房地产企业住宅产品标准化之路初探

房地产企业住宅产品标准化之路初探

摘要:介绍了住宅产品标准化的内涵、目的和不同层次,分析了实施住宅产品标准化的4个阶段,并为推行住宅产品标准化初步建立了标准体系结构模型,最后提出实施过程中应注意的几个问题。

关键词:房地产企住宅产品标准化

在宏观调控不断深入与加强的背景下,我国房地产行业正逐渐走向成熟。发展到成熟阶段,必然由产品的粗放竞争向标准化竞争过渡。与此同时,房地产企业的发展模式正在发生变化,房地产企业的优胜劣汰分化正在加剧。标准化成了品牌地产在市场竞争中的利器。

标准化带来的是产业化与规模化,在面对同样的房地产市场资源情况下,谁拥有足够的技术资本———标准化体系,谁就拥有行业的未来。世界各国的经验告诉我们,住宅产品只有标准化、产业化,才能保证其品质。在标准化条件下,才能够做得越来越精,越来越符合我们的居住需求。

1 标准化的内涵

标准化(standardization)的概念是:在经济、技术、科学及管理等社会实践中,对重复性事物和概念通过定制、发布和实施标准达到统一,以获得最佳秩序和社会效益。从系统论的观点看,标准化就是理顺关系,加强协调,消除内耗,提高效率和质量。标准化是一个不断有序化、优化的动态过程。

标准化是一种思维模式,一种管理模式,然后是技术标准。标准化生产的起点是观念的改变,而产品设计生产的标准化是其中的重要部分。产品标准化是要体系标准化,质量管理标准化,设计标准化,流程体系标准化,甚至是对合作伙伴的选择标准化。标准化并不仅指保持产品的一致性,在这个高度强调个性、体验的社会,完全标准化的产品已经无法满足不同的客户对居住过程中的空间、时间、心理等各种需求。因此产品的标准化不是要求产品细节一致,而是强调产品性能的标准化。

2 标准化的目的

广义的讲,标准化的重要作用是改善产品、过程和服务对预定目标的适应性,其根本目的是为了在既定范围内达到“最佳有序化程度”。

在房地产业,首先标准化有利于房地产企业树立品牌形象。通过标准化,能够

利用某种程度上的一致性来降低成本,节约设计时间。

其次,标准化是工厂化的初级阶段。要做到工厂化,首先进行产品的标准化设计、标准化生产,从而逐步实现产品的通用化和工业化。

最后,确立标准化的产品模式是企业进行多项目开发的前提和基础。

3 住宅产品标准化的4个层次

考虑到我国房地产业发展的现状和房地产企业对标准化的接受程度,可将住宅产品标准化分为4个层次:部品标准化、模块标准化、产品标准化及产品性能标准化。最终实现住宅产品的工业化。住宅产品工业化指出了住宅产品标准化的发展方向,但并不意味着所有的住宅产品都以此为终极目标。房地产企业可以根据实际情况,先以户型、外观比较成熟,市场认可度较高的产品为先导,作为实施标准化的切入点。

3.1 部品标准化

住宅形式千变万化,但其组成细胞———构配件却相对不变,南北基本上差距不是很大,而且设计和制造可能作为工厂化生产的方式来开展。部品标准化是最容易实施的一步。

3.2 模块标准化

将住宅作为一个产品拆分出来,来确定模块化,并进行标准化设计(见图1)。

3.3 产品标准化

将已在某地成功的产品成熟化、定型化进行推广,其重点是户型设计标准化。包括产品户型的功能配置、流线、高度、窗户阳台、厨房位置,节能的处理办法等。还可以将固定的户型,设计几套不同的外立面,既可以满足标准化又可兼顾个性需求。

3.4 产品性能标准化

针对高端产品客户感受的产品性能标准,是高于产品标准的要求,并不着重

于产品细节的一致性,而是从几个不同层面来感受产品品质。

4 住宅产品标准体系结构模型

参考建设部住宅产业化促进中心公布的住宅部品体系框架拟将整个住宅体系分为十大系统(其中硬件八个系统,软件两个系统),以便住宅部品分类和标准模块的划分,有利于住宅产品标准化的推进。

硬件:1)结构系统(支撑结构、楼板等);2)外围护系统(外墙围护、地面、屋面、门窗、保温隔热、防水、外墙装饰);3)隔墙系统(指室内轻质隔墙);4)交通系统(入口门厅、楼梯、电梯系统等);5)厨卫系统(厨房、卫生间、换气风道);6)其他内部装修系统(内门、装饰部件、户内楼梯、壁柜);7)设备系统(暖通与空调系统、给排水设备系统、燃气设备系统、电气与照明系统、消防系统、新能源系统、管道系统、智能化系统);8)小区配套系统(室外设施、停车设备、园林绿化、垃圾贮置)。

软件:1)建造技术系统(各种标准化的工法、做法);2)管理系统。该标准体系结构模型的最高层次是建立标准化的建筑体系,这是整个住宅标准体系的核心。

第二层次是住宅部品体系标准化,住宅部品体系标准化的目的是要建立标准化的工业化生产体系,住宅部品体系的标准化包括各类部品的定义、适用条件与范围、部品的系统构成、部品的功能与性能要求、组成部品系统的材料和制品的技术性能要求、部品系统的组合性功能试验与检验要求、功能试验与检验方法、工程应用的可实施性要求、部品的质量控制与保证、相关引用标准等方面的内容。

最低层次是施工技术及管理标准化,目的是实现施工技术工业化。

5 实施住宅产品标准化的4个阶段

1)强调快速复制和产品创新,以树立品牌形象为主。2)部品标准化、装配化设计。3)对大量的标准化产品进行部品方面的集约化和通用化的深入设计。4)根据市场的反映,进行模块化设

计。由标准化向工业化迈进。

6 实施住宅产品标准化的过程应注意的问题

1)结合各地域的经济、文化特点,做出切实可行的体系。2)体系中既要有标准化、模块化的设计,又要有可以适应灵活多变的因素。3)构件生产尽可能工厂化、商品化。4)积极进行产业链整合。