二手房过户税费及流程

二手房过户税费及流程

一、契税的征收标准（与设计用途和面积有关）：

A、设计用途为“非住宅”，契税均为交易总价的3％；

B、设计用途为住宅的（下同），产权面积小于144平米的，契税为交易价格的

1.5％；首次购房小于90平米的，契税为交易价格的1％。

C、产权面积等于或大于144平米的住宅，契税为3％

二、营业税及附加的征收标准（与设计用途、购买时间和产权面积有关）：

A、设计用途为“普通住宅”的

1.购买时间没有超过5年，按（现成交价－原购买价）的差额×5.65％征收（原购买价以不动产发票为准）

2.购买时间超过5年，可以免缴

B、设计用途为“非普通住宅”的

1.购买时间没有超过5年，按核定成交价×6.5％征收（综合税，含个税）

2.购买时间超过5年，可按核定成交价×6.5％征收（综合税，含个税）；也可按（现成交价－原购买价）的差额×5.55％征收（原购买价以不动产发票为准）（不含个税）

C、设计用途为“非住宅”的

1.按核定成交价×7.5％征收（综合税，含个税）

2.按税种征收：营业税及附加按（现成交价－原购买价）的差额×5.55％征收（原购买价以不动产发票为准）；土地增值税、个税各2%或差额20% 土地增值税的征收范围：所有涉及土地的不动产交易都要征收，目前设计用途为“住宅”的免征

三、所得税的征收标准

A、所得税分企业所得税和个人所得税；企业转让房产时，交纳企业所得税，个人的则为个人所得税；

B、购买没有超过5年即进行买卖的，必须交纳；成交价1%。

C、购买时间已经超过5年的，但卖方家庭有两套或两套以上住房的，也需要交纳成交价1%。

D、购买时间已经超过5年的、但该房屋是卖方“自住已满5年的家庭唯一生活用房”的，可到房屋所在城区的地税局申请减免。

四、“购买时间有没有超过5年”：

A、这是指卖方在购买该房屋之日起，到卖出该房屋的时间有没有超过5年的意思。

B、商品房的具体购买时间都体现在房产证“附记”栏内，如“××年×月×日向××开发商购买……”，那么该时间就是购买时间。

C、如果是房改房的，需要特别注意。因为房改房的附记内容里，关于时间的表述有两种常见的形式，

第1种是“××年×月向××单位购买上市房改房…”；

第2种是“向××单位购买××年度的上市房改房…”；

以上第1种表述的时间是购房时间，第2种的时间并非购房时间，因为第2种所表述的时间只是“某年度的房改房”，而并不是“某年购买”。

因此遇到第2种情况的，需要房主提供购买时的申请资料或购房票据，最早的购房票据上的收款日期可以认定为购房时间；也可以查看住房档案或查询原始档案予以确定。

五、“普通住宅”、“非普通住宅”和“非住宅”：

南宁市把产权面积小于144平米的，设计用途为“住宅”的都视为“普通住宅”；而产权面积大于等于144平方米的，设计用途为“住宅”的视为“非普通住宅”。

而设计用途除了“住宅”以外的，如“商铺”、“写字楼”、“杂物房”和“车库”等，都属于“非住宅”房地产。

注：业主名字为企业和单位的，有双税

六、申请贷款条件

身份证、户口本、结婚证——以此证明申请人的身份；

购房合同或买卖契约、首期房款收据——以此证明买房并已支付了一定比例房款的事实；

单位盖章的收入证明、常用银行存折流水帐、或者其他能够证明贷款人收入或其他财产的证明资料——以此证明申请人的经济实力。（收入证明上收入应为还款额的两倍以上）

房产证、评估报告——以此证明所购房屋的真实性和客观的市场价值。

七、贷款额度：

房龄在15年内的房最高为评估价的80％，但是不同银行对不同区域的房产、面积、房龄、个人的偿还能力甚至担保的中介都有不同的审批标准，所以购买时应事先落实，避免签约后出现资金紧张的情况。

八、贷款期限：

房子贷款最长不超过30年。但是还要考虑到申请人或还款人的实际年龄。如：申请人现在年龄加贷款期限不得超过65岁（男）或60岁（女）

各大银行现行标准

工商银行

贷款成数利率

首套商品房90㎡以下8成85折

90㎡以上7成8折

6成75折

房改房在这个基础上降低一成

二套5成 1.1倍

三套4成 1.2倍

业主资料：身份证结婚证

工商银行消费贷款（最长20年，房龄20年内）

15~20万融资费1% 利率1.1

30~50万1% 利率1.1

或选2% 基准利率

50万以上3% 9折（最长10年）

光大银行

贷款成数利率

首套90㎡以下8成85折

90㎡以上7成

二套5成 1.1倍

三套 4.5成 1.2倍

业主资料：身份证账号

中国银行（房改房要求土地抵押）

贷款成数利率

首套90㎡以下8成85折

90㎡以上7成

（办理保险，网银，短银，手银，信用卡可优惠利率到75折）

二套5成 1.1倍 三套4成 1.2倍 业主资料：身份证结婚证户口本账号

浦发银行（不认公证委托书）

贷款成数利率

首套90㎡以下8成75折

90㎡以上7成

二套5成 1.1倍

三套 4.5成 1.2倍

业主资料：身份证账号

常规流程与所需资料

第一步签三方合同

业主：身份证、结婚证、户口本、房屋所有权证、房屋共有权证、契税及不动产发票、产权人和共有人亲自到场或代理人拿正式公证书到场。

客户：身份证、结婚证、户口本、定金、税费

第二步评估

评估公司：出评估报告。

业主：开新银行账号。

客户：递交申请资料：身份证、户口本、结婚证、收入证明。

资料齐全3到5个工作日通过审批

第三步解压

业主向银行提出还款申请15个工作日

业主偿还欠款并从银行领取结清证明等资料15个工作日

第四步注销

凭结清证明等资料到房产局注销抵押登记；

7个工作日

第五步查档缴税免税

到房产局查档，然后在财政局窗口缴纳契税即办即得

到地税局去缴税免税（营业税及附加、个税、防洪费、印花税、土地增值税等）

7个工作日

第六步交易鉴证(过户)