房地产项目开发需办的证件及流程

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房地产开发全流程及详细报建流程

一项目开发流程及内容（一）项目开发流程（二)项目开发流程内容1、土地获取深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式,此阶段主要是地块信息的收集、分析,对地块开发方向进行可行性研究分析。

2、立项筹备（项目方案设计阶段）（1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图,进行放点确位，报项目名并注册。

（2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司,以市场需求出发,完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。

3、报批报建（1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项；（2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批,通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。

）（3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。

（4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。

（5)在项目的总体规划设计审查通过以后,由规划设计单位对整个项目的所有专业管线(包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。

（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下：⏹将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。

⏹到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。

⏹到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。

⏹到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。

⏹与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。

⏹按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计,将绿化报建图，送园林管理局审批。

(完整版)房地产五证办理流程整理版

房产五证办理流程目录办理五证先后顺序是: (2)一、建设用地规划许可证 (2)(一)申办程序 (2)（二）提交材料 (4)二、国有土地使用权证 (5)（一）申办程序 (5)(二）评估收费 (6)三、建设工程规划许可证 (6)（一）申办程序 (6)（二）提交材料 (7)四、建筑工程施工许可证 (8)（一）行政许可的条件 (8)（二)申办程序 (9)（三)提交材料： (9)五、商品房预售许可证 (10)（一）行政许可的条件 (10)（二）申办程序 (10)（三）提交材料 (11)房地产五证办理顺序流程办理五证先后顺序是：1．建设用地规划许可证2．国有土地使用权证3．建设工程规划许可证4．建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证)5．商品房预售许可证详细步骤介绍:一、建设用地规划许可证（一）申办程序1．建设单位在每个工作日（周一至周六，以下同）持有关材料到规划局窗口（以下简称窗口）申报。

2．窗口工作人员在核收申报材料时,如发现有可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；如发现材料不齐全或不符合要求，应当当场告知申请人需补正的全部内容。

3．窗口工作人员在核收申报材料时,应进行项目建设报件登记并注明收件内容及日期。

4．申报材料经窗口工作人员核收后，将申报材料转项目经办人5．项目经办人接到窗口转来的申报材料，经审核认为需补正相关文件，一次性书面告知申请人需补正的全部内容转窗口，通知申请人补正材料后重新申报。

6．经审核申报材料合格后，项目经办人进行现场勘察，符合规划要求的项目,由项目经办人完成会签工作并转设计科核发《建设用地规划许可证》，经窗口发给项目单位；经研究不符合规划要求的报件，由项目经办人填写“退件通知”经窗口回复建设单位。

7．如在办理《建设用地规划许可证》过程中，发现该建设项目直接关系他人重大利益的，应当书面告知申请人、利害关系人;申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩.8．如申请人、利害关系人提出需要听证的，应当举行听证（听证程序按《长春市规划局规划行政许可听证工作规定》执行）。

房地产开发手续流程是怎样的？

房地产开发手续流程是怎样的？第一部分，房地产开发公司的准备工作第二部分，行政审批部分一、选址定点阶段。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段三、初步设计和施工图设计审查。

四、规划报建图审查阶段五、施工报建阶段六、商品房预售许可阶段七、建设工程竣工综合验收备案阶段。

随着房市的火热发展，房地产开发也越来越迅速。

由于房地产开发涉及到很多方面的发展，所以国家对房产地产开发管理的十分严格。

必须经过层层的审批手续。

这样也是为了减少出现一些豆腐渣工程影响社会发展进程。

今天小编就为大家介绍房地产开发手续流程。

一、开发合同。

（一）办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。

（二）时间：取得土地使用权证，规划申定后。

（三）提交:1、可行性研究报告2、资质证明文件3、房地产开发项目审批书4、土地手续(土地证或土地拍卖方案及成交确认书)5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图6、前期物业管理合同(协议)7、相关规费缴纳证明8、项目开发资金监管协议。

（四）发放：开发合同，项目手册。

二、开发经营许可证（一）办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。

（二）时间：取得开发合同后。

由房管分局审批后报市局办理。

三、单体工程审查（一）办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《山东省城市房地产开发经营管理条理》。

（二）时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。

（三）提交：1、当年计委计划批文2、单体工程建施图(图纸审查中心审查过的)3、建施计划书及投资计划书4、开发合同、开发经营许可证。

（四）发放：单体工程审查表。

四、预售许可证（一）办事依据：《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《山东省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。

（二）时间：单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。

房地产五大证办理流程

房地产五大证办理流程办理五证先后顺序是：1.建设用地规划许可证——2.国有土地使用权证——3.建设工程规划许可证——4.建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——5.商品房预售许可证详细步骤介绍：一、建设用地规划许可证和国有土地使用证1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费3．建设用地规划许可证（规划局审批下发）（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证4．国有土地使用证（由土地局审批下发）（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估（3）土地局测量队现场测量，出定界图（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证二、建设工程规划许可证1．市消防支队盖章（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续3．房地产开发建设规模，建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理4．建设工程规划许可证（由房管局规划处下发）（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地证、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单5．放线报告持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。

三、建设工程施工许可证（由建委审批下发）四、商品房预售许可证（由市房管局预售科下发）申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科，十五日内核发。

房地产开发项目办理证件及流程

一、准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

二、行政审批1、选址定点；1.1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

1.2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

1.3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

1.4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

1.5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

1.6、规划部门办理项目选址意见书。

2、规划总图审查及确定规划设计条件；2.1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2.2、国土资源局办理土地预审。

2.3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

2.4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

2.5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

3、初步设计及施工图审查；3.1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

3.2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3.3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

3.4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

3.5、国土资源局进行用地预审。

3.6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

3.7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

3.8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

3.9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

4、规划报建图审查；4.1、公安消防支队进行消防设计审查。

4.2、人防办进行人防设施审查。

4.3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

环京地区房地产五证办理流程

房地产公司五证办理基本流程一：国有土地使用证（略）二：建设用地规划许可证1：现场要求①1、平整、无地上物②2、根据用地红线有可见围挡③3、无挖土、动工2：申请流程①凡在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门提出定点申请；②城市规划行政主管部门根据用地项目的性质、规模等，按照城市规划的要求，初步选定用地项目的具体位置和界限；③根据需要，征求有关行政主管部门对用地位置和界限的具体意见；④城市规划行政主管部门根据城市规划的要求向用地单位提供规划设计条件；⑤审核用地单位提供的规划设计总图；⑥核发建设用地规划许可证。

3：申报资料①申请表（填写完整，在建设单位处加盖公章）②书面申请书（A4纸，电脑打印，加盖公章）③行政许可申请书（填写完整，加盖公章）④国有土地使用权出让合同（红章彩印，含出让地块规划条件及范围附图）⑤地块勘测图（测绘、土地局盖章（80坐标系））⑥建设项目批准或者核准、备案文件（彩印（发改委办理）【核准批复（证）】或备案证）⑦委托书（委托代理人申报（法人申报省略））4：报批流程①市区报批流程上报审批局→上报市规划局→现场勘查→流程签批→市政府签批→取证②开发区报批流程上报开发区住建局→转至市自规局→现场勘查→流程签批→市政府签批→取证三：建设工程规划许可证1：现场要求③平整、无地上物④根据用地红线有可见围挡⑤无挖土、动工2：申请流程⑥凡在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物工程设施的单位与个人，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出建设申请⑦城市规划行政主管部门根据城市规划提出建设工程规划设计要求⑧城市规划行政主管部门征求并综合协调有关行政主管部门对建设工程设计方案的意见，审定建设工程初步设计方案⑨城市规划行政主管部门审核建设单位或个人提供的工程施工图后，核发建设工程规划许可证。

3：申报资料①建设工程规划申请书（填写完整，建设单位处加盖公章）②行政许可申请书（填写完整，申请人处盖公章）③书面申请书（说明项目概况，加盖公章）④土地证（彩色复印件（报件时须带原件审核））⑤修建性详细规划方案（彩色复印件）⑥规划定位图（彩色复印件）⑦工程效果图（彩色复印件(包括夜景效果图)）⑧委托书（填写完整，加盖公章）⑨法律、行政法规规定的其他材料⑩联审意见与结论（彩色复印件）11 保障房配建合同（彩色复印件）12 发改委投资计划（彩印（发改委办理））13 环境影响报告表（彩印（环保局办理））14 三维数据入库确认单（原件）15 其它补充材料4：报批流程①市区报批流程上报审批局→上报市规划局→现场勘查→流程签批→市政府签批→取证②开发区报批流程上报开发区住建局→转自市自规局→现场勘查→流程签批→市政府签批→取证四：建设工程施工许可证1：施工证办理流程图审合格书备案（住建局质安科）①立项批复后进行网上申报，由甲方发起，勘查单位、桩设计单位、主体设计单位依次上传项目信息，图审公司进行审图工作，待取得工程规划许可证后上报住建局质安科进行图审备案2：直发包备案（住建局招标办）所需资料①直发包登记表（人员、造价、工程概述）②建设单位营业执照、资质、备案人员证件）③授权委托书、经办人及法人身份证复印件④直发包情况说明⑤社会投资项目发包人承诺书⑥建设单位企业组织架构⑦立项批复⑧建设工程规划许可证⑨资金落实证明⑩专款专用证明11 图审合格书12 三通一平证明13 组价书（预算清单）14 施工单位营业执照、资质证书、安全生产许可证、备案人员证书、身份证复印件（原件需核验）注意事项①根据项目规模、基坑深度等因素确定施工单位项目负责人证书等级、八大员备案人员数量，避免因备案人员不足导致无法发包②总包备案人员证书应选用住建系统颁发的，社会培训机构颁发证书一律不得使用3：施工合同备案所需资料①施工备案合同②建设单位支付保函（沟通财务前置出具保函）③施工单位履约保函注意事项①合同内容里项目概述、金额、工程名称及开竣工日期应与直发包备案登记表内容吻合；前置建设局审查，避免正式备案时出差错，提高工作效率。

房地产开发报建全流程总结版

房地产开发报建全流程总结版一、前期准备阶段：1.项目可行性研究：开发商需对项目进行可行性研究，包括市场、技术、经济等方面的调研和分析，确定项目的开发可行性。

2.土地获取：开发商需要通过拍卖、协议等方式获得土地使用权。

3.方案设计：开发商委托设计单位进行项目方案设计，包括规划、建筑设计等。

4.环境评估：开发商需进行项目环境影响评估，包括环境影响报告书和环境监测报告。

5.财务测算：开发商需要进行项目的财务测算，包括投资、融资、资金筹措等。

6.组织架构：开发商需组建项目开发团队，明确各个职责和权限。

二、报建阶段：1.报建材料准备：开发商需按照规定递交相关报建材料，包括项目申请书、规划方案、建筑设计等。

2.审查与审批：政府相关部门对报建材料进行审查和审批，包括项目可行性审查、规划审批、建筑设计审查等。

3.批地与允许建设：经过审查和审批后，政府部门批准项目用地并允许开展建设。

4.筹建工作：开发商按照批复文件要求，组织编制开工前准备工作，包括项目筹建方案、建设组织设计等。

5.确定施工单位：开发商通过招标、拍卖等方式确定施工单位，签订施工合同。

三、施工阶段：1.办理施工许可证：施工单位按照要求申请施工许可证。

2.施工准备：施工单位组织施工前准备工作，包括人员、材料、设备的准备。

3.施工过程管理：施工单位按照设计和要求进行施工，包括工程质量、工期管理等。

4.完工验收：施工完成后，由相关部门进行工程竣工验收，确认工程是否符合要求。

四、竣工阶段：1.交付管理：开发商组织验收和交付工作，包括产权登记、房屋交付等。

2.竣工备案：政府相关部门进行竣工备案，包括竣工报告、竣工验收意见等。

3.配套设施建设：开发商根据规划要求，建设项目配套设施，包括基础设施、公共服务设施等。

四、后期管理阶段：1.物业管理：开发商组织项目的物业管理工作，包括房屋维修、保洁、安全等。

2.项目维护：开发商负责项目的维护和保养，保持项目的良好状态。

3.建设项目的并同时进行工程维护改造，满足市场需求。

开发房地产项目流程及报批手续

开发房地产项目流程及报批手续1.前期准备阶段：在此阶段，开发商需通过市场调研、项目选址、评估等方式确定项目的可行性。

包括确定投资回报率、收益预测、市场需求等。

此外，还需要从该项目所在地的相关部门了解地方政策，以及土地使用手续等。

2.立项阶段：在此阶段，开发商需要提交项目立项申请，包括项目的建设规模、总体布局、投资估算等，并向相关部门提交相关文件，如《项目建议书》。

3.规划设计阶段：在此阶段，开发商需要聘请设计单位进行项目的详细规划设计，包括项目总平面布局、建筑设计、土地利用等。

设计方案需要符合相关法律法规和地方规划要求。

4.项目报批阶段：在此阶段，开发商需要将规划设计方案提交相关部门进行审批。

报批手续包括环评报告、建设用地规划许可证申请、拆迁手续、用地性质转换等。

开发商需要将相关申请文件和报告提交给城市规划部门、土地部门、建设部门等。

5.开工建设阶段：在此阶段，开发商需要按照批准的规划和设计方案进行开工建设。

开工建设期间需要向相关部门报备施工计划、安全措施等。

6.竣工验收阶段：在此阶段，开发商需要按照相关标准完成建设工程，并进行竣工验收。

竣工验收包括质量验收、消防验收、环保验收等。

竣工验收合格后，方可进行下一步的销售交付。

7.销售交付阶段：在此阶段，开发商需要按照法律法规和市场需求进行房屋销售，签订买卖合同，办理产权过户手续，以及向业主交付房屋。

需要注意的是，以上所述的流程和报批手续可能会因地区、项目性质等因素而有所差异。

在实际操作中，开发商需要根据具体情况进行调整和补充。

此外，开发商还需与相关部门保持沟通，遵守各项法规和规定，确保项目的合法合规。

房地产办理证件流程及文件

房地产办理证件流程及文件一、建设工程施工图设计文件审查需提供的以下资料1、太阳能办批准的太阳能光热系统设计方案、施工图2、规划部门批准初步设计文件或规划文本及建筑规划许可证一份（每栋单体工程一份）3、施工图设计文件（建筑结构图各两套、水电各一套）4、地勘报告一份、地勘见证表（地勘系统提供）5、节能报告、结构设计书（每单栋房屋各一份，设计院提供）6、建筑、结构图的电子文档（用于工程计算与费用核算，设计院提供）二、建设工程招投标需提交的以下资料1、立项批复2、土地证（用地规划许可证、出让合同、拍卖成交确认书）3、工程规划许可证4、环境评估报告及批复文件5、招标方式核准文件（发改委市政府5楼）6、施工图纸的设审报告及工程造价审核单7、建设资金落实三、工程建设报建至办证大厅领取报建缴费表需提供以下资料1、开发证明联审备案手册（八家联审）2、工程造价审核表3、规划许可证（副本）4、用地规划许可证5、规划文本（雨、污水、管网图）四、工程建设至大厅窗口水务办理需提交以下资料1、建设用地规划许可证2、土地证3、总平面图4、水土保持方案报告书或方案表五、工程建设至大厅窗口气象办理需提交以下资料1、总规划平面图2、基础接地平面图3、屋面防雷平面图4、配电系统图5、防雷设计说明6、八家联审设计方案六、工程建设至大厅窗口、房管、城管、人防、散装、墙改、物价、环保办理需提交以下资料1、工程造价审核表及是否有政府减免抄告单七、工程建设至大厅窗口住建委办理需提交以下资料（第4至15项需提供原件）1、建筑工程施工许可证申请表2、建设工程用地批准手续、土地证、用地批准书或出让合同、缴费证明等3、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证4、省房屋、建筑工程施工招标、中标通知书、招标人、招标备案表、招投标情况书及报告5、建设工程施工合同、建设工程委托管理合同6、办理大厅收费通知单（建工科一联）7、建设工程质量监督注册登记表、建设工程安全监督手续8、建设项目环境影响报告书9、施工现场勘查情况表10、江西省房屋建筑工程施工图设计文件、审查报告、施工图纸设计文件审查、审查合格书、审查备案表11、经管理单位审核的施工组织设计12、外地施工（监理）队任驻新余注册登记卡13、建设资金落实证明14、新余市建设领域缴纳农民工工资保障金一览表15、注册建造师、监理工程师、五大类押证上岗（含建造师B类安全考核合格证、安全员C类安全考核合格证）。

房地产开发过程证件办理及相关费用流程-12页word资料

一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费（目前已完成）二房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、外销商品房的销售1、办理《外销商品房预（销）售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费。

房地产开发基本流程(图解)

加强开发项目工程管理与监控
申领《商品房预售许可证》
建设工程竣工验收应当具备下列条件： 1. 完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求； 2. 有完整的技术档案和施工管理资料； 3. 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； 4. 有勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件； 5. 有施工单位签署的工程保修书。不符合上述条件的工程，建设单位不得组织工程的竣以进行开发建设的文件；申领《项目立项批
申请定点
文》的时候需向主管部门提交可行性报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等；
到土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金；
申请购置土地、办理土地产权手续
被申请建设用地现
申领《商品房销售许可证》
物业管理服务是物业管理企业受物业产权人、使用人委托，以有偿方式对物业项目进行日常维护、修缮与整治等服务。
与物业公司签订物业委托管理合同
包括管理和服务两方面：管理：掌握物业的变动、使用状况、使房
开发企业将新物业交付物业管理公司接管时，应提交以下资料：房屋建设的各项批准文件、竣工总平面图、房屋及配套基础设施、设备的竣工图，地下管道网图及其他必要资料
申领《房屋拆迁许可证》
证书。拆迁程序为：拆迁调查 ↓ 制定拆迁安置计划 ↓ 申领房屋拆迁许可证
做好“七通一平”工作
↓ 发布拆迁公告 ↓ 与被拆迁人签订协议 ↓ 动迁验收 ↓
选择承包单位
办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证
选择监理单位
监理单位（接受建设单位的委托，承担其项目管理工作）

房地产开发政府部门全部审批手续

房地产开发政府部门全部审批手续阅读引语房地产项目前期手续十分繁杂，涉及规划局、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门；不同性质的项目审批方式的有所差异，审批标准及结果会有很大不同......第一部分：房地产项目前期主要流程第1步：编制可行性研究报告，取得发改委“立项批复”。

第2步：取得国土局“用地预审意见”。

第3步：取得环保局“环境评估审查意见”。

第4部：取得规划局给发改委的“规划意见函复”。

第5步：取得规划局给建委的“规划意见函复”。

第6步：取得建委的“选址意见通知书”。

第7步：取得发改委的“招投标方式通知书”。

第8步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“设计招投标备案回执”。

第9步：取得规划局的“规划意见通知书（选址）”。

第10步：完成方案设计，取得规划局的“设计方案审查意见”。

第11步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。

第12步：取得规划局的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。

第13步：取得规划局的“用地规划许可证”。

第14步：取得建委的“征地计划通知书”。

第15步：取得国土局的“建设用地批准书”。

第30步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。

第31步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。

第32步：委托拆迁公司完成现场三通一平。

第33步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。

第34步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。

第35步：完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。

第36步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。

第37步：资金到位，取得银行出具的“资金证明”。

第38步：取得人防办的“人防施工图备案回执”。

第39步：取得建委的“施工许可证”。

至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。

规划部门的审批流程是：控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证第二部分：房地产项期审批详细流程一、建筑策划本部分在微信：dichan360 已经分享过，请点击阅读原文直接查找，不再展开二、工程规划许可证工程规划许可证是规划审批的最后一道手续，拿到后即可到国土局办理土地证，到建委办理开工证，此证意义重大，为通常所说所的五证之首（五证为：工程规划许可证，土地证，开工证，销售证，房产证），前期审批不出差错，至此已无太大悬念，如果办不下来，多半是之前某道手续有问题，出了后遗症，或是政策突变，暂停审批。

房地产开发项目办理证件及流程

房地产开发项目办理证件及流程房地产开发项目的办理证件及流程是指在开发新的房地产项目前，需要进行各种申请、审核、审批和登记等一系列程序，以取得各种相关证件和手续的过程。

这些证件和手续包括土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等，是保证项目合法性和规范性的重要文件。

以下是房地产开发项目办理证件及流程的一般步骤及相关事项：1.调查与选址：首先，开发商需要进行市场调查、土地资源调查以及周边环境调查，确定项目的定位和选址。

2.土地规划与获取：开发商需要向国土资源管理部门申请土地规划，并通过拍卖、出让或协议入市等方式获取土地使用权。

3.建设用地规划许可证：开发商需要向城市规划部门提交建设用地规划申请，经过审查、评议和公示等程序，取得建设用地规划许可证。

4.建设工程规划许可证：开发商需要根据建设用地规划要求，委托设计单位编制建设工程规划方案，并提交给城市规划部门进行审核和批准，取得建设工程规划许可证。

5.建设工程施工许可证：开发商需要根据建设工程规划许可证要求，选定施工单位，并向建设主管部门提交施工许可申请，经过审查、备案和审核等程序，取得建设工程施工许可证。

6.环境影响评价报告：根据国家环境保护法规定，开发商需要对项目进行环境影响评价，并提交环境影响评价报告。

7.房屋建筑工程质量监督报告：开发商需要委托质监部门或相关机构对建设工程进行质量监督，并提交房屋建筑工程质量监督报告。

8.建设工程竣工验收备案：开发商在工程完成后，需向建设主管部门申请竣工验收，并通过验收后进行备案。

9.产权登记和销售管理：开发商需将房地产项目纳入不动产登记系统，取得不动产权证，并按规定进行房产销售管理。

总而言之，办理房地产开发项目的证件及流程是一项复杂而繁琐的工作，需要开发商充分了解相关法规和程序，并与各相关部门进行沟通和协调，以确保项目的合法性和规范性。

房地产办理证件的流程

房地产办理证件的流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

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房地产开发项目的开工、建设、竣工流程

房地产开发项目的开工、建设、竣工流程一、本文概述本文旨在详细阐述房地产开发项目的开工、建设、竣工流程，包括各个阶段的具体工作内容、涉及的法律法规以及需要注意的问题。

通过了解房地产开发的全过程，有助于投资者、开发商、设计师、建筑师等相关人员更好地把握房地产开发项目的进展，确保项目的顺利进行和按时完成。

二、房地产开发项目的开工流程1、项目立项：开发商提交项目建议书，包括项目基本情况、投资预算、市场分析等。

房地产开发项目是一项复杂且耗时的工程，涉及多个阶段和流程。

其中，项目立项、开工建设、竣工验收是房地产开发项目的三个重要环节。

本文将详细阐述这些环节的流程和要点。

首先，项目立项是房地产开发项目的初始阶段。

在这个阶段，开发商会提交项目建议书，包括项目基本情况、投资预算、市场分析等。

该建议书是项目立项的重要依据，需要对项目进行详细的分析和研究，包括对市场需求的评估、项目投资的预算、建设周期的预测等因素。

此外，还需要考虑项目的合法性和技术可行性，以及项目对社会、环境、经济等方面的影响。

在提交项目建议书之后，需要根据相关法规和政策进行审批和核准。

这些审批和核准流程通常包括规划审批、土地使用权审批、建设工程施工许可证审批等。

在这个阶段，开发商需要与相关部门进行沟通和协商，确保项目能够顺利通过审批。

在完成项目审批后，开发商就可以进行项目开工前的准备工作。

这些工作包括土地征购及拆迁、资金筹措、施工现场的准备等。

同时，还需要进行施工合同的签订，选择合适的施工队伍和建筑材料。

然后，就可以进行项目的开工建设。

在开工建设之前，开发商需要申请办理施工许可证，确保项目建设的合法性。

在施工过程中，需要严格遵守施工合同的规定，按照施工进度表进行施工，并确保施工质量和安全。

同时，还需要进行项目进度款的支付和施工进度的监控。

最后，进入项目的竣工验收阶段。

在这个阶段，需要对项目的各项工程进行验收，确保项目符合规划要求和使用功能要求，质量达到合同规定。

房地产项目建设开发流程全过程[详细]

房地产项目开发流程全过程目录第一章:项目决策阶段第二章:前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章:工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通,保证施工需要2、施工场地平整,达到施工条件3、施工通道疏通,满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章:项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭办理三、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》四、申办建设工程规划验收五、进行权属登记,取得《商品房权属证明书》六、物业移交第五章:交付使用阶段从开发、建设、经营、管理的程序上讲,房地产开发一般可分为五个阶段,即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段.第一章: 项目决策阶段产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后,转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究.1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益.可行性研究的主要内容有:(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议.2、可行性研究成员知识组成:经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师.3、可行性研究的工作阶段1)投资机会研究.该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会.投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析.如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作.2)初步可行性研究,亦称“预可行性研究”.在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析.3)详细可行性研究,即通常所说的可行性研究.详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤.4、可行性研究按5个步骤进行:(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择与优化;(4)财务评价和经济评价;(5)编制可行性研究报告.5、集团公司董事会通过,批准正式立项,项目进入前期开发阶段.第二章:前期准备阶段一、获取土地使用权.开发商获取土地使用权的主要方式:1)通过行政划拨方式取得;2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;3)转让取得;4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;6)通过司法裁决取得;7)通过兼并、收购等股权重组方式取得.开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式:出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者.按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种:协议、招标、拍卖.协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望,由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式.招标出让是指在指定的期限内,由符合条件的单位或者个人以书面投标形式,竞投某地段土地使用权,由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者(即土地使用权受让人)的出让方式.以招标方式出让土地使用权,不仅要明确合同双方当事人的权利义务,而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等.拍卖又称竞投,有些地方也叫“拍让”.它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使用权有意受让人到场,就所出让使用权的土地公开叫价竞投,按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式.依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的,必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权,并取得《成交确认书》,然后签订《国有土地使用权出让合同》.开发商取得《国有土地使用权出让合同》后,到建管处办理建筑方案报建手续,至地籍处办理土地证登记手续.属协议出让的,办理土地登记时应提交以下资料:1)《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文;2)开发商营业执照或组织机构代码证,房地产开发资质;3)属新增建设用地的,应提供《建设用地批准书》;属存量用地的,应提供原土地使用者土地权源资料.4)1:2000地形图2份;5)加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份6)地上附着物权属证明;7)土地登记申请书;8)土地登记法人代表证明和身份证明;9)土地登记委托书.送土地主管部门.(1)土地使用权出让地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作,远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作.(2)土地使用权划拨房地局负责办理10亩以上(含10亩)的城镇建设用地的划拨手续.区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续.(3)征用土地征用耕地1000亩以上,其他土地2000亩以上,由政府部门审核后报国务院批准.征用耕地3亩以上1000亩以下,其他土地10亩以上2000亩以下,由人民政府批准.征用耕地3亩以下,其他土地10亩以下,由区(县)人民政府批准.(4)地价评估市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序.(1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件.(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料.(3) 用地者进行投资分析.(4) 到指定地点办理投资登记,提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明,并按规定缴纳投标保证金.(5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标.(6) 收到中标通知书后,由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同,并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金.(7) 按合同的约定支付余款.付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证.拍卖受让土地使用权申请程序:(1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件.(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料.(3) 用地者进行投资分析.(4) 到指定地点办理竞投登记,提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明,并按规定缴纳竞投保证金.(5) 用地者到指定地点领取竞叫牌.(6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投.(7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同,并按规定支付总地价款的一定比例作为定金.(8)按合同的约定支付余款.付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证.属经营性开发用地的,开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》.凭此书办理土地出让或划拨手续,进行土地登记,取得《国有土地使用权证》.二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》.城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等,不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建,使城市的整体功能得到改善和提高.1、拆迁方式:1)政府组织拆迁:主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁.2)拆迁人自行拆迁:这是大型房地产公司常用模式,但要申请拆迁许可证.3)拆迁人委托拆迁:适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行.2、拆迁的主要内容包括:(1)房屋拆建,如危旧房改造;(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整,如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造;(3)环境治理,如扩展绿地、治理污染工程等.因此,城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的,是城市建设的重要组成部分,尤其是旧城改造中的一个重要环节,处于建设项目的前期工作阶段.3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料:1)填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份;2)建设项目批准文件;3) 建设用地规划许可证;4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书)5)拆迁代办单位和评估机构资料.6)拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况;拆迁方式;拆迁期限;还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度.)7)有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明.根据《市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定,房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内,对申请审查完毕.符合条件的,依法收取拆迁管理费(住宅为7元/平方米,非住宅为3元/平方米),颁发房屋拆迁许可证.开发商取得《房屋拆迁许可证》后,即可组织拆迁,并与拆迁人签订安置补偿协议.安置补偿共有三种方式,一是货币安置,二是现房安置,三是就地或异地还建.拆迁完毕后,申请拆迁验收,取得《房屋拆迁验收合格证》.三、规划设计建设工程规划管理的主要内容有:建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证.在已开发使用的城镇国有土地范围,项目规划申报的基本步骤是:(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据;(2)在项目建议书批复后,开发商应向规划局申报项目选址、定点,即向申请单位下发选址规划意见通知书,对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见,并须同时下达规划设计条件;(3)规划设计条件,是项目选址后,由建设单位申请,规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件.开发商在完成方案设计后,须向规划部门提出审定申请;(4)通过审定的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备条件;(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复,并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后,应向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件;(6)申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序,该证申办开工的必备文件.进行营利性的房地产开发,必须取得国有土地使用权才能进行.根据《城市房地产管理法》的有关规定,房地产开发用地一级市场取得方式有两种:即出让和划拨.通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证:通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书.1、申办项目选址定点,取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》.并取得《建设项目选址意见书》的附件:规划设计(土地使用)条件1)建设项目选址申请城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划,按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等,考虑建设项目的要求,在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见.此后,由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见,对初审意见及其选址提出复审意见,对于同意的项目报政府审批后,在规定的审批期限内核发项目选址意见书.建设项目选址意见书的主要内容应包括:建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据.2)申办建设用地规划城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局,决定建设工程可以使用哪些土地,不可以使用哪些土地,以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下,如何经济、合理地使用土地.城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理,实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证.3)委托设计单位设计,送审设计方案.申报规划要点:规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据.计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见,再行决定对可行性研究报告的批复.当建设单位完成计划报批手续之后,应到规划部门申报选址定点,以获取选址规划意见通知书申报选址定点.办理上述“一书一证”时,需提交以下申报资料:1)建设用地申请;2)房地产开发单位营业执照和资质证书;3)土地使用证或土地权属证明;4) 1:2000地形图.开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后,即可同步到a/建管处办理规划方案报建手续,取得《建设工程规划许可证》;b/到耕保处办理土地征用、转用手续,取得《建设用地批准书》.到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续,签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》.c/到地籍处办理《国有土地使用权证》;到拆迁处办理《拆迁许可证》;2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建,取得建筑核位红线图和施工图.建筑方案报建分两阶段.1)规划方案审批阶段,取得《规划建筑方案批准意见书》.在此阶段需要提供的资料为:a\1:2000地形图1份;b\1:500地形图1份(附道路红线及光盘); c\建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘(大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘);d\“一书一证”及其附件(规划设计使用条件和规划用地范围线).2)施工图核准阶段,取得建筑核位红线图5份和施工图3份.在此阶段需要提供的资料为:a\土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》;b\公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执;c\施工图3份及光盘.3、申办建设工程红线定位与验线,取得建筑核位红线图.红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位.其流程是先红线定位,再验线.红线定位工作完成后,当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前,建设单位应申请红线验线.办理红线定位时应提交以下资料原件:1)建筑红线:审批手续齐全的红线图、建筑施工图,以及建筑红线放线通知单.2)建筑试放红线:红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单.3)市政红线:审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图.4)若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关,建设单位还须到市级规划部门提取道路坐标及其它相关数据.4、申办《建设工程规划许可通知书》,办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》.建设工程施工至正负零时,持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》.持建筑红线图到城管部门固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费.申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料:1)国有土地使用权证;2)城市基础设施配套费收据;3)人防费收据;4)《建设工程规划许可通知书》申请表;5)投资许可证;6)经放线的《红线定位册》正本.5、申办《建设工程规划许可证》.申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续;建设工程竣工后3个月内,开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》.《建设工程规划许可证》时提交以下资料:1)《建设工程规划许可通知书》;2)经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本;3)经正负零验线、盖章的《核位红线图》;4)垃圾处理费联系单.《建设工程规划许可证》出现变更事由时,提交以下资料办理:1)变更申请;2)工商部门更名通知、变更后的工商执照;3)开发商资质证明;4)土地变更批复;5)变更后的土地使用证;6)(土地批租费、使用费)收据;7)原建设工程规划许可证;8)建筑红线图;9)抵押权人同意变更的意见(办理了在建工程抵押的);10)法院裁决项目还应提交判决书.房地产项目开发流程全过程(三)四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察、设计、监理、施工队伍.项目报建总流程:建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范围和规模标准,按照省人民政府的规定执行.施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000米2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标.工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到相关交易中心进行报建.应当报建而未报建的工程项目,不得进行招投标.报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等.工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况.工程建设项目报建程序:1) 建设单位或其委托的代理机构到建设工程交易中心(建设局)领取《工程建设项目报建表》.2) 按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送建设局.3) 工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交.4) 属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续.工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续.1、建设项目报建登记工作内容:填报《建设工程项目报建表》需带下列资料:(一)建设项目批准文件;(二)建设工程项目土地使用合法证明文件;(三)施工图设计文件审查批准书;(四)资金证明(银行出具的六联单或审计报告);(五)私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件.报建信息管理:(1)、建设局核实报建资料,进行现场勘踏(7个工作日内);(2)、将报建信息转至各有关管理机构.2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报《建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理(一)在报建台领取收费认定表(共两份);(二)到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续;(三)应缴费用从工程报建开始20日内凭建设局(咨询台)开具的《市行政事业性收费、基金缴款通知书》到代理银行专柜办理缴款手续.其它以中标价为计算基数的缴费项目,在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理.3、投标申请人投标报名(一)投标报名、评标、定标的依据资料:1、投标申请人的营业执照;2、资质证书;3、投标申请人信誉档案资料;4、项目经理有关资料;5、业绩及其它与投标活动有关的资料.(二)网上投标报名:4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审工作内容:(一)招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的,应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审;(二)投标申请人到建设局领取资审通知书和购买资格预审格式文件;(三)招标人采用对投标申请人资格预审的,凡预审合格者少于7家的,应重新发布招标公告;预审合格者过多时,又不便直接确定的,应在市建设局采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人.5、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容:(一)招标文件编制标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求,结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况,编制投标文件和工程预算.投标文件编制完成后应仔细校核,按招标文件的规定打印、装订、密封和标志,并满足招标文件要求的份数.采用标准保密化评审技术标的(暗标)严格按武建招办字[2002]18号文件规定执行.(二)投标文件的内容1、投标函;2、施工组织设计或者施工方案;3、投标报价;4、招标文件要求提供的其他材料.(三)投标文件的递交和接收1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点.在投标截止时限以前,投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回,补充、修改的内容为投标文件的组成部分.并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志.2、投标文件的接收在投标截止时间前,招标人应做好投标文件的接收工作.在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志,并做好接收时间的记录,未按时或提前送达的,招标人应当拒收.6、组织评标委员会工作内容:(一)招标人于开标前(上午召开的评标会应提前18小时以上,下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内)在招投标监督管理机构的监督下,通过市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委,并提供以下资料:。

房地产开发程序（政府部门全部审批手续）

房地产开发程序（政府部门全部审批⼿续）阅读引语房地产项⽬前期⼿续⼗分繁杂，涉及规划局、建委、发改委、国⼟局、⼈防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门；不同性质的项⽬审批⽅式的有所差异，审批标准及结果会有很⼤不同......第⼀部分：房地产项⽬前期主要流程第1步：编制可⾏性研究报告，取得发改委“⽴项批复”。

第2步：取得国⼟局“⽤地预审意见”。

第3步：取得环保局“环境评估审查意见”。

第4部：取得规划局给发改委的“规划意见函复”。

第5步：取得规划局给建委的“规划意见函复”。

第6步：取得建委的“选址意见通知书”。

第7步：取得发改委的“招投标⽅式通知书”。

第8步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“设计招投标备案回执”。

第9步：取得规划局的“规划意见通知书（选址）”。

第10步：完成⽅案设计，取得规划局的“设计⽅案审查意见”。

第11步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。

第12步：取得规划局的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。

第13步：取得规划局的“⽤地规划许可证”。

第14步：取得建委的“征地计划通知书”。

第15步：取得国⼟局的“建设⽤地批准书”。

第30步：完成监理招投标⼿续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。

第31步：完成施⼯招投标⼿续，取得建委“中标施⼯单位及施⼯合同备案回执”。

第32步：委托拆迁公司完成现场三通⼀平。

第33步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。

第34步：完成质量监督登记⼿续，取得“质监备案回执”。

第35步：完成安全监督登记⼿续，取得“安监备案回执”。

第36步：完成节能监督登记⼿续，取得“节能备案回执”。

第37步：资⾦到位，取得银⾏出具的“资⾦证明”。

第38步：取得⼈防办的“⼈防施⼯图备案回执”。

第39步：取得建委的“施⼯许可证”。

⾄此完成本项⽬所有政府部门审批⼿续，进⼊现场施⼯阶段。