XX0427房地产开发全流程培训

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XX0427房地产开发全流程培训
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为
•土地获 取
•定位决 策
•资源获取
•产品设 计
•项目报 建
•资源加工
•资源流通 •及再流通
•施工建 设
•推广销 售
•入伙交 付
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流 向消费者、消费者之间的转移！
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案例：佳兆业拿地原则
住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中 的比例。
选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利 的具备快速变现条件的土地为首选。
避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。
前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； • 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行； • 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
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房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角
企业视角的房地产流程
深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建 筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。
加速进入以下城市： 长三角：有强劲实力的县级市，如 常熟、昆山等； 环渤海和东北地区：天津、青岛、威海、烟台等； 内地省会城市：武汉、西安等。
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2020/11/3
XX0427房地产开发全流程培训
•房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改 变人们生存物质环境的一种活动。
•城市基础、公 •用 配套设施
•品牌
•土地
•房地产开发 •需要整合的资源
•建筑材料 •资金
•劳动力
•推广销 售
•入伙交 付
投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批 （董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获 取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。
•项目论证
•产品策划 •营销策划
•规划设计
•施工管理 •销售实现
•产品交付
•物业服务
客户视角的房地产流程
•看
•比
•决
•签
•等
•收
•收
Байду номын сангаас
•乔
•居
楼
较
策
约
待
楼
拾
迁
住
•发展商
•物业管理
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案例：佳兆业项目整体开发流程
18个关键节点——里程碑计划（一级计划） 签订土地合同至获取施工许可证5个月时间； 拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。）
得税、印花税、契税等税费;
3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这
种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、 契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
•土地市场：
通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主 要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
方
建总 案
建
国 设平 设
桩 主 设 精装
项 目 启 动 会
有 土 地 使 用
用 地 规 划 许
图 规 划 设 计
计 完 成 (方 案
方 案 图 报 建
基 施 工 图 完
体 施 工 图 完
工 程 规 划 许
交楼 标准 施工 图及 材料
项 目 开 工
施
工 许 可
主体 开工
预 售 证
证
开 盘
主 体 封 顶
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•土地获 取
•定位决
•产品设
•项目报
策
计
建
•企业获得土地的方式
•施工建 设
•推广销 售
•入伙交 付
•行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设
用地分配基本上是控制在政府手里。
•资本市场: • 1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司; • 2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所
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•土地获 取
•定位决 策
•产品设 计
•项目报 建
•施工建 设
•推广销 售
•入伙交 付
•拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？ 市场未来预期； 项目或区域发展预期； 规划条件的市场实现及经济实现； 企业发展战略和机会成本； 竞争对手的情况分析。
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竣 工 验 收
入 伙
证 可完 评
成 成 可 定板
证成 审
证
会）
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项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)； 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）； 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）； 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）； 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）； 施工许可证（指施工许可证的签发时间）； 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）； 预售证（指预售许可证的签发时间）； 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）； 主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）； 竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）； 入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
同行案例：恒大07年中进入长沙，至今共有5项目，均以住宅为主，只有一个是过100万平 方米大盘，其他均为40-50万平方米的项目，够恒大三年的销售周期，现在恒大销售金额已 是长沙冠军。
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•土地获 取
•定位决 策
各部门职责：
•产品设 计
•项目报 建
•施工建 设