广州百信广场项目定位报告终稿(仲量联行)

4,000
200
800,000
8,000,000 10,080,000 10,584,000 11,113,200 11,668,860
521
600
312,600
3,751,200 3,938,760 4,135,698 4,342,483 4,559,607
各项工作指标分解
一期4、5楼腾出，家乐福搬迁，租赁收入增长预计
广百清离后的租金收入
广百仓库 广百百货 广百百货 广百电器
合计
楼层
B1 1F 2F 3F
建筑面积
999 4,498 4,688 3,090 13,275
实用面积
436 3,516 3,719 2,536 10,207
单位：元
单价 780 600 400 300 460
月 度 租金收入 340,369
2012年
12,083 76
1,175 0
1,251 13,334
10%
2013年
12,083 949 1,402 7,383 9,734
21,817
81%
2014年
12,083 2,520 1,472 7,751 11,744 23,827
97%
2015年
12,083 3,545 1,546 13,709 18,799 30,882
857
B21 朵以
857
B22 丽Baidu Nhomakorabea诗歌
857
B25 B-TWO
857
B26 异形
857
B27 YARN BOSS
857
B36 帝仕侨车
857
B37 魔斗士
857
品牌
实用面积
租金单价（实 用面积）
味千拉面 277.51
155.89
棒约翰 麦当劳
319.84 331.60
132.86 150.94
浅草寿司 340.20
2F
2915 3273
临街商铺、小商 铺、金银首饰、 钟表、化妆品、
鞋包
小商铺
1F 2915
B 1
2100
电影院
电玩
时尚连锁服饰品 牌
时尚连锁服饰品 牌
时尚连锁服饰品 牌
车库
2期：年轻潮流地带
楼 层
建筑面积
业态
连廊
3F 1427 2F 6046
美容美发 餐饮、零售
1F 4498
零售
对各业态进行租金的整体提升
156%
2016年
12,083 5,469 1,623 14,397 21,489 33,573
178%
合计
60,416 12,559 7,217 43,241 63,017 123,433
104%
年份 可租赁面积 总租金收入 总租金单价 租金单价增幅
2011 46,188
8,708,600 189
电玩50元/平方米 电影院38元/平方米
百信广场
对各业态进行租金的整体提升
改变二期A区平面布局，将1楼和2楼铺面重新分割和联动，提高 租金价格。改变三期3楼平面布局，利用UNIQLO的带动效益
提高具体个别商铺的租金单价
连锁品牌
九牧王 歌莉娅 莎莲奴 TOUCH 古川崎 百丝 卡佛连 淑女屋 emu ebase 5+ VERO MODA
单位：元
2013年
面积（平方 米）
租金单价
月租金收入
2012年租金收 入
2013年租金收 2014年租金收 2015年租金收 2016年租金收
入
入
入
入
家乐福租金增长
121,954
121,954
121,954
121,954
家乐福搬迁至5 楼，2-3楼增加的 面积
8,789
351 3,088,293
-
37,059,514.8 0
2,109,516 1,487,468
760,707 4,698,060
讨论时间
谢谢！
2011年租金收入（现状）
项目
租金收入（不含售出未返租商铺） 物业管理费 停车位收入 广告位收入 促销活动收入 合计
月度租金收入 全年租金收入
8,708,600 910,797 450,000
104,503,201 10,929,558 5,400,000
10,069,397
120,832,759
各项工作指标分解
四期停车场新增临街商铺，租赁收入预计
单位：元
2013年
面积（平方米）
租金单价
月租金收入
2013年租金收入
2014年租金收入
2015年租金收入
2016年租金收 入
四期地块临街 商铺
4,800
400
1,920,000 23,040,000
24,192,000
25,401,600 26,671,680
广州白云区百信广场 升级改造项目
终稿汇报
仲量联行 2011年12月29日
本次升级改造的目的
1、提高项目档次 2、合理业态组合 3、提高租金收入 4、使项目长期增值
前期工作的回顾
1、商业市场 2、消费者调研 3、项目分析 4、方案设想
在以最小投入获取最大收益的前提下，保持项目现有建筑不
变，四期作为停车场用地。
各项工作指标分解
连廊、西通道租赁收入预计
单位：元
2012年 西通道 连廊 总计
面积增加 （平方米）
租金单价
月租金收入
2012年租金收 2013年租金 2014年租金 2015年租金收 2016年租金收
入
收入
收入
入
入
521
600
312,600
3,751,200 3,938,760 4,135,698 4,342,483 4,559,607
金银珠宝钟表 化妆品 鞋包
年期 最低租金单价 提点率 每年租金增幅
3年
600
8-12%
5%
3年
600
25%
5%
3年
600
12-15%
5%
免租期 15天 15天 15天
位置 1期1楼 1期1楼 1期1楼
本地连锁品牌服饰 2+1年
400
15-20%
5%
30天
1期2楼
本地服饰 餐饮
2+1年 3+2年
300
假定：200米临街面、12米进深、2层
各项工作指标分解
广百百货到期，自主经营，租赁收入预计
2015年
2015年租金收入
广百到期，自营租金收入 56,376,715
广百原有租金收入
670,797
租金增幅合计
55,705,918
2016年租金收入 59,195,551 670,797 58,524,754
1期：一站式家庭购物中心
3期：时尚潮流馆
楼 层
建筑面积
业态
楼 层
建筑面积
业态
6F 1132
电影院
5F 10800
超市
连廊
5F 2915
4F 10800
餐饮
4F 2915
3F 12367 2F 10544
1F 10544
B 1
10544
男装、运动、家 居、儿童零售
约4000平米 服饰零售
3F
女装服饰零售
192.43
绿茵阁 仙踪林 必胜客
380.01 396.44 438.54
131.58 75.25 170.76
除已增加的连廊、西通道外，四期停车场临街商铺、三期与四 期停车场相邻的面、车道外移，均有可能增加项目的可租赁面 积
可以从年期、单价、提点率、每年租金增幅、免租期等方 面标准化租赁条款，达到保证租金收益的目的
2012 50,709
9,751,033 192
2%
2013 69,336
16,820,335 243
29%
2014 69,336
18,494,929 267
41%
2015 69,335
24,374,588 352
86%
2016 69,335
26,616,346 384
104%
操作时间节点:
2012年 到期租约调整
38,912,491
40,858,115
42,901,021
一期4楼
7,560
150 1,134,000
-
13,608,000 14,288,400 15,002,820 15,752,961
合计
16,349
501 4,222,293
-
50,789,468 53,322,844 55,982,889 58,775,935
面积构成
核心目标消费群
11万平方米
四期 0.48 万
二期1.2 万 平方米
一站式综合型购物中心
+ 一期地上自有产权5.1万平方
米
一期地上售出0.4万平方米
时尚潮流馆
+ 三期2.3万
平方米
四期0.48 万平方米
+ 年轻流 一期地下1.1
行地带 万平方米
二期1.2 万 平方米
建议从六个方面对项目进行优化
租金单价
134元/平方米
中华广场Taste 超市
租金单价 106元/平方米
电玩150元/平方米 中华广场
电影院125元/平方米
超市80元/平方米 百信广场
天河城广场 Jusco超市
电玩80元/平方米 花城汇 电影院38元/平方米
百信广场
电玩83元/平方米 广百新一城
百货66元/平方米
超市48元/平方米 百信广场
租金单价（实 用面积）
463 600 659 786 448 614 426 395 333 1053 286
413
铺号 品牌
租金单价（实 用面积）
B18 汇香坊
321
B10 东京快车
857
B11 潮流指标
857
B12 淑女时代
857
B15 招积兔
857
B17 安奈蒂
857
B19 高尼奥
857
B20 哆啦A梦
一、改变业态组合 二、对各业态进行租金的整体提升 三、通过平面布局的变化带来租金的增长 四、提升具体个别铺位的租金单价 五、增加可租赁面积 六、标准化租赁条款
逐年调整业态组合，零售业态占比由32%增加至63%，餐饮占比由 13%提升至18%，主力店占比减少至11%。
一期形成零售+餐饮+超市的家庭式消费组合，三期4-5楼配套娱乐业态，1-3楼充分 发挥聚集效应布置连锁零售品牌，二期充分发挥街铺特点，布置临街小商铺。
连廊及西通道 出租
2013年 到期租约调整 四期地块停车场建成，增加 4800平方米的临街商铺产生租 金收益 一期 家乐福2、3楼部分搬迁 至5楼，增加租金单价 一期4楼新增租赁面积招租 一期2、3楼原家乐福面积重 新租赁
2014年 到期租约调整
2015年 到期租约调整
2016年 到期租约调整
广百到期，商 铺自主经营
6,594,759 14,970,400 18,312,352 21,821,402 61,698,912
6,686,122 11,914,565 12,964,924 31,565,611
994,569 1,973,002 2,967,571
12,995,142 12,995,142
757,992 9,492,594 25,201,402 35,445,763 54,692,115 125,589,865
20%
5%
150
12-20%
3-5%
30天 60天
1期3楼 1期4楼、2期2楼
通过以上六项措施，在未来5年内，合计将实现租金总收入12.3
亿，平均实现104%的增长。
单位： 万元
现状 2011年总收入 租约到期租金增长
租金 连廊及西通道的面积增加 增长 家乐福、广百、车库调整
小计 租金收入合计
租金增长
单位：元 备注
根据8-9月份的车位收入推算 暂无数据 暂无数据
各项工作指标分解
到期租约调整
单位：元
2012年到期 2013年到期 2014年到期 2015年到期 2016年到期 合计
2012
2013
2014
2015
2016
合计
757,992 2,897,836 3,544,880 4,224,277 4,937,644 16,362,629