华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告

华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告2017年9月30日目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置：（二）项目拓展策略：（三）业务开展类型（四）园区开发步骤：（五）盈利模式（六）核心竞争力分析（七）城镇化分析三、结论与建议18一、华夏幸福公司的背景和业绩状况（一）公司背景华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。

2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。

在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。

在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。

（二）公司业绩呈现爆发式增长2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。

公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。

2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。

截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。

公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。

2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。

截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。

新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。

截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。

2012年，公司投资运营的园区新增签约入园企业45家，新增签约投资额279亿元，较之去年的122亿，增长128.8%。

之所以有这样的增长，是因为2012年以来，公司贯彻实施招商引资大项目战略，全面推动园区的产业升级和大力提升招商引资项目规模、质量。

园区引入中联航、航天科技集团等重量级合作伙伴，招商模式实现新的突破，也为2014—2015年产业发展服务收入增长奠定了坚实的基础。

附图：销售收入和销售面积附图:新开工、竣工和施工面积（三）住宅开发和园区土地整理业务为主要的收入来源（四）公司地产业务规模化已经成型目前公司已经运营的园区为固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）。

以上三大园区委托管理面积在264平方公里，其中已获批面积超过40平方公里。

围绕首都经济区、环渤海经济圈，公司2011年新拓展了7个园区，2012年上半年新拓展了5个园区进行产业新城的开发建设，其中7个地处河北、3个地处沈阳、2个地处青岛，总计委托开发面积将近475 平方公里，宣告公司进入异地扩张新阶段。

附表：公司已运营和意向合作园区二、华夏幸福的模式分析在多年的发展中，华夏幸福形成了“园区孵化+房地产开发”的独特模式。

所谓的园区孵化，即“区域开发模式”为：（一）组织架构设置：九通投资为京御地产区域开发业务板块的投资管理公司，下属三浦威特、大厂鼎鸿、怀来鼎兴为区域开发平台公司，三浦威特主要负责固安县委托区域内的以河北固安工业园区为核心的区域开发；大厂鼎鸿主要负责大厂回族自治县委托区域内的以大厂潮白河工业区为核心的区域开发；怀来鼎兴主要负责怀来县委托区域内的怀来生态新城的开发；华夏新城主要负责基础设施建设；九通公用主要负责开发区域内公用设施的经营与管理；九通发展主要经营工业厂房建设和出租。

以上从组织架构上保证了区域开发的“一站式服务”，使得华夏幸福不是简单的“顾问公司及总包单位”，而是能提供规划、定位、施工、维护、招商、维保等全程打包服务的“综合运营商”。

九通投资：作为项目选择、获取及接洽主体，与政府前期接洽；三浦威特：九通投资全资子公司，河北固安工业园区运作主体。

主要承担相关土地整理成本，组织有相关资质的单位承担委托区域内基础设施建设、园区综合服务，以及开展招商引资专业化服务；大厂鼎鸿：九通投资全资子公司，大厂潮白河工业区运作主体。

主要承担相关土地整理成本，组织有相关资质的单位承担委托区域内基础设施建设、园区综合服务，以及开展招商引资专业化服务；华夏新城：九通投资全资子公司，资质等级为市政公用工程施工总承包三级，承接区域内基础设施建设项目，包括道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等“九通一平”、场站及厂房建设等项目；九通公用：九通投资全资子公司，道路清洁、绿化等公共项目维护由其承担；幸福物业：九通投资全资子公司，承担物业管理服务；（二）项目拓展策略：华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。

目前已经运营的固安、大厂工业园均在京郊50公里范围内。

前期接洽以区域的产业发展战略为牵引，通过同国内、国际顶级战略咨询公司合作，深入研究区域的产业发展规划，明确区域的产业定位、发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府的高度认可，并通过丰富的一级开发、城乡统筹建设、园区核心区建设、产业招商和住宅建设等多样化得产品和服务获取政府的信任，在建设中获得政府的高度支持和配合，并签订委托开发协议，该委托是排他性的、非经华夏幸福基业同意不可撤销或变更，且委托期限一般长达50 年。

（以华夏首个项目——固安工业园为例）2002年前——2002年6月，提前介入政府工业园设立规划，并在成立时同步成为受委托管理方：廊坊市政府决定“设立廊坊开发区固安工业园区”，“同意固安县政府、廊坊开发区委托廊坊开发区三浦威特园区建设发展有限公司对固安园区进行经营管理”（廊坊市人民政府（通知）（2002）90号），开展招商引资工作。

2005年，三浦威特、河北固安工业园区管委会签署《开发建设有关事项的委托协议》及其补充协议。

2006年，签署《河北固安工业园区基础设施委托开发协议》、《河北固安工业园区招商引资专业化服务协议》、《河北固安工业园区综合服务框架协议》及其补充协议等一系列协议，同年获市政府相关批复，全面进行基建、招商等工作；2006年，固安工业园区升级为省级开发区；2008年，河北省人民政府发布的《关于促进开发区（园区）又快又好发展的指导意见（试行）》，肯定并鼓励开发区（园区）采用市场化运作方式，引入公司制开发模式，走市场化开发的路子，该文件成为后续几个项目接盘的必要条件。

至2011年，各项委托成果如下：园区规划与产业定位：三浦威特公司先后聘请王志纲工作室对固安工业园区进行总体策划、美国DPZ公司进行固安工业园区概念规划、美国EDSA公司进行园区起步区概念设计、罗兰贝格进行园区产业定位研究、天津市城市规划设计研究院进行固安新城总体规划设计。

罗兰贝格运用产业价值链分析、资源匹配性分析、产业集群分析、产业类型综合评估等研究方法，结合工业园区开发建设实践，为园区确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“现代装备制造业”三大主导产业。

招商引资：九通投资进行园区招商引资业务，从对目标客户的初次接触到签约的平均周期约为6个月。

截至2011年6月30日，固安工业园区签署入园协议258份，其中已投产企业53家、试生产企业12家、在建企业45家、已签约未进场企业103家，解约40家，其他情形5家。

有效协议的签约总投资额为325.3亿元。

基础建设：截至2011年6月30日，三浦威特在河北固安工业园区已完工或在建道路40段；修建景观、形象工程4项；修建污水处理厂1座；修建供热站2座。

（三）业务开展类型主要从事四类区域开发业务：包括基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、园区综合服务。

1、基础设施建设：负责在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础、排水等“九通一平”、场站及厂房建设等项目，由具备相关工程建设资质的施工单位承担前述各个工程项目的施工任务。

2、土地整理：主要参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定，组织、督导、跟进以政府部门为主体进行集体土地征转补偿以及形成建设用地的相关工作，并承担土地征转过程中的土地整理成本（主要为土地补偿款、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费等）。

3、产业发展服务（招商引资服务）：委托区域内工业园区进行宣传、推广，进行招商引资项目的洽谈，以及对入园企业提供“全程无忧式管家服务”，协助企业快速实现生产运营。

4、园区综合服务：负责在委托区域组织有资质的服务单位，承担物业管理服务、道路清洁、绿化等公共项目维护。

以上业务实际操作中，各项业务由平台公司委托给其关联公司进行实施，控制了全产业链的大部分环节。

以下以潮白新城（潮白河园区）为例说明。

潮白新城面积为70平方公里，园区目前电子信息、汽车零部件和装备制造三大产业基地初步形成规模。

（1）基础建设方面：同时，公司形成了不同类型道路、景观的建造标准和成本标准；市政厂站（含供水厂、污水处理厂、供热站、变电站、燃气站、垃圾填埋场）和市政管线的建造标准和造价标准；以及城市营销的标准化。

附表：市政厂站的标准化市政项目规模10平方公里20平方公里处理能力厂站数量（个）总用地规模（亩）单位造价（元/平方米）处理能力厂站数量（个）总用地规模（亩）单位造价（元/平方米）供水厂 1.8万吨/天130300015万吨/天3643000污水处理厂 1.5万吨/天1172600012万吨/天33506000供热站300MW16040001000MW31304000变电站80MW1128000570MW3308000燃气站700万立方米/年14020005000万立方米/年31002000垃圾填埋场150吨/天12004000300吨/天137015000用地合计5141044城乡统筹一体化分类产品增值服务专业服务开发模式基础设施(五通)通自来水魅力体系城乡规划、品牌推广自建通有线电视电视服务引入合作通宽带网络服务引入合作通柏油（或水泥、石板）路道路交通自建通客运班车（或公交车）客运服务引入合作公共服务(五有)文化活动广场文化辅导、科普知识自建标准化的幼儿园（或小学）学前教育、义务教育自建卫生室基本医疗自建农家店（或农资超市）生活日用品销售自建村级组织活动场所村集体组织活动自建产业发展(五基地)农业种植基地提供场地、设施等引入合作休闲农业基地提供场地、设施等引入合作禽畜养殖基地提供标准场地引入合作村镇就业培训基地提供基本就业/创业场地就业指导、就业咨询引入合作农产品展销基地农产品交易展示引入合作（2）配套建设及综合服务方面：除了用于园区展示和招商的城市规划馆、中央公园和创业大厦由华夏幸福自主开发外，其他产品主要通过引入合作伙伴进行开发建设。