中新集团徐州某房地产项目定位市场研究报告65页.pptx
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强力营销铸就泉山森林海
——江苏新动力策划机构 中新集团徐州项目研究报告
2007年4月
报告提要
第一部分 市场分析 第二部分 项目解析 第三部分 项目运作 第四部分 营销团队建设 第五部分 价格/销售研究
第一部分 市场分析
一、放眼中国
【三个Biblioteka Baidu市经济圈】
未来中国的区域发展和竞争主要围绕三个大的经济圈展开： 以上海为龙头的长江三角洲城市带，带动浙江、江苏7000万人口，已 被列入世界六大城市带之一； 以北京、天津为双核的大北京城市圈，包括了大约4000万人口； 以粤港为中心的大珠三角地区，辐射4000万人口；
【徐州社会经济】
2006年，徐州综合实力不断增强，地方财力再上台阶。 2006年徐州市GDP1428.91亿元，增长15.1％，总量在 全省第六位；财政总收入180.85亿元，增长24.5％；一 般预算收入71.03亿元，增长28.6％；城镇固定资产投资 590.35亿元，增长30％；社会消费品零售总额460.08亿 元，增长16.2％；金融机构存款余额1193.72亿元，增长 35000 18.1％；居民储蓄存款余额722.89亿元，增长11.1％。 30000
北区：东至大庆路西，南至铜沛路、黄河南路、 迎宾达到以北，西至市界，北至市界；
南区：东至迎宾大道、徐淮公路以西，南至市界， 西至中山南路、湖东路以东，北至和平路以南。 把铜山新区这一新兴板块也列入南区范围。
徐州五大区域房地产市场基本特点：
中心区：住宅由于用地限制，以高层为主、项目规模不大，且上市新盘较少； 东区：新城区的规划发展，给东区的楼市带来更大的空间，同时在大盘带动下，价格也得以提升。 西区：传统居住区，目前市场竞争最为激烈的区域，住宅产品的投放量占到了全市的近40%。 南区：居住环境好，购房有效需求较多，促使该区域的住房价格处于较高位置，但目前有待开发新
功能定位： 徐州市南部综合性主城区，工贸旅游综 合发展，具有山水园林风貌的徐州城市特色副中心与 县城中心。将铜山建设成为有较强辐射力、交通发达、 经济繁荣、文明富庶、环境良好的徐州市南部综合性 城区与城市特色副中心；成为以高新技术与现代制造 业为主导的产、学、研一体化的徐州重要产业基地； 成为具有文化底蕴和较高知名度的旅游服务与休闲度 假基地；成为具有山水园林风貌特色，环境效益突出 的生态园林城区。使铜山城区达到社会、经济、人口、 资源、环境协调发展。
铜山新区规划布局
规划范围：包括铜山县行政管辖范围，总面积1856.6 平方公里。规划区范围：包括现铜山新区行政管辖范 围及汉王、棠张、三堡三镇镇域范围，总面积为299 平方公里。该范围也是城乡空间协调发展规划的研究 范围。中心城区建设范围：中心城区及远景发展控制 区规划范围包括西至玉带路、东至棠马路，北至铜山 城区与徐州边界、南至省界，总面积约180平方公里， 其中中心城区建设控制范围约88平方公里。
徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市， 以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。全市总面积 11258平方公里，人口925万人，其中市区面积963平方公里，人口180 万。
【徐州城市竞争力 】
全市GDP过1000亿元……财政收入过100亿元……人均GDP过1400美元…… 中国社科院2006《中国城市竞争力报告》：徐州城市群竞争力排名第8，居武汉、
【徐房地产市场分析】
徐州房地产市场主要按照区域被分为5大区域： 中心区：东至迎宾大道以西，南至和平路以北， 西至西安路以东，北至黄河南路以南；
东区：东至市界，南至市界，西至复兴北路、迎 宾大道、徐淮公路以东，北至大庆路南；
西区：东至西安路、中山南路、湖东路以西，南 至市界，西至市界，北至铜沛路以南；
25000
2006年徐州人均可支配收入平稳向上。徐州市近年的人 均可支配收入发展的相当稳定，同时与年人均GDP的涨 20000
幅基本保持一致。
15000
10000
消费需求不断扩大，市场交易日趋活跃。2006年全年完
5000
成社会消费品零售总额460.08亿元，城乡消费品市场同
步增长。分城乡看，市县协调发展，较为活跃。市区零
二、聚焦徐州
【 徐州都市圈】
江苏三大都市圈：南京、苏 锡常、徐州。
徐州都市圈是典型的省际边 缘型都市圈，设定范围：核 心为徐州市，宿迁、宿州、 淮北、枣庄、济宁、商丘、 连云港。
【 徐州概况】
徐州位于江苏省西北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成 的淮海经济区的中心。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”， 素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍 城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新， 东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十 字路口”。
合肥都市圈之前； 《中国城市金融生态报告》全国50强 城市 “十大经济活力城市”， “台商极力推荐投资城市” “中国大陆最佳商业城市” “中国品牌经济城市” “江苏省文明城市” “国家园林城市” “中国特色魅力城市” ……
【徐州城市规划】
徐州的战略发展规划是“东进、南扩、北造、西延”。未来徐州城市空间发展布局框架 为“双心+五区”结构，城市向东及东南方向发展，形成以双心为核心、以绿化带相隔离、 以快速交通相连接的组团式城市结构。
“双心”指以淮海路和中山路地区为 代表的城市旅游商业文化服务中心— —老城区；潘塘古黄河地区－未来徐 州市的新区——徐州新区，也是城市 的行政、商务中心。
“五区”即城东新区、铜山新区、金 山桥片区、坝山片区、九里山片区。
根据城市发展布局总体框架，城市用 地规模将由116平方公里扩展到220 平方公里，城市区域扩展到21公里长、 20公里宽的区域。未来城市人口规模 将增加到300万人。
0
售总额达到249.22亿元，增长16.2%，占全市比重为
54.2%，与去年同期持平；六县零售总额210.86，增长
16.1%，占全市比重45.8%。
人均可支配收入(元)
人均国民生产总值(元)
11596 9840
13679 11105
16258 12837
2004
2005
2006
三、徐州房地产市场分析
——江苏新动力策划机构 中新集团徐州项目研究报告
2007年4月
报告提要
第一部分 市场分析 第二部分 项目解析 第三部分 项目运作 第四部分 营销团队建设 第五部分 价格/销售研究
第一部分 市场分析
一、放眼中国
【三个Biblioteka Baidu市经济圈】
未来中国的区域发展和竞争主要围绕三个大的经济圈展开： 以上海为龙头的长江三角洲城市带，带动浙江、江苏7000万人口，已 被列入世界六大城市带之一； 以北京、天津为双核的大北京城市圈，包括了大约4000万人口； 以粤港为中心的大珠三角地区，辐射4000万人口；
【徐州社会经济】
2006年，徐州综合实力不断增强，地方财力再上台阶。 2006年徐州市GDP1428.91亿元，增长15.1％，总量在 全省第六位；财政总收入180.85亿元，增长24.5％；一 般预算收入71.03亿元，增长28.6％；城镇固定资产投资 590.35亿元，增长30％；社会消费品零售总额460.08亿 元，增长16.2％；金融机构存款余额1193.72亿元，增长 35000 18.1％；居民储蓄存款余额722.89亿元，增长11.1％。 30000
北区：东至大庆路西，南至铜沛路、黄河南路、 迎宾达到以北，西至市界，北至市界；
南区：东至迎宾大道、徐淮公路以西，南至市界， 西至中山南路、湖东路以东，北至和平路以南。 把铜山新区这一新兴板块也列入南区范围。
徐州五大区域房地产市场基本特点：
中心区：住宅由于用地限制，以高层为主、项目规模不大，且上市新盘较少； 东区：新城区的规划发展，给东区的楼市带来更大的空间，同时在大盘带动下，价格也得以提升。 西区：传统居住区，目前市场竞争最为激烈的区域，住宅产品的投放量占到了全市的近40%。 南区：居住环境好，购房有效需求较多，促使该区域的住房价格处于较高位置，但目前有待开发新
功能定位： 徐州市南部综合性主城区，工贸旅游综 合发展，具有山水园林风貌的徐州城市特色副中心与 县城中心。将铜山建设成为有较强辐射力、交通发达、 经济繁荣、文明富庶、环境良好的徐州市南部综合性 城区与城市特色副中心；成为以高新技术与现代制造 业为主导的产、学、研一体化的徐州重要产业基地； 成为具有文化底蕴和较高知名度的旅游服务与休闲度 假基地；成为具有山水园林风貌特色，环境效益突出 的生态园林城区。使铜山城区达到社会、经济、人口、 资源、环境协调发展。
铜山新区规划布局
规划范围：包括铜山县行政管辖范围，总面积1856.6 平方公里。规划区范围：包括现铜山新区行政管辖范 围及汉王、棠张、三堡三镇镇域范围，总面积为299 平方公里。该范围也是城乡空间协调发展规划的研究 范围。中心城区建设范围：中心城区及远景发展控制 区规划范围包括西至玉带路、东至棠马路，北至铜山 城区与徐州边界、南至省界，总面积约180平方公里， 其中中心城区建设控制范围约88平方公里。
徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市， 以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。全市总面积 11258平方公里，人口925万人，其中市区面积963平方公里，人口180 万。
【徐州城市竞争力 】
全市GDP过1000亿元……财政收入过100亿元……人均GDP过1400美元…… 中国社科院2006《中国城市竞争力报告》：徐州城市群竞争力排名第8，居武汉、
【徐房地产市场分析】
徐州房地产市场主要按照区域被分为5大区域： 中心区：东至迎宾大道以西，南至和平路以北， 西至西安路以东，北至黄河南路以南；
东区：东至市界，南至市界，西至复兴北路、迎 宾大道、徐淮公路以东，北至大庆路南；
西区：东至西安路、中山南路、湖东路以西，南 至市界，西至市界，北至铜沛路以南；
25000
2006年徐州人均可支配收入平稳向上。徐州市近年的人 均可支配收入发展的相当稳定，同时与年人均GDP的涨 20000
幅基本保持一致。
15000
10000
消费需求不断扩大，市场交易日趋活跃。2006年全年完
5000
成社会消费品零售总额460.08亿元，城乡消费品市场同
步增长。分城乡看，市县协调发展，较为活跃。市区零
二、聚焦徐州
【 徐州都市圈】
江苏三大都市圈：南京、苏 锡常、徐州。
徐州都市圈是典型的省际边 缘型都市圈，设定范围：核 心为徐州市，宿迁、宿州、 淮北、枣庄、济宁、商丘、 连云港。
【 徐州概况】
徐州位于江苏省西北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成 的淮海经济区的中心。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”， 素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍 城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新， 东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十 字路口”。
合肥都市圈之前； 《中国城市金融生态报告》全国50强 城市 “十大经济活力城市”， “台商极力推荐投资城市” “中国大陆最佳商业城市” “中国品牌经济城市” “江苏省文明城市” “国家园林城市” “中国特色魅力城市” ……
【徐州城市规划】
徐州的战略发展规划是“东进、南扩、北造、西延”。未来徐州城市空间发展布局框架 为“双心+五区”结构，城市向东及东南方向发展，形成以双心为核心、以绿化带相隔离、 以快速交通相连接的组团式城市结构。
“双心”指以淮海路和中山路地区为 代表的城市旅游商业文化服务中心— —老城区；潘塘古黄河地区－未来徐 州市的新区——徐州新区，也是城市 的行政、商务中心。
“五区”即城东新区、铜山新区、金 山桥片区、坝山片区、九里山片区。
根据城市发展布局总体框架，城市用 地规模将由116平方公里扩展到220 平方公里，城市区域扩展到21公里长、 20公里宽的区域。未来城市人口规模 将增加到300万人。
0
售总额达到249.22亿元，增长16.2%，占全市比重为
54.2%，与去年同期持平；六县零售总额210.86，增长
16.1%，占全市比重45.8%。
人均可支配收入(元)
人均国民生产总值(元)
11596 9840
13679 11105
16258 12837
2004
2005
2006
三、徐州房地产市场分析