商业地产运营管理PPT
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2、业态配比
为了将购物中心的面积合理利用，必须对各业态进行合理的配比。合理的业态配比能够完善 品类结构功能，更好地满足消费需求，提高聚客能力（见下表）
业态配比应遵循以下原则： （1）适用性：根据不同业态的要求，提供适用的面积 （2）高坪效：在满足适用性原则的基础上，在区间内尽可能适度地压缩，以提高销售坪效 （3）互补性：业态要实现差异化，避免重复，注重业态间的关联消费，业态组合要符合目 标消费群的需求。
体验业 态
体验零 售
体验服 务
科技生 活
休闲淘 玩 社交服 务
生活智能 化
通信智能 化
交通智能 化
化妆健护康理环品 保店
多品集合店 淘货店
书吧 咖啡 西式简餐
传统服
美护类服务
务
培训教育 社区配套服
务
非煤矿山从业人员培训
智能家电 影音体验店 电子数码集合店 环保材料生活用品
美容 SPA 美发 键发 手足护理
万达集团
商业地产运营管理
非煤矿山从业人员培训
1
商业定位·业态
规划
➢购物中心根据项目定位及建筑条件（体量、空间结构等），确定业态的种类、分布及比例 并制定相应的业态规划及业态组合。 ➢业态规划是前期招商的纲领性文件，是招商实施的指南。购物中心业态的选择和规划应符 合三个原则：1、定位优先原则；2、功能完整性原则；3、业态相关性原则。
婴幼儿早教 儿童教育 成人教育 艺术类培训
银行 通信营业厅
洗衣店 花店
影印冲洗 摄影写
真
社区医疗 齿科
皮具护理
5
二、业态组合
业态组合主要涉及三个方面，即业态选择、业态配比及业态衔接。
1、业态选择
业态选择必须符合购物中心的整体定位，同时结合购物中心的自身条件（建筑体量、空间 结构等）及当地居民的消费习惯来展开。
一、业态种类
➢购物中心的业态一般有：零售业态、休闲娱乐业态、餐饮业态和体验服务业态。以往， 购物中心以零售业态为主，通过不断的发展，休闲娱乐、餐饮和体验服务业态在购物 中心的比例逐渐增大，发挥的作用也日益明显。
非煤矿山从业人员培训
2
1、零售业态
➢零售业态主要有百货、超市、便利店、专业店和专卖店。零售业态品类的完整性，决定了 购物中心能否满足消费者生活用品的需求。
面积配比（%） 9 19 2 3 29 6 3 2 2 2 2 19 2
100
非煤矿山从业人员培训
8
2、业态衔接
业态布局和衔接首先要认真研究城市动线和购物中心动线，明确购物中心主次通道及冷热区域 ，根据业态经营特性，并结合购物中心自身的经营需求，合理规划。
各个业态之间衔接是否顺畅、合理，关系到消费的舒适感及流畅性，也在某种程度上决定了顾 客逗留的时间长短以及交易量大小。因而，对购物中心来说，业态落位衔接的合理性是确保客 流动线流畅、提高商铺到达率、提升总体销售的重要途径。
非煤矿山从业人员培训
4
4、餐饮业态
➢体验业态式购物中心的增值配套服务业态，是对购物中心生活功能性的完备与补充，相比 传统零售而言，体验业态更注重对消费者服务的价值，对空间和环境的要求也更高。
➢体验业态粘性较强，消费者滞留时间长；易于形成稳定的消费群，培养稳定的消费习惯； 既能满足人们日常生活配套需求，又能迎合大众的精神追求。
1）商业功能定位对业态选择的影响 不同城市不同区域的购物中心，因其承载的基本功能有较大差异，业态组合的区别也十分 明显。例如，上海五角场万达广场属于城市型购物中心，除设有百货、大型超市、电影院 、KTV、儿童零售卖场、服装服饰、餐饮酒楼外，还设有家居家饰、书城、食品零售专业 店、黄金珠宝城、数码卖场、业态齐全。而北京石景山万达广场为区域型购物中心，主要 由百货、超市、电影院、KTV、电玩、儿童娱乐、时尚服装服饰和风味美食构成，以满足 北京城西居民生活、休闲、娱乐的基本需求。
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业态 零售
娱乐
餐饮 体验 合计
品类 综合超市 综合百货 快时尚 专业店 品牌店
影城 KTV 健身 儿童娱乐 电玩城 酒楼 餐饮
业态配比示意表 数量 1 1 2 1 70 1 1 1 1 1 1 40 10 131
面积（㎡） 10000 20000 2500 3500 30000 6000 3000 2500 2000 2000 2500 20000 2000 106000
非煤矿山从业人员百度文库训
6
2）商品级次定位对业态选择的影响
精品购物中心、时尚购物中心、生活购物中心，这三种购物中心的商品级次定位不同，目标 人群的消费特征就不同，这必然会影响到购物中心的业态选择。
精品购物中心通常选择国内外级次较高的品类，如奢侈品、名品、高端餐饮、精品超市及各 类有固定高端消费群体的体验业态；时尚购物中心通常选择各业态中的时尚品牌，在确保人 气的基础上保持整个项目的时尚格调；生活购物中心通常选择生活超市、美食广场及健身、 教育、美容、美发等体验业态。
➢百货涵盖珠宝、化妆品、服饰、家居用品等品类；超市主要以日常生活必需品为主，以较 低的价格销售，满足消费者日常需求；专业店主要有家居、电器、数码专业店等品类，在 单一品类中商品系列齐全；专卖店是专门经营或授权经营某一品牌商品为主的零售业态。
2、娱乐业态
➢娱乐业态有电影院、KTV、电玩城、溜冰场、酒吧、健身馆等。与其他业态不同的是，娱 乐业态更强调消费者的参与和互动。娱乐业态在选择相关业种时会更多考虑与其他业态的关 联与互动。
➢娱乐业态，是现代购物中心满足消费者一站式消费的重要组成部分，具有群体消费和重复 消费的特性，增强了购物中心的丰富性、活泼度。
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3、餐饮业态
➢餐饮业态是体验性消费的重要代表。王健林董事长曾说过，“中国的购物中心不是卖出来 的，是吃出来的“，可见餐饮业态的重要性。餐饮业态具有极强的聚客能力。能充分满足 们社交和家庭生活的需要。
➢购物中心内的餐饮一般分为以下几种形式：中餐、西餐、咖啡水吧。
➢餐饮业态一般位于购物中心的较高楼层，可以实现客流由上而下，形成花洒效应，对拉动 购物中心人气起到重要作用。规划餐饮业态时，应注重口味的丰富性，避免口味重复。只 丰富性的餐饮才能最大限度地为消费者提供多元的选择，对消费者保持长期的吸引力。同 ，还要充分挖掘地方餐饮资源，因为地方餐饮品牌更贴合当地市场，早已为当地消费者广 泛接受并拥有大批忠诚顾客。地方特色餐饮的进驻，会大大缩短购物中心的培育期。
为了将购物中心的面积合理利用，必须对各业态进行合理的配比。合理的业态配比能够完善 品类结构功能，更好地满足消费需求，提高聚客能力（见下表）
业态配比应遵循以下原则： （1）适用性：根据不同业态的要求，提供适用的面积 （2）高坪效：在满足适用性原则的基础上，在区间内尽可能适度地压缩，以提高销售坪效 （3）互补性：业态要实现差异化，避免重复，注重业态间的关联消费，业态组合要符合目 标消费群的需求。
体验业 态
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体验服 务
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商业定位·业态
规划
➢购物中心根据项目定位及建筑条件（体量、空间结构等），确定业态的种类、分布及比例 并制定相应的业态规划及业态组合。 ➢业态规划是前期招商的纲领性文件，是招商实施的指南。购物中心业态的选择和规划应符 合三个原则：1、定位优先原则；2、功能完整性原则；3、业态相关性原则。
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二、业态组合
业态组合主要涉及三个方面，即业态选择、业态配比及业态衔接。
1、业态选择
业态选择必须符合购物中心的整体定位，同时结合购物中心的自身条件（建筑体量、空间 结构等）及当地居民的消费习惯来展开。
一、业态种类
➢购物中心的业态一般有：零售业态、休闲娱乐业态、餐饮业态和体验服务业态。以往， 购物中心以零售业态为主，通过不断的发展，休闲娱乐、餐饮和体验服务业态在购物 中心的比例逐渐增大，发挥的作用也日益明显。
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1、零售业态
➢零售业态主要有百货、超市、便利店、专业店和专卖店。零售业态品类的完整性，决定了 购物中心能否满足消费者生活用品的需求。
面积配比（%） 9 19 2 3 29 6 3 2 2 2 2 19 2
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2、业态衔接
业态布局和衔接首先要认真研究城市动线和购物中心动线，明确购物中心主次通道及冷热区域 ，根据业态经营特性，并结合购物中心自身的经营需求，合理规划。
各个业态之间衔接是否顺畅、合理，关系到消费的舒适感及流畅性，也在某种程度上决定了顾 客逗留的时间长短以及交易量大小。因而，对购物中心来说，业态落位衔接的合理性是确保客 流动线流畅、提高商铺到达率、提升总体销售的重要途径。
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4、餐饮业态
➢体验业态式购物中心的增值配套服务业态，是对购物中心生活功能性的完备与补充，相比 传统零售而言，体验业态更注重对消费者服务的价值，对空间和环境的要求也更高。
➢体验业态粘性较强，消费者滞留时间长；易于形成稳定的消费群，培养稳定的消费习惯； 既能满足人们日常生活配套需求，又能迎合大众的精神追求。
1）商业功能定位对业态选择的影响 不同城市不同区域的购物中心，因其承载的基本功能有较大差异，业态组合的区别也十分 明显。例如，上海五角场万达广场属于城市型购物中心，除设有百货、大型超市、电影院 、KTV、儿童零售卖场、服装服饰、餐饮酒楼外，还设有家居家饰、书城、食品零售专业 店、黄金珠宝城、数码卖场、业态齐全。而北京石景山万达广场为区域型购物中心，主要 由百货、超市、电影院、KTV、电玩、儿童娱乐、时尚服装服饰和风味美食构成，以满足 北京城西居民生活、休闲、娱乐的基本需求。
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业态 零售
娱乐
餐饮 体验 合计
品类 综合超市 综合百货 快时尚 专业店 品牌店
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业态配比示意表 数量 1 1 2 1 70 1 1 1 1 1 1 40 10 131
面积（㎡） 10000 20000 2500 3500 30000 6000 3000 2500 2000 2000 2500 20000 2000 106000
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2）商品级次定位对业态选择的影响
精品购物中心、时尚购物中心、生活购物中心，这三种购物中心的商品级次定位不同，目标 人群的消费特征就不同，这必然会影响到购物中心的业态选择。
精品购物中心通常选择国内外级次较高的品类，如奢侈品、名品、高端餐饮、精品超市及各 类有固定高端消费群体的体验业态；时尚购物中心通常选择各业态中的时尚品牌，在确保人 气的基础上保持整个项目的时尚格调；生活购物中心通常选择生活超市、美食广场及健身、 教育、美容、美发等体验业态。
➢百货涵盖珠宝、化妆品、服饰、家居用品等品类；超市主要以日常生活必需品为主，以较 低的价格销售，满足消费者日常需求；专业店主要有家居、电器、数码专业店等品类，在 单一品类中商品系列齐全；专卖店是专门经营或授权经营某一品牌商品为主的零售业态。
2、娱乐业态
➢娱乐业态有电影院、KTV、电玩城、溜冰场、酒吧、健身馆等。与其他业态不同的是，娱 乐业态更强调消费者的参与和互动。娱乐业态在选择相关业种时会更多考虑与其他业态的关 联与互动。
➢娱乐业态，是现代购物中心满足消费者一站式消费的重要组成部分，具有群体消费和重复 消费的特性，增强了购物中心的丰富性、活泼度。
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3、餐饮业态
➢餐饮业态是体验性消费的重要代表。王健林董事长曾说过，“中国的购物中心不是卖出来 的，是吃出来的“，可见餐饮业态的重要性。餐饮业态具有极强的聚客能力。能充分满足 们社交和家庭生活的需要。
➢购物中心内的餐饮一般分为以下几种形式：中餐、西餐、咖啡水吧。
➢餐饮业态一般位于购物中心的较高楼层，可以实现客流由上而下，形成花洒效应，对拉动 购物中心人气起到重要作用。规划餐饮业态时，应注重口味的丰富性，避免口味重复。只 丰富性的餐饮才能最大限度地为消费者提供多元的选择，对消费者保持长期的吸引力。同 ，还要充分挖掘地方餐饮资源，因为地方餐饮品牌更贴合当地市场，早已为当地消费者广 泛接受并拥有大批忠诚顾客。地方特色餐饮的进驻，会大大缩短购物中心的培育期。