结构程序：受力部位（钢筋混凝土）---围护（墙）----粉刷（内外） • 3、流水：作业面的问题，人员问题即五大 因素：人、机、法、料、环，穿插施工。 • 4、流水与进度计划的关系。
• 2、里程碑：项目定位完成：
• 关键节点：项目定位—规划方案（平面、 外立面、建筑指标等）内部审核通过---营 销总案完成（时间要求）
• • • • • • •
3、规划方案通过： 规划方案通过政府审批 部品材料清单及建造标准形成 目标成本编制及确定 制定开盘方案（施工顺序、标段划分等） 项目现金流量分析 销售示范区设计方案（售楼部、样板区）
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项目策划会 方案设计阶段
方案评审会 初设-施工图阶段
主体结构开工
开盘销售
程管理阶段
销售管理阶段
竣工
入伙 产品交付阶段
用地规划许可证 国有土地使用证
规划许可证
（办理房地产预售
施工许可证（ 基础提前施工报建） 许可证）
产权初始 登记
项目定位
项目营销招商方案策划 租售前准备（含前期客户积累）
租售事务管理
概念规划设计
13
战略层面 （概念计划）
战略规划
战术层面 （执行计划）
年度计划
实施层面 （滚动计划）
月度计划
房地产企业的计划体系
项目总体控制计划
项目关键节点计划
项目销售计划
现场工程进度计划
项目开发计划
项目设计计划 项目招标采购计划
项目资金计划
项目报批报建计划
项目开发计划
项目计划统筹
分级计划示意图
如何制订计划
P1
物业管理处、集团客服部 (维修报告及投诉)
标杆学习、 行业资讯
规划设计部
案例库、设计任务书、审图要 点、产品/部品标准等
项目后评价 /管理评审
设计师
设计院
标杆企业通过流程的知识化，实现了质量和效率的提升！
传统设计管理流程
概念设计 规划设计 单体设计 初步设计 施工图 部品设计
某地产公司现行设计 流程：产品创新研究 刚刚才起步，对住宅 产品没有系统的研究 成果，部品定板则是 由事业部在工程实施 阶段配合规划创意中 心选定，设计周期长， 一旦要赶“开盘”， 就经常会出现“忙中 出乱、乱中出错”的
28
其他关键节点管理要点
工程安全及文明施工管理
安全目标 危险源辨识及评价 安全管理方案、施工组织设计 检查安全投入、重视重大危险源控制（包括设备验收、运行、安装及 拆卸；易燃材料的控制）、危险作业作业许可制、…… 将安全及文明施工管理绩效作为对施工单位、监理、项目部检查评价 的重要项目 重视公司品牌影响
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工程计划管理
项目发展计划 工程进度控制总计划、总计划评审记录、总计划调整 施工图交付计划及调整情况 承建商进场计划及调整情况 甲供材料进场计划及调整情况 样板确认计划及调整情况 施工过程控制计划
施工总进度计划报表及评审意见（内/外控计划？） 施工月进度计划及评审意见 施工周进度计划及评审意见 延长工期报审表或报告（考核及问责）
情况。
9
住宅设计管理流程参考标杆－优秀企业设计管理思路
论证阶 段
拿地节点 规划设计
方案 报建
扩初 报建
方案设计
扩初设计
施工图设计
施工图 报建
工程 管理
产品创新
概念规 划方案
建筑、规划方案
结构、设备 初步方案
市政概念及方案 部品材料调研
扩初设计
施工图
市政施工图设计
部品材料清单
部品材料定板封样
销售示范区策划
规范标准的管理
适用规范标准清单、检查
测量管理
基准点座标
测量报验资料
沉降及变形观测记录
仪器配备的要求及校准
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施工过程之工程质量管理
建立质量目标、明确甲方管控重点 精密的合约系统和管理 项目策划 设备材料进场控制（验收标准、封样、品牌及合格证验收、复检、平行检 测、甲供材料现场移交、材料退场管理） 方案先行 样板引路： 样板清单 样板交底、样板验收（大面积施工前15天）、样板返工、样板档案 实物交底、考试 甲方进行技术交底 工序控制措施 人机料法环控制，工作面交接，会议的管理 验收的控制（检验批、分项、分部、交工验收、专项验收——内部预验） 档案资料标准化 质量通病预防 成品保护措施 对监理的管理 示例链接：监理单位管理流程
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合约管理之工程分判合同管理
合约规划： 工程分判范围的划分及其相互关系 认质认价及材料样板策划 项目整体施工招标方案及计划（含结算形式） 招标采购 合同谈判（一次、二次） 合同编号、归档、传递（包括保密） 合同内、外部交底和解释 办理工程保险和保险索赔事宜 合同履约的推动（如计划、会议、激励） 合同履约检查评价（检查监督分判合同执行情况，建立承建商履约情况记录） 合同执行偏差的原因分析及纠偏调整、信息反馈（供方资信评价）； 合同后评价
6
规划设计管理（续）
施工中的设计配合 设计交底、图纸会审 深化设计、综合管线设计 样板验收、确认 现场指导 设计效果监督
注：设计合同的约束条款 设计后评价、标准化工作
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建立如下图所示的规划设计改进机制
例：规划设计改进信息渠道
顾客满意信息
员工合理化建议
示意
内外部检查、 设计评审、图 纸会审
风险识别评价运用——房地产企业应重点控制的工序
• 房地产企业工程质量控制关键点（工序）
1 验线
2 工程质量样板的制作与交底
3 混凝土浇灌
4 渗漏
5总平标高、管线标高、外网管线铺设
6桥梁预制（含预应力）、道路沉降控制
7 工作面移交
8 水管试压、通水试验
昆明某小区的桩位偏差案例： 由于未履行放线复核程序，导致桩 位偏差达200-900mm，给公司造成直 接经济损失达300万元，如果算上相 关的工期延误等间接损失，那就更 多了
施工准备及施工阶段之技术管理
项目管理策划书（不仅是技术管理内容）
图纸管理
图纸会审审查要点编制
图纸会审纪要及补充设计变更
图纸会审与图纸的标识
设计变更管理
施工组织设计
施工组织设计审查要点
施工单位总平面布置的关注
施工方案
专家论证、重要工艺方法标准（合约附件）、方案交底
监理规划、监理细则的审查
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开发报批报建流程（续）
消防局报建 方案报建 扩初报建 施工图报建 消防工程竣工验收 环保局报建 项目环境影响审批，提出环境评估报告 环保验收（包括发电机机房噪音单项验收、排污验收、排烟与隔油验收） 城管办报建 占用绿化及人行道的审批 开路口审批 营销广告审批 供电部门报建 水务部门报批 …… 链接：房地产开发项目报批报建一览表
一级计划 P2 P3
A
二级计划
B
C
D
里程碑计划 总进度计划
三级计划
标段计划
四级计划
执行计划
项目开发总计划示例
项目施工进度计划（四级节点，有约300个节点）
供应商（供方）管理
供应商资源库 供应商准入 初次考察评价
禁用、不合格、准入级、合格级、优秀级、战略级 履约过程评价 按重要性分级评审（评审主体层级、频次） 评审信息渠道 与付款审批节点捆绑 合同履约完成后评价 年度评审定级、调级
工程成本管理（续）
施工阶段 制项目资金投入计划明细 变更、签证预警、动态管理 审核工程进度款、补充预算 建安成本动态评估 竣工阶段 工程竣工结算 外审单位的运用和管理 内审 审核保固金的支付 成本后评价
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思考：
•成本投入与产品定位、客户定位？最低价中标的思考？ •目标成本的刚性？ •目标成本的阶段和精细程度？ •何为成本预警？如何实施？ •变更、签证的编号重要吗？一单一算？一月一结？ •造价工程师的管理？
工程施工配合
销售配合
动态成本管理 工程实施阶段的成本管理
结算
产品交付管理 入住事务管理
项目运营策划 （含项目计划）
投资目标执行监控 项目计划动态管理
项目后 评估
某标杆企业的项目关键节点（集团25、城市公司３１））
里程碑节点
1. 项目定位(分解) 2. 规划方案 3. 单体方案 4. 施工图设计 ５. 总包监理确定 ６. 开工 ７. （达预售条件） ８. 结构封顶 ９.竣工备案 1０.集中入园
集团增加的15个节点
1. 投资分析完成 2. 概念设计 3. 规划用地许可证 4. 基础施工图完成 5. 施工报建图完成 6. 取得《建设工程规划许可证》 7. 节能审批通过 8. 室外综合管网与景观施工图完成 9. 取得《施工许可证》 10.基础开工 11.（销售展示区实施计划确定） 12.（销售展示区开放时间） 13.外脚手架拆除 14.室外配套、园建完成 15.模拟验收及整改完成
城市公司增11个
1. 项目启动时间 2. 施工至正负零 3. 交付风险检查完成 ４. 装修样板房样板验收 ５. 土建单位与安装单位工作面移交
4
产品定位、营销管理
地块调查、客户细分/体验研究、竞品调研、可行性 研究…… 项目定位、产品建议（集团产品品类、产品线支撑） 营销策划总案 品牌管理、会员管理 营销推广 销售模式选择、合作单位选择及控制 展示区设计、工程管理 销售现场管理 内部认筹、开盘、入伙、售后服务、权证办理、…… 数据分析、后评价
示范区景观、装修施工图
提高有效性及效率！
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开发报批报建流程
国土规划部门报建 办理土地转让手续、核实地价 规划、建筑方案报建 初步设计报建 施工图报建 规划查丈、规划验收 建设主管部门报建 工程招投标或直接发包 基坑支护方案备案 桩基提前施工许可证 施工合同备案 墙体材料使用手续 施工许可证办理 燃气工程验收 项目竣工验收 计划主管部门报建 计划立项 固定资产投资许可证
纪律要求及审计的介入
风险识别评价运用——评标管理流程关键点识别
评标过程风险识别： 1、评标组人员的资质、能力、公正性？ 2、评标准则的合理性 3、技术标针对性和雷同性 4、材料设备是否存在被限制品牌的排他性陷阱 5、材料设备是否未明确档次 6、是否存在不平衡报价 7、对低于合理成本的投标者是否进行质询？ 8、评标过程是否存在泄密风险？ 9、评标组是否能得到有关投标者不良业绩的信息？ 10、评标过程是否关注是否挂靠投标？是否围标、串标？ ……