石狮市基准地价应用方案

石狮市城镇土地级别和基准地价应用方案

石狮市国土资源局

2008 年5月1日

目录

第一章石狮市城区基准地价的基本内容 (3)

第二章城区土地级别划分和基准地价标准 (5)

一、石狮市城区规划区土地级别范围说明 (5)

二、石狮市城区规划区基准地价的标准 (5)

第三章石狮市城区规划区宗地地价评估方法 (9)

一、商服用地宗地地价评估 (9)

二、住宅用地宗地地价计算 (18)

三、工业和其他用地宗地地价计算 (22)

四、商住混合用地地价计算方法 (27)

五、基准地价使用说明 (28)

六、城区宗地影响因素系数说明表 (29)

第四章各乡镇土地级别划分和基准地价标准 (35)

一、各乡镇基准地价的表现形式和内涵 (35)

二、各镇土地级别的划分 (35)

二、各乡镇基准地价标准 (37)

三、各镇宗地地价修正体系的建立 (39)

四、宗地地价评估方法 (46)

五、乡镇宗地影响因素系数说明表 (47)

第一章石狮市城区基准地价的基本内容

一、基准地价的构成和应用范围

基准地价，是指对城市各级土地或均质地域及商服、住宅、工业、其他等不同土地用途分别评估的土地使用权平均价格。本次评估基准地价土地用途分为商服用地、住宅用地、工业用地和其他用地等四类，基准日为2007年1月1日，土地开发程度为“五通一平”，基准地价的应用范围是城区规划区内建设用地区域。

二、基准地价的表现形式和内涵

（一）商服用地基准地价的表现形式和内涵

商服用地主要包括商业（含商店、商场、各类批发、零售市场及相应附属设施用地）、金融保险业（含银行、保险、信托、证券、期货、信用社等用地）、餐饮娱乐用地（含饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及相应附属设施用地）和其他商服用地（包括写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地）。商服用地基准地价采用主街路线价、级别平均路线价和级别价三种表现形式。其中级别平均路线价的适用范围是主街路线价覆盖范围之外的内街商服或新开通道路的商服用地。而级别价适用范围是不可分割销售的、自主经营的独立商服用地。

1、商服用地主街路线价的内涵：是指出让年限为40年，沿街进深为16米的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。

2、商服用地级别平均路线价的内涵：是指出让年限为40年，除主街路线价区段外，沿街或沿路进深为16米的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。

3、商服用地级别楼面地价的内涵：是指出让年限为40年，标准容积率为2.5，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。

（二）住宅用地基准地价的表现形式和内涵：

住宅用地主要包括高级住宅、普通住宅和别墅等用地。住宅用地基准地价采用级别楼面地价表现形式，其内涵：是指出让年限为70年，标准容积率为2.0，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。

（三）工业用地基准地价的表现形式和内涵

工业用地主要包括工业（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心）、仓储（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地）等用地。工业用地基准地价采用地面地价表现形式，其内涵：是指出让年限为50年，标准容积率为

1.0，每平方米土地的使用权平均价格。

（四）其他用地基准地价的表现形式和内涵

其他用地主要包括营利性的科、教、文、卫、体用地，营利性的市政公用设施及营利性停车场、公墓及需以有偿出让方式供地的其他用地。其他用地基准地价采用地面地价表现形式，其内涵：是指出让年限为50年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。

第二章城区土地级别划分和基准地价标准

一、石狮市城区规划区土地级别范围说明

1.商服用地级别范围

Ⅰ级地：主要分布在城市中心，金相路---西环路---普闻路---嘉禄边路---嘉禄路---二环东路---八七路---濠江路---宝岛中路---福辉路---香江路---金相路；

Ⅱ级地：分布在Ⅰ级地的周围，西环路---金相路---西南一路---南洋路---共富路---石金路---南环路---石永路---东环路---石祥路---香江路---直一路---横二路---子芳路---东西三路---南洋路---大北环路---西环路；

Ⅲ级地：分布在Ⅰ、Ⅱ级地的周围，北与晋江市交界线---西北、西、西南、南与晋江市交界线---东环路---外东环路---东西三路---子芳路---大北环路---宝盖镇镇界线---北与晋江市交界线；

Ⅳ级地：I、II、III级范围以外，总体规划区（调整）内其他地区。

2、住宅用地级别范围

住宅用地级别范围与商服用地级别范围相同。

3.工业用地级别范围

Ⅰ级地：金相路---西环路---南洋路---西南二路---石金路---南环路---石永路---濠江路---嘉禄路---二环东路---八七路---濠江路---香江路---福辉路---横二路---南洋路---香江路---金相路；

Ⅱ级地：分布在Ⅰ级地的周围，西环路---金相路---西南一路---南洋路---共富路---南与晋江市交界线---东环路---东西三路---子芳路---大北环路---西环路；

Ⅲ级地：分布I、II级范围及杆头村、坑东村以外其他区域；

Ⅳ级地：杆头村、坑东村。

4.其他用地级别范围

级区的划分范围参照工业用地级区的划分范围

二、石狮市城区规划区基准地价的标准

（一）商服用地主街路线价的确定

表2-1 石狮市主街商业用地路线价表单位：元/平方米