我国货币政策调控房价的有效性研究

我国货币政策调控房价的有效性研究
摘要：本文运用了var模型进行实证分析，得出结论，货币政策调控工具中，货币供应量变化作用于房地产投资完成额的时间更快效果更明显，信贷规模调整的作用其次，而利率调控则存在明显的时滞效应，约为10个月左右。

关键词：货币政策房价 var
从2000年开始，我国许多城市房地产价格连续快速上升，成为各方关注的焦点。

货币政策作为宏观经济政策的主体，核心内容是保持经济与金融体系的稳定。

在市场经济国家，当房屋价格由于市场失灵出现非理性上涨时，政策当局有必要施以必要的手段进行调控，这构成了货币政策和房价之间的内在逻辑。

一、我国货币政策调控房价的渠道
我国运用货币政策调控房价，主要是通过货币供应量、差别化信贷政策、利率三类工具实现的。

（一）货币渠道
一定时期内产出和货币流通速度不变的情况下，增加货币供给必然导致商品价格上涨。

从2001年到2012年第三季度末，我国央行的资产总量增长了约5.8倍，货币供给的增长最终传导至房屋价格上，二者保持了一致的走势。

（二）贷款渠道
我国主要的房地产商业贷款包含房地产开发贷款和购房贷款，其中，开发贷款受到政策的影响立竿见影。

而购房贷款受到对房价预
期等因素影响，对政策变量的弹性较弱。

（三）利率渠道
2003年以来，我国频繁地运用利率对房价进行调控。

1996 年至2003 年我国连续 8 次降息，极大刺激了房地产业的发展。

针对房地产市场过热发展，2007年五次加息，从金融层面打压房地产。

二、我国货币政策调控房价有效性的实证分析
（一）数据选取
本文选取的变量指标为贷款基准利率（r），广义货币供应量m2（m），金融机构人民币信贷余额（l），房地产投资完成额（i），中房上海住宅指数（p），时间自2003年1月至2012年12月120个样本观测值。

对各变量季节调整后取自然对数，分别为lr，lm，ll，li，lp。

（二）单位根检验
本文采用adf（augmented dickey fuller）方法对变量序列进行单位根检验。

水平序列检验结果显示在10%显著性水平下，各序列均为非平稳序列，我们对变量进行一阶差分，结果显示五个一阶差分序列均在5%的显著性水平下拒绝原假设，因而最终变量为一阶单整。

（三）协整性检验
从单位根检验的结果可以看到各变量水平序列不平稳，一阶差分后序列平稳，采用johanson方法基于var模型对变量进行协整检验。

表 3.2 johansen协整检验结果汇总
注：1.*表示在5%水平下拒绝接受原假设
检验结果显示在5%的显著性水平，特征根迹统计量显示变量存在一个协整向量，最大特征值检验结果也显示存在一个协整向量。

信贷规模、货币供应量、贷款利率能通过一定的渠道影响到房地产投资规模和房价水平。

（四）脉冲响应分析
当实证中我们需要分析变量之间的明确动态关系时，就需要脉冲响应函数来予以刻画说明。

1、贷款利率角度
图 3-1 房地产投资完成额与房价对利率冲击的反应图
由于房地产市场不论是供给方的房地产开发贷款还是需求方的购房贷款，大体上均为中长期贷款，短期内的利率调整不会立刻影响房地产投资规模，贷款利率影响房地产投资规模的时滞大约为10个月，此后，在相当长的时间内，贷款利率上调会对房地产供给增速产生抑制作用。

2、货币供应量角度
图 3-2 房地产投资完成额与房价对货币供应冲击的反应图
从货币供应量的角度来看，货币供应量的增加，是房地产投资规模增加和房价上涨的推手。

一单位货币供应量正向变动，引起房地产投资额及房价正向变动，货币供应量调节对房价调控的效果是明显和有效的。

3、贷款角度
图 3-3 房地产投资完成额与房价对贷款冲击的反应图
信贷规模的扩张，短期内会引起房地产投资额下降，但在短期内对房价的影响较小，说明信贷规模对房价存在正向影响，具有推升房价的作用。

三、结论与政策建议
（一）结论
货币政策调控工具中，贷款基准利率、货币供应量和社会信贷规模都能起到积极有效地调节房地产投资完成额从而调控房价的作用。

其中，货币供应量变化作用于房地产投资完成额的时间更快效果更明显，信贷规模调整的作用其次，而利率调控则存在明显的时滞效应，约为10个月左右，并且效果是其它两种工具的一半左右。

（二）政策建议
1、有保有压，区别对待
温总理在 2005 年政府工作报告中提出的“有保有压，区别对待”的调控原则，避免“一刀切”的调控方式。

因此，中央银行应将房地产金融的部分调控权下放到各分行乃至中心支行，以提高政策的合理性和灵活性。

2、保持货币政策的一致性
中央银行在大的方面要明确统一政策，强调政策执行中的纪律性，加强检查监督，防止出现“上有政策，下有对策”的现象，确
保各项调控措施及时到位。

3、实现多个调控目标的统筹兼顾
有关理论显示，要同时达到多个政策目标，调控的工具越多，调控的自由度就越大，成功性也就越高。

因此，人民银行在调控中应充分调动多种货币政策工具，并积极探索各种工具的最优组合方式。

4、把治理性调控和预防性调控有机结合起来
中央银行需要与有关部门密切合作，对房地产周期进行持续深入的研究和跟踪，提高研究判断的准确性，并建立房地产风险预警体系，及时发出预报，果断采取相应措施。

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