-历年真题-土地案例分析总结

土地估价报告中容易出错的地方封面1 、封面缺少关键词；2、封面中罗列的项目与《城镇土地估价规程》要求不一致；3、报告编号明显有问题，例如2007年出具的报告编号为[2005]*****；第一部分总述4、第一部分中罗列的项目与《城镇土地估价规程》要求不一致；一、估价项目名称：【要点】全称,一般形式为某某单位位于某某地方的土地使用权评估,包括评估目的5、估价项目名称不正确，没有明确估价目的和土地价格类型；二、委托估价方：【要点】说明委托方的名称三、受托估价方：（注意！！国土资发［2002］237号文的新规定，现已讲评级制度改为注册制度）【要点】（1）评估机构的全称；（2）机构地址；（3）机构注册证书；4）法定代表人。

6、不完整或者错为国土资源部或某省厅颁发的某级资质证书；四、估价目的：【要点】（1）为什么评估；（2）谁委托估价的；（3）应用方向。

7、评估目的只能是一个，不能不同的评估目的共用一份报告；五、估价依据：【要点】（1）法律、法规、政策文件依据；（2）技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定；（3）委托方提供资料；（4）评估人员调查收集的资料。

8、缺少《城镇土地估价规程》；9、估价依据中错误之一——原国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》，《城镇土地估价规程》由国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布；10、估价依据中错误之二——国土资源部有关规定及原国家土地管理局（1996）国土（籍）字第180号《土地估价报告规范格式》，已更新为2002年7月1日开始实行的《城镇土地估价规程》附录的《土地估价报告规范格式》；11、估价依据中错误之三——有关法律法规、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知，应该写明；12、评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地价文件。

13、估价依据中错误之五——不应该是基准地价评估报告，而是当地政府颁布基准地价文件；六、估价基准日：【要点】估价期日是估价基准面日，是一个时点。

14、写成一个时间段；15、缺少日、月；七、估价日期：【要点】估价日期是评估报告的起止时间，是一个时段。

16、写为一个时间点，只有起点，无截止点或相反；八、地价定义：【要点】（1）估价期日；（2）土地用途；（3）开发程度；（4）土地使用年期；5、土地价格类型（所有权价格、使用权价格、抵押权价格）。

【要点详解】（1）叙述开发程度时要说明:a、实际开发程度和设定开发程度；b、红线内开发程度和红线外开发程度。

红线内开发程度为红线内“几通”和宗地内场地平整，红线外开发程度为宗地红线外“几通”。

（2）叙述土地用途时要说明：实际土地用途和设定土地用途。

（3）叙述土地使用年期时要说明：已使用土地使用年期和剩余土地使用年期及设定土地使用年期。

价格定义中常见错误：17、漏项、不规范；18、不说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符；19、不界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况，如果土地开发程度定义为“五通一平”（通路、电、水、排水、讯及场地平整），应完整阐述“五通一平”的含义；再比如估价目的是抵押贷款，因此地价定义中开发程度应按现状条件下评估,不能按设定条件评估；20、根据估价基准日计算出的使用年限有计算不准，或选取不当等情况；21、地价定义中未界定权利状况，应明确所有权价格、使用权价格、抵押权价格，而且必须说明是估价基准日的价格，例如不能错写为“现实市场价格” ；九、估价结果：【要点】（1）土地面积；（2）单位面积地价；（3）总地价；（4）大写；（5）货币种类；（6）土地估价结果一览表。

22、总地价无大写；23、总地价单位一般应为万元；24、估价结果没有注明货币种类；25、评估单价的单位错误，不应是元，而应是元/平方米；26、无估价结果一览表；十、需要特殊说明事项【要点】（1）估价假设条件；（2）该报告使用的限制条件；（3）资料来源及未经实地确认的资料和估价事项；（4）估价中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据；（5）土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等；（6）其它需要说明的问题。

27、估价假设条件不妥，例如抵押价格考虑建成或开发完成以后的价格；28、资料来源及未经实地确认的资料和估价事项的说明不妥，例如规避本单位责任的资料未经核实，委托方负责等等，估价必须建立在真实的资料基础之上。

29、估价中未考虑的因素及一些特殊处理的方式不妥；30、土地估价报告的有效期理解有误；十一、土地估价师签名【要点】（1）估价机构内的2名估价师签字；（2）资格证书编号。

31、估价师未签字；32、不是土地估价师签字；十三、土地估价机构盖章33、估价机构未盖章；34、估价机构负责人未签字2009年总述内容不全，缺少估价日期。

项目名称中缺少估价目的描述。

确定国有建设用地使用权挂牌出让价格，应提供参考估价依据不全，挂牌出让评估应将国土资源部相关规定作为依据，包括《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第II号）（三个写出一个即给分）。

有关技术标准中，《土地利用分类规程》应为《土地利用现状分类》。

地价定义表述不全，缺少用途、容积率。

价结果缺评估总地价大写。

未说明估价报告与估价结果的有效期限。

在需要特殊说明事项中第四条中估价报告和技术报告提交方向相反。

缺估价机构负责人签字。

2008年总述内容不全，缺少委托方、受托估价方。

确定价值错误。

《中华人民共和国土地管理法》引用错误，2004年8月28日该法已经修订。

《全国工业用地出让最高价标准》错误，应为《全国工业用地出让最低价标准》。

应为《土地利用现状分类》地价定义不全，缺少土地用途的设定。

土地使用年期设定错误，不该是法定最高使用年期，实际剩余使用年期为43.2。

估价结果表述不全，缺少土地单价。

报告撰写的依据不准确，应依据《城镇土地估价规程》土地估价技术报告提交对象错误，提供给委托方仅为土地估价报告，土地估价技术报告不提供给委托方应为估价机构负责核实错误缺少估价师签字，至少要两名土地估价师签字’估价项目名称不正确，没有明确估价目的和土地价格类型。

估价依据之2《中华人民共和国城市房地产管理法》作为农用地评估的依据不合适估价基准日错误，没有该日期估价目的是核定国有农用地资产价值，因此，地价定义中开发程度应按现状条件下评估，不能按设定条件评估。

地价定义中未界定农用地权利状况，应明确农用地使用权市场价格。

缺少审核人签字。

土地估价机构：缺少法人代表签字和机构盖章。

2004年2002年1-估价依据中，《中华人民共和国房地产管理法》，应为《中华人民共和国城市房地产管理法》。

2.国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)))的通知([1995]国土[籍]字第180号)是旧的土地估价报告规范格式，不应作为估价依据。

估价依据缺乏土地估价技术规程。

地价定义不清楚，未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容。

使用说明中，待估宗地的土地面积、土地权利状况等应以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。

“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用为错误说法，“土地估价技术报告”应供土地管理部门进行估价报告审核或备案以及估价机构存档用。

缺少土地估价师签字栏。

2000年项的说明。

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析35、第二部分中罗列的项目与《城镇土地估价规程》要求不一致；一、估价对象描述1、土地位置状况【要点】（1）位置；（2）用途；（3）四至；（4）面积；（5）土地等级；（6）地籍图号；（7）宗地号。

36、漏项、描述过于繁琐或简单或前后不一致、内容不符2、土地权利状况【要点】（1）待估宗地为国有土地；（2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地（或出让土地）；（3）是否设有他项权利，若有需表述；（4）出让土地说明使用年限（起止日）和剩余年限（截至估价期日）；（5）宗地使用的特殊规定（无则不写）；（6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。

宗地多时需列有国有土地使用权（划拨、出让）一览表。

37、不注明待估宗地现有的权利状况，例如待估宗地为国有土地或农村集体所有土地，是国有出让土地或国有划拨土地；38、出让土地未说明使用年限（起止日）和剩余年限（截至估价期日）；39、未说明是否设有他项权利；40、权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程；41、描述有术语错误或前后不一致；3、建筑物和地上附着物状况【要点】（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面积；（4）建筑结构；（5）建筑细部说明；（6）设备和安装状况；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。

42、完全没有交待地上物情况或者漏项；43、用语不准确；2009年这部分错误土地登记状况不全，缺少估价对象四至未说明估价对象土地他项权利状况未对估价对象规划利用状况进行描述2008年土地登记状况不全，缺少土地权利人登记信息标题名称不符，应为地价影响因素分析2004年2002年估价对象描述中，待估宗地的容积率应为0.81。

2000年二、地价影响因素分析1、一般因素2、区域因素3、个别因素【要点】（1）、规划土地最有效使用用途或现状利用条件下的土地用途：（2）、宗地宽度、进深；（3）、形状；（4）、面积；（5）、地形；（6）、地质；（7）、容积率、覆盖率；（8）、宗地基础设施等对估价对象地价水平产生影响的个别因素。

[上述因素要求与土地估价过程中涉及的有关因素分析和比较内容相对应。

其中对地价影响大的重要因素必须分析，与估价相关性小或无关的因素不应考虑。

因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在技术报告中说明并进一步分析。

42、因素范围界定不清，未与土地估价过程中涉及的有关因素分析和比较内容相对应；43、个别因素经常漏项；44、土地最有效使用用途或现状利用条件下的土地用途等重要因素未作分析；45、前后不一致（区域因素和个别因素所描述的内容就是估价时定价的依据，不管哪种方法的使用都应同此因素一一对应，比较修正，不能前后矛盾）；2009年这部分错误区域因素分析缺项，缺少基础设施条件分析交通条件描述分析不全，估价对象为住宅用地，未说明公交便捷度状况地价影响因素分析中缺一般因素区域因素分析缺项，缺少基础设施条件分析交通条件描述分析不全，估价对象为住宅用地，未说明公交便捷度状况个别因素分析缺项，缺少估价对象土地面积分析2008年区域因素分析缺项，还应包括通气，公共配套设施等内容2007年2006年第二部分“估价对象界定”应为“估价对象描述及其地价影响因素分析”。