浅议集体土地使用权及其评估
集体建设用地基准地价评估_方法与实证
集体建设用地基准地价评估_方法与实证集体建设用地基准地价评估：方法与实证摘要：地价是城市规划和土地利用的重要参考指标，对于集体建设用地的基准地价评估具有重要意义。
本文首先介绍了基准地价的概念和作用，然后详细阐述了基准地价评估的方法与步骤，并结合实际案例进行了实证分析，旨在为理论研究和实际应用提供参考。
一、引言地价是指土地在市场经济条件下取得和转让所需支付的货币数量。
作为土地的一种经济属性，地价在城市规划和土地利用中具有重要的作用。
特别是对于集体建设用地，基准地价评估对于合理设置地价政策和实现土地资源的有效利用至关重要。
二、基准地价的概念与作用基准地价是指根据土地的利用性质、地理位置、市场供需情况等因素，以一定的计算方法确定的土地价格。
其作用主要有三个方面：一是作为土地征收和占用补偿的基础依据，为政府对土地的征收和补偿提供参考；二是作为土地使用权出让的拍卖底价，为土地出让价格的确定提供依据；三是作为土地市场的参考价格，为土地买卖交易提供指导。
三、基准地价评估的方法与步骤基准地价评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多种因素。
以下是基准地价评估的基本方法与步骤：1. 收集基础数据：包括土地的性质、用途规划、地理位置、用地需求等相关数据。
2. 设定指标体系：根据评估的目的和对象，制定合适的评估指标体系，包括土地的地理特征、产业需求、交通便利度、用地供需关系等。
3. 评价模型建立：选择适当的评估模型，如回归模型、层次分析模型等，根据指标体系对土地进行多指标综合评估。
4. 模型参数确定：根据实际情况，确定模型中各个指标的权重和参数取值。
5. 评估结果分析：根据评估模型，得出基准地价的估算结果，并进行结果分析和解释。
四、实证分析本文结合某市的具体案例，进行了基准地价评估的实证分析。
在收集了相关数据后，根据土地的性质、地理位置、用地供需关系等因素，我们建立了基准地价评估的指标体系。
选择回归模型进行评估，根据实际情况确定了各个指标的权重和参数取值。
苏南农村集体土地实际使用权和产权现状分析报告
苏南农村集体土地实际使用权和产权现状分析报告苏南地区是我国经济发展最为活跃的地区之一，农村集体经济蓬勃发展，因此农村集体土地的实际使用权问题备受关注。
目前，苏南地区农村集体土地的实际使用权分为两种情况。
第一种情况是集体土地流转。
农村集体土地流转是指村民集体将土地出租或出售给协议方，以获取租金或土地承包费的行为。
这种行为在农村集体经济中比较普遍，已经成为农村发展的一种方式。
目前，苏南地区的农村集体土地流转已经取得了一定的成就，但也存在一些问题，比如流转价格低、流转合同不严格等问题，这些问题可能影响到农民的利益。
第二种情况是农民的合法权益。
根据我国的土地管理法规定，农村集体土地的实际使用权属于集体，而集体成员可以依法享有土地的承包权、经营权和转让权等。
目前，苏南地区的农村集体土地实际使用权的合法性得到了保障，但仍然存在一些土地的权益纠纷问题。
目前，苏南地区的农村集体土地产权仍处于转变中。
根据我国的土地制度改革，从2008年开始，对农村集体土地实行统一确权登记，以便进一步实现农村集体土地的产权制度改革。
在这一改革过程中，进一步强化了集体土地的产权保护，以便让农民在土地权益中更加明确和稳定。
但是，仍然存在着一些问题。
一些地方在土地确权登记的过程中，可能存在工作不够细致、程序不够合规等问题，这些可能会影响到农村集体土地产权的转变。
结论综上所述，苏南地区的农村集体土地实际使用权和产权问题得到了一定的保护和发展。
但还需进一步加强农村土地流转价格的规范，确保权益均衡，同时，需要加强农村集体土地产权的转变，以便为农民提供更稳定、更明确的土地权益。
2023年农村集体土地使用权评估案例范文
2023年农村集体土地使用权评估案例范文
摘要：
1.2023 年农村集体土地使用权评估背景
2.农村集体土地使用权评估方法
3.评估案例分析
4.结论
正文：
一、2023 年农村集体土地使用权评估背景
随着我国经济的快速发展，农村集体土地使用权的评估问题日益凸显。
为了维护农民权益，保障土地资源的合理利用，我国政府对农村集体土地使用权进行了一系列改革，并在2023 年出台了相关政策，对农村集体土地使用权进行评估。
二、农村集体土地使用权评估方法
农村集体土地使用权评估方法主要包括以下几种：
1.市场比较法：根据市场上类似土地的成交价格，对被评估土地进行比较，从而得出评估价格。
2.剩余法：评估被评估土地的未来收益，然后根据一定的折现率计算出土地评估价值。
3.成本法：根据土地开发所需的成本，以及土地本身的价值，综合计算出土地评估价值。
4.地价指数法：根据政府发布的地价指数，对被评估土地进行评估。
三、评估案例分析
假设某农村集体土地总面积为1000 亩，土地用途为农业用地，根据市场比较法，该土地的评估价值如下：
1.收集市场上类似农业用地的成交价格数据，选择最近三个月的成交价格作为参考。
2.计算参考数据的平均价格，得出市场价格。
3.根据市场价格，计算被评估土地的评估价值。
四、结论
农村集体土地使用权评估是保障农民权益的重要手段，评估方法的选择应结合实际情况，综合考虑市场价格、土地用途、土地开发成本等因素，以得出合理的评估结果。
2023年农村集体土地使用权评估案例范文
2023年农村集体土地使用权评估案例范文摘要：一、引言二、2023年农村集体土地使用权评估案例概述1.评估背景2.评估目的3.评估范围4.评估方法三、2023年农村集体土地使用权评估过程1.资料收集2.现场勘察3.评估指标体系构建4.评估结果分析四、2023年农村集体土地使用权评估结果1.土地使用权价格评估2.土地附属设施评估3.土地生态环境评估五、2023年农村集体土地使用权评估启示与建议1.政策法规完善2.评估机制创新3.提高评估专业水平4.保障农民权益六、结论正文：一、引言随着我国农村集体土地制度改革不断深入，农村集体土地使用权的评估已成为土地征收、补偿和安置的重要依据。
2023年农村集体土地使用权评估案例具有一定的代表性，本文将对其进行详细分析，以期为今后农村集体土地使用权评估提供借鉴和参考。
二、2023年农村集体土地使用权评估案例概述1.评估背景2023年，我国某地区因城市扩容、基础设施建设等需要，对农村集体土地进行征收。
为确保征收补偿的合理性和公平性，当地政府组织开展了农村集体土地使用权评估工作。
2.评估目的本次评估旨在确定征收范围内农村集体土地使用权的价值，为政府制定补偿政策和补偿标准提供依据。
3.评估范围评估范围包括征收范围内的农村集体土地使用权、土地附属设施以及生态环境等方面。
4.评估方法采用市场比较法、剩余法、成本法等多种方法进行评估，综合分析征收范围内农村集体土地使用权的价值。
三、2023年农村集体土地使用权评估过程1.资料收集评估小组收集了征收范围内土地使用权的相关资料，包括土地权属证书、土地利用现状图、土地市场交易数据等。
2.现场勘察评估小组对征收范围内的土地进行了现场勘察，了解土地利用状况、基础设施情况、生态环境等方面的信息。
3.评估指标体系构建根据征收范围内土地的实际情况，构建了包括土地使用权价格、土地附属设施价值和土地生态环境价值在内的评估指标体系。
4.评估结果分析综合运用市场比较法、剩余法、成本法等方法，对征收范围内的农村集体土地使用权进行了评估，并分析了评估结果。
农村集体土地评估技术指南
农村集体土地评估技术指南大家好，今天咱们聊聊农村集体土地评估这回事。
说到这，估计不少人都会有些迷糊，眼神里闪过一丝疑惑：“这跟我有啥关系？听起来好像挺复杂。
”不是你想象的那么麻烦。
简单来说，就是如何估算农村集体土地的价值。
别急，咱们慢慢说。
你得明白，农村集体土地是属于村集体经济组织的，不是某一个人。
就像是你家里的院子，虽然你天天在里头晃来晃去，但它毕竟是大家共有的。
那它的价值怎么算呢？这就涉及到土地评估了。
评估的目的其实挺简单，就是看看这块地值多少钱。
你别看它是农村集体的土地，想要在市场上买卖或者做其他事情，没个靠谱的价格怎么行？就像你买菜砍价一样，得知道一把菜到底值不值你掏的钱。
土地评估的方式其实挺多的，像市场法、成本法、收益法这些，听起来很高大上。
你别急，听我一一道来。
市场法就是最简单的了，拿现成的比较。
比方说，附近的土地卖多少钱，咱就按这个来估算。
说白了，就是看看周围的行情，跟着市场走。
就像你买手机，周围都在抢着买，价格自然就贵。
相反，没人买，你价格就得低点。
那如果市场上没什么相似的土地，咋办？这时候，成本法就派上用场了。
这个方法呢，听名字就知道，跟建房子差不多，得算清楚修这块地得花多少钱。
比如要拆掉一部分旧房子，重建起来得花多少人力、物力、财力，这些都得算进去。
要是想在这块地上搞些啥项目，得看看需要多少投入。
其实就是你花多少钱建起来，地值多少钱就得差不多。
再来说收益法，这个稍微复杂一点，不过也不难懂。
简单说，就是看这块地能赚多少钱。
比如要在这块地上搞种植、养殖、开发商业项目，得先算算它能带来多少利润。
拿这个利润去推算出它的价值。
就像你做生意，卖的每一瓶水能赚多少钱，得看市场需求和成本，最后才知道你这一年能赚多少，地的价值也得跟着这个来。
说到这，可能有小伙伴要问了：“哎呀，这地值多少钱，跟我有什么关系呀？”关系可大了！农村集体土地评估关乎到的，不仅仅是土地的买卖价格，甚至影响到你以后土地如何使用，甚至是农村发展的方向。
国有集体土地定级与估价技术指南
国有集体土地定级与估价技术指南前言土地是国家的重要资源。
规范国有集体土地定级与估价工作,对正确确定土地使用定价和充分利用土地资源等具有重要意义。
本技术指南旨在为全国性各级土地管理部门和估价单位提供国有集体土地定级与估价的方法技术指引,明确国有集体土地定级与估价的评估原则、评估因素、评估过程及评估结论归档等内容,推进国有集体土地定级与估价工作规范化和科学化的发展。
一、国有集体土地等级分类根据土地质量、位置条件等因素,将国有集体土地按一至五等分级:1. 第一等地:位于城市中心区、交通枢纽地段等优越条件区。
2. 第二等地:位于城市郊区及重要商业区等条件较好地段。
3. 第三等地:位于城镇边缘地带、生产生活设施较完善地段。
4. 第四等地:位于农村地区交通较便利地段。
5. 第五等地:除上述等级以外的其他国有集体土地。
二、国有集体土地定级评价因素国有集体土地定级应综合考虑以下主要因素:1. 地形位置条件。
2. 交通运输条件。
3. 历史文化条件。
4. 城乡规划条件。
5. 自然生态环境条件。
6. 产业结构与经济地位。
7. 房地产开发潜力。
8. 现状土地利用情况。
三、国有集体土地定级评价流程国有集体土地定级评价流程主要包括下述几个步骤:1. 实地考察勘查,详细收集信息。
2. 根据不同因素给每个因素评定分值及权重。
3. 计算各因素评分后给出综合评分。
4. 根据综合评分判断定级等级。
5. 评定结论报评聘定审议通过。
6. 录入结果并制作详细定级报告。
7. 根据定级结果记录使用。
四、国有集体土地估价方法主要国有集体土地估价方法包括比例比较法、收益资本化法和成本法三种,选择适当方法具体操作如下:1. 比例比较法:选择同类型与质量土地的最近成交案例进行比较。
2. 收益资本化法:考虑土地使用年限,将预计未来每年可得收益资本化得出土地价值。
3. 成本法:包括挖土填地、平整建设等工程费用加上利润得出土地价格。
五、质量把控严格把控国有集体土地定级与估价各环节质量,建立定级记录管理制度等,保证工作。
集体土地评估
集体土地评估技术路线和方法信息来源：沈阳市房地产研究所编辑：孙晓涛浏览次数：419 加入时间：2013-04-15 10:35:03 评论(0)我们平常的土地评估业务大部分为国有土地使用权评估，主要有国有建设用地使用权出让价格评估、出让国有土地使用权抵押贷款评估，企业改制所涉及的国有土地使用权价格评估等。
而集体土地评估业务很少，一是因为集体土地流转的限制；二是因为当前评估行业内没有形成对集体土地评估统一的、权威的技术路线和评估方法等。
但是近几年因为城市化进程需要征用集体土地和集体土地流转限制的放宽等，涉及到很多关于集体土地包括农用地、建设用地和未利用地等的评估工作。
不管是集体土地，还是国有土地，都有其客观价值的存在。
当前我国的土地所有制，分为两类，一是城市土地，归国家所有；二是农村土地，归农民集体所有。
国家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和处分权；而集体所有的土地，其土地使用权享有占有、使用、收益和受限制的处分权。
具体表现为，国有土地使用权可自由公开交易，但集体土地却只能限于耕种用地或集体经济组织内建设用地等。
集体土地通过征用变成国有土地重新规划后，以招拍挂的方式出让，其土地使用权的权利价值就会变得很高。
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称决定）中保留土地分别由国家和农民集体所有的制度框架，与此同时，改革现有征地制度，逐步建立城乡统一的建设用地市场。
《决定》打破了现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位。
虽然《决定》中非农建设用地只允在集体成员内部流转，但确实也充分肯定了集体建设用地该有的价值。
藉此，仅从估价的角度来谈谈集体建设用地使用权评估时的技术路线和采用的估价方法：一、集体土地价格构成《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“国家为公共利益的需要，可以对集体所有的土地实行征用。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
成本法评估集体建设用地使用权的几个问题
开 发 费用 ： 另一 种 是运 用 当地七 通一 平 费用 的社 会 平均 水平 。
（ ） 资利 息 三 投 此 项 费用 为 取 得 和 开发 估 价 对 象 的 两 个 阶
实践 中 ， 我们 不但 接触 到集 体 土地 用于 工业 用 地
的情 况 ， 而且 还接 触 到集 体土 地上 的商 业用 房 或 者集 体 工业用 地 但现 状 为开设 商场 的房地 产 ， 甚
定 。这 里没有 统一 的每 亩 多少 费用 的规 定 ， 估 评 结论 准确 与否 主 要取 决于 原始 资料 的准 确 程度 ，
５
另外 ， 还取 决于估 价师 的执业 经 验与 能力 。 ６农户 拆迁 安置 补偿 ．
这
塞 芒 塑 虫
｛ Ｒ Ａ Ｓ Ｔ Ｉ Ｉ Ｅ ￡Ｅ 似 Ｅ
耕 地开 垦 费等 征收 范 围和 标准 的通 知》 所规 定 的 计 费标 准 计算 ， 为 ３ ． 即 ７ ５元 ／平 方米 （ 亩 ２ ５ 每 ． 万 元） 计算 了这笔 费用 后 ， 来政府 规定 的垦 复 。 原 基 金 、 地有 偿置换 费就 不再 重复计 算 。 耕 ２ 新 菜地 开发 建设基 金 ． 蔬 算
估计 算 中要 明 晰估 价 对 象 所 处 区县 和 人 均耕 地 占有 量 ， 因为其 收税标 准是 不 同的 。 ５ 集体 财物 补偿 ．
公 式 的 内涵包 括 以下几 方面 内容 。
（ 土 地取得 费用 一） １耕 地 开垦 费 ．
按 上海 市物 价局 等 四局委 发 布 的 《 于制 定 关
就 估价方法 而言 ， 集体建 设用地使 用权 （ 以下 简称集体 土地） 与其他 性质 的土地使用 权一样 ， 通 常可采用 成本法 、收益法和市场 比较法 等进行 评
集体土地使用权评估方法主要有什么
集体土地使用权评估方法主要有什么1、收益还原法。
它是将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原利率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。
2、市场比较法。
3、成本逼近法。
4、评分估价法。
5、基准地价系数修正法。
我国的集体土地在进行使用的时候，很多方面都是受我国法律政策保护的，在一定程度上，我国政府针对集体土地的使用，在很大程度上维护了我国的农业发展和我国农民的基本利益。
但是为了防止集体土地资源的流失，针对集体土地使用权也会进行一定的评估，下面小编就为大家详细介绍一下集体土地使用权评估方法主要有什么?集体土地使用权评估方法主要有什么?一、市场法(一)市场法及其适用条件市场法也称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。
(二)市场法应用的步骤与过程1、广泛搜集交易资料，确定比较案例。
选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：(1)与待估土地用途应相同。
(2)与待估土地交易类型应相同。
(3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。
(4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。
(5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。
2、进行交易情况的修正。
(1)有一定利害关系的主体之间的交易。
(2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。
(3)买方或卖方不了解市场行情。
(4)其他特殊交易情形。
3、进行交易时间的修正。
4、进行区域因素修正。
5、进行个别因素修正。
6、确定待估土地评估值。
可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。
二、收益法(一)收益法的应用形式土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。
(二)土地收益额及其估算实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。
农村集体土地定级与估计技术指南
农村集体土地定级与估计技术指南一、前言在农村土地制度改革的大背景下，农村集体土地的定级与估计工作显得尤为重要。
集体土地的定级与估计工作，关系到农民的利益，关系到土地资源的合理配置和保护，关系到农村经济社会的稳定和可持续发展。
因此，科学、规范地开展集体土地的定级与估计工作，是当前迫切需要解决的问题。
本指南旨在对农村集体土地的定级与估计工作进行系统梳理和详细阐述，为基层工作人员提供操作指南和技术支持。
本指南内容丰富、实用，可以为广大基层工作人员提供指导和帮助，希望能够得到大家的认可和支持。
二、农村集体土地定级与估计工作的意义1. 保障农民权益。
通过合理的土地定级与估计，可以确保农民在土地流转中能够获得合理的报酬，保障农民的合法权益。
2. 促进土地资源的合理配置与保护。
通过土地定级与估计，可以合理配置土地资源，推动农村土地资源的集约利用与保护，实现土地资源的可持续利用。
3. 促进农村经济社会的发展。
通过土地定级与估计，可以有效调动农民的土地资源，促进农村经济社会的发展，实现农村经济社会的繁荣稳定。
4. 促进土地流转市场的健康发展。
通过土地定级与估计，可以规范土地流转市场，促进土地流转市场的健康发展，推动土地流转的有序进行。
三、农村集体土地定级与估计工作的基本要求1. 科学性。
土地定级与估计工作必须以科学的方法为基础，运用科技手段进行土地资源的调查、监测和评估，确保土地定级与估计结果的科学性和客观性。
2. 公正性。
土地定级与估计工作必须以公正的态度进行，不得寻租揽利，不得违规操作，确保土地定级与估计工作的公平公正。
3. 可行性。
土地定级与估计工作必须具有实施可行性，具备合理的前期准备和完善的技术规范，确保土地定级与估计工作的顺利进行。
4. 原则性。
土地定级与估计工作必须遵循一定的原则，形成科学的分级与估价标准，确保土地定级与估计工作的规范性和制度化。
四、农村集体土地定级与估计工作的基本流程1. 土地调查与监测。
农村集体土地定级与估价技术指南
农村集体土地定级与估价技术指南一、引言随着农村发展的需要，对集体土地的定级与估价成为一项重要工作。
本文旨在提供一个详细的技术指南，以帮助相关人员准确、全面地进行农村集体土地的定级与估价工作。
二、定级与估价的背景和意义2.1 农村集体土地的特点农村集体土地是指由农村集体经济组织所有的土地，其特点包括面积广、用途复杂、权属复杂等。
对于这些土地的定级与估价，不仅关系到农村土地资源的合理利用，还关系到农民的利益和农村经济的发展。
2.2 定级与估价的意义•为土地流转提供参考依据。
定级与估价结果可以作为土地流转的基础，帮助农民合理流转土地，促进农村经济的发展。
•为土地使用权确权提供依据。
定级与估价结果可以作为土地使用权确权的重要依据，保障农民的土地权益。
•为土地税收征收提供依据。
定级与估价结果可以作为土地税收征收的依据，确保土地税收的合理征收。
三、农村集体土地定级与估价的方法和流程3.1 定级的方法和流程3.1.1 数据收集与整理•收集农村土地的基本信息，包括土地面积、用途、权属等。
•整理土地调查数据，包括土地质量、地理位置、自然环境等。
3.1.2 制定定级标准•根据土地的用途和质量等因素，制定定级标准，明确不同等级的划分依据。
3.1.3 定级的实施•根据定级标准，对农村土地进行定级，并记录下每块土地的定级结果。
3.2 估价的方法和流程3.2.1 数据收集与整理•收集农村土地的市场价格数据，包括土地流转价格、租金收益等。
•整理土地调查数据，包括土地质量、地理位置、自然环境等。
3.2.2 制定估价方法•根据土地的用途和市场价格数据，制定估价方法，明确不同等级土地的估价方法。
3.2.3 估价的实施•根据估价方法，对农村土地进行估价，并记录下每块土地的估价结果。
四、农村集体土地定级与估价的注意事项4.1 数据的准确性•收集的数据要尽可能准确，包括土地面积、用途、权属等。
•对土地调查数据要进行核实，确保数据的真实性和准确性。
集体土地评估技术报告
集体土地评估技术报告《集体土地评估技术报告》一、引言集体土地评估是指对农村集体经济组织所占有的土地进行评估，确定土地的价值。
本报告旨在介绍集体土地评估的技术和方法，为相关部门和人员提供参考，以保障土地价值的准确评估和合理利用。
二、评估目的和意义1. 目的准确评估集体土地的价值，为土地租赁、土地使用权交易等提供参考依据。
2. 意义（1）保障农村土地资源的合理配置，促进农村经济发展。
（2）为土地流转提供参考依据，促进农村土地资源的有效利用。
（3）为土地承包合同的签订提供参考，保障农民的权益。
三、评估技术和方法1. 数据收集（1）收集有关土地的基本情况，包括土地面积、地理位置、土地用途等。
（2）搜集与土地相关的宏观经济数据，如区域经济发展水平、土地需求等。
2. 评估基准选择合适的评估基准，如土地市场价、土地收益等，根据实际情况进行权衡和选择。
3. 评估方法（1）市场法：根据市场上类似土地的交易价格，确定土地的市场价值。
（2）收益法：通过估算土地的收益潜力和现值，确定土地的收益价值。
（3）成本法：根据土地的开发成本和维护成本，确定土地的成本价值。
4. 模型建立和计算根据所选的评估方法，建立相应的评估模型，利用数据进行计算，求得土地的价值。
5. 结果呈现将评估结果以报告形式呈现，包括土地的评估价值和评估过程中的假设和参数，以及对评估结果的可靠性和可信度的说明。
四、案例分析以某地农村集体经济组织拥有的一块土地为例，介绍集体土地评估的具体过程和应用。
1. 数据收集：收集该块土地的基本情况，如面积、位置等，并获取相关的经济2. 评估基准选择：根据市场情况和土地用途，选择适合的评估基准。
3. 评估方法：根据可行性，选择市场法和收益法相结合的方法进行评估。
4. 模型建立和计算：建立综合评估模型，利用所收集到的数据进行计算，得出土地的价值范围。
5. 结果呈现：将评估结果以报告形式呈现，包括土地的评估价值和评估过程中的假设和参数说明。
集体土地上房屋征收评估标准
集体土地上房屋征收评估标准集体土地上房屋征收评估标准在中国，由于土地所有权属于国家，农村集体土地上的房屋使用权一直备受关注。
而在城市化进程中，房屋征收与补偿问题更是成为社会热点。
对于集体土地上房屋征收的评估标准，也显得尤为重要。
1. 背景介绍从历史和政策的角度来看，集体土地所有制是中国独特的一种土地制度。
农村土地属于集体所有制，村民个人并不拥有土地所有权，但拥有土地的承包经营权。
在这种情况下，农民建造的房屋属于集体土地上的房屋，而并非私人产权。
当发生房屋征收时，评估标准则成为解决征收补偿的关键。
2. 征收评估标准的原则在集体土地上的房屋征收中，评估标准的制定需要遵循以下原则：2.1 公平公正原则：评估标准应当确保对每一位受征收影响的农民都是公平公正的，不能偏袒任何一方。
2.2 补偿合理原则：评估标准应当合理反映被征收房屋的实际价值，确保农民可以得到公正的补偿。
2.3 尊重农民意愿原则：在评估房屋时，应当尊重农民的意愿，充分听取农民的意见，确保评估结果符合实际情况。
3. 征收评估标准的内容针对集体土地上房屋征收的评估标准，主要包括以下几个内容：3.1 房屋实际价值评估：对被征收房屋的实际价值进行评估，包括房屋建筑面积、建筑质量、房屋功能、周边环境等因素的考量。
3.2 土地使用权补偿：评估征收房屋对土地使用权的影响，确定合理的土地使用权补偿标准。
3.3 附加补偿标准：除了房屋本身价值和土地使用权的补偿外，还需要考虑被征收农民的生活、工作、交通等方面的影响，确定附加补偿标准。
4. 个人观点在当前的土地征收过程中，评估标准的制定是尤为关键的。
我认为，评估标准不仅要满足法律法规的要求，更要体现公平和社会正义。
在评估标准的制定过程中，应当充分尊重被征收农民的权益和意愿，确保他们能够得到公平的补偿。
总结集体土地上房屋征收评估标准的制定和实施，直接关系到农民的切身利益和社会的稳定。
在这一过程中，需要遵循公平公正原则，合理评估房屋的实际价值，尊重农民的意愿，确保他们能够得到公正的补偿。
农村集体土地定级与估价技术指南
农村集体土地定级与估价技术指南农村集体土地定级与估价是一项重要的工作，为农民群众的经济收入和社会发展发挥着极其重要的作用。
为加强农村集体土地定级与估价工作，特制定技术指南，具体如下。
一、组织机构农村集体土地定级与估价工作由乡村政府或农村集体经济组织牵头负责。
需要组建一支农村集体土地定级与估价的专业队伍，由政府负责培训和管理。
二、定级标准1.区位条件：土地所在的地理位置、自然资源、交通、市场等条件。
2.土地肥力：土壤类型、土壤层次、肥力状况等指标。
3.土地产量：种植作物的地类、种类、密度、施肥、管理等条件。
4.土地使用价值：土地用途、土地所在的城市与乡村市场、土地升值的可能性等指标。
三、估价方法估价是通过收集、分析一定量的数据，通过定量或定性分析，确定土地的价值。
估价方法一般包括市场比较法、收益法和成本法。
1.市场比较法：将周围有相似条件的土地进行比较，确定其价值。
比较时可以注意以下几点：选准比较地块、比较土地大小、确定比较时期、比较同类品种、确定和比较条件、追溯土地使用状况等。
2.收益法：通过计算土地的收益来确定价值。
收益法主要考虑的因素有土地的租金、租金涨幅、土地的价值等。
3.成本法：通过计算土地造价，规定有关成本来确定价格。
成本法主要考虑的因素是土地的花费和土地的投资成本等因素。
四、注意事项1.要注意为农民群众做好宣传和解释，使老百姓了解工作进程和目的，消除他们的疑虑和不安。
2.在工作时，要注意下面的事项：收集数据、制定合理的估价方案、每个估价项目的估价数量、量化和计算。
3.在工作中要注意安全，掌握正确的估价技能和操作方法。
4.在估价工作达到实际成果时，应及时向政府汇报，取得政府的认可。
五、总结农村集体土地定级与估价是一项重要的工作，对农民的经济收入和社会的发展都有着极其重要的作用。
要充分重视此项工作，认真制定估价标准与估价方法，组建专业队伍，做好宣传和解释工作，安全掌握正确的估价技能和操作方法。
集体建设用地样点地价评估方法
集体建设用地样点地价评估方法集体建设用地使用权价格，是指集体建设用地对应于不同用途和权能特征，在公开市场或特定市场条件下形成的使用权价格；无特殊说明时，均指公开市场条件下形成的，一定年期的权利价格。
集体建设用地价格评估，按照土地利用方式可区分为集体经营性建设用地使用权价格、宅基地使用权价格、其他建设用地使用权价格；按照权能特征可区分为出让土地使用权价格、作价出资（入股）土地使用权价格、租赁土地使用权价格等。
一、影响因素分析（一）集体经营性建设用地农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。
农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，如过去的乡镇企业用地。
集体经营性建设用地根据用途进行细分，主要包括土地利用总体规划、城乡规划所确定的工业、商业等经营性用途的集体土地。
1.商业用地（1）分析一般因素时应重点关注。
自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等；社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商业服务业的发展前景、服务业市场状况等；行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、不动产租金与税收政策、调控政策等。
（2）分析区域因素应重点关注。
自然因素：区域在城镇中的位置等；社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通信等基础设施与公用服务设施状况等；商服繁华程度：所在区域的性质（商服区、住宅区还是工业区）、距各类商服中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、商服氛围、经营类别、客流的数量与质量等；行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；环境因素：区域环境与景观、噪声、空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。
集体建设用地使用权估价
根据《土地管理法》和地方性法规，集体建设用地使用权可以在本集体内转让，也可以作价投人合资、合作企业，因此， 集体建设用地估价很值得研究。 估价方法：①成本法，除劳动力安置费以外其他费用与国家建设征用集体所有土地的费用差不多，但由于国家没有统一规 定，要根据地方法规的规定进行估价。 ②市场比较法。可以也可以用剩余 法估价。
农村集体土地定级与估价指引技术指南
农村集体土地定级与估价指引技术指南《农村集体土地定级与估价指引技术指南》嗨，朋友，如果你刚开始接触农村集体土地定级与估价，别怕，我来给你说说这里面的门道。
一、基本注意事项首先呢，你得清楚这农村集体土地它和城市土地是有点不一样的。
我一开始的时候，就总是不自觉地拿城市土地定级估价那一套来想，那可不行。
比如说，农村的土地利用类型更多元化，有农田、宅基地、村办企业用地啥的。
你要对这种多元化心里有数。
还有，数据收集可不能马虎。
你要收集土地区位、土地质量这些数据，别忘了土地产权信息是重中之重啊，我当时就是差点漏了些产权方面的小细节，结果搞得后面有点混乱。
二、实用建议实用建议嘛，就是要多走走看看。
在了解土地现状的时候，别就光在村委办公室里听人说。
你得实地去查看土地的平整度、肥沃程度（要是农田的话）、周边道路情况。
对了，这个周边道路情况很关键，就像人身上的血管一样，路好交通方便，那土地价格可能就高点。
还有啊，调查当地的经济发展水平也很重要。
比方说周围有没有发展得不错的乡镇企业，这些企业能带动就业，对土地价值影响很大呢。
窍门就是可以和当地老百姓聊聊，他们知道很多实际情况，就像宝藏一样。
三、容易忽视的点这里特别要注意的是那些非正式使用的土地情况。
像有些村民自己开垦的荒地用来种点菜啥的，虽然没正规手续，但也影响土地的整体格局。
还有呢，村里的一些风俗习惯对土地使用的影响，我当时都没太在意这个，结果发现有些土地因为习俗不能随便动，这些都会影响定级和估价呢。
四、特殊情况遇到特殊情况的话，比如说有土地存在历史遗留的产权纠纷。
这时候你可不能瞎给定级估价。
要先搞清楚纠纷的来龙去脉，如果可行，等纠纷解决了再做。
不然，你做出来的结果也是不准确的，还可能惹麻烦。
还有就是，有些村里大片土地受自然灾害影响，像发洪水冲垮了部分农田的灌溉设施，那这土地价值就大打折扣，要特殊对待。
五、总结要点总之呢，农村集体土地定级与估价，你要充分了解土地特点，重视数据收集特别是产权信息，多实地考察、了解当地经济和习俗等各种影响因素，特殊情况特殊处理。
简述土地使用权的评估原则
简述土地使用权的评估原则摘要：一、土地使用权评估原则概述二、土地使用权评估的具体原则1.合法性原则2.市场比较法原则3.剩余法原则4.收益法原则5.成本法原则三、各评估原则的应用及注意事项正文：土地使用权评估作为房地产评估的重要组成部分，其在实际操作中需遵循一定的原则。
本文将对土地使用权评估的原则进行简要阐述，并分析其在实际评估过程中的应用及注意事项。
一、土地使用权评估原则概述土地使用权评估是指在土地使用权交易、抵押、征收补偿等过程中，对土地使用权价值进行评估的活动。
在进行土地使用权评估时，应遵循以下原则：二、土地使用权评估的具体原则1.合法性原则：评估师在进行土地使用权评估时，应确保评估依据的合法性，遵循国家法律法规、政策规定，确保评估结果符合相关政策要求。
2.市场比较法原则：市场比较法是指通过比较近期同类土地使用权的交易价格，来确定被评估土地使用权价值的方法。
在应用市场比较法时，应注意选择可比案例，确保评估结果的准确性。
3.剩余法原则：剩余法是指根据土地使用权剩余年限、土地租金等参数，计算出土地使用权剩余年限的租金总额，作为评估价值。
在应用剩余法时，需准确计算土地租金及剩余年限。
4.收益法原则：收益法是通过预测土地使用权未来收益，将其折现至评估基准日，从而确定土地使用权价值。
在应用收益法时，需充分了解土地使用权的收益状况，确保预测数据的准确性。
5.成本法原则：成本法是指根据土地使用权开发成本、地上建筑物及其他附属设施成本等因素，计算土地使用权价值。
在应用成本法时，需充分了解土地使用权开发状况，确保成本计算的准确性。
三、各评估原则的应用及注意事项在实际土地使用权评估过程中，评估师应根据具体情况选择合适的评估方法。
同时，注意以下事项：1.综合运用多种评估方法，对比分析，提高评估结果的可靠性。
2.关注政策法规变化，及时调整评估方法及参数。
3.对于特殊性质的土地使用权（如划拨用地、集体土地等），需按照相关政策规定进行评估。
济宁集体建设用地使用权评估报告
知识文章标题：深度解读济宁集体建设用地使用权评估报告一、引言最近，济宁市发布了集体建设用地使用权评估报告，引起了广泛关注。
这份报告涉及到土地使用权的评估，对于土地资源的管理和利用具有重要意义。
本文将对济宁集体建设用地使用权评估报告进行深度解读，并探讨其对土地资源开发与保护的影响。
二、济宁集体建设用地使用权评估报告的概况济宁市集体建设用地使用权评估报告包括了对该地区集体建设用地使用权的评估数据，以及评估结果的详细说明。
在这份报告中，涉及到土地的所有权、使用权、流转、收益等方面的内容。
三、对济宁集体建设用地使用权评估报告的整体评估1. 评估数据的真实性和合理性对于土地使用权评估报告来说，评估数据的真实性和合理性至关重要。
在济宁市的评估报告中，数据来源和评估方法得到了充分的说明，使得评估结果更加可靠。
2. 对于土地资源开发和保护的影响济宁市的集体建设用地使用权评估报告将对土地资源的开发利用和保护管理产生深远影响。
报告中的土地使用权评估结果将成为土地使用权出让的依据，对于土地资源的合理开发和利用具有重要意义。
3. 关于土地流转和收益分配的建议评估报告中提出了关于土地流转和收益分配的建议，这对于促进农村土地流转和增加农民收入具有积极影响。
四、个人观点和理解作为一项关乎土地资源管理的重要文件，济宁市集体建设用地使用权评估报告的发布无疑将对当地土地资源的管理和利用产生深远的影响。
对于土地的流转、开发利用以及农民收益分配等方面都将有所改变。
总结通过对济宁集体建设用地使用权评估报告的深度解读，我们可以更加全面地了解当地土地资源的现状和未来发展趋势。
这不仅对于政府决策具有重要参考价值，同时也为广大市民提供了关于土地资源利用的更多信息。
在本文中，我们对济宁集体建设用地使用权评估报告进行了全面评估，并对其对土地资源开发与保护的影响进行了探讨。
希望本文能够帮助读者更加深入地理解这一重要文件，并对当地土地资源管理有更深刻的认识。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
浅议集体土地使用权及其评估摘要：本文对集体土地使用权的性质、来源及取得程序进行了说明，对集体土地使用权评估操作中容易产生歧议的问题进行了论述。
1．集体土地使用权的定义集体土地使用权是集体土地所有权中派生出的权利，了解集体土地使用权之前，熟悉一下土地所有权的有关规定。
中华人民共和国宪法第十条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山，也属于集体所有”。
中华人民共和国民法通则中规定“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。
物权法第三十九条所有权的规定“所有权人对自已的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”物权法第一百一十七条用益物权：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
物权法第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。
用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
根据上述规定我们可以了解到集体土地使用权是用益物权人对集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。
理论上土地所有权及使用权是有几很多产权束组成，对此中国人民大学农业经济系的周诚教授有很好的说明，对我们理解土地所有权及土地使用权有很大的帮助，具体如下：土地宏观管理者产权束（内容从略）分割占有权使用权土地产权束土地所有者产权束收益权出让权处分权出租权分割回收权占有权使用权部分收益权转让权部分处分处转租权回收权担保权入股权赠与权从上图可以看出，集体土地使用权是占有权、使用权、部分收益权、部分处分权的集合体，他不但受制于集体土地所有权，现阶段更大程度上受到土地宏观管理者产权的相关制约。
2.集体土地使用权的种类及其来源2．1 集体土地使用权的种类从大的方面说集体土地使用权可以分为农业用地的土地使用权和非农业用地的土地使用权。
农业用地的土地使用权又分为农业用地承包经营权和自留地、自留山使用权、集体四荒拍卖使用权。
《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地”。
农业用地承包经营权又可以细分为耕地承包经营权、林地承包经营权、草地承包经营权、非农业用地的使用权又可细分为：乡（镇）、村企业集体土地使用权，宅基地集体土地使用权，基础设施公用事业用地的使用权。
2．2集体土地使用权的来源2．2．1 农业用地土地使用权的来源2．2．1．1 农业用地土地承包经营权的来源第一、根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条的规定，“国家实行农村土地承包经营制度”，即家庭通过与集体签定承包合同取得农业用地的使用权；这是初始的承包经营权。
第二，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同”。
即通过转包、出租、互换、转让、入股方式等取得的农业用地的土地使用权。
第三、根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十一条承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。
林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。
第五十条土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。
2．2．1．2自留地、自留山使用权自留地、自留山是农业合作化以后集体分配给社员长期使用的土地。
自留地主要是菜地，自留山主要为解决社员的生活用材。
这种使用权形式自确立后一直保持了下来，1982年宪法也明确肯定了农民对自留地、自留山的使用权。
自留地只能用来种植农作物，自留山只能用来种植林木，未经批准，不得改作他用。
2．2．1．3. 集体四荒拍卖使用权根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条第二款的规定“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包”。
2．2．2非农业用地土地使用权的来原2．2．2．1基础设施公用事业用地的使用权经过国家批准并经过用地补偿和安置，修建基础设施公用事业取的土地使用权。
2．2．2．2乡（镇）、村企业集体土地使用权第一，依法使用集体土地（参照国家建设征用土地的标准进行过用地补偿和安置）；第二，1982年以前通过与被用地单位签订协议使用的集体土地；第三，1962年以前调用集体土地没有退还的；第四，1982年以前农民集体自行使用本集体的土地；第五，过去经有关领导批准或同意，并进行一定的土地调整或补偿的；第六，沿用已撤销企、事业单位闲置的土地。
上述为历史形成的集体土地使用权的状况。
第七，通过出让方式取得的集体土地使用，国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提到“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。
2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第二条规定“集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。
”这是国内第一次提到集体土地使用权的出让。
第八，以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的取得。
以上为初始的取得方式。
第九，通过转让方式取得第十，通过出租方式取得第十一，通过转租方式取得第十二，通过其他方式取得以上为二次流转取得的方式。
2．2．2．3宅基地集体土地使用权第一，集体拨用；第二，通过继承、购买房产使用集体土地。
３．集体土地使用权的取得程序３．１农业用地的取得程序农业用地的取得主体：根据中华人民共和国农村土地承包法第五条农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。
第十五条家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。
根据中华人民共和国农村土地承包法第十九条的规定，土地承包应当按照以下程序进行（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；（四）公开组织实施承包方案；（五）签订承包合同。
其他方式的承包发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。
３．２非农业用地的取得程序３．２．１基础设施公用事业用地的使用权的取得程序乡镇公式设施公益事业用地包括：农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗、敬老院、幼儿园、村委办公场所等。
由农民集体经济组织或村民委员会提出，经乡镇政府审核后，向县级以上土地管理部门申请，按省、自治区、自辖市的批准权限批准。
涉及占用农用地的，应当先办理农用地转用审批，使用其他集体所有土地的，应当进行土地调换或适当补偿，使用农民承包地的，应给予安置补偿。
３．２．２乡（镇）、村企业集体土地使用权乡镇村两级农业经济组织举办的企业、农民集资联办的企业、农民个体企业及农民集体与其它单位或个人联办的企业使用本集体所有的土地。
《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第八条下列建设项目可以使用集体建设用地“兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联营企业等”；乡村企事业建设用地的审批程序一般如下：（一）用地单位根据建设项目的批文申请用地（二）选址定点（三）批准用地（四）落实各项补偿、安置方案，签订用地协议（五）划定用地（六）登记发证３．２．３宅基地集体土地使用权的取得程序宅基地是指农民的住房、辅助用房（厨房、禽畜舍、厕所）、沼气池和小庭院用地，以及房前屋后少量绿化用地。
符合下列条件的可以申请宅基地：统一规划建设的新村、居民点，需要安排宽基地的农户；原有宅基地面积低于规定标准，居住拥挤的农户；一些确需分家、分居而又无宅基地的农户；回家落户定居而又无宅基地的离退休职工及其家人、华侨等。
农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并经张榜公布无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批；其中，涉及占用农用地的，依照土地管理法第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。
４．集体土地使用权的的使用年限４．１农业用地的使用年限根据中华人民共和国农村土地承包法第二十条耕地的承包期为三十年。
草地的承包期为三十年至五十年。
林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
《中共中央国务院关于全面推进集体林权制度改革的意见》林地的承包期为７０年。
承包期届满，可以按照国家有关规定继续承包。
通过转让等其他方式取得的承包权的使用年限为首次承包合同约定的使用年限减去已承包使用年限后的剩余年限。
４．２非农业用地的使用年限公共设施公益事业用地及宅基地的使用年限一般为集体划拨的用地，一般没有具体年限的限制。
企事业建设用地使用年限国家没有明确规定，各个地方制定的标准基本为不超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限：《河南省人民政府办公厅关于印发河南省农民集体所有建设用地使用权流转管理若干意见的通知》第七条“集体建设用地使用权首次流转的使用年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。
再次流转的,流转年限为首次流转合同约定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
”《大连市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》第十条“集体建设用地使用权流转土地使用年限不得超过法律和国家、省、市规定的同类用途国有土地使用权出让或出租最高年限。
具体年限由土地所有权人与土地使用人协商确定。
土地使用期限自流转行为被批准之日算起。
第一次流转以后再流转的土地使用期限，为前次土地流转合同规定的期限减去前土地使用人已使用年限后的剩余年限。
”《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条“集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。
集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”。
5．集体土地使用权的评估5．１农业用地的土地使用权的评估《农用地估价规程》中讲了有收益法、成本逼近法、市场比较法、基准地价法等，本文就收益法的有关问题进行讨论。
5．１．１农业用地净收益的确定土地年纯收益等于年总收益减年总费用。
具体的操作方法在《农用地估价规程》（TD/T 1006-2003）中有很好的说明，本文不再多述。
现就以下问题说明一下。
1、成本费用中是否应扣除人力资本的费用即人工费，作者的观点是现阶段在人均耕地较少的地区不扣除人工成本的费用。