上海房地产开发报建流程
上海房地产开发前期手续报建工作指南
前期工作指南(浦东地区)目录一、前期办事流程图(一)二、前期办事流程图(二)三、说明四、前期工作主要内容五、前期工作主要涉及部门六、办理前期手续所提交资料清单及主管部门审批一、前期办事流程图(一)二、前期办事流程图(二)三、说明1、该作业指导书是以浦东新区现行标准组织编制。
2、本作业指导书的内容及流程适用于需要使用本单位以外土地、改变土地性质、总建筑面积大于3万平方米且使用市财力的建设项目。
3、如需要使用本单位以外土地、改变土地性质、总建筑面积大于3万平方米,但建设资金是自筹的建设项目,则在初步设计评审中无需进行概算评审,其余内容及流程相应不变。
4、如需要使用本单位以外土地、改变土地性质、但总建筑面积小于3万平方米,(资金按市财力和自筹划分)则无需编制详细规划,其余内容及流程相应不变。
5、在原址(本单位内)新建、改建、扩建项目总筑面积大于3万平方米且使用市财力的建设项目,则无需办理选址意见书、用地规划许可证和建设工程用地批准书(包括土地定界报告)有关土地方面的手续。
6、在原址(本单位内)新建、改建、扩建项目总筑面积小于3万平方米且建设资金是自筹的建设项目,则无需办理选址意见书、用地规划许可证和建设工程用地批准书(包括土地定界报告)有关土地方面的手续、编制详细规划和扩初阶段的概算评审。
7、凡是使用市财力建设的建设项目,必须由市建委进行初步设计技术、概算评审和批复。
8、凡在市立项的建设项目,必须在市招标办报建。
9、建设项目总投资在3000万元以上的建设项目(勘察、设计、施工、监理)必须进行公开招投标,总投资在3000万元以下的建设项目(勘察、设计、监理)可办理直接委托手续,而施工必须进行公开招投标。
四、前期工作主要内容1、项目建议书编制及批复2、可行性研究报告编制及批复3、控制性详细规划及修建性详细规划编制及批复(规划设计要求通知单)4、选址意见书申领5、建设工程用地规划许可证申领6、建设工程用地批准书申领(包括土地定界报告)7、建设工程报建8、勘察、设计招标9、设计方案规划、环保、卫生、绿化、人防、交警政府职能部门(包括水、电、煤市政配套部门)征询意见10、初步设计规划、环保、卫生、绿化、人防、交警、防雷、抗震政府职能部门征询意见11、初步设计(概算)技术评审12、初步设计批复13、施工、监理招标14、施工图环保、卫生、绿化、交警政府职能部门征询意见15、施工图审图通过证书16、建筑工程规划许可证17、建筑工程安全、质量报监18、建筑工程施工许可证五、前期工作主要涉及的部门1、上海市房屋土地资源管理局2、上海市发展和改革委员会3、上海市城市规划管理局4、上海市建设和管理委员会六、办理前期手续所提交资料清单及主管部门审批1、项目建议书编制及批复;(授建设方委托,由总师室负责编制并报送市发改委或市教委批复)2、可行性研究报告编制及批复;(授建设方委托,由总师室负责编制并报送市发改委或市教委批复)3、控制性详细规划及修建性详细规划编制及批复;(授建设方委托,由设计院负责编制规划文本并报送规划局审批)*规划设计要求(详规批复后,向规划局征询规划设计要求)1)随同申请表应附送的文件、图纸:a)批准的建设项目计划文件b)由市测绘院晒印的1:500或1:1000的地形图2份,地形图上应用≤0.3mm墨线笔标明拟建工程用地位置、建设基地的用地边界c)建设基地的土地使用权属证件及附图d)原有基地拆房,需提供应拆房屋的权属证明及附图e)涉及非自有产权房屋的,加送相关单位同意建设的书面意见f)如属危房翻建,加送危房鉴定报告g)如基地内涉及土地使用权属共有人,须附送土地使用权属共有人的同意证明;h)市政交通工程只需送审上述a)、b)项的文件和图纸;2)办事时限自受理次日起20个法定工作日内办结4、选址意见书申领(将资料提交规划局审批合格后核发建设工程选址意见书)完成项目建议书批复后可向规划部门申领选址意见书1)向规划局申请《建设项目选址意见书》应符合下列条件之一:a)新建、迁建单位需要使用土地的b)原址扩建需要使用本单位以外土地的;c)需要改变本单位土地使用性质的2)随同申请表应附送以下文件、图纸及其要求:a)建设项目选址意见书申请表b)计划部门批准的建设项目建议书或其他有关计划文件c)环保、消防、卫生防疫等部门对选址的审核意见(可采用并联审批)d)大中型建设项目,应附送有相应资质的规划设计单位作出的选址论证e)(图纸)由市测绘院晒印1:500、1:1000或1:2000的建设基地实测地形图3份,其中需要划示城市规划道路红线及其有关建筑控制线(河道、高压线、绿地、地铁、轻轨等控制线),在其中1份地形图上正确划示本单位用地范围,拟建工程基地界线或扩建范围,不同的用地范围应用不同的色笔划示且应各自封闭3)办事程序受理登记→经办人初审→处领导审核→局领导审核、审批→文印校核、受理窗口4)办事时限自受理次日起15个法定工作日内办结。
房地产开发报建流程
房地产开发报建流程
第一步:规划立项
第二步:项目申报
完成规划立项后,开发商需要向相关部门提交项目申报材料。
这些材料包括项目规划书、环境影响评价报告、建设用地申请书、施工图设计文件等。
申报材料的内容需要符合当地规划和建设的要求。
第三步:审批
项目申报后,相关部门会对申报材料进行审查和评估。
审批程序通常包括初审、进一步论证和终审等环节,以确保项目的合法性和可行性。
审批过程中,开发商需要配合提供补充材料或回答审批部门的问题。
第四步:预售许可
审批通过后,开发商可以申请预售许可证。
预售许可证是开发商开展商品房销售的重要证件,需要提交相关材料,如商品房销售计划、资金按证明材料、规划和建设方案变更申请等。
预售许可证的获得标志着项目可以进行销售活动。
第五步:施工许可
获得预售许可证后,开发商可以申请施工许可证。
施工许可证是房地产项目进行实际建设的重要许可证,需要提交施工图设计文件、施工组织设计方案、施工队伍资质等材料。
施工许可证的获得意味着项目可以开始实际施工。
第六步:竣工验收
项目施工完成后,开发商需要向相关部门申请竣工验收。
竣工验收是保证项目质量和合规性的重要环节,需要提供竣工图设计文件、工程质量检测报告、使用说明书等材料。
通过验收后,房地产项目才能正式交付使用。
以上是房地产开发报建流程的主要环节。
不同地区和项目类型可能会有些许差别,但整体流程大致相同。
开发商在报建过程中需要积极配合相关部门的要求,注重合规性和质量,确保项目的顺利推进和成功完成。
上海报批报建流程图与工作指引(青浦区重点)
报批报建流程图报批报建工作指引根据房地产开发的流程,将整个过程分四个阶段:一、土地获取及规划确定二、建设工程规划许可证和开工证的申请三、预售四、交付和产证根据各阶段的性质及特点进行描述和分析:一、土地获取及规划确定该阶段包含的重要环节:1.获取土地——签定合同2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政(如绿带、河道等)退让3.规划编制条件——向规划管理部门申请(如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等)4.详规评审及批复5.申请《建设用地规划许可证》6.缴纳土地款项(出让金、土地补偿费、契税),办理《土地证》重点注意事项:详规的编制至关重要,一旦获得批准,后期的设计必须符合批准的内容,指标一定不能突破。
各环节报批指引:1、规划定界:定界单位:规土局定界队所需时间:10个工作日控制要点:规划定界和土地定界是否一致,主要涉及建设用地面积(即土地出让面积)是否有差异审核资料:[返回]2、申请规划编制要求:批复单位:规土局(审核部门:规划科)时间:20个工作日控制要点:建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料:[返回]3、申请详规批复批复单位:规土局(审核部门:综合科)时间:从评审会后开始需30个工作日(修详批复政府承诺40个工作日)控制要点:建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程:1、规划定界;2、申请规划要求;3、进行规划设计;4、详规中期评审即详规评审会;5、根据评审会意见(会议纪要)修改规划;6、上报详细规划;7、详规批复。
审核资料:附:《项目用地条件流转确认表》D:\E\表单\项目用地条件流转确认[返回]4、申请《建设用地规划许可证》发证单位:规土局(审核部门:建管科)审核所需时间:20个工作日(政府承诺40个工作日)控制要点:地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确审核资料:[返回]5、缴纳土地出让金收款单位:上海市房屋土地资源管理局缴纳时限:签订出让合同后60天内缴清缴款依据:土地使用权出让合同经办部门:项目发展部控制要点:缴款期限内必须缴清,否则将缴纳滞纳金(基本无法协调)6、缴纳土地补偿费收款单位:区土地储备中心缴款时限:根据合同约定缴款依据:根据补偿费合同经办部门:项目发展部[返回]7、缴纳契税收款单位:区财政局缴纳时限:缴清土地出让金、土地补偿费缴款依据:土地出让金、土地补偿费缴款凭据,出让合同、土地补偿费合同经办部门:报建配套[返回]8、办理《土地证》发证单位:房管局(审核部门:房地产交易中心)办理所需时间:25个工作日控制要点:出让面积、用地范围、用地性质、出让年限关键点:动拆迁许可证审核资料:[返回]二、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的申请该阶段包含的重要环节:1.方案设计、征询、批复2.环评批复3.扩初设计、征询、批复4.立项备案5.计划转正6.施工图设计、审图、报建7.卫生设计审核8.民防规划证阶段审核9.水务局河道蓝线复验10.申请《建设工程规划许可证》11.施工中标通知书12.《建筑工程施工许可证》重点注意事项:设计过程中一定要符合详规批准的要求,满足规范要求。
房地产全程报建流程
房地产全程报建流程1.规划设计阶段:-项目可行性研究:对项目的地理环境、市场需求、竞争状况等进行综合评估,确定项目的可行性。
-土地选址:根据项目规模、用地需求等因素,在合适的地点选定土地。
-总体规划设计:确定项目的总体布局、用地分布、建筑规划等方案。
-建筑设计:进行详细的建筑设计,包括建筑物的结构、外观、功能布局等。
2.报建准备阶段:-编制报建材料:按照当地相关法规和规定,准备报建所需的各种材料,如项目概况、规划设计图纸、环境影响评价报告等。
-预审与评估:提交报建资料进行预审,包括规划部门对项目的履行条件的评审,环境保护部门对环境影响评价报告的审核等。
3.报建申请阶段:-行政审批:将准备好的报建材料提交给相关行政部门,进行行政审批,如城市规划、城市建设、土地管理等部门。
-技术审查:由专业的技术部门对建筑设计、施工方案等进行审查。
-公示与听证:根据相关法律法规,对申请项目进行公示与听证,接受公众的意见和建议。
4.审批手续阶段:-批复与签发:相关行政部门根据审核结果做出批复与签发,包括规划许可证、施工许可证等。
-筹备施工阶段:-施工准备:申请相应的施工许可证、办理人员、材料、设备等。
-开工:根据规划和设计方案,进行施工准备,开始建设工程。
5.施工验收阶段:-竣工验收:对建设工程进行竣工验收,检查项目是否符合相关规划和设计要求,以及相关技术标准要求。
-监督检查:相关行政部门进行监督检查,确保项目的质量、安全等符合规定。
6.平台经营阶段:-运营准备:完成施工后的修整、装饰等工作,准备投入使用。
-开业运营:开放项目供业主及人员使用,正式投入市场运营。
以上就是房地产全程报建流程的大致步骤,整个过程中需要与多个部门进行沟通和协调,以确保项目的顺利进行。
同时,不同地区的报建流程可能会有些差异,具体步骤与所在地的相关法规和规定有关。
上海市房地产报批流程文件
上海市房地产报批流程文件一、准备阶段1.项目可行性研究:开发企业需对项目进行可行性研究,包括市场需求、投资规模、技术可行性等方面的研究。
2.土地获取:申请土地使用权、招拍挂土地或通过土地出让等方式获取土地。
3.项目选址:根据市场需求、土地规划、交通便利等因素,确定房地产项目的选址。
4.拟制项目规划:依据土地使用权取得的条件,拟定房地产项目的总平面布局和设计方案。
5.环境影响评价:进行环境影响评价,评估项目在环境上的影响,并提出相应的环境保护方案。
6.规划报批:将项目规划报送城市规划部门,进行规划审批。
7.初步设计:根据规划要求和市场需求,编制房地产项目的初步设计方案。
二、报批阶段1.竣工规划:在项目建设完成后,编制竣工规划,并提交给相关部门审批。
2.项目报建:实施前期准备,包括准备报批文件、填写报建申请表等,提交给审批部门进行项目报建。
3.报批文件审查:审批部门对报建材料进行初审,对材料的齐全性和准确性进行审核。
4.项目初审:审批部门对项目进行初步评估,包括项目的合法性、技术可行性、经济效益等方面的评估。
5.公示和听证:对通过初审的项目,进行公示和听证,接受公众的意见和建议。
6.项目复审:对公示和听证后符合条件的项目进行进一步评估,包括土地使用权、环境影响等方面的评估。
7.报批决策:根据项目审批的结果,进行报批决策,决定是否批准项目的建设。
三、审批阶段1.资金融通:根据项目的批准情况,申请相关的资金融通,包括银行贷款、股权融资等。
2.土地手续办理:根据项目的批准情况,办理土地使用权证、不动产权证等相关手续。
3.施工许可证办理:根据项目的批准情况,申请施工许可证,获得施工许可证后方可开始施工。
四、后续工作阶段1.施工管理:按照规定的施工计划和施工管理要求进行项目的施工管理。
2.竣工验收:项目竣工后,进行竣工验收,验收合格后方可办理房屋产权证等相关手续。
3.销售和运营:将房地产项目进行销售,并进行项目运营和管理。
浦东新区房地产开发前期报批流程
一、項目建議書報批(如說明一):應送文件:1、企業關於申報項目建議書的請示;2、項目建議書正本;3、委託代理書複印件;4、董事會決議正本;5、1/1000地形圖(上海市測繪院申請,畫上規劃紅線)一份;6、營業執照複印件。
審批單位:浦東新區建設局規劃處。
審批時間:10個工作日。
地址:联系电话联系人联系人电话批覆文件:建議書批覆。
注意事項:办理过程中失败事项二、建築工程規劃送審(如說明二):應送文件:1、建築工程規劃設計送審單;2、建議書批覆正本;3、建設基地土地使用權證書(土地合同)複印件;4、1/500或1/1000地形圖二份(上海市測繪院申請)。
審批單位:浦東新區建設局規劃處。
審批時間:14個工作日。
批覆文件:建築工程規劃設計要求通知單;建築紅線圖(蓋規劃局核定設計範圍專業章)。
注意事項:三、報建(如說明三):應送文件:1、上海市建設工程報建申請單;2、上海市建設工程報建表;3、上海市房地產轉讓登記申請書;4、上海市房地產轉讓登記委託書;5、建築工程規劃設計要求通知單;6、建議書批覆;審批單位:上海市招標辦。
審批時間:7個工作日。
批覆文件:IC卡、蓋好章的上海市建設工程報建表。
注意事項:四、設計勘察招投標(如說明四):應送文件:1、建議書批覆;2、規劃紅線圖;3、建築工程規劃設計要求通知單;4、土地合同;5、項目IC卡;6、設計單位企業卡;7、直接委託設計、勘查申請報告;8、營業執照、稅務登記單;9、方案文本;10、上海市建設工程設計中標(交易成交)通知書(建設單位先蓋章)。
審批單位:浦東新區建設招標辦投標管理科。
審批時間:5個工作日。
批覆文件:上海市建設工程設計中標(交易成交)通知書(招投標辦蓋章)。
注意事項:上海市建設工程設計中標(交易成交)通知書,由建設單位憑項目IC卡項招投標辦領取,填寫完用印後,送招投標辦;應交費用標準:委託設計手續費萬分之一點八,委託勘查手續費萬分之零點六(計算基準為立項總投資額減土地款);五、可行性研究報告報批(如說明五):應送文件:1、申請報告;2、可行性研究報告;3、建議書批覆;4、土地合同;5、建築工程規劃設計要求通知單;6、同意設計的總平面圖;7、營業執照;8、資質證;9、資本金承諾書;10、水電煤氣配套部門意見;11、前期開發情況說明或合同;12、1/500或1/1000地形圖。
上海房地产开发流程
上海房地产项目开发流程一、立项审批阶段:1、公司注册:2、土地评估:3、项目选址:由建设单位向区规划局提出申请,并缴纳相关费用(费用收取详见表二)。
4、土地面积测绘:选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘,确定项目占地面积(测绘费详见表三)。
5、签定《国有土地出让合同》:由区发改委向市发改委申请用地指标,等用地指标下来后,建设单位与区房地局签定《国有土地出让合同》及《配套合同》,缴纳土地出让金与配套费。
6、制可行性研究报告及申请项目立项:选择有资质的咨询公司编制项目可行性研究报告,编制完成后待选址下来及《出让合同》签定后一并递交区发改委申请立项,若项目体量大,则由区发改委转送市发改委审批。
7、办理用地规划许可证:立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证。
二、规划设计阶段1、方案审批:选择专业设计公司设计项目方案,报区规划局。
2、组织召开项目扩初会或论证会:原规定方案审批前组织召开项目协调会,由政府各职能部门及配套部门参与。
现流程简化,一般方案审批完后就进行初步方案设计,设计出来后再向各职能部门及配套部门征询,各部门出征询意见单,同时与当地主管部门协调,组织召开项目扩初会或项目论证会。
3、扩初方案审批:根据扩初会议要求,调整总体方案,并向规划局申报扩初方案审批。
4、项目报建:项目立项后报区招投标管理办公室申报项目报建手续,办理项目IC卡。
5、办理招投标手续:向区招投标管理办公室申请办理勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位招投标手续。
建设单位缴纳交易服务费,费用按照有关规定的差额定率累进方式缴纳(详见表四)。
6、各部门审批:扩初方案确定后进行方案深化设计,出施工图、再报消防、环保、卫生、防雷、绿化、交通、民防、住宅等职能部门审批。
1)、环保:选择环评咨询公司,根据项目体量大小编制环评报告书或报告表向区或市级环保部门申报评审,出环评报告批复。
2)、防雷:根据区防雷办要求提供相关图纸,并缴纳防雷检测费(详见表五)。
上海报批报建流程图及工作指引
上海报批报建流程图及工作指引--------------------------------------------------------------------------作者: _____________--------------------------------------------------------------------------日期: _____________报批报建流程图报批报建工作指引根据房地产开发的流程,将整个过程分四个阶段:一、土地获取及规划确定二、建设工程规划许可证和开工证的申请三、预售四、交付和产证根据各阶段的性质及特点进行描述和分析:一、土地获取及规划确定该阶段包含的重要环节:1.获取土地——签定合同2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政(如绿带、河道等)退让3.规划编制条件——向规划管理部门申请(如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等)4.详规评审及批复5.申请《建设用地规划许可证》6.缴纳土地款项(出让金、土地补偿费、契税),办理《土地证》重点注意事项:详规的编制至关重要,一旦获得批准,后期的设计必须符合批准的内容,指标一定不能突破。
各环节报批指引:1、规划定界:定界单位:规土局定界队所需时间:10个工作日控制要点:规划定界和土地定界是否一致,主要涉及建设用地面积(即土地出让面积)是否有差异审核资料:[返回]2、申请规划编制要求:批复单位:规土局(审核部门:规划科)时间:20个工作日控制要点:建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料:[返回]3、申请详规批复批复单位:规土局(审核部门:综合科)时间:从评审会后开始需30个工作日(修详批复政府承诺40个工作日)控制要点:建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程:1、规划定界;2、申请规划要求;3、进行规划设计;4、详规中期评审即详规评审会;5、根据评审会意见(会议纪要)修改规划;6、上报详细规划;7、详规批复。
上海地区房地产开发流程
上海地区房地产开发流程首先,规划立项是指根据城市规划、土地供应情况以及市场需求等因素,确定房地产项目的规模、定位和开发方案。
这需要进行市场调研、需求分析、项目定位等工作,并完成相关规划文件的编制、审批等手续。
接下来是用地供应阶段,即通过土地拍卖、竞标或协议开发等方式,取得土地使用权。
上海市土地资源严重短缺,因此土地供应方式多种多样,发展商需要根据自身实力和项目需求选择合适的供应方式,并参与相关竞争。
项目立项是开发商根据规划和用地供应情况,对项目进行初步设计、工程预算、经济效益评估等,并向相关政府部门提出申请,获取项目立项批复。
项目立项的要求包括在规划上的符合性、用地性质和规模的合理性以及项目的可行性等。
设计建设阶段是指根据项目立项批复,完成详细的设计方案,并进行施工准备工作、建设招标等。
设计建设涉及建筑设计、工程承包、材料采购等环节,开发商需要组织相关团队进行施工,并进行监管和验收,确保项目建设质量。
销售推广是开发商开始将项目推向市场的一项重要工作。
包括制定销售策略、开展市场推广活动、组织销售人员进行房屋销售、签订购房合同等步骤。
上海房市竞争激烈,开发商需要制定差异化的市场策略,提高产品的竞争力。
交付阶段是指开发商完成建设,将房屋交付给购房者。
这需要进行竣工验收、物业移交、产权办理等手续,确保房屋质量符合标准,并方便购房者正常入住。
最后是运营管理阶段,开发商将项目交付后,需要进行物业管理、设施维护等工作,以保障业主的生活品质和房产价值的稳定增长。
同时,房地产开发商还需要进行后期管理和运营,包括协调小区内部事物、维护公共设施、处理住户纠纷等。
总之,上海地区房地产开发涉及规划立项、用地供应、项目立项、设计建设、销售推广、交付、运营管理等多个环节。
合理组织这些流程,将有效推动房地产开发,提高项目质量和开发效益,同时也能满足购房者对于舒适居住环境的需求。
房地产开发报建手册及流程图
房地产开发报建手册及流程图
房地产开发报建手册及流程图
一、房地产开发报建手册
1、开发前期准备:在拿到土地后,需要进行前期准备工作,包括确定开发方案、进行项目策划、设计等。
2、申请相关证照:包括土地使用证、建设规划许可证、施工许可证等。
3、进行建设和装修:按照设计方案进行建设和装修,包括建筑、装修、设备安装等。
4、申请验收:在建设和装修完成后,需要向相关部门申请验收,包括规划、消防、环保等。
5、办理入住手续:通过验收后,需要进行入住手续的办理,包括与物业公司的交接、与业主的合同签订等。
二、房地产开发报建流程图
1、开发前期准备
2、申请土地使用证
3、申请建设规划许可证
4、申请施工许可证
5、进行建设和装修
6、申请规划验收
7、申请消防验收
8、申请环保验收
9、办理入住手续。
房地产开发报建流程_最新版
行政部门会将通过评审的报建项目公示一定时间,以便收集公众的意见和建议。公示内容通常包括项目的基本情况、建设地点、影响范围等。开发商需要接受公众的监督和评价,并及时回应公众的关切。
第六步:听证会
在公示期间,行政部门可能还会组织听证会,以便进一步听取公众的意见和建议。开发商需要参加听证会,并回答公众提出的问题。听证会结束后,行政部门将根据听证结果作出进一步的决策。
以上是房地产开发报建流程的最新版。随着法规和政策的变化,报建流程也可能会有所调整。开发商需要密切关注相关部门的最新要求,并及时调整和改进报建工作。
第三步:初审
相关行政部门对开发商提交的报建申请材料进行初步审查。他们将核实材料的完整性和准确性,并进行初步的评估和审核。如果材料不完整或有问题,开发商需要补充或修正相关的材料。
第四步:评审
行政部门对通过初审的报建申请进行详细评审。他们将对项目的可行性、合规性和社会影响等方面进行评估,并进行必要的现场勘察。评审结果将作为后续审批的依据。
第九步:施工
开发商获得施工许可证后,可以正式开始项目的建设工作。他们需要组织施工队伍、采购材料、布置工地,并按照批复文件的要求进行施工。
第十步:竣工验收
项目建设完成后,开发商需要向相关部门提交竣工验收申请。相关部门将派员进行现场检查,并对项目的质量和安全等方面进行评估。如果项目符合相关要求,开发商将获得竣工验收证书,并正式交付使用。
第七步:批
根据评审结果、公示和听证会的意见,行政部门做出最终审批决策。如果项目符合相关法规和规定,行政部门将发给开发商一份正式的批复文件,批准项目的建设。开发商需要按照批复文件的要求进行后续的建设。
第八步:施工许可证申请
在获得批复文件后,开发商需要向相关部门申请施工许可证。这个证件是项目正式开始建设的依据,开发商需要按照相关要求提交申请并支付相应的费用。
上海报批报建流程图及工作指引青浦区重点
报批报建流程图报批报建工作指引根据房地产开发的流程,将整个过程分四个阶段:一、土地获取及规划确定二、建设工程规划许可证和开工证的申请三、预售四、交付和产证根据各阶段的性质及特点进行描述和分析:一、土地获取及规划确定该阶段包含的重要环节:1.获取土地——签定合同2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政(如绿带、河道等)退让3.规划编制条件——向规划管理部门申请(如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等)4.详规评审及批复5.申请《建设用地规划许可证》6.缴纳土地款项(出让金、土地补偿费、契税),办理《土地证》重点注意事项:详规的编制至关重要,一旦获得批准,后期的设计必须符合批准的内容,指标一定不能突破。
各环节报批指引:1、规划定界:定界单位:规土局定界队所需时间:10个工作日控制要点:规划定界和土地定界是否一致,主要涉及建设用地面积(即土地出让面积)是否有差异审核资料:[返回]2、申请规划编制要求:批复单位:规土局(审核部门:规划科)时间:20个工作日控制要点:建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料:[返回]3、申请详规批复批复单位:规土局(审核部门:综合科)时间:从评审会后开始需30个工作日(修详批复政府承诺40个工作日)控制要点:建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程:1、规划定界;2、申请规划要求;3、进行规划设计;4、详规中期评审即详规评审会;5、根据评审会意见(会议纪要)修改规划;6、上报详细规划;7、详规批复。
审核资料:附:《项目用地条件流转确认表》D:\E\表单\项目用地条件流转确认[返回]4、申请《建设用地规划许可证》发证单位:规土局(审核部门:建管科)审核所需时间:20个工作日(政府承诺40个工作日)控制要点:地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确审核资料:[返回]5、缴纳土地出让金收款单位:上海市房屋土地资源管理局缴纳时限:签订出让合同后60天内缴清缴款依据:土地使用权出让合同经办部门:项目发展部控制要点:缴款期限内必须缴清,否则将缴纳滞纳金(基本无法协调)6、缴纳土地补偿费收款单位:区土地储备中心缴款时限:根据合同约定缴款依据:根据补偿费合同经办部门:项目发展部[返回]7、缴纳契税收款单位:区财政局缴纳时限:缴清土地出让金、土地补偿费缴款依据:土地出让金、土地补偿费缴款凭据,出让合同、土地补偿费合同经办部门:报建配套[返回]8、办理《土地证》发证单位:房管局(审核部门:房地产交易中心)办理所需时间:25个工作日控制要点:出让面积、用地范围、用地性质、出让年限关键点:动拆迁许可证审核资料:[返回]二、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的申请该阶段包含的重要环节:1.方案设计、征询、批复2.环评批复3.扩初设计、征询、批复4.立项备案5.计划转正6.施工图设计、审图、报建7.卫生设计审核8.民防规划证阶段审核9.水务局河道蓝线复验10.申请《建设工程规划许可证》11.施工中标通知书12.《建筑工程施工许可证》重点注意事项:设计过程中一定要符合详规批准的要求,满足规范要求。
上海市房地产开发流程图
精品资料流程注释:1. 上述流程图以上海市相关规定为基础制作,其它地区的审批程序可能有所不同。
2.上所有的天数均指相关政府部门完成相应审批程序所需的工作日。
3.DPC :发展计划委员会4.UPB :城市规划管理局5.HLRA:房屋土地资源管理局6.CMC建设和管理委员会:7.CLO :建设用地事务所8.MCLO:市建设用地事务所文件清单:一、建设用地计划审核意见书申请《上海市建设项目用地计划审核意见书》应提交下列材料:1、建设单位法人证书、营业证书或外资企业法人证明、注册证书;2、上报的项目建议书或其他有关文件;3、房地产企业的开发资质证书;4、经划示的用地范围图;5、审核部门认为需要补送的其他有关资料。
二、报批项目建议书报批《项目建议书》应提交下列材料:1、《项目申报单位报批函》;2、房地产企业的营业执照、资质证书;3、项目范围地形图;4、若地块涉及转性,经有关主管部门对土地改性的批复;5、地块房地产权证或其他相关证明;6、有关合作开发或土地补偿协议。
三、《建设项目选址意见书》审批申请《建设项目选址意见书》,应提交下列材料:1、《建设项目选址意见书申请表》;2、项目建议书以及批准文件或其他计划批文;3、建设基地范围内如涉及原有单位用地的必须提供土地使用权属证明和原有单位对建设项目的意见。
4、环保、消防、卫生防疫等部门对项目选址的审核意见(可采用并联审批);5、工业项目和其它对周围环境有特殊要求的及对周围地区有一定影响和控制要求的建设项目应加送以1申请和核发《上海市建设项目用地计划审核意见书》,按以下程序办理:(一)使用区县用地计划指标的建设项目,由建设单位向区县土地管理部门提岀申请;使用市用地计划指标的建设项目,由建设单位向市房地局提岀申请,并按规定填写申请表,提交有关材料。
市或区县土地管理部门应自受理建设单位申请之日起十个工作日内,提岀审核意见。
经审核同意的,分别由市房地局或市房地局委托的各区、县土地管理部门核发《上海市建设项目用地计划审核意见书》,并盖“用地计划审核专用章”。
上海市房地产开发报建流程图
上海市房地产开发报建流程图(1)土地招拍挂摘牌(3)(办理付土证地!地籍表申请)30 天个工作目可行性(3)环评审批65个)工申领项目建(3 (拆迁许 可证(非招拍(2)签土地合挂项目,如有拆迁工程)研究报告报批议书丿同(专家评审会、规划公示) (绿化、交警、环评、排 污、地名、临水、临电、轨交等各专业意见)丿(5)建设用地规划许可证20个工作日(5 (办理房地产资质)暂定))3)2项目备作日(6)项目规划设计条件下发15个工作日1(4)办理项目选址意向书(划拨用地办理)(4)立项20个工作日1 \1(9)临水、 临电申请(9)规划设计方案审批30个工作日(6)项目建 设用地批准 书(可不 做,可用土 地证代替) _____*(10)总体设计文件审查(7)办理设计、 上 ___________ (10)审图公司抽号勘察、招标备案手续厂(十个送审部门征询资料:抗震、规土、卫生、交通、气象、消防、水务、H (8)办理项目建设IC 卡 民防、交警、绿化市容)(五个专项报告:超限建筑抗震专项 审查意见、深基坑专项评审、交通影 响分析评估报告、玻璃幕墙评审报告、高深大项目技术评 ___________________(8 (勘察设计合 同备案(11)五项单独施工图审查:原 水管线、防汛论证、深基坑、民防防 气^象(12 (施工图审图(发合格证'书气备案)30个工作日(15)缴配套费 (15 (选择监理单位(15)确定中标施工单位,签订施工合同(14)建设工程项目招标(16)办] 理建设工程施4可证20个 工作日------ 1 / 3(13)办理建设工程规划许可证(15 (施工单位招标备案(23)办理商品办理条件:基础工程完 房预售许可证30个工作日成,七层以上,要达到主 体结构的三分之二且》 办理条件:1、工程竣工 验收已合格,并完成工程 竣工验收报告;(24)主体工程竣工七层;七层以下(含七层)必须结构封顶2、 工程质量监督机构已 岀具工程质量监督报告;3、 已办理工程监理合同 登记核销及施工合同(总 包、专业分包和劳务分包 合同)备案核销手续;4、散装水泥专项资金等 .已结算。
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2、项目公司设立、立项(核准、备案)、环境评估、 房地产开发资质
母公司拍到的土地,转到其全资设立的项目公司名下,按我国法律,不 属于交易。因此,房地产公司可以任意设置项目子公司,在房子卖完后 再把它在实体上消灭,只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可 言,非常的经济实用,因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么 干。
立项(核准、备案)主要考察的是项目的投资额及可行性。核准项目要 求先环评后核准,备案项目先对项目进行备案后再做环评。这是基于加 强环境保护促进可持续发展的考虑。
立项纯粹是计划经济时代留下的产物。
房地产开发资质就比较有技术含量一点,关键是专业技术人员数量限制, 这个资质主要用于拍地,项目开发建设过程中基本上没人查。
因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质,不能卖,所以开 发商绝对需要想办法减少人防面积。
6、质量监督、安全监督
质量监督站和安全监督站都是建交委下属机构。拿施工许可证 之前,必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工,在我看来, 质量问题都是安全问题。当然在若干细节上这两部门还是有所区 别,在现实的操作中,但凡涉及到检测的,就由质监办;不需要 检测一般用肉眼就能发现毛病的,就属于安监的职责。
3、规划设计方案报批
这个阶段首先审查小区的总平面规划图纸,也就是审一个小区的建 筑物都是怎么排的,每栋单体建筑有多高,有多大,各栋单体建筑之间 怎么间隔,间距是多少,日照够不够,总容积率是多大,有没有超过规 定的容积率,建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安排,是不是符合 消防规范等等。其次是单体审查,就是在总平面规划的基础上,落实单 体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢?关键就是落实各空间 的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦,最烦的是车位及消防。上海 将修改住宅设计和居民小区停车库设置地方标准,新建住宅将逐步推广 独立式火灾探测报警器;新建的100米以上超高层住宅楼内如果没有避难 区或将成为消防不合格住宅。审完单体设计,设计公司再细化一下出建 筑施工图,就可以申领建设工程规划许可证。
注:电梯工程须单独报监,其主体工程报监已受理
7、施工许可证
施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。 需具备的 条件如下: (1)《施工许可申请表》; (2)“上海市建设工程项目 IC 卡”; (3) 建设工程规划许可证复印件(提供原件复核); (4) 建设用地规划许可证复印件(提供原件复核); (5) 环评批文复印件(提供原件复核); (6) 国有资金投资占主导或控股的项目还需提交各级发展和改革部
《上海市建设工程行政审批管理程序改革方案》的通知 各区、县人民政府,市政府各委、办、局:
市建设交通委、市规划国土资源局制订的《上海市建设工程行政审批 管理程序改革方案》已经市政府同意,现转发给你们,请认真按照执行。 上海市人民政府办公厅 二○一○年十二月三十日
① 改革范围 ② 改革方式 ③ 主要流程设计 ④ 审改时间节点 ⑤ 新流程介绍(重点)
注:保密工程除携带以上资料外,还应提供勘察、设计、施工、监理合同备 案登记表,施工图审查合格证书复印件(提供原件复核);水利工程(如无 建设工程规划许可证)还需提交上海市水务局出具的开工令复印件(提供原 件复核)。
8、放线、验线
这个就简单的就是图纸画出来之后,要把图纸上的建筑物在实地上 落实一个具体的位置,这是个技术活,要测量,定坐标。这个活就叫放 线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干,正式放线 的前提是领取了施工许可证。放线后,测绘院会发出一份放线册。
介绍
目的:1、根据《上海市建设工程行政审批管理 程序改革方案》使大家了解房地产开 发报建新流程
2、根据报建各环节对房地产管理部门之 间的游戏规则有所了解
体会:
(在这个行业里面,遵循规则比任何行业都要显得重要)
报建流程
《上海市建设工程行政审批管理程序改革方案》 情况介绍
沪府办发〔2010〕46号 上海市人民政府办公厅关于转发市建设交通委市规划国土资源局制订的
9、规划土地综合验收( 2011年8月1日起开始试运行)
并联整合了规划竣工验收、土地核验、城建档案验收、地 名查验、地矿验收五项业务。综合验收统一了验收中的建筑面 积测量标准,分建筑工程、道路桥梁、市政管线三类明确了验 收技术标准,建筑工程类细化确定了22个验收指标要求。综合 验收实施后,将实现“一次申请、统一受理、信息共享、同步 办理、同时出证”的目标。
审查流程图.docx
报建规则
《上海市城乡规划条例》于2011年1月1日实施,根据其中与房地产开发报建 有关的内容,按照报建的先后顺序对报建规则作以下介绍
1、土地证、建设用地规划许可证
简单的说一下,土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用 期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地 界线的法律依据;规划方案批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律 依据,如容积率、建筑密度、停车位配置要求、这些指标都在这个批复里体现出来。 一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划方案,颁发了建设用地规划许可证 (以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因 为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出 让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。 新城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的, 在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详 细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使 用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。
2.施工图设计文件审查
自设计文件审查正式受理之日起,审图公司在20个工作日内对施 工图设计文件进行审查,审查结果上报市审查中心备案。
审查通过的,审图公司应出具《施工图设计文件审查合格书》上 报市审图公司。
3. 备案
对通过施工图设计文件审查的项目,审图公司完成上报备案后, 市审查中心在5个工作日内完成施工图审查备案。
主要流程设计
2个主体,4个并联审批平台: 规土部门牵头:
1、土地使用权取得和核定规划条件 2、设计方案审核 市建交委牵头: 3、设计文件审查 4、竣工验收
审改时间节点 1、2011年4月1日起,市属审改项目停止扩初审批,由
市审查中心按照审改流程办理 2、2011年7月1日起,全市审改范围内的项目均停止扩
门出具的节能审查(评估)意见或者含有有节能审查意见内容 的可行性研究报告批复的复印件(提供原件复核); (7) 申办施工许可工程现场情况说明表; (8) 上海市建设工程安全质量报监办结单; 转下页:
接上页 (9) 通过工程项目专用帐户支付给施工总包企业的工程款银行入帐凭证 复印件(提供原件复核),建设工期不足1年的,入帐金额不得少于 施工总包合同价款的50%,建设工期超过1年的,入帐金额不得少于 施工总包合同价款的30%。(如按合同约定,且原则上合同约定的预 付比例不低于合同金额的10%,还需提供《上海市防范建设领域拖 欠工程款企业承诺书》) ; (10)施工总包企业设立的外来从业者工资发放账户银行开户回执复印件 (11)列入两年内出现违规用工、拖欠农民工工资企业名单的施工总包企 业工资保证金入账凭证复印件(原件复核); (12)建设工程施工承发包合同副本(含廉洁协议); (13)施工中标通知书复印件。 (14)业主提供动拆迁完成证明材料。
(三)每个环节实施并联审批,一家牵头、一口受理、抄告相关、同级征询、 同步审批、限时办结。每一环节并联审批结束后,建设单位按照规定 简化办理手续,领取相关审批文件。
(四)土地使用权取得和核定规划条件、设计方案审核环节由规划土地部门 牵头组织,设计文件审查、竣工验收环节由建设管理部门牵头组织, 相关部门协同配合,部分原由各部门直接对建设单位的外部程序改为 内部程序操作,但法律主体关系不变,该出具审批意见的出具、该备 案的备案。
规划设计方案审批是整个开发报建过程中最有技术含量的活,这个 过程一般都要2到6个月,往往都要和规划部门反复修改扯皮,来回磨, 磨到双方都没了脾气,才能通得过。
① 上海市住宅设计标准.doc
② 上海市建筑面积计算规划管理暂行规定.docx(2文件征询
市审查中心组织设计文件相关管理部门对总体设计文件进行征询, 自设计文件审查正式受理之日起10个工作日内出具征询意见。设 计文件审查征询通过的,市审查中心应告知建设单位征询通过, 并将征询汇总意见通知审图公司在施工图设计文件审查中落实。
初审批,全面实施审改工作 3、政府投资的建设工程项目,市建交委在上半年完
成相应实施办法的制定工作,在下半年在全市组 织实施
主要流程节点介绍
1. 项目开发前期报建流程图.vsd 2. 项目建设阶段报建流程图.vsd 3. 改革后项目开发报建流程图.vsd 4. 改革后项目规划土地实施全过程管理工作流程.vsd 5. 上海市企业投资核准、备案项目建设工程设计文件
在工程提前施工,违章施工的场合,都需要做通这个测绘院的工作。 让他们提前来做放线。放线完毕,施工单位照着这个边角点施工,完了 之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的,没超出边线,测 绘院就出验线册。
注:这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇 帝老子一样供着,尤其是在提前放线的场合。
(五)加强行政审批中部门之间协调和上下道流程的衔接,提高信息技术运 用和资源共享水平。
(六)加快落实告知承诺制度,加强审批过程监督制约。根据《上海市行政 审批告知承诺试行办法》,对符合规划且没有重大公共安全危害的项 目,加快推进告知承诺制度。对审批申报和实施建设中不诚信的建设 单位、设计单位,通报相关资质管理部门联合查处,列入不诚信名单 向社会公布,限制其房地产或设计市场准入。
注:上海市建设工程设计文件审查办事指南.doc
5、消防和人防专项审查