不动产估价案例
市场比较法不动产估价原理及案例
格。
REAL ESTATE APPRAISING
3、选取可比实例的基本准则
可比实例所处的地区应与估价对象所处的 地区相同，或是在同一供需范围内的类似 地区
可比实例的用途应与估价对象的用途相同 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑
如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔 时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超 过1年）。
可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。 选取可比实例的数量：一般要求选取3-10 个可比实例
REAL ESTATE APPRAISING
4、建立价格可比基础
就是对所选可比实例的成交价格进行换算处 理，使其之间的口径一致、相互可比，并统 一到估价对象的价格单位上，为进行比较修 正建立共同的基础。
2.间接比较分析
间接比较是以一个标准不动产或 条件俱佳的不动产为基准，把交易案 例和待估对象均与其逐项比较，然后 将结果转化为修正价格。
PD PB A B C D E
REAL ESTATE APPRAISING
（1）区域因素间接比较
式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，
1、统一付款方式。如果在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为 8%，则：
甲总价=16× 32 + 32 =76.422（万元人民币） (1 8%)0.5 (1 8%)
乙总价=15（万美元） 2、统一化为单价。则：
房地产估价裁判文书典型案例
房地产估价裁判文书典型案例一、案例一：估价偏差引发的购房纠纷。
话说有这么一对小夫妻，满心欢喜打算买套二手房。
他们看中了一套房子，卖家说这房子值100万，而且还拿出了一份房地产估价报告。
小夫妻呢，也不是那种随便就相信人的，就自己又找了个评估机构。
这新的评估机构一评估，好家伙，只值80万。
这差价可不小啊，就像你去买个苹果，卖家说这个苹果值10块，结果你找个懂行的一看，顶多值6块，你心里肯定不舒服。
于是小夫妻就不干了，把卖家告上了法庭。
法庭上呢，就得看这两份估价报告谁更靠谱。
原来啊，卖家找的那个评估机构，在估价的时候没有充分考虑到房子周边有个即将动工的大型垃圾处理站，这对房子的价值影响可大了。
而小夫妻找的评估机构就比较细致，把这些因素都考虑进去了。
法官根据小夫妻那份更合理的评估报告，判定卖家降低房价或者解除合同。
这个案例就告诉我们，房地产估价可得严谨，一点小疏忽都可能引发大麻烦。
二、案例二：商业地产估价与租金争议。
有个老板，他有个商业楼，想把楼租出去。
他找了个评估公司估价，评估公司给的结论是这个楼按照市场租金水平，每个月每平米能租200元。
老板就按照这个价格去找租户。
有个租户对这个楼也挺感兴趣的，但是租户觉得这个价格太高了。
租户自己也找了个评估师来评估，评估出来的结果是每个月每平米150元。
这老板和租户就因为这个租金价格僵持不下，最后闹到了法庭。
法庭审理的时候发现，老板找的评估公司在估价的时候，参考的都是一些比较高档的商业楼的租金水平，而这个楼虽然位置还不错，但是配套设施没有那些高档楼齐全。
租户找的评估师呢，就比较符合实际情况，考虑到了楼的实际配套设施等因素。
法官最后判定按照租户那份评估报告的租金价格来签订租赁合同。
这个案例就说明啊，商业地产的估价得结合实际情况，不能光看那些表面的东西，不然租都租不出去，老板还觉得自己亏了呢。
三、案例三：拆迁估价中的猫腻。
在一个老城区要拆迁了，政府按照规定要给拆迁户补偿。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。
开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。
在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。
二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。
于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。
在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。
三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。
2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。
（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。
（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。
3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。
4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。
（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。
（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。
四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。
根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。
在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。
2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。
不动产评估市场法案例
房地产估价市场法案例——不动产评估市场法案例建筑物名称：蒙特尔大厦结构形式：框支剪力墙建筑层数：地下二层地上25层总高： 99.5米蒙特尔大厦位于海奇市蒙特尔路888号，建设于2002年1月，主楼地上层，层高4.8米，顶部塔楼2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。
地下3层为人防地下室，根据房地产权证记录，该地下室产权属于人防办所有，不纳入评估范围。
该楼共有2处商业用途，顶部塔楼共2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。
二楼为商业用途，其中部分为自用咖啡厅，部分出租给蒙特尔银行，建筑面积1500平方米。
该楼底层为大楼接待处，3-23层为办公房，办公用途的建筑面积为38000平方米。
该楼总地上建筑面积为40000平方米。
该楼位于国际商业规划区内，南临南顿江江岸，风景优美，北接蒙特尔路，交通便利。
该楼主楼为25层框支剪力墙结构，副楼为五层钢筋混凝土框架结构，全部结构采用现浇砼，基础采用钻孔灌注桩。
该工程的抗震等级为7度设防。
该楼主楼设有合资三菱客梯4部，24层23站，运速3.5米/秒，合资三菱观光电梯2部，24层2站，运速1.75米/秒，合资三菱消防电梯1部，25层24站，运速2.5米/秒，合资三菱货梯1部，5层5站，自动扶梯4部，该楼共有大金中央空调2套。
电话光缆接入，双回路供电，电信宽带网络，带宽2兆，另有有线通宽带网络，带宽10兆建设中。
烟感结合温感火灾报警系统，喷淋消防系统。
楼内部装饰情况：进口乳胶漆，吊顶采用铝合金龙骨进口矿棉吸音板面层，办公区楼地面铺设木地板，机房地面为可调式钢支架，防静电地板，电梯厅墙面贴进口大理石，地面铺设花麻式花岗岩。
外装饰：外墙玻璃和花岗石铝板幕墙。
评估方法：用市场比较法评估办公用房。
市场比较法评估办公楼。
该楼位于国际商业自由通贸区内，距离南顿江约2公里，交通便利，有多条公交线路通过。
根据该建筑的特殊区位和情况，选择在距离南顿江5公里内，海奇基准地价2级区域内，临水景建筑物为评估比较对象。
不动产评估收益法案例
不动产评估收益法案例某对外出租之商铺1、评估对象概况据了解～本次委托评估房地产坐落于某市商业大街888号国际商业大厦第一层第1——9位置范围。
建筑面积为1500平方米。
物业产权人于2005年3月购买此物业。
该大厦位于繁华的商业大街与建材街交汇处。
周边有××贸易中心、新新综合性商场等商业～地理位置优越～交通便利。
评估对象是集餐饮、购物中心、办公、购物为一体的综合性商业大厦。
大厦总建筑面积40000 平方米～总占地面积 8000 平方米。
大厦为框架结构～外装修:进口面砖、磨光花岗岩、玻璃幕外墙,内装修:进口块料地面砖、内墙涂料、矿棉板吊顶。
该建筑物建于2006年底建成～钢筋混凝土结构～首层总建筑面积4000平方米。
混凝土基础～基础承载力较好～未出现明显不均匀沉降和趋向倾斜～各承重结构,柱、梁,无明显断裂与明显破损。
本次评估在进行现场勘察时～一层商铺经营正常。
评估对象正被租赁使用～合同期为2年～合同租赁价格为15元/平方米。
评估基准日前一个月签订租赁协议。
评估人员经对该大厦物业管理部门走访及对周边同类物业的了解～该租赁价格与该区域同类物业的市场租赁价格情况持平。
2、商铺房地产评估单价计算表序号内容数量备注一年房地产总收益(元/m2) 5,037.00 市场日租金×365 天×(1-空置率)根据估价人员对物业所属商圈同类物业1 日租金(元/m2) 15.00 租金水平的调查及该商业大厦具体实际出租情况的了解进行确定判断。
考虑到该物业位置较好～且该物业所属商圈市场供求良好～空置风险较低～根据市2 空置率 8.0% 场情况调查及现场对该物业管理的了解～确定空置率可能性约为8,。
二年总费用(元/m2) 1,133.03 1至5项之和指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用～应按年房屋重置价的2%.根据某1 维修费(元/m2) 160.00 市房屋造价信息～该类钢筋混凝土结构～重置价约为8000元/平方米(含内部装修及各类设备设施)指对出租房屋进行的必要管理所需的费2 管理费(元/m2) 75.56 用,按年房地产总收入的1.5%计 3 房产税(元/m2) 604.44 按房地产年总收入的12,征收营业税为年房地产总收入的5%计;城市维护建设税按营业税的7%计,教育费附4 营业税及附加(元/m2) 277.04 加按营业税的3%计;总计年房地产总收入的5.5%计保险费指房产所有人为使自己的房产避5 保险费(元,m2) 16.00 免意外损失而向保险公司支付的费用～按房屋重置价格的2‰计三年租金净收入A(元/m2) 3,903.97 指年房地产总收入减去年总费用本次评估对象目前处于正常出租状态～风四折现率R 10.67% 险无特别状况～与同类物业相当。
房地产评估案例一
房地产评估案例一房地产评估案例一背景介绍房地产评估是指对不动产进行价值、质量、适用性等方面的评估，以确定其在市场上的实际价值。
在房地产交易、抵押贷款、保险理赔等场景中，房地产评估往往起到重要的作用。
本文将介绍一个房地产评估的实际案例，解析评估过程和结果。
案例描述在某个城市的市中心地区，有一栋建于1990年的写字楼，总面积为5000平方米。
该写字楼目前闲置了几年，业主决定将其出售。
在进行房地产交易之前，业主希望对该写字楼进行评估，确定其实际价值。
评估过程1. 收集资料首先，评估师与业主进行会面，了解写字楼的基本信息。
他们收集了以下资料：建筑年份：1990年总面积：5000平方米建筑结构：钢筋混凝土结构楼层数：地上10层，地下2层建筑用途：写字楼周边设施：商业中心、餐饮娱乐、交通便利等2. 实地考察评估师对写字楼进行了实地考察，详细了解了其建筑质量、装修情况、设施设备等。
他们还考察了周边环境，包括交通便利程度、商业配套等因素。
3. 市场调研评估师进行了市场调研，了解了当地房地产市场的供需情况、租金水平以及其他类似写字楼的成交价。
他们还咨询了当地的地产中介和行业专家，获取了市场动态的信息。
4. 数据分析评估师根据收集到的资料进行了数据分析。
他们通过比较周边写字楼的售价、租金水平，结合市场调研的结果，推断出该写字楼的预估价值范围。
5. 评估结果评估师最终给出了评估结果。
根据他们的评估，该写字楼的市场价值在5000万元至6000万元之间，具体价格取决于交易双方的议价和市场动态。
综合评价在这个案例中，评估师通过收集资料、实地考察、市场调研和数据分析的过程，对一栋闲置多年的写字楼进行了评估。
他们基于建筑的基本信息、周边环境、市场行情等因素，对该写字楼的市场价值进行了合理预估。
房地产评估是一个复杂而综合的过程，需要评估师有丰富的经验和专业知识。
通过科学的评估方法和准确的数据分析，评估师能够为业主提供准确、客观的评估结果，为房地产交易提供决策依据。
不动产评估收益法案例
②计算房屋现值
房屋现值=房屋重置价-年贬值额X已使用年限 = 3500X3000-218750X5 =9406250（元）
③计算房屋收益年净收益（假设房屋收益 年期为无限年）
房屋年净收益=房屋现值X房屋年资本化率 =9406250X9% =846562.5（元）
（5）计算土地净收益
土地年净收益=年房地产净收益-年房屋净收益 =2245740-846562.5 =1399177.5（元） （6）
六．案例评价
对于有使用期限的房地产，在估价时应注意： 在采用收益法估价时，估价对象可获取收益的年限 受到土地可使用年限的限制，这一点在案例的收益 法估价过程中予以考虑。
六、计算方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，该写字楼能 带来连续的收入——租金，而且收益比较稳 定的特点，决定采用收益法进行评估。
（1）计算总收益 总收益应为客观总收益而不是年总收益。 年总收益=80X12X3000X（1-10%）=2592000（元） （2）计算总费用 年管理费=2592000X3%=77760（元） 年维修费=3500X3000X1.5%=157500（元） 年税费=30X3000=90000（元）
二、评估目的
本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公 允的市场价格意见。
三、评估基准日
评估基准日为2009年1月
四、评估原则
遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理 性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础 上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估 算委估资产的现时公允价值。
房地产评估案例
房地产评估案例房地产评估案例一案例评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产土地为出让;该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保,委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估,评估基准日为2003年2月21日;该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估;一、基本情况一估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产;1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的沪房地×字2002第×××号房地产权证及估价师实地查勘,估价对象产权状况如下：权利人：××有限公司坐落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：略土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地总面积：29,0322m建筑面积：6,7912m房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象,目前处于正常使用状态;2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开发区××路××号,土地等级属上海市基准地价十级地段;距奉浦大桥30公里,距虹桥机场52公里,距上海火车站45公里,距浦东国际机场30公里;估价对象四至:东为待租土地,西为××路,北为××路,南为×××有限公司;3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房,估价对象属大型现代化厂区,厂区道路为水泥地坪,路面平整,能承载大型货车,绿化种植有序,厂区周围有集中绿化带;二影响因素说明1、个别因素分析1建筑物状况根据实地勘察,估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产,建筑物状况如下：2厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区,厂区道路为水泥地坪,路面平整,能承载大型货车,绿化种植有序,厂区周围有集中绿化带;3交通条件估价对象距奉浦大桥30公里,距虹桥机场52公里,距上海火车站45公里,距浦东国际机场30公里,估价对象的交通条件较好,主干道为××公路;4基础设施状况估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件;基本生产、生活设施完善;2、区域因素估价对象所在的××区位于上海的南翼,杭州湾北岸,东西长41公里,南北宽22公里,总面积687平方公里;××区历史悠久,人杰地灵,气候宜人,土地肥沃,资源丰富,海岸线长31.6公里,江岸线长13.6公里,港口码头等设施齐全,开发前景广阔,是上海市的南大门;近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向,以开发市级工业区为重点,吸引外资,开拓国际市场,逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架,全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道,区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全,1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一;××区水陆交通便捷,特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设,建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络,与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系;3、市场背景分析2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响,呈现出复杂、低迷的局面;我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策,使国内政治局面稳定,经济形势平稳;国民经济在此基础上保持高速发展,据统计国民经济的增长速度已达到8％;上海是我国的特大型城市,2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权,上海将获得更大的发展机遇;根据国际国内形势的发展和国家的要求,上海长远发展的总体目标是：到2010年,把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一,在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度,人民生活水平接近发达国家地区水平;要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变;由于我国已加入WTO,作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁,投资增加,进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加,对其价格产生刺激作用,估计近期其价格将会稳步上升;二、评估价值定义本次评估所揭示的是××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产建筑总面积6,7912m,土地总面积29,0322m在满足全部假设和限制条件下,于评估基准日的公开市场价值;三、评估方法的选择1、估价技术路线和估价方法根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料,采取适宜的估价方法;估价对象所在区域及附近区域,存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例,但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例,故采用房地分估的估价方法,即对土地采用市场比较法估价,对建筑物采用成本法估价,然后土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值;2、市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;即估价人员通过市场调查,选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物,然后,经过估价人员对案例的实地勘察,对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正,计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格,用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态红线外“六通一平”在估价期日的市场价格;3、成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料,以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据,运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析,增减调整后确定估价对象建筑物的建安费,在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金,得出建筑物的重置成本,按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格;四、评估技术说明一土地使用权价值估算市场比较法1、计算公式估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数2、比较实例选择选择比较案例时,根据估价对象情况,应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近;3、估价对象房地产价格测算本次估价,选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例;1估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1;表1 土地比较因素条件说明表2编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基础,相应指数为100,将交易实例相应因素条件与估价对象相比较,确定相应的指数,详见表2;表2 土地比较因素条件指数表3交易实例修正后的土地价格比准价格经比较修正,交易实例修正后达到估价对象条件时的价格,详见表3;表3 土地比较因素修正系数表4估价对象土地价格的确定假设50年使用权对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格,采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价,即：估价对象土地评估单价＝212元/m2＋190元/m2＋186元/m2/3＝196元/m2合万元/亩5估算估价对象土地现状的市场单价和总价估价对象土地为1996年4月出让取得,使用年限为50年,工业用途,使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止,尚可使用年限为年;通过以下公式对估价对象土地进行年期修正,计算年期修正系数为:Nny r r R )1/(11)1/(11+-+-= 式中：y R ：年期修正系数；r ：土地折现率,取r ＝6%； n ：土地剩余有效使用年限年；N ：土地法定最高使用年限工业用地50年; 经计算,y R ＝,则:估价对象土地评估单价＝196元/m 2×＝190元/m 2估价对象土地总价＝29,032m 2×190元/m 2＝5,516,080元,取整为万元 二建筑物及构筑物估价成本法 1、建安费测算经现场勘察,获悉估价对象现状如下：根据以上建筑物的特点,查阅近期上海市房地产估价、上海房地产市场报告、上海市工程造价信息等资料,获悉与估价对象相同结构的典型工程概况：以此为依据,运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析,增减调整,确定估价对象的建安费如下：以上建安费含室内外装修;2、室外工程费每平方米取45元;3、增容及管理工程费每平方米取95元;4、专业费专业费包括前期规划、可行性研究、勘察、设计咨询等费用,根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的上海房地产估价,上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的上海房地产市场报告等统计资料获悉,目前上海市建设工程项目的专业费,一般为建安费的3－8％之间,考虑估价对象的具体特点,专业费取5％;5、建设单位管理费根据上海市房地产估价师协会、上海市房地产估价所编印的上海房地产估价,上海市社会科学院房地产研究中心、上海市房地产市场、中房上海房地产开发总公司研究所编印的上海房地产市场报告等统计资料获悉,目前上海市建设工程项目的建设单位管理费为建安费的2－5％之间,考虑估价对象的具体特点,取建设单位管理费为3％;6、贷款利息根据“建设工期定额”及估价对象建设特点,综合确定该项目建设期为半年,年贷款利息按中国人民银行公布的一年期货款利率%;利息＝建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费×工期年×年贷款利息×1/27、利润根据目前上海市房地产市场一般状况,该类型房地产开发平均利润率在10－15％之间,本估价项目利润率取10％;利润＝建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费×利润率8、营业税及附加上海市营业税及附加为%;营业税及附加＝建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费＋利息＋利润×%9、建筑物重置价值建筑物重置价值＝建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋管理费＋利息＋利润＋营业税及附加10、建筑物价格根据建筑物的用途和实际维护状况,以及建筑物不同的竣工年月,确定综合成新率时,以观察法为主,并考虑建筑物功能性、实体性和经济性损耗进行综合修正;运用如下公式确定估价值：建筑物价值＝建筑物重置价值×综合成新率详细计算见下表：经测算,建筑物价值合计为11,172,531元,取整为1,万元;三估价对象房地产价值确定估价对象房地产评估价值＝土地价格＋建筑物价格＝＋1,＝1,万元五、估价结论本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序,以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价,××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产建筑面积6,791平方米以及相应土地面积29,032平方米,转让方式获得土地,工业用途,开发程度为红线外“六通一平”在估价时点2003年2月21日的评估价值为人民币1,万元, 大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整其中：土地面积29,032m2, 评估价值为人民币万元；建筑面积6,791m2, 评估价值为人民币1,万元;案例分析该案例在以下几个方面值得特别关注：1、相对其他资产类型而言,房地产无论在价格特性、市场特征、评估技术等方面都存在特殊的性质,而且房地产评估业也比其他类型资产评估开展得早,发展得比较成熟;因此,房地产评估除了资产评估常用的成本法、收益法和市场法外,还有适合房地产特征的独特方法,如假设开发法、基准地价修正法、路线价法等;在评估房地产价值时,应根据评估对象的具体情况,灵活选择适当的评估方法,以合理估算被估房地产的价值;该案例中,估价对象所在区域及附近区域,存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例,但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例,故采用房地分估的估价方法,即对土地采用市场比较法估价,对建筑物采用成本法估价,将土地使用权价格与建筑物价格相加,即可得到被估房地产的评估价值;2、在采用市场法评估房地产价值时,选取可供比较参照的参照物是很关键的;可供比较参照的参照物不但要与被评估房地产的用途、所在区域、交易日期、交易条件等相同或相似,而且参照物与被评估房地产之间存在的差异因素可以明确并能够修正;该案例由于被评估房地产处于开发区内,所以存在较多与被评估房地产类似用途、规模、标准的土地近期成交实例,所以参照物的选取相对比较容易;同时,为了保证评估结果的公允合理,该案例选取了三个参照物,对每一个参照物的交易价格进行因素修正,以修正后交易价格的算术平均作为被评估房地产的评估价格;3、在采用成本法评估房地产价值时,要明确房地产成本所包含的内容,既不能多计,也不能少计;该案例仅对建筑物采用成本法评估,因此成本中就不能包含土地取得成本、土地开发成本以及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等,只能包含建筑物的建造成本和归属于建筑物的管理费用、投资利息、销售税费和开发利润等;另外,建筑物成本的各组成部分取价依据各不相同,计算时应根据各组成部分的具体内容和要求进行,不能混淆,以免错误计算;例如,该案例中,室外工程费和增容及管理工程费是按建筑物的面积每平方米定额提取；专业费和建设单位管理费是按建安费的一定比例提取的；利息和利润是按建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费的一定比例计算的；营业税及附加则是按建安费＋室外工程费＋增容及管理工程费＋专业费＋建设单位管理费＋利息＋利润的一定比例提取的;因此在计算时应格外谨慎,明确各组成部分的取价依据和取价方法,以正确估算被评估房地产的成本;。
不动产评估案例
不动产评估案例分析1刘先生于2010年1月1日用100万元购得一间写字间，同年10月1日出租给王先生使用，并签订了5年租赁合同，刘先生现因资金原因要将写字间进行转让。
已知当地与该写字间相关条件相同的空置写字间的现时市场价格为158万元，因此，刘先生提出以158万元转让其所有的写字间（王先生无意购买）。
试从估价的角度分析刘先生的定价是否合理。
答案：不合理。
房地产价格实质上是房地产权益的价格（1）刘先生的写字间与空置写字间的权益不同，有不可解除的租约限制（合同未到期）（2）价格应低于158万元（因租约和急于脱手的原因）2某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。
乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。
若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。
答案：本次评估的价值为投资价值：投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值，不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。
3甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元，购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准，该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元，若上述两个估价结果均是合理的，请分析两者差异的原因。
答案：（1）估价时点不同，乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化（2）估价目的和价值类型不同，乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异（3）设计方案变更，由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途，规模均有可能发生改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异，（4）购买后投入建设资金，项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。
房地产评估案例
房地产评估案例房地产评估案例一港湾酒店房地产评估一、评估对象概况港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。
该酒店的土地使用权属S公司，自1994年6月28日至2034年6月28日。
该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工，1996年竣工并投入使用。
一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房168间套，258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。
中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半年正式营业。
其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。
中心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。
该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。
该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS路，北与WM大楼'n邻，南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟车程，离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过，17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。
二、评估目的为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。
三、评估基准日评估基准日为2000年5月28日。
四、评估估算过程（—）选择评估方法考虑到评估对象具有明显收益的特点，拟选用收益法进行评估。
不动产估值方法与案例分享
汇报人：可编辑
2024-01-05
目录
Contents
• 不动产估值概述 • 不动产估值方法 • 案例分享 • 不动产估值的挑战与展望 • 结论
01 不动产估值概述
不动产估值的定义
不动产估值是指对不动产的价值进行 评估和确定，通常基于市场比较法、 收益法、成本法等多种方法。
政府可以通过不动产估值作为征 收房产税、土地使用税等税种的 依据。
不动产估值的原则
01
02
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客观公正
不动产估值应当基于客观 的市场信息和数据，采用 科学的方法进行评估，避 免主观臆断和偏见。
合法合规
不动产估值应当符合相关 法律法规和政策规定，不 得违反法律法规和政策要 求。
谨慎保守
不动产估值应当保持谨慎 保守的态度，充分考虑各 种风险因素和市场不确定 性。
的估值方法，并进行交叉验证和调整。
启示
不动产估值需要综合考虑多种因素，包括市场环境、地理位置、建筑质量、用途等 。
投资者和开发商需要根据实际情况选择合适的估值方法，并充分考虑风险和不确定 性。
金融机构和监管机构需要加强对不动产估值的监管和规范，提高估值的准确性和透 明度，以维护市场秩序和公平交易。
多元化评估方法
针对不同类型的不动产，将探索更多元化的 评估方法，以满足不同场景和需求。
05 结论
总结
不动产估值是房地产市场中的重要环节，对于投资者 、开发商和金融机构等具有重要意义。
不动产估值方法包括市场比较法、收益法和成本法等 ，每种方法都有其适用范围和局限性。
案例分析表明，不同估值方法可能会得出不同的估值 结果，因此在实际应用中需要根据具体情况选择合适
房地产评估比较法中年限不用的房子价值测算案例
房地产评估比较法中年限不用的房子价值测算案例篇一：《房地产评估比较法中年限不同房子价值的有趣测算》我呀，一直对房子特别感兴趣。
你们知道吗？房子可不仅仅是我们住的地方，它还像一个神秘的宝藏，有着不同的价值呢。
今天我就想和大家聊聊房地产评估比较法中年限不同的房子价值是怎么测算的，这可特别有意思呢。
就拿我们小区来说吧。
我有个好朋友叫小明，他家的房子是新盖好没几年的。
那房子啊，就像一个朝气蓬勃的年轻人，到处都透着新劲儿。
崭新的墙面，亮晶晶的窗户，连地板踩上去都感觉特别踏实。
我每次去他家玩，都特别羡慕。
还有我的邻居李爷爷，他家的房子可有年头了。
房子就像一位上了年纪的老人，墙上有些地方都有点斑驳了，窗户的框子也有点旧旧的感觉。
可李爷爷特别宝贝他的房子，说这里有着满满的回忆。
那在房地产评估比较法里，怎么去衡量这两个年限不同的房子的价值呢？我们先来说说像小明家那种新房子。
这新房子啊，就好比是刚出厂的新手机，所有的零件都是崭新的，功能也都特别好。
在市场上，大家都愿意为这种新东西付比较高的价钱。
比如说啊，我们这个小区新盖的房子，面积和户型跟周围差不多的新房子价格都在一个比较高的水平。
因为买的人觉得，新的房子住起来不用担心这儿坏那儿坏的，而且好多设施都是新的，住着可舒服了。
这就像我们买新衣服一样，新衣服又漂亮又没有破损，我们当然愿意多花点钱啦。
那像李爷爷家的老房子呢？这老房子啊，就像是一本有历史的旧书。
虽然它旧了，可是它也有自己独特的价值。
这价值怎么算呢？我们要找很多和它类似的房子来比较。
比如说，在我们这个区域，还有其他一些老房子。
这些老房子有的可能和李爷爷家房子面积一样，但是可能装修过了，那这个装修就会影响价值。
如果一个老房子装修得特别好，就像一个旧书被重新包了一个漂亮的书皮，那它的价值就会提高一些。
我有一次听我爸爸和一个房地产评估的叔叔聊天。
叔叔说，在比较法里，他们会把新房子和老房子的很多因素都列出来。
像房子的面积、户型、周边环境、配套设施这些都是很重要的。
不动产估价案例几答案解析
土地资源管理专业土地估价实习案例评估案例一1、估价对象概况某公司于 1995 年 11 月以有偿出让方式取得 A 地块 50 年使用权并于 1996 年 11 月在此地块上建成建筑物 B，当时造价为每平方米1200 元；其经济耐用年限为55 年，目前该类型建筑重置造价为每平方米1500 元，残值率为 10% ，A 地块面积 450 平方米，建筑面积为400 平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000 元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米 30 元，土地及其房屋的还原率分别为5% 和 6% ，每年需要支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20 元，需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4% ，年维修费用为重置价的 2% ，年保险费为重置价的0.2% 。
2、估价要求试根据上述资料估算 A 地块在 1999 年 11 月的土地使用权价格。
评估案例二某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为 10000 平方米，出让年限为 50 年，容积率为 3。
根据当地市场资料用比较法评估的宗地在 2000 年 8 月 50 年期土地使用权价格为每平方米 600 元（容积率为 1 时）。
根据当地资料，容积率每增加 1，地价增长 60% 。
该饭店每月的客观净收益为 11 万元。
已知土地还原率为 6% ，该饭店的建筑还原率为 8% 。
试评估房屋（饭店）的总价格。
评估案例三（1）估价对象概况。
在某一城市，需要评定的地块为 H ，现在收集到与待估地块条件类似的7 宗土地，条件如下表：项目宗地成交易时间容积率位置比较形状比较区域因素个别因素交价比较比较A5801987 1.30-5%00B6201988 1.23%00-4%C6601988 1.40-2%00D7001989 1.400-3%0E6801989 1.300%3%0F7301990 1.22%0-5%0G7401990 1.300%0%-3%H19901000%0现假设该城市地价指数以 1987 年为基期，每年增长数同 1987 年相比增长率为 12% 。
《不动产估价》案例
《不动产估价》案例作业案例一：(一)某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元／m2。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元／m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?(二)某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼2～20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
(三)有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10％，现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10％。
请回答根据上述资料你能否决定购买?为什么?案例二：指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处)封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××商业城部分商铺估价结果报告一、委托方：××有限公司(法定代表、住所略)二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表、住所略)三、估价对象估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。
××商业城位于××～××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。
该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
房地产资产评估案例
房地产资产评估案例房地产资产评估案例：某小区房产某小区位于城市中心位置，交通方便，周边配套设施完善，包括商场、学校、医院等。
该小区共有1000套住宅，以及一些商业和办公用房。
本案例将对该小区房地产资产进行评估。
首先，我们需要了解小区的基本信息。
该小区建于1990年，占地面积为10万平方米，总建筑面积为30万平方米。
房屋类型包括高层住宅、别墅和商业用房，平均建筑面积为100平方米。
小区内有健身房、游泳池、绿地等公共设施。
社区绿化率高，环境优美。
目前，该小区住户居住率为90%。
接下来，我们需要进行资产评估。
根据市场调研数据，该小区房价为每平方米1万元。
根据该价格，可以计算出该小区房地产资产总价值为3亿。
然而，房地产资产价值不仅仅取决于市场价格，还包括其他因素。
首先，我们需要考虑该小区的维护和管理成本。
维护成本包括小区绿化、保洁、维修等方面的费用。
管理成本包括物业管理费用、保安费用等。
根据市场调研数据，目前该小区维护和管理成本占房价的7%，即每平方米700元。
因此，维护和管理成本总计为2100万元。
其次，我们需要考虑该小区的租金收益。
目前，小区房产租金为每月每平方米100元，年租金为1000万。
根据市场数据，房产租金收益率为5%。
因此，该小区租金收益为3亿元。
最后，我们需要考虑该小区的增值潜力。
由于该小区位于城市中心位置，并且周边配套设施完善，未来增值潜力很大。
根据市场数据，该小区每年增值率为5%。
因此，该小区未来增值潜力为1500万元。
综合考虑以上因素，该小区房地产资产评估如下：- 房地产资产总价值：3亿- 维护和管理成本：2100万元- 租金收益：3亿元- 增值潜力：1500万元综合以上数据，可以得出该小区的实际价值为4.79亿元。
然而，这只是一个初步评估结果，实际价值还需要进一步验证和确认。
不过，这个评估结果可以为投资者提供一个大致的参考，帮助他们做出投资决策。
房地产估价实例(房产评估)
房地产估价实例（房产评估）
【案例简介】
某开发区土地总面积为5平方千米，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5平方千米。
该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000平方米。
根据测算，该开发区每亩征地费平均为5万元，完成一平方千米的开发需投入2亿元。
一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的开发费用占总开发投资的40%,全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%,当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。
试估算该宗土地单位面积价格和总价格。
【案例分析】
5平方千米＝500万平米
征地费＝5万/亩＝75元/平米
开发费＝20000万元/平方公里＝200元/平米
征地费利息＝75*（（1+10％)^2-1）＝15.75/平米
开发费利息＝200*0.4*（1.1^1.5-1)+200*0.6*(1.1^0.5-1)=18.15
利润＝275*0.2＝55
折算出地率后成本价＝（75+200+18.15+15.75+55）/（（5-1.5）/5）＝520元/平米
单价＝520*1.2*（1-1/（1+10％）^50)＝618元/平米
总价＝618*10000＝618万元。
不动产评估市场法案例
房地产估价市场法案例——不动产评估市场法案例建筑物名称：蒙特尔大厦结构形式：框支剪力墙建筑层数：地下二层地上25层总高：99.5 米蒙特尔大厦位于海奇市蒙特尔路888号，建设于2002年1月，主楼地上层，层高4.8米，顶部塔楼2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。
地下3层为人防地下室，根据房地产权证记录，该地下室产权属于人防办所有，不纳入评估范围。
该楼共有2处商业用途，顶部塔楼共2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。
二楼为商业用途，其中部分为自用咖啡厅，部分出租给蒙特尔银行，建筑面积1500平方米。
该楼底层为大楼接待处，3-23 层为办公房，办公用途的建筑面积为38000 平方米。
该楼总地上建筑面积为40000平方米。
该楼位于国际商业规划区内，南临南顿江江岸，风景优美，北接蒙特尔路，交通便利。
该楼主楼为25层框支剪力墙结构，副楼为五层钢筋混凝土框架结构，全部结构采用现浇砼，基础采用钻孔灌注桩。
该工程的抗震等级为7度设防该楼主楼设有合资三菱客梯4部，24层23站，运速3.5 米/ 秒，合资三菱观光电梯2部，24层2站，运速1.75 米/ 秒，合资三菱消防电梯1部，25层24站，运速2.5 米/ 秒，合资三菱货梯1部，5层5站，自动扶梯4部，该楼共有大金中央空调2套。
电话光缆接入，双回路供电，电信宽带网络，带宽2兆，另有有线通宽带网络，带宽10兆建设中。
烟感结合温感火灾报警系统，喷淋消防系统。
楼内部装饰情况：进口乳胶漆，吊顶采用铝合金龙骨进口矿棉吸音板面层，办公区楼地面铺设木地板，机房地面为可调式钢支架，防静电地板，电梯厅墙面贴进口大理石，地面铺设花麻式花岗岩。
外装饰：外墙玻璃和花岗石铝板幕墙。
评估方法：用市场比较法评估办公用房。
市场比较法评估办公楼。
该楼位于国际商业自由通贸区内，距离南顿江约2 公里，交通便利，有多条公交线路通过。
根据该建筑的特殊区位和情况，选择在距离南顿江5公里内，海奇基准地价2级区域内，临水景建筑物为评估比较对象。
不动产估价网上案例
例某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2005年底，至2007年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9％。
试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。
[解]该题主要是注意区分过去收益与未来收益的问题：价格是站在估价时点来看的未来净收益的现值之和。
在弄清了此问题的基础上，该宗房地产在2004年底的收益价格测算如下：计算公式为：（略）Al＝94(万元)A2＝93(万元)A3＝96(万元)A＝95(万元)Y。
＝9％n＝48—4＝44(年)t＝3(年)将上述数字代入公式中计算得到：V＝1029．92(万元)[例某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位。
平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％；该类房地产的资本化率为10％。
试选用所给资料测算该旅馆的价值。
[解]该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题：在估价中，除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。
在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下：年有效毛收入＝300X 45X365X(1—20％)＝394．20(万元)年运营费用＝394．2X 30％＝118．26(万元)年净收益＝394．2一118．26＝275．94(万元)旅馆价值＝275．94÷10％＝2759．4(万元)[例某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元／㎡。
现市场上类似写字楼的月租金为100元／㎡。
假设折现率为10％，试计算目前承租人权益的价值。
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《不动产估价》案例作业案例一：(一)某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元／m2。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元／m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?(二)某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼2～20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
(三)有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10％，现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10％。
请回答根据上述资料你能否决定购买?为什么?案例二：指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处)封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××商业城部分商铺估价结果报告一、委托方：××有限公司(法定代表、住所略)二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表、住所略)三、估价对象估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。
××商业城位于××～××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。
该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
××商业城为理综合性百货商场。
其中一层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。
根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“×”、“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。
四、估价目的为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场价值。
五、估价时点2002年6月20 。
六、定义价值(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及所收集的相关资料，在实际查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终价值。
市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
十、估价结果××有限公司委托评估的位于路商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元，折合人民币为426万元(港币：人民币=1：1.07)。
十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。
该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价格。
具体的估价测算过程如下：1，交易情况修正可比实例A、B、C均为正常价格，因估价对象情况一致，不进行交易情况修正。
2．交易日期修正有关统计部门的资料表明，2002年房地产的市场价格略有下降，但下调幅度较大的是高档写字楼和住宅。
上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易修正。
3．个别因素修正以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及所收集的相关资料，在实际查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终价值。
市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
十、估价结果××有限公司委托评估的位于路商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元，折合人民币为426 万元(港币：人民币=1:1.07)。
十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。
该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价格。
具体的估价测算过程如下：1，交易情况修正可比实例A、B、C均为正常价格，因估价对象情况一致，不进行交易情况修正。
2．交易日期修正有关统计部门的资料表明，2002年房地产的市场价格略有下降，但下调幅度较大的是高档写字楼和住宅。
上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易修正。
3．个别因素修正以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个别因素修正。
4．区域因素修正可比实例A与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例A；可比实例B与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例B；可比实例C与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例C；市场比较法估价计算表5．求取比准价格平均比准价格单价=(7282+7197+7402)／3=7294港元／m2故采用市场比较法估价商业城三层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：547.15m2×7294m2=3990912港元取整为399万港元。
.(二)运用收益法估价由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：V=a/r[1－1/(1+r)n] 资本化率取9％。
(1)估算年租金收入该物业客观收入水平取人民币85元／m建筑面积·月(该费用不包括水电费和物业管理费)则年收益为：85元／m2×12月=1020元／m2。
(2)计算年出租费用维修费：按年收益率3％计算，年维修费=1020元／m2×3％=30.6元／m2房产税：建筑物购建价格×70％×102％=65.1元／m2保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5％=19.4元／m2营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576％，即：1020元／m2×16.576=169.1元／m2(3)估价年收益1020-284=726元／m2(4)求取收益价格剩余使用年限为34年，则收益价格单价V=136/9%[1-1/(1+9%)34]=7741港元／m2(港币：人民币=1：1.07)故采用收益法估价商业城第三层3001-3009号商铺的公开市场价值总额为：7235港元／m2×547.15m2=3958465港元，取整为396万港元。
七、估价结果确定将上述两种方法的，估价结果采用算术平均法得出最终估价价值：最终估价值=(399+396)／2=398万港元综上所述，××商业城三层3001～3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。
附件(略)。