万科集团营销理论
万科集团公司营销战略
万 科
让建筑赞美生命
营销战略
组织架构
股东大会
董事会
监事会
财务审计 委员会
投资与决策 委员会 总经理
人事政策 委员会
审计室 总经理 办公室 资金 结算中心
企业策划部
股东大会
房地产开发 控股企业18家
投资 控股企业3家
其他 控股企业5家
万 科
让建筑赞美生命
s
公司定位明确，管理层的战略意识强； 良好的品牌优势； 整合相关资源的能力强大； 全国概念和市场化操作；
万 科
让建筑赞美生命
营销战略
网络营销
14个城市10亿元房源上网
根据万科发布的资料，被称为“万科V购”华南在线购房
中心已经在易居电商平台全面上线。万科在深圳、广州、 厦门、福州、长沙等华南14城共计10亿元的房源，将以在线专卖的 形式，实行全程网络销售。值得关注的是，万科推出的网购房源已经不是 “鸡肋产品”，从深圳公司上线的产品看，涉及旗下万科公园里、清林径、 双月湾等五大物业，涵盖了刚需类、改善类及度假类等全品类项目，最高优 惠达20余万元。 网络营销的理由：1、万科坚持快速销售，现金为王的策略；2、受调控影响， 万科的销售速度减慢。
营销战略
目标市场选择策略
•1、单一市场模式 •2、选择专业化模式
•3、市场专业化模式
•4、完全市场覆盖模式
万 科
让建筑赞美生命
营销战略
产品定位策略
•1、属性/利益定位 •2、价格/性能定位 •3、目标客户需求定位 •4、竞争者定位 •5、 复合定位
万 科
让建筑赞美生命
营销战略
品牌战略：
打造具有深度内涵产品 万科要做房地产行业的领跑者，要实现持续、高速、 稳定的增长，需要两个条件：一是资本的超常规扩张； 二是强大品牌的支撑。只有当品牌具备一定“资产”时，企业才 有可能保持长期的增长。 一个有着独特个性的企业品牌，能使企业及其产品在如林的竞争对手中脱颖而出，
万科集团营销管理培训
某度假小区卖点挖掘：
对某度假小区项目的市场环境进行深入的调查分析之后，发现它有如下优势（1） 项目规划的度假小区深受青睐（2）交通便利（3）自然环境优势（4）房地产开发 商实力雄厚（5）房地产开发商内部有一定的潜在购买力（6）该片区物业升值潜 力巨大（7）该项目户型定位为片区目前的空白点
挖掘卖点： 挖掘卖点：提炼推广主题 从产品定位中寻找物业主题 序号 1 2 3 4 5 6 7 产品定位内容 位置及规模 建筑风格 小区环境 户型设计 功能定位 物业名称 物业管理 具体 化为 推广主题内容 交通条件、周边配套、总占地、总套数 描述该种风格的外立面的特色 楼间距、绿化率、容积率、绿化面积、配套 户型种类、面积、实用率及细部介绍 社区智能化程度介绍及装修标准 诠释楼盘名称的内涵和外延 物业管理公司名称、服务内容、收费标准等
房地产广告的广告时间安排
预热期、强销期、持销期、 预热期、强销期、持销期、尾盘期
房地产广告的效果评价
来电来访数量
2、活动推广 、
指企业整合本身的资源，通过具有创意性的活动或事件，使之成为大众关心 的话题，吸引媒体报道与消费者参与，进而达到提升企业及楼盘形象，以及 促进销售的目的。
导引教育活动
善用时势环境型活动
开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得 《商品房预售许可证》（预售方案：位置、装修标准、交付日期、预 售总面积、物业管理等内容）
企业营业执照和房地产开发企业资质证书 土地使用权证 工程规划许可证和施工许可证 已通过竣工验收 拆迁安置方案已落实 配套基础设施具备交付使用条件 物业管理方案已落实
3、项目销售人员的准备 、
确定销售人员
确定培训内容 确定培训方式
4、项目销售现场的准备 、
论万科集团的五力战略分析
万科集团战略分析经济与管理学院姓名：***学号:0９*******万科集团战略分析一、企业背景万科企业股份有限公司成立于19８４年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2０07年公司完成新开工面积7７６.7万平方米，竣工面积445.３万平方米,实现销售金额523.６亿元,结算收入351.８亿元,净利润48．4亿元，纳税53.2亿元。
以理念奠基、视道德伦理重于商业利益,是万科的最大特色。
万科认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现,公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”,连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。
万科企业理念:我们的宗旨:建筑无限生活ﻩ对客户，意味着了解你的生活,创造一个展现自我的理想空间对投资者，意味着了解你的期望,回报一份令人满意的理想收益对员工,意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台对社会,意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象我们的愿景:成为中国房地产行业持续领跑者我们的核心价值观：创造健康丰盛的人生客户是我们永远的伙伴人才是万科的资本“阳光照亮的体制”持续的增长和领跑二、万科的外部环境分析(一)万科企业宏观环境分析（Ｐest分析):1、政治因素分析，我国的房地产行业是在计划经济向市场经济转变的过程中发展的，因此受政府的影响比较大。
政策决定了房地产行业的兴衰和未来的发展趋势,也决定了地方政府通过房地产行业来带动地方经济的发展。
２０03年以来,国家采取了一系列的宏观调控政策:第一阶段(２０03年-２０07年)调控以抑制供给为主。
第二阶段(2０07年-2０08年9月）调控以抑制供给和需求为主，采用紧缩的货币政策。
第三阶段(2008年9月-2009年底)在金融危机的影响下，我国政府调控的重点是政策扶持,拉动经济，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。
万科地产的营销策略分析
目录内容摘要与关键词 (1)一、绪论 (1)（一）研究目的与意义 (1)（二）主要内容 (1)二、理论综述与国内外研究现状 (3)（一）理论综述 (4)（二）国内外研究现状 (4)三、宏观环境分析 (5)（一）政治法律环境 (5)（二）经济环境 (5)（三）社会文化环境 (5)（四）科学技术环境 (5)四、微观环境分析 (6)（一）消费者 (6)（二）供应商 (6)（三）竞争者 (6)五、万科地产及其营销策略（一）万科地产概况 (4)（二）万科4P营销策略 (5)1.产品策略 (5)2.价格策略 (5)3.促销策略 (5)4.渠道策略 (5)六、万科地产发展时期的主要问题 (8)（一）市场需求不足 (8)（二）管理模式僵化 (8)（三）创新能力低下 (9)（四）万科应具备核心竞争力 (10)七、提高万科公司核心竞争力的有效途径 (10)（一）提升市场价值意识，创造市场竞争优势 (10)（二）完善管理体制，创造管理优势 (10)（三）加快技术创新，创造技术优势 (11)（四）巩固并加强知名的产品品牌和优秀的企业形象 (11)八、万科房地产的优化建议 (12)（一）优化原则 (12)（二）优化目标 (12)（三）优化思路 (12)九、结论 (11)十、参考文献万科地产的营销策略分析【内容摘要】中国指数研究院在 2016年 1 月份的时候发布了《2015年中国主要城市房地产交易情报》，在该文中通过数据显示，2015年中国楼市的总体成交量与同比2014 年下降了 10.36%，其中一线城市中的比例下降达到 15.36%，同比二线城市的比例下降也达到了 6.99%。
1984 年万科企业股份有限公司在深圳成立，1988 年公司进入了房地产行业，1991 年公司成为深圳证券交易所第二家上市公司，也是第一家上市的房地产公司。
经过二十多年的持续发展，万科已经成为国内最大的住宅开发企业。
本文通过对万科房地产企业营销策略进行有针对性的研究，在理论研究方面：通过对房地产营销理论的梳理，结合万科房地产项目的实践经验，在研究的时候严格遵循理论与实践相结合的的准则，尝试对房地产营销策略实践的落地起到一定的探索作用，对于丰富房地产营销理论有些许的参考价值。
万科房地产营销策划书
万科房地产营销策划书第一部分：市场分析与定位一、市场概况房地产市场是一个竞争激烈且充满机遇的行业。
根据最新数据显示，中国房地产市场持续增长并呈现出多元化发展趋势。
随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，住房需求稳步增长，房地产行业依旧具备广阔的发展前景。
二、竞争分析目前，房地产市场竞争激烈，主要竞争对手包括其他房地产开发商和中介机构。
这些竞争对手在市场占有率、品牌知名度、开发项目质量等方面都有自身的优势。
因此，为了在市场中取得竞争优势，万科房地产需要制定切实可行的营销策略。
三、目标顾客群体万科房地产的目标顾客群体主要包括以下几个方面：1.年轻家庭：他们具备购买房产的实力，同时对居住环境、社区配套设施等要求较高。
2.投资客群：他们追求投资回报率，关注项目潜在增值空间和物业租金收益等。
3.改善性购房人群：他们有需求升级、改善居住环境的心理和实际需求。
第二部分：市场营销策略一、产品定位万科房地产以提供高品质的住宅和商业项目为目标，致力于打造舒适宜居的居住环境和具备商业价值的综合体项目。
通过精心规划和建设，满足不同客户群体的需求，实现产品的差异化定位。
二、市场推广策略1.品牌建设：通过加强品牌曝光度，提高品牌知名度，打造独具特色的品牌形象，并通过传媒宣传、社交媒体平台等渠道扩大品牌影响力。
2.宣传推广：采用多种宣传手段，如户外广告、电视广告、网络推广等，提升项目的知名度，吸引目标客户关注。
3.线上线下联动：通过线上渠道与线下实体展厅相结合，为客户提供全方位的信息咨询和购房体验，提高购房决策的便捷性和透明度。
三、销售策略1.销售网络拓展：通过与合作渠道建立稳固合作关系，扩大销售网络覆盖范围，确保项目销售数量和销售额的增长。
2.售前服务：为客户提供专业的咨询、解答和指导服务，帮助客户全面了解项目优势和购房流程，提升客户购房的信心和满意度。
3.售后服务：建立健全的售后服务体系，包括物管服务、维修保养等，为客户提供持续满意的居住体验，增强品牌美誉度和口碑效应。
万科营销管理部开发商角度的房地产营销1
房屋作为商品，家庭收入体现了消费者对商品的支付能力。
房屋价值：
房屋价值需求可以划分为两类，特征需求和价值需求。特征需求比 较具体，与产品特征直接联系；而价值需求体现的是消费者价值观、 价值取向，相对来说比较难以改变。
23
通过定性和定量研究得到5类细分人群——
注重家庭的望子成龙家庭
价格敏感的务实家庭
•同步、红外、日历软件
•组织者功能
•控制访问
•多方电话
•互联网访问
•提醒
•电子商务、无线电子邮件
•信息权限
•多功能
•免提
•直觉使用界面
•声控
•语音识别和手写识别
•高级汽车配件
•个人附件
•多方位、多模式化
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时间型品牌产品
40
8、时间型品牌产品的主要好处 （广告的concept)
• 让你在既定的时间做更多的事情 • 产品和附件让你更条理地组织自己 • 功能随需而动
• 让你在短时间内做更多的事情 • 产品和产品配件让你变得条理整洁 • 随着功能的变化作与时俱进的设计
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2、时间型产品的目标客户群
活跃的经理人
• 生活中承担多种义务 • 主动地把事情做好 • 在本地一直保持移动（外出） • 非常老到，但是并不令人厌烦 • 同家人、朋友、和社交圈始终保持沟通 • 通讯工具就是整理工具
32
3、时间型产品的价值定位
• “在我有限的生命中得到更多” – 非常繁忙的人，有太多的事情需要完成 – 天才地设计多功能的产品 – 在生产效率和随时更新的潮流达到平衡
• 个性特征： – 精明 – 足智多谋 – 灵活 – 富想象力 – 时髦
33
时间型产品的价值定位（续）
万科STP营销与营销技巧(42)页
STP营销
（一）市场细分 （二）目标市场选择及其策略 （三）市场定位 市场营销组合策略( 4P's) ——IT企业综合营销方案 （一）产品策略 （二）价格策略 （三）渠道策略 （四）促销组合策略
管理营销工作
STP营销
现 代 战 略 营 销 的 核 心 可 称 STP 营 销 ： Segmenting，Targeting，Positioning。
推销激发对方的思维，肯定对方而肯定自 己，而对方所肯定的正是我们所肯定的。它是 面谈却以聊天作形式，它大半只是听，听是听 客户未说的。它是说，说是说客户要说和要听 的，在它里面，真正说的不是我们,是客户。 而客户所说的,是我们要（使）他说的。
推销难，不是难在买，是难在听，“使听” 便能“使买”。
你很专业是因为你敬业 子曰“可与言而不与之言，失人。不可与 言而与之言，失言。智者，不失人亦不失言。
黄金定律: 你希望别人怎样待你,你就怎样待别人。 白金法则: 别人希望你怎么待他,你就怎么待他。
推销定义：
在适当的时机及地点，利 用正确的沟通方式及促销方法， 将适当的商品及劳务交给适当 的人。
推销不是乞求、欺骗、强求，而 且机智与真诚的结合，是一门与人交 往的艺术。——吉拉德
推销自己：
98%的人际+2%的商品。
市场细分
——市场营销的一种最基本的原理与手法。 仅以互联网领域的企业建站为例，在二十世纪九十 年代末的我国，企业通常建站都是用静态网站 ( 技术 层面也比较低 ) ，而随着经济的不断发展和 IT 技术的 不断成熟，开始慢慢出现了动态网站和智能网站等. 市场细分和目标市场定位已成现代市场网络营销中 的一种最为必要而又基本的手段。
讨论：
现代市场克隆能力极强，目标市场 撞车，我们如何面对？
万科房地产全程营销—产品定位与规划解析
第一步骤 市场定位和产品的策划
是关键！ 客户找对了，产品对路，时机把握的好， 事半功倍；否则事倍功半。
四季花城
正例：项目1999-2003，销售完毕5000套房子。1998在深圳 拿地。深圳分两部分：特区、大深圳。大部分人生活在关内。
少数人生活在关外。关内壁关外好很多。两类人住关外：土
定性研究，决定吸引关内白领到关外买房。四季花城分7其
开发，每期价格比上一期高10%-15%，老客户带新客户达
到45%-60%。营销成本特别低，占销售额1%。单位3000-
4000元/平，最高4700元/平。开通社区大巴。开盘日，400平
售楼处来了5000人，现场混乱，推出200套，成交70套。以
VS 反例：背景：96年时我们在深圳开发城市花园，共
市场细分的步骤（2）
评估每个细分市场的吸引力，选择目标市场（一个或多个）
在选择进入某类细分市场时应从以下几方面考虑：
➢ 市场：市场规模、市场增长率、竞争者实力。 ➢ 客户：消费者对现有产品的满意程度。 ➢ 自身：与公司形象的适应性、与公司目标和资源的匹配程度。 ➢ 渠道：分销渠道的可获性、沟通渠道的可获性。 ➢ 财务：需要的投资额、稳定性和可预测性、成本费用。 ➢ 风险：获得持续竞争优势的可能性、其他风险。 ➢ 提示：一个细分市场必须有足够的市场容量，某种意义上，每一消费 者对产品都有独特的要求。市场划分越细，企业提供的产品越接近该市 场的真实需要。而从实践经验来看，细分市场的规模越小，服务于该市 场的成本就越高。
项目定位
客户分析
产品初步建议
项目定位报告包括5方面内容： ➢分析3个问题：土地属性、目标客户、竞争策略 ➢提出1个主张：项目定位 ➢阐述1组解决思路：产品初步建议
万科集团营销策略的标准化【含全套案例】
万科集团营销策略的标准化【含全套案例】内容提要项⽬营销策略⼤纲⼯作流程及推导逻辑。
营销策略⼤纲基本要求营销策略⼤纲范例分析营销策略⼤纲操作注意事项⽬前的项⽬操作流程营销策略⼤纲的推导逻辑全⾯了解项⽬定位报告内各项内容,梳理出营销诉求点。
带着市场、竞争关系、客户需求、推⼴思路综合考虑、评估项⽬核⼼机会和卖点，形成营销推⼴定位、原则、表现标准，即营销策略⼤纲。
策略⼤纲：⽬的和内容从项⽬前期资料（定位报告、产品深化建议等）中寻找适合向⽬标客户传播的元素，将其转化为营销语⾔。
提炼贯穿项⽬始终的准确、独特⽽且清晰的品牌形象，并适度延展。
确⽴项⽬长期⼀致的推⼴原则和总精神。
搭建项⽬传播主要资源、渠道平台和话语体系。
因此，根据对前期项⽬产品定位、市场调研、客户细分的结论的解读，营销策略包括：对谁说：⽬标对象的分析和描述；说什么：项⽬品牌DNA，DNA的主要表现（案名、LOGO、SLOGAN）、VI⼿册怎么说：推⼴原则、营销推⼴策略、话语体系、主要资源和⼯具策略⼤纲的基本构架市场分析产品分析－－基础分析消费者分析品牌策略－－品牌DNA（项⽬营销定位）传播策略－－原则、策略、话语体系、资源渠道视觉表现－－ VI⼿册及延展策略⼤纲的基本内容组成市场分析－－⼤市场环境、版块分析、竞品分析－结论：市场定位是什么？产品分析－－项⽬规划、产品等－结论：项⽬核⼼产品⼒有哪些？消费者分析－－⽬标客户物理、精神和需求描摹－结论：⽬标客户定位（是谁？）、客户地图（在哪⾥？）、客户核⼼需求（要什么？）。
品牌策略（项⽬营销定位）－－据以上分析，什么是项⽬可贯穿始终的独特的最吸引⽬标客户的东西？－结论：品牌DNA传播策略－－推⼴原则、主要策略、话语体系(各阶段说什么)、主要资源渠道有哪些、营销费⽤的年度铺排视觉表现－－ VI⼿册及延展营销策略⼤纲基本要求逻辑性：在市场、项⽬、客户的研判和把握的基础，推导出项⽬DNA；DNA的表现，营销策略的制订、资源渠道的选择等都是基于前期分析得出的结论，并围绕客户和DNA展开，⽽不是跳跃性的主观臆断。
营销策略万科营销策划方案
营销策略万科营销策划方案第一部分：市场调研分析1.1 市场背景分析万科是中国房地产开发企业的行业领导者之一，拥有多项国内外知名项目和品牌。
然而，在竞争激烈的房地产市场中，万科面临着日益增长的竞争压力。
因此，为了保持竞争优势和进一步扩大市场份额，万科需要制定一套实用有效的营销策划方案。
1.2 目标市场分析根据市场调研，万科的目标市场主要包括两大群体：一是购房者，包括首次购房者、改善型购房者、投资型购房者等；二是企业客户，包括商业地产租赁客户和合作开发商等。
购房者是万科房地产项目的最终用户，而企业客户则是万科项目的合作伙伴。
1.3 竞争对手分析万科的竞争对手主要是其他大型房地产开发企业，如中国恒大、碧桂园等。
这些竞争对手与万科在项目质量、品牌声誉、客户基础等方面存在一定的竞争关系。
第二部分：营销策略制定2.1 品牌推广策略万科作为知名房地产品牌，应致力于提升品牌形象和认可度。
为此，建议采取以下品牌推广策略：（1）加强公关活动：通过参与行业展会、高端论坛等活动，提高品牌曝光度和影响力；（2）建立品牌口碑：通过客户满意度调研和好评宣传，增强品牌认可度；（3）打造品牌标志：设计独特的品牌标志，使其与万科品牌紧密相连。
2.2 目标市场营销策略（1）购房者市场：针对不同类型的购房者，采用差异化的市场营销策略。
对于首次购房者，提供合适的定价和购房方式；对于改善型购房者，提供升级改造服务；对于投资型购房者，提供租赁和管理服务等。
（2）企业客户市场：与商业地产租赁客户合作，提供优惠租金和专业服务；与合作开发商建立长期合作关系，共同开发房地产项目。
2.3 产品创新策略为了满足市场需求，提高产品竞争力，万科需要不断进行产品创新。
具体策略包括：（1）绿色环保：在新项目开发中，注重环境保护和可持续发展，推出符合绿色建筑标准的产品。
（2）智能科技：通过引入智能家居、人工智能等技术，提高产品的智能化水平，增加产品附加值。
（3）定制化服务：根据不同购房者的需求，提供个性化的定制化服务，增加产品竞争力。
万科房地产营销策划
万科房地产营销策划第一步：了解目标市场和受众作为房地产企业，万科需要首先了解目标市场和受众的需求和偏好。
这可以通过市场调研、数据分析和用户调查等方式来实现。
了解目标市场的特点和趋势，以及受众的年龄、收入、家庭状况和购房需求等信息，是制定有效的营销策略的基础。
第二步：制定明确的营销目标根据对目标市场和受众的了解，万科需要制定明确的营销目标。
这些目标可以是增加销售量、提高品牌知名度、拓展新市场等。
明确的营销目标有助于指导后续的营销策略和行动计划，并提供衡量营销成效的标准。
第三步：确定差异化竞争策略在竞争激烈的房地产市场中，万科需要确定差异化竞争策略，以突出自身的优势和特色。
这可以通过研究竞争对手的产品和营销策略，找到与其不同的定位和亮点来实现。
例如，万科可以注重品质和服务，提供高品质的住宅和周到的售后服务，与竞争对手形成差异化。
第四步：制定营销策略和传播渠道万科需要根据目标市场和受众的特点，制定相应的营销策略和传播渠道。
可以采用多种营销手段，如广告、促销、公关、直销等，与受众进行有效的沟通和互动。
此外，选择适合目标受众的传播渠道，如电视广告、户外广告、社交媒体等，以提高营销效果和触达目标客户。
第五步：执行和监测营销活动执行和监测营销活动是营销策划的关键步骤。
万科需要确保营销活动按计划执行，并通过监测和评估来了解活动的效果和回报。
可以利用市场数据、销售数据和用户反馈等信息进行监测，并根据结果进行调整和优化。
第六步：建立客户关系和提供增值服务在房地产营销中，建立良好的客户关系至关重要。
万科可以通过与客户的有效沟通和互动，建立信任和忠诚度。
此外，为客户提供增值服务，如购房咨询、金融解决方案和物业管理等，可以提升客户满意度，并促进口碑传播和再购买。
第七步：持续改进和创新房地产市场和受众需求不断变化，万科需要持续改进和创新营销策略。
可以通过市场调研、竞争分析和用户反馈等方式，了解市场趋势和受众需求的变化，并及时调整策略和行动计划。
万科经典营销案例分析
基于4I原则的营销品牌及内容设计 1、Interesting趣味原则： 以娱乐为本质之一的互联网，反向要求浸淫其中的品牌具备娱乐化、
趣味性的特征。褚橙营销大量萌语就此产生，如：“爱你的心一橙不 变 MUA”以及千奇百变的方言橙语。 2、Interests利益原则： 网络是一个信息与服务泛滥的平台，营销活动不能为目标受众提供利 益，必然寸步难行。因此，我们选择送给目标人群想买却买不到的褚 橙（万科在此次事件中，承包了2014年最后一季所有褚橙），还有惊 喜的橙语设计。 3、Interaction互动原则： 大众是一个平等的主体，品牌需要设置专门的活动平台和接触渠道， 让其发起与品牌之间的互动交流。积极引导大众参与到褚橙活动，鼓 励他们发表观点，与他们保持持续互动。 4、Individuality个性原则： 在传统媒体环境中，做到“个性化营销”成本非常之高。但在移动互 联时代，大数据的特征让这一切变得简单、便宜，有了做到一对一行 销的可能。褚橙营销事件中定制化的橙语盒设计，用一条条不一样的 橙语与圈层名人一对一互动，产生了“焦点关注”的满足感。
四城联动，寻“橙市代言人”
万科打破“地产营销就是一城一地”的规矩，联 动合肥、芜湖、南京、镇江四城，成立跨城市的“褚 橙”行动整合推广小组整体推进。并积极寻找城市名 人做万科“橙市代言人”，从城市名人到平民大众深 度蔓延，如此跨界既大幅度节约单个项目营销费用， 又让万科品牌发挥更多的故事性和影响力。
以4I模型为理论参考，万科合肥，南京，芜湖，镇江发起了一场跨行业，跨媒体，
跨城市的品牌整合营销运动！突破地产营销地域桎梏，统筹四城资源，充分整合互 联网技术手段与传统渠道，以内容及社交为原点，线下橙子活动为助力，以网络社 交为平台，引发话题持续互动和扩散，最终成功撬动千万级影响力。
万科营销万科集团营销节点设定与成果标准
万科营销万科集团营销节点设定与成果标准万科营销- 万科集团营销节点设定与成果标准万科集团营销节点设定与成果标准一、营销标准制定说明 1、为统一万科集团各房工程营销的标准，标准房工程营销的内容和深度，到达“确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证工程进度”的目的，特制定本标准。
2、本标准为华南区域版，万科集团华南区域各房工程营销均应按照本标准执行。
对本标准未涉及的局部，各工程可根据当地特点，酌情予以创新性选择。
如中介代理机构的选择和运用等。
3、本标准中将市场主题和策略与市场方案分开，分别作为节点之一。
意在强调前者工作是后期全程营销传播工作的根底；引导各一线公司营销工作对该节点的重视。
4、本标准是依据房营销理论和模型，并总结万科集团以往房工程过程中的营销操作经验编制而成。
标准中提出的节点工时为参考时间，非关键路径时间，局部工作可根据实际工作情况同时开展。
5、本标准遵循以下原那么营销与设计、本钱相结合的原那么；方案管理的原那么；检查与反应的原那么；持续改良的原那么。
6、本标准的执行责任人为万科集团属下各房公司主管营销业务的负责人。
7、本标准与准那么解释权属万科集团企划部和华南区域中心营销部共同所有。
二、市场定位阶段操作指引及成果标准 1．工程定位工作执行方案（1）工程定位工作小组①由公司营销专业牵头，联合设计、本钱专业，组成工程定位工作小组；②工程定位工作小组由公司营销部第一负责人直接负责。
③工程定位工作小组成立之后，第一时间知会区域中心，并上报集团企划部备案；由集团企划部牵头或授权区域中心成立定位协助小组。
（2）定位工作总体方向和思路①定位工作小组召集工程定位工作务虚会，由公司、相关部门第一负责人、集团/区域中心定位协助小组及其他邀请人员参与。
②定位工作务虚会需要明确工程定位工作的总体方向及思路③定位工作务虚会需要明确工程定位工作的主要工作节点④形成定位工作务虚会会议决议。
（3）定位执行和审核方案根据定位工作务虚会要求，拟定定位工作执行方案拟定阶段性成果及最终成果的汇报、审核方案 2．工程根底资料（详见设计根底资料）（1）宗地区位与交通①表现宗地在城市范围内的位置，可在城市地图根底上制作，并说明与城市各主要区域的交通情况②表现宗地在片区范围内的位置，可在片区地图根底上制作，并说明与片区各主要位置的交通情况（2）宗地根本指标宗地规划设计要点。
万科房产营销策划方案
万科房产营销策划方案一、背景分析万科房产是中国房地产行业的领军企业，具有较强的品牌影响力和市场竞争力。
然而，随着房地产市场竞争的日益激烈，传统的营销模式已经难以满足市场需求。
因此，需要制定一份全面的营销策划方案，以提高品牌知名度、扩大市场份额和增加销售额。
二、目标市场分析1.目标人群万科房产的目标人群主要是中高端购房人群，他们注重品质、价值和社区环境。
他们通常具有较高的购房预算和较高的消费能力。
2.目标市场万科房产主要的目标市场是一、二线城市的经济发达地区，这些地区有较高的购房需求和购房能力。
此外，万科也可以考虑进军三、四线城市的潜在市场，因为这些地区有着较高的发展潜力和较低的竞争压力。
三、竞争环境分析万科房产的竞争对手主要是其他房地产开发商和房地产中介机构。
这些竞争对手在品牌影响力、产品质量、购房体验和价格方面都具有一定优势。
因此，为了在市场竞争中占据优势地位，万科需要通过差异化营销策略来提高竞争力。
四、营销策略1.品牌定位万科房产作为中国房地产行业的领军企业，应该注重品牌的高端、质量和可信赖的形象。
通过秉承“打造幸福美好生活”的品牌理念，营造一个家庭生活圈，并以“万科•城市名宅”的定位为购房人群提供高品质的住宅产品。
2.差异化产品万科房产应该开发差异化的产品，满足不同购房人群的需求。
例如，针对年轻人群和单身人士，可以开发小户型的公寓，以满足他们对自由和便利的需求；针对有孩子的家庭，可以开发带有花园和儿童设施的住宅产品，以满足他们对孩子教育和娱乐的需求。
3.多渠道推广万科房产应该通过多渠道进行推广，以扩大品牌知名度和市场影响力。
可以选择电视、广播、报纸等传统媒体进行宣传，也可以选择互联网和社交媒体进行线上推广。
此外，还可以通过与其他企业合作，开展联合营销活动，提高品牌曝光度。
4.高品质售后服务万科房产应该注重售后服务，提供高品质的客户服务。
购房人群对于购房服务的满意度会影响他们对品牌的信任和忠诚度。
万科营销万科集团营销节点设定与成果标准
万科营销万科集团营销节点设定与成果标准万科营销-万科集团营销节点设定与成果标准万科集团营销节点设定与成果标准一、营销标准制定说明1、为统一万科集团各房地产项目营销的标准，规范房地产项目营销的内容和深度，达到确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证项目开发进度的目的，特制定本标准。
2、本标准为华南区域版，万科集团华南区域各房地产项目营销均应按照本标准执行。
对本标准未涉及的部分，各项目可根据当地特点，酌情予以创新性选择。
如中介代理机构的选择和运用等。
3、本标准中将市场推广主题和策略与市场推广方案分开，分别作为节点之一。
意在强调前者工作是后期全程营销传播工作的基础；引导各一线公司营销工作对该节点的重视。
4、本标准是依据房地产营销理论和模型，并总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。
标准中提出的节点工时为参考时间，非关键路径时间，部分工作可根据实际工作情况同时开展。
5、本标准遵循以下原则编制：营销与设计、成本相结合的原则；计划管理的原则；检查与反馈的原则；持续改进的原则。
6、本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管营销业务的负责人。
7、本标准与准则解释权属万科集团企划部和华南区域中心营销部共同所有。
二、市场定位阶段操作指引及成果标准1．项目定位工作执行计划（1）项目定位工作小组①由公司营销专业牵头，联合设计、成本专业，组成项目定位工作小组；②项目定位工作小组由公司营销部第一负责人直接负责。
③项目定位工作小组成立之后，第一时间知会区域中心，并上报集团企划部备案；由集团企划部牵头组织或授权区域中心成立定位协助小组。
（2）定位工作总体方向和思路①定位工作小组召集项目定位工作务虚会，由公司领导、相关部门第一负责人、集团/区域中心定位协助小组及其他邀请人员参与。
②定位工作务虚会需要明确项目定位工作的总体方向及思路③定位工作务虚会需要明确项目定位工作的主要工作节点④形成定位工作务虚会会议决议。
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4R均衡矩阵
个营销活动的战略制高点，是决定诸多策略的出发点和
依据。（如何创造出与对手有别的差异是公司营销中的
一大焦点，营销大师先后提出了三种有效的理论和策略：
50年代—UPS独特销售主张理论；60年代—品牌形象理论；
70年代—定位论）。
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营销理论的发展历史概述
• 20世纪70年代，社会营销观念——企业的社会责任 与新价值观兴起。70年代末，服务营销挑战传统营 销，不仅为蓬勃兴起的服务业提供了营销思想和工 具，也推进了制造业开拓出服务这一新的竞争领域。
• 1983年，著名营销学者西奥多·莱维特写丁一篇里 程碑式的论文，提出了“全球营销”(Global Marketing)的思想。
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营销理论的发展历史概述
• 80年代中期，营销历经百年之后，关注的焦点终于 回到了营销活动的主体——人及人的关系上，关系 营销随之提出。
• 90年代后，随着消费者个性化日益突出，加之媒体 分化，信息过载，传统4Ps渐被4Cs所挑战。劳特 明教授提出了整合营销理论，强调用4C组合来进 行营销策略安排。随后，舒尔兹教授倡导了整合营 销传播(IMC），强调营销即传播，运作应摆脱粗放 的、单一的状态，走向高效、系统和整体。
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
营销理论的发展历史概述
• 90年代末，网络营销盛行。利用已实现的全球网络 为平台展开营销活动，是有史以来营销领域的最大 创新，所引发的革命是全面的、多样的、层出不穷 的。
• 近来，舒尔茨和艾登伯格都分别提出了4Rs。都着 眼于企业与顾客互动与双赢，通过关联、关系等形 式与客户形成独特的关系，把企业与客户联系在一 起，形成竞争优势。另外，也有学者提出了4Vs， 强调以CL（顾客忠诚）为制高点展开营销，培育和 构造出自己卓越的核心能力体系。
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营销理论的发展历史概述
• 1957年，通用电气公司的约翰．麦克金特立克阐 述了所谓“市场营销观念”的哲学。他认为，市场 营销由以前的以产品为出发点、以销售为手段、以 增加销售获取利润为目标的传统经营哲学，向以顾 客为出发点、以市场营销组合为手段、以满足消费 者需求来获取利润的市场营销观念转变。至此市场 营销概念的重点从“以产定销”转向了“以销定 产”。这是公司经营观念或市场观念的一次重大飞 跃。
• “回报”兼容了成本和双赢两方面的内容。
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4Rs(艾登伯格）
• relevance（关联）、retrenchment（节省）、 relationship（关系）、reward（报酬）
• 4Rs指出营销环境进入了基于知识的后经济时代； 要以最佳顾客为中心，通过了解最佳顾客来提升品 牌价值，并与他们建立一种更有意义的关系——这 种关系能够在每个顾客接触点愉悦他们。
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二、营销组合理论简介
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营销组合理论
4P：product（产品）、price（价格）、 place （渠 道）、promotion（促销）
4C：customer（顾客的需求与期望）、cost（顾 客的费用）、convenience（顾客购买的方便性）、 communication（顾客与企业的沟通）
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营销理论的发展历史概述
• 1960年，密西根大学教授杰罗姆·麦卡锡提出的4Ps理论， 第一次将企业的营销要素归结为这四个基本营销策略的
组合，成为现代市场营销学的基础理论。后继者又在此
基础上不断演绎，先后发展到12Ps等。
• 1969年屈特和里斯提出定位论这一重要的营销概念，它 不仅以更大的创意提供了新的思路和方法，而且成为整
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4Rs(舒尔茨）
relevance（关联）、 response（反应）、 relationship（关系）、reward（回报）
• 4Rs营销理论的最大特点是以竞争为导向，在新的 层次上概括了营销的新框架。
• 它体现并落实了关系营销的思想。
• 反应机制为互动与双赢、建立关联提供了基础和保 证，同时也延伸和升华了便利性。
• 4P理论是研究制造业中消费者的营销活动发明的。 它主要面向那些无显著差异的消费大众来销售大量 制造的规模化产品。
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4Cs
• 忘掉产品，记住顾客的需求与期望； • 忘掉价格，记住成本与顾客的费用； • 忘掉地点，记住方便顾客； • 忘掉促销，记住与顾客沟通。
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4R：relevance（关联）、 response（反应）、 relationship（关系）、reward（回报）
4V：variation（差异化）、versatility（功能化）、 value（附加价值）、vibration（共鸣）
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4Ps
• 该理论以单个企业作为分析单位，指出企业营销活 动的实质是一个利用内部可控因素适应外部环境的 过程，即通过对产品、价格、分销、促销的计划和 实施，对外部不可控因素做出积极的反应，从而促 成交易的实现和满足个人与组织的目标。其核心就 在于制定并实施有效的市场营销组合。
• 80年代，顾客满意、顾客价值兴起。顾客满意度已 成为营销追求的目标和执行指标。
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营销理论的发展历史概述
• 将“品牌”扩展为“品牌资产”是80年代西方营销 理论的一个重要创新，已成为西方跨国公司营销新 战略的新源泉，并推动品牌建立进入一个新阶段。 品牌管理也因此成为公司管理中的重大新领域。
营销理论(-)
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一、营销理论的发展历史概述
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营销理论的发展历史概述
• 整个19世纪，企业追求的是以标准化和规模化来扩 大产量，节约成本。消费者被认为都是一样的。
• 1956年温德尔·史密斯正式提出“市场细分”。哈 佛大学的泰德·李维特说道：“根本没有所谓的成 长行业，只有消费者的需要(NEEDS)，而消费者的 需要随时可能改变。” 自此，营销界一刻也没停 止对消费者的研究。