可研报告二期工程

上海成功－惠通房地产发展有限公司东方万国产业园项目二期工程

可行性研究报告

上海成功－惠通房地产发展有限公司

上海市机电设计研究院有限公司

二○一○年七月

上海成功－惠通房地产发展有限公司东方万国产业园项目二期工程

可行性研究报告

建设单位：上海成功－惠通房地产发展有限公司

项目负责人：杨啸、马宝银

技术负责人：韩靖宇、方向明

经济负责人：赵丽

市场负责人：杨浩云

上海成功－惠通房地产发展有限公司东方万国产业园项目二期工程

可行性研究报告

制单位：上海市机电设计研究院有限公司

副院长：陶伟民

审核：陈竹

主任设计师：吴键、田文光

编制人员：吴键、田文光、徐民、

潘少琴、陈国栋、杜越华、张静、

王元海、胥珏、丁昱

设计证书号：甲级－090101－sj

项目档案号： T145W（可）

目录

～～～～～～～～

一、项目概况 (1)

二、项目必要性分析 (3)

三、项目建设基地概况 (8)

四、总体设计 (9)

五、投资估算和资金筹措 (12)

附图：

分期建设示意图

总平面布置图

一、项目概况

（一）企业概况

上海成功－惠通房地产发展有限公司成立于1994年8月，原注册资本为8407432美元，经营范围为：从事金桥出口加工区15号地块内房地产综合开发、经营、物业管理、配套设施的建设和服务。2006年4月经上海市外经委和浦东工商管理局批准由中外合作企业变更为国内合资企业，现注册资本为人民币71847530元。

（二）项目概况

上海成功－惠通房地产发展有限公司浦东金桥15#地块开发项目，建设地点位于上海浦东金桥出口加工区15#地块，处于金桥出口加工区的中心地带，距陆家嘴金融贸易区仅8公里，至外高桥港口及保税区、浦东芦潮港口、浦东机场、虹桥机场的距离适中，是浦东新区的中心地段，也是金桥现代科技园区的商业中心。

15#地块项目原立项批件约20万平方米“国际军转民技术交易中心和工业厂房”。2001年8月13日经政府主管部门的核准同意该地块实施为期五年临时绿化的闲置土地处置方案，并按规定延长五年土地使用期。2006年，公司取得方案批复，后因唐陆路拓宽，需要调整规划方案，现公司拟根据原立项要求，在完全满足现阶段政府有关规划、环保、消防、节能、卫生以及节约土地资源等各项法规的前提下，对该地块原立项方案作适当调整完善后，于今年9月份前后开始用约3年的时间，在15＃基地内新建约29万平方米的建筑及配套设施，其中综合办公约5万平方米，厂房（研发试制）及服务配套用房约14万平方米。

本项目在94年公司成立之初就以当时国际先进的理念以服务、贸易、研发等间于第二和第三产业之间的产业定位来制定设计、建筑的标准。但当时的中国工业却以第一、第二产业为主的吸引国外先进技术为核心的高速发展，第三产业及相应的产业均刚刚进入起步阶段。公司在基于物尽其

用，土地利用的最高最优化发展理念的考虑下，暂缓了项目的开发，并按政府的要求投资数百万元对地块进行了临时绿化处置，于适当的时机再开发建设。

自2003年以来上海市政府将金桥工业区作为三大重点发展地区为浦东经济的发展贡献更大的GDP。此时公司越来越感到所属项目面临的良好市场形势，拟重新启动本项目。同时以彻底贯彻市政府有关提高金桥地区土地利用率，提高楼宇经济以此来提高单位土地面积的税收作为本项目新的开发原则，并力求在一定程度上将金桥地区原来的传统加工工业物业的模式转变为适应现代高产出、高税收、高技术和高附加值的新兴工业的多层运营服务物业。

无论从政府、市场和整个地区的格局变化的考虑，这种以研发、贸易、产品开发、交易服务等等的总部经济已经突现。政府可以以总部经济带来的持久的、增长性的税收，有限土地资源将得到充分得利用，最终用户可以避免CBD高额的商务成本，同时又能整合现有资源，使一些不尽之处将在这个概念下得到良好的解决。

二、项目必要性分析

（一）宏观经济背景

近20年来，中国制造业经历了技术引进、推进国产化、兼并改组、民营企业兴起、专业园区建设、产业集群化发展，模块供货、研究开发等方面的变化，这对推动生产的发展和产业素质的提升起到良好作用。近来，有一个新现象值得探索，那就是国际跨国企业都到中国来建厂合作，同时也把产品的研发工作向中国转移。

高度重视“自主创新”，将其致于全局的意义提升到战略层面，切实提高自主创新能力的意义，产业的优化、升级、创新将被视为支撑经济增长方式转变、支撑产业结构调整的支点。高度重视产业结构的优化及创新，体现了政府对于整个产业发展的判断，表明下一步政策、资金和人力投入将会向这个方面加强。这也指明了中国工业化的发展方向，通过自主创新提升整个国家的经济水平，提升整个制造业的制造水平。只有技术创新、技术进步加快了，经济发展才能摆脱对于自然资源、环境的透支性依赖。

中国发展工业化要形成一个加工制造业的体系，而其核心就是形成若干方面的自主创新能力。从过去对外开放“拿进来”，到“学会”，再到“创新”，这种变化表明中国产业发展的质的提高，也是工业化发展的新目标。中国较弱的自主创新能力使中国在国际竞争中面临很大的挑战，不提高优化产业创新能力，就很难摆脱资源消耗区的粗放增长。从区域位置看长三角已经面临了自主知识产权和产业升级、产业转型的挑战，长三角作为中国经济的“火车头”在中国工业发展道路上有着里程碑式的地位。从目前的情况看，长三角外向区经济和民营经济发展迅速，跨国公司和国内大区企业云集，总部经济现象已经具备一定规模。世界500强企业抢占中国市场的“桥头堡”首选长三角的上海，上海已成为跨国公司在中国最云集的地区。总部园区经济是一个国家和地区社会经济发展到一定阶段所形成的一种特有的经济形态和经济现象，是在现代工业化、城市化、信息