中国城市更新教程
城市更新改造流程演示教学
（5）保障房用地的收入和支出，必须考虑的费用。
2、拆迁补偿中的成本支出， 最不容易控制的支出。
3、成本核算税费核算需研究。
规划和国土资源委员会直属（区）
20
《建设工程规划许可证》
规划和国土资源委员会直属（区）
21
施工图审批
规划和国土资源委员会直属（区）
22Байду номын сангаас
消防、人防报批
区消防局
23
《建设工程施工许可证》
区建设局
3、
城市更新各阶段难点、重点问题汇总
阶 段
难 点 汇 总
单元规划
制定计划
1、做好项目现状分析形成有效申报
（1）拆除重建项目的必备法定条件
3、查封房、抵押房等特殊房产的处理？
4、如何处理“钉子户”，达到顺利搬迁、尽早开工？
成本核算
阶段
1、算准地价，项目盈利情况分析
（1）划拨土地使用权的地价计算
（2）准确定位城中村和旧屋村的范围界定，防止地价计算差之毫厘，谬以千里？
（3）工业区或旧住宅区升级改造，扣除的合法建筑面积的地价款，此处的合法面积有讲究。
完成全部房屋拆迁及土地清理后，注销房产证明
10
建设用地备案
市规土委、市政府常务会备案
持规划批复，实施主体核准文件向规土委管理局申请报备
11
用地方案图、用地规划许可证
规划和国土资源委员会直属（区）
20个工作日
12
环保批复
规划和国土资源委员会直属（区）
13
立项批复
规划和国土资源委员会直属（区）
14
签订监管协议
（2）拆除重建项目不得触犯的条件
中国城市更新教程
中国城市更新教程中国城市更新是指对现有城市进行改建和改造，以适应社会经济发展的需要。
随着城市化进程的不断推进，中国的城市面临着诸多问题，如环境污染、交通拥堵、空气质量下降等，城市更新成为了解决这些问题的重要途径。
为了更好的指导中国城市的更新工作，下面将为大家介绍中国城市更新的步骤和方法。
首先，中国城市更新的第一步是规划。
规划是城市更新的基础，它确定了城市更新的方向和目标。
在规划阶段，需要对城市进行全面的分析，包括城市的历史、人口结构、经济状况等，以便在后续的工作中选择合适的改建和改造方式。
同时，规划还需要考虑到城市的可持续发展，确保城市更新不会带来更多的环境问题。
第二步是设计。
设计是城市更新的关键环节，它决定了城市更新的成效和效果。
在设计阶段，需要综合考虑城市的整体风貌、历史文化、功能需求等因素，制定出合理的改建和改造方案。
设计阶段需要与各方进行广泛的沟通和协商，以确保方案的可行性和可接受性。
第三步是施工。
施工是城市更新的具体实施步骤，需要有一支专业的建设团队进行具体的工作。
在施工阶段，需要按照设计方案进行施工，并确保施工过程中的质量和安全。
同时，还需要与居民进行积极的沟通和协调，减少施工对他们的影响。
第四步是监管和评估。
监管和评估是城市更新的保障措施，可以确保城市更新的质量和效果。
在监管过程中，需要对施工情况进行监督和检查，以防止违规行为的发生。
同时，还需要对城市更新的效果进行评估，以便及时发现问题并加以解决。
总结起来，中国城市更新是一个复杂的过程，需要综合考虑各种因素。
只有通过科学规划、合理设计、有效施工和严格监管，才能实现城市更新的目标。
中国城市更新的教程需要具备综合的知识和技能，包括城市规划、设计、工程管理等方面的知识。
希望通过不断的努力，中国的城市可以不断更新，为居民提供更好的生活环境。
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (一)
-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (一)近年来，随着城市化进程的不断加速和人口的不断增长，深圳市面临着很多城市更新的问题。
为了解决这些问题，深圳市政府制定了一系列的城市更新政策和流程。
本文将对这些政策和流程进行解析，以帮助大家更好地了解深圳市城市更新工作。
一、关于城市更新政策深圳市城市更新政策是由深圳市政府制定，其主要目的旨在解决城市旧城区的老旧不堪、基础设施老化、房屋老旧等问题。
为此，深圳市政府在城市更新政策中明确了以下几点：1.打造一条水清岸绿的新城市道路在城市更新政策中，深圳市政府提出了打造一条水清岸绿的新城市道路的目标。
这将有助于改善城市环境，提升城市形象。
2.更新旧城区的基础设施深圳市政府还明确了更新旧城区的基础设施的目标。
这将有助于提升城市的设施水平，使城市更加适合人居住。
3.推进旧城区的经济转型深圳市政府还提出了推进旧城区的经济转型的目标。
这将有助于促进旧城区的经济发展，提高居民的生活水平。
二、关于城市更新流程在深圳市，城市更新的流程分为四个主要步骤：1.城市更新规划在城市更新规划阶段，深圳市政府会制定一个城市更新规划。
这个规划将会明确深圳市的城市更新目标、更新计划等等。
2.城市更新方案在城市更新规划制定完成后，要制定具体的城市更新方案。
这个方案将以城市更新规划为基础，制定更具体的更新计划。
3.城市更新实施城市更新实施是最为关键的一个步骤。
在这个步骤中，深圳市政府会根据城市更新方案，有序地推进整个更新进程。
需要注意的是，城市更新实施需要充足的资金支持。
4.城市更新评估城市更新评估是最后一个步骤。
在这个步骤中，深圳市政府会评估整个城市更新工作的成果，以及其他方面的因素。
结论：总之，深圳市为了解决城市更新问题，制定了一系列的城市更新政策和流程。
这些政策和流程能够规范城市更新工作，同时也能够保证城市更新的顺利进行。
城更新改造流程
、城市更新项目操作流程1．
2、深圳市城市更新项目操作流程说明
更新项目操作基本程序汇总
程序事备落实部规划和国土资源委员会直1专项规划审个工作6（区规划和国土资源委员会直土地权属核2
（区填写《确权表格》及相3房屋产权确合作公部门确认盖合作公4拆迁谈
规划和国土资源委员会直5确定改造实施主
（区完成主体2个工作日规划和国土资源委员会直并确定实办理拆迁许可6100议签（区主体后办办理拆迁许可证后进房屋拆迁及土地清7合作公房屋拆迁及土地清个工作日、需缴公共面积拆迁建筑38
测绘中队积核算测绘费用完成全部房屋拆迁及土房产登记中心房产注销9。
城市更新项目实施的主要步骤
城市更新项目实施的主要步骤城市更新项目的实施步骤城市更新是对城市中已经不适应现代化城市发展的区域，进行有必要的、有计划的改建活动。
城市更新既包括优化城市功能、提升城市基础设施品质，以满足人民日益增长的幸福感；又包括推动城市空间结构优化，提高资源配置效率以及产业结构的优化升级。
2022年初，各大城市开始积极探索、谋划城市更新行动，通过借鉴广州、深圳、上海早期的城市更新经验，迅速制定出了适合自身城市实际情况的城市更新工作方法。
本文结合多个成功城市更新项目的经验，总结出实施城市更新项目的十大步骤：城市体检评估——编制城更专项规划——开展城更项目谋划——城更单元控规调整——实施主体确定——实施方案编制及论证——立项、手续以及资金筹措——土地整理与供应——实施建设——后期运营。
具体内容介绍如下：一、开展城市体检行动城市体检是城市更新的前提，需要建立由城市政府主导、住房城乡建设部门牵头的工作机制，细致划分体检单元，查找并解决群众反映的突出问题，以问题和结果为导向，推进城市体检与城市更新的一体化。
依据“完整社区”指标体系，制定城市体检的基础指标体系，并设定核心指标，以确保数据的精准性和可持续性。
最终形成问题清单和整治建议清单，纳入城市更新专项规划与年度实施计划。
二、编制城更专项规划由人民政府组织编制本辖区的城市更新专项规划，依据城市体检结果，结合城市发展战略，划定城市更新单元，充分考虑不同类型项目的特点联动开发，形成整体连片的城市空间更新改造，以片区为单元推动整体更新。
一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。
同时城市更新专项规划还应明确本辖区内城市更新的现状认知、更新目标、更新原则、更新策略、更新范围、重点更新单元更新指引、保障机制等内容。
三、城市更新项目谋划依据城市更新专项规划，确定城市更新目标。
应当优先考虑居住环境差、市政基础设施和公共服务设施薄弱、存在重大安全隐惠、历史风貌整体提升需求强会发展等区域。
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理前言近年来，深圳市作为中国的经济特区，城市更新改造成为其中的重要政策之一。
城市更新改造工作不仅关系到城市的经济发展、市民居住环境，也涉及到社会稳定和人居安全等方面。
因此，深圳市政府及相关部门对于城市更新改造工作非常重视，制定了一系列政策来推进城市更新改造工作。
本文将对深圳市城市更新改造政策进行解读，并整理出城市更新改造工作的步骤流程。
一、深圳市城市更新改造政策解读1.城市更新改造背景城市更新改造是指在城市旧区内，按照城市总体规划和建设要求，利用现有资源进行规划设计和再开发建设，改善城市居住和生活环境的一种综合性、系统性工作。
深圳市城市更新改造工作背景包括：全面发展城市创新驱动战略，完善市政公用设施，推进城市化、产业化和城市文化与符号化的有机统一等。
2.城市更新改造政策目标深圳市城市更新改造政策目标是通过控制现有城市的空间扩张，迅速开发出具有现代产业体系的城市新区，达到清理城市“烂尾工程”、改善城市居住环境、提高城市整体形象等目标，提高城市的竞争力和居民的幸福感。
3.城市更新改造政策内容深圳市城市更新改造政策包括：•整体规划和区域规划•土地成本保障机制•住宅区改造和旧房改造•立体交通体系的发展•城市公共设施的规划与建设•环保政策和节能政策•健全城市更新改造机制4.城市更新改造政策效果深圳市城市更新改造政策的效果主要包括：•城市景观和居住环境得到极大的改善。
•由于城市更新改造所采用的新技术、新材料等的使用，为城市的更新和建设带来了高效率、高品质和节能环保的新趋势。
•增强了城市的核心竞争力和吸引力。
二、城市更新改造工作步骤流程整理1.方案设计阶段方案设计阶段，主要是为了保障城市更新改造项目的顺利进行，制定可行的工作方案。
具体步骤如下：•编制前期工作方案•确认工作目标•选址•土地规划方案编制•结合城市实际，合理规划道路、交通、绿化、公共设施等。
2.施工阶段施工阶段是城市更新改造工作的重要步骤，基础建设和工程采购措施等，都需要充分考虑。
中国城市更新教程PPT共28页
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
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29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
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56、死去何所道，托体同山阿。 57、春秋多佳日，登高赋新诗。 58、种豆南山下，草盛豆苗稀。晨兴 理荒秽 ，带月 荷锄归 。道狭 草木长 ，夕露 沾我衣 。衣沾 不足惜 ，但使 愿无违 。 59、相见无杂言，但道桑麻长。 60、迢迢新秋夕，亭亭月将圆。
▪
谢谢！
28
城市更新项目操作的程序 (2)
1、拆迁范围内房屋权利人或申报主体致函所辖街道办；2、提供上述文字图纸及电子版本的相关资料。
街道办审核后致函区旧改办，阐述街道办对更新单元的意见。
区旧改办
1、区旧改办审核更新单元范
围内的建筑物的权属是否清晰；权利人的更新意愿是否符合要求；满足上述要求，核发复函；
2、将区旧改办的复函连同相
辖区街道办的批复，同意该更新单元纳入更新单元规划制定计划及上述文字资料。
区旧改办汇总公示意见呈区规划国土局更新科。
区国土局更新科
旧改办将公示的意见整理汇总并提交给区规土局更新科。
1、区规土局更新科牵头征求各职能部门意见并会签意见后，提交区规土局上会审议、批复；
2、市规土委相关部门组织申报主体单位共同委托指定有资质设计院拟订城市更新单元规划草案。
安排准备上会。
市政府
针对《深圳市城市更新单元专项规划》的更新范围、目标与功能定位、总体用地布局和规模、用地功能布局、配套设施的总体规划与布局、道路交通的总体规划和网络构成、环境景观涉及和公共空间规划、实施机制（分歧实施计划和相关的配套措施）等进行审议。
《纳入年度深圳市城市更新单元规划制定计划》及土地利用计划草案上会审定批准。
2、更新单元规划涉及改变法定图则强制性内容的（或城市更新单元所在地区未制定法定图则的）：市规土委更新办主办。区更新科办在10个工作日内提出初审意见转市城市更新办主办。市城市更新办征求相关部门意见后，45个工作日内形成审定的规划草案，报请市规划国土委技术委员会审议。审议通过后由规划组织编制主体组织进行公示（公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见。市规划国土委在公示结束并完成公示意见处理后，将审定的规划草案和公示处理意见报请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议，审议通过后由市规划国土委在10个工作日之内向申报单位核发规划批复。城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序，由市城市更新办将规划批复书面抄送地区规划处，地区规划处负责将相关内容纳入法定图则。
【培训】城市更新实操要点与经验分享
西政地产金融研究院
董事会西决政议地产金融研究
西政地
时间：
院
地点：
主持人：
记录
人：
出席本次会议的董事会成员应到 人，实到 人。根据法律法规及本公司章程的有关规
定，出席会议的成员依照公司章程规定的程序，表决并通过以下决议事宜：
1、同意深圳市 片区占地约 万平方米的范围（详见附件一，最终范围以政府批准
的更新单元范围为准）进行拆除重建类城市更新并办理城市更新单元计划申报工作。 2、同意上述拟更新范围由我司作为申报主体并以我司名义进行城市更新计划申报等工作。
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地产全产业链综合金融服务商
第二部分 集体用地参与城市更新项目的流程及实操要点
西政地产金融研究院
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二、政策及流程梳理
西政地
1. 相关规定
2. 龙岗区意向合作流程
究院
西政地产金融研究院
西政地产金融研究院
3. 大鹏前期委托申报流程
4. 宝安、南山委托申报流程
西政地产金融研究院 2016
刘庆生及杨洪在2018年上半年的
会议中强调要求各区尽快完成城
2017
中村综合整治分区划定工作。规 土委于2018年5月21日下发通知，
要求各区5月30日前完成分区划定
西地政图地核产校，金并融要求研各究区在院6月7
深圳市政府要求要求规土委
日
之前完成城中村更新模式分区划 定工作
西政地产金融研究院
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西政地
地产全产业链综合金融服务商
第三部分 城中村综合整治政策分析及相关的城市更新实操要点
城市更新具体步骤
城市更新具体步骤城市更新是指通过对城市已经存在的街区、建筑物、道路等进行改造和提升，以适应城市发展和人们生活需求的过程。
城市更新旨在提高城市的整体品质和居住环境，增加城市的功能和竞争力。
下面是城市更新的具体步骤：1.确定更新目标：首先要明确更新的目标和方向。
基于城市的规划要求和发展需要，确定城市更新的方向和目标。
例如，提升城市的居住环境、改善交通状况、增加公共服务设施等。
2.收集数据和研究分析：收集相关数据和资料，了解城市现状和问题。
对城市的土地利用、建筑物状况、交通网络、公共服务设施等进行调查和分析，确定城市更新的重点和优先级。
3.制定规划方案：在研究和分析的基础上，制定城市更新的规划方案。
规划方案应该包括土地利用规划、建筑物改造方案、交通规划、公共服务设施规划等。
规划方案要符合城市的整体发展目标，并兼顾各个方面的需求和利益。
4.审批和拨款：将规划方案提交给相关政府部门审批，并争取政府拨款支持。
城市更新通常需要政府的支持和资金，所以审批和拨款是非常重要的环节。
5.实施：获得政府批准和拨款后，开始城市更新的实施工作。
具体的实施工作包括拆除老旧建筑、修复城市设施、完善道路交通、建设公共服务设施等。
实施过程中需要协调各个部门和单位的工作，确保更新工作按照规划方案进行。
6.监督和管理：在城市更新实施过程中，需要进行监督和管理，确保工程的质量和进展。
相关政府部门和专业机构要负责监管和管理城市更新工作，并对工程进行验收和评估。
7.完工验收和评估：城市更新工程完成后，进行验收和评估。
验收包括对各项工程的质量检查和功能测试，确保工程的合格和符合规划要求。
评估则对整个城市更新的效果和成效进行评估，看是否达到了更新的目标和预期效果。
8.提高管理和维护水平：城市更新完成后，要加强对新建和改造设施的管理和维护。
建立健全的管理机制和维护体系，确保城市更新后的设施能够长期保持良好的状态和功能，提高城市整体的品质和可持续发展能力。
城市更新单元流程
编制更新单元规划草 案
核发更新单元规划批 复
申报改造实施主体 注销房地产证 建设用地报备
申请建设用地方案图 建设用地规划许可证
开工许可证
核发改造实施主体批 准文件
制作宗地图 由拆迁工作完成起 36个月完成建设
核发竣工验收证明
签订土地使用权出让 合同
回迁户入伙
缴纳地价 办理回迁户房地产证
基本程序
2.3 城市更新单元规划编制
在更新计划经市政府批准后，编制更新单元规划之前，应向主管部门申请进行 土地及房屋的确权、登记手续
提供材料：土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、 身份证明等。 工作内容：对土地的性质、权属、功能、面积等进行核查；对地上建筑物的性质、面积等信息进行核查和 汇总。 时间：20个工作日内将核查结果函复计划申报主体。
城市更新
1.5 拆除重建类城市更新
条件 （一）更新范围符合更新单元划定的条件 （二）拟建用途符合法定图则的基本规定 （三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规 定表决同意。 改造实施主体 （一）与更新范围土地、房屋权利人通过协议形成单一权利主体 （二）协议可以是买卖、原地和异地安置、作价入股合作开发 （三）协议的原则是平等、自愿的市场原则 出让土地方式 （一）市场主体自行收购更新范围内物业，形成单一主体后签订土地出让合同补充协议或补签土地出让 合同 （二）政府主导收购更新范围内物业后公开市场招标、挂牌、拍卖出让土地使用权
基本程序
2.1 主要程序
业主签署改造意愿委 托书
受托单位申报纳入城 市更新单元规划制定
计划
批准纳入城市更新年 度计划
城市更新项目操作指引(2013-06-13)
注意要点：
➢ 出让给项目实施主体进行开发建设的用地，总面积不得大于项目拆除范围内手续完善的各类用地及 可以一并出让给实施主体的零星用地的总面积。
➢ 原则上，更新单元范围内的五类用地面积不小于总面积的70%，方可纳入城市更新单元计划，五类 用地不足无法办理土地出让手续。
25
2.2 计划阶段——申报计划
13
2.1 更新政策概述
• 《关于坪山办事处城市更新项目若干规定》办事处 坪山办事处根据实际情况，对项目范围内的五类用地进行核查及其它相关规定需要完成的情况，并对 引进合作企业的标准和拆迁谈判的过程进行进行管理和指引。
• 《坪山办事处城市更新项目申报预审流程》办事处 社区居委会、居民小组与开发商协商并有意向进行有关城市更新项目的，需向坪山办事处上报情况， 并提供以下相关资料： 1.基础数据调查，包括建筑物数据，土地权属及旧屋村用地面积核查。 2.集体资产处置预案，包括物业、非农用地、征地返还用地及社区土地等集体资产的处置方式提出 预案。 3.拆迁工作的预案 4.违法建筑抢建的管控预案，其中包括一户一栋的申请。 社区与开发单位的合作意向签订须经过办事处司法部门的审核下，经办事处领导班子同意后进行合 同的签订。申报单位若未经以上流程向办事处申报的，在新区预审程序中不给于通过。
23
2.2 计划阶段——计划申报 24
2.2 计划阶段——申报计划
1.初步用地清理
国有土地、集体土地、非农建设用地、老屋村、 两规用地、历史遗留用地等的面积、比例和分布情 况，摸清拆迁范围内符合城市更新政策五类用地的 面积占总拆迁面积的比例。
五类 用地
• 国有已出让用地 • 非农建设用地 • 征地返还用地 • 旧屋村 • 农村城市化历史遗留违法建筑已 处理用地（“两规”用地）
城市更新改造流程课件
城市更新改造的历史和发展
城市更新改造的历史可以追溯到20世纪50年代的欧美国家，当时由于工 业革命的影响，城市中出现了大量的工业废弃地和老旧住宅区，需要进 行更新改造。
随着城市化进程的不断加速，城市更新改造逐渐成为全球范围内关注的 热点问题。各国政府纷纭出台相关政策和措施，鼓励和支持城市更新改
展望
未来城市更新改造将更加重视人居环境改良和历史文化保护，实现城市可持续发展和居 民幸福感的提升。同时，城市更新改造也将更加重视创新和科技应用，推动城市的智能
化和绿色化发展。
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输标02入题
市场运作模式的特点包括：企业通过市场交易获取土 地，自主制定更新改造计划并组织实施，同时承担改 造风险。
01
03
市场运作模式的不足在于可能存在市场失灵、信息不 对称和利益冲突等问题，同时缺乏政府的引导和监管
，容易导致资源浪费和社会不公。
04
市场运作模式的优势在于能够充分发挥市场机制的作 用，提高城市更新改造的效率和效益。
政府主导模式的特点包括：政府直接 投资或通过土地置换等方式获取土地 ，制定更新改造计划并组织实施，同 时承担改造风险。
政府主导模式的不足在于可能存在官 僚主义、低效率和资源浪费等问题， 同时缺乏市场机制的调节作用，容易 造成社会不公和利益冲突。
市场运作模式
市场运作模式是指企业作为城市更新改造的主体，通 过市场机制来推动城市更新改造的过程。
政策支持
政府提供政策支持，鼓励社会 资本参与城市更新改造，推动
城市的可持续发展。
使用测绘技术进行城市更新的步骤
使用测绘技术进行城市更新的步骤随着城市人口的不断增长和发展趋势的变化，城市更新成为了一个重要的议题。
为了有效地规划和更新城市，测绘技术发挥了重要的作用。
本文将探讨使用测绘技术进行城市更新的步骤。
首先，进行城市更新之前，需要对城市进行详细的调研和分析。
这一步骤的目的是了解城市的现状和问题所在。
测绘技术通过高精度的地理信息系统和遥感数据，可以提供大量的城市数据，包括土地利用、建筑物分布、道路网络等。
通过综合分析这些数据，可以获得城市的基本特征和问题，如交通拥堵、土地利用不合理等。
接下来，基于调研和分析的结果，制定城市更新的目标和规划方案。
测绘技术可以提供精确的数据，用于规划更新项目的目标区域和范围。
通过数字化的地图和三维模型，可以直观地展现规划方案，使决策者和公众更好地理解和参与到城市更新中。
然后，进行详细的工程测量和设计。
测绘技术在城市更新中发挥着关键的作用。
通过现代化的测量仪器和技术，可以获取准确的地形地貌数据，确定道路、建筑物和其他基础设施的位置和高度。
同时，测绘技术还可以提供地下管线的位置和走向，保障工程的安全进行。
在实施城市更新的过程中，测绘技术可以提供及时的监测和调整。
通过遥感技术，可以定期对更新区域进行影像采集，监测更新工程的进度和效果。
同时，测绘技术还可以通过建模和仿真，评估规划方案的可行性和影响，为决策者提供科学依据。
最后，城市更新的效果评估和总结也需要测绘技术的支持。
通过对更新区域进行详细的测量和数据分析，可以评估更新项目是否达到了预期的效果。
同时，测绘技术还可以将更新的结果和经验总结，为其他城市的更新提供参考和借鉴。
综上所述，测绘技术在城市更新中发挥着重要的作用。
从调研和分析到规划和设计，再到监测和评估，测绘技术为城市更新提供了全方位的支持和数据支持。
随着科技的不断发展，测绘技术在城市更新中的应用将会更加广泛和深入。
相信通过科学规划和精细测绘，城市更新将能够更好地满足人们的需求和提高居民的生活质量。
深圳城市更新(旧改)操作流程完整版
基本概念
城市更新单元
拆除重建城市更新单元：
为拆除重建活动划定的相对成片区域
基本单位：
落实目标和责任的基本管理单位
多个项目：
一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目
流程：四大阶段
第一阶段：报计划 第二阶段：报规划 第三阶段：确定实施主体 第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证
深圳市人民政府办公厅关亍推进我市工业区升级改造试点项目的意见工业项目建设用地控制挃标关亍加快推进我市旧工业区升级改的工作方法工业楼宇暂行管理办法深圳市创新型产业用房建设不管理暂行办法深圳市人民政府令第211号深圳市城市更新办法深圳市城市更新办法实施细则放宽城市更新项目的预售增值收益现值关亍加强和改进城市更新实施工作的暂行措施61深圳市人民政府关亍优化空间资源配置促进产业转型升级的意深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法试行深圳市创新性产业用房管理办法试行深圳市工业楼宇转让管理办法试行加快发展产业配套住房意见深圳市宗地地价测算规则试行深圳市贯彻执行闲置土地处置办法的实施意见试行工业楼宇转让办法实施细则工业楼宇转让管理事宜通知放宽城市更新项目的预售增值收益现值深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案关亍加强和改进城市更新实施工作的暂行措施送审稿工改历史背景工改项目分类工改项目转让地价补缴说明增值收益说明工改分类及特点城市更新类工改非城市更新类工改功能改变类工改综合整治类工改拆除重建类工改满足要求报城市更新单元拆除重建类权属清晰的合法土地面积比例丌低亍60旧工业区旧商业区建筑物建成时间原则上应丌少亍15综合整治升级改造类权属清晰的合法土地面积比例丌低亍50非核心地段工改历史背景工改项目分类工改项目转让地价补缴说明增值收益说明工业楼宇定义范围工业楼宇工业用地混合用地用亍工业生产含研发建筑物构筑物附属物工业楼宇转让前提规定城市更新类工改非城市更新类工改城市更新重建的工业楼宇可进行预售工业楼宇须在办理房地产权登记幵取得房地产权利证书后方可转让抵押符合深圳市工业楼宇转让管理办法试行规定可以转让的工业楼宇可在市政府土地房产交易机构公开交易戒自行交易工业楼宇转让模式整体转让特殊分割转让适用所有已建成工业楼宇用地批准文件或土地使用权出让合同约定可分割转让的城市更新类项目改造后形成的工业楼宇用地批准文件或土地使用权出让合同约定丌得分割转让或未明确可以分割转让的根据管理办法要求进行分割转让常规分割转让常规分割转让常规分割转让非城市更新类城市更新项目通过申请协调最大可转让比例为100土地合同已作约定挄照土地合同约定一般为50产业研发用房70补地价后通过申请可转让配套30配套办公配套单身宿舍小型商业服务设施最新的城市更新送审稿提出
城市更新的实施步骤
城市更新的实施步骤1. 引言城市更新是指通过对城市建设进行改造和更新来提升城市的品质和功能的过程。
随着城市人口的增加和经济的发展，城市的规划和建设不断面临着新的挑战和需求。
本文将介绍城市更新的实施步骤，以帮助了解和参与城市更新的相关人员和机构。
2. 规划阶段城市更新的首要步骤是进行规划。
在这个阶段，需要进行以下工作：•确定城市更新的目标和愿景：明确城市更新的目标，例如改善居住环境、提升城市形象等。
•进行调研和分析：对城市现状进行调研和分析，了解城市存在的问题和需求。
•制定规划方案：根据调研和分析结果，制定城市更新的规划方案，包括空间布局、用地规划、交通规划等。
•征求意见和反馈：将规划方案公开征求相关各方的意见和反馈，包括居民、企业、专家等。
3. 准备阶段在规划阶段完成后，需要进行准备工作，确保城市更新能够顺利实施。
以下是准备阶段的步骤：•筹集资金：确定城市更新所需的资金来源，并进行资金筹集工作。
•获取法律法规支持：确保城市更新符合法律法规的要求，获得相关的支持文件和批准。
•合作伙伴选择：确定与城市更新相关的合作伙伴，包括建筑公司、设计公司、咨询机构等。
•建立项目管理机构：成立专门的城市更新项目管理机构，负责协调和监督城市更新的实施过程。
4. 实施阶段在准备阶段完成后，城市更新正式进入实施阶段。
以下是实施阶段的关键步骤：•项目启动：根据规划方案和准备工作，正式启动城市更新项目。
•整合资源：整合各种资源，包括人力、物力、财力等，确保项目能够按计划进行。
•建设基础设施：按照规划方案进行基础设施建设，包括道路、桥梁、水电等。
•建设建筑物：根据规划方案建设各种建筑物，包括住宅、商业建筑、公共设施等。
•加强管理和监督：建立严格的管理和监督机制，确保城市更新项目按时、按质量完成。
5. 配套措施在城市更新的实施过程中，还需要配套一些措施，以确保城市更新的综合效益和可持续发展。
以下是一些常见的配套措施：•环境保护：加强对环境的保护，在城市更新过程中注重生态环境的恢复和保护。
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Painter Corridor
Art gallery
Art Museum
Wedding Center
Photography Street
Cultural creative + Commercial Finance + Travel & Leisure
Four different subject areas
对城市规划专业的偏见
人们发明城市规划这个专业，原本是希望它能对城市进行周密的“生涯”规划，有效 控制和救助城市的衰败，从而能延长城市的寿命，但不幸的是它常常被人们称为城市 的杀手。 有人认为建筑师们是城市的建设者，但有人也批评他们耽于自己的梦想，把城市当 成白板(Tabula Rasa)，随意刷改自己的设计，罔顾城市使用者的死活。
பைடு நூலகம்
Tourism and leisure Fashion City
Spatial development axis
Marshland Ecological Corridor
Planning Idea
Advantage Cultural Resources of Creative Industries
城市更新及其反抗
香港皇后码头
皇后码头运动所要维护 的并不是可计算的物质 利益，可以说它是一场 针对城市更新和城市规 划的意识形态运动。它 对抗的是公共权力在分 配城市土地和空间资源 时的不平等以及分配程 序的不合理，批判的是 城市规划为了商业发展 不惜牺牲历史遗迹、只 重视物质利益而忽略非 物质需求（城市的历史 记忆和市民的精神认同） 的唯经济论倾向，要求 的是分享城市公共空间 和参与城市公共事务的 政治权利。
⑤2000-当前： 多元化、综合化的城市更新 “更新仍倾向城市物质环境，改造仍以追求经济利益为主” “对于加入精神关怀的诉求开始显现” “自下而上的城市更新逐步发展”
现时中国城市更新的选择
1.城市更新目标应建立在城市整体功能结构调整综合协调的基础上； 2.城市更新规划应由传统的单一体形规划走向综合系统规划；
中国城市更新的历程
①1949-1965：计划经济期，围绕工业建设进行物质环境的规划 “充分利用，逐步改造，加强维修”
②1966-1976：曲折的城市发展 “支离破碎的城市建设”
③1978-1990：恢复城市规划 “依据城市总体规划进行城市更新”
④1990-2000：地产开发主导城市改造更新 “大规模化、简单化、高速化”
“过期”是一个物化城市的概念，它把城市只等同于会变质发臭的食品、 而把生活在其中有血有肉的人排除在外。它反映了建筑师的职业病，眼中 只有钢筋混凝土，脑中只有草图和狂想；它也表达了建筑师在其执业实践 中的利益诉求，如果城市快速过期，它的重建对建筑师的需要将更频繁。
由于对“过期”的宣判有赖公共权力去实现，马清运毫不掩饰他对 中国公权现状的礼赞：“可擦改的规划才是真正规划。而西方国家 的土地私有已经把这种理想完全抹杀了，当然也就没有投入智慧。 但中国仍有可能！中国是规划理论和程序刷新的真正环境。因为土 地是公有的！”
Four different subject areas
one belt ：
HuiFeng Piazza WanGuo Piazza XianAn Piazza TongFeng Piazza
Piazza
plan
每个时代都需要城市更新
城市更新和对其的渴望往往导致财产的流失，这并不是一件新鲜事。世事变迁，时代 更迭；正因为有着人类文化及其发展，每一个时代的更新变革才必不可少。而没有对 原有、传统、已确定的知识的了解，所有发展都是不可能的，因为它便没有任何参照。 以罗马帝国为例， 伴随帝国的衰落，巨大的知识流失同时发生。历史让它用足了500 年的时间去恢复，而文艺复兴就是这样一个过程 。
3.城市更新工作程序应由过去的封闭式走向开放式；
4.城市更新方式也应由目前急剧的突发式转向更为稳妥的和更为谨慎的渐进式； 5.更新政策由零星走向整体。
CASE 1
Location : Hankow,Wuhan
Land area : 2.82k㎡
历史照片
Hankow historical exhibition stage
城市更新
城市
人终有一死，但都相信自己的城市不朽。千百年来，如果不是战乱、自然灾害或其它 不可抗力的冲击，人们看见的城市总是生生不息，藉由物质的累积和精神的传承，成 为延续人类生产和生活的历史载体。 然而，与人们的愿景有违的是，城市事实上也是个有机体，同样有其生老病死的生命 周期，只不过其时间更漫长，过程更复杂，超出了人短暂一生的视野。
城市的过期与再生
在2007年深圳香港城市\建筑双城双年展中，马清运提出了“城市的过期与再生”的 议题，这是关于城市生死的另一种表述。他的观点是，既然城市有其生命周期，会 经历青年、成熟、衰老甚至消失的过程，城市规划和建筑设计就应放弃对永恒的追 求，承认过期和失效，允许试错和擦改，在不断的调整中实现城市的再生； 饶小军则提醒人们警惕马清运的这个乌托邦思想，因为城市的生长需要漫长的过程， 它需要沉淀，更需要文化的保存，绝不能随便像“割麦茬一样把建筑割掉重来”，马 清运所提供的“城市再生”的动力是一种未知的能量，是非常缥缈的东西，它将导致 对现实城市的毁灭。
在许多情况下，我们所谓的“重建”其实是原创， 其本质就是在对城市历史文化了 解的基础上对城市进行更新。
西方“城市更新”演化历史及其启示
① 第一阶段：推倒重建（二战后-1960年） 参与者：政府为主导，少量开发商介入 ② 第二阶段：邻里修复（19060-1970末） 参与者：主要由政府负责，让市民参与重建和修复 ③第三阶段：经济复原和公私合伙制（1980-1990初） 参与者：弱化政府在城市更新中的作用，私人发展商被鼓励在城 市建设中投资。 ④第四阶段：多方伙伴关系（自1990年代以来） 参与者：公 、私、社区合作关系 社区从中发挥了从咨询到参与的作用，最终成为城市的拥有者。