黄岛区市场分析

胶南市发展方向：“两大经济区、一个中心、三大产业区、一轴、一带”
两大经济区：以同三高速公路为界 分为东部产业发展区和西部农业经 济区。 一个中心：胶南市区，包括主城区、 海滨工业园、大学园区。 三大产业区：包括西北部海西工业 区（主要有王台和黄山经济区）、 城北临港工业区和南部泊里、大场 工业区。 一轴：以204国道沿线形成的城镇 发展轴。这条轴线串联了主城区和7 个镇，是城镇发展的主要聚集带。 一带：沿海产业带。作为沿海城市， 海洋对经济和城镇发展起到至关重 要的作用，沿海的城镇也是胶南重 点发展的地区。
诺沙湾一期客群分析
重点区域：新黄岛区，占
比43% 次重点客户：来自青岛市 区，占总比重33%。 普通客户：来自于其他区 域，主要为追随品牌的投资 客户24%。
市外投资 客户 青岛 市区
中度竞品2
项目名称 开发商 建筑类别 容积率 绿化率 总户数 物管公司 开盘时间 入住时间 产权年限 山语海 康达地产 在售一期：花园洋房、别 墅，后期将有高层入市。 一期：0.36 36% 一期：188户 康大物业 2011-10-10 2013年底 70 项目鸟瞰图
销比为 18.4，表明未来市场整体去化压
力大。
2012 年全区供应 244.7 万㎡，成交 215.7
万㎡；批售比为 1.1，市场呈供略过于求的
态势。
注：本数据为新黄岛区（胶南市+黄岛区）市场数据
供应结构：2012 年首改产品占比最高， 为 37%，再改产品占比最低，为 29%； 成交结构，首臵产品占比明显上升， 2012 年成交占比 45%，再改产品占比
重点客户：胶南市、黄岛
区臵业人群，占比61%
次重点客户：来自青岛市 区，占总比重20%。
青岛 市区
普通客户：来自于其他区
域，主要为追随品牌的投资 客户19%。
市外投资 客户
竞争总结
板块内在售项目较多，且体量较大，市场竞争激励 产品线丰富，在售普通住宅整体面积区间在40-140 ㎡之间，跨度大， 选择性较高；主力产品以两局、三居为主。 同类产品价格有一定差异，但差额较小，品质和品牌品牌效应成为决 定去化的重要因素。 在售小区规模较大，开发商多为国内知名企业，品牌力云集。
一、市场概况
我们需要对未来市场进行做专业的研判，并以此为依据制定具 备前瞻性的项目营销策略，确实我们的推售时机与推盘价格。
我们需要研判的市场问题——
1 2
青岛市大格局 胶南之于青岛
宏观规划
青岛市大规划格局：“三点布局，一线展开”
三点：依托青岛、新黄岛（原黄 岛区与胶南市合并）形成中心城 区。包含青岛市内四区、新黄岛 区、红岛经济区。 一线：沿滨海公路一字展开突出 东西两翼地区，建设滨海生态城 市的大框架，这一区域包括胶南 市、琅琊镇、鳌山卫镇等。
户型展示
55 ㎡一居
90 ㎡一居
113㎡三居
124㎡三居
东方华庭客群分析
通过市场调研及成交分析，
东方华庭的客群构成基本分
为 重点客户：新黄岛区臵业
青岛 市区
人群，占比76%（以原黄岛
区为主） 次重点客户：青岛市投资
客群14%
普通客户：来自青岛市区， 占总比重10%。
市外投资 客户
中度竞品1
小高层、高 层
板楼,联排,叠 拼,小高层,高 层 商住公寓,独 栋,联排,叠 加别墅
海上罗兰
700000
80-140
9600
高度竞品
项目名称 开发商 建筑类别 东方华庭 隆海集团有限公司 多层、小高层、高层
容积率
绿化率 总户数 物管公司 开盘时间 入住时间 产权年限
1.7
47% 1000户 骐凯物业 2011-3-12 2012—10—31 50 项目鸟瞰图

东接:加速与青岛
前湾港的对接，
北扩:主要是建设30平方公里的青岛临港产业加工区
南展:总规划面积25平方公里的高教科研区;总面积28平方公里的西南
部琅琊台旅游度假区
城市规划结论
大青岛重大交通设施的建设将进一步打通胶南与黄岛,青岛
的联系,扩大胶南的辐射范围
港口西移及大炼油等大型产业的进驻将带来相关产业和人
14 13 11
15 12
入市的优先选择。
户型面积配比
项目总户数546

63-66平 套一 共18套 占总户数的0.329%

81-97平 套二 共259套 占总户数的47.4%
100-117平 小套三 共71套 占总户数的13% 126-151平 130万左右 大套三 共198套 占总户数的36.2%
客群同质化严重，激烈的市场竞争造成大量的客群分流。市场达到白 热化程度。
区域内供应量会持续增加，未来市场竞争只增不减。
客群严重分流； 周边大盘林立；
我们如何突围？
市场竞争激烈；
三、营销策略
我们更需要了解的是我们自己
发挥优势 规避劣势 抓住机会 预知威胁
我们了解城市发展方向！ 我们了解青岛地产市场！ 我们研究竞品的所有信息！ 其实—
低度竞品2
项目名称 开发商 建筑类别 容积率 绿化率 总户数 物管公司 开盘时间 入住时间 产权年限 海上罗兰 保利地产 别墅、高层 1.4 35% 4200 保利物业 2013-3加推200#楼 2015-6 70 项目鸟瞰图
户型展示
85 ㎡两居
106 ㎡三居
1Leabharlann Baidu9 ㎡三居
140 ㎡四居
海上罗兰客群分析
本案
青岛重大交通设施的建设完成打通了胶南和青岛的直接联系
进一步打通胶
南与青岛的联 系,带动胶南土 地的增值和房
跨海大桥

地产的快速发
展.
海底隧道
跨海大桥:全长5.3公里,从青岛的团岛至薛家岛 海底隧道:胶州湾南端,5.5公里,
胶南的城市规划大大提升区域形象,有力促进地区的经济发展

滨海大道:使胶南 成为大青岛经济 发展的腹地,成为 西海岸最具发展 潜力的经济新区 胶南“东接,北扩, 南展”的城市发 展战略，将胶南 建成东有港口带 动、北有产业支 撑、南有智力支 持和西有旅游度 假亮点的大青岛 都市新区.
1200 20 15 10 5 0 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1 2013.2 2013.3 2013.4 面积（万㎡） 存销比
1150
1100
1050
1000
胶南地产市场趋势
2013 年 4 月胶南市共计成交普通商 品住宅635套，环比下降52.5%；成 交面积6.5万㎡，环比下降47.7%
项目名称 开发商 月亮湾 青岛西海岸投资开发有限 公司 11层的小高层，15层、 17层、18层的高层单位 0.99 35% 1452户 青岛金正物业 2012-8-25 2013年底 70 项目鸟瞰图
建筑类别
容积率 绿化率 总户数 物管公司 开盘时间 入住时间 产权年限
户型展示
94㎡两居
108㎡两居
创造佳绩
自我剖析
项目名称 总建面 建筑类别 容积率 绿化率 总户数 物管公司 开盘时间 入住时间 产权年限 云龙港湾 136587 高层、多层、别墅 2.53 35% 高层：546 — — — 25 项目鸟瞰图
产品对比
• 11、12号楼毫无遮挡，紧邻中心景 观带，在位置上要优于13、15号楼 • 14号楼正对中心水系景区，也无楼 层遮挡，适合作为景观楼王，创立 标杆，提升品质。 • 15号楼，背靠主路，遮挡较为严重， 是去化的困难点所在，可作为低价
二、区域地产市场分析
1.1最新宏观政策
青岛国五条目标：确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支 配收入实际增幅。 细则： 落实稳定房价工作责任制 青岛版国五条新政 “温柔 落地”，大多只发布了房价 控制目标，未提及“全市限 购”也未提及二手房20%个 税
加快保障性安居工程规划、建设和供应
诺沙湾
本案
右，品质大盘林立，市场竞争较
为激烈。 海上罗兰
竞争环境
楼盘名称 东方华庭 山语海 月亮湾 诺沙湾 总建面 （㎡） 160000 600000 210000 320000 形态 高层、小高 层 、多层 多层 高层 、 别墅 户型面积（㎡） 48-208 160-240 94-134 96-110 均价(元/㎡） 8200 15000 8700 9500
2013年4月青岛市共成交普通商品住宅8525套， 环比下降41.4%，同比增长141.8%；成交面积 86.75万㎡，环比下降41.1%，同比增长104.5%。 就4月成交量本身而言，仍处于历史较高水平。
现有存量去化周期为12个月，黄岛、胶州、胶南去化压力较大。
1300 35 30 25
1250
2013年4月青岛市可售商品住宅面积1109.1万㎡， 环比下降0.95%，同比下降4.7%；存销比为12.8。 根据数据判断，市场去化压力依然较大。
最低，为 20%。
2012 年黄岛区总体成交均价为 7490 元/ ㎡，环比上升 2.4%。
1.3月度地产市场趋势
180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2012.4 2012.5 2012.6 2012.7 2012.8 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1 2013.2 2013.3 2013.4 成交面积（万㎡） 成交套数（套） 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
竞品市场分析
竞争板块概述
本案位于胶南市滨海大道北侧， 属于胶南市规划的滨海景观带， 其南侧滨海公路是城市主要景观 轴线，也是城市各组团间的重要 联系线。 由于本地区拥有优越的自然景 山语海 东方华庭 月亮湾
观资源以及炙手可热的规划远景，
使之成为胶南市房地产开发的最 热板块，众多品牌开发商环伺左
112㎡两居
130㎡两居
月亮湾客群分析
重点客群：新黄岛区 臵业人群，约占比52%
青岛 市区
（以原黄岛区为主）
次重点客群：主要来 自于薛家岛客户，约占 比重33% 普通客群：来自青岛
市外投资 客户
市区，约占总比重15%。
低度竞品1
项目名称 开发商 建筑类别 容积率 绿化率 总户数 物管公司 开盘时间 入住时间 产权年限 诺沙湾 世贸地产 预计二期加推高层。 1.4 35% 二期：449户 世贸物业 2013-5 2014年初 70 项目鸟瞰图
努力增加普通商品住房用地和有效供应 坚决抑制投机投资性购房 加强房地产市场监管
1.2青岛市年度地产市场趋势
2009-2012 年市场存量逐年上 升， 2012 年期末库存升至 1196.9 万㎡，存销比为 15.2， 未来市场整体去化压力较大
2012 年全市住宅供应 968.6
万㎡，同比下降 28.4%，批 售比为 1.0，市场供求基本平 衡。
截 止 2013 年 4 月 底 ， 胶 南 市 住 宅 可 售 15103 套，面积 1611236㎡，较上月降低 357套，140764㎡。
区域市场总结
当前调控政策环境较为宽松，但政策面从严预期放大，未来政策走向并 不乐观。
青岛市房地产市场市场走势稳中有升，供需基本处于平衡状态，但市场
存量巨大，去化周期长，销售压力较大。 2012年由于政策因素青岛市地产销售价格呈现下滑趋势，但跌幅较小， 2013年近5个月价格呈持续上升趋势，预计未来市场价格在政策面没有大 利空出现的情况下依然会保持稳定增长。 2013年3月由于政策面原因，成交量暴涨、市场需求得到有效释放导致4 月出现较大幅度下滑，恢复市场正常水平，随着供应量的逐渐加大，预计 未来市场走势会呈现稳中有升的态势，
口迁移,增强胶南的投资预期,同时拉动房地产的自然需求
胶南行政升级,滨海大道及经济发展方向等城市规划,大大提
升了区域形象,有力促进地区经济发展
城市东拓对胶南房地产的意义
1、“西海岸” 注定成为青岛经济新的增长极，是青岛
拥湾发展城市级战略，而向东成为胶南城市发展一种必
然，胶南开发区必将成为胶南未来城市生活和旅游岸线。 2、良好的发展前景，便利的交通，较大的升值空间， 胶南房地产市场未来十分看好。
2012 年全市住宅成交 932.0万㎡，再改、 首改产品供销占比有所上升，首臵产品 占比有所回落。
2012年在政策的重压下，多数房企为了 保证销量，保证现金流，采用平价甚至 低价策略，全市住宅成交均价 7981 元/ ㎡，环比比下降 3.5%。
新黄岛区地产市场趋势
2009-2012 年黄岛区市场存量呈上升态 势，2012年期末库存为 331.4 万㎡，存