最新银川市房地产市场调研报告1

最新银川市房地产市场调研报告

一、前言

“国八条”实施以来，全国楼市均或多或少的出现低迷势态，先有以北京、深圳等一线城市成交大幅回落、并以深圳回落幅度高达58.60%位居全国之首，此消息一处，全国各地的楼市仿佛再也难以掩盖其自身的泡沫之梦，纷纷自掉身价，5月初，广州碧桂园在全国范围内高调降价，6月，以万科带头的50余开发商在武汉集体让利，消息轰动全国。但这些对西部银川来说，还仿如隔世。市场买卖双方虽都有观望情绪，但是明显的让利降价对开发商来说还不是时候。

08年以来，银川市房地产出现了前所未有的发展势头。两年间普通住宅均价从08年年初的3500元/㎡上升至2010年年初的5500元/㎡，甚至在08年中旬上升幅度一度成为全国之最。在中国地产百强企业眼中，上述情况只能反映现在的银川楼市像十九世纪美国西部城市加利福尼亚一样，是一个有大量金矿但还有欠开发的城市。于是乎，京能来了，北塔开建50万㎡水景住宅。然后绿地也接踵而来，大手一挥，18亿元落地银川。德胜板块出现了大项目“21城”，灵武圈地10万㎡建设高端洋房。早前，还有万达、颐和、拉普斯等中外名企在银川榜上有名。2010年，世界五百强企业中海高调进驻，随之而来的恒大、海亮、金盛集团都仿佛豪绅雄踞一方。11年初，保利集团、万科股份前来探路。此时此刻，巨大的竞争压力让本土开发商心惊胆战，一些小打小闹的挂靠单位悄然退市。政策的挤压、市场的混乱、消费者的纵容、投资者的投机，这所有的情节仿佛迪拜的金迷纸碎，泡沫似乎就要在近几年破灭。住宅市场供求的刚性饱和让许多开发商走上了商业开发的不归路，几年前3、5000元一平米的商铺在今年已经翻好几倍。政府仿佛从迪拜的失败中总结出了教训，于是，“国八条”出台了，“银八条”落地了，开发商着急了，消费者高兴的观望着，投资者迷茫的期待着。

二、银川地产市场概况

从2008年以来，全国楼市一路走火，并且，以银川、乌鲁木齐、兰州为代表的西部二三线城市已经逐步取代广州、深圳、北京等一线城市，成为房价上涨的领头羊。与全国其他城市房价暴涨暴跌相比, 位于西北内陆城市的银川,多年来房价始终发展平稳，但从2008年8月至2009年6月，银川房价与上一年同期相比涨幅分别为13．9％、13．6％、11．4％、10．6％、10．1％、8．8％、8.7％、7.3％、6.7％、5.9％、5.7％已连续11个月位居全国之首。2009年7月房价涨幅为5.4%，仅落后于宁波居全国第二位。虽然涨幅渐缓，但涨幅位居全国前列却是不争的事实，从中也可以看出银川房地产价格自2007年以来的上涨趋势，迹象表明，银川已逐渐填补了原有的价格洼地，银川房价已迎头赶上。

如今，在银川的兴庆区与金凤区，原本每平米3000—4000元的地段，目前的在售楼盘无一例外价格达到6000元/㎡以上，处于市中心的新建楼盘更是达到7000—8000元/㎡，甚至更高。西夏区的房价也达到4500元左右。银川市民提起房价，无一例外表现出对涨价的无奈，对于房价上涨的原因也是众说纷纭。笔者利用一周的时间，对银川房地产市场进行实地调研与分析，以期能深入了解银川房价现状并对未来房价走势提供借鉴。

2011年第一季度，在一系列楼市调控政策的作用下，银川市房地产市场虽然没有出现百姓预期的商品房销售价格下降，但总体呈现销售总量萎缩、销售增幅回落、景气指数走低的发展态势，新建商品住宅和二手房销售价格同比涨幅均出现逐月回落的态势。

数据显示，2011年3月，银川市房地产开发景气指数为104.5，比2月回落0.5点，比2010年12月回落1.4点。从价格指数看，1月、2月、3月银川市新建商品住宅价格同比上涨3.1%、2.8%、0.8%，二手住宅销售价格分别同比上涨3.3%、2.9%、0.5%，同比涨幅呈逐月递减的态势。从销售面积看，2011年一季度，银川市销售商品房面积46.56万平方米，同比持平，增速比上年同期回落62个百分点。记者了解到，一季度银川室外气温较低，在售楼盘主要是去年的尾盘，再加上部分房源楼层或位置不是太好，销售价格相对较低，涨幅回落也属正常。

银川市统计局相关人士表示，“银八条”以及国家宏观政策的相继出台，对银川房地产市场调控效果较为明显，成交量明显下降。但房地产业内人士认为，2011年银川市还会逐渐迎来销售旺季，陆续有新盘推出，房价仍会有上升可能。关键在于频繁出台的楼市调控政策下，多数购房者选择观望，使成交量受到制约甚至出现大幅下滑，所以不少房地产开发商选择将开盘时间向后顺延一两个月，现在主要是前期宣传和电话登记，要等潜在客户积累一定数量才会开盘。

1.成交量大幅下滑市场成交陷入“低迷”

随着大的市场环境的不断变化，调控政策影响的“振幅”逐渐波及到三线城市。在9·29中央"二次调控"，限购限贷"双限"打压下，再加上最近频频收紧的货币政策，银川商品房市场受到明显的冲击，成交量大幅萎缩。据官方统计数据显示，2011年2月银川住宅成交量仅为347套，与1月份住宅成交套数相比，下滑幅度为28.4%。加之市场观望情绪加“浓”，房地产市场成交或将持续低迷。虽然3、4、5月份的数据官方还没有公布，但是走访各个售楼部不难看到门庭冷落的惨淡情况，据名都·国际大厦售楼员介绍，他们楼盘近一两周一组来访客户都没有，偶尔有来电也只是问工程进度，其他项目成交量就可想而知了。

2．中高档项目抗风险能力强拉高成交均价

成交均价同样延续成交量的走势，在大的市场环境的制约下，各开发企业也都明显趋于保守，折价保量。由于中高档项目抗风险能力比较强，成交量没有像中低档项目那样大起大落，成交均价拉高，尽管房价还在上涨，可逐步回落的涨幅表明银川楼市房价上涨动力正在逐步减弱。受延续性的房产调控政策影响，在观望加剧、开发商资金趋紧、投机(投资)离场等市场状况下，2011年，各地房价将出现整体下跌的态势，一、二线城市由于投资比重大且前期涨幅过大，故将出现较大跌幅，跌幅或将超过20%；三、四线城市及县城由于投资比重较小且前期涨幅不大，故将出现小幅下跌，跌幅应在10%左右。

3．调控政策延续