上海佘山项目商业租赁方案
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战”状态，业态混乱。
小业主 自行招
租
虽然项目都紧邻轨道9号线， 但在前期销售时并未考虑 到后期项目的经营；使得 目前小业主处在“各自为
战”状态，业态混乱。 10
区域商业经营分析
通过对区域内几个主要的商业项目的比较结果来看，区域内商业项目的经营情况有 好有坏，究其原因主要有一下几点： 1、经营管理：从目前的商业地产发展趋势来看，统一经营管理已经被越来越多的开发 商认可，也是商业项目成功的关键因素。统一经营管理，可以摆脱开发商与小业主“各 自为战”的局面，使得项目能有一个长期、稳定的经营和收益。 2、业态定位：从区域内几个失败的案例来看，其业态定位走的都是常规路线，很难找 出其特色业态，如卖场、影院、专业卖场来吸引消费者。开元地中海之所以成功，很大 一部分原因是有了影城、休闲餐饮、零售这些有针对性的业态。 3、消费群的针对性：从区域内项目来看，很大一部分都是针对项目周边的居民，但因 各项目之间业态重合，体量不够大到引入主题商业，致使周边消费群的缺失。
3
区域商业代表——开元地中海
项目名称 地理位置
开元地中海商业广场 新松江路926号
商业形态
大型购物中心
卖场、影城、精品零售、娱乐
商业业态
休闲餐饮、电脑数码等
商业面积
86000平方米
租金
一层6-8元/平方米/天 二层3-5元/平方米/天 三层3 /平方米/天
入驻率
90%
售价
30000－50000
4
区域商业代表——三湘商业广场
售罄
租金
沿街2.5-3元/平方米/天
内街1.5-2.2元/平方米/ 天
入驻率
85%
8
区域商业代表——保利西子湾商铺
项目名称 保利西子湾配套商铺
该楼盘位于嘉松公路与广富林路交汇 处，距离9号线大学城站200米，小区建筑
地理位置
离大学城站1公里
面积34万平米，由住宅和商铺组成。周边 小区较为集中，配套较为成熟。保利西子
5
区域商业代表——星辰园商业街
项目名称
星辰园商业街
地理位置
梅家浜路1508弄
商业面积
40000平方米
商铺面积
188-220平方米
租金
沿街3.1元/平方米/天 内街0.8-1元/平方米/天
入驻率
45%
主要业态 中介、餐馆、旅店
6
区域商业代表——三湘四季花城商业街
项目名称
三湘四季花城商业街
地理位置
梅家浜路
湾，三湘四季花城，星辰园，御上海现已
商业面积
2.2万平方米
基本交房，入住率达到60%以上。 推出时间：预计在10年5月中旬，4月17日
商铺面积 60-90；150-200平方米
办理贵宾卡，卡金2万（可退），签约时 平均可优惠200-300元/平方。
推出面积：该商铺预售证已于2008年12月
产权年限
70年
上海珠江逸展投资有限公司 营销部 2010年8月
佘山项目 商业租赁方案
1
1
市场篇
2
区域规划篇
3
摸底情ห้องสมุดไป่ตู้分析
4
招商定位
5
招商条件
2
区域市场简析
新城区商业有良好的规划、完善的功能与较高的品质使其具有绝对 优势，为较多投资者所青眯。随着轨道交通9号线开通至徐家汇与世纪 大道，常住人口的大量导入，新城商业的发展潜力巨大，以开元地中海 为代表，依靠自有的大卖场与餐饮娱乐，吸引周边陆续入住的人群，支 撑起了商铺的良好运营。
项目名称
三湘商业广场
地理位置
9号线泗泾站
商业形态
综合性购物广场
商业业态
卖场，餐饮，零售等
商业面积
19331平方米
租金
售罄未交楼
入驻率
售罄未交楼
三湘商业广场位于9号线泗泾站旁，周边为老式传统 居住社区泗泾镇，配套成熟，人气足。自2009年11 月推出，共272套，2个月时间售罄，底商成交均价 在4万，2层3万，3层2.2万，2层起统一包租2年，年 回报率6%。
商业面积
约30000平方米
商铺面积 销售价格
租金
20-1000平方米 1-2层商铺25000元/平方米 1-4层商铺13058元/平方米
1.8-2.2元/平米/天
入驻率
70%
7
区域商业代表——新城9号商业广场
项目名称
9号商业广场
地理位置
9号线新城站
商业面积
30879平方米
商铺面积
30－70平方米
销售价格
在运营在五年内返还业主。 签约时直接抵扣前3年回报，后2年在运营
租赁
弘基商业集团代理内街销
的五年内返还业主。现蓄水情况良好，购 卡客户达100组以上。
售，统一经营
9
区域商业比较
项目名称 业态业种
开元地中海
卖场、影 院餐饮、
9号商业广场 零售
消费群体 周边居民
经营状 况
好
管理方 式
统一经 营管理
原因
新城核心位置或地铁站点 出口。主力店或大品牌商 家入驻及统一经营管理， 为项目长期、稳定的经营
提供了有力的保障。
三湘商业广 场
综合性商 业广场
周边居民
星辰园商业 中介、旅 项目及三
街
馆餐馆 湘 住户
三湘四季花 城商业街
-
三湘住户
未知 一般
统一经 营管理
销售完毕未交房
小业主 自行招
租
虽然项目都紧邻轨道9号线， 但在前期销售时并未考虑 到后期项目的经营；使得 目前小业主处在“各自为
11
1
市场篇
2
区域规划篇
3
摸底情况分析
4
招商定位
5
招商条件
12
区域规划图
1.本案
2.华侨城欢乐谷
4 2
3.文广影视基地
4.佘山旅游度假区其 它旅游项目
31 6
5
5.规划住宅用地
6.大学城二期（规划 中）
13
周边住宅配套规划
14
消费人群分析
本案商铺处于轻轨站边，地理位置优越。项目位置10公里的 范围，有国际别墅群区，有佘山森林公园，辰山植物园，欢乐 谷等等大型娱乐旅游设施，未来项目周边规划的影视基地，经 适房，大型普通商品房项目，能够带来无限量的消费群体，虽 佘山、赵巷别墅区有奥特莱斯品牌广场，吉盛伟邦家居村等这 种大型购物中心但是暂无大型的餐饮娱乐中心。因此建议本案 做成大型的特色餐饮聚集中心。
拿出，可售面积在2.2万，总计163套左右，
2-3.5万元/平方米
本次推出90套商铺，12000平方左右。其 商铺产权均为70年。
销售价格
5年年8%回报率，前3年在 签约时直接抵扣，后2年
推出价格范围：2万-3.5万/平方 商铺营销策略：该商铺现由弘基商业集团 代理销售，统一经营，5年8%回报率，在
本项目地处松江新城的外围，暂时处于“孤岛”状态，本项目共714 套房源，按较为乐观的平均入住2-3人/套来计算，约有1500-2000人的 固定消费群体，那么日常生活类的商铺在未来五年内，运转自如是比较 困难的事情。所以需考虑一些特殊的目的性消费客群所能接受的特色经 营，如特卖、餐饮、娱乐休闲等。
以下是几个松江区域商业经营情况：
小业主 自行招
租
虽然项目都紧邻轨道9号线， 但在前期销售时并未考虑 到后期项目的经营；使得 目前小业主处在“各自为
战”状态，业态混乱。 10
区域商业经营分析
通过对区域内几个主要的商业项目的比较结果来看，区域内商业项目的经营情况有 好有坏，究其原因主要有一下几点： 1、经营管理：从目前的商业地产发展趋势来看，统一经营管理已经被越来越多的开发 商认可，也是商业项目成功的关键因素。统一经营管理，可以摆脱开发商与小业主“各 自为战”的局面，使得项目能有一个长期、稳定的经营和收益。 2、业态定位：从区域内几个失败的案例来看，其业态定位走的都是常规路线，很难找 出其特色业态，如卖场、影院、专业卖场来吸引消费者。开元地中海之所以成功，很大 一部分原因是有了影城、休闲餐饮、零售这些有针对性的业态。 3、消费群的针对性：从区域内项目来看，很大一部分都是针对项目周边的居民，但因 各项目之间业态重合，体量不够大到引入主题商业，致使周边消费群的缺失。
3
区域商业代表——开元地中海
项目名称 地理位置
开元地中海商业广场 新松江路926号
商业形态
大型购物中心
卖场、影城、精品零售、娱乐
商业业态
休闲餐饮、电脑数码等
商业面积
86000平方米
租金
一层6-8元/平方米/天 二层3-5元/平方米/天 三层3 /平方米/天
入驻率
90%
售价
30000－50000
4
区域商业代表——三湘商业广场
售罄
租金
沿街2.5-3元/平方米/天
内街1.5-2.2元/平方米/ 天
入驻率
85%
8
区域商业代表——保利西子湾商铺
项目名称 保利西子湾配套商铺
该楼盘位于嘉松公路与广富林路交汇 处，距离9号线大学城站200米，小区建筑
地理位置
离大学城站1公里
面积34万平米，由住宅和商铺组成。周边 小区较为集中，配套较为成熟。保利西子
5
区域商业代表——星辰园商业街
项目名称
星辰园商业街
地理位置
梅家浜路1508弄
商业面积
40000平方米
商铺面积
188-220平方米
租金
沿街3.1元/平方米/天 内街0.8-1元/平方米/天
入驻率
45%
主要业态 中介、餐馆、旅店
6
区域商业代表——三湘四季花城商业街
项目名称
三湘四季花城商业街
地理位置
梅家浜路
湾，三湘四季花城，星辰园，御上海现已
商业面积
2.2万平方米
基本交房，入住率达到60%以上。 推出时间：预计在10年5月中旬，4月17日
商铺面积 60-90；150-200平方米
办理贵宾卡，卡金2万（可退），签约时 平均可优惠200-300元/平方。
推出面积：该商铺预售证已于2008年12月
产权年限
70年
上海珠江逸展投资有限公司 营销部 2010年8月
佘山项目 商业租赁方案
1
1
市场篇
2
区域规划篇
3
摸底情ห้องสมุดไป่ตู้分析
4
招商定位
5
招商条件
2
区域市场简析
新城区商业有良好的规划、完善的功能与较高的品质使其具有绝对 优势，为较多投资者所青眯。随着轨道交通9号线开通至徐家汇与世纪 大道，常住人口的大量导入，新城商业的发展潜力巨大，以开元地中海 为代表，依靠自有的大卖场与餐饮娱乐，吸引周边陆续入住的人群，支 撑起了商铺的良好运营。
项目名称
三湘商业广场
地理位置
9号线泗泾站
商业形态
综合性购物广场
商业业态
卖场，餐饮，零售等
商业面积
19331平方米
租金
售罄未交楼
入驻率
售罄未交楼
三湘商业广场位于9号线泗泾站旁，周边为老式传统 居住社区泗泾镇，配套成熟，人气足。自2009年11 月推出，共272套，2个月时间售罄，底商成交均价 在4万，2层3万，3层2.2万，2层起统一包租2年，年 回报率6%。
商业面积
约30000平方米
商铺面积 销售价格
租金
20-1000平方米 1-2层商铺25000元/平方米 1-4层商铺13058元/平方米
1.8-2.2元/平米/天
入驻率
70%
7
区域商业代表——新城9号商业广场
项目名称
9号商业广场
地理位置
9号线新城站
商业面积
30879平方米
商铺面积
30－70平方米
销售价格
在运营在五年内返还业主。 签约时直接抵扣前3年回报，后2年在运营
租赁
弘基商业集团代理内街销
的五年内返还业主。现蓄水情况良好，购 卡客户达100组以上。
售，统一经营
9
区域商业比较
项目名称 业态业种
开元地中海
卖场、影 院餐饮、
9号商业广场 零售
消费群体 周边居民
经营状 况
好
管理方 式
统一经 营管理
原因
新城核心位置或地铁站点 出口。主力店或大品牌商 家入驻及统一经营管理， 为项目长期、稳定的经营
提供了有力的保障。
三湘商业广 场
综合性商 业广场
周边居民
星辰园商业 中介、旅 项目及三
街
馆餐馆 湘 住户
三湘四季花 城商业街
-
三湘住户
未知 一般
统一经 营管理
销售完毕未交房
小业主 自行招
租
虽然项目都紧邻轨道9号线， 但在前期销售时并未考虑 到后期项目的经营；使得 目前小业主处在“各自为
11
1
市场篇
2
区域规划篇
3
摸底情况分析
4
招商定位
5
招商条件
12
区域规划图
1.本案
2.华侨城欢乐谷
4 2
3.文广影视基地
4.佘山旅游度假区其 它旅游项目
31 6
5
5.规划住宅用地
6.大学城二期（规划 中）
13
周边住宅配套规划
14
消费人群分析
本案商铺处于轻轨站边，地理位置优越。项目位置10公里的 范围，有国际别墅群区，有佘山森林公园，辰山植物园，欢乐 谷等等大型娱乐旅游设施，未来项目周边规划的影视基地，经 适房，大型普通商品房项目，能够带来无限量的消费群体，虽 佘山、赵巷别墅区有奥特莱斯品牌广场，吉盛伟邦家居村等这 种大型购物中心但是暂无大型的餐饮娱乐中心。因此建议本案 做成大型的特色餐饮聚集中心。
拿出，可售面积在2.2万，总计163套左右，
2-3.5万元/平方米
本次推出90套商铺，12000平方左右。其 商铺产权均为70年。
销售价格
5年年8%回报率，前3年在 签约时直接抵扣，后2年
推出价格范围：2万-3.5万/平方 商铺营销策略：该商铺现由弘基商业集团 代理销售，统一经营，5年8%回报率，在
本项目地处松江新城的外围，暂时处于“孤岛”状态，本项目共714 套房源，按较为乐观的平均入住2-3人/套来计算，约有1500-2000人的 固定消费群体，那么日常生活类的商铺在未来五年内，运转自如是比较 困难的事情。所以需考虑一些特殊的目的性消费客群所能接受的特色经 营，如特卖、餐饮、娱乐休闲等。
以下是几个松江区域商业经营情况：