房地产项目财务评价案例.

房地产开发项目财务评价案例

A 房地产项目已收集以下基础数据：

一、项目基本情况

A 房地产开发公司通过“招拍挂”方式取得了一地块，土地面积67,079.85 m 2，计容面积134,150 m 2，容积率2.0。根据市住房和建设局的要求及开发商开发户型分析，制定了本项目的规划开发方案见表1。

表1 A 房地产项目总规划开发方案（单位：平方米）

其中住宅配比开发方案见表2。

表2 住宅配比

二、销售收入

依据项目定价及开发方案，预估A 房地产项目收入约为 22.5 亿元，

详细计算请参见表3。预计第2年预售70%，第3年销售30%。

表3 A 房地产项目收入估算表

三、总成本费用

房地产项目的总成本费用包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用等，各项费用的构成如下：

1、土地费用：为取得开发项目用地以及将土地开发成具备建设的熟地而发生的一切费用，一般包括土地使用权出让金及拆迁安置补偿费，本项目土地登记价（含契税）共计66,728万元。

2、前期工程费用：是指项目前期可行性研究、规划、设计、水文地质勘测及建设用地规划红线范围内的“三通一平”等费用，一般根据单元估算法预估，本项目根据建筑标准及行业常规估算前期工程费用共计3,526万元。

3、建筑安装工程费用、基础设施费用和配套设施费用：建造房屋及其配套设施所发生的建筑工程费用（结构、特殊装修工程费）、设备购置费用、安装工程费用（楼宇内的给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电、电梯、宽带等设备及安装等）以及供水、供电、绿化以及道路排水等基础设施费用。可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法等进行估算。本项目根据建筑标准及行业常规估算建筑安装工程费用和配套设施费用共计

38,811万元，第1年70%，第2年30%。

4、管理费用：房地产开发企业为组织和管理该项目发生的各种费用。主要包括管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社保费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、开办费摊销、招待费等。本项目估计为销售额的1.5%，共计为3,375万元，第1年40%，第2年40%，第3年20%。

5、销售费用：房地产企业在销售房地产产品中发生的各种费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、物料消耗费、推广费、广告宣传费及销售许可证申领费用等。本项目估计为销售额的3%计算，共计为6,750万元，第2年70%，第3年30%。

6、财务费用：主要为借款利息，本项目第1和第2年的投资通过银行贷款取得，第1年初借入资金29,418万元，第2年初借入资金18,618万元，利率为7.69%，第2年末还本付息，利息共计为6,130万元。

间接费用共计16,255万元（按计容面积134,150计算），详见表4 。

表4 A房地产项目间接费用估算表

7、不可预见费用：根据项目的复杂程度，按照销售收入的比例匡算。本项目不可预见费用按销售额1%计算，共计2,250 万元。

A房地产开发项目的总成本费用，共计127,570万元，不考虑贷款时的总成本费用为121,440万元，参见表5。

表5 A房地产项目总成本费用表

四、项目总投资与资金来源

由于项目第2年末开始预售，前两年的总成本费用需要由项目投入资金，投资额为土地费用66,728万元，前期工程费用3,526万元，建安费用38,811万元，前两年管理费用2,700万元，第2年销售费用4,725万元和前两年不可预见费用1,800万元，合计118,290万元。其中项目资本金投入70,254万元用于土地费用66,728万元和前期工程费用3,526万元，第1和第2年的投资通过银行贷款取得，第1年初借入资金29,418万元，第2年初借入资金18,618万元，合计借入48,036万元，第2年末全部偿还银行借款本金和利息。

五、开发期税费

在房地产项目开发过程中发生的税收费用，主要包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加以及土地增值税。

1、营业税、城市维护建设税及教育费附加

房地产开发企业的营业税率为5%、城市维护建设税率为7%，教育费附加征收率为3%，地方教育费附加征收率为2%，合计为销售额的5.6%，共计12,600 万元。

2、土地增值税

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收，实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。上述“扣除项目金额”，具体为：（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发及建筑成本；包括前期工程费、建安费用、间接费用（销售费用、管理费用、财务费用）；

（3）其它房地产开发费用，按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的5％计算扣除；

（4）销售房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税及教育费附加等；对从事房地产开发的纳税人可按第（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20％扣除。

土地增值税计算过程：

第一步：先计算扣除项目金额：

=（66,728+3,526+38,811+16,255）×1.25+12,600=169,250万元

第二步：计算增值额：

=225,000-169,250=55,750万元

第三步：计算增值额与扣除项目金额之比：

增值额与扣除项目金额之比=55,750/169,250=33%

第四步：计算土地增值税税额。