北京房地产项目的投资成本详细目录(精)

一.征地补偿费

(一).土地出让金

1.计算方法 :

土地出让金基准价 * 容积率修正系数 * 年限修正系数 * 用地

面积

2.上交部门 : 市财政局

3.依据: (1)京政发 [1993]34 号文.

(2)京政发 [1994]43 号文 .

4.说明:

(1)各区类地价取值详见附件 ;

(2)城近郊区土地出让金的 60%返还区财政 ;

(3)远郊区县地区土地出让金全部由区县留用 ;

(4)市属各局 ,总公司所属企业和在市计划单列的企业集

团 ,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进

行开发 ,利用 ,经营 ,应补交土地出让金 , 其中的 60% 返还企

业 , 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设 .

(5)在使用《基准地价表》时 ,由于地区分类是按照区县

划分 ,不同区县的同类地区差别很大 , 而且周围环境至关重要 ,

所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级 .在实际操作

中 ,首先判断土地的区类 ,然后评定地价的级别 ,最后选定基准

地价 ,使地价测算更为合理 ,规范 . 同时考虑到说明

(2),(3),(4), 在测算地价时加入 " 操作系数 "概念 ,以准确测

算必须交纳的土地出让金比例.

附件 : (1) 1-10 类地区土地出让金标准价 ;

(2) 土地出让金修正系数表 .

( 二).征地及拆迁补偿费 :

详见附资料一 :土地征用及拆迁补偿费开支范围 . 说明 :(1)测算时

亦可依据《基准地价表》 ,计取"土地开发及其它费用 "的数据 .

二.前期工程费 :(取值在 40-120 元/平米)

1.临时水 ,电 ,路,场地平整费依据:1992 年建安工程定额 ; 标准 :

按实际发生工程量计算 ; 说明:施工现场千差万别 ,通常按建筑面积

5-15 元

/平米 ,或建安工程费的 1%.

2.规划,测量,勘察,设计费 : 依据:原国家建委 (79)建发设字第 315 号文, 国家计委计字 (1984)596 号文 ,建设部 (1991) 第 150,316,425 号文;国家物价局 ,建设部 [1992]价费字 375 号.

标准 :

(1) 勘察费 : 概算价 *0.30-0.80%

(2) 民用建筑设计费

民用建筑工程设计费率收费标准

单位: %

备注 :

特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑 ;

2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑 ;

3.30 层以上建筑 ;

4.高大空间有声 ,光等特殊要求的建筑 .

一级: 1.高级大型公共建筑 ; 2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑 ;

3.16 层以上 29 层以下或超过 50 米高的公共建筑.

二级 : 1.中高级 ,大中型公共建筑 ; 2.技术要求较高的中小型建筑 ;

3.16 层以上 29 层以下住宅 .

三级: 1.中级 ,中型公共建筑 ;

2.7层以上（含7层）15 层以下有电梯住宅或框架结构的建

筑 ;

四级: 1.一般中小型公共建筑 ;

2.7 层以下无电梯的住宅 ,宿舍及砖混建筑 . 五级 : 一,二层

单功能 ,一般小跨度结构建筑 .

说明: （1）民用建筑大型 >10000 平米

中型 3000-10000 平米

小型 <3000 平米

(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时

其工作量的比例为 40%和 60%.

(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,

施工图 8 份.

3.规划条件 ,可行性研究费依据:建设部 (1991)第 425号文标准:

(1) 按现行规划收费定额计算 : 工日定额

*85 元 /工日

规模 (公顷 ) 工日定额

<=3 90

10 300

20 500

30 780

40 920

50 1000

>50 面议

(2) 施工执照费按京政发[1988]21 号文 :概

算额 *(1-3) %。

三.基础设施费

1.红线内基础设施费依据:京政发 [1993]34 号文标准: 1 ).根据项

目的实际情况定 .

管线延长米 *管线单方造价 .

2).根据经验 , 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%.

说明: ( 1 )一般该项费用为基础设施各种管线工程量 *单方造价 ;

(2) 各种管线单方造价 :

自来水管线600 元 /米

雨水管线700 元 /米

污水管线800 元 /米

煤气管线1000 元 /米

热力管线2000 元 /米

供电管线700 元 /米

电信管线1500 元 /门

道路80 元 /平米

绿化20 元 /平米

(3) 经验数据 :

环卫费 5 元/平米

照明费 5 元/平米

(4)该项费用一般范围150-400 元 /平

米

普通住宅150 元 /平米

高档住宅 (公寓 ,写字楼 ) 400 元 /平米

2.红线外基础设施费 (包括集资和自己修建 )