房地产“限购令”问题分析
限购政策的效果、困局与出路
在市场上具有消费和资产双重属性 ， 且双重属性 万平方米 ； 从成交总价来看 ， ２ ０ １ ０ 年成交总金额 不可分割。住房作为必要的消费品， 贫穷和富有 家庭都要消费一定的住房服务。 房地产价格的快 速上涨 ， 进一步刺激了人们的投资需求 。面对行
慌 所 带来 的房 地 产 价 格 快 速 上 涨 ，采 取 行 政 干
为１ ６ ３ １ ． １ ２ 亿元 ， ２ ０ １ １ 年下降为 １ １ ８ １ ． ６ ５ 亿元。
三、 限购政 策 的困局 ： 干预 的失 灵
限购令 干 预政 策 在迅 速稳 定 市场 的 同时 ， 也 期结 果 通 常是难 以预料 的 ， 干 预政策 会 影 响价格
业过度投资 、 金融环境过度 宽松 ， 消费者心理恐 带来 了一系列的问题和困惑。 市场干预政策的长 预， 限制消费的政策具有必要性。 二、 限购 政 策的 作用 ： 抑 制 过度投 资
１ ． 稳定 市场 ， 量 价走 势 发生 改变 从 全 国和重 点 城 市来看 ， 限 购政 策确 实 在短
信号对供求关系的调节功能。 目 前 的干预政策主 要是 “ 减少需求” ， 而需求减少必然会影响供给做 出相 应 的调整 。 １ ． 扭曲市场机制 ， 价格信号失灵 实践证明 ， 市场价格信号是引导资源合理配 置的最有效方式 。在有效率 的市场上 ， 价格信号 可以充分反映宏 观经济 、 供求状况 、 消费偏好等
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Ｃ Ｈ Ｉ Ｎ Ａ Ｒ Ｅ Ａ Ｌ Ｅ Ｓ Ｔ Ａ Ｔ Ｅ
限购 政 策的效 果 、 困局 与 出路
张娟 锋 浙 江 工业 大 学房 地 产研 究 所
２ ０ １ ０年我 国开始通过“ 限购 ” 政策给房地产 市场降温 ， 住房价格上涨较快的城市纷纷推出限
房地产限购政策分析
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2011年1月26日，国办 发[2011]1号文件《国务 院办公厅关于进一步做 好房地产市场调控工作 有关问题的通知》出台， 即“新国八条”，将二 次购房的贷款首付款比 例从不得低于50%调整 到不得低于60%，标志 着调控政策进入第四次
升级。
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2013年2月20日，国务院 会议出台了《关于继续做 好房地产市场调控工作的 通知》，即“国五条”， 限购进一步升级，进一步 明确了统一的标准，并强 制地方政府执行，将二手 房的个调税由交易总额的 1%-2%到从严按差额的 20%征收，限制投机性购 房，标志着调控政策进入
• 2015年9月1日后，该“限购令”正式终结。
案例背景介绍——新“牛市”引发新一轮限购 潮
2016年上半年，全国房地产市场又迎来一次“牛市”，以深圳、杭州、济南等为 代表的城市房价暴涨。紧接在国庆期间，从9月30日晚到10月6日晚，多达19个城市密集 发布楼市调控新政，重启限购限贷，一度火爆的房地产市场在10月份显著降温，“楼市 四小龙”的住宅销售量也逐渐下滑，北京市商品住宅实现成交8508套，环比上月下降41%。 虽然青岛未加入此次“限购潮”，但“限购令”显然已经成为政府调控房地产市场的最 常用也最见效的手段。
案例背景介绍——今年不买房，十年都白忙？
由于担心青岛出台限购者政策，购房者们也疯狂起来。十一之后商品住宅网签数量不断攀升，创下本年度网签量新高。 新房方面，根据锐理数据中心统计，国庆单周青岛市新建商品住宅成交6327套，环比上涨19.3%；成交面积71万平方米，环比上 涨19.24%。商品住宅成交均价为11243元/平方米，环比上涨7.5%。10月9日的网签量2454套创下今年以来单日网签量的新高。 二手房方面也是如此，据房天下数据研究中心统计数据，国庆单周青岛二手房网签1653套，比去年同期（391套）增加1262套， 同比增长322.76%。青岛二手房住宅周挂牌均价15186元/平方米，环比上涨1.16%。10月8日正式上班后，二手房网签量开始爆发 式增长，10月9日网签920套，也创下本年度单日网签量新高。
北京限购令细则解读
北京限购令细则解读什么是北京限购令？北京限购指的是北京市房屋限购政策，也被称为房屋认购限制政策，是指对非本市户籍居民、非本市常住居民和其他人员，限制其在本市购买房屋的一种限制政策。
北京限购令的背景北京市房地产市场在过去几年里一直呈现出“供大于求”的趋势，不断有人员涌入，造成了房价居高不下的情况。
为了控制房价，限制非本市户籍居民在北京市购房的数量和频率，因此出现了北京限购令。
北京限购令的主要内容•购房人的限制：北京市购房者必须具有本市户籍或已在北京市连续缴纳社会保险和个人所得税满五年，且名下没有房产的家庭。
•购房数量的限制：在购买新建商品房（含商业用房、办公用房、可出租的营业用房等）时，北京市户籍家庭只能购买一套房屋，非本市户籍家庭只能购买一套房屋，并且自持物业不得超过90平方米。
同时，非本市户籍居民还需通过缴纳社保、个税、纳税等多种方式来符合购房条件。
•转让限制：购房者在购置了房产后，需满五年方可申请转让房屋或进行名下过户。
北京限购令对北京市场的影响北京市的房地产市场是全国最重要的房地产市场之一，因此北京限购令对北京市场的影响是深远的。
一方面，北京市的房价在限购令之后下降了，市场调节了过度抢购行为，从减轻部分人员的买房负担的角度上来说是很好的。
但另一方面，限购令也引发了一些问题，例如人们通过非法途径购买房产等违法行为。
如何解决限购令带来的问题？1.加强房产市场监管，对于存在的非法买卖房产行为和逃税行为进行镇压和打击；2.减轻购房负担，采取一些相应的措施，鼓励人们在城市外围购买房产。
3.确立一套综合管理系统，通过综合管理，可以更好地解决限购带来的问题。
结论北京限购令对于北京市房地产市场是一项非常重要的政策，可以有效地调节市场供需关系，但也会产生一些副作用。
尽管存在这些问题，但相信通过政府和公民共同的艰苦努力，一定能够解决好这些问题，逐渐让北京市房地产市场趋于稳定。
浅谈限购政策对房地产市场的影响
浅谈限购政策对房地产市场的影响纵观近几年来我国的房地产产业持续增长，国内各大主要省会城市异常活跃，呈现出一种繁荣的景象，房价也居高不下。
随着以盈利为目的的炒房者日益增多，我国的房价逐渐呈现一种非理性的膨胀，已然到达了单靠市场力量无法调控的地步。
为了遏制房价的不理性增长，打击投机和过度投资，我国颁布了被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”。
标签：限购令;供求关系;房地产市场引言：在今天的中国，房子已经成为了人们生活中的必需品，房子在人们心中不仅仅是一个家，更是一个人在一座城市扎根立足的必要条件，但是现在人们谈起房子，我们总处于矛盾之中，一方面它给人们的生活带来了翻天覆地的变化，另一方面，现在房价的暴涨使得人们难以负担，完全脱离了人们的承受能力。
所以我们需要弄清楚住房在交易中到底扮演的什么角色从而来弄清限购政策对于房地产市场的影响。
一、限購政策的出台1、限购令出台的背景及目的随着我国宏观经济形势逐渐好转，大中型城市房价暴涨趋势明显，为遏制投资和过度投机，控制房价在正常范围内波动，加强住房保障，于是在2010年，国务院就出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》即“国十条”，其中明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房。
这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”，并在多月后国务院又表明要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”，现在已有大约36个城市开始实行。
根据北京中原三级市场研究部的估计，在全国范围内施行限购政策的城市很可能将达到60个甚至更多。
虽然限购令在短期内能有效遏制房价的暴涨，但限购政策这种直接干预市场的调控方式只能是一种中短期政策，不能一直长期作用于市场。
而且对于不同的城市，出台的具体限购政策也截然不同，力度不一。
但是毫无疑问的是在如此严厉的调控政策下，短时间内各个城市的房价必然会得到一定的调控，为其他更多调控政策争取时间，从而达到控制房价和房地产的供求关系，加强住房保障，确保房地产行业的健康平稳发展。
房地产限购令法律问题研究
房地产限购令法律问题研究蒲涛四川大学法学院【摘要】２０１０年，各地先后出台房地产限购令，房地产限购令的出台对房地产市场交易产生了极大影响，房地产限购令作为政府调控楼市的政策手段，其内容已经构成了对宪法平等原则、合同自由原则、企业经营自主权和房地产所有权人处分权、物权登记制度的违背。
房地产限购令作为宏观调控措施具有抽象行政行为的法律性质。
房地产市场宏观调控措施应遵循合法性原则。
【关键词】限购令合法性法律性质宏观调控一、问题的提出国务院在２０１０年４月１７日颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中规定：“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
”此条款为地方政府出台限制居民购买住房政策提供了依据。
目前，限购令这一调控措施已成为中央、地方政府控制房价、抑制投机、保障民生的一项重要举措而被广泛运用。
截止２０１１年底，共有４８个城市出台了限购令。
“限购令出台是基于商品的短缺，供应不能满足需求。
”近年来，伴随着国民经济的快速增长，城镇化推进力度呈爆发状态，住房市场的刚性需求与因土地供应不足等原因导致的商品房供应不足形成了巨大的失衡，供求关系矛盾突出，房价居高不下。
政府从稳定市场、保障民生的角度出发不得已而运用调控手段，强力干预本应由市场自身调整的商品房市场，限购令便是从限制需求的角度遏制房价。
然而限购令的诸多内容均构成了对现行法律的突破，政府的宏观调控行为亦超越了本身的职权范围，虽然限购令在短期内显现了一定的效果，但仍难掩其本身存在的合法性困境。
二、房地产限购令的合法性分析１．限购令违背了宪法平等原则。
宪法第３３条规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。
国家尊重和保障人权。
任何公民享有宪法和法律规定的权利，同时必须履行宪法和法律规定的义务。
房地产限购令中均有对当地居民与非本地居民区别对待的规定。
限购令对非本地居民在所处城市购房给予了相对于本地居民而言更多的限制性条件，这一规定致使购房者在购买住房时，因为户籍的不同而出现实质地位的不平等，这一区别对待违背了宪法平等原则。
限购令下房地产市场分析及投资策略--以昆明主城区为例
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以 昆明主城 区为例
柳霁芸
摘 要 ： 目前房地产市场竞争越来越 激烈，房 价居 高不下成 为人们 迫切 关注的话题 。２ ０ １ ０年 国家 出台限购令 ，把原本 就已热议的房地 产行业推向 焦点 ，近年来房地产调控 力度 继续加 大。本 文以昆明主城 区为例 ，结合 经济学、管理 学和 市场营销的相 关知识 ，并结合房地产 投 资理论 ，分析限购令下昆明房地产行业所处的宏观环境和 市场发展 ，并为投 资者制 定相 关策略提供参考依据。 关键词 ：房地产 市场 ；投资策略 ；限购令
三、限购令下房地产 企业投资策 略 ２ ０ １ ３年政府 的宏观调控得到进一步的深化及 落实 ，土地政策及楼市 调 控双管齐下 ，房地产市场逐步 由高速成长 向常态发展 回归 。尽 管昆明 房屋成交量未受到太大影响 ，市场抗风 险能力较强 ，但行业 内认 为 目前 的房地产投资依 旧面临新 的调整 与转 型。要想在市场 内寻求更好 的生存 与发展 ，房地产企业必须进行房地产投 资策略 的重新调整。 （ 一）策略一 ：顺势 而为 在限购令下 ，房地产 企业 应调 整好 心态 ，从积 极 的意义 上解 读调 控 ，正视 和承担 调控的存 在。从 国家政策趋势看 ，房地产企业应 大力配 合 政府推进 当前 “ 房地产合理化运动 ” ，把投 资重心转移 到建设保 障性 安居 工程 ，与政府政策保持一致 。在 当前楼市调控的政策趋 势下 ，房地 产企业可以配合 政府建设保 障性住房 ，这将有利于投资者在激烈 竞争下 占有市场。 （ 二 ）策略二 ：科 学定位 房地产具有 的固定性 、适应性 、异质性的特征 ，其价值本身受 到区 位环境、配套设施 、房屋 结构 、外观装饰等影 响。限购之后 ，房 地产投 资空间受 到挤压 ，对房地产项 目进行科学定位显得更为重要 。为满足不 同投 资或置业 的需 求 ，房地 产开发 商应 制定适 合不 同 目标 客户 群 的方 案 ，来优化 市场定位 。 （ 三 ） 策 略 三 ：成 本 管理 由于房地产 的长期使用性 ，开发周期长 、流程多 ，成本项 目的构成 十分 复杂 ，越来越 多的房地产企业意识到进行成本控制的重要性 。在限 购 的新形势下 ，低成本 战略成为房地产企业最基本的竞争 战略。更 新成 本 管理理念 ，有效地 实施 战略，能快速培育企业的核心竞争力。 （ 四）策略四 ：薄利 营销 在房地产定价方 面，还应考虑低价营销的策略。对限购后推案 的项 目 来说 ，低价人市 成为了最 为直接且有效的价格策略。除 了考虑 到成本 定 价和市场定价 策略 ，对不 同客户可采取差别定价策略 。对 于首 购置业 者 、老顾 客置业 、一次性付清全款和按揭付款 的，可按具体情况 分别给 予 ｌ ％ 一５ ％ 不 等 的优 惠 。 一Βιβλιοθήκη 、房地产市场概述
房地产市场“限购令”经济法学思考论文
房地产市场“限购令”的经济法学思考摘要：限购令是由中央宏观调控授权，由地方政府制定执行的，以限制符合条件的商品房自由交易权利为方式，以规范房地产市场运行秩序为目的的政策措施，其本身具有丰富的经济法学基础理论支撑。
从经济学、经济法学两个角度对其进行评析，将有助于我们更加深刻的理解限购令的内涵与本质，更好的对其中存在的不足和正义进行推敲与反思。
关键词：房地产；限购令；经济法学1 引言在与楼市有关的各种新政策、新规范中，限购令占据着相当的份额。
而想要从法学的角度对限购令进行探讨，就必须在政策文本的具体说明中提取相关概念与内涵。
为了解决立论与讨论重心的差异性问题，文章对论述限购令内涵的部分进行了简化处理，将重点放到法律属性的探究上，以此阐明限购令实施的经济学、经济法学理论基础，以便从正、反两个方向全面审视其利与弊、得与失，最终为更加合理、更加健全的房地产市场调控机制建设起到一定的参考和借鉴作用。
2 限购令概况与分析2010年4月、9月，2011年1月，国家宏观调控机构依次发布了有关房地产市场调控问题的政策意见，这种递进式政策发布的目的在于巩固并扩大调控成果，促进国内房地产行业的良性转变，打击各种投机行为，使房价最终稳定在城镇居民可接受范围以内。
从各地发布的限购令文本来看，虽然其本身并未通过专门政策文件出台，但仍具有特殊的法律属性。
想要对限购令的价值属性进行有效评价，一是要将其视为一种法律手段，二是要避免孤立分析，并将其视为房地产市场宏观调控中的重要组成部分。
目前，国内约有50个城市在所属区域内实行房屋限购政策，虽然具体条款存在差异，但是仍存在着以下共同点：（1）限制居民在一定时期内的购房套数。
（2）对于不同户籍的居民区分对待。
（3）二手房同样属于限购范围。
（4）往往配有附加条款。
（5）违反限购令的居民需承担相应的法律后果。
从各地的实施效果来看，限购令的确发挥了抑制房价蹿升的趋势，由于国内目前尚未形成系统性的房地产市场调控机制，所以我们可以判断限购令将在未来一段时间内继续执行。
站得高点——科学看待住房限购令的利弊得失
保障性住房管理 、个人购买住房不足５ 年转手 交易的统
一
有人 说 “ 限购”是 以行政力 量干预房 地产市场 ，
按 销 售 收 入 全 额 征 税 、大 力 推 广 以 “ 房 价 、竞 地 不 符合市场 原则和规 律 。但我们 必须看到一个 现实 ， 限
价”方式等 ，但其中最引人瞩 目的还是 “ 限购令 ”。
乱 市 场 秩 序 的行 为 。
与期 许 。 自我国住房 市场实行 商品化 以来 ，居 民的居住
化解 当前房 地 产 问题 的重点 就 是要 放 在 “ 去投 资 条 件得 到 了很大 改 善 。但 在商 品房市 场 迅速 形成 的 同 化”、 “ 去赚钱效 应 ”上 ，并采取严 厉 的住 房信贷政 策 时 ，我 国住房 市场也 出现 了一些 问题 。其 中最突 出的问 及房地产 税政策 。 “ 限购令 ”可 以很 好地完 成这一 “ 使 题就 是市场推 高 的房 价让低收 入群体无力 承受 ，他 们无 命 ”。与其纠结 于房地产 市场 的种 种乱象 ，倒不如拿 出 法得 到基本 的住房保 障 。所 以当我们发 现住房 问题 已经
这一政 策无疑 给擅 长投资 的炒房客 以有 力打击 。 继 “ 国八条 ”政策 出台后 ，各地 “ 新 落地版 ”楼市新
政 细则 也会相继 出 台，上海 赶在兔年 春节前最后 一个 工作 日出 台了 “ 沪九条 ”。北京可 能成为继上海 、青
岛 之 后 第 三 个 “ 八 条 ”落 地 城 市 。 去 年 仅 在 部 分 城 国
具体措施 来达到立 竿见影 的效果 。当然 ，限购令从根 本 演变 成社会 问题 之时 ，我们不得 不承认 ，保 障房与 商品
上 来 看 ，与 房 地 产 市 场 的属 性 还 是 违 背 的 。 所 以新 国 八 房 具 有 同 等 的 重 要 地 位 。
房地产新政浅析——以“限购令”,“房产税”,“加息”为视角
有作用 。此轮宏 观调控肇始于 ２ ０ ０ ５年 ， 其持续时间之长 、 政 策之密集 、 效果不尽如人意 ， 令人注 目。主要措 施为 ：
一பைடு நூலகம்
、
限购令
２１ ０ ０年 ４月 １ ７１ ３国务 院出台了 《 于坚决遏制部分城 关 市 房价过快 上涨的通知 》 简 称新 “ （ 国十条 ” ，由此开 启 了 ）
纳税证 明或社会保 险缴纳 证 明的非本市 户籍居 民家庭 在本 市只能新 购 １ 套住房 。无法提供在本 市 １ 以上纳税证 明或 年 社会保险缴纳证明的非本市户籍居 民暂停在本市购房。 南京 ： 障本市居 民 自住 改善型和外地来 宁工作需要购 保 房。 暂时限制购买第三套住房。 严控投机炒房 ， 对违反上述规 定 、 能提供相关证 明的 ， 行不予贷款 ， 不 银 房地产登记 机构不
制 的背后都意 味着寻 租空 间的扩大 ，这就是 经济学 所谓 的
令， 规定 一个家庭 只能新购 买一套 商品住房 ， 对于 限购其它
城 市应 者 寥 寥 。 随后几个月 ， 各地对新“ 国十条 ” 的执行 不尽 如人意 。 月 ８
楼 市成交量 回暖 ， ９月房价又有 “ 抬头 ” 。９月下旬 ， 住房和城
２１ ００年楼市调控的大幕。
家庭 、 拥有 １ 以上（ １套） 房的非本 市户籍居 民家庭 、 套 含 住 无 法提 供在本市 １年 以上纳税证 明或社会 保 险缴纳 ’ 明 的非 证
本市户籍居民在本 市购房 。 三亚 ： 三亚 市决 定 自 ２ １ ００年 １ Ｏ月 １ ２日起 ， 对三亚市 户
法 律 视 角
房地产新政浅析
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以“ 限购令＂ “ ．房产税＂ “ ．加息＂ 为视角
限购令的合理性分析
限购令的合理性分析【摘要】限购令作为房地产调控措施中的一环，旨在稳定房价，促进房地产市场健康发展。
限购令是抽象行政行为。
限购令合法与否应当根据从主体、权限、程序、内容以及形式等方面进行分析。
各地限购令主要gx”新国十条”为依据，“新国十条”为国务院依职权颁布。
《价格法》可以成为部分限购令的法律依据。
限购令应当规定其生效的期限，否则不具有合法性。
【关键词】房地产限购今调控近年来，我国房产价格持续上涨，住房难的问题己经影响了人民群众的生活和社会的安定。
因此，政府以调整房价为目的，加大了对房地产市场的调控力度，各级政府出台多项重要的措施对房地产市场进行调控。
2011年1月26日，国务院公布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)，简称“新国八条”，是对去年房地产市场调控政策的延续，旨在巩固和扩大调控成果，进一步推动房地产市场出现的积极变化，并遏制房价过快上涨势头，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。
“新国八条”出台住房限购实施细则，并且规定“对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍家庭，暂停在本行政区域向其售房”。
随后，许多城市颁布了限购令。
房地产市场及其相关产业可否平稳健康的发展关系着我国的国计民生，因此对房地产市场的调控显得尤为重要。
“新国八条”的出台给大家带来了很大的期许，但是，我国房地产市场泡沫成因复杂，“新国八条”的从严从紧的措施是否遏制了房价的过快上涨?这种对购房人资格的限定和购房套数的限制明显扩大了限购的范围，行政干预力度再次升级。
政策态度在一轮又一轮的房地产市场调控中由松到紧，这不禁让人发问，此次限购措施的合法性与合理性。
在我国目前的社会经济环境下，让房地产市场自由发展既无条件又失公平，面对这样的市场，政府有充分的理由进行干预。
限购令对房地产价格的影响分析
２ １ 年 ４月 １ ００ ７日国务 院 出台 了 《 于 坚 决 遏 制 部 分 关
ｌ
Ｉ 黯地
城 市房价过快上涨的通知》 （ 简称 新 国十条 ．其中住 ） 房 限购 ”政策是～个非常严厉的政策措施 ，旨在调控房 地产业非理性膨胀 。
一
、
限购令政 策颁布后市场运 行状况
小康标准 ， 每人需增加３ ９ ．平方米， ２０ 年城市人 口５６ 按 ０５ ２
亿计 算 ，５ 共 需增 加住 宅 ２ ．２ 平方 米。截止 ２０ 年 １９ 亿 ０５ 年末我国城市存量住宅为 １６６ 亿平方米 ，如果按照年 ４ ．８ 折 旧率 １２ ％ 计算 每年折 旧 １８ 亿 平方米 ，５ ．５ ３ 年折旧
众多资料显示 ，自 ２０ ０９年下半年 以来 ，房价上涨过 快 的症 结主要是 货币供 给过 多及投 资性需求过强 。中国 人 民银行统计 报告显示 ２ １ 年 ９ ００ 月份人 民币贷款增加
ｉ
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２１ ０１
５
城价格指数 ）调查数据获悉 ，２ １ ００年 １ ０月份全 国 １。 ｏ 个
城市住 宅平均价为 ８ １ 元 ／平方米 深圳 以 ２５０元 ／ ４８ ４５
平 方米位 居全 国第一位 。另外 ２ １ 年 １ 月 １ 国 ００ １ ０日
家统计局发布 １ ０ —１ 月份全 国房地产 市场运 行状况 也
扣除 １ 月税收政 策调整预 期导致 二手交 易增加 因素 ，当 １
限购令对房地产价格的影响分析
文 ／刘旦
月实际成交 水平只有 ９月份的 ２ ％。然而 ，在成 交量低 ８
迷的背景下 深圳房价俨然 维持高位 。广发证券选取 十
浅析法律视角下的“限购令”
、
“ 购 令 ” 述 限 概
２１ ０ ０年 ４月 １ ７日， 国务院发布了《 国务院关于坚决遏制部
分城 市房价过快上涨 的通 知》 ，其 中提出坚决抑制 不合理住房
需求， 实行 更为严格 的差别化住 房信 贷政 策 ， 各种名 目的炒 对 房和投机性 购房 ， 地方 人民政 府可根据 实际情 况 ， 采取 临时性 措施 ， 在一定时期 内限定购房套数 。 随后 ，００ ４月 ３ ２１年 ０曰， 北 京发布了《 北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分 城市房价过 陕上涨文件 的通知》 其 中明确提 出的 ： ５月 １日 ， 从 起， 暂定 同一购房家 庭 只能 在本市新 购买一 套商品住 房 ， 是 这 全国首 次提 出的家庭购房 套数 “ 限购 令” 其 后深圳 、 ， 广州等 多 个城 市陆续公布“ 限购令 ” ２ １ 年 １ ２ 。 ０１ 月 ６曰， 国务院又公布了 《 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题 的通知》简称 “ ， 新国十条 ”要求各 直辖市 、 ， 计划单 列市 、 省会城 市和房价过高 、 上涨过快 的城市 ， 在一定 时期 内， 尽快 出台住 房 限购实 施细 则 ， 且规定 “ 已拥有 １ 及 以上住房 的 当地 户 并 对 套 籍居 民家庭 、 拥有 一套及 以上住房 的非 当地 户籍家 庭 、 无法 提
政策。
能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
二 、 限购 令 ” 性 质 “ 的
【 关键词 】限购令
一
房地产 法律 冲突
“ 限购令” 是抽象行政行为 。 象行政行为是相对具体行政 抽
行 为而言 的 ， 是指国家 行政机关 制定法规 、 它 规章 和有普 遍约
束 力的决定 、 命令 等行政规 则的行为 。“ 限购令 ” 有普 遍约束 是
“限购令”制度的不足
浅析“限购令”制度的不足[摘要]“限购令”的出台在房地产界影响颇大，“限购令”本质上是一种行政限制手段，笔者主要从经济学的角度阐述“限购令”制度可能带来的不良影响以及产生这一问题的原因，力图对这一制度有更为深刻的认识。
[关键词]限购令外部性信息不充分父母式关爱主义理论私利理论近来，国务院出台了房地产新政，各地纷纷出台了贯彻落实中央房地产新政的细则，其中最引人注目的一条就是“限购令”。
无论是限新购一套还是限新购第三套，都是对房屋买的环节采取的一种行政限制手段。
限购令并不是中国首创，在世界其他国家已经实施，如去年澳大利亚放宽外国人买房的限制后，海外投资者的涌入使澳房地产价格攀高，澳政府于是限制海外投资者在澳买房置产。
韩国政府的限购则不止限于外国人，调控手段无所不用其极。
最近便在首尔市划定若干热点区域，在该区域内，购房者只能购买一套住房，以此来摒绝炒房客。
并且，买房者购房前需要申报资金来源，否则无法购房。
我国对于限购令政策观点不一，主要分为两种：第一，有人认为限购令无可厚非，它是对房地产市场上倒卖住房制造紧张空气，推高房价获取暴利的投机势力的有力打击；另一方面，有人认为限购令应该受到限制，甚至根本就不应该出台。
本文就参考西方经济学的相关理论来说明限购令的出台在解决房地产市场中存在的问题的理论依据以及相关不足。
一、限购令中限制“买”的环节以克服市场失灵问题法律经济学理论认为:一般情况下,自由交换能将物从低价值的使用移往高价值的使用。
只有购买价格高于物的所有权人(出卖人)自己认为的价值时,他才愿意转让该物。
另一方面,购买价格必须低于购买人所认定的该物价值,否则他不会买。
当然,如果将交易成本纳入考虑范围,当整体的交易成本超过出卖人和购买人所认定的价值差额时,交易将不会发生,因为两方都无法从交易中获利。
总的来说,自由交换能为交易双方带来好处,如果该交换被限制,潜在的购买者将不得不分担物的所有权人因此受到的损失。
房地产市场调控政策解读与影响分析
房地产市场调控政策解读与影响分析房地产市场一直以来都是国民经济发展的重要领域，对于一个国家的经济稳定和人民的居住需求有着重要的影响。
为了保障房地产市场的健康发展，政府会制定一系列的调控政策。
本文将对房地产市场调控政策进行解读，并分析其对市场的影响。
一、房地产市场调控政策解读1. 限购政策限购政策是最常见的调控手段之一。
它主要通过限制购房者购买住房的数量来稳定市场需求。
一般情况下，政府会根据不同城市的实际情况，设定不同的购房限制条件，如户籍限制、房产证限制等。
通过限购政策，政府可以有效控制市场投机行为，避免市场出现大幅度的波动。
2. 限售政策限售政策是对于已经购房的居民或投资者而言的。
它通过限制房产的转让来控制市场的供应量。
政府常常通过设定房屋持有期限、资金来源等条件来实现限售的目的。
这样一来，可以避免短期内大量的房源涌入市场，保持市场供需的平衡状态。
3. 融资限制政策融资限制政策是指对购房者的贷款进行限制的政策措施。
政府会通过提高首付款比例、收紧贷款额度等方式，限制购房者的融资能力。
这样一来，可以有效遏制房地产市场的杠杆效应，防止房价泡沫的产生。
二、房地产市场调控政策的影响分析1. 价格稳定房地产市场调控政策的实施可以有效遏制投机性购房行为，防止房价过快上涨。
限购和限售政策能够抑制投资投机需求，保护刚性需求，并通过控制供需关系，避免市场出现严重的价格波动。
2. 促进市场健康发展房地产市场调控政策的出台，可以有效遏制投资投机需求，鼓励房地产企业进行合理的运营和开发。
政府通过引导资金合理流动，培育市场主体，推动房地产市场健康有序的发展。
3. 保障购房者权益房地产市场调控政策的实施可以保障购房者的合法权益。
通过限定购房条件和加强合同监管，购房者的利益可以得到更好的保护。
此外，购房者也可以通过政府出台的政策，选择适合自己需求的房源，提高购房者的选择权和话语权。
4. 调整投资结构房地产市场调控政策的出台，可以引导资金流向实体经济领域，从而调整投资结构。
中国房地产政策的演变及变动原因分析
中国房地产政策的演变及变动原因分析随着中国经济的迅速发展和城市化进程的加速，房地产行业成为了我国经济发展的重要引擎之一。
然而，与此同时，房地产市场的波动和价格的急剧上涨也引起了社会广泛的担忧。
为了控制房价上涨，政府出台了一系列房地产政策。
本文将对中国房地产政策的演变及变动原因进行分析。
一、限购政策限购政策是调控房地产市场的重要手段之一。
2011年，针对房价过高的局面，一些城市试行了限购政策，后来逐步推广至全国。
这一政策限制了购房者的购房资格和数量。
限购政策一定程度上防止了炒房现象和滥发房贷，但也导致了购房者的购房需求转移到了更小的城市，进一步推高了当地的房价。
二、限贷政策限贷政策是在2010年后被陆续推行的。
这一政策规定，银行只能向购房者提供不超过80%的房贷，以此控制房地产市场的杠杆率和风险。
限贷政策使得购房者的购房需求受到了一定程度的限制，推高了购房者的首付款比例，减缓了房地产泡沫的形成。
然而，限贷政策也存在一些负面影响。
由于购房者首付款比例的增加，一些购房者转而转向了房地产投资和炒房行为。
此外，限贷政策也限制了房地产市场的上涨空间，使得一些地产企业的负担增加，难以负担房地产建设的资金压力。
三、房产税政策房产税政策是调控房地产市场的重要手段之一。
2011年，财政部提出了“增量改革，缓行房产税”的观点，但并未实施。
2015年8月31日，《中共中央国务院关于全面深化改革推进“两个关键一大工程”的决定》明确提出，要加快出台房产税相关法规，尽快进行试点。
房产税政策能够限制一些高端人士的购房需求和对房地产投资的积极性，推动房地产市场回归到依靠自身经济的稳健状态。
但是，房产税实行需要完善的相关法规和税收征管机制，否则容易出现私自砍价和逃税等行为。
四、供应政策供应政策是调控房地产市场的重要手段之一。
在很长一段时间里，企业在购置地产的过程中，往往只关注土地购置资金的成本，很少考虑土地使用的合理性和市场需求。
房地产行业楼市调控政策解析
房地产行业楼市调控政策解析房地产行业是国家经济的重要支柱产业，对经济增长和资本市场发展都起到了积极的推动作用。
然而，随着房价的飞速上涨和楼市泡沫的出现，房地产市场风险不容忽视。
为了维护市场的稳定和保护购房者的权益，中国政府采取了一系列楼市调控政策。
本文将就这些政策进行解析和分析。
一、限购政策限购政策是指通过政府对购房者的购房资格进行限制，限制某些购房者购买房产的数量和性质。
这种政策的出台主要是为了控制市场需求，防止投机和炒房行为导致房价过快上涨。
限购政策可以分为户籍限购和非户籍限购。
户籍限购是指政府根据购房者的居住地户籍进行限制，对非本地户籍人员购房进行限制。
这种政策的目的是避免外地投机者进入本地市场炒房。
非户籍限购是对本地居民购房进行限制，限制购房者购买多套房产。
这种政策的目的是避免购房者投资房产导致市场供需失衡。
二、限贷政策限贷政策是指通过限制购房者的贷款额度和贷款利率来控制房地产市场的流动性。
这种政策的出台主要是为了遏制投机行为和过度杠杆化，防止房地产市场风险进一步扩大。
限贷政策的具体措施包括提高首付比例、调整贷款利率、限制商业贷款额度等。
通过加大购房者的购房成本和还款压力，限贷政策可以降低购房者的购房意愿，有效控制市场需求。
三、供应调控政策供应调控政策是指通过控制房地产市场的供应量来控制房价上涨。
这种政策的出台主要是为了保证房屋供应与市场需求的平衡，避免供需失衡导致房价过快上涨。
供应调控政策的具体措施包括增加土地供应、加快房地产项目审批和开发速度、打击违法建设等。
通过增加房屋的供应量，供应调控政策可以有效缓解房屋供需紧张状况，稳定房价水平。
四、税收调控政策税收调控政策是指通过调整房地产相关税收政策来控制房地产市场的投资热情和投机行为。
这种政策的出台主要是为了增加房地产市场交易成本和资金成本，抑制投机性需求。
税收调控政策的具体措施包括加征契税、房产税、土地增值税等。
通过增加相关税收的成本，税收调控政策可以减少购房者的投资回报率，降低投机需求，促使市场回归理性。
从限购政策浅析我国房地产宏观调控
诚然 ， 从短期 看 ， “ 限 购令 ”政 策确实 能起 到 了立竿 见影 的效 果 。 在当时房价调控的关 键时期 实行 限购政策是很有可 以的。但 是 ，限购只 能是调控房价的辅助手段。在住房供需关 系失衡 的时期 ，由于短期内住 房的供给缺乏弹性 ，只能通 过实行 限购来抑制不合理需求 ，从 而实现短 期内的供需平衡。 限购政策对 于当期有 降低房 价 的作用 。如果 限购政 策在短 期 内取 消 ，则取消限购时市场会 出现房价 的陡然升高 ，我们称之为 “ 报 复性 反 弹” 。限购是特殊 时期依靠行政 指令 的特殊 调控手 段，长期来看 ，在摸 清房产资产数量的前 提下，可逐步利用税收 、交易频度规制 、利 率与信 贷政策等予以替代。由于 “ 报复性反 弹” 的存在 ，在 限购政策取 消时 ， 要采取渐进的形式，同时应该辅助于其他有效的政策工具。① 但从根本上说 ， 仅靠政府干预扼制房价效果有 限。若 要使其发挥 强 效 ，或 只有使其 常态化 、制度化 ，但这 种强行压 制 ，又是否 切合实 际 ， 又是否对楼市发展有利 。限购 只是行政性的短期措施 ，其深层次 的东 西 是根治不 了的。所 以，调控 的关键在于供求的平衡 ，而非抑制需求 的限 购。因此 ，限购政策不是长远之策 ，更无法根治顽疾。 例如一些长期从事房地产研究的专业 人士都发表出 自己的观点 ，犀 利 的指 出了其 中存在 的问题 。例如深圳中原董事 总经理李耀智认 为，如 果没有配套政策 ，限购反而会成为市场的巨大隐患。因为 “ 限贷令” 与 “ 限购令” 都是将 目 标集 中在 打压需 求上 ，在供应方 面并没有 采取太 多 的措施 。（ 作者单位 ：四川大学经济学院）
从 限购 政 策 浅 析 我 国房 地产 宏 观 调 控
房地产限购令的法律问题研究
近来， 影响中国房地产数年之久的限购政策随各地的
相机松动而即将淡出。但房地产“ 限购令”（ 当时， 为巩固
和扩大调控成果， 进一步推动房地产市场出现的积极变化 ，
以消除其间的差别性和不一致性。因此 ， 民法学者在回应限
购令问题上 ， 首先应该持守理性评判的立场， 并在此基础上， 试图构建与之对应的妥当的法律方案。
外， 回顾二十世纪民法的发展 ， 近代民法到现代民法的变迁， 从“ 抽象的人格、 财产所有权 的保护的绝对化、 私法 自 治、 自
己责任” 到“ 具体的人格、 财产所有权的限制、 对私法 自治和
关 键词 ： 限购令 合 同 自由 法教 义 学
中图分类号 ： Ｄ ９ １ ３ 文献标 识码 ： Ａ 文章编号 ： １ ０ ０ ９— ５ ６ ７ ５ （ ２ ０ １ ５ ） ｏ ２— ０ ７ ６— ０ ４
一
、
引言 ： 限购令及其适法性危机
践活动， 皆应在此领域展开。“ 制度” 与“ 现实” 、 “ 应然” 与 “ 实然” 、 “ 规范” 与“ 事实” 之间永远存在难以弥合 的张力，
中央政府和地方政府相继出台以限制商品住房购买主体资 格条件为主要特征的相关政策， 时称“ 限购令” ） 问题依然是 我国宏观调控的焦点 ， 其仍将持续影响我国的经济生活。 限购令实施以来， 法学界对于限购令的合宪性与合法 性问题予以密集的批评， 焦点集于法治语境下公共利益和 个人利益的界分、 行政许可等抽象行政行为的边界等； …民
身的 发展， 而是系由公共政策对契约法对象的系统性“ 掠 夺” 所造成， ＿ １ 如基于对不正当竞争行为的规制、 环境保护
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房地产“限购令”问题分析
【摘要】通过行政命令对投资投资型消费者购入房地产进行强行限制，使得有效需求在短期内降低，迫使房地产开发商因供大于求而降低房价是房地产限购令的基本原理。
限购令的出
台对于我国房价产生了很大的影响，但限购令的出现也存在着很多问题。
本文针对房地产限
购令对于房地产市场的影响进行了分析，并从理性的角度分析了限购令。
【关键词】房地产；限购令；分析
一、房地产“限购令”的分析
（一）房地产限购令违背了市场经济的原理
现阶段市场经济秩序在我国已经逐步确立，政府不应过多干预市场的运行。
房地产限购令的
实施不仅没让市场经济得到发展，还是得市场经济发生了的倒退。
价格信号作用没有得到限
购令的重视，价格机制被政府命令的产品分配所代替。
房地产限购令使得房地产市场经济作
用失效，政府的行政干预手段会引发一刀切的现象，对于一部分消费者是不公平的[1]。
（二）房地产市场调控的关键不在于限购
提供有效地房屋供应是解决房地产问题的关键，而不是通过政策规定限制需求。
政府的调控
政策不会减少民众的合理需求，随着限购时间的延长，民众的需求矛盾会越来越尖锐，当废
除限购令后，房价会因积累的大量需求而发生报复性上涨。
政府出台限购令的目的在于抑制
市场中的泡沫，但即使需要对泡沫进行抑制，也不是采取限购就能够解决的，增加投机的持
有成本才是抑制泡沫的关键。
房地产限购令对房价的影响是通过对购房资格进行线之后的一
系列传到产生的，而不是增加市场投机者和开发商的资金压力。
市场中的开发商和投机者具
有完善的筹资求道和充足的自由资金，在这种情况下，限购令难以发挥作用。
由此可见，当
前房地产调控最应关注的政策现实是增加投机分子和开发商的持有成本，而不是限制购房资
格[2]。
（三）房地产限购令可能引发新的问题
只有坚持较长的一段时间，限购令才能完成从限购到降价的传导机制。
但在相关限购文件包
括新国八条、新国五条并没有规定限购令的适用时间，虽然这预留了充足的回旋余地给中央
政府用于出台或调整新政策，但也让那些顽固的投机分子怀有侥幸的心理。
此外，对限购令
退出后的问题国务院办公厅没有作出规定，这一政策貌似收效颇丰，但实质则产生了一些问题。
很多地方因限购令而发生了经济硬着陆，很多地方土地流拍进而出现了财政紧张。
通过
对外国的一些例子进行分析不难发现，房地产泡沫通过这种调控虽然得到控制，但也会降低
经济增速，甚至出现负增长。
二、完善我国房地产市场调控的对策
（一）在调控主体中纳入地方政府
要实现对房地产的有效调控，中央政府应当在房地产调控阵营中纳入地方政府。
首先，改革
财税体制，匹配财政事权。
要使地方政府在当地产调控上的主动性得到充分发挥，避免开发
生和地方政府合谋的情况，就要将地方政府的财政缺口问题解决好。
要对各级政府的事权进
行明确的同时，对转移支付和分税制度进行改革。
为地方政府落实其责任的支出提供财力保障，进而改变其依赖房地产相关税收和土地出让金的状况。
其次，对考核机制进行建立健全，形成对渎职腐败的有效震慑。
实践中应当对地方政府的考核监察机制进行完善，严格避免地
方政府在房地产调控中蒙混过关的行为。
具体操作中应当对各方力量进行动员，让更多的人
监督检查领导干部的行为。
同时对地方领导问责任进行贯彻和执行，明确每个人身上的责任，让地方领导的前途为当地房地产的发展埋单[3]。
（二）将预期管理作为调控的大原则
对我国改革开放以来的宏观调控政策进行分析不难发现，缺乏前瞻性、长期性是这些政策措
施在实施和制定中存在的主要问题。
颁布这些政策是为了解决那些原有手段控制不了的问题，政策常常趋于表面化，没有抓住房地产调控的核心——预期管理是这些政策流于形式、收效
甚微的根本原因。
现阶段各方主体已经建立起房地产价格快速上涨的预期，经过上涨预期和
制定时预计有效地政策的相互渗透，成为房地产稀缺性的印证和对上涨预期的实现是房地产
政策不可逃避的命运，房地产价格因此又被抬高。
所以，各级政府要相实现有效调控那个房
地产市场、降低房地产价格的目的，就应当执行和制定政策措施促进消费者预期的改变。
现
阶段比较可行的是让消费者形成对房地产价格温和上涨预期取代消费者对房地产价格的快速
上涨预期。
为了实现这一点，限购令对消费者投机购房的行为进行了限制，形成了对充斥市
场的投机氛围的有效打压。
但是，对房地产限购令的执行时间规定和本质进行分析不难发现，该政策不会成为政府的长期调控行为，无法显著改变消费者的长期预期。
因此，各级政府要
在利用限购令控制房价的基础上，从整体上采取长期行为促进消费者长期预期的改变。
具体
操作中，应当采取相关措施实现房地产市场总体供应的增加，对供应结构进行科学调整，给
予中低收入阶层的保障性住房建设更多的资金和政策支持，这样才能从根本上扭转消费者的
长期预期。
此外，各级政府应当多管齐下形成合力，在进一步改革配套土地出让制度的同时，对房地产市场的交易秩序进行严格规范，为房地产行业的健康稳定发展提供保障[4]。
（三）改进现有的调控手段
政府部门实施房地产调控措施的过程中，要用不同的、有针对性的政策对待不同需求的主体。
对住房消费进行鼓励的同时，对健康的房地产投资进行引导。
要将市场投机控制在合理的范
围内，并对房地产的恶意操作进行严厉打击。
要防止因调控行为而引发的行业发展止步不前。
应当对房地产市场中的投资型消费和自住型消费进行区分。
应当通过税收政策和金融信贷的
优惠政策对自住型消费进行鼓励，使居民改善居住条件的需求能够得到满足。
投资性消费的
需求包括短期炒作需求和长期投资需求。
可采取根据持有年限增长逐渐使用较低的营业税税
率的二手房交易税收支持政策鼓励长期投资。
可通过对短期内获取的巨大价差收益开征暴利
税等在保障市场流动性的基础上建立的税收手段对短期炒作需求进行严格控制。
同时，还应
当积极引导暂无消费能力的消费者，使其基本的需求通过租赁保障性住房的形式得到满足，
使得不论收入水平均自购住房的消费情况得到根本转变。
具体实践中各级政府还应当根据个
地方的具体情况采取有针对性、有区别的措施。
像我国的一线城市上海、深圳，这些地方的
房地产市场起步较早，房地产投资者和消费者都比较成熟，相对于其他城市其房地产市场具
有更强的自我调节能力。
所以应当降低对这些房地产市场的调控力度。
只有具体情况具体分析，摒弃一刀切的做法才能使得市场机制得到最大限度的发挥，进而为房地产行业的健康发
展提供保障[5]。
结语
对房地产市场的调控势在必行，国家在应当在调控房地产市场的过程中应当抓住问题的本质，并且最大限度的遵循市场经济规律，这样才能即达到调控房价的目的又不破坏市场的自身运行。
参考文献：
[1]代大为，莫良元.房地产限购令的法律问题研究[J].湖南社会科学，2015，（09）：76-79.
[2]苏晓婷.从限购政策浅析我国房地产宏观调控[J].商，2014，（03）：215.
[3]符启林，王亮.限购令法律问题探究[J].中国房地产，2011，（16）：65-69.
[4]王晋.我国房地产限购政策的效果分析及展望[J].产业与科技论坛，2013，（18）：7-8.
[5]赵昱，孔丽，王建宇.房地产限购政策持续时间的探讨与思考[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2012，（04）：382-385.。