石狮市基准地价应用方案

石狮市城镇土地级别和基准地价应用方案石狮市国土资源局2008 年5月1日目录第一章石狮市城区基准地价的基本内容 (3)第二章城区土地级别划分和基准地价标准 (5)一、石狮市城区规划区土地级别范围说明 (5)二、石狮市城区规划区基准地价的标准 (5)第三章石狮市城区规划区宗地地价评估方法 (9)一、商服用地宗地地价评估 (9)二、住宅用地宗地地价计算 (18)三、工业和其他用地宗地地价计算 (22)四、商住混合用地地价计算方法 (27)五、基准地价使用说明 (28)六、城区宗地影响因素系数说明表 (29)第四章各乡镇土地级别划分和基准地价标准 (35)一、各乡镇基准地价的表现形式和内涵 (35)二、各镇土地级别的划分 (35)二、各乡镇基准地价标准 (37)三、各镇宗地地价修正体系的建立 (39)四、宗地地价评估方法 (46)五、乡镇宗地影响因素系数说明表 (47)第一章石狮市城区基准地价的基本内容一、基准地价的构成和应用范围基准地价，是指对城市各级土地或均质地域及商服、住宅、工业、其他等不同土地用途分别评估的土地使用权平均价格。

本次评估基准地价土地用途分为商服用地、住宅用地、工业用地和其他用地等四类，基准日为2007年1月1日，土地开发程度为“五通一平”，基准地价的应用范围是城区规划区内建设用地区域。

二、基准地价的表现形式和内涵（一）商服用地基准地价的表现形式和内涵商服用地主要包括商业（含商店、商场、各类批发、零售市场及相应附属设施用地）、金融保险业（含银行、保险、信托、证券、期货、信用社等用地）、餐饮娱乐用地（含饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及相应附属设施用地）和其他商服用地（包括写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地）。

商服用地基准地价采用主街路线价、级别平均路线价和级别价三种表现形式。

其中级别平均路线价的适用范围是主街路线价覆盖范围之外的内街商服或新开通道路的商服用地。

而级别价适用范围是不可分割销售的、自主经营的独立商服用地。

1、商服用地主街路线价的内涵：是指出让年限为40年，沿街进深为16米的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。

2、商服用地级别平均路线价的内涵：是指出让年限为40年，除主街路线价区段外，沿街或沿路进深为16米的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。

3、商服用地级别楼面地价的内涵：是指出让年限为40年，标准容积率为2.5，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。

（二）住宅用地基准地价的表现形式和内涵：住宅用地主要包括高级住宅、普通住宅和别墅等用地。

住宅用地基准地价采用级别楼面地价表现形式，其内涵：是指出让年限为70年，标准容积率为2.0，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。

（三）工业用地基准地价的表现形式和内涵工业用地主要包括工业（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心）、仓储（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地）等用地。

工业用地基准地价采用地面地价表现形式，其内涵：是指出让年限为50年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。

（四）其他用地基准地价的表现形式和内涵其他用地主要包括营利性的科、教、文、卫、体用地，营利性的市政公用设施及营利性停车场、公墓及需以有偿出让方式供地的其他用地。

其他用地基准地价采用地面地价表现形式，其内涵：是指出让年限为50年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。

第二章城区土地级别划分和基准地价标准一、石狮市城区规划区土地级别范围说明1.商服用地级别范围Ⅰ级地：主要分布在城市中心，金相路---西环路---普闻路---嘉禄边路---嘉禄路---二环东路---八七路---濠江路---宝岛中路---福辉路---香江路---金相路；Ⅱ级地：分布在Ⅰ级地的周围，西环路---金相路---西南一路---南洋路---共富路---石金路---南环路---石永路---东环路---石祥路---香江路---直一路---横二路---子芳路---东西三路---南洋路---大北环路---西环路；Ⅲ级地：分布在Ⅰ、Ⅱ级地的周围，北与晋江市交界线---西北、西、西南、南与晋江市交界线---东环路---外东环路---东西三路---子芳路---大北环路---宝盖镇镇界线---北与晋江市交界线；Ⅳ级地：I、II、III级范围以外，总体规划区（调整）内其他地区。

2、住宅用地级别范围住宅用地级别范围与商服用地级别范围相同。

3.工业用地级别范围Ⅰ级地：金相路---西环路---南洋路---西南二路---石金路---南环路---石永路---濠江路---嘉禄路---二环东路---八七路---濠江路---香江路---福辉路---横二路---南洋路---香江路---金相路；Ⅱ级地：分布在Ⅰ级地的周围，西环路---金相路---西南一路---南洋路---共富路---南与晋江市交界线---东环路---东西三路---子芳路---大北环路---西环路；Ⅲ级地：分布I、II级范围及杆头村、坑东村以外其他区域；Ⅳ级地：杆头村、坑东村。

4.其他用地级别范围级区的划分范围参照工业用地级区的划分范围二、石狮市城区规划区基准地价的标准（一）商服用地主街路线价的确定表2-1 石狮市主街商业用地路线价表单位：元/平方米（二）商服用地级别平均路线价的标准表2-2 石狮市商服用地平均路线价表单位：元/平方米（三）商服用地级别价的标准表2-3 石狮市城区商服用地级别楼面价表（标准容积率2.5）（四）住宅用地级别价的标准表2-4 石狮市城区住宅用地级别价表（标准容积率2.0）（五）工业用地级别价的标准表2-5 石狮市城区工业用地级别价表（标准容积率1.0）（六）其他用地级别价的标准表2-6 石狮市城区其他用地级别价表（标准容积率为1.0）第三章石狮市城区规划区宗地地价评估方法一、商服用地宗地地价评估商服用地宗地地价评估的基本思路：商服用地可以分为房地产开发销售性质的商服用地和自营性的商服用地。

房地产开发销售性质的如店面、商品房等可以分割销售的商业房地产，此类地价的评估主要采商服用地主街路线价和级别平均路线价两种方式相结合。

商服用地主街路线价仅适用于宗地临街进深20米以内的商服建筑物首层楼面地价评估；商服用地级别平均路线价不仅适用于没有赋予主街路线价区段的宗地临街进深20米以内（含20米）的商服建筑物首层楼面地价评估，而且适用于宗地临街进深大于20米的商服建筑物楼面地价评估以及商服建筑物两层以上（含两层）楼面地价评估。

自营性的商服用地不同于房地产开发销售性质的是其一般是自主经营的，不可分割销售的，如酒店、旅馆、大型商场、加油站、专业市场等，此类地价的评估仅适用商服用地级别价。

（一）房地产开发性质的商服用地的地价评估1、首层商业用房地价的评估（1）里地线20米以内的区域①对于已赋予主街路线价的路段首层商铺临街进深20米以内的部分适用主街路线价首先确定该商铺所在路段的主街路线价，然后根据其深度、临街形式、使用年期修正、期日修正和其他需要修正的个别因素对主街路线价进行修正，即可得待估宗地首层商铺楼面地价。

◆计算公式P zs=P ss×A s×（1+A h）×A y×（1+A o）×A d×S其中：P zs——待估宗地总地价P ss——待估宗地所在区段的主街路线价A s——临街深度修正系数A h——临街类型修正系数A y——使用年期修正系数A o——其他个别因素修正系数A d——期日修正系数S——建筑面积◆临街深度修正表3-1 商服用地主街路线价临街深度修正系数表◆临街类型修正表3-2 商服用地路线价临街类型修正系数表使用年期修正当土地出让、转让时的剩余使用年限不等于法定最高年限时，应进行年期修正，出转让年期修正的系数可以通过有限年期的收益还原公式推算，由于在本次调整中采用的土地还原利率为6.5%，所以给出的修正系数为r 等于6.5%时的结果。

当还原利率r 不同时，可以利用下面的公式计算修正系数：其中：R —待估宗地的使用年期修正系数； k —待估宗地的法定最高使用年限； m —待估宗地的剩余使用年限；km)r /()r /(R +-+-=111111r —商业土地地还原利率。

表3-3 商服用地使用年期修正表其它个别因素修正表3-4 商服用地路线价其它个别因素的修正系数表地价期日修正本次修订更新基准地价的基准日2007年1月1日。

基准地价对应的是评估期日的地价水平，对于不同估价时点，土地市场的地价水平会有所变化，因此必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估期日。

期日修正一般根据地价指数的变动幅度进行，可按下式计算：期日修正系数=宗地估价期日的地价指数/基准地价评估期日的地价指数②对于未赋予主街路线价的路段首层商铺临街进深20米以内的部分，若临近有主街路线价路段，则根据路段的商业繁华度、与主街路线价路段的关联性等实际情况取用临近路段的主街路线价的一定比例，取用比例在60%-80%（主街路线价计算方法同上）；若临近无路线价路段或路线价路段关联性不强，则取用商服用地级别平均路线价。

首先确定宗地所在的商服用地级别和对应的基准地价，然后根据其区域因素、临街进深、使用年期和期日对级别平均路线价进行修正，即可得待估宗地首层商铺楼面地价。

◆计算公式S A A A k p P d y s ss z ⨯⨯⨯⨯+⨯=∑)1(其中：P z ——待估宗地总地价P ss ——待估宗地所在级别的级别平均路线价∑K——区域因素修正系数之和A s——临街深度修正系数A y——使用年期修正系数A d——期日修正系数S——首层商业用房建筑面积◆宗地影响因素修正表3-5 商服用地地价影响因素修正表（Ⅰ级）表3-8 商服用地级别平均路线价临街深度修正系数表◆地价期日修正与商服用地主街路线价修正体系中的《地价期日修正》相同。

（2）里地线20米以外的区域对于首层商铺临街进深20米以外的部分取用级别平均路线价。

首先确定宗地所在的商服用地级别和对应的基准地价，然后根据其区域因素、临街进深、使用年期和期日对级别平均路线价进行修正，即可得待估宗地首层商铺楼面地价。

其中临街进深修正为“级别平均路线价临街进深修正表”中大于20米的修正系数（如城区取0.7886）。

2、二层及二层以上商业用房的评估二层及二层以上商业用房楼面地价的计算取用级别平均路线价。

首先确定宗地所在的商服用地级别和对应的基准地价，然后根据其区域因素、楼层、使用年期和期日对级别平均路线价的进行修正，即可得待估宗地二层及二层以上商业用房的楼面地价。