万科物业管理培训课件
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万科物业管理及法规基础知识培训
设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相
关区域内的环境卫生和秩序的活动。
包括：不动产、土地建筑物、设备、房间、家具、备品、
环境系统、服务、信息物品、预算和能源等设施的管
理。
物业管理的对象
——共有物业
——业主及非业主使用人的行为
概念三：业主 • 定义：房屋的所有权人
• 权利 1、按照物业服务合同的约定，接受物业企业提供的服务； 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 4、参加业主大会会议，行使投票权； 5、选举业主委员会委员，并享有被选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业管理企业履行物业服务合同； 8、对物业公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监
概念二、物业管理
行业定义：是指由专业机构或公司，按照合同或契约， 接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用 现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值 和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理 并提供综合服务。
新条例定义：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的
使物业保值、升值（消费者注重长期效应）
促进政府部分职能的转变，减轻政府的财政补 贴负担 （花园城市有赖于物业管理）
五、物业、物业管理的分类
1、物业的分类 • 按使用功能分为：居住物业、商业物业、工业
物业、其他 • 按产权分为：公有产权、私有产权、单位产权 • 按结构层次分为：单层、多层、高层、超高层
二、物业管理的基本概念
概念一、物业
定义：物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入 使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。
万科物业的品质管理 ppt课件
—— 客户满意是我们工作的出发点
ppt课件
46
这样的部位也要清洁！
ppt课件
47
保护大理石的突出棱角
ppt课件
48
停车场的限位架考虑了低底盘的车辆
ppt课件
49
限高架用铁链悬吊可避免与车辆硬性碰撞
ppt课件
50
这样的创意好不好？
ppt课件
51
设备房也是那么洁净
ppt课件
52
摆放整齐，取用方便
驶入时间
ⅹ 6 点 25 分
驶出时间 执勤人 备 注
5 点 50 分 李飞
ⅹ有伤
第 1页
临停车辆出入记录表
序号 日期
车牌号 驶入时间 驶出时间 执勤人 备 注
√ √ 0234 05\04\01 京 A78915 18:25 5:50
√ 李飞 无左前灯
√ 岗位:11#岗
第 1页
规范的质量记录是规ppt避课件 风险的最后一道防线22 ！
pdca循环的八个步骤品质管理的基本方法八项质量管理原则1以顾客为关注焦点2领导作用3全员参与4过程方法5管理的系统方法6持续改进7以事实为决策依据8与供方互利互惠的关系14iso90012000质量管理体系要求1范围2引用标准3术语和定义4质量管理体系5管理职责6资源管理7产品实现8测量分析和改进41总要求42文件要求15iso90012000质量管理体系要求1范围2引用标准3术语和定义4质量管理体系5管理职责6资源管理7产品实现8测量分析和改进51管理承诺52以顾客为关注焦点53质量方针54策划55职责权限与沟通56管理评审16iso90012000质量管理体系要求1范围2引用标准3术语和定义4质量管理体系5管理职责6资源管理7产品实现8测量分析和改进61资源提供62人力资源63基础设施64工作环境17iso90012000质量管理体系要求1范围2引用标准3术语和定义4质量管理体系5管理职责6资源管理7产品实现8测量分析和改进71产品实现的策划72与顾客有关的过程73设计与开发74采购75生产和服务提供76监视和测量装臵的控制18iso90012000质量管理体系要求1范围2引用标准3术语和定义4质量管理体系5管理职责6资源管理7产品实现8测量分析和改进81总则82监视和测量83不合格品控制84数据分析85改进按规定的质量方针和质量目标以及适用的iso900族标准描述质量体系质量体系文件结构质量手册程序文件作业指导书质量记录表格详细作业文件描述为实施质量体系要素所涉及到的各部门的活动20标准的应用754顾客财产组织应保护在组织控制下或组织使用的顾客财产
ppt课件
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这样的部位也要清洁！
ppt课件
47
保护大理石的突出棱角
ppt课件
48
停车场的限位架考虑了低底盘的车辆
ppt课件
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限高架用铁链悬吊可避免与车辆硬性碰撞
ppt课件
50
这样的创意好不好？
ppt课件
51
设备房也是那么洁净
ppt课件
52
摆放整齐，取用方便
驶入时间
ⅹ 6 点 25 分
驶出时间 执勤人 备 注
5 点 50 分 李飞
ⅹ有伤
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临停车辆出入记录表
序号 日期
车牌号 驶入时间 驶出时间 执勤人 备 注
√ √ 0234 05\04\01 京 A78915 18:25 5:50
√ 李飞 无左前灯
√ 岗位:11#岗
第 1页
规范的质量记录是规ppt避课件 风险的最后一道防线22 ！
pdca循环的八个步骤品质管理的基本方法八项质量管理原则1以顾客为关注焦点2领导作用3全员参与4过程方法5管理的系统方法6持续改进7以事实为决策依据8与供方互利互惠的关系14iso90012000质量管理体系要求1范围2引用标准3术语和定义4质量管理体系5管理职责6资源管理7产品实现8测量分析和改进41总要求42文件要求15iso90012000质量管理体系要求1范围2引用标准3术语和定义4质量管理体系5管理职责6资源管理7产品实现8测量分析和改进51管理承诺52以顾客为关注焦点53质量方针54策划55职责权限与沟通56管理评审16iso90012000质量管理体系要求1范围2引用标准3术语和定义4质量管理体系5管理职责6资源管理7产品实现8测量分析和改进61资源提供62人力资源63基础设施64工作环境17iso90012000质量管理体系要求1范围2引用标准3术语和定义4质量管理体系5管理职责6资源管理7产品实现8测量分析和改进71产品实现的策划72与顾客有关的过程73设计与开发74采购75生产和服务提供76监视和测量装臵的控制18iso90012000质量管理体系要求1范围2引用标准3术语和定义4质量管理体系5管理职责6资源管理7产品实现8测量分析和改进81总则82监视和测量83不合格品控制84数据分析85改进按规定的质量方针和质量目标以及适用的iso900族标准描述质量体系质量体系文件结构质量手册程序文件作业指导书质量记录表格详细作业文件描述为实施质量体系要素所涉及到的各部门的活动20标准的应用754顾客财产组织应保护在组织控制下或组织使用的顾客财产
万科物业管理及法规基础知识培训
决定； 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5、按时交纳物业服务费用； 6、法律法规规定的其它义务。
概念四：业主大会
• 定义：物业管理区域内全体业主组成业主大会。代表和维护物业 管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
• 履行下列职责： 1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 3、选聘、解聘物业管理企业； 4、决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施； 5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、
二、物业管理的基本概念
概念一、物业
定义：物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入 使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。
分析：A：建筑物——非建筑物
B：已建成投入使用的——未完工、在建
C：主体及配套——红线范围内的一切
物业的特性： 位置的固定性和地区性 形式上的多样性 使用上的长期性 建设周期长、投资量大 容易受政策的限制 保值性和增值性
公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 • 业主大会会议形式：集体讨论和书面征询意见，1/2持有投票权
的业主参加。大会决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 • 对于1、3、4的决定必须经物业管理区域全体业主所持投票权
2/3以上通过。
督权； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 10、法律法规规定的其他权利。
概念三：业主
• 履行的义务： 1、遵守业主公约、业主大会议事规则； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使
用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的
概念四：业主大会
• 定义：物业管理区域内全体业主组成业主大会。代表和维护物业 管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
• 履行下列职责： 1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 3、选聘、解聘物业管理企业； 4、决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施； 5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、
二、物业管理的基本概念
概念一、物业
定义：物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入 使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。
分析：A：建筑物——非建筑物
B：已建成投入使用的——未完工、在建
C：主体及配套——红线范围内的一切
物业的特性： 位置的固定性和地区性 形式上的多样性 使用上的长期性 建设周期长、投资量大 容易受政策的限制 保值性和增值性
公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 • 业主大会会议形式：集体讨论和书面征询意见，1/2持有投票权
的业主参加。大会决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 • 对于1、3、4的决定必须经物业管理区域全体业主所持投票权
2/3以上通过。
督权； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 10、法律法规规定的其他权利。
概念三：业主
• 履行的义务： 1、遵守业主公约、业主大会议事规则； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使
用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的
物业培训：走进万科(ppt)
万科物业发展历程 BI手册推行 BI手册推行
万科物业发展历程
★主题社区文化 主题社区文化
家庭节） （HAPPY 家庭节）
发展状况——管理规模
9,000,000 8,000,000 7,000,000 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000 0 4,035,252 5,170,440 8,540,000 7,039,000
对待工作： 对待工作：
关注细节，精益求精。 关注细节，精益求精。 一言一行皆品质。 一言一行皆品质。 建立以工作为中心的简单人际关系。 建立以工作为中心的简单人际关系。
对待内部管理： 对待内部管理：
阳光照亮的体制。 阳光照亮的体制。 专业化＋规范化＋透明度＝万科化。 专业化＋规范化＋透明度＝万科化。 传统文化传递：5S＋洗手间文化。 传统文化传递：5S＋洗手间文化。
未来十年战略
• 未来十年的战略定位：精细化 未来十年的战略定位： • 未来十年的战略目标：有质量增长 未来十年的战略目标： 客户细分策略 城市经济圈聚焦策略 产品创新与工厂化策略
万科物业管理起源与发展
万科物业管理的起源 万科物业管理的起源
• SONY 公司售后服务的启示 • 90年，集团开始从事物业管理业务 90年 • 92年，集团第一家物业公司--深圳市万 92年 集团第一家物业公司--深圳市万 -科物业管理有限公司正式注册成立
万科名称的由来
深 圳 现 代 科 深 深 圳 现 代 科 仪 中 心 现 代 企 业 有 限 公 司 公 司 88.1 88.11 93.12 限 司 有 公 份 限 股 业 有 企 股 份 科 圳 万 业 圳 科 企 深 万
万科物业5s培训ppt
01. 5S概述
5S概述
1955年 起源于日本 安全始于整理 终于整理整顿
丰田精益生产方式成熟 5S体系逐渐完善
5S开始普及中国 5S、7S等 5S提升至新的高度
准时生产方式 丰田公司
5S体系书籍问世 中国引进5S 精益生产方式书籍问世
5S概述
整理、整顿、清扫、清洁、素养的日语外来词汇的罗马文拼写时，它们的第一个字母都为 S，所以日本人又称之为5S。
物品分类
把具有相同特点或 具有相同性质的物 品划分到同一个类 别，并制订标准和 规范
定置规则
根据物流运动的规律 性，按照人的生理、 心理、效率及安全的 需求来科学地确定物 品的场所和位置
实施
按照决定的储放方 法，把物品放在该 放的地方，不要造 成有些物品没有家
5S概述
对象
设备 物料 模具、夹具 工具 不良品、整修品 清扫工具 包装材料 账票类、档案类
节约时间
推行要领 •
• • • •
要落实前一步骤的整理工作 布置流程，确定放置场所 规定放置方法 划线定位 标识场所物品
5S概述
最优的空间利用 最短的运输距离 最低的装卸次数 最实的安全防护
最大的操作便利 最少的心情不畅 最小的改进费用 最广的统一规范
最美的协调布局 最佳的弹性灵活
分析现状
名称、类别、放置 等情况进行规范化 的调查分析，找出 问题的所在，对症 下药
5S是指在生产现场中对人员、机器、材料、方法等生产要素进行有效的管理，这是日本企 业独特的一种管理办法。
整理
SEIRI
整顿
SEITON
清扫
SEISO
清洁
SEIKETSU
素养
SHITSUKE
万科物业品质培训内容PPT
04
每年制定乔木修剪 计划，避免乔木过 于茂盛而影响业主 的日常生活；
第五部分
交通秩序
16
交通秩序
重点加强对乱停放车辆管理
01
高峰期安排专人引导客户的进出 与车辆停放，减少客户等待时间， 及时处理冲突；岗位间形成互动， 确保车辆驶入、引导、停放均有 岗位跟进，缩短客户寻找车位的 时间，规范车辆停放；
4 每月与外包单位班长以上管理人员召开工作会议，针对本月环境工作出现的问题，
客户投诉等确定整改措施，共同制定下月工作重点；
环境方面
重点关注小区主干道、出入口和客户感受较明显的部位
1
制定客户触点区域、时间段的环境卫生管理办法，让客户感觉干净整洁的居住环境；
1
定期调整作业顺序和流程，如：楼道清洁人员定期调整清洁楼道的顺序，让每个早上定时出门的业主 都能遇到现场清洁人员；每天下班前对楼道进行一次清洁巡查，确保业主晚间回家时楼道清洁干净；
02
对经常违规的车主，各岗位必 须熟知其信息，物业管理圈， 从其一进入小区开始，车场岗 就要进行提醒，还要定期采取 电话提醒和上门进行沟通，直 至此车主改变违规习惯；
03
针对阳光新邸或大的区域进行人流分 离管理，可加开原有消防通道；
交通秩序
重点加强对乱停放车辆管理
父在亲我您惹是妈全妈家生的气顶时作，文您总:..梁是柱带，我您去的散辛步劳。全但家我都却看无2在法、眼以单里优。击异父的图亲成，片绩我让。觉您得感我到最骄对傲不。起父的亲人，就您是是您我。人
生中最敬佩的人，在您那高大的身躯上，担负着全家的
3、找到图片来源，找到本地文件并点击上传。
压力，但您还是不放弃地过好每一天。
第一部分
安全方面
万科物业新动力培训-物业管理基础知识
四、物业管理的作用
物业管理的作用：
1、确保物业功能的正常发挥，并且延长物业的使用寿 命；
2、能够为业主和用户提供优美、舒适、平安的环境； 3、使物业保值、升值； 4、促进政府局部职能的转变。
五、物业和物业管理的分类
1、物业的分类
• 按使用功能分为：居住物业、工业物业、商业物业、 办公物业、其他物业
一、物业管理的产生与开展
萌芽时期〔19世纪中叶＿1949年〕
19世纪中叶，上海，广州，天津等沿海城市逐步成为 我国的经济中心，房地产作为经济开展的根底和动力，得 到了有效需求并迅速开展起来。
上海外滩，青岛八大关别墅区等，房地产市场上，出 现了代理招租，清洁卫生，住宅维修，效劳管理等性质的 专业公司．这是我国物业管理的雏形。
六、物业管理的根本环节
物业管理工作的根本环节
物业管理筹划阶段 物业管理前期准备阶段 物业管理启动阶段 物业管理日常运作阶段
物业管理产品线
筹划阶段
前期准备 启动阶段
市场调研 前期研究 方案筹划 前期介入 接管验收 入伙办理
日
物业管理方案、物业公司选择、早期介入 成立管理处 迎接业主
常
①②
③
④
⑤
物 业
七、物业管理的根本内容
房屋本体维修管理的原那么
“区别对待〞原那么： 根据房屋建筑的年限，可把房屋大致划分为新建房 屋和旧建房屋两大类。 新建房屋，维修管理工作主要是做好房屋的日常保 养，保持原貌和使用功能。 旧建房屋，应依据房屋建造的历史年代、结构、住 宅使用标准、环境以及所在地区的特点等条件，综 合城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方 案。
七、物业管理的根本内容
案例讨论
在某天的装修巡查中，技术人员发现B座15楼一业 主家阳台的公共管道被装修人员用砖墙封闭起来了， 请谈谈我们该如何处理？今后如何预防类似问题的 发生？
万科物业管理培训课件
• 费用结算方式
Oct-20
50 工程施工跟进
• 范围：
– 主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶 段，时间上大致在竣工验收前3－5个月。
• 目的：
– 质量监控、设备设施功能的提前学习、随时提出功能改进 建议
• 内容(设备安装与隐蔽工程)
– 了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的 安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等， 并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目；
• 两个问题： – 前期维修资金能否使用 – 违约金物业是否有权减免
Oct-20
43
业主临时公约
• 内容：
– 约定业主之间共同遵守的规定，不应包括物业公司或开 发商的权利义务。
– 性质为业主的承诺，而非业主与物业公司或开发商或三 者之间的协议
• 明示：
– 由开发商在物业销售现场与销售合同一起向物业买受人 明示，并予以说明。
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫
焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗 手间
焦点八、其他个案，如水景、山体、商 业布局与业态控制，商业排污管直径、 排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向 及识别系统
Oct-20 28
绿化带无排水沟，黄泥水外流
交付时已作好排水沟
Oct-20 29
施工阶段已经完成少量变更
安防系统
– 与物业管理方案中的安防体系相适应
周界红处线报警系 统
闭路监控系统
– 坚持必须的内容：
• 周边围墙及朝向区外一楼业主围栏 的红外报警系统
门禁系统 对讲系统 广播系统 巡更系统 车辆道闸系统 居家安防系统
• 主出入口及车场出入口的闭路监控 系统
• 断电后电控门禁系统的开启
万科物业管理就是服务讲义.ppt
第三步：帮助客户 第四步：理解客户
第五步：感动客户
–
重要法则：成就客户
–
物业服务应以满足客户成功需求为法则，帮助客户成功是服务的终 极目标。
房地产E网
优秀客服人员的职业素养
同理心 感恩心 博爱心 责任心 空杯心 自信心 自控力 承受力
高层 领导
高层 领导
中层 管理（二线）
中层 管理（二线）
基层员工 （生产一线）
基层员工 （服务一线）
客户
房地产E网
客户
21世纪是“三C”的时代
竞争时代（Competition Time）
–
每个企业在每时每刻都受到来自四面八方的竞争
计划经济 计划经济→市场经济 市场经济 需求>供给 需求=供给 需求<供给 N人选1个 N人选N个 1人选N个
变化时代（Change Time）
客户时代（Customer Time）
–
房地产E网
“3-11”原则：客户满意→向3-4个人做宣传；客户 不满意→向9-11个人做宣传
国际调查权威机构的一组数据
对客户服务不好，会造成94％的客户离去！ 没有解决客户的问题，会造成89％的客户离去！ 每个不满意的客户，平均会向9个亲友叙述其不愉快 的经验！ 在不满意的用户中，有67％的用户要投诉！ 较好地解决用户投诉，可挽回75％的客户！ 完美地解决用户投诉，将有95％的客户还会继续接受 你的服务！ 吸引一个新客户的费用是保持一个老客户的6倍！
客户是人！
合伙人
贵人
情人
房地产E网
客户
亲人 友人
万科物业BI讲师培训教案PPT(共65页)
绿化管理员
修 剪
公
休
期
间
不
消
作
杀
业
摆放标识，佩带口罩，避免
。
喷洒药水，公休期间不作业。
绿线标准
万科物业保洁、服务人员行为规范 绿化管理员
浇灌
现场整洁，操作规范。
绿线标准
仪 容 仪 规范 表 着装， 整洁 专业， 精神 饱满， 认真 细致
万科物业保洁、服务人员行为规范
互相问候，主动真诚；称呼亲切友好， 不逾习俗，使用礼貌语言
绿线标准
BI手册各岗位概况
万科物业管理人员行为规范
总经理及各级管理人员、办公室人员、培训讲师、 前台接待人员、客户接待人员、司机
万科物业安全人员行为规范
安全人员通用行为规范、入口岗、巡逻岗、车场 出入口、中心值班岗、展厅值班岗
绿线标准
BI手册各岗位概况
客 户 接
请 … …
待
人
员
客户沟通起身站立，略微前倾、眼望对方，面 带微笑，耐心倾听，点头致意表示认真倾听
绿线标准
仪 容 仪 表
万科物业管理人员行为规范 司机
仪表端庄，车容整洁
绿线标准
勤 检 查， 勤 保 养， 落 实 三 检
万科物业管理人员行为规范 司机
绿线标准Βιβλιοθήκη 万科物业管理人员行为规范司机
对待顾客
车 辆 进 出 向 驾 驶 人
立当 正值 行换 礼岗
绿线标准
万科物业安全人员行为规范
通用行为规范
对
语
讲
言
机
简
使
练
用
清
晰
，
左
手
持
机
绿线标准
2024版万科物业5s管理培训
•物业5s管理概述•现场整理与整顿方法•清洁清扫工作标准与流程•安全检查与隐患排查机制目录•员工培训与素质提升计划•考核评价机制建立与完善•总结回顾与展望未来发展趋势01物业5s管理概述5s管理起源与意义5s管理起源于日本，是一种现场管理方法，包括整理（Seiri）、整顿（Seiton）、清扫（Seiso）、清洁（Seiketsu）和素养（Shitsuke）五个方面。
5s管理的意义在于提高工作效率、减少浪费、保障安全、提升企业形象和增强员工归属感。
物业行业应用现状分析0102万科物业5s管理理念及目标万科物业的5s管理理念是万科物业的5s管理目标是02现场整理与整顿方法物品分类标识规范可视化管理030201现场物品分类与标识规范定置定位原则及实施步骤实施步骤定置定位原则制定定置定位方案，明确责任人和时间节点；对现场进行清理、整顿；按照方案进行物品归位；定期检查、维护。
注意事项整顿效果评估与持续改进效果评估通过对比整顿前后的现场情况，评估整顿效果，如空间利用率、工作效率等。
持续改进针对评估结果，分析存在的问题和不足，提出改进措施并持续跟进；鼓励员工提出改进建议，共同完善现场管理。
标准化和制度化将有效的整顿方法和经验进行总结和提炼，形成标准和制度，以便推广和执行。
03清洁清扫工作标准与流程清洁清扫区域划分及责任归属根据不同区域的特点和使用频率，制定合理的清洁清扫频次。
明确清洁清扫的效果要求，如地面无垃圾、无污渍、无积水等。
定期对清洁清扫工作进行检查和评估，确保达到预期效果。
清洁清扫频次和效果要求010204专项整治活动策划与实施针对特定时期或特定问题，策划专项整治活动，如春季大扫除、雨季防潮等。
制定详细的专项整治活动计划，包括目标、任务、时间节点等。
组织人员、调配资源，确保专项整治活动的顺利实施。
对专项整治活动进行总结和评估，总结经验教训，持续改进提高。
0304安全检查与隐患排查机制安全检查制度及执行情况回顾安全检查制度概述01制度执行情况分析02安全检查表使用指南03隐患排查方法和技巧分享隐患识别与评估排查技巧与实践信息化手段应用整改措施跟踪验证流程整改措施制定与实施根据隐患排查结果，制定具体的整改措施并落实责任人，确保整改工作有序进行。
相关主题
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闭路监控系统
– 坚持必须的内容：
– 周边围墙及朝向区外一楼业主围栏的红 外报警系统
门禁系统 对讲系统 广播系统 巡更系统
– 主出入口及车场出入口的闭路监控系统
– 断电后电控门禁系统的开启
– 考虑资源的合理利用（探头与围合红外， 滚动开发项目的技防设施前置利用）
车辆道闸系统
– 组团封闭，防爬刺、防爬网、围墙高度
大门的设置考虑成本 停车场的集中分布 标识问题 高峰期车辆流量 开放式小区车辆的控制
26.02.2020 23
焦点二 道路交通系统
可移动止车石：控制主要车道乱停车，
26.02.2020 24
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫
第 一 阶
焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多 路控制
居家安防系统
物防设施
26.02.2020 10
• 物防设施－优先关注，稳定、可靠、后 期成本低
安 • ——围墙：
防 介 入
•
——防爬刺（网）：围墙、采光井、燃 气管箱等
侧 • ——出入口
重 • ——组团封闭
点
ห้องสมุดไป่ตู้• 技防设施——分布合理，非多多益善 • 关键镜头的确定
26.02.2020 11
采光井等重要部位安装防爬设施
26.02.2020 1
物业管理之前期介入
26.02.2020 2
前期物业管理
新的成功 新的开始
26.02.2020 3
前期物业管理包含哪些阶段？
26.02.2020 4
第一阶段
第五阶段
规划
施
设计 营 阶段 销
工
服交 务付
中 心
建 成半
新策划项目总设体流程图立至
年
阶 阶段
交内
付
段
26.02.2020
焦点八、其他个案，如水景、山体、商 业布局与业态控制，商业排污管直径、 排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向 及识别系统
26.02.2020 28
绿化带无排水沟，黄泥水外流
交付时已作好排水沟
26.02.2020 29
施工阶段已经完成少量变更
物业补硬化，效果总差一点
26.02.2020 30
垃圾桶：大、盖、留缝排臭、 有烟灰缸，底部要硬化
• 物业管理用房面积公式＝？
• 6.2.5.1管理用房的标准，当地法规有规定的，从其 规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照项目 总建筑面积千分之二比例（不足50平方米的按50平 方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分由物 业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测 算时统筹考虑。
• 装修标准;不低于500元每平方米，地产支付
26.02.2020 20
防尾随装置，须另留置自行车和重物通行道道
26.02.2020
21 智能化技术在物业安全管理中的运用
26.02.2020 22
第 一 阶 段 ： 规 划 设 计 阶 段
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早 作功夫
焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特 别是规划有学校的路段 ；开放与封闭的协调； 防范车辆乱停放的设施
监控镜头分布合理； 关键镜头的确定； 固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当； 红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明； 控制中心的选址
26.02.2020 18
大树构成了新的攀爬危险源
26.02.2020 19
大堂\单元玻璃门地弹簧 前期是90度限位, 经常造成门敞开,门禁系统形成虚 设,顾客很不满意,也存有较大安全隐患;后期改为无 限位地弹簧;
阶
至内
新段项目总阶体流程图交
段
付
26.02.2020 7
第一阶段：规划设计阶段
员工宿舍 管理用房 垃圾站
社区配套用房
交通布局 安防、消防 整体布局
26.02.2020 8
第 一 阶 段 ： 规 划 设 计 阶 段
规划设计阶段
• 需要关注的焦点问题——春眠不觉晓 处处闻啼 鸟
• • 武器： 形成项目的 物业管理设计要点 • 依据： 政策法规、项目特点、业主关注焦
点 焦• 点一、注安意防：系统跟—进—围方墙法高、度时，闭机路、监手控段探、头，介夜入间质红量外 补• 偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、
出入口门的形式（电动门、磁力门的利弊）、物防设施
26.02.2020 9
焦点一：安防系统
安防系统
– 与物业管理方案中的安防体系相适应
周界红处线报警系 统
段
一键控制
商铺单独控制
：
规
划
焦点四、垃圾站及垃圾捅平面布置
设
垃圾捅的实用性
计
阶
段
焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要
求
焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国 家和地方政策法规）
焦点六 26.02.2020
25
物业管理用房
• 地产不重视，通过持续的沟通解决问题
• 以法规为依据：公式，形成地产规划要点报政府部 门批准，完全产权
•
——WGWG08-22《地产公司委托物业相关业务
操作规范》
26.02.2020 26
焦点六
物业管理用房
• 管理用房装修时间：预留至少3个月，重视解决水电问题
•
——确保入住后工作正常开展；
• 管理用房布局：“前店后厂”，“一站式服务”，‘集中式分 布‘
• 员工宿舍——难！痛苦! 影响大！ • 】解决办法： • ——通过管理用房富余解决； • ——会所与管理用房对调解决（武汉花城）； • ——架空层解决，通风问题、产权纠纷及业主感受（深圳花
城）
• ——地产提供商业用房解决（深圳万科城） • ——直接建一栋综合楼，最佳方案但实现很难 • ——地产出资造社区周边购买员工宿舍（沈阳金色，深圳地
产针对一线员工关怀有此明确意见）
26.02.2020 27
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫
焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗 手间
26.02.2020 12
外围墙三刺
半地下室围墙单刺
26.02.2020 13
局部防爬钉 管道防爬刺
26.02.2020 14
防爬刺设置
26.02.2020 15
阳台或花园围墙的栅栏式红外
靠山区域栅栏式红外
26.02.2020 16
东莞高尔夫采光井的隐形防盗网，联接至中心
26.02.2020 17
5
什么叫前期介入
规划设计阶段
前期介入 营销策划阶段
施工建设阶段
前期介入—— 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产 开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施 工建设、竣工验收等，就参与介入 。
26.02.2020 6
第一阶段
规划
营
服交
设计 销 施
务付
阶段
工
中
策
心半
划建
成年
设
立
– 坚持必须的内容：
– 周边围墙及朝向区外一楼业主围栏的红 外报警系统
门禁系统 对讲系统 广播系统 巡更系统
– 主出入口及车场出入口的闭路监控系统
– 断电后电控门禁系统的开启
– 考虑资源的合理利用（探头与围合红外， 滚动开发项目的技防设施前置利用）
车辆道闸系统
– 组团封闭，防爬刺、防爬网、围墙高度
大门的设置考虑成本 停车场的集中分布 标识问题 高峰期车辆流量 开放式小区车辆的控制
26.02.2020 23
焦点二 道路交通系统
可移动止车石：控制主要车道乱停车，
26.02.2020 24
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫
第 一 阶
焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多 路控制
居家安防系统
物防设施
26.02.2020 10
• 物防设施－优先关注，稳定、可靠、后 期成本低
安 • ——围墙：
防 介 入
•
——防爬刺（网）：围墙、采光井、燃 气管箱等
侧 • ——出入口
重 • ——组团封闭
点
ห้องสมุดไป่ตู้• 技防设施——分布合理，非多多益善 • 关键镜头的确定
26.02.2020 11
采光井等重要部位安装防爬设施
26.02.2020 1
物业管理之前期介入
26.02.2020 2
前期物业管理
新的成功 新的开始
26.02.2020 3
前期物业管理包含哪些阶段？
26.02.2020 4
第一阶段
第五阶段
规划
施
设计 营 阶段 销
工
服交 务付
中 心
建 成半
新策划项目总设体流程图立至
年
阶 阶段
交内
付
段
26.02.2020
焦点八、其他个案，如水景、山体、商 业布局与业态控制，商业排污管直径、 排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向 及识别系统
26.02.2020 28
绿化带无排水沟，黄泥水外流
交付时已作好排水沟
26.02.2020 29
施工阶段已经完成少量变更
物业补硬化，效果总差一点
26.02.2020 30
垃圾桶：大、盖、留缝排臭、 有烟灰缸，底部要硬化
• 物业管理用房面积公式＝？
• 6.2.5.1管理用房的标准，当地法规有规定的，从其 规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照项目 总建筑面积千分之二比例（不足50平方米的按50平 方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分由物 业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测 算时统筹考虑。
• 装修标准;不低于500元每平方米，地产支付
26.02.2020 20
防尾随装置，须另留置自行车和重物通行道道
26.02.2020
21 智能化技术在物业安全管理中的运用
26.02.2020 22
第 一 阶 段 ： 规 划 设 计 阶 段
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早 作功夫
焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特 别是规划有学校的路段 ；开放与封闭的协调； 防范车辆乱停放的设施
监控镜头分布合理； 关键镜头的确定； 固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当； 红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明； 控制中心的选址
26.02.2020 18
大树构成了新的攀爬危险源
26.02.2020 19
大堂\单元玻璃门地弹簧 前期是90度限位, 经常造成门敞开,门禁系统形成虚 设,顾客很不满意,也存有较大安全隐患;后期改为无 限位地弹簧;
阶
至内
新段项目总阶体流程图交
段
付
26.02.2020 7
第一阶段：规划设计阶段
员工宿舍 管理用房 垃圾站
社区配套用房
交通布局 安防、消防 整体布局
26.02.2020 8
第 一 阶 段 ： 规 划 设 计 阶 段
规划设计阶段
• 需要关注的焦点问题——春眠不觉晓 处处闻啼 鸟
• • 武器： 形成项目的 物业管理设计要点 • 依据： 政策法规、项目特点、业主关注焦
点 焦• 点一、注安意防：系统跟—进—围方墙法高、度时，闭机路、监手控段探、头，介夜入间质红量外 补• 偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、
出入口门的形式（电动门、磁力门的利弊）、物防设施
26.02.2020 9
焦点一：安防系统
安防系统
– 与物业管理方案中的安防体系相适应
周界红处线报警系 统
段
一键控制
商铺单独控制
：
规
划
焦点四、垃圾站及垃圾捅平面布置
设
垃圾捅的实用性
计
阶
段
焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要
求
焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国 家和地方政策法规）
焦点六 26.02.2020
25
物业管理用房
• 地产不重视，通过持续的沟通解决问题
• 以法规为依据：公式，形成地产规划要点报政府部 门批准，完全产权
•
——WGWG08-22《地产公司委托物业相关业务
操作规范》
26.02.2020 26
焦点六
物业管理用房
• 管理用房装修时间：预留至少3个月，重视解决水电问题
•
——确保入住后工作正常开展；
• 管理用房布局：“前店后厂”，“一站式服务”，‘集中式分 布‘
• 员工宿舍——难！痛苦! 影响大！ • 】解决办法： • ——通过管理用房富余解决； • ——会所与管理用房对调解决（武汉花城）； • ——架空层解决，通风问题、产权纠纷及业主感受（深圳花
城）
• ——地产提供商业用房解决（深圳万科城） • ——直接建一栋综合楼，最佳方案但实现很难 • ——地产出资造社区周边购买员工宿舍（沈阳金色，深圳地
产针对一线员工关怀有此明确意见）
26.02.2020 27
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫
焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗 手间
26.02.2020 12
外围墙三刺
半地下室围墙单刺
26.02.2020 13
局部防爬钉 管道防爬刺
26.02.2020 14
防爬刺设置
26.02.2020 15
阳台或花园围墙的栅栏式红外
靠山区域栅栏式红外
26.02.2020 16
东莞高尔夫采光井的隐形防盗网，联接至中心
26.02.2020 17
5
什么叫前期介入
规划设计阶段
前期介入 营销策划阶段
施工建设阶段
前期介入—— 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产 开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施 工建设、竣工验收等，就参与介入 。
26.02.2020 6
第一阶段
规划
营
服交
设计 销 施
务付
阶段
工
中
策
心半
划建
成年
设
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