影响中国住房需求的客观环境因素主要有哪些[1]
房地产行业的宏观环境和行业环境分析
房地产行业的宏观环境与行业环境分析华中科技大学詹鑫昌 200637771500房地产行业作为一个系统性的行业，不单指其本身所涉及的竞地、定位、规划、施工、销售、物业等内部互动循环系统环节，更是指行业本身上下游各行业环节互动形成的行业生态圈，涉及到事关国民经济的发展的重要行业部门，如金融银行系统、钢铁材料系统等。
因此，房地产行业的发展方向很大程度上是“顺势而为”，只有深入理解了宏观环境和行业环境因素后，才能把握房地产行业的未来发展方向，这就是本文立题的初衷。
一．宏观环境1）外部宏观环境，美国经济陷入衰退周期，其连锁反应制约了我国宏观调控的力度。
1977年，美国多数家庭已经实现“居者有其屋”，出于“均富”的理想思维，美国信贷政策发生严重倾斜，银行贷款开始向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。
在美国经济持续向上发展、贷款利率持续下降、金融杆杆工具不断创新等众多因素下，形成了涉及了“投资银行、传统银行、房屋贷款银行、保险公司、基金公司”等行业的杆杆利益共同体。
自2005年四季度以来，美国的住房市场出现低迷，新开量、新建房和存量房的销售量开始下降，房价也开始走低，住宅市场的周期波动不仅影响着美国经济，也给银行和金融业带来不小的冲击，其中，次级债危机成了影响美国及全球金融市场的导火索。
我国目前的经济增长模式仍然是以外向型经济增长模式为主，作为我国最主要的贸易顺差产生国的美国，其经济增长的放缓对中国的经济放缓具有较大的相关性影响（根据相关统计，美国经济放缓1%，中国的经济放缓约1%）。
美国为了刺激本国的经济发展，其政府已经采取了放大流动性的策略，如连续降息等。
为了防止我国经济下滑，出现大起大落的发展格局，一定程度上制约了我国宏观调控措施的力度。
2）内部宏观环境，CPI指数不断上涨，通货膨胀上行压力仍大。
CPI 即消费者物价指数(ConsumerPriceIndex)，是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。
我国现代城市住区可持续发展影响因素探析
区级道路和组团级道路 ． 公共服务设施按照小区人 口规模设置 ２ ０ 世 纪末天津市最为著名 的华苑居住区 ．是天津市安居工程重点起步 区． 位于天津市的西南部 ．占地 １ ６ ７ 公顷 ．居住 区由路 网分 隔为 １ Ｏ 个小 区． 规划总建筑面积 １ ８ ５ 万平方米 ． 其 中住宅建筑 面积 １ ６ ５ 万平方米 ． 公建面积 ２ ０万平方米 ．公建设施 分居住 区和小 区两级设 置．包括商 业、 金融 、 邮电、 综合文娱 、 市政公用、 医疗卫生 、 教育等配套项 目， 配有 ４所 中学 、 ６所小学 、 １ ０所幼儿园 ， 项 目规模 较大 ， 建设 周期较长 ， 最早 开始建设 的“ 安华 里” 、 “ 居华里 ” 两个起 步小区严格按照“ 小 区——组 团” 形式进行 了规划设计 ． 其后设计 的建造 的“ 碧华里 …‘ 久华里” 等小 区开始 尝试着在绿地空 间布局上 打破 常规的 “ 小 区——组 团—— 院 落” 的格局 ． 在淡化组 团 、 强化邻里方面作 了尝试 ． 但是小 区公建配置 方 面依然是考虑小区公共服务设施的完整性 ． “ 居住小 区” 作为整个居 住 区的设计元素 ． 主导了华苑居住区的规划设计 目前 正在建设 之中 的天津北部瑞景居住区是 由天津市政府重点规划建设 的 ． 继华苑 、 丽 苑、 梅江居住 区后的天津又一大居住区 规划总用地面积约 ３ ０ ８ 公顷． 总建筑面积 １ ８ ５万平米 随着时代的发展 ． “ 生态” 代替 “ 安居 ” 成为了 居住 区规 划的 １ ３号 ． 瑞景居住区规划理念 是融 合健康 、 绿色 、 文化 、 休 闲为一体 的新 型生态社 区． 但规划模式依 然是按居住 区、 小 区两级原 则． 根据公建配套指标设置相应 的公共设施 和小 区绿化用地。 从 １ ９ ８ ９年建成 的川 Ｉ 府新村居住小 区到今天 的瑞景 居住 区 ． ２ ０年 的时间里 天津 已经发生了翻天覆地 的变化 ． 但从居住区规划来 看 ． “ 居 住小区” 依然是城市住区建设 中的核心词汇 诚然 ． “ 居住小 区” 模式 自 引入我国后对住宅建设的规范化 、科学化起到 了很好的促进作用 ， 作 为一种规划模式 ． 它具有一定规模性 、 封闭性 、 配套设施的 自完整性等 些主要特点 ． 不过 ， 随着时代的变迁 ， 经济 的发展 ， 生活方式 的变化 ， 成不变的“ 居住小 区” 模式已经遭 到了众多学者的质疑
中国房地产市场的影响因素分析
中国房地产市场的影响因素分析中国房地产市场是目前国内经济中的一项重要组成部分，并且对整个国家的经济社会发展产生了深远的影响。
随着房地产市场的不断扩大，行业环境也发生了很大的变化，其影响因素逐渐变得多元化和复杂化。
本文将从政策、金融、人口、城市化等角度探讨中国房地产市场的影响因素分析。
一、政策因素政策是房地产市场发展中不可或缺的影响因素。
政府的相关政策会对房地产市场产生直接或间接的影响。
政府对于房地产市场的调控是为了维持市场的稳定性和可持续发展，避免出现房价过快上涨等不利因素。
近年来，在整个行业迅速发展的背景下，政府出台了一些针对房地产市场的有力政策，如限购、限贷、调整土地供应等。
其中，限购政策的实施是房价上涨的直接原因之一。
在限制了二套房购买后，一些购房者的投资需求转变为投资房产，这就导致房价尤其是一线城市的房价不断上涨。
除限购外，调整土地供给也是政策调控的一种方式。
政府对土地资源进行合理规划和统筹安排，这样有利于房地产开发商和市场的稳定发展。
因此，政策因素对于房地产市场的影响是不可忽视的。
二、金融因素金融因素是影响房地产市场最为重要的因素之一。
从金融层面而言，房地产市场的发展必须与金融市场的健康发展相挂钩。
房地产市场的发展有赖于金融市场的金融产品、金融工具和金融渠道的完善。
然而，金融市场的变动及其可能引发的影响对房地产市场的影响也是客观存在的。
在房地产市场中，最关键的金融产品之一是房屋抵押贷款。
银行的资金缺口和房地产市场的发展密不可分。
在房屋抵押贷款市场中，银行的风险管理能力和信贷政策的制定对于房地产市场的发展至关重要。
对于购房者而言，存款利率、房贷利率等方面的多个因素也影响着他们的购房行为。
三、人口因素人口因素是房地产市场的重要影响因素。
如不断增长的人口规模会对整个市场产生直接的影响。
房源的供需格局直接决定了市场价格的走向。
当前我国城市化率和人口结构发生了明显的变化。
城市化程度不断提高，人口老龄化问题也越来越突出，这些因素将对房地产市场产生长期的、重大的影响。
房地产市场内外因素影响分析
房地产市场内外因素影响分析房地产市场是国民经济的重要组成部分，其受到内外因素的影响具有显著性和复杂性。
本文旨在分析房地产市场受到的内外因素影响，并探讨其对市场的潜在影响。
一、内因素影响1. 政策调控：政府宏观调控政策对房地产市场有着直接的影响。
例如，调控购房政策会限制个人购房能力，从而使房地产市场需求减少，价格下降；而一些鼓励购房的政策则会刺激市场需求，推动房价上涨。
2. 土地供应：土地是房地产市场的基础，土地供应的变化直接影响到市场供需关系。
政府对土地的供应政策、土地出让方式等均会对市场产生重要影响。
土地供应紧张会推高房价，而土地供应充足则会使房价相对稳定。
3. 刚性需求：社会群体的基本居住需求是房地产市场存在的刚性需求。
人们无论景气与否，都需要解决住房问题，这种刚性需求对市场均衡起着决定性作用。
二、外因素影响1. 经济环境：经济的总体发展状况对房地产市场有着重要影响。
经济增长水平高、就业形势好的时候，人们的购房能力增强，市场需求旺盛，房价上涨的可能性较大。
而经济低迷、就业不稳定的时候，市场需求减少，房价可能下跌。
2.金融政策：金融政策的调控对房地产市场也会产生重要的影响。
例如，加息会提高购房成本，抑制购房需求，对房地产市场形成负面影响；而降息则有可能刺激市场需求，促进房价上涨。
3.人口因素：人口的流动和迁移对房地产市场具有直接的影响。
例如，大量人口涌入一个地区，将直接推动该地区房地产市场需求的增加，进而推高房价。
而人口外流则会导致市场需求减少，房价下跌。
综上所述，房地产市场受到内外因素的共同影响。
政府宏观调控政策，土地供应状况和刚性需求是内因素对市场的重要影响因素。
而经济环境、金融政策和人口因素则是外因素对市场的重要影响因素。
投资者、购房者和政府都需要密切关注这些内外因素，准确评估市场走势，以做出更加明智的决策。
住房需求社会影响因素分析——文献综述视角
The Industrial Study产业研究 | MODERN BUSINESS 现代商业105住房需求社会影响因素分析——文献综述视角孟倩雯 黄辉玲黑龙江科技大学 黑龙江哈尔滨 150027一、引言我国社会经济快速发展，城市化进程加速，导致大量流动人口进入城市。
但房价上涨给人民造成了很大的生活压力，因此引发的住房矛盾成为了研究热点。
关于住房需求的相关研究涉及到的关键词越来越多，并且已经取得了丰富的成果。
本文以“住房需求”为关键词进行检索。
通过对文献进行梳理，一是分析住房需求研究现状，总结研究中关注的热点词是什么；二是整理归纳研究热点词中的社会因素会对住房需求产生的影响；三是为政府引导房地产市场发展和保障人民的住房需求提供理论参考。
二、关于住房需求研究现状(一)住房需求研究文献统计通过CNKI期刊网数据库，以“住房需求”为关键词进行检索，检索时间截止到2020年2月共检索到924篇，文献发表时序分布如图1所示，图中横轴为发表年份，纵轴为文献数量。
根据图1分析：1982年～1995年，由于经济学中供需概念引入，对住房需求的研究开始缓慢发展。
1996年～2002年，期刊论文发表数量有了小幅度的波动上涨。
2003年～2008年，从2003年开始我国出台了大量房地产调控政策，住房需求成为了学术界研究住房问题的一个关键词，文献数量迅速持续增多，这个阶段共发表文献数量237篇；2009年～2016年，文献发表数量时高时低，趋势呈现波动发展，但总体数量平缓，2013年达到高峰；2016年以后，相关研究期刊发表数量开始持续下降，没有回升的趋势。
2019年共发表期刊论文38篇，其中核心期刊与CSSCI期刊论文13篇，占总数的1/3。
图1 “住房需求”文献发表时序分布[](二)住房需求研究热点选取全部期刊文献中核心期刊与CSSCI期刊论文共207篇，并在此基础上进一步对检索结果进行筛选，得到148篇有效文献。
运用Cite Space软件，对筛选出来的148篇有效文献进行可视化分析，生成关键词图谱如图2所示。
浅谈当前影响我国房地产投资的宏观环境因素
浅谈当前影响我国房地产投资的宏观环境因素作者：舒明来源：《房地产导刊》2015年第06期【摘要】房地产经济作为社会主义市场经济中的重要组成部分，为国家的经济建设提供了强大的物质支持。
所以说，房地产投资环境的变化牵动着整个社会文化、经济、政治等多方面的调整。
与此相应的是，外界环境的变化：文化教育的提升，经济水平的提高，政治策略的更替也会对房地产投资业产生巨大的影响。
这些因素的变化我们统称为宏观因素的变化。
这些变化不仅对房地产投资制定理性科学的投资方案有帮助作用，更是对已经投资过的地产业进行产业调整有指导性的作用。
【关键字】宏观因素房地产投资政策调整房地产经济作为上世纪80年代伴随着改革开放新兴而起的经济形势，在21世纪的今天不仅成为一项自然成熟的经济形式，更成为了国民经济的中流砥柱。
但无论怎么说，房产市场的繁荣与暗淡都是与国民经济水平挂钩的，人民生活水平的高低直接决定了地产经济繁荣与否。
面对地产经济的繁荣、疲软、复苏、泡沫和平稳发展这一系列的状态，本文尝试着从市场经济体制的角度入手，浅析在社会主义市场经济体制下房地产经济发展的整体态势和其背后运营发展的真正原因。
一房地产投资业当前在市场经济中的整体状态纵观当前房地产的整体发展态势，与之前的形势相比，当前房地产的发展模式是呈现出量价齐跌的状况。
以德佑地产市场研究部的调查报告显示，去年7月开始，上海市全市的商品房成交量在70.1万平方米，环期同比下降了7个百分点。
成交的均价大体在26000元/平方米左右，环期增长10个百分点。
通过这些数据我们不难看出，当前的房地产市场（以上海市为例）已经基本告别了先前的“供不应求”的局面，取而代之的是“供大于求”的状况，但是房价仍呈现出上扬趋势，这对当前的形式是相当不利的。
由于市场已经趋近与饱和，商品房的交易量已经出现了下滑，在这样一个疲态化的市场情形下小幅度提升房价必然会带来商品房去化率极低的局面。
仍以上海市的楼市交易量为例，从去年第三季度开始，上海市各大楼盘相继开盘，但逐渐演变成推盘项目多成交量低的局面。
影响中国房地产市场的因素分析
影响中国房地产市场的因素分析中国的房地产市场一直是一个备受争议的话题，随着中国经济的蓬勃发展，房价在近年来也一路攀升，但是中国房地产市场的发展也受到众多因素的影响。
本文将从政策、经济、社会文化和自然环境四个方面分析影响中国房地产市场的因素。
一、政策因素政策因素一直是影响房地产市场的重要因素之一。
自2005年《房地产法》施行以来，政府先后出台了多项政策以控制房价，其中包括：限购、限贷、税收政策等。
这些政策的实施都在一定程度上抑制了房地产市场的过度繁荣，但同时也导致了部分人的购买力下降，一些开发商的营收受到了影响。
最近几年，随着中国政府进一步加强房地产调控政策，房价的上涨趋势得到了一定程度的遏制。
从人民币贷款利率、一二线城市购房限制政策到土地供应环节等方面，都表现出国家层面加强房地产调控的态度。
二、经济因素房地产市场是经济的重要组成部分，因此经济因素成为影响房地产市场的重要因素之一。
经济因素涉及到房地产市场的供求关系、经济增长、货币政策等复杂的问题。
目前，随着中国经济的稳定增长，人民收入水平的提高，不少人通过购房来维护自己的财富。
同时，随着市场竞争的加剧，开发商的利润也要求更高，并受到人民币贬值、国内外金融环境变化等多个影响因素的制约。
此外，当市场供需关系失衡时，房价的上涨（或下跌）将由此引发，从而可能会造成其他方面的影响。
三、社会文化因素随着消费观念和生活方式的发展，社会文化也成为影响房地产市场的重要因素。
在当下中国，像城市化、教育和医疗资源的差异等问题，都会促使买家、租户考虑房产的价值。
同时，不同文化对房产的看法也会影响人们的决策。
自身居住环境的舒适度、对子女教育的需求、面子和虚荣等心理因素也都会影响房地产市场的消费需求。
四、自然环境因素自然环境因素通常指从房地产的机理、物理性质到位置等多个方面，如地质环境、水、暴雨、地震等，都会直接或间接地影响着房地产市场的供给和需求。
在中国，大约有四分之三以上的大城市都位于潜在灾害区域，如地震和洪水等。
我国房地产行业的PEST模型分析
我国房地产行业的PEST模型分析班级：工商管理151、152班成员：焦娥肖、徐燕玲、王再强、张恒威、罗敏会、张晓曦、徐双双目录一、PEST分析简介 (3)二、我国房地产概况 (3)三、我国房地产的PEST模型分析 (5)（一）政治环境分析 (5)（二）经济环境分析 (10)（三）社会环境分析 (11)（四）技术环境分析 (11)四、总结 (13)一、PEST分析简介PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指一切影响行业和企业的宏观因素。
对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。
政治环境包括一个国家的社会制度，执政党的性质，政府的方针、政策、法令等。
不同的国家有着不同的社会性质，不同的社会制度对组织活动有着不同的限制和要求。
即使社会制度不变的同一国家，在不同时期，由于执政党的不同，其政府的方针特点、政策倾向对组织活动的态度和影响也是不断变化的。
经济环境主要包括宏观和微观两个方面的内容。
宏观经济环境主要指一个国家的人口数量及其增长趋势，国民收入、国民生产总值及其变化情况以及通过这些指标能够反映的国民经济发展水平和发展速度。
微观经济环境主要指企业所在地区或所服务地区的消费者的收入水平、消费偏好、储蓄情况、就业程度等因素。
这些因素直接决定着企业目前及未来的市场大小。
社会文化环境包括一个国家或地区的居民教育程度和文化水平、宗教信仰、风俗习惯、审美观点、价值观念等。
文化水平会影响居民的需求层次；宗教信仰和风俗习惯会禁止或抵制某些活动的进行；价值观念会影响居民对组织目标、组织活动以及组织存在本身的认可与否；审美观点则会影响人们对组织活动内容、活动方式以及活动成果的态度。
技术环境除了要考察与企业所处领域的活动直接相关的技术手段的发展变化外，还应及时了解：⑴国家对科技开发的投资和支持重点；⑵该领域技术发展动态和研究开发费用总额；⑶技术转移和技术商品化速度；⑷专利及其保护情况，等等。
中国住宅市场房价高位运行的原因分析及措施探讨
法 、 划 法 的制 定 与 实 施 ， 房 地 产 的 发 展 提 供 了法 律 依 据 ； 圳 规 为 深 （ 湖 区 ） 地 产 开 发 经 验 的 示 范 作 用 ， 始 逐 渐 向全 国 推 广‘ 罗 房 开 。 在 １９ ９ １年 到 １９ ９ ５年 之 间 ， 邓 小 平 南 巡 为 标 志 ， 国 南 方 以 中 掀 起 了 房 地 产 开 发 的 高 潮 ， 中 炒 作 最 为 严 重 的 包 括 海 南 、 亚 其 大 湾 、 海 等 地 ， 随 后 急 速 的 “ 着 陆 ” 使 这 些 地 区 的 房 地 产 市 场 北 而 硬 ， 随 后 经 历 了一 个 漫 长 的低 迷 期 。 之 后 的 １９ ～ ０ ３年 属 于 相 对 稳 定 的 协 调 发 展 阶 段 ． 体 表 ９ ５ ２０ 整
口 郭 捷
摘 要 ： 地 产 的 发 展 ， 于 当今 经 济 增 长 和 社 会 进 步 的 贡 献 房 对 ２、 国 房 价 高位 运 行 的 原 因 分 析 中
毋 庸置疑 但是 ． 任何事物 都具有 两面性 。 房地 产发展 也是一把 双
刃 剑 ． 其 是 商 品 住 宅 市 场 ． 发 展 推 动 经 济 增 长 和 城 市 化 进 程 尤 其 的 同 时 也 成 为 加 剧 贫 富 两 极 分 化 和 造 成 社 会 不 公 平 的 主 要 因 素 之 一 本 文 试 图通 过 城 市 经 济 学 的 一 些 基 本 原 理 来解 释 当下 中 国 住 宅 市 场 高房 价 形 成 的 原 因 ， 通 过 表 面 现 象 窥 视 其 内在 本 质 ， 探 讨 高 房 价 背后 的 深 层 次 原 因及 其 与 整 个 经 济 的 联 系 。在 最 后 ， 探 讨 如 何 有 效缓 解 高房 价 的 压 力 ， 并提 出 建设 性 的 建 议 。 关 键 词 ： 宅 市 场 ， 价 高 位 运 行 ， 市 经 济 学 住 房 城 １ 中 国 房 地 产 市 场 现 状 、 追 根 溯 源 要 到 １７ ～ ９ １年 间 的理 论 突 破 与 起 步 阶段 。土 地 ９ ８ １９
影响我国房地产业可持续发展的因素与原因分析
随着 住 房 制度 改 革 的 不 断 深 化 ，市 场 化 已 成 为 中 国房地 产 业 发 展 的 主要 方 向 。通 过 市场 推 动 房 地 产业
产市 场 已经初 步 建立 并且 迅 速 发展 ， 而 由于不 完 善 的外 在制 度 和不成熟 的 内在 治理 结构 的共 同作 用 ， 房 地产 市 场还远 未规 范 ，以追 逐短 期利 益为 目的 的行 为在 房地 产
市场 上非常 普遍 。这些短 视行 为影 响了 房地产 业的可 持
续发 展 。
的 深入 发 展 已经 成为 人 们 的共 识 。市场 在 通 过 其 自我
调 节机 制 解 决 自身 问题 的 同 时 ，也产 生 了难 以调 和 的
矛 盾 ，这 些 矛盾 成 为 影 响房 地 产 业 可持 续 发 展 的 主要
一
市 场调节 手段具 有较 强 的滞 后性 。尽管 市场 能够通 过价 格 杠杆对 稀缺 资源进 行保 护和有 效利用 ，但 这种调 节并
不 像经济模 型 中描述 的那样 在 瞬间实 现 ，它需 要 经历较
长 的时 间 。
、
影响中国房地产业可持续发展的市场因素
（ －） 规 范市场 尚未完善 中 的短 视经济 目前规 范 的房 地产 市 场还 未建 立 ， 决 策 过 于短 视是
源 的节 约不利 。
实 现保 护并合理 的利用 资源 。 但 事实并非 如此 ， 单一 市场 调节 的结果是 房地产业 对资源 的掠夺式 开发 。 导 致这一 现象 发生 的原 因有 ：单一 的市 场调节 手段
（ 三） 消费者需 求 的过度 透支
中国的房价问题_现状_问题_成因及解决方向_省略_现代社会是如何偏离_住者有其屋
中国的房价问题：现状、问题、成因及解决方向———现代社会是如何偏离“住者有其屋”这一理想的（中山大学岭南学院，广东广州510275）一、前言我们知道，社会的进步和发展首先要逐步解决人们的基本需求，而“住”则是基本需求之一；但是，日益严重的收入两级化却使得越来越多人无处安身，近年来尤其明显。
其实，人类在设计“住”的技术方面已经取得了突飞猛进的进步，甚至造房子就如同造彩电一样容易；然而，国内的房价却高得离谱，以致普通大众只能往“房”兴叹。
关于这一点，我们也可以将内地房价与台湾房价作一对比，因为近年来台湾的房价也上升很快，从而成了民怨最为集中的领域，最近台湾地区公布的十大民怨之首就是高房价。
但是，通过对比我们就会发现，尽管内地的人均收入要比台湾地区的低很多，但内地一线城市的房价往往比台湾地区绝大多数城市的房价都要高得多。
例如，高雄市、[1]台中市的房价在2006年只有7800人民币一平方米左右，这在内地简直是不可想像的。
一般地，国际上公认的房价的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3年～6年的平均收入；而且，欧美等发达国家公民用3年～6年家庭收入所买到的住房，无论是在面积还是质量上与国内的住宅都不可同日而语。
一者，人均住房面积要比中国大得多，如美国的人均拥有住房在70平方米左右；二者，住房的质量比中国要好得多，欧美大多数住的是装修好的独立屋（单体别墅）。
而且，即使是人口密度和生活费用远高于中国的韩国、日本，其房价-收入比也要比中国低得多。
例如，2006年初韩国的国土研究院一项调查比较显示，韩国国民全部收入攒六年即可买房：首都首尔为7.7年，地方大城市为3.8年，中小城市为2.6年；[2]而在北京和上海这些城市，即使收入还算好的白领不吃不喝也要花15年～20年才可以获得一套还算体面的住房。
那么，为什么在当前中国社会中“住”这一需求如此变得越来越困难了呢？以致近年来房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影。
论文分析影响房地产市场供求关系的因素
上海开放大学嘉定分校学年论文题目：分析影响房地产市场供求关系的因素系（部）：房地产系专业：房地产经营与管理班级： 07级房本一班学生姓名： XXX目录中文摘要 .。
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.1 关键字.。
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1一、我国目前房地产市场的供求状态及发展趋势。
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..2二、影响房地产市场需求的因素..。
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.21、居民人均收入对市场需求的影响。
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.22、经济基本面对市场需求的影响。
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(2)3、宏观政策对市场需求的影响..。
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34、汇率对市场需求的影响..。
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.35、城市人口数量和结构对市场需求的影响.。
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.36、未来预期对市场需求的影响.。
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3三、影响房地产市场供给的主要因素.。
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..41、土地供给因素对市场供给的影响。
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42、土地成本对市场供给的影响.。
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.43、房地产开发利润对市场供给的影响。
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(4)4、宏观政策对市场供给的影响..。
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5 5、对未来的预期对市场供给的影响。
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..5 四、环境因素对房地产供需直接及间接的影响。
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..61、环境因素对房地产需求直接与间接的影响。
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62、环境因素对房地产供给直接与间接的影响。
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. (7)五、总结。
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住房供需状况分析与
住房供需状况分析与对策建议住房供需状况分析与对策建议随着城市化进程的加速，住房供需状况成为社会经济发展中的重要问题。
本文将对当前住房供需状况进行分析，并提出相应的对策建议。
一、住房供需状况分析1.供给端分析住房供给方面，随着城市人口的增加和土地资源的有限性，供应能力有所受限。
同时，随着房地产市场的发展，房价不断上涨，限购政策也对供给端产生了一定的影响。
在一些大城市，供给和需求之间的不平衡日益加剧。
2.需求端分析住房需求方面，随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，人们对于居住环境和居住品质的要求日益增长。
尤其是在一线城市和热门城市，住房需求旺盛，但供给依然不足。
与此同时，大量农民工涌入城市，也增加了住房需求的压力。
二、对策建议1.加大住房供给侧改革力度政府可以通过优化土地利用政策，加大建设用地供应，提高住房建设的效率和规模。
此外，对于一些有潜力的地区，可以适度放松住房限购政策，引导资金流入二三线城市，缓解一线城市的住房供需矛盾。
2.推行住房租赁市场发展政策支持和规范住房租赁市场的发展，鼓励企业和个人投资兴建租赁型住房，提高租赁市场的供给能力。
此外，加强对租赁市场的监管，防止租房市场出现过度涨价和不良竞争等问题。
3.加强城乡统筹发展针对农村地区的住房问题，政府可以通过提供财政补贴、土地政策等手段，引导和支持农民改善住房条件。
此外，加强农村基础设施建设，提升农村居民的生活品质，减少农民城市化的压力。
4.优化金融体系支持鼓励金融机构提供低息贷款和长期贷款，便利购房人群的购房需求。
同时，完善住房公积金制度，引导个人和单位缴纳住房公积金，为购房提供更多的资金支持。
5.加强住房市场监管建立健全住房市场的法律法规，并加强市场监管力度，打击违规行为和价格虚高现象，维护市场秩序，保障购房者的合法权益。
三、总结住房供需状况的分析和对策建议是解决住房问题的重要环节。
政府部门在引导住房发展和推动住房改革过程中，需要加大政策的创新力度，综合运用经济手段和政策手段，力争实现住房供需的平衡发展，为人民群众提供更好的住房条件。
基于多元线性回归模型下的中国房价的影响因素分析
石河子大学本科课程论文基于多元线性回归模型下的中国房价的影响因素分析姓名组长：薛婧雯组员：吴丹妮王舒诒学号********** ********** ********** 专业班级物流管理2012级（2）班所在系商务管理系石河子大学商学院2015年6月基于多元线性回归模型下的中国房价的影响因素分析摘要：本文建立了从2000年至2013年我国房价受宏观经济因素影响的多远线性回归模型，选取3个经济指标作为方程的自变量，分别是房地产开发投资额、全国居民消费水平、商品房销售均价、国内生产总值，与全国房价进行多元线性回归模型分析，同时解决自变量之间相应产生的计量经济学问题，并对回归模型进行分析，得出方程效果良好的结论，最终得出模型的应用价值，在此基础上进一步预测房价的走势，同时给出相应的对策以及建议。
关键词：房屋销售均价国内生产总值多元回归模型对策及建议正文：一、我国房地产行业现状及特点分析我国的房地产业现如今已具有相当的规模，从九十年代房地产的建立，房地产业己成为国民经济发展的新的增长点，经历过经济危机，泡沫经济的我国，已经使房地产价格快速上涨，与此同时，人们也对房地产的泡沫现象产生了更多的疑问，房价的虚高，不但影响了房地产业的发展，更加影响了我国经济的发展，以及当今社会新经济体制的推动。
而房地产行业作为我国的国民经济的支柱产业，其改善了人民的生活，加速了我国的城镇化进程，最终促进经济增长。
但同时房地产业还存在相当多的问题, 当前房地产发展规模和增长速度存在地区差异，且房价居高不下，部分地区的商品房价上涨过快，非常不利于房市的健康发展，同时也有可能影响金融安全。
只有科学把握房地产市场的发展规律, 客观清醒地认识到现阶段房地产市场的发展现状, 这对于推动房地产市场健康发展, 促进国民经济稳步增长具有重要意义。
首先，房地产行业从事的不是建筑活动，而是经济活动，主要目的是通过建设房产来获取利润，其利润渠道很多，因此房地产的经济规模非常大，正因如此，房价依靠政府调控以便于控制市场是非常有必要的。
房地产业宏观环境分析
– 技术分析
估价
♦基于GIS 技术的房地产估价系统
预售政府管理
♦借助互联网络技术强化商品房预售监管
网站发展
♦中国房地产专业网站现状分析
公司管理
♦ VPN：技术应用和实现方式 ♦ 企业广域网建设最佳解决方案。企业能够很
楼处销售数据采集；包括各项基本资料（土地面积，土地使用期限，人员直接 录入客户资料和认购资料等）。
♦ 2. 行业资料采集，分析竞争对手策略。 ♦ 3. 认购管理系统，根据资料自动创建修改预售协议书，销售合同，并根据客
户选择方式自动计算按揭金额。
♦ 4. 合同资料、产权资料档案管理。 ♦ 5. 置率、按揭情况表等。 ♦ 6. 财务分析及报表，对各项账目进行分析，及时采取催收等措施。 ♦ 7. 资料发布：即使通过互联网发布最新的销售数据和公告，赢得宝贵商机。 ♦ 8. 数据交互软件接口：实现楼盘销售中的财务数据与财务软件数据和托收银
“四个口子”，即绿化 隔离带项目、小城镇建设项目、
开发带危旧房改造项目 以及国家级开发区和科技园区外
非生产加工型一般性高 科技项目用地。这个文件使协议
转让得以延续，相当多 的项目都套上了这四类名目，实
际上是一个“缓期执行”的做法；截至彼时，已有大量土
地流入房地产商手中。
2004年宏观调控 “新土地运动”进行曲 从国土部11号令到71号令
积极影响
121文件促进房地产行业健康发展
♦ 促进了房地产融资多元化健康发展
121文件客观上减少了房地产公司对贷款的依赖 客观上起到了房地产企业走联合走多元化的 趋势。尤其是信托投资大幅增长。相对银行 贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以 降低房地产公司整体融资成本，节约财务费 用。多元化的融资使遭遇资金困扰的房地产 业者，又一次以灵活的融资方式显现出顽强 的市场生存能力。
住宅需求类型及其影响因素分析
住宅需求类型及其影响因素分析【摘要】住宅需求分类是进行房地产市场研究的基础，不同类型的需求有着不同的特点，其主要影响因素也是不同的，本文根据住宅需求的动因以及目的不同对住宅需求进行了分类，并对住宅需求影响因素进行了分析。
【关键词】住宅需求；类型；影响因素市场细分（market segmentation）是企业根据消费者需求的不同，把整个市场划分成不同的消费者群的过程。
其客观基础是消费者需求的异质性。
通过对住宅需求类型的划分，分析住宅需求的主要影响因素，可以更好地了解房地产市场，更好地进行住宅市场调查、需求预测，合理安排住宅市场开发，对促进房地产市场健康发展具有重要意义。
一、住宅需求类型的划分根据住宅需求的动因以及目的不同对住宅需求进行了分类，如图1。
1、主动需求和被动需求所谓被动需求是指由于旧城区改造和市政建设工程需要，引致动拆迁户安置性的购房需求。
[1]而主动需求是指新增家庭的住房需求（包括迁移人口的住宅需求和原有城镇人口新增家庭的住宅需求），以及原有城镇人口为改善居住条件而产生的需求和投资需求。
2、从需求目的出发区分的居住需求和投资需求。
住宅的居住需求是指以居住使用为目的。
住宅的投资需求是指，取得住宅不是以自己居住或者不完全以自己居住为目的，而是把住宅作为资产进行投资，以保值和增值尤其是增值为目的。
这两种需求有时是重叠的，既有居住又有保值和增值功能，但是，绝大部分人取得住宅是以居住为直接目的的，即使稍带保值和增值目的，只是作为家庭财富的存量，随着时间的推延，自然地被动地保值和增值，而没有多余的住宅投人经营性交易（如出租、买卖），通过经营手段赚取利润。
投资需求不仅直接以保值、增值为目标，而且是主动地以经营性交易手段，取得利润。
居住需求和投资需求是互相影响的。
首先居住需求制约投资需求，没有居住需求，投资需求就会毫无出路，失去了取得利润的源泉。
同时，投资需求也影响居住需求。
投资需求的话跃，为居住需求的满足创造条件。
未来住宅发展趋势
未来住宅发展趋势拥有一套属于自己的房屋是现代社会芸芸众生的不懈追求。
随着经济和科技的不断发展，这一追求的内涵也在不断嬗变。
房地产开发商在市场经济中扮演着制造商的角色，而当“设计住宅就是设计生活”成为人们价值观的一部分，房地产开发商的角色也开始发生了变迁，它已成为生活方式的引领者，通过独特的设计改变人们的生活；而这种改变并不是随意的，是在深刻了解消费者需求的基础上产生的，是对消费者需求的不断满足，也是对这种需求的不断提升，因此，房地产开发商须秉承社会责任不断摸索和探讨住宅发展的未来趋势。
一个事物的发展变化受到主客观因素的影响，住宅发展趋势也不例外。
影响住宅发展趋势的客观因素主要有科学技术和自然环境；主观因素包括消费者需求和政策法规。
以下从主客观四个方面来分析未来住宅的发展趋势。
一、客观因素1、自然环境（1）土地资源尽管我国幅员辽阔，但人口众多却与之形成矛盾，因此，住宅开发宜提倡建设多层及高层建筑；同时，由于我国土地长期的计划式供给导致目前土地供应短缺且结构不合理，因此，旧城改造建设将成为住宅开发的又一发展趋势。
（2）环境我国南北跨度较大，全国各地的气候、地形及地理环境差异也比较大，住宅开发应该遵循因地适宜的原则；而在住宅环境景观的规划设计中，未来的发展趋势应该注重原生态式的开发，是景观具有亲人性，例如活动绿地的建设，减少太多的人工生造。
2、科学技术（1）新材料、新技术的不断研发及运用，尤其是节能环保材料和技术。
目前，世界各国都面临能源紧张的局面，我国也不例外，各级政府提倡建设节约型社会，节能材料及技术的研发运用势必成为住宅建材及技术的主流；但是节能材料及技术在前期的推广阶段需要雄厚的资金注入，且初始阶段不易产生规模效益，因而好多企业望而却步，不过早日进入该市场将有利于企业的可持续发展。
（2）智能化住宅智能化住宅利用系统集成方式，将现代计算机技术、现代控制技术、现代图像显示技术等多种高科技与各种各样的建筑通过网络联系起来，变成活生生的相互联系的社会群体，使住宅建筑物的结构、设备、服务及管理依据住户的需要进行最优化的组合。
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影响中国住房需求的客观环境因素主要有哪些？
答：住房需求是指在一定的时期内,在某一价格水平下,住房的消费者在市场上所愿意且能够购买的住房数量。
一、住房需求的一般特征
（一）、住房的基本需求是刚性的。
住房是人类生存和发展的必需品，满足人们基本生活的住房需求是维持劳动力的简单再生产的需要，是人们维持起码尊严的需要。
如果连最基本的住房需求都不能满足，社会稳定就会受到影响。
因此，无力自我改善住房条件的低收入人群的住房需求和拆迁带来的住房需求是必须优先满足的需求。
（二）、住房需求不仅是量的需求，更是质的需求。
随着居民收入和生活水平的提高，在住房面积的不断增加的基础上，人们对住房的装修、结构、布局、安全等本身质量提出越来越高的要求，对居住环境也提出休闲、购物、娱乐、运动等一系列更高的配套功能要求。
这种不断追求住房质量提高的需求，导致住房在供求总量不变的情况下，价格也呈逐渐上涨趋势。
从另一方面也说明住房改善是长期的过程，即使社会上不再新增人口、住房总量已经足够，对住房的需求也是永远存在的。
（三）、支撑住房需求的购买力与资产状况和收入预期有关。
住房有效需求并不完全取决于当期收入水平，即期收入、储蓄、存量资产、未来收入共同构成实现住房需求的购买力。
在住房抵押贷款制度的支持下，大约有70%购房款用的是未来的收入，有30%购房款用的是家庭历年积累的收入或资产。
所以，要将购房意愿转化为现实购买力，只需要较少的当前收入。
因此，不能简单地认为收入水平是住房需求量的惟一决定因素。
（四）、住房的边际需求对房价的影响最大。
一方面，交通便利、配套完善、环境优良等宜居性好的城市或就业机会多的城市总是吸引着大量居民的进入，所以，这些城市的住房需求始终比较旺盛。
各国的实事都证明，在影响房价的供求因素中，新近进入城市的住房边际消费者对房价影响是最大的。
另一方面，由于住房价格受级差地租影响极大，导致在同一区域，对新旧住房的需求差别很小，价格差别也很小。
（五）、住房需求一般是在原住房基础上追加的增量需求。
住房是资产，可以变现、可以继承。
与一般消费品不同，居民对住房的新需求与原住房关联程度大。
对改善性住房需求而言，新的住房需求是在原住房基础上的追加。
居民通过将原住房出售或出租，只需添加比原来住房增加的那部分面积和功能的钱，就可以实现新的住房需求。
如卖掉５０平方米的住房在同一区域再购买８０平方米的住房，只需增加３０平方米的资金就可以实现。
（六）、住房需求不仅是消费需求还可以是投资需求。
住房是资产，不仅可以满足人们的居住需求，而且可以抵御通货膨胀，具有保值和增值的功能。
当通胀发生时，货币资产缩水，居住成本提高，实物资产增值，导致住房购买需求增加，由于住房供给存在时滞，短期住房供给不会发生变化，因此商品住房价格上升。
二、我国当前住房需求和供给的特点
（一）、脱困性和改善性住房需求集中释放。
长期福利分房体制下，城镇人均住房标准较低。
住房制度改革以来，被长期约束的住房需求得到释放，特别是历史上积累的、本应在３０－５０年内实现均衡的脱困性需求、改善性需求，集中在住房制度改革之后释放。
再加上，停止福利分房后增加的新职工没有享受到单位分房的福利，他们同样存在着对住房的刚性需求，这部分人群大约占职工总数的２５％左
（二）、被动性住房需求突出。
在快速城镇化的背景下，城市改造和扩张造成了大量被动迁拆需求，特别是以旧村改造升级、大型会展或者运动会为契机带动的拆迁性需求增加更为明显，如北京的奥运会、上海的世博会等。
（三）、当前社会的几个显著特征深度影响住房需求。
一是当前城镇整体水平正处于住房需求较高的发展阶段。
城镇居民消费结构升级的态势十分明显，对住房的需求快速提高。
二是家庭结构小型化趋势明显。
家庭结构越小，人均住房面积的实际占有越大，因此，小家庭结构的大量出现会引起住房需求的增加。
三是婚房需求量骤增。
婚龄人口对于住房的刚性需求将会持续增加。
四是外来务工人员的住房需求，随着大量外来务工人员的增加，相应地对住房产生需求。
（四）、各种需求交叉错位。
在当前城镇居民收入差距不断扩大的客观背景下，不同的消费者对住房的需求也呈现分化趋势：贫困的人群需要解决最基本的住房需求，小康的家庭产生改善性的需求，富裕的家庭具有住房投资和投机的需求。
另一方面，由于目前我国住房保障体系建立晚、不完善，这些因素导致各种需求错位，解困性需求与改善性需求、自住性需求与投资性需求、近期需求与远期需求在同一个市场上同时竞争。
近几年的房价上涨也与此有关。
（五）、对供给结构干预力度不够。
在房地产市场发展初期，政府对市场主体和市场行为约束不够，造成了供给结构的不合理以及其他诸多问题。
政府在土地出让上价高者得，对供给结构缺乏必要规划、金融和税收政策的干预，开发企业为了利润最大化，集中满足最富裕人群的住房需求，大户型、高档住宅占绝大比例，导致了新建住房价格的普遍上扬，新建商品住房价格的上扬迫使更多的人购买旧房，又拉动了存量住宅的价格上涨。
供给结构问题成了拉动房价上涨的主要动力。
（六）、住房供给的市场化程度不均衡。
由于存在着大量非公开竞争方式进入房地产领域的企业，存在着土地资源滥用、价格欺诈、信用缺失等一系列市场秩序失控的问题，尽管这些问题在近年有所缓解，但并没有彻底解决。
三、影响中国住房需求的客观环境因素改革开放三十多年来，我国房地产市场的快速发展受到全社会的广泛关注，它直接影响到国民经济的健康发展和人们的社会生活。
房价的变化成为社会关注的焦点。
但住房作为不动产具有区别一般商品的独特性质，分清其需求的特点，才能把握供求平衡的关键要点。
住房需求的波动与诸多因素相关,一般而言,人口因素、城市化水平决定了一定时期住房的需要量,而经济因素、政策因素和价格预期决定了一定时期的有支付能力的住房需求。
（一）、城市化发展水平
城市是社会经济发展，特别是工业化的必然结果。
因为社会经济发展，无论从地域上说，还是从经济社会组织形式上说，都表现为城市的发展。
城市越发展对房地产的需求也就越大。
随着城市的发展，城市的扩大，城市土地面积不断地增加，城市对土地和住宅的需求也就越来越大。
城市经济发展，城市化水平的提高，所以对土地提出了需求，是因为在城市社会经济发展时，工业、商业、金融业，以及城市基础设施也跟着发展起来。
特别是城市基础设旆，需要占用很大的土地，这一切都提出了对土地的大量需求。
中国现在正处于城市化的时期，城市数量和城市规模都在不断地增加，因此对土地的需求量是很大的。
（二）、房地产价格水平
房地产市场与其他市场一样，价格的高低对于房地产的需求也有很大的影响。
在正常情况下，房地产价格高，就会限制对房地产的需求，房地产价格低，就会增加对房地产的需求。
我国目前房地产价格居高不下是影响房地产需求的一个重要因素。
（三）、城市产业结构
城市产业结构是各部门之间的量的关系和比例，以及其特有的相互结合形式。
当代经济发展，产业部门已经突破了物质产品生产部门的界限，发展成为包括国民经济各职能部门在内的产业结构。
城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产需求的总量，而且决定着房地产产业的需求结构。
中国现在正处于现代化的过程中，城市经济结构也由传统产业向现代产业转换。
城市产业结构和城市产业的转换，都影响着和决定着城市对房地产的需求状况和需求的数量。
特别是第三产业的发展，对城市房地产提出了大量的需求。
（四）、国家有关政策
国家的政策，是国家对宏观经济进行调控的重要手段，对房地产的生产性需求和消费性需求，都会有巨大的影响，特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。
从房地产经济发展的总体上说，房地产的产业政策，决定着房地产业在整个国民经济中的地位，以及房地产与相关产业发展的关系。
房地产经济发展的实践表明，国家的财税政策、国民经济发展计划、金融政策、投资政策等，基本上决定了房地产投资总量和投资结构。
同时国家可以通过生产性需求和消费性需求的各种经济参数，如价格、税收、利息、折旧率等，刺激或抑制生产和消费的需求。
其中货币金融政策和利率，是调整需求的最有力的经济杠杆。
对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策，以及与住房有关的各项优惠政策。
随着我国房地产事业的健康发展，住房制度改革的不断推进，我国居民住房需求已发生了很大的变化。
当前我国居民的住房需求在微观层面上又有其新的特征表现，这些特征表现应当引起我们的注意。
居民对住房的需求可分为消费需求与投资需求两类，前者直接来源于消费者本人对居住的要求，后来来源为了享有房屋升值带来的收益或是出租房屋所能获取的稳定收入。
目前，我国居民的住房需求中消费需求远远大于投资需求。
当前我国城镇居民的住房需求收入弹性较大，说明了随着房改的深入，伴随我国经济的增长，未来对住房的需求也将快速提高。
初次购房置业者仍占大多数。
所谓初次购房置业，是指原来不拥有不动产，而是初次至市场上去购买商品房。
目前我国这一类型的购房置业者仍占了大多数。