房地产项目类型
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5%
占北京住宅投资金额百 分比
50%
北京别墅市场特点——别墅区域格局形成
北京的东北和西北部是别墅的主要聚集地，别墅数量占到京城别墅总量 的三分之二。
▪东北部别墅项目众多的原因：
开发历史长，市场氛围较浓：东北部一直是北京郊野别墅的重点区域， 而近年以朝阳公园为核心，又推出一批“城市别墅”。
经济地理位置与自然地理位置双优：东北别墅区北通首都机场，南靠涉 外商务使馆区，商务及购物都 非常方便；同时由于东北部区域绿化面积 较大，是京城绿化环境最好的地区之一，又有温榆河、潮白河两大河流 贯穿全境，构成了区域内独特的水上景观，且具有高尔夫球场、乡村高 尔夫球场等高档配套设施，这都为高档别墅开发提供了有利条件。
板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。
板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。
公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项 目渐多。
随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。
城市别墅的兴起；Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地 位。
Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何从，业界还在摸索中。
在概念的变化与形式的丰富中，我们用更清晰的界定方法看待住宅的项目类型：
项目类型的新界定
别墅
传统的别墅项目
Townhouse 联排别墅
独栋 联排 双拼 叠拼
板楼
城市绿化的新面貌：西北区域大面积绿地和林带正在建设，良好的绿化 环境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水库、上庄水 库、十三陵水库等湖泊，西北区别墅市场的“小气候”丝毫不亚于东北 区别墅。 东北、西北的细分格局：“一山”、“二河”、“三线”、“四高”。 “一山”指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；“二河” 指潮白河、温榆河两河流域别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条 线；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“三线” 和“四高”是传统概念的别墅区域，而“一山”和“二河”则后来居上， 成为目前北京新兴别墅的最佳分布方位。
概念延伸：城市别墅 近年，别墅项目向城市中心发展，尤其是随着朝阳公园周围别墅项 目的兴起，“城市别墅”成为新名词。一方面，由于位居中心，城 市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处，正因为如此，相 较之传统的郊区别墅，城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前，郊 区别墅仍然是别墅市场的主导项目。
北京别墅项目的兴与衰
上地、通州
2000
颐和园
1800
远郊
别墅价格区间分布
8400
10000
别墅价格区间比例
高层、小高层、多层
wenku.baidu.com塔楼
传统 蝶塔、小户型
公寓、普通住宅、经济适用房 皆宜以板楼或塔楼形式出现。
以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索，我们分别深入研究这四种主流建筑形式—
别墅
北京别墅基本解读
别墅的概念： 别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。顾名思义，“别”字是 “另外”、“另一处”的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个 字的组合，从字面上可以作“山野之地”解。 因此，传统对别墅的定义要素：作为别墅，首先要远离繁华、喧闹 的城镇；第二，要有较大规模的私家花园；第三，有更高的私密性 要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水 的地方。
▪西北部别墅项目众多的原因：
得益于IT业的发展：与东北部别墅的热度相比，西北部别墅发展则相对 缓慢，曾一度出现了仅有翠湖、碧水庄园、玫瑰园等几个高档项目的局 面。但近几年随着政府对IT产业和新经济的倾力支持，西北部地区经济 迅速发展，造就了一批财富精英，这部分人群给西北区域内的别墅市场 提供了巨大的市场需求。
第三讲 房地产项目类型
以北京房地产市场为例讲授住宅项目类型
传统的项目类型
传统的项目类型 别墅 公寓 普通住宅
我们通常以别墅/公寓/普通住宅的划分标 准看待不同的项目类型。
这种划分的标准综合了建筑形式与经济 意义的考虑因素。
别墅代表着总面积大、总价昂贵，独立 的建筑空间与独有的建筑外形；
公寓的特征是单价高、品质化配套服务； 市区中心位置、内外装修讲究；
北京市场的第一个别墅项目
从92年北京第一个外销别墅——丽京花园应运而生至今，北京的别墅市场已经具备了 逾10年的历程。
不断的转折沉浮
从92年开始，北京别墅项目经历了勤耕不辍的两年，供销两旺；随着国家宏观调控、 全国房地产崩盘，北京的别墅项目一蹶不振；经历了5、6年的低谷，从２０００年下 半年开始，开始出现转暖迹象；2002年别墅项目的供销热潮更是被业界形容为“别墅 年”；2002年香山自然资源的过度采发、已经导致政府明令禁止香山所有别墅项目的 停工，时至2003年2月，国土资源部下发紧急通知“停止别墅类用地的土地供应，清理 各类园区用地，加强土地供应调控”。
其余地区 1/3
北
京
别
墅
项
目
地
区
东北与西北
分 布
2/3
北京别墅市场特点——别墅价格跨度大
别墅价格沿地理位置呈由市区向郊区逐渐递减
单位：美元
18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
16600
10790
10000
4500
市区内（城市别墅）机场路顺亚义北地-昌区平/大兴/丰台
普通住宅的标志则是单价相对较低、分 布于各处的建筑形式灵活的楼房。
项目类型的发展与丰富
近些年来住宅市场上，概念与新品迭出，项目类型随着丰富：
经济适用房概念的提出与实施，以政策性因素界定项目类型，一小部分普通住宅 分离而出。
经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。
今日北京别墅项目总貌
兴起——跌落——回暖——热潮——变局，北京别墅一路走来，项目总数超过150个， 单位套数达到4万以上，总建筑面积逾千万平米。占北京所有楼盘数量的5％，而总金 额约占到北京住宅总投资金额的一半。
项目总数 超过150个
单位套数
4万多套别墅 单位
总建筑面积
总建筑面积不下千万 平方米
占北京楼盘数量百 分比
占北京住宅投资金额百 分比
50%
北京别墅市场特点——别墅区域格局形成
北京的东北和西北部是别墅的主要聚集地，别墅数量占到京城别墅总量 的三分之二。
▪东北部别墅项目众多的原因：
开发历史长，市场氛围较浓：东北部一直是北京郊野别墅的重点区域， 而近年以朝阳公园为核心，又推出一批“城市别墅”。
经济地理位置与自然地理位置双优：东北别墅区北通首都机场，南靠涉 外商务使馆区，商务及购物都 非常方便；同时由于东北部区域绿化面积 较大，是京城绿化环境最好的地区之一，又有温榆河、潮白河两大河流 贯穿全境，构成了区域内独特的水上景观，且具有高尔夫球场、乡村高 尔夫球场等高档配套设施，这都为高档别墅开发提供了有利条件。
板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。
板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。
公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项 目渐多。
随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。
城市别墅的兴起；Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地 位。
Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何从，业界还在摸索中。
在概念的变化与形式的丰富中，我们用更清晰的界定方法看待住宅的项目类型：
项目类型的新界定
别墅
传统的别墅项目
Townhouse 联排别墅
独栋 联排 双拼 叠拼
板楼
城市绿化的新面貌：西北区域大面积绿地和林带正在建设，良好的绿化 环境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水库、上庄水 库、十三陵水库等湖泊，西北区别墅市场的“小气候”丝毫不亚于东北 区别墅。 东北、西北的细分格局：“一山”、“二河”、“三线”、“四高”。 “一山”指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；“二河” 指潮白河、温榆河两河流域别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条 线；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“三线” 和“四高”是传统概念的别墅区域，而“一山”和“二河”则后来居上， 成为目前北京新兴别墅的最佳分布方位。
概念延伸：城市别墅 近年，别墅项目向城市中心发展，尤其是随着朝阳公园周围别墅项 目的兴起，“城市别墅”成为新名词。一方面，由于位居中心，城 市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处，正因为如此，相 较之传统的郊区别墅，城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前，郊 区别墅仍然是别墅市场的主导项目。
北京别墅项目的兴与衰
上地、通州
2000
颐和园
1800
远郊
别墅价格区间分布
8400
10000
别墅价格区间比例
高层、小高层、多层
wenku.baidu.com塔楼
传统 蝶塔、小户型
公寓、普通住宅、经济适用房 皆宜以板楼或塔楼形式出现。
以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索，我们分别深入研究这四种主流建筑形式—
别墅
北京别墅基本解读
别墅的概念： 别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。顾名思义，“别”字是 “另外”、“另一处”的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个 字的组合，从字面上可以作“山野之地”解。 因此，传统对别墅的定义要素：作为别墅，首先要远离繁华、喧闹 的城镇；第二，要有较大规模的私家花园；第三，有更高的私密性 要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水 的地方。
▪西北部别墅项目众多的原因：
得益于IT业的发展：与东北部别墅的热度相比，西北部别墅发展则相对 缓慢，曾一度出现了仅有翠湖、碧水庄园、玫瑰园等几个高档项目的局 面。但近几年随着政府对IT产业和新经济的倾力支持，西北部地区经济 迅速发展，造就了一批财富精英，这部分人群给西北区域内的别墅市场 提供了巨大的市场需求。
第三讲 房地产项目类型
以北京房地产市场为例讲授住宅项目类型
传统的项目类型
传统的项目类型 别墅 公寓 普通住宅
我们通常以别墅/公寓/普通住宅的划分标 准看待不同的项目类型。
这种划分的标准综合了建筑形式与经济 意义的考虑因素。
别墅代表着总面积大、总价昂贵，独立 的建筑空间与独有的建筑外形；
公寓的特征是单价高、品质化配套服务； 市区中心位置、内外装修讲究；
北京市场的第一个别墅项目
从92年北京第一个外销别墅——丽京花园应运而生至今，北京的别墅市场已经具备了 逾10年的历程。
不断的转折沉浮
从92年开始，北京别墅项目经历了勤耕不辍的两年，供销两旺；随着国家宏观调控、 全国房地产崩盘，北京的别墅项目一蹶不振；经历了5、6年的低谷，从２０００年下 半年开始，开始出现转暖迹象；2002年别墅项目的供销热潮更是被业界形容为“别墅 年”；2002年香山自然资源的过度采发、已经导致政府明令禁止香山所有别墅项目的 停工，时至2003年2月，国土资源部下发紧急通知“停止别墅类用地的土地供应，清理 各类园区用地，加强土地供应调控”。
其余地区 1/3
北
京
别
墅
项
目
地
区
东北与西北
分 布
2/3
北京别墅市场特点——别墅价格跨度大
别墅价格沿地理位置呈由市区向郊区逐渐递减
单位：美元
18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
16600
10790
10000
4500
市区内（城市别墅）机场路顺亚义北地-昌区平/大兴/丰台
普通住宅的标志则是单价相对较低、分 布于各处的建筑形式灵活的楼房。
项目类型的发展与丰富
近些年来住宅市场上，概念与新品迭出，项目类型随着丰富：
经济适用房概念的提出与实施，以政策性因素界定项目类型，一小部分普通住宅 分离而出。
经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。
今日北京别墅项目总貌
兴起——跌落——回暖——热潮——变局，北京别墅一路走来，项目总数超过150个， 单位套数达到4万以上，总建筑面积逾千万平米。占北京所有楼盘数量的5％，而总金 额约占到北京住宅总投资金额的一半。
项目总数 超过150个
单位套数
4万多套别墅 单位
总建筑面积
总建筑面积不下千万 平方米
占北京楼盘数量百 分比