某地产_思源_成都某地产金色海蓉项目分析及一期开盘分析_36PPT
合集下载
万科_思源_成都万科金色海蓉项目分析及一期开盘分析_36PPT
开盘时间 开盘方式 摇号时间
推出套数 到场客户 开盘优惠
当天销售套数 开盘销售率
3月7日9：30
摇号
3月4号（提前摇号） 3月7日在现场张贴公布
208套 约100 万客会1%，VIP1%， 开盘优惠0.2%，一次性1% 约90套
43%
➢ 本批次开盘开盘情况较不理想，究其原因，在于其单价及总价均不低，存在一 定的抗性；
2、项目基本信息
项目地址 开发商
总占地面积（亩） 总建筑面积 总户数 容积率 建筑密度 绿地率 梯位 建筑形态 面积区间 建筑风格 交房标准 物业费用 拿地时间
首次开盘时间 交房时间
武侯区城南二环科华路旁 成都一航万科滨江房地产开发有限公司
82 28万方 624（一期）
4.03 20.47%
30% 4梯8户 超高层30F 64--66㎡
6、客群分析
关键词：“80后”不是主角
➢ 来源：从多方了解的信息看，该项目的客群有以下几部分构成：一是区域内客群，占 据多数；二是万科的追随者，占据一部分；三是外地客群（含不少投资）；
➢ 用途：自住占据多数，但投资客群数量较多，不少客户都是再次置业者； ➢ 年龄：该项目虽然定位为首置客群，但由于总价等的原因，80后客群比例并不高，相
现场活动结束 看房班车接客户去售楼部现场
品鉴会分析
➢ 该品鉴会有答谢会的成分，即对1批次购房客户有大量奖品赠送；
➢ 该品鉴会在进程上有一点较为创新，即邀请武侯区规划局的相关领导作为“利益 关系人”讲解区域规划信息（客户反应情况较好），这在以往其他项目的品鉴会上几 乎未出现过，这样就为项目附上了很强的公信力，值得借鉴；
➢ 从品鉴会进程看，该项目将主力客群索定在“80后”，不管是上台游戏还是主持 人串词等均时刻将“80后”挂在嘴边，充分说明组织者对目标客群的有意识琐定；
房地产项目定位分析(PPT)
核心诉求
豪门天地，荣耀中国
16
哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
11
房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。
万科金色城品个案分析
成交客户家庭 成交客户年龄 成交客户置业次数
来访客户家庭
来访客户年龄
来访客户置业次数
来电客户分析
来电客户主要集中在大城东范围，与到访客户区域属性相匹配，多为东方新城、建材路、十陵居多，及东2环沿线位置（以户外及路名牌渠道获知 ）居多，其次2级城市来电均为网络知晓；渠道方面以户外大牌占绝对比导，其次在关注点上多以价格和项目区位为主。
8869
项目开盘至今共计推出3栋住宅，合计726套，销售6个月后，产品共计去化338套，去化率53.44% 整个项目去化较好产品主要集中在87㎡套三产品上，因产品面积及位置划分原因导致开盘多次售罄； 滞销产品集中在3#、4#临街套二产品上，成洛大道造成灰尘及噪音的硬伤严重，客户抗性极大；
整体来看，从6月15号推出3#后，临街5、6号房位因位置所局限，成洛大道造成的硬伤，使得该位置房源出现滞销； 7月推出4#产品，因价格有一定上浮，加上蓄客量不足，前期客户消耗殆尽，后续客户扩容未及时跟上，导致顺推产
主要竞品 次要竞品
大面板 块
元/㎡，且均为正常赠送附加值，附加值及价格竞争优势较弱；
次要竞品
项目凭借品牌和项目自身突围市场，以项目影响区域，创
造属于自己的影响力。
周边多为低总价、高附加值项目，竞争激烈
项目名称 海上海 蓝光锦绣城 摩玛新城 紫提东郡 占地面积 119 133 170 33 建筑面积 25 44 60 10 在售主力户型（帄米） 69套二-93套三 55可变套二-95可变套三 92可变套三-125可变套四 63套二-83套三 附加值 情况 无 5-9% 4-5% / 惠后均价（元/帄米） 8700 8845 8368 7800
时间 13.6.15 13.7.20 房源位置 3# 4# 梯户比 2梯8户 2梯8户
来访客户家庭
来访客户年龄
来访客户置业次数
来电客户分析
来电客户主要集中在大城东范围，与到访客户区域属性相匹配，多为东方新城、建材路、十陵居多，及东2环沿线位置（以户外及路名牌渠道获知 ）居多，其次2级城市来电均为网络知晓；渠道方面以户外大牌占绝对比导，其次在关注点上多以价格和项目区位为主。
8869
项目开盘至今共计推出3栋住宅，合计726套，销售6个月后，产品共计去化338套，去化率53.44% 整个项目去化较好产品主要集中在87㎡套三产品上，因产品面积及位置划分原因导致开盘多次售罄； 滞销产品集中在3#、4#临街套二产品上，成洛大道造成灰尘及噪音的硬伤严重，客户抗性极大；
整体来看，从6月15号推出3#后，临街5、6号房位因位置所局限，成洛大道造成的硬伤，使得该位置房源出现滞销； 7月推出4#产品，因价格有一定上浮，加上蓄客量不足，前期客户消耗殆尽，后续客户扩容未及时跟上，导致顺推产
主要竞品 次要竞品
大面板 块
元/㎡，且均为正常赠送附加值，附加值及价格竞争优势较弱；
次要竞品
项目凭借品牌和项目自身突围市场，以项目影响区域，创
造属于自己的影响力。
周边多为低总价、高附加值项目，竞争激烈
项目名称 海上海 蓝光锦绣城 摩玛新城 紫提东郡 占地面积 119 133 170 33 建筑面积 25 44 60 10 在售主力户型（帄米） 69套二-93套三 55可变套二-95可变套三 92可变套三-125可变套四 63套二-83套三 附加值 情况 无 5-9% 4-5% / 惠后均价（元/帄米） 8700 8845 8368 7800
时间 13.6.15 13.7.20 房源位置 3# 4# 梯户比 2梯8户 2梯8户
万科【金色家园】项目开盘剖析报告
万科【金色家园】项目发售剖析报告万科〖金色家园〗作为万科在成都开发的第二个项目，于2004年6月19日顺利开盘。
我们有必要对〖金色家园〗开盘做出分析与借鉴。
以扬长避短，吸取经验为我所用。
一、〖金色家园〗项目资料分析1.1土地定位分析1.1.1地块位置及周边情况〖金色家园〗位于一环路与泰安街的交汇口，在一环路以外，紧邻一环路府青立交桥。
项目交通条件良好，进出城区均很方便；周围分布有红旗超市、菜市、工商银行、圣灯乡小学，生活配套设施比较齐全，适合安家居住。
项目所在地块为原前锋公司用地，周围遍布前锋公司的职工宿舍楼，包括金色家园后面在售的阳光嘉苑（小高层电梯公寓，建筑面积21912平米，开发商为成都前锋房屋开发公司）部分楼面也是前锋公司员工宿舍。
总体来说，该地块成熟度较高，依托周边区域，适合开发中、低挡项目，但要开发高档物业，则需要出色的产品和强大的开发商品牌的支持。
1.1.2地块吸纳背景该地块是万科在2003年1月16日成都市国土局举行的国土拍卖会上竟得，地块参数及成交情况见下表：该地块若以居住用地53.93亩、容积率2.2，商业用地3.74亩、容积率2.5计算，则地上总建筑面积为85337.9㎡。
根据万科公开发布的资料看来，金色家园项目的容积率（住宅用地2.5，商业用地2.2）指标和地块的规划条件相一致，即金色家园项目的楼面地价为1189.7元/㎡。
根据万科公布资料计算其成本利率表如下：1.2项目定位1.2.1整体定位〖金色家园〗项目建筑面积约10.9万平米，其中住宅部分约为7.7万平米，商业部分约为0.9万平米（其中主题商业楼0.6万平米，住宅底商0.3万平米），地下室面积约为2.3万平米。
（本部分的面积主要根据金色家园楼书和价单估计）该项目的商业物业体量小，以住宅性物业为主。
〖金色家园〗位于城北一环路附近，交通条件较好；周围有超市、菜市、银行、小学等配套设施；但自然、人文景观资源匮乏，且地块面积偏小；总体说来打造高档住宅项目的地块质素并不具备。
建设项目费用分析教材(PPT 36张)
第10-11章 建设项目费用分析
10.1 建设项目费用效益分析
影子价格是投资项目经济评价的重要参数， 它是指社会处于某种最优状态下，能够反映社会 劳动消耗、资源稀缺程度和最终产品需求状况的 价格。 Eg:一吨煤炭的生产价格为100元，利用一吨 煤炭所产生的经济效益即经济效果系数为 200元，那么煤炭的影子价格等于300元。
案例
某港口二期工程项目后评价报告
某港口二期工程项目后评价报告
一、 前言 二、项目概况 三、建设目标 四、工程建设的实施计划 五、项目投资和资金筹措情况 六、项目总体建设评价
七、项目总体运营状况评价 八、项目工程实施过程评价 九、财务和经济效益评价 十、社会效益评价
十一、项目后评价结论
十二、主要经验教训
第10-11章 建设项目费用分析
10.1 建设项目费用效益分析
社会折现率是社会对资金时间价值的估算，是从 整个国民经济角度所要求的资金投资收益率标准， 代表占用社会资金所应获得的最低收益率。
资金的机会成本，又称为资金的影子价格，单位资 金的影子价格就叫影子利率。因此国民经济评价中 所用的社会折现率就是资金的影子利率。
项目总体建设良好,已达到预期要求.工程建
设港口泊位6个,实际形成总吞吐能力1035万
吨,比原方案增加吞吐能力680万吨.其中,集装 箱泊位一个,能力10万标箱;多用途泊位二个,能 力130万吨;煤炭泊位二个,能力800万吨（原 方案为二个木材泊位,能力115万吨）；杂货泊
位1个，能力45万吨
某港口二期工程项目后评价报告 七、项目总体运营状况评价
后 评 价 工 作 的 三 个 组 织 层 次
业主单位的自我评价
行业（或地区）主管部门的评价
各级计划部门的评价
楼盘分析演示文稿
4、 从先出产品后找市场上升到先找市场后出产品。 对于任何开发商来说，最方便的办法是先出产品，而最可靠的办法则是先找 市场。商战中不乏这样的案例：开发商突发奇想，闭门造车，并为自己的发 明而欣喜若狂，深深陶醉。然而产品上市后根本得不到消费者认可。我们老 老实实按照科学的态度，通过深入的市场调查和分析，否定了众多不切实际 的、把握不大的、竞争对手众多的市场需求，最后找到了“老年住宅”的市场 需求，反复论证确定其可行性，才动手开发，从而保证了产品的销售成功。
销售一空的奇迹，并赢得了可观的社会效 益和经济效益。
解释：
本方案运作方式与传统方式相比较，其精髓在于： 1、 应市场（了解市场）、上升到培育市场、再上升到创造市场。
为了了解和适应市场，我们组织8名业务骨干，分成东南西北四个小组，对 全市的房地产开发项目进行了全方位深入细致的市场调查，历时一周，绘制 出全市楼盘分布图，并对各楼盘项目进行了分类登记，分类标识。在充分了 解市场的基础上，对市场需求进行细分，综合出新的市场需求，然后通过宣 传广告，培育和创造出一个实实在在的老年房产市场。 2、 经验决策上升到科学决策。 经验是宝贵和必不可少的，经验是科学的基石。尤其在知识经济时代，单凭 经验往往导致失败。论房地产开发，成都港都花苑实业开发有限公司的项目 开发、管理人员比我们经验丰富得多，按开发商的普遍经验，本地块只适宜 针对城东相对不富裕的人口，开发中低档住宅。而由于这类住宅项目业己大 量开发，相对过剩，到最后一再降价也卖不出去的风险很大。我们把当地房 地产开发的经验，与全国各地、古往今来、国内国外、各行各业项目开发成 功失败的经验教训相结合，用辩证唯物主义的观点加以综合分析，从感性认 识上升到理性认识，最后作出科学决策，经实践证明这个决策是正确的。
心，日后也可成为遗产； 3、 本来准备送父母支敬老院的子女，可以用入
销售一空的奇迹，并赢得了可观的社会效 益和经济效益。
解释：
本方案运作方式与传统方式相比较，其精髓在于： 1、 应市场（了解市场）、上升到培育市场、再上升到创造市场。
为了了解和适应市场，我们组织8名业务骨干，分成东南西北四个小组，对 全市的房地产开发项目进行了全方位深入细致的市场调查，历时一周，绘制 出全市楼盘分布图，并对各楼盘项目进行了分类登记，分类标识。在充分了 解市场的基础上，对市场需求进行细分，综合出新的市场需求，然后通过宣 传广告，培育和创造出一个实实在在的老年房产市场。 2、 经验决策上升到科学决策。 经验是宝贵和必不可少的，经验是科学的基石。尤其在知识经济时代，单凭 经验往往导致失败。论房地产开发，成都港都花苑实业开发有限公司的项目 开发、管理人员比我们经验丰富得多，按开发商的普遍经验，本地块只适宜 针对城东相对不富裕的人口，开发中低档住宅。而由于这类住宅项目业己大 量开发，相对过剩，到最后一再降价也卖不出去的风险很大。我们把当地房 地产开发的经验，与全国各地、古往今来、国内国外、各行各业项目开发成 功失败的经验教训相结合，用辩证唯物主义的观点加以综合分析，从感性认 识上升到理性认识，最后作出科学决策，经实践证明这个决策是正确的。
心，日后也可成为遗产； 3、 本来准备送父母支敬老院的子女，可以用入
图文房地产项目开盘总结培训讲座PPT内容课件
销冠：组别5
共认购XX套，金额XX万
亚军：组别4
共认购XX套，金额XX万
一望无际的田野上泛起一片片绿色的 涟漪。 草木是 绿的、 山水是 绿的、 棋格般 划分的 田野更 是绿了 ，绿得 干净， 绿得出 奇。漫 山遍野 都是荡 漾着春 意的绿 ，悄悄 地用这 般蓬勃 的绿染 到了我 的心间 。
季军：组别3
新客户 一望无际的田野上泛起一片片绿色的 涟漪。 草木是 绿的、 山水是 绿的、 棋格般 划分的 田野更 是绿了 ，绿得 干净， 绿得出 奇。漫 山遍野 都是荡 漾着春 意的绿 ，悄悄 地用这 般蓬勃 的绿染 到了我 的心间 。
电call，加大挖掘力 一望无际的田野上泛起一片片绿色的涟漪。草木是绿的、山水是绿的、棋格般划分的田野更是绿了，绿得干净，绿得出奇。漫山遍野都是荡漾着春意的绿，悄悄地用这般蓬勃的绿染到了我的心间。 度
工作铺排
一望无际的田野上泛起一片片绿色的 涟漪。 草木是 绿的、 山水是 绿的、 棋格般 划分的 田野更 是绿了 ，绿得 干净， 绿得出 奇。漫 山遍野 都是荡 漾着春 意的绿 ，悄悄 地用这 般蓬勃 的绿染 到了我 的心间 。 一望无际的田野上泛起一片片绿色的 涟漪。 草木是 绿的、 山水是 绿的、 棋格般 划分的 田野更 是绿了 ，绿得 干净， 绿得出 奇。漫 山遍野 都是荡 漾着春 意的绿 ，悄悄 地用这 般蓬勃 的绿染 到了我 的心间 。
一望无际的田野上泛起一片片绿色的 涟漪。 草木是 绿的、 山水是 绿的、 棋格般 划分的 田野更 是绿了 ，绿得 干净， 绿得出 奇。漫 山遍野 都是荡 漾着春 意的绿 ，悄悄 地用这 般蓬勃 的绿染 到了我 的心间 。
汇报人：XXX
目录
contents
1 3
都江堰地产项目整合推广策略PPT教学课件
项目个性定位
川西庭院 · 现代礼居
备选案名
印象川西
项目个性定位
品尚生活 · 现代院落礼居
差异化的形成
在本案两大卖点（川西建筑风格、户户有花园）中，我们选择了重项目本 身的“私家花园”这一卖点为主诉求，而川西风格作为情感诉求贯穿始终，案 名与定位相结合，将本案项目特征最凝练的概括与形象上的提升。在市场同质 化极为严重的今天，毅华认为：形象力决定影响力。
现代川西民居（副线）——文化归属感 概念延展——儿时街巷院落的回忆——文化情节——历史与现 代的结合——情感的寄托
我们如何说？
观点
观念引导消费，产品征服市场
案名
优赏·生活馆
以项目每户独有私家花园为切入点，突出一种尊贵但不高傲的品质生活， 让生活成为艺术，把艺术溶入生活，让自己的生活成为美术馆中的一件艺 术品，供大家鉴赏。
都江堰无疑是全省最适合搞旅游房地产的区域。除了自然禀赋外还有区位、 空间的优势。因为旅游房地产从空间上来说是距中心城市４０公里为最佳位置， 要有空间上的转换才能体现“旅”和“游”。都江堰市的青城山距成都５０公里 左右，开车也就一个小时的距离，正好在中心城市的辐射半径之内。另外，都江 堰市具有无可比拟的优势，使得都江堰市成为全省的５大旅游品牌之一。
越发昂贵。在人们越来越重视居住环境和质量的今天，被开发商和购房者看好也是 自然的事。
C、历史人文
都江堰、青城山浓厚的文化底蕴与良好的自然环境一脉相承，勿庸置疑，这也 是开发商选择都江堰的一大原因。
都江堰房地产现状
在购房者对居住生态环境越来越重视的今天，都江堰以 自己特有的青山绿水所形成的良好生态环境，受到越来越多其 他地区购房者的青睐。近年来，青城山周围一带已成为开发商 打造5+2生活模式，实现第二居所的首选之地。因此出现了这 一两年，都江堰市区开发商品房几乎不存在空置的现象，市区 房价已从1998年的750元/平方米攀升到1400元/平方米左右。
川西庭院 · 现代礼居
备选案名
印象川西
项目个性定位
品尚生活 · 现代院落礼居
差异化的形成
在本案两大卖点（川西建筑风格、户户有花园）中，我们选择了重项目本 身的“私家花园”这一卖点为主诉求，而川西风格作为情感诉求贯穿始终，案 名与定位相结合，将本案项目特征最凝练的概括与形象上的提升。在市场同质 化极为严重的今天，毅华认为：形象力决定影响力。
现代川西民居（副线）——文化归属感 概念延展——儿时街巷院落的回忆——文化情节——历史与现 代的结合——情感的寄托
我们如何说？
观点
观念引导消费，产品征服市场
案名
优赏·生活馆
以项目每户独有私家花园为切入点，突出一种尊贵但不高傲的品质生活， 让生活成为艺术，把艺术溶入生活，让自己的生活成为美术馆中的一件艺 术品，供大家鉴赏。
都江堰无疑是全省最适合搞旅游房地产的区域。除了自然禀赋外还有区位、 空间的优势。因为旅游房地产从空间上来说是距中心城市４０公里为最佳位置， 要有空间上的转换才能体现“旅”和“游”。都江堰市的青城山距成都５０公里 左右，开车也就一个小时的距离，正好在中心城市的辐射半径之内。另外，都江 堰市具有无可比拟的优势，使得都江堰市成为全省的５大旅游品牌之一。
越发昂贵。在人们越来越重视居住环境和质量的今天，被开发商和购房者看好也是 自然的事。
C、历史人文
都江堰、青城山浓厚的文化底蕴与良好的自然环境一脉相承，勿庸置疑，这也 是开发商选择都江堰的一大原因。
都江堰房地产现状
在购房者对居住生态环境越来越重视的今天，都江堰以 自己特有的青山绿水所形成的良好生态环境，受到越来越多其 他地区购房者的青睐。近年来，青城山周围一带已成为开发商 打造5+2生活模式，实现第二居所的首选之地。因此出现了这 一两年，都江堰市区开发商品房几乎不存在空置的现象，市区 房价已从1998年的750元/平方米攀升到1400元/平方米左右。
房地产开发投资项目案例分析PPT课件
通过制定更严格的工程管理措施和设计变 更流程，降低项目实施过程中的不确定性 。
提高风险管理能力
重视客户关系管理
加强对项目潜在风险的预估和应对措施的 制定，降低风险对项目的影响。
在项目全过程中注重客户服务，提高客户 满意度。
THANKS
感谢观看
在项目实施过程中，设计变更频繁， 增加了成本和时间上的不确定性。
风险管理不足
对项目潜在的风险预估不足，导致在 项目实施过程中应对措施不够及时有 效。
客户关系管理不到位
在项目交付后，客户服务响应不够及 时，影响了客户满意度。
对未来项目的启示和建议
加强前期准备工作
优化工程管理和设计变更流程
对项目前期准备阶段给予足够重视，确保 市场调研和风险评估的准确性。
营销和推广策略
营销渠道
营销活动
采用线上和线下相结合的方式，线上通过社 交媒体、房产网站等平台进行宣传推广，线 下通过房产中介、户外广告等方式进行推广。
组织看房团、优惠促销、品酒会等活动，吸 引客户关注和参与。
销售业绩和反馈
销售业绩
项目开盘后一个月内销售率达到80%，三个月内销售率 达到95%。
客户反馈
要点二
风险管理
根据风险性质和影响程度，制定相应的风险应对措施，如 风险规避、风险转移、风险自留等，降低风险对项目的影 响。
06
经验和教训总结
项目成功因素和经验
市场调研准确
项目前期对市场需求和竞争状况 进行了深入调研，确保产品定位
准确，满足目标客户需求。
团队协作高效
项目团队成员之间沟通顺畅， 分工明确，有效提高了工作效 率。
识别和分析项目可能面临的市场风险、政策风险、财务风险 等，为制定风险管理策略提供依据。
成都IFS国际金融中心案例分析ppt课件(共36张PPT)
业态分类 服装
鞋、箱包
L2业态配比
数量 28 7
百分比 80% 20%
主力店：
Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier
三楼95%是奢侈珠宝、钟表、配饰店，该层的国际精品百货Lane Crawford (连卡佛)是其继香 港、北京、上海之后开始的全新门店。
数量
从入口处便将客流引入3F和-1F，一方面实现客流的最大化集中，另一方面也满足了消费者的喜好需求。
百分比
差异化战略：IFS所处商圈内多为中低端产品，而IFS定位于该商圈最高端的购物中心。 服装
30
79%
主入口设置跨层式电梯，直接将客流带上3F，下沉广场连通-1F，左侧大门可以直接进入1F。
3号线地面出入口，人群可通过地下通道无缝连接购物中心负1、2楼
➢ 地铁：2、3号线出入口春熙路站位于IFS主入口南端，地铁人群也可通过地下通道直达IFS。
地面交通
红星路广场北站
红星路口站
地铁
纱帽街北站
春熙路站
纱帽街站
外部动线
➢ IFS一楼共有5个出入口，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个。 ➢ 3层停车场，1700个停车位，设有1个出口，1个入口和1个出入口。
1层
2层
3层
4层
内部水平动线
➢ 负1层有1个地铁出入口；负2层1个地铁出入口，并设有专门的落客区，乘客可直接乘车至此。 ➢ 采用“回〞字型动线，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，可有效避免商业死角。
5层
6层
负1层
负2层
地铁
出入口
地铁 出入口
思源05月成都德商外金沙项目营销策略报告(汇报稿)PPT课件
完全资源配套—成熟、成体系
景观
成都金沙遗址公园(距离 2.5公里）
两河森林公园（5公里） 摸底河公园（2公里）
公园资源距离较远，可用于炒作，而不可方便享用。
学校
大学：
西南财大
川师大试验 外国语学院
中学：
青羊区试验 中学
小学：
金沙小学（草 堂小区）
泡桐路小学
青羊试验小学
片区拥有完善的教育资源配套，构成了从幼儿园—小学—中学—大 学一站式全教育链。
市场研究
Ontology
宏观形势+竞争市场
近期内主要政策回顾
2010年1月-2011年4月主要政策调控节点
2010.04.17
《国务院关于坚 决遏制部分城市 房价过快上涨的 通知》出台
2010.02.12
中国人民银行 上调人民币存 款准备金率0.5 个百分点
2010.06
17省市追 缴750亿土 地款
项目地块四周两面
临路，西北为一规划道
北
路，规划道路对面建成
蓝光米兰香洲等小区，
均较成熟，入住率高。
地块西边为一陈旧破烂
小区，南侧为苏坡立交
桥，不利因素较多。东
侧为英伦金沙住宅小区。
整体地块较薄。
老小区
苏坡立交
英伦金沙
项目占地：37.36亩 土地性质:二类住宅用地 总建筑面积：70975.75㎡ 住宅建筑面积：67784.49 ㎡ 商业建筑面积:2933.65 ㎡ 建筑密度：26.95%，高层住宅主体建 筑密度为11.58% 容积率：2.85 绿地率 ：35% 楼面地价：约3200元/ ㎡ 车位比：1：0.9
2010.08
房产税改 革持续推 进
2011.1
万科金色海蓉项目分析.pptx
➢ 该项目从08年12月初开始，就已经在万科内部及通过代理公司正合的关系进行 蓄水，并取得了一定效果；
➢ 同时，在2月14日样板间开发之后，每天有200组的客户到现场，其在这一段 时间内的客户蓄积非常有效；
➢ 截止到2月20下午，该项目的高意向客户达到约600组（内部渠道获知）， 但其并没有采取办理VIP等方式输理客户，恰好在这时（2月20日下午）该项目1 批次5栋的预售证正式取得，为了实现开盘热销，估计万科和正合在那时紧急磋 商，遂决定在21号开盘，于是从2月20日晚开始，置业顾问随即以短信、电话通 知客户21号直接交钱买房，于是就有了20号晚上排队买房的场景。
南二环科华，配套走路享，空间零浪费，人性化精装；“他 /她”装修示范间盛大开放，创意图文电影现场演绎
南二环科华，配套走路享，空间零浪费，人性化精装；“他 /她”装修示范间盛大开放，创意图文电影现场演绎
起步，即与万科同步！选房就如选对象，万科09年青年置业 计划，1、多选择；2、价值观匹配；3、条件符合需求
选房就如选对象，万科09年青年置业计划，1、首次置业， N多选择；2、10万元购房计划；3、合作银行定制贷款专案
选房就如选对象，万科09年青年置业计划，1、首次置业， N多选择；2、10万元购房计划；3、合作银行定制贷款专案
娶女当娶金色海蓉，名门（万科首入城南）、秀外（城南无 大区域围抱）、惠中（两房精装）。万科09青年置业计划
2008年2月1日拿地 楼面地价1624元/平米
2008年12初 蓄水开始
2008年12月13日 售楼部亮相
2009年2月28日 项目品鉴会
2009年2月21日 一期1批次开盘
2009年4月11日 一期3批次开盘
2009年9月12日 蚂蚁工房推出
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
·金色海蓉项目分析 及一期1、2批次开盘分析
1
目录 一、项目分析 二、一期1批次开盘分析 三、一期2批次开盘分析 四、总结
2
一、项目分析
1、项目区位/板块 2、项目基本信息 3、项目规划 4、项目园林 5、项目户型
3
1、区位/板块
➢ 金色海蓉项目地位成都城南二/三环区域， 是万科进入9年来在城南的第一个项目， 也是万科金色系列产品第二次在成都出现；
现代 精装 2.5元/平米 2008-2-1 2009-2-21 2010-10-31
6
3、项目规划：
锦江
一期
1批次
后期
2批次
后期
➢ 分三期开发； ➢ 一期为半围合式规划； ➢ 一期有住宅、5.8米SOHO公寓、
商业等业态。
7
4、项目园林
➢ 一期园林采取混合手法，无明 显主题：有立体雕塑小品、 儿 童游乐场、慢跑道、风雨连廊 等设计；
选房就如选对象，万科09年青年置业计划，1、首次置业， N多选择；2、10万元购房计划；3、合作银行定制贷款专案
选房就如选对象，万科09年青年置业计划，1、首次置业， N多选择；2、10万元购房计划；3、合作银行定制贷款专案
娶女当娶金色海蓉，名门（万科首入城南）、秀外（城南无 大区域围抱）、惠中（两房精装）。万科09青年置业计划
起步即与，万科同步，成都万科09新品发布会，暨城南新作 万科金色海蓉上市会
推广策略：该项目以 “集团整合式广告”亮相，即与万科在售所有项目一起打包亮相，引起市场关注；
15
报广示意1：
首次报广：嵌入万科集团式广告中
16
报广示意2：
➢ 该项目的广告调性张扬，画面采用也较为大胆，以契合目标受众个性；
17
2009年7月23日 一期房源清盘
2008年2月1日拿地 楼面地价1624元/平米
2008年12初 蓄水开始
2008年12月13日 售楼部亮相
2009年2月28日 项目品鉴会
2009年2月21日 一期1批次开盘
2009年4月11日 一期3批次开盘
2009年9月12日 蚂蚁工房推出
分析：该项目是08年拍卖土地中第一个上市的项目，同时，根据对万科在成都 在售项目分析，该项目的上市具有战略价值：即和金域蓝湾、魅力之城 形成“金三角”布局，使万科在城东、城南实现产品全系覆盖。
2、项目基本信息
项目地址 开发商
总占地面积（亩） 总建筑面积 总户数 容积率 建筑密度 绿地率 梯位 建筑形态 面积区间 建筑风格 交房标准 物业费用 拿地时间
首次开盘时间 交房时间
武侯区城南二环科华路旁 成都一航万科滨江房地产开发有限公司
82 28万方 624（一期）
4.03 20.47%
30% 4梯8户 超高层30F 64--66㎡
2、线上推广
➢ 站台： 09年2月开始上，地点主要在城南
➢户外： 二环路东五段、百联天府
18
小结： 就推广而言，该项目主要采取了集团式广告入市，以及制造媒介关注
点—（他/她）样板间等，引起市场关注； 该项目线上推广频率并不高，但是该项目遇到了反弹行情，在这样情
况下，报广的作用就事半功倍了。
19
3、蓄水策略
➢ 机会点：区域新规划出台；
➢ 威胁：面临竟品同价位现房产品的长期竞争
11
二、一期1批次开盘分析
1、入市节奏 2、线上推广 3、蓄水策略 4、开盘策略 5、价格策略 6、客群分析
12
1、入市节奏
2008年11月 代理公司确立
2009年2月14日 样板间亮相
2009年3月7日 一期2批次开盘
2009年10月房交会 二期蓄水
8
5、项目户型 A1户型
A2户型
➢ 分析：动静分区、功能分区、设计紧凑、无明显缺点；
9
装修标准及样板间图片
10
SWOT分析：
➢ 优势：区域优势明显； 品牌开盘商楼盘； 项目是高攀社区新规划后的第一个楼盘，有一定潜力；
➢ 劣势：周边环境短时间难以改变； 区域成熟度短时间难以改变； 产品单价较高；
万科集团式广告 万科集团式广告 万科·金色海蓉 万科·金色海蓉 万科·金色海蓉 万科集团式广告 万科·金色海蓉
成都商报 华西都市报
成都商报 华西都市报
成都商报 成都商报 华西都市报
版式
横半彩版 整彩版 整彩版 竖彩版
1/4版 横半彩版
1/4版 整版 整版 整版 竖半彩版
主题
万客会10周年，08年万科特卖会仅此一次
13
万科城东、城南产品“金三角”布局示意
14
2、线上推广
➢报媒
时间
2008.12.5 2008.12.10
2008.12.1式广告 万科集团式广告 万科集团式广告
媒体
华西都市报 成都商报
华西都市报 华西都市报
2009.2.11 2009.2.11 2009.2.11 2009.2.12 2009.2.13 2009.2.24 2009.2.26
建行、万科跨越09，居住改善运动，建行利率最低7折，万 客会300万感恩
建行、万科跨越09，居住改善运动，建行利率最低7折，万 客会300万感恩
万科新年团年套餐，活动时间（2009年1月23日-2月9日）1. 报销返乡交通费2.万客会金卡1%购房优惠，享受1%新春团 年优惠3.可享受1%新春团年特惠4.可享受半年物管费
➢由于城南历来都是成都房地产开发的开发的 热点区域，故该项目所处的大区域较为有优 势；
4
1、区位/板块
➢ 金色海蓉项目处于成都的“东湖板块”，板块 内
有华润翡翠城及望江橡树林，这一板块亦历来 为成都的热点板块； ➢ 但从项目具体所在的高攀社区看，周边环境有 待改善，根据新的规划，这一区域将被打造为 “区域性商贸中心”，发展潜力巨大，而该项 目恰 好为区域的内的第一项目，因此，该项目具有 开创意义，有一定的升值预期。 5
南二环科华，配套走路享，空间零浪费，人性化精装；“他/ 她”装修示范间盛大开放，创意图文电影现场演绎
南二环科华，配套走路享，空间零浪费，人性化精装；“他/ 她”装修示范间盛大开放，创意图文电影现场演绎
起步，即与万科同步！选房就如选对象，万科09年青年置业 计划，1、多选择；2、价值观匹配；3、条件符合需求
关键词：功夫在身外、顺势而为
➢ 该项目从08年12月初开始，就已经在万科内部及通过代理公司正合的关系进行 蓄水，并取得了一定效果；
➢ 同时，在2月14日样板间开发之后，每天有200组的客户到现场，其在这一段 时间内的客户蓄积非常有效；
1
目录 一、项目分析 二、一期1批次开盘分析 三、一期2批次开盘分析 四、总结
2
一、项目分析
1、项目区位/板块 2、项目基本信息 3、项目规划 4、项目园林 5、项目户型
3
1、区位/板块
➢ 金色海蓉项目地位成都城南二/三环区域， 是万科进入9年来在城南的第一个项目， 也是万科金色系列产品第二次在成都出现；
现代 精装 2.5元/平米 2008-2-1 2009-2-21 2010-10-31
6
3、项目规划：
锦江
一期
1批次
后期
2批次
后期
➢ 分三期开发； ➢ 一期为半围合式规划； ➢ 一期有住宅、5.8米SOHO公寓、
商业等业态。
7
4、项目园林
➢ 一期园林采取混合手法，无明 显主题：有立体雕塑小品、 儿 童游乐场、慢跑道、风雨连廊 等设计；
选房就如选对象，万科09年青年置业计划，1、首次置业， N多选择；2、10万元购房计划；3、合作银行定制贷款专案
选房就如选对象，万科09年青年置业计划，1、首次置业， N多选择；2、10万元购房计划；3、合作银行定制贷款专案
娶女当娶金色海蓉，名门（万科首入城南）、秀外（城南无 大区域围抱）、惠中（两房精装）。万科09青年置业计划
起步即与，万科同步，成都万科09新品发布会，暨城南新作 万科金色海蓉上市会
推广策略：该项目以 “集团整合式广告”亮相，即与万科在售所有项目一起打包亮相，引起市场关注；
15
报广示意1：
首次报广：嵌入万科集团式广告中
16
报广示意2：
➢ 该项目的广告调性张扬，画面采用也较为大胆，以契合目标受众个性；
17
2009年7月23日 一期房源清盘
2008年2月1日拿地 楼面地价1624元/平米
2008年12初 蓄水开始
2008年12月13日 售楼部亮相
2009年2月28日 项目品鉴会
2009年2月21日 一期1批次开盘
2009年4月11日 一期3批次开盘
2009年9月12日 蚂蚁工房推出
分析：该项目是08年拍卖土地中第一个上市的项目，同时，根据对万科在成都 在售项目分析，该项目的上市具有战略价值：即和金域蓝湾、魅力之城 形成“金三角”布局，使万科在城东、城南实现产品全系覆盖。
2、项目基本信息
项目地址 开发商
总占地面积（亩） 总建筑面积 总户数 容积率 建筑密度 绿地率 梯位 建筑形态 面积区间 建筑风格 交房标准 物业费用 拿地时间
首次开盘时间 交房时间
武侯区城南二环科华路旁 成都一航万科滨江房地产开发有限公司
82 28万方 624（一期）
4.03 20.47%
30% 4梯8户 超高层30F 64--66㎡
2、线上推广
➢ 站台： 09年2月开始上，地点主要在城南
➢户外： 二环路东五段、百联天府
18
小结： 就推广而言，该项目主要采取了集团式广告入市，以及制造媒介关注
点—（他/她）样板间等，引起市场关注； 该项目线上推广频率并不高，但是该项目遇到了反弹行情，在这样情
况下，报广的作用就事半功倍了。
19
3、蓄水策略
➢ 机会点：区域新规划出台；
➢ 威胁：面临竟品同价位现房产品的长期竞争
11
二、一期1批次开盘分析
1、入市节奏 2、线上推广 3、蓄水策略 4、开盘策略 5、价格策略 6、客群分析
12
1、入市节奏
2008年11月 代理公司确立
2009年2月14日 样板间亮相
2009年3月7日 一期2批次开盘
2009年10月房交会 二期蓄水
8
5、项目户型 A1户型
A2户型
➢ 分析：动静分区、功能分区、设计紧凑、无明显缺点；
9
装修标准及样板间图片
10
SWOT分析：
➢ 优势：区域优势明显； 品牌开盘商楼盘； 项目是高攀社区新规划后的第一个楼盘，有一定潜力；
➢ 劣势：周边环境短时间难以改变； 区域成熟度短时间难以改变； 产品单价较高；
万科集团式广告 万科集团式广告 万科·金色海蓉 万科·金色海蓉 万科·金色海蓉 万科集团式广告 万科·金色海蓉
成都商报 华西都市报
成都商报 华西都市报
成都商报 成都商报 华西都市报
版式
横半彩版 整彩版 整彩版 竖彩版
1/4版 横半彩版
1/4版 整版 整版 整版 竖半彩版
主题
万客会10周年，08年万科特卖会仅此一次
13
万科城东、城南产品“金三角”布局示意
14
2、线上推广
➢报媒
时间
2008.12.5 2008.12.10
2008.12.1式广告 万科集团式广告 万科集团式广告
媒体
华西都市报 成都商报
华西都市报 华西都市报
2009.2.11 2009.2.11 2009.2.11 2009.2.12 2009.2.13 2009.2.24 2009.2.26
建行、万科跨越09，居住改善运动，建行利率最低7折，万 客会300万感恩
建行、万科跨越09，居住改善运动，建行利率最低7折，万 客会300万感恩
万科新年团年套餐，活动时间（2009年1月23日-2月9日）1. 报销返乡交通费2.万客会金卡1%购房优惠，享受1%新春团 年优惠3.可享受1%新春团年特惠4.可享受半年物管费
➢由于城南历来都是成都房地产开发的开发的 热点区域，故该项目所处的大区域较为有优 势；
4
1、区位/板块
➢ 金色海蓉项目处于成都的“东湖板块”，板块 内
有华润翡翠城及望江橡树林，这一板块亦历来 为成都的热点板块； ➢ 但从项目具体所在的高攀社区看，周边环境有 待改善，根据新的规划，这一区域将被打造为 “区域性商贸中心”，发展潜力巨大，而该项 目恰 好为区域的内的第一项目，因此，该项目具有 开创意义，有一定的升值预期。 5
南二环科华，配套走路享，空间零浪费，人性化精装；“他/ 她”装修示范间盛大开放，创意图文电影现场演绎
南二环科华，配套走路享，空间零浪费，人性化精装；“他/ 她”装修示范间盛大开放，创意图文电影现场演绎
起步，即与万科同步！选房就如选对象，万科09年青年置业 计划，1、多选择；2、价值观匹配；3、条件符合需求
关键词：功夫在身外、顺势而为
➢ 该项目从08年12月初开始，就已经在万科内部及通过代理公司正合的关系进行 蓄水，并取得了一定效果；
➢ 同时，在2月14日样板间开发之后，每天有200组的客户到现场，其在这一段 时间内的客户蓄积非常有效；