房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点(最新版).doc

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分
遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层 本题答案： 2、多项选择题 下列房地产影响因素中属于个别因素的是（ ）。

A.基础设施 B.区位 C.土地形状 D.规模 E.建筑结构 本题答案： 3、判断题 在我国，土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有进行单向流动。

（ ） 本题答案： 4、判断题 对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产
姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。

（）
本题答案：
5、多项选择题
下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。

A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升
B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升
D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大
本题答案：
6、单项选择题
一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。

A.下降，下降
B.下降，上升
C.上升，下降
D.上升，上升
本题答案：
7、多项选择题
影响房地产价值的权益因素包括（）。

（2008年真题）A.房地产权利设立和行使的限制
B.房地产区位的限制
l下列关于房地产价格影响因素的表述错误的有（）。

A.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的
B.影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C.提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程
D.某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或数学模型来量化
本题答案：
11、多项选择题
下面关于人口因素的说法正确的是（）。

A.随着外来人口、流动人口的增加，会引起房地产价格的上涨
B.人口密度增大的结果是导致房地产价格趋高
C.人口素质高会导致房地产价格趋高
D.随着家庭人口规模的小型化，房地产价格有上涨的趋势
本题答案：
12、单项选择题
（）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。

A.人口机械增长
B.人口自然增长
C.人口净增长
D.人口负增长
本题答案：
13、判断题
一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。

本题答案：
14、l18、单项选择题
对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为（）。

A.东北角、西南角、东南角、西北角
B.西北角、西南角、东北角、东南角
C.西北角、西南角、东南角、东北角
D.西北角、东北角、西南角、东南角
本题答案：
19、单项选择题
（）是城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据。

A.城市总体规划
B.城市控制性详细规划
C.城市修建性详细规划
D.土地利用总体规划
本题答案：
20、判断题
对于各种类型的房地产来讲，实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。

（）
本题答案：
21、多项选择题
以下选项中，（）属于对房地产价格有影响的区域因素。

A.规划调整
B.环境状况
C.建筑结构
D.配套设施状况
E.用途
本题答案：
22、多项选择题
居民收入增加而导致边际消费倾向显著放大的有（）。

A.低收入者的收入增加
B.中等收入者的收入增加
C.高收入者的收入增加
D.白领阶层的收入增加
E.福布斯富豪榜入榜者的收入增加
本题答案：
23、判断题
税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。

（）
本题答案：
24、判断题
社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。

（）本题答案：
25、多项选择题
影响房地产价格中的人文环境的内容主要有（）等。

A.建筑物之间是否协调
B.居民特征
C.治安状况
D.相邻房地产的利用状况
E.公园、绿化形成的景观
本题答案：
26、判断题
利率是资金的价格，它同任何商品的价格要受供求状况影响一样，要受借贷市场上资金供求状况的影响。

（）
本题答案：
27、判断题
对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。

（）
本题答案：
28、判断题
居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动直接反映房地产价格的变动。

（）
本题答案：
29、判断题
各种影响房地产价格的因素和房地产价格之间的影响关系都可以用数学模型来度量。

（）积累的丰富经验作出量的判断。

本题答案：
30、判断题
商场与住宅相反，其朝向对价格的影响要比楼层对价格的影响大得多。

（）本题答案：
31、多项选择题
影响房地产价格的环境景观因素，主要有（）等。

A.大气环境
B.治安环境
C.声觉环境
D.水文环境
E.卫生环境
本题答案：
32、单项选择题
下列属于房地产影响因素中的自身因素的是（）。

A.完备程度
B.基础设施
C.实物因素
D.环境状况
本题答案：
33、判断题
有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。

（）本题答案：
34、单项选择题
增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征（）会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。

A.房产税
B.契税
C.营业税
D.土地增值税
本题答案：
35、判断题
房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。

（）
本题答案：
36、判断题
交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。

（）
本题答案：
37、多项选择题
影响房地产价格的社会因素主要有（）。

A.政治安定状况
B.社会治安状况
C.城市化
D.房地产投机
E.环境
本题答案：
38、单项选择题
下列属于房地产影响因素中的一般因素的是（）。

A.完备程度
B.基础设施
C.经济发展状况
D.环境状况
本题答案：
39、判断题
房地产的社会经济位置与其自然地理位置一样，是不会发生变化的。

（）本题答案：
40、单项选择题
反映人口数量的相对指标是（）。

A.人口自然增长率
B.人口机械增长率
C.人口出生率
D.人口密度
本题答案：
41、判断题
通常情况下，随着外来人口、流动人口的增加，对房地产需求必然增加，从而使房地产价格上升。

（）
本题答案：
42、单项选择题
影响房地产价格的环境因素不包括（）。

A.大气环境
B.声觉环境
C.卫生环境
D.治安环境
本题答案：
43、判断题
房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。

这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由其他方面的建设引起的。

（）
本题答案：
44、单项选择题
能够增加房地产市场对中小户型房屋需求的是（）。

A.增加中小户型的供给
量
B.增加居民收入
C.降低利率
D.开征物业税
本题答案：
45、多项选择题
影响房地产价格的物理性状因素，主要有（）等。

A.大气环境
B.人文环境
C.声觉环境
D.水文环境
E.卫生环境
本题答案：
46、单项选择题
下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。

A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨
B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨
C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降
D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
本题答案：
47、判断题
居民消费价格指数是指城市居民的消费价格指数。

（）
本题答案：
48、单项选择题
一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的（）。

A.20%
B.30%
C.60%
D.80%
本题答案：
49、单项选择题
在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于（）。

A.社会因素
B.环境因素
C.人口因素
D.行政因素
本题答案：
50、单项选择题
在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。

A.社会因素
B.环境因素
C.人口因素
D.行政因素
本题答案：
51、多项选择题
房地产价格影响因素的一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，另一种分类，分为（）三个层次。

A.一般因素
B.国际因素
C.经济因素
D.区域因素
E.个别因素
本题答案：
52、判断题
一般来说，政治不安定会造成房地产价格低落。

（）
本题答案：
53、判断题
层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或净高越高越好。

（）
本题答案：
54、判断题
从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。

（）
本题答案：
55、多项选择题
决定利率水平的因素主要有（）。

A.居民收入
B.平均利润率
C.预期通货膨胀率
D.物价
E.银行存款量
本题答案：
56、判断题
居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动并不反映房地产价格的变动。

（）
本题答案：
57、多项选择题
对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为（）三个层次。

A.一般因素
B.国际因素
C.经济因素
D.区域因素
E.个别因素
本题答案：
58、判断题
化工厂、屠宰厂、酱厂、酒厂、厕所等都可能造成空气污染，因此，凡接近这些地方的房地产价格较低。

（）
本题答案：
59、单项选择题
人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。

下列距离越来越受重视的是（）。

A.空间直线距离
B.交通路线距离
C.交通时间距离
D.经济距离
本题答案：
60、判断题
有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。

有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才会表现出来。

（）
本题答案：
61、判断题
所有房地产价格影响因素对房地产价格的影响都可以用数学公式或模型来量化。

（）
本题答案：
62、判断题
房地产价格是物价的一种。

（）
本题答案：
63、判断题
某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。

（）地产来说不但不会成为增值因素，反会降低这里居住房地产的价格。

本题答案：
64、判断题
中央银行采用货币紧缩政策时，往往会提高再贴现率，从而引起市场利率下降。

（）
本题答案：
65、判断题
在城市规划中，地下建筑面积通常是不计入容积率的。

（）
本题答案：
66、判断题
GDP增长，会引起房地产价格上涨。

（）
本题答案：
67、判断题
从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之前，完成之后。

（）
本题答案：
68、判断题
人口密度增加必将提高房地产价格。

（）
本题答案：
69、多项选择题
根据人口增长的绝对数量，人口增长有（）几种情况。

A.人口正增长
B.人口累计增长
C.人口净增长
D.人口零增长
E.人口负增长
本题答案：
70、单项选择题
现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。

A.建筑技术
B.土地权利设置
C.相邻关系
D.使用管制
本题答案：
71、单项选择题
一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。

A.上涨
B.下跌
C.保持相对稳定
D.先涨后跌
本题答案：
72、单项选择题
下列影响房地产价格的因素，不属于经济因素的是（）。

A.房地产投机
B.物价变动
C.经济发展状况
D.居民收入水平
本题答案：
73、单项选择题
下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）。

A.降低房地产开发贷款利率
B.增加土地有效供给
C.降低契税
D.提高购房贷款利率
本题答案：
74、判断题
在某一地带修建铁路，必然带来噪声污染等问题，势必降低此地带的房地产价格。

（）
本题答案：
75、判断题
人口出生率的高低与人口的年龄构成、育龄妇女的生育率、初育年龄、生活水平、文化程度、传统观念和习俗、医疗卫生条件，以及国家计划生育政策等有密切的关系。

（）
本题答案：
76、判断题
一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。

（
）
本题答案：
77、判断题
房地产所在地区的绿地率（或绿化覆盖率）、容积率、建筑密度／建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。

（）本题答案：
78、判断题
房地产价格与利率正相关，利率下降，房地产价格会上升；利率上升，房地产价格会下降。

（）
本题答案：
79、单项选择题
《民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归（）所有。

”A.国家
B.集体
C.发现人
D.土地使用者
本题答案：
80、判断题
房地产的位置是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和，其l87、
多项选择题
GDP由（）几部分构成。

A.商品
B.消费
C.投资
D.政府购买
E.净出口
本题答案：
88、判断题
利率介于平均利润率与零之间。

（）
本题答案：
89、判断题
杜能圈告诉我们，在同一街道上，百货商店的地租支付能力要小于珠宝店。

（）
本题答案：
90、判断题
所谓低价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抑制房地产价格。

（）
本题答案：
91、单项选择题
在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，房地产价格会（）。

A.提高
B.降低
C.很难说
D.没有影响
本题答案：
92、判断题
高收入者收入的增加比中低收入者收入的增长更能增加房地产的消费需求。

（）
本题答案：
93、多项选择题
下列影响房地产价格的因素中，属于经济因素的是（）。

A.房地产投机
B.物价变动
C.经济发展状况
D.居民收入水平
E.政府规制
本题答案：
94、多项选择题
对房地产区位因素进行分解，不包括（）方面。

A.交通
B.地势
C.环境景观
D.面积
E.外部配套设施
本题答案：
95、判断题
如果国与国之间发生政治对立一般会导致房地产价格下跌。

（）
本题答案：
96、多项选择题
土地利用总体规划的两项主要控制指标是（）。

A.建设用地总量
B.土地开发整理补充耕地量
C.耕地保有量
D.农用地转用量
E.高层住宅用地量
本题答案：
97、单项选择题
患儿男，3岁。

生后多次患肺炎，体检颈部、腹股沟可触及数个单个、质软、黄豆大小淋巴结，末梢血淋巴细胞1×10/L。

下一步应做哪项检查( )A．血清免疫球蛋白测定
B．骨髓涂片
C．同族血型凝集素测定
D．淋巴结活检
E．细胞免疫功能检查
本题答案：
98、单项选择题
影响房地产价格的心理因素不包括（）。

A.投机心理
B.讲究风水
C.吉祥数字
D.时尚风气
本题答案：
99、判断题
当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上升，反之会下降。

（）
本题答案：
100、判断题
限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降。

（）
本题答案：
101、判断题
高价格政策促进房地产价格下落，低价格政策造成房地产价格上涨。

（）本题答案：
102、判断题
房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和（）
本题答案：
103、单项选择题
土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因l106、多项选择题建筑物实物因素包括（）。

A.建筑规模
B.建筑结构
C.朝向
D.设施设备
E.装饰装修
本题答案：
107、判断题
某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导
致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。

（）
本题答案：
108、单项选择题
当人口数量增加时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会下落。

A.增加，增加
B.减少，减少
C.减少，增加
D.增加，减少
本题答案：
109、多项选择题
判定工业房地产区位优劣的主要因素有（）。

A.临街状况
B.是否便于动力取得
C.是否便于废料处理
D.是否接近大自然
E.是否便于产品和原料运输
本题答案：
110、判断题
房地产估价的主要难点是影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握。

（）本题答案：
111、判断题
收紧房地产开发贷款，会导致房地产价格下降。

（）
本题答案：
112、判断题
一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。

（）
本题答案：
113、多项选择题
房地产价格影响因素的一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，另一种分类，分为（）三个层次。

A.一般因素
B.国际因素
C.经济因素
D.区域因素
E.个别因素
本题答案：
114、判断题
从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。

（）
本题答案：
115、多项选择题
位置包括房地产所处的（）。

A.方位
B.地形
C.楼层
D.距离
E.朝向
本题答案：
116、多项选择题
影响房地产价格的金融政策中的房地产信贷政策，其内容包括（）等。

A.放松或收紧房地产贷款
B.上调或下调金融机构同业拆借利率
C.提高或降低最低购房最低首付款比例
D.提高或降低房地产抵押贷款成数上限
E.延长或缩短购房最长贷款期限
本题答案：
117、判断题
低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。

（）
本题答案：
118、判断题
相对于农地来说，土地承载力对建设用地价格的影响程度要大得多。

（）本题答案：
119、判断题
凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，单调
、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。

（）
本题答案：
120、判断题
某一地带有铁路，则铁路一定是增值因素。

（）
本题答案：
121、判断题
供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。

（）
本题答案：
122、判断题
随着家庭人口规模小型化，房地产价格有上涨的趋势。

（）
本题答案：
123、判断题
一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不会变为个别因素。

（）
本题答案：
124、单项选择题
在不考虑其他因素的前提下，人民币汇率上升的预期将会导致中国房地产价格（）。

A.上升
B.下降
C.不变
D.不相关
本题答案：
125、多项选择题
影响房地产价格的环境景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素，主要有（）等。

A.大气环境
B.治安环境
C.声觉环境
D.水文环境
E.卫生环境
本题答案：
126、判断题
不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。

有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。

（）
本题答案：
127、多项选择题
下列关于房地产制度的政策，错误的说法是（）。

A.低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下
B.高价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高
C.高价格政策意味着造成房地产价格的绝对水平很高
D.低价格政策意味着造成房地产价格的绝对水平低下
E.所谓高价格政策，一般是政府对房地产放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格
本题答案：
128、单项选择题
土地增值税是房地产（）的税收。

A.开发环lC.交通
D.能源
E.洧费
本题答案：
132、单项选择题
室内净高对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。

A.区位因素
B.个别因素
C.实物因素
D.权益因素
本题答案：
133、判断题
在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于行政因素。

（）
本题答案：
134、判断题
某一地带有铁路，该地带如果是居住区，则铁路可能是增值因素；而如果是仓储或工业区，则铁路可能是贬值因素。

（）
本题答案：
135、判断题
当预期通货膨胀率下降时，贷款人会要求提高贷款利率。

（）
本题答案：
136、判断题
在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。

（）
本题答案：
137、多项选择题
房地产投机可能使房地产价格（）。

A.上升
B.下降
C.稳定
D.无影响
本题答案：
138、判断题
某地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。

（）
本题答案：
139、单项选择题
（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。

A.办公
B.商业
C.居住
D.工业
本题答案：
140、单项选择题
居民消费价格指数的英文缩写是（）。

A.PPI
B.CPI
C.GDP
D.GRP
本题答案：
141、判断题
一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。

（）
本题答案：
142、多项选择题
以下属于房地产转让环节税收的是（）。

A.耕地占用税
B.营业税
C.房产税
D.印花税
E.转让税
本题答案：
143、判断题
中国目前的统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数。

（）本题答案：
144、判断题
房地产的位置优劣，取决于与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。

（）
本题答案：
145、单项选择题
理论上，房地产价格与利率因素呈（）相关。

A.正
B.负
C.不
D.不确定
本题答案：
146、判断题
人口高密度地区房地产的价格一定偏高。

（）
本题答案：
147、判断题
当人口数量增加时，房地产价格就会上涨；当人口数量减少时，房地产价格也
就会下落。

（）
本题答案：
148、多项选择题
影响房地产价格的社会因素，主要有（）。

A.政治安定状况
B.社会治安程度
C.房地产投资
D.房地产投机
E.城市化
本题答案：
149、多项选择题
下列房地产价格影响因素中，既有房地产实物因素性质，又有区位因素性质的有（）。

A.防水
B.通风
C.采光
D.日照
E.保温
本题答案：
150、判断题
城市土地价格高低几乎为位置优劣所左右，肥力对地价的影响几乎为零。

（）
本题答案：
151、判断题
交通时间距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况、交通管制等的影响。

这种距离虽然不远，但可及性、便捷性可能并不好。

（）
本题答案：
152、多项选择题
反映一般物价变动的主要指标有（）。

A.CPI
B.PPI
C.GDP
D.GRP
E.CRT。