房地产评估案例5
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产评估案例市场法
房地产评估案例市场法房地产评估是指通过对房地产的各种要素进行研究、调查和分析，从而确定房地产的价值和市场价格的行为。
市场法是房地产评估中常用的一种方法，基于市场法对房地产进行评估可以客观、科学地确定房地产的市场价值。
下面将介绍一个市场法的房地产评估案例。
公司计划购买一座商业写字楼用于办公。
该写字楼位于城市中心区域，交通便利，周边有多家大型购物中心、酒店和银行。
经过市场调研，发现该地区的商业写字楼租金平均每平方米每月约为35元。
接下来，我们可以使用收益法进行房地产评估。
首先，我们需要确定该商业写字楼的租金收益。
根据周边商业写字楼的租金水平，我们可以估算出每年的租金收入。
假设该商业写字楼的总面积为5000平方米，租金为每平方米每月35元。
每年的租金收入可以计算为：租金收入=面积×租金×12个月=5000平方米×35元/平方米/月×12个月=2,100,000元/年接下来，我们需要估算出该商业写字楼的净收入。
净收入是指扣除房屋管理费用、维修费用、税费和折旧等费用之后的实际收入。
根据实际情况，我们假设其净收入为总租金收入的80%，则净收入可以计算为：净收入=租金收入×80%=2,100,000元/年×80%=1,680,000元/年然后，我们需要确定该商业写字楼的投资回报率。
投资回报率是指净收入与投资金额之间的比率。
假设购买该商业写字楼的投资金额为5000万元，则投资回报率可以计算为：投资回报率=净收入/投资金额=1,680,000元/年/5000万元=3.36%最后，我们可以根据该商业写字楼的投资回报率和市场上类似房地产的投资回报率进行比较，从而确定该商业写字楼的市场价值。
如果市场上类似的房地产的投资回报率为4%，则根据投资回报率的倒数法，我们可以计算出该商业写字楼的市场价值：市场价值=净收入/投资回报率=1,680,000元/年/4%=42,000,000元根据以上计算，可以得出该商业写字楼的市场价值为4200万元。
房地产评估作业
1现需评估某宗房地产2005年9月未的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/ m7，成交日期2004年10月末。
另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房5地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。
试对该可比实例的价格进行交易日期修正，应调整为（A）元/㎡。
A3625B2625C2350D34252某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建造物建造期为3年，建造物的经济寿命为55年，则计算建造物折旧时的经济寿命应为(B)A52年B55年C58年D67年3 房地产报酬率与其投资风险呈（C）A线性相关B非线性相关C正相关D负相关4 收益法评估房地产价格的计算公式为式中n表示(C)A土地出让年期B已使用年期C剩余使用年期D经济寿命5 运用成本法评估普通建造物价格时，普通采用(D)A综合成本B彻底成本C重建成本6标准深度是道路对地价影响的转折点。
因此接近道路的方向，地价逐渐升高；远离道路的方向，地价(D)A 逐渐降低B 逐渐升高C 为零D 可视为基本不变7某宗房地产的交易总价款为120万，合同约定分期付款，即在成交日期首付40万，半年后支付40万，一年后再付40万。
试将其付款方式统一到于成交日期一次性付5清，假设半年利率为3%(B)。
A112B117C120D1268当新建房地产价值一拆除现有建造物费用一建造新建造物费用>现状房地产价值时，判断估价对象的最高最佳使用为（D）A保持现状前提B转换用途前提C装修改造前提D重新利用前提10某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第四年起，每年的净收益将稳定在20万元，如果报酬率为9%，则该房地产的收益价格为(B)A 195万元B 210万元D 237万元11 导致房地产市场成为不彻底市场的原因是由于房地产具有(C)A用途多样性B利用永续性C位置固定性D数量有限性12某宗房地产，已知建造物的重置价格为1000元/m2，成新率为70/房地产年净收益为140元/m2，土地报酬率为6%，建造物报酬率为8%，则该房地产的价格为(C)A1700元/m2 B1960元/m2 C2100元/m2 D2400元/m213 在影响房地产价格的普通因素中，家庭规模属于（B）A 经济因素B 社会因素C 行政因素D 心理因素14某大厦的总建造面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。
资产评估实验及答案
资产评估实验指导书编写：肖川林实验一：资产评估在房地产评估中的应用实验目的：进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用 实验任务： 计算分析题1、待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米,允许用途为住宅建设，允许容积率为6,覆盖率为≤50%，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。
有关数据如下:预计建设期为2年，第一年投入60％的总建设费,第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1500万元。
专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20%，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为4500元／平方米,折现率10％。
方法提示:1)预计住宅楼的买楼价的现值为：()230002000629752066()110%⨯⨯=+元2)总建筑费用现值为:()()0.5 1.5100060%10000100040%100009190000()110%110%⨯⨯⨯⨯+=++元 3）专业费用:专业费用=9 190 000×6％=551 400(元) 4）租售费用及税金：租售费用及税金=29 7520 66×5%=1 487 603（元） 5）投资利润：投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％ =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％ =(地价×20%）+1 948 2806）总地价：总地价=(29 752066—9190000—551 400-l487603-1948280)÷（1+20％)=16574783÷1。
2 =13812319(元)2、有一待估宗地,现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。
表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
房地产评估-市场比较法案例分析
由以上得，待估房地产的评估价格为：
（ 8722.36+8912.02+8327.04)/3 =8653.81㎡/元
项目 单价(㎡ 元 单价 ㎡/元) 交易情况修正 系数 交易日期修正 区域因素 剩余使用年期 修正 个别因素 比准价格 待估宗地价格
可比实例1 可比实例
可比实例2 可比实例
可比实例3 可比实例
7835.05
100/100 112/100 100/97 99.57% 97.8/101 8722.36
7333.33
100/100 111/100 100/102 98.2% 97.8/86 8912.02
6517.86
100/100 117/100 100/98 99.57% 97.8/91 8327.04
交易实例： 交易实例：
项目 地址 交易情况 交易日期 建筑结构 建筑总层数 所占层数 装修状况 面积（㎡） 面积（㎡） 交易价格（万元） 交易价格（万元） 可比实例1 可比实例 海港区滨河里小 区 正常交易 2010-09-30 混合 6 4 精装修 97 76万 万 可比实例2 可比实例 海港区秦皇小区 正常交易 2010-10-20 混合 6 1 一般 105 77万 万 可比实例3 可比实例 海港区滨河里小 区 正常交易 2010-3-12 混合 6 3 一般 112 73万 万
云搏计算题
组员：鞠雅丽，张灿，演宇曦市场法案例一：为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、 E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。
其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。
另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5％，其后至2002年11月1日则每月递减0.5％，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1％。
试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
(2003年《房地产估价理论与方法》)解：（1）根据题目要求选择3个适合的可比实例：因为成交日期应与估价对象房地产的估价时点接近，所以应选择A,C,E。
（2）计算公式：比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易时间修正系数*房地产状况修正系数(4)评估价格： 4986.15817 元/平方米案例二：需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。
区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。
另知1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。
试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）解：1，计算公式：比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况修正系数,2，求取比准价格：V A= 5000*(100/100-1)*15%1-1）（*(100/100+2)=4258.56(元/平方米）VB=560*8.3*10%1-1(）*(100/100+3)*(100/100+1)=4040.73(元/平方米）VC=530*8.3*6%1-1）（*(100/100+2)*(100/100-2)=4143.23(元/平方米）3，求取综合结果估价对象价格=(4258.56+4040.73+4143.23)/3=4147.51(元/平方米）案例三：某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。
房地产评估报告模板(最新版)
房地产估价报告项目名称:美地雅登房地产委托方：王丽云估价方：马冬哨估价人员：马冬哨估价作业日期：2014年12月10日至2014年12月18日估价报告编号：xxxx（2011）个字第0110号xxxx房地产评估有限公司二零一四年致委托方函王丽云：受您的委托，我公司对美地雅登之市场价值进行了评估。
为您向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料和对未来市场进行分析预测的基础上，经过周密的测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定xxxxxxxxxxx（建筑面积176平方米，土地使用权面积58.8㎡）在2014年12月18日的市场价值为人民币270万元，大写金额：贰佰柒拾万元整。
评估结果明细表：估价对象建筑面积（㎡）评估单价（元/㎡）抵押价值（万元）美地雅登176 15340 270详细的估价过程及有关说明见估价结果报告。
顺致xxxx地产评估有限公司法定代表人：马冬哨2014年12月18日估价结果报告一、委托方和权属方1、委托方：王丽云2、权属方：王丽云二、估价方基本情况估价方名称：xxx房地产评估有限公司法定代表人：马冬哨分公司负责人：联系人：马冬哨联系电话：xxx三、估价对象所在区位情况1、项目四至：东为北沿路，南为文靖西路，西为秦淮河，北为宏运大道；2、交通组织：北沿路、文靖西路、宏运大道等；3、周边商业配套：周边银行、酒店等商业配套一般4、邻近商圈：东山渔港商业圈；5、周边商业氛围：较优；6、基础设施：宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”；7、公共交通：137路、103路等；8、距离公交站点：距离公交北沿路站约100米。
四、估价对象基本情况1、房屋坐落：翔安新城区2、销售案名：xxxx；3、房屋结构：钢混；4、现状用途：商业；5、房屋层次：评估对象所在建筑为钢混15层结构，评估对象位于第2层；6、建筑面积：176㎡；7、套型：商铺；8、朝向：东南；9、建筑年代、保养情况：2009年左右，保养情况较优；10、小区环境、绿化：所在小区环境较优，绿化较优，保洁情况较优；11、车库（车位、车棚）情况：地下车库、地上停车位；12、物业管理：物业公司管理；13、所在项目规模：一般14、商业氛围：较优；15、其他：公共部分装修：涂料；外墙：玻璃幕墙、铝板；五、权属状况1、房屋权属状况（1）证号：xxxx第JN00150280号；（2）房屋所有权人：王丽云；（3）房屋坐落：翔安新城区（4）丘权号：----；（5）房屋性质：私有；（6）幢号：55；（7）房号：11；（8）房屋结构：钢混；（9）房屋总层数：15；（10）所在层数：2；（11）建筑面积：176㎡；（12）规划用途：住宅；（13）产权来源：转移；（14）建筑年代：----；（15）备注：----；（16）共有情况：单独所有；（17）他项权利状况：根据委托方提供资料，至估价时点估价对象未设定任何他项权利。
房地产评估收益法案例
房地产评估收益法案例案例1,如何求客观净收益—被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5 月31日取得的，出让年限为法定最高年限。
2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。
要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)O2004 2006 2011 2012 2044I 3奔 2011 年；150 (1+1%)10%【答案】(1)收益总年限=40 (法定最高年限)-2-2=36 年 (2)现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为 3年，首先判断这几年是否 应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的 收益分别为2009 年：【150*( 1+1% -( 110+20)1 *1000=21500 元 2010 年：【(150* (1+1% 2- (110+30)1 *1000=13015 元 2011 年：【(150* (1+1%) - (110+40)1 *1000=4545.15 元 这些违约多获得的收益现值之和为商用S ： 1000 n z120 —> 08 —150合同租金丿 130 ^09 *-150 (1 + 1%)140^ 10 *-150(1-Fl%)2 年J150 (1+1%讥08年｝市场租金 违约金5万元21500* (1+10% -1+13015* (1+10% -2+4545.15* (1+10%3 t-=33716.49 元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
房地产法案例分析
51.王某与张某育有二子，长子王甲，次子王乙。
王甲娶妻李某，并于1995年生有一子王小甲。
王甲于1999年5月遇车祸身亡。
王某于2000年10月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。
王某过世后，张某随儿媳李某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。
2000年11月，王乙与曹某签订售房协议，以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。
张某和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，张某和李某方表示同意。
王乙遂与曹某办理了过户登记手续，曹某当即支付购房款5万元，并答应6个月后付清余款。
曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。
在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议，以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。
问题：（1）王某去世后留下的6间房屋应由哪些人继承?各自应分得多少 ?为什么?（2）王乙与曹某签订的售房协议是否有效?为什么?（3）曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何?（4）如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持?为什么?答：（1）张某、王乙、王小甲。
其中，张某分得4间，王乙、王小甲各分得1间。
因该6间房系王某与张某的共同财产，王某死后，张某应获得其中的3间，余下3间房在第一顺序继承人间平均分配。
第一顺序的继承人有张某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有代位继承权，故余下3间房中张某、王乙、王小甲应各分得1间。
（2）有效。
该6间房虽属共有财产，但转让协议已经其他共有人张某及王小甲的监护人李某同意。
（3）曹某与朱某签订的协议有效。
曹某与钱某签订的协议亦有效。
（4）不能，因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续，钱某已取得了该房屋的所有权，曹某履行不不能，朱某只能要求曹某承担违约责任。
49.李先生和陈女士为夫妻，拥有A、B两套住房。
2005年3月，李先生未与陈女士商量，擅自将A房租给了刘先生，两人签订了租赁合同，租期三年，但未到房地产管理部门办理租赁登记。
房地产估价5-收益法
第2节 净收益及其估算
房地产净收益估算注意事项
1) 注意区分有形收益和无形收益
2) 注意客观收益和实际收益的取舍
3）注意数据分析和无关费用的扣除 4）注意收益期限的科学合理确定
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报 酬 率
即折现率，是指投资回报与所投入资本的比率。 所谓投资回报，是指投入资本全部回收之后所 获得的额外资金，即报酬。投资回报与投资回 收不同。投资回收是指所投入资本的回收，即 保本。以银行存款为例，投资回收就是向银行 存入本金的收回，投资回报就是从银行那里得 到的利息。
由有效总收入扣除合理运营费用，实际上是由有效总 收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的就是 房地产本身所带来的收益，也就是房地产的净收益。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第2节 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
【1】利用投资法估算房地产净收益的方法 利用投资法估算房地产净收益的基本公式为：
净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失 －运营费用 ＝有效毛收入－经营费用 ＝总收益－总费用
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
2022-2023年房地产估价师《房地产案例与分析》预测试题5(答案解析)
2022-2023年房地产估价师《房地产案例与分析》预测试题（答案解析）全文为Word可编辑，若为PDF皆为盗版，请谨慎购买！第壹卷一.综合考点题库(共50题)1.乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。
委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。
甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。
如果选用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）。
A.临近项目西边的商住招标出让土地，面积10公顷的B.同一供求圈，挂牌出让的商住地，面积40公顷C.临近，刚刚协议出让的基础设施建设用地D.挂牌出让的商住用地，但对竞买申请人主体资格存在较严格的限制条件正确答案：B本题解析：根据选取可比实例的要求，选项B适宜选为可比实例。
2.封面（略）致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五～八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
价值时点为2014年9月11日。
注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。
×××房地产估价有限公司（公章）二〇一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告―、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象描述1.位罝（略）2.土地状况估价对象位于××市××路××号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。
房地产估价理论与方法例题及题解
第五、六、七章例题［例5—1］某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡,建筑物的外观及设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元,残值为每平方米建筑面积50元。
试计算该宗房地产相对于空地的减价额.［例5—1］[解］该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：该宗房地产相对于空地的减价额＝（300＋50）×250＝62500(元）［例5—2］某建筑物的建筑面积5000㎡，坐落的土地面积为2000㎡,土地价格1500元/㎡,用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡.试计算该建筑物的现值。
[解］该建筑物的现值计算如下：该建筑物的现值＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）［例6-1］某宗房地产成交总价为30万元，其中首付款20％，余款于半年后一次性支付.假设月利率为0．5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。
［解］该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：[例6—2］搜集了甲、乙两个交易实例。
甲交易实例房地产的建筑面积200㎡，成交总价80万元人民币，分3期付款，首付款16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。
乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。
如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。
[解］对该两个交易实例进行建立比较基准处理,包括统一付款方式和统一价格单位。
具体的处理方法如下：(1）统一付款方式。
如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则:②统一币种和货币单位.如果以人民币元为基准,则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。
假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为l美元等于7．7395元人民币，则：甲单价＝3821．00（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝60．00×7．7395＝464．37（元人民币/平方英尺使用面积）③统一面积内涵。
资产评估复习题
资产评估习题第五章 收益法 [案例1] 在房地产市场中所收集到5个与待估房地产类似的交易实例 纯收益与售价交易实例对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为： r=（％＋％＋％＋％＋％）÷5 =％[案例4] 某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。
目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米2500元。
该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。
六、应用举例[案例3] 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。
解：P= 1%)101(15 +5432%)101(20%)101(15%)101(18%)101(165%)101%(1025 550%)101(1另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费用为年租金的％，维修费为重置成本的％，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置成本的%，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。
试据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。
解：（1）选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
（2）计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益＝50×12×900×（1—10％）＝486000元 （3）计算总费用总收益应该为客观收益而不是实际收益。
①年管理费＝486000×％＝17010元 ②年维修费＝2500×900×％＝33750元 ③年税金＝20×900＝18000元 ④年保险费＝2500×900×%=4500元 年总费用＝①＋②＋③＋④＝73260元（4）计算房地产纯收益房地产纯收益＝年总收益－年总费用 ＝486000－73260＝412740元 市场法 例 3为评估某宗地H 的地产价格，选取了M 、N 两个参照地块交易实例。
土地估价案例与报告-5_真题(含答案与解析)-交互(305)
土地估价案例与报告-5(总分100, 做题时间90分钟)一、案例分析题(2题。
请阅评剧，并根据有关条件综合分析回答问题)1.某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A 宗地进行招标地价评估。
该估价机构收集到有关资料如下所示。
(1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。
(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。
(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%，税金为房地产总价的6%，银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。
(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分述如下。
实例B：2370元/m2。
实例C：2730元/m2。
实例D：2500元/m2。
A宗地上建成后的房地产与上述3个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。
比较因素A宗地比较实例B 比较实例C 比较实例D交易时间100 -1 -5 -4交易情况100 0 -1 +1区域因素100 -2 +2 -3个别因素100 0 +10 +5使用年期100 -3 0 -1根据以上资料，评估出该公司的投标地价。
SSS_TEXT_QUSTI分值: 20先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。
第一步：采用市场比较法确定不动产总价。
(1)分别计算三个案例的试算价格。
(2)采用算术平均法求取不动产总价。
单位面积不动产价=(2518.35+2587.09+2557.12)÷3=2554.19(元/m2)不动产总价=2554.19×2000×4=2043.352(万元)第二步：计算建筑成本费用及利润。
资产评估复习题
资产评估习题第五章 收益法 [案例1] 在房地产市场中所收集到5个与待估房地产类似的交易实例 纯收益与售价交易实例对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为： r=（7.1％＋7.5％＋6.9％＋7.3％＋7.8％）÷5 =7.32％[案例4] 某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。
目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米2500元。
该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费用为年租金的3.5％，维修费为重置成本的1.5％，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置成本的0.2%，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。
试据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。
解：（1）选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
（2）计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益＝50×12×900×（1—10％）＝486000元六、应用举例[案例3] 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。
解：P=1%)101(15+ + 5432%)101(20%)101(15%)101(18%)101(16++++++++5%)101%(1025+ [1-550%)101(1-+]＝216.1万元（3）计算总费用总收益应该为客观收益而不是实际收益。
①年管理费＝486000×3.5％＝17010元 ②年维修费＝2500×900×1.5％＝33750元 ③年税金＝20×900＝18000元④年保险费＝2500×900×0.2%=4500元 年总费用＝①＋②＋③＋④＝73260元（4）计算房地产纯收益房地产纯收益＝年总收益－年总费用 ＝486000－73260＝412740元 市场法 例3为评估某宗地H 的地产价格，选取了M 、N 两个参照地块交易实例。
房地产估价-第五章
纳的税费为售价的6％。若该类房地产的投资报酬率为9
％，试测算该宗房地产2001年10月的价格。 1、设现在价格为p。 2、2004年转售价格为p×1.1 3、未来收益：三年300万收益＋转售价格－应交税费
《房地 产估价》
为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅 楼附近地区调查选取了A、B、C、D、 E共5 个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下 表： 另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1 月1日该类住宅楼市场价格每月递增1．5％， 其后至2002年11月1日则每月递减0．5％， 而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场 价格基本不变，以后每月递增1法的区别 1、直接资本化法的优缺点：
（1）不需要预测多年收益、只预测一年的 （2）计算较为简单 2、报酬资本化法的优缺点： （1）考虑未来收益、又考虑时间价值、理论基础扎实严密 （2）对未来收益的考虑未必准确
《房地 产估价》
第七节：收益法总结与运用举例： 一、总结： 1、报酬资本化法：现金流量折现法
《房地 产估价》
一、解题思路：
1、求取未来44年净收益的现值和：： 2、求取未来16年净收益的现值和：： 3、求取未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天 的价值
《房地 产估价》
练习题一：某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，
预测未来3年的年收益仍然保持这一水平，2004年10月
2、直接资本化：收益乘数法法 例一：某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，
平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空置率30％，
该旅馆营业平均每月花费14万元，当地同档次旅馆一般 房价为45元，年平均空置率为20％，正常运营费用平均 占每月总收入的30％，该类房地产的报酬率为10％，估 算其价格。
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丹阳公路隧道房地产评佑
一、评估对象概况
丹阳公路隧道工程位于x x经济特区东部的xx山下，隧道穿越xx山南面部分，呈东西走向，隧道西口接丹阳公路，东口接丹阳公路，为沟通xx市与东部玉泉镇、西溪港等地区的唯－通道。
隧道宽9.6米，车行道宽7.5米。
根据隧道工程实际总体方案分两期施工，隧道采用双管单向方式运行，一期工程按单管双向方式运行。
经过两年施工，一期工程已于1994年9月建成通车，主要包括公和山中行隧道2257.69米，葛岭上行隧道118米，一级公路2134米，管理房、变电所、配电房及隧道所需要的监控设备等。
二期工程正在策划中。
隧道工程所占土地为行政划拨方式取得，总计约200000平方米。
隧道工程由隧道主体工程、隧道公路工程、配套设施、设备工程（包括通风系统、变电供电系统、给排水系统、监控系统、照明系统、管理系统等）组成。
该隧道的通行彻底消除了原丹阳公路通行条件差对交通运输的严重制约，免除了过往车辆翻山越岭之苦，缩短行程3.5公里，大幅度降低了东部地区与某市区间的运输成本，促进了东地区的开发建设。
二、评估目的
某市国有资产管理公司拟将丹阳公路隧道（国有资产）授权某市xx实业有限公司经营管理，需确定评估对象在评估时点价值。
三、评估基准日
评估基准日为2000年1月4日。
四、评估方法及过程
采用成本法评估该房地产的价格
（一）重置价值计算
丹阳公路隧道工程的重置价值主要由前述工程总投资和市府（代表国家）以划拨土地使用权方式投入的土地资本构成。
1．工程部分的重置价值估算。
一期工程决算总造价为81万元人民
币。
因为工程建设于1992年至1994年之间，故采用1994年物价指数作为工程建设期的平均造价指数。
又由于工程造价主要由建筑材料费、人工费、其他费用等三大部分构成，三部分在工程造价中所占的比重分别约为0.4, 0.3, 0.3，故取三者的价格指数的加权平均值作为工程造价的价格指数（见表5一17,5一18, 5一19，表中价格指数均为虚拟，不作实际评估时的依据）。
历年建筑材料价格指数变动表（上年＝100)
年份1994年1995年1996年1997年1998年1999年
指数105.6113.4123.699.6106.1111.1
由此可知，1999年建筑材料价格指数为173.77（以1994年为100)。
历年职工工资指数变动表（上年＝100）
年份1994年1995年1996年1997年1998年1999年
指数109.8119.7110.8110.6109.3115.9
由此可知，1999年职工工资指数为204.03（以1994年为100）
历年零售物价指数变动表（上年=100)
年份11994年1995年1996年1997年1998年］999年
指数107.3118.5117.8102.1102.9107.5
由此可知， 1999年零售物价指数为169.17（以1994年为100）1999年工程造价的价格指数
＝(173.0.3*0.4+204.03*0.3＋169.17*0.3)*100%＝181.47%
工程部分的重置价值＝8080 * 181. 47 % = 14663(万元)
2．土地重置价值计算。
估算土地重置价值 （即政府所作的土地投资的评估时点价值）时基于以下几点：
根据某市政府关于城市土地等级范围及用地分类的规定，评估对象土地属五类城市用地分类中的第三类用地类别（交通运输），属xx区
范围内的二级地段。
在评估时点时，政府划拨该类该等级土地收取的
地价为每平方米280元。
评估对象土地由于已建成隧道，具有用途的不可变更性。
评估对象土地原有使用状态为简易道路、采石场、耕地等较低收益用途或荒地状态，由于公路隧道工程的占用，使其自然特性得以充分体现，其特定的地理位置是该公路隧道产生巨大效益的源泉。
其经济价值就在于它独一无二的地理位置。
由于评估对象独特的地理位置，使其成为沟通某市区与东部地区唯一通道的建设用地，将某市区与边境重镇玉泉镇连成一片。
玉泉镇房地产价格在1995-1999年间增长幅度达4-7倍，古荡区域的房地产市场价格也在市区与玉泉镇两头的带动下而逐年上升，使之成为隧道以西区域的一个重要的工业区。
在上述两个区域房地产价格上升过程中，公路隧道工程所产生的推动效益是极其关键的，评估对象的土地价值也得到了较大的升值。
鉴于隧道两头区域的土地市场价格均不低于2000元／平方米，故适当调整评估对象土地的价值是合理的，有助于国有资产经营单位对国有土地的正确认识。
考虑到评估对象用地与一般的房地产开发用地不同及其所呈现的地理特征，我们认为：将评估对象土地的价值设定在1000元／平方米至1500元／平方米之间属可以接受的，故取1250元／平方米。
这一价格是按70年使用期计的。
由于土地使用年限为70年，现已使用5年，故土地重置价值为：
200000 *1250 *65 /70=23214（万元）
评估对象的完全重置成本为：14663+ 23214=37877（万元）
（二）价值减损
隧道按70年使用期算，截止评估时点已使用5年，按直线折旧法．残值为0，价值减值为：
14663*5/70=1047（万元）
（三）技术力量所节约的投资
由于采用纵向通风技术，省去风道吊顶板，使土建断面减少6平方
米，相当于14万立方米的土石方工程，节省工程费用约500万元人民币。
（四）评估值的确定
综合（一）、（二）、（三），可得评估值为：
37877-1047 +500 =37330（万元）
五、案例分析
1．本案例是对一宗十分特殊的房地产作评估，由于这类房地产几乎没有可供参考的实例，所以只有依靠评估人员在掌握评估基本理论与方法的基础上灵活变通地进行评估。
2．本案例对隧道工程重置价值的测算，由于没有别的同类项目的现行成本可供借鉴，只能采用工程的原始成本，然后用价格指数进行修正。
又由于没有隧道工程的造价指数，因此评估人员先对隧道工程造价中各部分所占的比例进行分析，再分别测算各部分的价格指数，然后综合得出隧道工程的造价指数变化情兄，进而得到隧道工程的重置价值。
这实际上类似于投资估算时所采用的扩大指标估算法，由于评估人员了解投资估算的这种常用方法，将其移植到房地产评估中，取得了良好的效果
3．本案例中的土地是一种有非常特殊的用途和特殊的使用形式的土地，又由于本案例的土地价值占到全部评评估额的62%以上，所以土地价值评估是本案例的关键一环。
本案例对土地价值的确定作了非常全而的分析，最终将地价定在1250元／平方米，这一价位的确定有相当的难度。
这也是这类用途单一的土地的一个特征，对某种使用目的而言是无价之宝。
（在本案例中，隧道从此经过可以说是唯一的选择，也就是说这块地具有很强的不可替代性，对别的使用目的而言则不值一文。
对这类土地的价值确定要慎之又慎。
）
4．成本法评估的结果是重新建造同样房地产的一般社会平均成本，如果评估对象在实际建造时由于采用某种新技术而使它的实际成本
低于社会平均成本，其实际成本与社会平均成本差额将成为超额利润，而评估时仍要按社会平均成本计算，这是本案例中在确定评估额时加上“技术力量所节约的投资”的理由。