基于供给需求关系角度的中国房价分析

基于供给需求关系角度的中国房价分析

【摘要】供给与需求是经济社会生活中最基本的经济活动，房地产受供求关系的影响而发生价格的变法，中国政府对于房地产市场的调控，也正是努力的通过供给与需求的来影响和调控中国的房地产市场。

【关键词】供给房价市场

在过去两年里。中国政府通过了各种各样的调控手段进行房地产调控。房贷的控制、户型的限制、利率的提高或降低等都是从供给与需求方面力求使得供求平衡。可是从2007年中国的房价来看，这些调控的效果并不明显，相反，根据中国经济报纰漏中国现在有大量的空房，房价涨幅之高而令人汗颜，而新房的入住率却出奇的低。

下面我们从两个方面来分析中国房价在2007年以前的十年里的表现。

一、中国房地产供给需求现状分析

在房地产市场，国家通过信贷控制及资质信用限制，已经使得一批中小房地产发展商退出市场，方便了一些大型的房地产商。虽然这些房地产商资质好、实力强，但是他们构成了不完全竞争市场，他们成为了联合定价或者跟进定价的集团，从供给本身的角度讲，供给商数量的减少，必定注定产品结构供给的失衡。

统计数据显示，2007年商品房新开工面积9.4亿平米，2008年1至4月，商品房新开工面积同比增长20.5％。如果商品房新开工面积全年保持20％的增速，2008年将达到11.16亿平米，两年合计新开工20.56亿平米(预计住宅面积在18亿平米左右。2007和2008年两年新建住宅基本能够满足未来4年住宅的需求量。从上面的数据我们可以看出，在中国现在的情况是在房屋的供给方面是充分的，并且有一定的剩余。

需求，是在一定约束条件下，可以达到或者有能力获取的；需要，是指没有任何约束的需求。我们对房屋的需要是有的，但不是需求，因为我们可能没有购买力这样的需要就不能成为需求。需求是受收入、价格等影响，其中收入和所拥有的资产是最为重要的因素。在一个有着收入约束的社会里，人们的需求是通过效用与收入的权衡而最大化的。

从上面的两个方面我们可以总结出来中国目前的房地产的实际情况就是现

在住房的供给量在持续的增加，供给增加量基本能够满足增长的需求量，根据供需关系原理，住房的价格应该不会出现在2007年以前的持续快速上涨。

二、对中国房价分析与建议

1国家的宏观调控政策本身导致了供给结构的失衡。国家为了保证中国的GDP按照每年至少在8％的增长速度，而房地产業基本上占据了中国GDP总量的10％。国家在对房地产業的控制方面的放松，特别是地方政府对于房地产業的政策，使房地产業成为中国发展最为迅速的产業。国家对房地产商，特别是一些大的房地产商开发房地产给予政策支持和保护，保证房地产商的利益，从而提高他们的积极性。从这几年的中国福布斯的排行榜上就可以看出，房地产業存在这暴利，形成超额利润。由于有超额利润的存在，促使许多行業的领先者，开始涉及房地产，从而加大了整个房地产業的行業危机和竞争。

2我国房地产的总体需求量还是大于总体的供给量，同时中国的城市化进程加快，导致了需求量的进一步加大。房地产作为一种价值极高的货品，同时在中国城市化迅速发展，在过去的10年里，我国城市化率从33.35％提升到44.9％。以及没有相应的法律法规对个人资产、财产监督、征税，投资手段匮乏的阶段，对房地产需求、效用是无限的。也就是说人们非常渴望拥有房地产。而这种高价值的商品，并非人人可以拥有，但是人人想拥有。但是，在中国虽然城镇居民的收入每年都有较大的提升，但是贫富差距仍然非常巨大，而这种房地产产品确实中国人必备的需求，即使目前可能是部分人的需要，但是必定会转化为需求。这里在一定程度上导致了房价的上涨。我国住房的需要量是巨大的，这意味着潜在的需求量巨大，但是真正能变成需求的数量却不多，也就是说，在中国目前的价格水平下，住房需求者的预算线约束了需求者真正的购买，按照现有的房价他们买不起房子。

3在中国又有很多富裕的人。基尼系数所显示的贫富差距严重，这构成了房地产价格及市场的畸形的发展。我国城镇基尼系数33.98％，收入排名靠前的30％人口拥有城镇居民可支配收入总额的53.79％，由于贫富差距在不断的扩大，而富人基本上不会把钱直接存到银行，而是拿来投资，由于房价的暴涨，存在着暴利，房地产是最重要的一种投资行为，这一行为可以看出住房的需求量在增加，而结果是导致住房价格上升，而空房率却在上升。

4我国出现的这种现象违反了市场规律，最开始房地产市场开放，将房屋作为商品可以进行买卖，故有现在的商品房。中国政府在通过各种手段进行调控，其实已经证实了这种产品的特殊性，这是一种准公共产品。在2008年的房地产的暴跌也证实了国家对于房地产業的调控。由于住房的价格大大高于购买者的购买能力，同时政府不断提高利息，从宏观上来控制房价的上涨，从而导致了在上面我们第三点所说的，一部分富人的资金链断裂，这就导致了为什么在2008年房地产进入了冬季，结束了这种投机性行为。按照市场规律我们可以大胆的估计在今后的一两年里房价还会下降。

长期来看，房地产市场的健康发展还需要更多的配套措施加以深化、完善。未来房地产市场调控的重点应继续落实增加住房供给、调整住房供给结构、加大住房保障力度、抑制房价过快上涨等政策措施：继续加大普通住宅的土地供应，保持住宅尤其是中小户型住宅的投资规模；完善住房保障制度，减轻中低收入居民购房负担；择机开征物業税，稳定房价；建立科学的住房消费模式，提倡“租、购并举”；加强信息体系建设，引导房地产合理生产和消费；提高居民收入，增强购房能力，缓解住房供求矛盾。

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