房地产概论课件
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房地产的概述-PPT课件
闲置土地的处理
• 闲置土地的范围 • 1.未按国家建设用地批准书和土地使用权出让合 同规定的期限开发利用土地的 • 2.国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未 按规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生 效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开 发建设的 • 3.已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设 面积的1/3，或者投资额不足总投资额25%且未经 批准中止开发建设联系满一年的 • 4.法律、法规规定的其他情形
1.4.1 房地产价格的概念 1.4.2地价与一般物品价格的差异 1.4.3 房地产价格的特征
1.4.4 房地产价格的形成条件
1.4.5 房地产价格的种类
1.4.1 房地产价格的概念
•
价格是为获得一种商品或服务所必须付出
的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要
用货币形式来偿付。——现象
• 价格是商品价值的货币表现；价值是凝
闲置土地的处置方式
• 1.延长开发建设期限，但最长不超过一年 • 2.改变土地用途，办理有关手续后继续开发 • 3.安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发；土地增 值的，由政府收取增值地价 • 4.政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进 行开发建设 • 5.政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设 ，对原用地单位给予经济补偿 • 6.政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书 • 因政府及政府有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单位 协商处理
中国现行土地制度概述
• 1.全部土地为社会主义公有制：全民所有/集体所有
• 2.全民所有制的土地----国有土地，其所有权由国家（具体由 国务院）行使 • 3.国有土地：城市市区的土地，农村和城市郊区中已经依法没 收、征收、征购为国有的土地，国家依法征收的土地，依法不 属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂、及其它土地，农村 集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所 有的土地，因国家组织移民、自然灾害等原因而不再使用的原 集体所有制的土地 • 4.集体所有制：法律规定的属于国家所有土地以外的土地 • 5.国家实行土地登记制度： • 6.国家实行土地有偿有限使用制度：国家核准的划拨土地以外 • 7.国家实行土地用途管制制度：严格限制农用地转为建设用地 • 8.国家实行耕地保护制度 • 9.取得国有土地使用权的途径：4种 • 行政划拨 房地产转让 国家出让 土地或房地产租赁
房地产概论(ppt 22页)
▲1991年住房分配货币化。
17
房地产生产方式的变革——房地产综合开发
▲改革前城市建设状态：分散建设、自建自用、遍 地开花 ▲后果：
1）城市规划难以实现，城市面貌难以改善。 2）配套设施没有同步，项目不能及时投入使用， 或不能完全发挥作用。 3）经济效益差。
18
▲房地产综合开发，是根据城市建设总体规划和城市发展 的要求，在选定的区域内对主要用途的房屋建筑、配套 工程和基础设施，进行全面考虑、统筹安排、分期施工、 协调发展，以取得良好的经济、社会和环境效益的经济 活动。 房地产综合开发，是相对单项开发而言的，单项开 发以作为主要用途的房地产产品作为开发对象，而综合 开发则强调开发的统一性（统一规划、统一设计、统一 施工、统一配套、统一管理）和配套性。
● 刘洪玉. 房地产开发经营与管理（中国房地产估价师执业资 格考试指定辅导教材）. 中国物价出版社，2003.5
● 邓卫、谢文惠. 建筑工程经济. 清华大学出版社，2000 ● 马恩国. 房地产经济学.中国建筑工业出版社，1996
2
房地产概述 房地产投资分析与决策 房地产开发用地 房地产开发建设 房地产融资 房地产经营 房地产估价 物业管理
1988年 12月29日，《土地管理法》作了相应修改15。
住房制度改革
▲ 改革前城镇住房制度：福利性实物分配 特点：①国家包建； ②实物分配；③低租金（0.13元/月使）、高 补贴（租金是成本租金1/6）。
▲弊端： ①国家不堪重负，城镇住房异常紧张； ②低租金不能养房，住房破败失修；低租金刺激住房消费膨胀，抑制
权属，涉及房地产的权属有所有权、占用权、使用权、收益权、处分权、 开发权、通行权、采光权等等，即一束权利（a bundle of rights）
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房地产生产方式的变革——房地产综合开发
▲改革前城市建设状态：分散建设、自建自用、遍 地开花 ▲后果：
1）城市规划难以实现，城市面貌难以改善。 2）配套设施没有同步，项目不能及时投入使用， 或不能完全发挥作用。 3）经济效益差。
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▲房地产综合开发，是根据城市建设总体规划和城市发展 的要求，在选定的区域内对主要用途的房屋建筑、配套 工程和基础设施，进行全面考虑、统筹安排、分期施工、 协调发展，以取得良好的经济、社会和环境效益的经济 活动。 房地产综合开发，是相对单项开发而言的，单项开 发以作为主要用途的房地产产品作为开发对象，而综合 开发则强调开发的统一性（统一规划、统一设计、统一 施工、统一配套、统一管理）和配套性。
● 刘洪玉. 房地产开发经营与管理（中国房地产估价师执业资 格考试指定辅导教材）. 中国物价出版社，2003.5
● 邓卫、谢文惠. 建筑工程经济. 清华大学出版社，2000 ● 马恩国. 房地产经济学.中国建筑工业出版社，1996
2
房地产概述 房地产投资分析与决策 房地产开发用地 房地产开发建设 房地产融资 房地产经营 房地产估价 物业管理
1988年 12月29日，《土地管理法》作了相应修改15。
住房制度改革
▲ 改革前城镇住房制度：福利性实物分配 特点：①国家包建； ②实物分配；③低租金（0.13元/月使）、高 补贴（租金是成本租金1/6）。
▲弊端： ①国家不堪重负，城镇住房异常紧张； ②低租金不能养房，住房破败失修；低租金刺激住房消费膨胀，抑制
权属，涉及房地产的权属有所有权、占用权、使用权、收益权、处分权、 开发权、通行权、采光权等等，即一束权利（a bundle of rights）
房地产概论
以上政府批准；
商业、旅游、娱乐用地 40 年
工业用地、科教、文体、卫生用地、综合或者其他用地 50 年
Hale Waihona Puke 住房用地 70 年；房地产的使用权年限对价值有直接影响，目前我国房地产售价中包含全
部预付的购买土地使用权的价款；
建筑：建筑物与构筑物的总称。
狭义建筑物:指各类房屋，构筑物如树木、电梯、水暖设备等。
合格建筑物的标准：适用、经济、美观
招标、拍卖（要紧方式）：六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务
业、商品房）
1:301:40 PPT1 PPT8
协议转让（旧城改造）；转让土地使用权是指国家以土地所有者的身份 将国有土地使用权在一定年限内转让与土地使用者。 由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。有下列几个特征: （1）有偿的（2）有期限的（3）是一种物权。土地使用权出让后，在 出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益与处分的权利，其
图片说明 注意超链接 的使用 举实例 图片说明
图片说明
简单介绍一 下
2:05 2:20 PPT21 PPT23
其它
商品房：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 已购公房：普通公房、央产房；已购公有住房也称房改房，是指城镇 职工根据国家与县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规 定，按照成本价或者者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的， 房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所 有权，通常在 5 年后归职工个人所有。 央产房即“中央在京单位已购公有住房”，是指职工按房改成本价或者 标准价（优惠价）及其他国家认可的优惠办法，购买的原产权属于中央 在京单位、国有大中型企业、国务院各部委机关的公有住房。简单来说 就是以中国、中央、国家等央字头、国字开头的房子，比如：国家图书 馆、中国航空航天局等，链家是北京三家央产房代理机构之一，（其它 两家是我家我家与信一天）。这就说明不是所有的央产房都能够上市交 易，假如你接到一套房子央产房首先要问一下能否上市交易，央产房上 市前其房产档案务必在央产房交易大厅备案，我们公司在蓝岛交易大厅 有专门的工作人员。 分普通公房、央产房 使用权房：使用权房是指由国家与国有企业、事业单位投资兴建的住宅， 政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 经济适用房：经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品 房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性与适用性的特点。 开发的时候明确是经济适用房的（如回龙观、天通苑等）还有一部分是 在开发时没有明确为经济适用房“政府为了城镇中中低收入家庭（家庭 年收入低于 6 万元、没有享受福利分房政策等）所建造的住房，是增量 房，售卖价格由政府制定”。（只拥有房屋所有权——表现形式为红色防 伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或者 按经济适用房管理）能否直接上市：目前经济适用房的政策在不断的变 化，大致情况是 07 年以后出的经济适用房不同意上市交易假如想买将 由政府回购，购买经济适房的条件也在不断变化，具体情况能够问店长。 私产平房：私产平房房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或者家庭 购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有 住房通过住宅消费市场出售给个人与家庭，也就转为私有住宅。
《房地产基本知识》课件
附件
包括现场勘查照片、地图、产 权证明等相关资料。
05
房地产税费
房产税
房产税
对房屋所有人征收的一种税，根据房 屋的租金收入或房屋现值的一定比例 征收。
征收标准
减免政策
对于符合一定条件的房屋，如用于公 益事业的房屋、低收入家庭的房屋等 ，可以享受减免政策。
根据房屋的用途、坐落地段、面积、 建筑年代等因素确定。
土地使用税
土地使用税
对土地使用者征收的一种税，根 据土地的用途、坐落地段、面积
等因素确定。
征收标准
根据土地的用途、坐落地段、面积 等因素确定。
减免政策
对于符合一定条件的土地，如用于 农业生产的土地、荒山荒地等，可 以享受减免政策。
契税
契税
在土地、房屋权属转移时，向权 属承受人征收的一种税。
征收标准
根据土地、房屋权属转移的价值 的一定比例征收。
减免政策
对于符合一定条件的土地、房屋 权属转移，如继承、赠与等，可
以享受减免政策。
其他相关税费
其他相关税费
除了上述三种税费外，还包括印花税、个人所得 税、企业所得税等。
征收标准
根据不同的税种和相关法律法规确定。
减免政策
对于符合一定条件的纳税人，可以享受相应的减 免政策。
06
房地产法律法规
《中华人民共和国城市房地产管理法》
概述
该法是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障 房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展而制定的。
主要内容
该法对房地产所有权、房地产交易、房地产抵押、房地产租赁等方 面进行了规范，是房地产行业的基本法律。
意义
该法的实施对于保障房地产市场的公平、公正、公开具有重要意义， 有利于维护市场秩序和稳定。
房地产概论(1)
居住用地70年；
工业用地50年；
教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
商业、旅游、娱乐用地40年；
综合或其他用地50年。
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具体地块的出让年限，由土地管理部门会同城市规划、
建设和房产管理部门在上述最高出让年限内商定。合 同约定的土地使用年限届满，除申请续期经依法批准 外，国家无偿收回土地使用权及其地上建筑物、其他
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房地产概论(1)
五、开发建设中的农地征用
农地征用
宪法修正案草案将宪法第十条第三款“国家为了公共利益的
需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国 家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收 或者征用，并给予补偿。” 这样修改，主要的考虑是：征收
和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是 为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。 不同之处在于，征收主要是所有权的改变，征用只是使用权 的改变。
l 按照我国《土地管理法》规定：城市市区的土地属于全 民所有即国家所有。所有权由国家代表全体人民形式， 具体又由国务院代表国家行使。 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以 外，属于集体所有。
土地的所有权：占有权、使用权、处分权、受益权
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房地产概论(1)
我国的土地使用政策
l 国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让；
国内：土地价格高，再利用的价值较大，升值潜力尚得开发，
国家又有政策鼓励投资，所以，在一段时间内，是比较好的投
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房地产概论(1)
2.地段选择的原则
◆掌握并应用地段选择的理论和经验
上风口发展理论
房地产经营学第一章房地产与房地产业概论.ppt
2019/12/28
朱晋
第一节 房地产的基本概念
2019/12/28
朱晋
一、房地产的几个基本定义
1、土地(land)
（1）土地是大自然赠予人类的各种自然资源， 包括陆地和海洋中（上）的空气、光、热、 岩石、矿藏、水、土壤等自然物质和力量。5 （马克思语）
（2）土地是指地壳的固定部分（也有说仅指 陆地部分或地球表面的陆地部分pasquaie，《城市经济学与房地产市场》， 经济科学出版社，2002年7月
简德三 王洪卫，《房地产经济学》，上海财经大学出 版社，2003年1月
2019/12/28
朱晋
第一章 房地产与房地产业概论
第一节 房地产的基本概念 第二节 房地产业 第三节 房地产产权理论与地租理论
开开熊故事.doc
2019/12/28
朱晋
读图关键词:
泡沫、降价、风险、宽贷（05年9月） 房价、煤老板、北大古园 （06年2月） 买房“啃老”、汤臣一品、民工公寓（06年9月）
再看一个更早的！
2019/12/28
朱晋
2004中国城市房价：一个爬杆的 顽皮孩子
大中城市房价：持续走高 (最高19.2%)
2019/12/28
朱晋
绿城房产：紫桂花园
2019/12/28
朱晋
范斯沃斯别墅，设计师路德维希密斯凡德罗
同样著名的：流水别墅
2019/12/28
朱晋
安徽黟县：宏村
2019/12/28
朱晋
3、房地产的心理效应
房地产是人类生存与活动的空间，其中 所蕴含的信息对活动者的心理与精神状 态有很大影响。工作空间、生活空间、 休闲空间都能起到不同的作用与影响。
第1章--房地产估价概论ppt课件
一、房地产抵押的需要（掌握） 抵押人担保债权不得超出抵押物价值。贷款金额
小于抵押房地产的价值。 房地产抵押对房地产估价的需要（5种）：初次
抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间 估价、处置抵押房地产估价。
贷款前期，提供抵押价值估价、对贷款项目进行 评价、抵押成数测算；
贷款期间，提供抵押房地产及其价值动态评估。 贷款处置期，提供处置抵押房地产价值评估，以 及资产处置方案、处置方式咨询服务等。
房地产估价理论与方法
1
本书主要内容
第一章房地产估价概论 第二章房地产及其描述 第三章房地产价格和价值 第四章房地产价格影响因
素 第五章房地产估价原则 第六章比较法及其运用
• 第七章收益法及其运用 • 第八章成本法及其运用 • 第九章假设开发法及其运用 • 第十章长期趋势法及其运用 • 第十一章地价评估和地价分摊 • 第十二章房地产估价程序
13
【例题·判断题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意 志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价 人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭 示的是房地产的理论价格。（ ）
• 【答案】× 【解析】评估房地产的价值而不是价格。参见教材P5。
14
特点2： 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场 定价
的价值 被征收人房屋采取产权调换时，被征收房屋和调
换房屋的产权调换差价 评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。
26
第二节 对房地产估价的各种需要
三、房地产税收的需要 （熟悉 ）房产税改革 在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计
税依据不合理的，也可能委托。 房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务
2
小于抵押房地产的价值。 房地产抵押对房地产估价的需要（5种）：初次
抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间 估价、处置抵押房地产估价。
贷款前期，提供抵押价值估价、对贷款项目进行 评价、抵押成数测算；
贷款期间，提供抵押房地产及其价值动态评估。 贷款处置期，提供处置抵押房地产价值评估，以 及资产处置方案、处置方式咨询服务等。
房地产估价理论与方法
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本书主要内容
第一章房地产估价概论 第二章房地产及其描述 第三章房地产价格和价值 第四章房地产价格影响因
素 第五章房地产估价原则 第六章比较法及其运用
• 第七章收益法及其运用 • 第八章成本法及其运用 • 第九章假设开发法及其运用 • 第十章长期趋势法及其运用 • 第十一章地价评估和地价分摊 • 第十二章房地产估价程序
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【例题·判断题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意 志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价 人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭 示的是房地产的理论价格。（ ）
• 【答案】× 【解析】评估房地产的价值而不是价格。参见教材P5。
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特点2： 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场 定价
的价值 被征收人房屋采取产权调换时，被征收房屋和调
换房屋的产权调换差价 评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。
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第二节 对房地产估价的各种需要
三、房地产税收的需要 （熟悉 ）房产税改革 在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计
税依据不合理的，也可能委托。 房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务
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《房地产绪论》PPT课件
❖按其是否产生收益划分： 收益性房地产 非收益性房地产
❖按经营使用方式划分：
自用型房地产 营业性房地产 出租型房地产 出售型房地产
❖按开发程度划分： 土地 在建工程 建成后物业
可整理ppt
§1.2 房地产业概述
1.2.1 房地产业的内涵
❖ 是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主体 及其所进行的上述经济活动的有机结合。
组合种类
土地
建筑物
附属物
I
√
II
√
√
III
√
√
IV
√
√
√
房地产实物形态的四种组合种类
1.1.2 房地产与不动产的关系
（1）不动产的定义：是指不能移动或移动后会改变其 原来性质、形状或失去原价值的物。
（2）不动产包括：土地、地上改良物和地下矿产资源 及其衍生的权利。
其中，地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑 物、其他附属物和树木。
（5）金融机构
如：银行、信托投 资公司等
（6）建筑承包商（施工单位）
房地产开发过程中房屋等建筑产品的直接生产者 房地产开发过程中规划、设计建筑施工、物资供应、建筑质量、 投资成本注入等几乎全部物质工作的直接担当者
可整理ppt
（7）专业顾问
建筑师 工程师 会计师 造价工程师或经济师 房地产估价师及房地产经纪人 律师 营销与策划人员
可整理ppt
（3）房地产的异质性（独特性）
❖房地产成为一种典型的异质商品的原因：
房地产位置固定 不同区位的自然、社会、经济条件各不相同 建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别 使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同
可整理ppt
❖按经营使用方式划分：
自用型房地产 营业性房地产 出租型房地产 出售型房地产
❖按开发程度划分： 土地 在建工程 建成后物业
可整理ppt
§1.2 房地产业概述
1.2.1 房地产业的内涵
❖ 是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主体 及其所进行的上述经济活动的有机结合。
组合种类
土地
建筑物
附属物
I
√
II
√
√
III
√
√
IV
√
√
√
房地产实物形态的四种组合种类
1.1.2 房地产与不动产的关系
（1）不动产的定义：是指不能移动或移动后会改变其 原来性质、形状或失去原价值的物。
（2）不动产包括：土地、地上改良物和地下矿产资源 及其衍生的权利。
其中，地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑 物、其他附属物和树木。
（5）金融机构
如：银行、信托投 资公司等
（6）建筑承包商（施工单位）
房地产开发过程中房屋等建筑产品的直接生产者 房地产开发过程中规划、设计建筑施工、物资供应、建筑质量、 投资成本注入等几乎全部物质工作的直接担当者
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（7）专业顾问
建筑师 工程师 会计师 造价工程师或经济师 房地产估价师及房地产经纪人 律师 营销与策划人员
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（3）房地产的异质性（独特性）
❖房地产成为一种典型的异质商品的原因：
房地产位置固定 不同区位的自然、社会、经济条件各不相同 建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别 使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同
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房地产课件概论PPT课件
的“地”
二、房地产的特性
价值量大 保值增值性 流动性差——变现能力差 稀缺性——区域性 相互影响性 易受限制型
价值量大
房地产的价值不仅高，而且大。其价 值高即单位价值高，其价值大即总体 价值大。
保值增值性
由于对房地产本身进行的投资改良、通货膨胀、 需求增加、外部经济等因素的影响使房地产具有保 值增值的特点。对房地产本身进行的投资改良、通 货膨胀所引起的房地产价格上升，不是房地产的自 然增值。其中，通货膨胀使房地产保值而非增值。
（三）房地产业的特性
基础性 先导性 带动性 风险性 对金融业的依赖性
（四）房地产业在国民经济中的作用
能促进国民经济的增长 推动相关产业的发展 有利于增加就业岗位 促进城市经济发展，改善城市面貌
五、房地产开发经营
（一）概念 《城市房地产开发经营管理条例》所称房地 产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划 区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设， 并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房 的行为。
根据我国《城市用地分类与规划建设用地标 准》，城市用地分为： ①居住用地；②公共设施用地；③工业用地； ④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广场用 地；⑦市政公用设施用地；⑧绿地；⑨特殊用 地。
房屋的分类
按建筑结构的不同，房屋可分为： ①钢结构；②钢筋混凝土结构； ③砖混结构；④砖；⑤其他结构等5类。
四、房地产业
房地产业的概念 房地产业与建筑业的区别 房地产业的特性 房地产业地位和作用
（一）房地产业的概念
是指从事房地产投资开发、经营、管理和服 务的产业，并由从事以上活动的各类单位组 成。
（二）房地产业与建筑业的区别
相同点 活动范围 产业归属 主体
建筑业
二、房地产的特性
价值量大 保值增值性 流动性差——变现能力差 稀缺性——区域性 相互影响性 易受限制型
价值量大
房地产的价值不仅高，而且大。其价 值高即单位价值高，其价值大即总体 价值大。
保值增值性
由于对房地产本身进行的投资改良、通货膨胀、 需求增加、外部经济等因素的影响使房地产具有保 值增值的特点。对房地产本身进行的投资改良、通 货膨胀所引起的房地产价格上升，不是房地产的自 然增值。其中，通货膨胀使房地产保值而非增值。
（三）房地产业的特性
基础性 先导性 带动性 风险性 对金融业的依赖性
（四）房地产业在国民经济中的作用
能促进国民经济的增长 推动相关产业的发展 有利于增加就业岗位 促进城市经济发展，改善城市面貌
五、房地产开发经营
（一）概念 《城市房地产开发经营管理条例》所称房地 产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划 区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设， 并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房 的行为。
根据我国《城市用地分类与规划建设用地标 准》，城市用地分为： ①居住用地；②公共设施用地；③工业用地； ④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广场用 地；⑦市政公用设施用地；⑧绿地；⑨特殊用 地。
房屋的分类
按建筑结构的不同，房屋可分为： ①钢结构；②钢筋混凝土结构； ③砖混结构；④砖；⑤其他结构等5类。
四、房地产业
房地产业的概念 房地产业与建筑业的区别 房地产业的特性 房地产业地位和作用
（一）房地产业的概念
是指从事房地产投资开发、经营、管理和服 务的产业，并由从事以上活动的各类单位组 成。
（二）房地产业与建筑业的区别
相同点 活动范围 产业归属 主体
建筑业
房地产概论第一节
经济学家
网 媒 民 体
地方公众
问题：它们各自如何影响房地产市场？
制定销售、租赁计划、宣传、广告
传媒机构
商品房销售、签约、公证、付款
建委、建行、物价局、 签约双方、公证部门
小区管理、经营、服务
物业管理公司、 居委会、派出所、 工商局
三、房地产开发模式
1、多元化开发模式
混业开发 综合项目开发
2、专业化开发模式
特定物业类型开发 特定业务领域开发 服务集成式开发
作业
2、房地产开发的特点
1）开发成本高，投资量大 2）开发建设期长，投资周转慢 3）市场具有地区性和分散性 4）需求具有稳定性 5）涉及面广，综合性强 难度大，风险大，受政策影响大
3、房地产开发分类
位置： 城市新区开发、 旧城区开发 规模： 零星地段， 成片小区 使用功能：居住、 工业、 商业办公等 开发深度：土地开发、 房屋开发 开发方式：定向、 联合、 合作、 单独
二、房地产开发的程序
1、房地产开发的程序
可行性研究阶段 项目报批与前期工作阶段 建设实施阶段 销售、出租和服务阶段
房地产项目开发程序
投资机会 与决策分 析Ⅰ 投资机 会研究 投资机 会选择 前期工 作Ⅱ 项目建 设Ⅲ
销售租 赁Ⅳ
物业管 理Ⅴ
土地获取 可行性研 究 项目立项 规划设计
监理单位 招投标
委托规划、设计
筹集开发资金
有关金融机构
审领建设工程规划许可证
Hale Waihona Puke 规划局拆迁、安置、清场
住户、派出所、有关管理部门
招标、投标、发标项目
建管部门、施工单位
建 设 实 施 阶 段
施工准备、现场三通一平
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地 土地的 原用途 给予补偿。
征
用
原则：使被征用土地单位的
法 农民生活水平不降低。
律
制
计算标准： 照顾差异（地方） 区别对待
度 公平合理 灵活掌握 □
土 （一） 征用耕地的补偿费
地
1 土地补偿费 标准： 征用耕地的补偿费，
征
为该耕地被征用前三年平均年
用
产值的6至10倍。
法
2 安置补助费
（1）按照需要安置的 农业
案例分析
据此，请回答以下问题： （1）该土地使用权出让合同是否有效？为什 么？ （2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是 否合法？为什么？ （3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取 得土地使用权？
案例分析
（1）无效。因为按照我国有关法律规定， 城市规划区内的集体所有土地，必须先依法 征为国有，其土地使用权才能出让。土地所 有权的出让方只能是代表政府的土地管理局， 本例中由A村直接向工厂出让土地使用权是 违法的，违法的合同应确认为无效。
四 临时用地的管理
临 （一）申请临时用地的理由
时
《土地管理法》第57条规定：建
用
设项目施工 和 地质勘察 需要临时
使用国有土地或者农民集体所有的
地
土地的，由县级以上人民政府土地
的
行政管理部门批准。 有两种情况：一是建设施工需
管
要，即临时施工用地，如建设项目
理
施工需要的材料堆场、运输通道等， 也包括因铺设地上、地下管线而需
律
地转用审批。 其中，经国务院批准农用地
制
转用的，同时办理征地审批手
度
续，不在另行办理征地审批。 □
土
经省、自治区、直辖市人
地
民政府在征地批准权限内批准
征
农用地转用的，同时办理征地 审批手续，不在另行办理征地
用
审批。超过征地审批权限的，
法
应当另行办理征地审批手续
律
（即经国务院批准） □
制
度
土
三 土地征用补偿安置 国家征用土地，按照被征用
律 （每一个需要安置的农业人口的安置
制
补助标准）
度
（3）限制：每公顷的安置补助费 最高不超过被征用前三年平均年产
值的 15 倍。 □
土 3 地上附着物和青苗补偿费
地
（1）地上附着物是指依附在 地上的建筑物及其设施。
征
注意问题：征地方案确定
用
后新建的附着物，不予补偿。
法
标准： 由省、自治区、
律
直辖市规定
案例分析
1992年8月18日，国家征用土地搞开发区 建设，董经营的鱼池包括在开发区内。董某 与村委会达成鱼池解除承包合同，赔偿经济 损失的协议。履行时，董按协议第三条之规 定领取了基建投资设备投资款合计7018元， 协议第四条规定，村委会还须向董某赔偿 9736元，但在发放此款时发给了彭某，致使 董某没有得到相应的补偿，而后，在某县法 律服务中心的调节下，董某与彭某达成协议， 由彭某将此款反还给董某。
要临时使用土地的；
二是地质勘察需要。□
（二）临时用地的补偿
临
临时用地的使用者，应当根
时
据土地权属，与有关土地行政
用
主管部门或农村集体经济组织、 村民委员会签订临时使用土地
地
合同，并按照合同的约定支付
的
临时使用土地补偿费。
管
补偿费的标准，国家尚无统
理
一规定，一般由土地使用者与 所有权人根据实际情况商定。
被征用土地上的 附着物 和 青苗 的补偿标准由省、自治区、
度 直辖市规定。 □
（三）新菜地开发基金
土 按照1985年4月5日国务院发布的
地
《国家建设征用菜地缴纳新其地开 发建设基金暂行管理办法》的规定，
征
需要缴纳新菜地开发建设基金的， 费用标准如下：
用 （1）在城市人口（不含郊县人口，
法
是指市区的非农业人口。下同）百 万以上的市，每征用一亩菜地，缴
地
（1）耕地开垦费：
征
国家实行占用耕地补偿制 度。非农业建设占用耕地的按
用
照“占多少，垦多少”的原则，
法
由占用单位开垦数量、质量相
律 制
当的耕地。
如不，则按照省、自治区、 直辖市的规定缴纳耕地开垦费，
度
专款用于开垦新的耕地。 □
土 （2） 土地复垦费
地
征
因挖损、塌陷、压占等造成 土地破坏，用地单位和个人应
地
国家因建设需要 运用行政权利把
征
农村集体所有土地转为国家所有的 土地
用
２、法律特征 （4点）
法
（１）征地主体的唯一性
律
征地主体只能是国家，征地是 集体土地所有权向国家土地所有权
制
的转化，是国家与集体之间的法律
度
关系 （２）征地标的的特殊性
土 地
（3）征地行为的强制性
是一种具体的行政行为， 双方地位不平等，被征用的集
法
律
制
度
土
地
但是，土地补偿费和安置补 助费的总和不得超过土地被用
征
前三年平均年产值的 30 倍。
用
法
国务院根据社会、经济发展
律 制
水平，在特殊情况下，可以提 高征用耕地的土地补偿费和安 置补助费的标准。 □
度
征地所得补偿款的分配
土
征地补偿主要包括土地补偿费、地上附 着物及青苗补偿费、安置补助费。对于
使 ①居住用地70年
用 ②工业用地50年
案例分析
案例二：
某房地产公司按出让方式，以800多万 元的价格取得国有土地一块。三个月以后， 该公司在未经任何开发的情况下又以1000多 万元的价格将土地使用权转让给另一家公司。
一、土地使用权出让概述
1土地使用权出让的概念
土
土地使用权出让，是指国家将国有 土地使用权在一定年限内出让给土
地
地使用者，由土地使用者向国家支
地
上述不同性质的补偿费用其处理方法是 不同的。
征
（1）土地补偿费应归农村集体经济组织 所有。因为这一项补偿是对集体所有的
用
土地价值的补偿。在实践中应予注意的 是，要严格制止集体经济组织成员瓜分
这笔补偿金。
法
（2）地上附着物及青苗的补偿费应归附
律
着物或青苗的所有者所有。附着物或青 苗为集体所有的，这一部分补偿费归集
律 人口数 计算。
制
安置补助费是为安置以土地为 主要生产资料并取得生活来源
度
的农业人口的生活所给予的补
助费用。 □
土
需要安置的人口数
地
= 征用的耕地数量 ÷平均每人占有耕地的数量
征
（征地前被征用单位）
用
（2）标准： 为该耕地（指的是
法
当地而不是被征用的这块地）被征 用前三年平均年产值的 4 至 6 倍。
（2）不合法。依照《中华人民共和国城镇国 有土地所有权出让和转让暂行条例》的规定， 工业用地最高年限为50年。
案例分析
（3）该工厂取得土地使用权的合法方式应 该是：
由人民政府依法定权限批准征用A村的 土地，将集体土地转为国有土地，然后再将 土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表 政府与工厂签订土地使用权出让合同，工厂 依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依 法登记，领取土地使用权证书后，取得土地 使用权。
案例分析
1984年4月15日，第三人彭某及案外人吴 某与被告某村委会签定了承包养鱼池合同， 期限为15年。二人共同经营一年后，将鱼池 一分为二各自经营。1992年3月16日，第三人 彭某将自己承包的鱼池未竟经被告同意，转 让给董某，并订立了协议。协议规定了转让 期限7年、转让费6000元；鱼池设备完全归董 某所有。协议签定后，鱼池转归董某经营， 董某付给彭某转让费3000元。
案例分析
但协议到期后，彭某拒绝履行协议，协议 中的第三人村委会因彭某拒绝履行协议，而 拒绝履行其在承包合同协议中对董某的给付 义务。9736元。
董某无奈于1993年7月21日向县法院起诉 称，彭某将鱼池转让于我经营是被告同意的， 我已向彭某付转让费6000元。现因国家征用 土地，我与被告达成解除承包合同，补偿经 济损失的协议，但村委会将部分补偿款给了 彭某。因此，要求被告立即给付其经济补偿 款9736元。
用 法
经济组织管理和使用；
（2）由其他单位安置的，安置补 助费支付给安置单位；
律 （3）不需要统一安置的，安置补
制
助费发放给被安置人员个人或者征 得被安置人员同意后用于支付被安
度
置人员的保险费用。
案例分析
2000年11月泗阳县众兴镇五里村第七、八村 民小组被列入泗阳县县城总体规划范围，规 划为工业园区用地。 2002年2月4日、2月20日，泗阳县人民政府 分别与众兴镇五里村七组、八组签定“泗阳 县工业园区征地补偿协议”。 协议约定政府征用七组、八组位于工业园区 规划区域土地270余亩，征地补偿费用 7064304元人民币，分6年付款，每年6月30 日为付款日期。 协议签定后，泗阳县人民政府即将该地批准 给有关用地单位使用。
律
纳七千到一万元；
制
（2）在城市人口五十万以上不足 百万的市，每征用一亩菜地缴纳五
度
千到七千元。在京、津、沪所辖县 征用为供应直辖市居民吃菜的菜地，
（四）按照规定支付土地补
土
偿费和安置补助费， 尚不能
地 征
使需要安置的农民保持原有生 活水平的， 经省、自治区、
直辖市人民政府批准，可以增
用
加安置补助费。□
征
体经济组织必须服从国家需要，
用
不得阻挠
法
（４）征地条件的补偿性