2016年成都世茂城五期商业发展报告
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世茂城五期商业发展报告
西部区域 2016年8月18日
世茂集团2013年5月运营简报—东北区.pptx 1
目
01 02
区域商业格局分析 区域商业现状分析 项目商业价值研判 项目商业产品建议
录
03
04
成都世茂城项目启动会汇报 2
龙泉商业发展潜力
龙泉区域人口超过百万，GDP排行成都首位，区域楼市发展较快，但驿都大 道、成龙大道沿线缺配套、缺商业，人均商业面积仅1.17㎡，大型商业存在
住宅用地和商服用地为主;为本项
目的后期发展提供了人口支撑
经开区产业区:依托 四川唯一的一个经 济开发区扩展产业 链,以引进大型产业 企业带动周边住宅 和商业地产市场的 发展
项目所在片区经开区：主要人
本项目
群为——产业人群，将是本案的
重要消费群体;
政府中心新兴居住区
市政府
住宅用地 商业用地
中央商业区:依 托便捷的道路系统和 附近成熟小区打造的 商业中心 。是龙泉 最早自然形成的商业 中心
规划独立商业 已经营独立商业 规划社区底商或商业街 已经营社区底商或商业街
项目正式启动会 9
大面商业发展格局 大面板块商业规划以世茂百货为中心、青台山路为主轴展开布局，各项目均配置 社区商业，且以社区服务型消费为主，世茂五期将承载整个区域的商业消费。
规划独立商业
已经营独立商业
规划社区底商或商业街
已经营社区底商或商业街
本项目
经开区
老城区 10分钟经济圈
项目正式启动会 8
大面商业发展格局
项目所在区域沿成龙大道北侧主要以刚需品质住宅群、高等教育机构群为主， 南侧则以产业园集中办公群为主。区域商业多以底商、小独栋为主，集中式商 业开发时限较晚，集中商业是区域的空白。
本案 住宅 公共机构 集中式商业 魅力资源 办公/产业园
东村片区
本项目
大面片区
半成熟商业圈 成熟商业圈
以提供产业区生活配套为主 片区主要商业为世茂城、百悦城两大商业，其 他楼盘均为社区型商业 目前在营商业川师现代花园， 租金：1F-100-150元/㎡，2F-50-70元/㎡， 3F-30-40元/㎡ 业态:写字楼 商业街 酒店 公寓
以龙泉音乐广场-建设路为中轴的 老城区商业集中地 代表:成都百货 摩尔百货 在售商业代表：天立广场 业态:百货 住宅沿街底商 步行街 租金:250-450元/㎡
集中商业，购物、娱乐休闲等日常需求将受到 一定影响。
项目正式启动会 3
龙泉商圈发展格局
本项目所在的大面区域，作为连接三圣乡及龙泉城区的重要商圈，是成都东 部副中心，区域规划人口20万，庞大的中高端商住人群，将为区域商业提供 有力的消费保障。
商圈体量约50万 ㎡，常商住人口 约20万
商圈体量约40万 ㎡，常商住人口 约20万
华润国 际社区 二期、 三千庭 预计交 房
住 宅
师大花 园住宅 交房
世茂城一 期、合能 四季印象 交房
龙城一号、云 立方一期、炜 岸城一期洋房、 天鹅湖一期、 世茂城二期交 房
主力商圈 次要商圈 游离商圈
项目正式启动会 4
龙泉商圈发展格局
龙泉驿区现有3个商圈,本案所处在片区为中处商业发展起步阶段的经开片区. 未来龙泉驿区的商业布局:本案紧邻成都市区，属10分钟经济圈层，且本案以5期商业地块无缝 对接2号线地铁沿线，真正的地铁商业。
紧邻川师校区,依靠经开区工作人口形 成的新兴居住区及生活经济圈 绿地468为该商圈主要商业 业态:百货 购物中心 底商 租金:50-200元/㎡
与东村商圈=3km 与中央商务商圈=8km
大面商圈 100%
东村商圈 20%
龙泉商圈 13%
项目正式启动会 6
大面商圈吸附力
客群规模测试公式为： 客群规模=核心商圈人口*购物几率+次级商圈人口*购物几率+游离商圈人口*购物几率 按照以上公式进行推导，大源商圈潜在客群规模： 核心商圈= 20万人；次级商圈= 4万人；游离商圈=6万人；
求和：大面商圈客群规模=30万人
本项 目
次级商圈 4万
20万
核心商圈
游离商圈 6万
项目正式启动会 7
大面商业发展规划
新兴商务区:地铁沿线 便捷的交通,龙泉市政 府搬迁至该地,使此片 区出现了高档商务,商 业以及高档住宅小区
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
龙泉驿区2013-2020 规划图
项目所在片区为大面镇经开片 区紧邻成都市区，10分钟城区圈 层经济； 未来四周土地供应主要以高端
项目正式启动会 5
大面商圈吸附力
根据国际商业计算的康帕斯法则
计算，商圈均衡点为：
按照上述公式变化后，我们设各地商业售
面积为S，到达时间为T，则计算a地区前往
b.c.d地区购物率的公式为： Sc/Tac Pad=───────────── Sb/Tab+Sc/Tac+Sd/Tad
大面商圈人群 到相关商圈购 物几率： 东村组团人群 到相关商圈购 物几率：
市场机会。
目前龙泉常住人口80万，加上流动人口100多 万。然而目前龙泉拥有各类商业面积约140万
㎡，以传统底商和临街商铺为主，按照100万
区域人口计算，人均于商业面积1.17㎡，低于 成都1.5㎡/人的人均商业面积。 驿都大道沿线生活居住项目多，成龙大道沿线
经开区企业众多，但一直没有聚集周边人气的
成都世茂城项目启动会汇报 10
备注：商业面积统计均不包含写字楼、酒店、SOHO
大面项目交房情况
随着地铁2号线通车，北大附校开学后，大面区域从2013年以来交房迎来高 峰，区域在开发楼盘十余个，随各大开发商交房，入住人口不断增加。
2010年 2011年 2012年 2013年
师大花园公寓、 云立方一期3、 6、7号楼、 万卷山一期、 龙城一号一期 交房
2014年
2015年
卓锦万黛一期、 世茂城四期、 云立方一期、 天府逸家一期、 天鹅湖三期、 炜岸城一期高 层交房
2016年
玫瑰花语、 华润国际社 区一期、天 府逸家二期、 炜岸城二期 交房
2017年
天府逸家三期、 卓锦万黛二期、 世茂城三期、 泰华锦城一期 云立方二期、 炜岸城三期交 房、三千庭
2018年
中央商务区人 群到相关商圈 购物几率：
Ｄab =d/（１＋ √Ｐb/Ｐa）
Dab =A贸易区的销售范围，向B贸易区，以公里计算： d =在A和B城市间主要路段的公里距离 Pa =区域Ａ的人口 Pb =区域Ｂ的人口
按照以上公式进行推导，大面核心商圈与 主要竞争商圈，东村商圈、中央商务商圈 均衡点分别为：
西部区域 2016年8月18日
世茂集团2013年5月运营简报—东北区.pptx 1
目
01 02
区域商业格局分析 区域商业现状分析 项目商业价值研判 项目商业产品建议
录
03
04
成都世茂城项目启动会汇报 2
龙泉商业发展潜力
龙泉区域人口超过百万，GDP排行成都首位，区域楼市发展较快，但驿都大 道、成龙大道沿线缺配套、缺商业，人均商业面积仅1.17㎡，大型商业存在
住宅用地和商服用地为主;为本项
目的后期发展提供了人口支撑
经开区产业区:依托 四川唯一的一个经 济开发区扩展产业 链,以引进大型产业 企业带动周边住宅 和商业地产市场的 发展
项目所在片区经开区：主要人
本项目
群为——产业人群，将是本案的
重要消费群体;
政府中心新兴居住区
市政府
住宅用地 商业用地
中央商业区:依 托便捷的道路系统和 附近成熟小区打造的 商业中心 。是龙泉 最早自然形成的商业 中心
规划独立商业 已经营独立商业 规划社区底商或商业街 已经营社区底商或商业街
项目正式启动会 9
大面商业发展格局 大面板块商业规划以世茂百货为中心、青台山路为主轴展开布局，各项目均配置 社区商业，且以社区服务型消费为主，世茂五期将承载整个区域的商业消费。
规划独立商业
已经营独立商业
规划社区底商或商业街
已经营社区底商或商业街
本项目
经开区
老城区 10分钟经济圈
项目正式启动会 8
大面商业发展格局
项目所在区域沿成龙大道北侧主要以刚需品质住宅群、高等教育机构群为主， 南侧则以产业园集中办公群为主。区域商业多以底商、小独栋为主，集中式商 业开发时限较晚，集中商业是区域的空白。
本案 住宅 公共机构 集中式商业 魅力资源 办公/产业园
东村片区
本项目
大面片区
半成熟商业圈 成熟商业圈
以提供产业区生活配套为主 片区主要商业为世茂城、百悦城两大商业，其 他楼盘均为社区型商业 目前在营商业川师现代花园， 租金：1F-100-150元/㎡，2F-50-70元/㎡， 3F-30-40元/㎡ 业态:写字楼 商业街 酒店 公寓
以龙泉音乐广场-建设路为中轴的 老城区商业集中地 代表:成都百货 摩尔百货 在售商业代表：天立广场 业态:百货 住宅沿街底商 步行街 租金:250-450元/㎡
集中商业，购物、娱乐休闲等日常需求将受到 一定影响。
项目正式启动会 3
龙泉商圈发展格局
本项目所在的大面区域，作为连接三圣乡及龙泉城区的重要商圈，是成都东 部副中心，区域规划人口20万，庞大的中高端商住人群，将为区域商业提供 有力的消费保障。
商圈体量约50万 ㎡，常商住人口 约20万
商圈体量约40万 ㎡，常商住人口 约20万
华润国 际社区 二期、 三千庭 预计交 房
住 宅
师大花 园住宅 交房
世茂城一 期、合能 四季印象 交房
龙城一号、云 立方一期、炜 岸城一期洋房、 天鹅湖一期、 世茂城二期交 房
主力商圈 次要商圈 游离商圈
项目正式启动会 4
龙泉商圈发展格局
龙泉驿区现有3个商圈,本案所处在片区为中处商业发展起步阶段的经开片区. 未来龙泉驿区的商业布局:本案紧邻成都市区，属10分钟经济圈层，且本案以5期商业地块无缝 对接2号线地铁沿线，真正的地铁商业。
紧邻川师校区,依靠经开区工作人口形 成的新兴居住区及生活经济圈 绿地468为该商圈主要商业 业态:百货 购物中心 底商 租金:50-200元/㎡
与东村商圈=3km 与中央商务商圈=8km
大面商圈 100%
东村商圈 20%
龙泉商圈 13%
项目正式启动会 6
大面商圈吸附力
客群规模测试公式为： 客群规模=核心商圈人口*购物几率+次级商圈人口*购物几率+游离商圈人口*购物几率 按照以上公式进行推导，大源商圈潜在客群规模： 核心商圈= 20万人；次级商圈= 4万人；游离商圈=6万人；
求和：大面商圈客群规模=30万人
本项 目
次级商圈 4万
20万
核心商圈
游离商圈 6万
项目正式启动会 7
大面商业发展规划
新兴商务区:地铁沿线 便捷的交通,龙泉市政 府搬迁至该地,使此片 区出现了高档商务,商 业以及高档住宅小区
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
龙泉驿区2013-2020 规划图
项目所在片区为大面镇经开片 区紧邻成都市区，10分钟城区圈 层经济； 未来四周土地供应主要以高端
项目正式启动会 5
大面商圈吸附力
根据国际商业计算的康帕斯法则
计算，商圈均衡点为：
按照上述公式变化后，我们设各地商业售
面积为S，到达时间为T，则计算a地区前往
b.c.d地区购物率的公式为： Sc/Tac Pad=───────────── Sb/Tab+Sc/Tac+Sd/Tad
大面商圈人群 到相关商圈购 物几率： 东村组团人群 到相关商圈购 物几率：
市场机会。
目前龙泉常住人口80万，加上流动人口100多 万。然而目前龙泉拥有各类商业面积约140万
㎡，以传统底商和临街商铺为主，按照100万
区域人口计算，人均于商业面积1.17㎡，低于 成都1.5㎡/人的人均商业面积。 驿都大道沿线生活居住项目多，成龙大道沿线
经开区企业众多，但一直没有聚集周边人气的
成都世茂城项目启动会汇报 10
备注：商业面积统计均不包含写字楼、酒店、SOHO
大面项目交房情况
随着地铁2号线通车，北大附校开学后，大面区域从2013年以来交房迎来高 峰，区域在开发楼盘十余个，随各大开发商交房，入住人口不断增加。
2010年 2011年 2012年 2013年
师大花园公寓、 云立方一期3、 6、7号楼、 万卷山一期、 龙城一号一期 交房
2014年
2015年
卓锦万黛一期、 世茂城四期、 云立方一期、 天府逸家一期、 天鹅湖三期、 炜岸城一期高 层交房
2016年
玫瑰花语、 华润国际社 区一期、天 府逸家二期、 炜岸城二期 交房
2017年
天府逸家三期、 卓锦万黛二期、 世茂城三期、 泰华锦城一期 云立方二期、 炜岸城三期交 房、三千庭
2018年
中央商务区人 群到相关商圈 购物几率：
Ｄab =d/（１＋ √Ｐb/Ｐa）
Dab =A贸易区的销售范围，向B贸易区，以公里计算： d =在A和B城市间主要路段的公里距离 Pa =区域Ａ的人口 Pb =区域Ｂ的人口
按照以上公式进行推导，大面核心商圈与 主要竞争商圈，东村商圈、中央商务商圈 均衡点分别为：