商业银行房地产贷款风险分析

商业银行房地产贷款风险分析

姓名：王东

学号：201407040108

摘要

随着经济逐渐转型，国家宏观调控政策的进一步加强，商业银行股份制改革的不断深入，尤其从08年次贷危机以来，商业银行房地产贷款风险受到越来越受到重视。在这种背景下，了解我国房地产业以及房地产贷款现状，防范和解决商业银行房地产贷款风险变得十分重要。目前房地产业已成为我国主要经济支柱之一，对经济发展可产生重要影响，但是商业银行贷款是房地产业的主要融资渠道，融资渠道略显单一。本文在房地产业和商业银行房地产贷款现状的基础上，对房地产贷款面临的主要风险做了详细的分析和阐述，据此论证并且提出了防范和化解商业银行房地产贷款风险的策略，如优化房地产贷款的投放结构、拓宽房地产业的融资渠道等措施，希望能对防范和化解商业银行房地产贷款风险起到一定的启发和借鉴作用。

关键词：房地产、贷款风险、商业银行

一、研究背景

房地产由于其位置的不可移动性、保值增值性已经成为当前主要的投资热点之一，然而又因为其政策限制性以及投资金额较大，虽然能够提供给投资者较高的收益，但是往往会带来较大的风险。收益与风险成正比在房地产业中无疑体现的淋漓尽致。由于我国目前正处于经济转型期，市场机制不够完善，金融体系不是很完善，融资途径较为单一，而房地产作为资金密集型企业，房地产的发展离不开商业银行的大额贷款。

1.1我国房地产业的发展现状

房地产具体是指土地、建筑物和房地合一状态下物质实体和依托于物质实体上的权益[1]。房地产作为市场中举足轻重的商品，有以下几个特点：1、房地产位置的不可移动性和地区性；2、房地产使用的长期性和耐久性；3、房地产的保值增值性；4、房地产的受政策限制较大；5、房地产影响因素多样性和行业相关性。

由于房地产的本身的特点以及经济属性，产生了房地产业这一独立的行业。房地产业主要包括国有土地使用权的转让、房地产的开发和再开发、房地产经营、房地产中介服务以及房地产的调控和管理等主要内容，属于第三产业。随着经济的发展，房地产业逐渐成为国民经济的主要支柱之一，也必将发挥越来越重要的作用。根据国家统计局《2017年1季度我国GDP初步核算结果》显示，房地产业绝对额达到12393亿元，比去年同期增长7.8%；根据国家统计局《2017年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，2017年1-3月份，全国房地产开发投资19292亿元，同比名义增长9.1%

1.2商业银行房地产贷款现状

1.2.1商业银行贷款是房地产业的主要融资渠道

根据国家统计局《2017年1季度我国GDP初步核算结果》显示，房地产开发企业到位资金35666亿元，同比增长11.5%，增速比1-2月份提高4.5个百分点。其中，国内贷款6892亿元，增长10.7%。但是从我国目前的房地产的经营模式和状况看，由于还款资金的不稳定性，这部分贷款潜伏的风险比较大。由此也可以看出，我国房地产业主要资金来源是来自商业银行贷款，信贷资金对房地产业的发展起到了不可忽视的巨大作用，与此同时，因为这种情况，单一的融资渠道将大多数风险集中在了银行系统，一旦资金链断裂，后果将是十分严重的。所以，拓宽房地产业的融资渠道成为商业银行防范房地产业风险的必然要求，但是在长期以来，商业银行贷款是房地产业的主要融资渠道是无法改变的。

1.2.2房地产仍是银行贷款的发放的主要对象

从2003年起，房地产贷款成为银行新的利润增长点[2]。由于房地产市场需求旺盛，房地产业贷款资金较多，我国房地产业的质量暂时较好，目前银行比较倾向向房地产业贷款。以江苏和上海为例，21世纪经济报道记者分别从上海和江苏银行人士处获得的数据表明，2016年上海按揭贷款新增3350亿元，占全部新增贷款的50%。按照余额来看，与房地产相关的贷款（包括对公和零售）占比达到近40%；同期江苏省按揭贷款增长约50%，房贷余额占所有贷款近20%。全省房地产相关新增贷款占全年新增量的56%。也就是说，2016年上海和江苏的房地产相关贷款增量对当年新增贷款的贡献率超过一半。

二、当前房地产贷款面临的主要风险

虽然近年来中国商业银行的房地产贷款不良率较低，资产质量较好，为发生较大不良贷款事故，但对房地产贷款的金融管控不能放松。我国房地产市场价格不断攀升，房地产信贷规模不断扩大，房地产市场仍然处于经济周期的考验当中，如果资金链断裂或者出现较大情况的调整，商业银行面临的风险无疑是巨大的。我国商业银行房地产贷款面临的主要风险有：

2.1房地产价格大幅调整的风险

国际上衡量房地产市场泡沫最常用的两个指标是房价收入比（房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值）和租金回报率（即每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之比）[3]，根据《全国35个大中城市房价收入比偏离度排行榜》显示，2015年，35城房价收入比平均值为8.7，目前已经偏离合理值的幅度达到12%，与2014年基本持平，但是区域分化已经十分明显。其中一深圳最为突出，房价收入比偏离合理值的幅度达111%，位居全国之首；然而沈阳房价收入比偏离合理值-14%，市场连续多年探底，致使房价进入了底部状态，已经跌无可跌。目前中国主要城市的静态租金回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市，但都高于目前的一年期存款利率1.5%。根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率应该为4%-6%，而我国水平远低于国际标准水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离，积聚了较大的资产泡沫风险。前些年房价上涨过快、在三、四线城市，投资投机氛围更加浓厚，因此蕴藏的资产泡沫风险更大。一旦中国房地产市场出现大幅调整或者资金链断裂，这些城市将首当其冲。近年来国家频繁出台调控政策，调控手段也从以经济手段为主扩大到限购等行政手段。如规定非本地户口只许购买一间楼房等措施。在国家密集出台调控政策的背景下，房地产市场随时可能出现调整，一旦房价快速下跌，一些城市的房地产泡沫风险将会被戳破，商业银行无疑也会面临着巨大风险。

2.2市场预期变化的风险