广州百信广场项目定位报告终稿(仲量联行)
白云新市商圈调研分析报告
白云新市商圈一、新市商圈现状：片区界定：以新市墟商业圈辐射范围为界，北至黄石西路，南至三元里大道，西至石槎路，东至机场路，其中机场高速公路横穿新市镇。
片区背景分析：白云区新市及周边区域是广州市主要的生产制造区，也是珠江三角洲区域基层人才最为密集的工业区。
新市墟一带的基础配套设施齐全，但在整体规划上相对陈旧。
近年来，随着人们的环保意识加强，污染严重的加工工厂纷纷迁离，白云区的居住环境得到一定的改善。
另外，白云国际机场的搬迁、白云新城即将建成、萧岗村的旧城改造等，白云区新市居住环境、交通网络、商业氛围、文化氛围将会迎来一个新的提升，对其商业发展也会起到推到作用。
交通状况：做为白云区的区中心位置，其交通已形成网络状，机场高速贯穿整个新市，相连环城高速和华南快速干线，一般出行的公交线路有78、245、803、832等几十条，道路通达性强。
生活配套设施：家乐福超市、好又多超市、广百百货、国美电器、苏宁电器、百信广场、各大银行、学校等，白云区第一人民医院、新市医院等。
片区楼盘及居住消费群体：主要有金碧新城、汇侨新城、富力阳光美居、纵横缤城、元邦航空家园、百顺台花园、和罄雅居、紫薇花园、紫荆花园、白云花园、嘉裕园等，价格在5000-11000元/m2，比起白云区白云大道、同和镇的楼盘，这个价格水平较低的。
这里消费群体多为普通工薪阶层和生意人，属于中低档消费群体。
片区商场分布：主要以百信广场为中心，以及周边临街铺，辐射范围500m。
商圈周边：地理上新市与G5停机坪，万达广场所在的白云新城商圈邻近，直线距离分别需1.4公里和2.4公里。
（白云新城的商圈调研作为另外一个商圈调研，不在此文档呈现）白云商圈内居住氛围逐渐成熟，白云高尔夫花园、白云骏景花园、汇侨新城、海德花园、紫荆花园……众多高素质楼盘林立，消费能力巨大。
尤其是随着政府“北优”政策的实施、白云机场的搬迁，白云新城的人气将会更加旺盛，消费能力将会进一步提高！据保守估计，白云区居民可支配年消费收入达２３７亿元！广百与家乐福正是看中了白云商圈的巨大消费能力与升值潜力才会选择百信广场。
某广场项目整体定位建议报告(PPT 177页)
2009年湖南主要城市经济比较
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0 长沙市
社会消费零售总额(亿 1524.91 元）
生产总值GDP（亿 元）
3744.76
人均GDP（元）
20238
株洲市 364.4 1022.6 27474
湘潭市 186.58 654.76 23672
衡阳市 399.23
株洲市2008年-2009年人均收入总表
年份
2008年
2009年
城镇居民人均收入（元）
15911
17433
农民人均收入（元）
5837
6502
同比增长(%） 12.5 11.4
株洲市2008年-2009年社会零售品消费总额汇总表
年份
2008年
2009年
批发、零售贸易业（亿元）
262.3
299.5
住宿和餐饮业（亿元）
第一产业增加值（亿元）
75.5
96.6
109.6
第二产业增加值（亿元）
311.8
396.3
497.2
第三产业增加值（万元）
218
255.8
302.7
人均地区生产总值 （元/人） 16526
20257
24563
2009年 1022.6 107.8 560.3 354.5 27474
社会经济概况
星联国际机构
37.9
60.4
其他（亿元）
4.5
6.5
社会零售品消费总额（亿元）
304.7
364.4
同比增长(%） 20.3 30.6 12.3 19.6
广州久和新能源汽车产业园项目初步策略方案
│ │ 丹麦科技地产研究院 DENMARK TECHNOLOGY LAND PROPERTY INSTITUTE
பைடு நூலகம்
广州中麦房地产策划机构
GUANGZHOU ZHONGMAI REAL ESTATE MARKETING CO.,LTD.
目录–
第一部分：项目区域背景研究 第二部分：项目总体推进思路 第三部分：项目功能及市场定位 第四部分：中麦服务内容及优势
项目背景– 白云四大商业中心
白云万达广场
观察：万达广场开业以来，白云新城商铺价值像 坐直升机急速上升。目前白云万达广场室内购物 中心首层商铺租金800-1200元/平方米/月，二 层600元 /平方米/月。室外步行街商铺目前二手 市场成交活跃，售价10万-15万元/平方米，租 金200-300元/平方米/月。
“一轴多点”，就是以正在续建的空港大道为轴，加快沿线片区及地铁站点周边开 发建设，打造一镇街一经济亮点，形成多点支撑的发展格局。
南部的白云新城CBD │北部的空港经济区│西部的先进制造业和现代物流区│东部的绿色生态健康产业区
项目背景– 白云区商业布局
白云区2009年公布的《白云区临空产业发展规划(2009-2020)》提到，未来白云新城将成为白云区的总部区，承接广州中心城区和空港经济双辐射，发展成为高端 服务功能不断强化的总部经济集聚区。五号停机坪、太阳城广场、百信时尚商业街、金沙洲综合商业城等都是规划里面的百亿经济项目。……
现状：有人说，一个绿地中心，引领一个时代的 繁华。白云绿地中心的奠基，也预示着白云区新 地标的诞生。
百信广场
观察：百信广场是白云新城商圈首个商业项目， 位于机场路汇侨新城南侧。商场共4层，经营面 积11万平方米，配套有1500个停车位；以百货、 超市为主导，兼有电影院、电玩、文化娱乐、中 端时尚主题餐厅等业态。
广州大学城项目市场定位分析报告
风险评估与应对措施
加强技术研发和合作，引进先进技 术，提高项目产品的技术含量和竞 争力。
制定财务预警机制，加强财务管理 和监控，及时发现和解决财务风险 问题。
市场风险
技术风险
管理风险
财务风险
对目标市场进行深入分析，了解市 场需求和竞争状况，及时掌握市场 变化，调整市场策略。
建立完善的管理机制和流程，加强 团队建设和培训，提高项目管理的 效率和执行力。
政策法规
遵守相关政策法规，合理规划项 目，确保项目合法合规。
04
项目产品定位
建筑类型
以住宅、商业、教育设施为主，适当配置 休闲、娱乐等公共设施。
户型设计
根据目标客户群的需求，设计不同户型以 满足不同需求。
装修标准
提供不同装修标准，满足客户个性化需求 。
配套设施
配备完善的生活配套设施，如超市、餐厅 、医疗中心等。
机遇识别
抓住广州大学城内学生和教职工的需求，以及周边地区的发展机遇，本项目有望取得更大的市场份额 。
03
项目定位分析
项目定位策略
01
目标客户群
以大学生、教职员工、周边居民 为主。
竞争环境
分析竞争对手的优劣势，扬长避 短，打造差异化竞争优势。
03
02
土地资源
充分利用土地资源，以规划建设 适应市场需求的高品质建筑。
3
广州大学城的建设旨在提高广州的高等教育水 平，促进科研成果转化，提升城市综合竞争力 。
项目地理位置
广州大学城位于广州市南部，距离市中心约30公里，距离广 州市白云国际机场约40公里。
广州大学城周边有多条高速公路、铁路和城市轨道交通线路 贯穿，交通便利。
项目周边环境
广场商业项目商业定位报告(ppt 83页)
上海康城前广场商业项目 商业定位报告（中稿）
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本报告是严格保密的。
项目研究工作阶段划分
2006/8/22
上海商品销售毛利率不断 上升，从2003年的16.56％ 上升到2005年的20.16％； 城市居民人均消费支出不 断上升，从2003年的 1.1040万元增长到1.3773 万元。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一， 在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的 发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳 的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入 稳定发展期和结构调整期。
本报告是严格保密的。
数据来源《上海商业统计年鉴》 10
宏观市场
传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长 迅速。
连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中 发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。
传统三个市中心区仍然是主要的商 业区域，但随着周边区域商业中心 的兴起和发展，市中心的人口不断 往外迁移，郊区的商业面临巨大的 发展机会。
新开卖场七家：易初莲花 七宝店、浦江店、乐购莘 松店、家乐福七宝店、好 又多虹桥店、易卖得梅陇 店。2006上半年零售总额 3.86亿元，对区域零售额 增长的贡献率为3.6%。
易初莲花
石头.剪刀.布 龙城购物中心
乐购 易初莲花
麦德龙
锦江乐园
热带风暴
南方商城/家乐福
农工商
乐购 华联吉买盛
白云区商圈规划 ppt课件
二；广园新村商圈
以广园新村好又多为核心的居 住密集型商圈，拥有庞大的常 住居民消费能力，又是靠近白 云新城而发展时间最长的商圈。 区内有景泰步行街、好又多、 麦当劳、真功夫等品牌商家， 社区商业氛围浓厚
嘉裕太阳城 南方医 院
写字楼大厦 居民社 区
写字楼上班族、社 区居民 医院病人
客 南方医院
流 动 线
嘉裕太阳城广场选址广州大道北最繁华的 南方医院地段，总建筑面积7万平方米， 总投资超过6亿元，是目前白云区规模最 大、档次最高的集购物、饮食、休闲娱乐 于一体的综合体验式购物广场。嘉裕太阳 城广场是获得白云区政府支持的重点项目， 发展商不吝工本打造该项目。 该广场由 香港著名的吕元祥规划设计公司进行整体 规划设计，设计水平与国际顶尖商场看齐， 以五星级酒店的装修标准营造出一流的高 档购物环境，就装修而言，该广场完全可 以跻身目前广州最高档的Shopping Mall行 列
地铁：地铁三号线梅花园站 公交十一条
行业业态
主要竞 争对手
味千拉面 万岁寿司
大西豪
景泰步行街：位于白云区广园中路松柏大 街，毗邻机场路、白云大道，是广园新村 位于中心地带，景泰步行街附近。走出去 三分钟就是广园新村公交车站，有麦当劳， 天达酒店，车站，医院，各类银行，两大 菜市场，汇聚肯德基、真功夫、百丽、特 乐路、百事、安踏、同仁堂，东方眼镜等 一批社区街铺商业，人流非常畅旺，
随着广州大道北新住宅小区落 成，周边专业市场和货运场搬 迁推出，商业项目陆续出现。 目前由嘉裕太阳城广场、君华 香柏广场、摩登百货圣地店、 广百佳润广场、梅花园商业广 场等大型商业、高级公寓、高 级生活住宅社区等组成。商圈 整体人流量较少，，消费能力 较低。
广州中山兴中广场、步行街及大信广场深入分析(41页)
中山石歧市区主要商业物业分布
兴中广场
大信-新都会
国际酒店 富华酒店
喜莱登酒店
5星级酒店集中
中山百货 中恳百货
假日广场
兴中广场项目现状相片
中恳大厦 及 中恳百货
A地块
兴中广场项目现状相片
ห้องสมุดไป่ตู้
B地块
A地块
兴中广场项目现状相片
另一待开发之澳利高商业广场
C地块
B地块
处于周边商圈的纽带位置
市政公共广场文化功能
规划理念: “连接” 及 “延 续”
A地块规划简介
A地块规划简介
A地块主体为10层设计，建筑面积为28000平方米
A地块规划简介
A地块规划简介
A地块规划简介
A地块规划简介
B地块规划简介
地块主体建筑为五层设计，建筑面积逾85000平方米的商业中心地块，临江面设置休闲餐饮 和休闲设施，临街设置国际一二线零售品牌 。按照其规划，百货区域在该建筑的首层及一、 二层的部分。
B地块
A地块
步行街入口
步行街内相关相片
步行街内相关相片
大信-新都会
位 置: 中山石歧区莲塘东路及莲塘北路交界 商业面积: 15万平方米 楼 层: 7层 停 车 位: 1000余个 发 展 商: 大信置业
平面图(主力店分布)
室内天幕垂直高度约30米,面积达1500平方米 但广场内的临时展销位较杂乱,相关场内的广告位设置也不甚美观
场内相片
场内相片
二层 面牵一线 新开业
周边商业街相片
商场周边的住宅底商也与大信新都会商场的外围独立街铺组成商业街
周边商业街相片
广州市白云区白云新城项目可行性研究报告
14.2 2007
9.6 2008
9.2 2009
10.3 2010
中国经济仍然是全球经济发展中最具活力的国家之一，发展潜力被世人所看好。
广州市白云区白云新城项目可行性研究报告
良好的经济增长势头对国内房地产行业而言是长远的利好，有助于住宅地产和商 业地产的蓬勃发展。 国内经济整体发展良好，但也存在一定问题与风险。根据国家统计局的调查，经 济学家认为中国经济面临的主要问题与风险中，“通胀压力增大”、“房地产调控 难见成效”、“民间资本缺乏出路”分别占 78.5%、56.9%、52.3%。这三大问题与 风险，都能对国内房地产市场产生较大影响；从侧面可以看出，通胀、调控难见 成效、民间资本无出路都对目前普遍较高的房价有一定支撑作用。 因此，从经济发展势头或经济面临问题等方面判断，未来国内房价出现大幅下 降的可能性不大。
70 个大中城市房屋销售价格涨跌幅度（月度同比）
广州市白云区白云新城项目可行性研究报告
◆2010 年 10 月 19 日，央行突然宣布自 2010 年 10 月 20 日起上调金融机构
广州市白云区白云新城项目可行性研究报告
人民币存贷款基准利率，房贷利率相应提高。 ◆2010 年 10 月底，多家银行纷纷表示收到通知，将于 11 月 1 日起，全面
取消房贷 7 折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的 85%。
2）文化中心区 功能定位：集中规划了市级文化休闲设施，主要包括广东画院、广州画院、 城市规划展览中心、岭南文化中心、广州博物馆和白云公园等。通过这些文化休 闲设施与便利公共交通相结合，从而大大提升了整个地区的城市功能和文化形 象。 3）商业中心区 功能定位：商贸综合体片区位于白云新城中部，是地铁二号线和地铁 14 号 线交汇地段——白云新城站公共交通枢纽，依托其突出的交通优势，发展商贸综 合体建筑，并通过步行系统连接老航站楼改建商业中心、步行商业街、西入口公 园等，使之形成具有现代特色的集商业贸易，酒店服务，休闲设施、公共休憩空 间于一体的现代新城综合体片区。 白云新城是广州城区内重点规划的新城，政府重点支持开发，成为继珠江新城外 广州城市最受瞩目的重点开发区域，其发展前景大好。合理的城市规划、有力的 政府支持、优越的居住环境、完备的商业配套、便利的轨道交通等，都是白云 新城未来价值之所在。现时，商业开发实力强劲的万达广场入驻开业，突显出白 云新城商业价值之高，对周边商业带动作用明显；而广州市新地王亦出现在白云 新城，由保利以 20605 元/㎡的楼面地价创造，预示着白云新城住宅市场充满机 遇，将大有可为。
某房地产CBD项目定位报告
➢ 我们的目标； ➢ 项目界定及概述。
本案目标
首要目标
能够协助开发商顺利取得本项目的开发权
重要目标
为项目的后期开发提出切实可行的指导方向
远期目标
通过本项目的成功开发树立建安地产企业品牌
最终目标
最终实现多方共赢的美好结局
国内房地产一周要闻（4.4-4.10） 是寒冬？还是阳春？？房地产的明天……
1、中国第一季度房地产业企业家信心指数有所上升 2、中国保障房投资力度加大 3、北京二套房贷政策有所松动 4、广州首个限价房遭遇拒收尴尬 5、北京将严查房地产项目虚假宣传等违规行为 6、重点城市房地产市场表现
英国伦敦CBD 七十年代初，世界上第一个CBD出现在伦敦。 1、被称为“一平方英里”（theSquareMile）的
“金融城”（CityofLondon） 2、）新兴CBD则在“金丝雀码头（CanaryWharf 3、梅费尔（Mayfair）全球富豪的聚集地
➢ 区域面积不大的梅费尔地区，是伦敦地价最高的地 方，在这里花费300万英镑只能买到一套中型公寓。
- 周边楼盘基本为高层大户型居多 - 产品补缺和换房购买需求成产品类型主要
考虑因素
※ 特征 - 项目整体启动不分期 - 地块并非熟地，还涉及拆迁安置
Title in here
Step 1
Title in here
2、项目定位
第二章项目定位2、1项目环境分析2.1.1地块状况分析（1）土地综述本项目位于天河区员村程界西村内，所在地块形状呈不规则的扇形，面积约122200m2。
东面靠近红砖艺术产，西面临广州绢麻厂，南面为住宅小区，北面为酒店。
项目周围集中了大量的基础服务业，服务于当地的居民。
（2）周边环境概述本项目地块南面与东和花苑一期和幸福阁相邻，生活配套设施十分齐全，附近拥有宜万家货商场、佳乐商务酒店、康佳超市、广州农商银行、诊所、药房，7-11 ，酒楼食肆、五金商店、发型屋、服饰店、洗衣店、水果蔬菜档等日常生活必须设施。
与此同时，项目地块往南约200米为临江大道，临江大道亲水码头广场提供了一处休闲游憩场并可享受无敌江景。
地块西面紧贴员村二横路，二横路北边路段商业较发达，业态多并且规模较大，辐射范围广，拥有天河都市广场等综合性购物商场，以及中国、农业、建设三大银行和麦当劳快餐连锁。
北面是员村地铁站C出口，距黄埔大道约500米，东面紧靠员村三横路，与红砖艺术厂相邻，离科韵路约500米。
总体来说，本项目周边环境配套得较为完善，生活出行较为方便，使得本地段的辐射范围更广，可以吸引更多的消费者进驻本区域，对本地区的住房需求起到了一定的推动作用。
（3）项目的交通环境项目地段东西走向市政道路主要有黄埔大道，临江大道，南北走向市政道路有员村二横路，员村三横路。
项目的地段东西面分别靠近贯穿南北的科韵路，华南快速干线两条过境路。
项目楼盘附近地段有地铁站点3处（地铁五号线员村站）。
员村站至5号线终点站文冲站仅需25分钟车程，自文冲搭乘地铁到窖口，可从东向西贯穿广州市区，“东进西联”促进广州的发展。
该地段附近站点主要是科韵路，员村，猎德，珠江新城站。
现有的交通捷运系统：项目附近2000米范围内共有4个较大的公交车站点，分别为员村二横路，员村生活区，程介西，员村二横路南.地段内可搭乘的各路公交所组成的公路网基本上覆盖了大半个广州市区。
据我们的调查显示，项目楼盘附近区域已经形成了比较完善的公交与地铁相混合的交通网络，交通通达度较好。
广州永和项目定位及营销策略报告
16
永和项目定位及营销策略报告
sloping field romance living
竞争/格局 差异在生活价值个性
东广州片区：
区域、人群与本案相似， 诉求富裕阶层豪迈的山水资源、高档次的物业 代表着漫坡纯居品质不一样的生活观念。
17
永和项目定位及营销策略报告
sloping field romance living
核心
22
永和项目定位及营销策略报告
客群/洞察
sloping field romance living
（泛）城市新升代——本案的第一客群来源
(泛开发区,黄埔,萝岗,天河东)
快捷的交通方式 一定的支付力 先进的生活观念
大型企业的中高管 私营企业主 政府机关干部/官员
都市中心的的高密度和灰色 本案舒适密度和漫坡生活特色 反差制造机会
谁会来这里？
一样的
钱，
32
永和项目定位及营销策略报告
客群/洞察
sloping field romance living
想
离开
都市的人
离不开
都市的人
但
33
永和项目定位及营销策略报告
客群/洞察
sloping field romance living
道路拥挤
2 1
紧张焦虑/高昂的成本
离不开的 都市
3
整日奔忙/生活已不 像生活
PART 1
市场观
背景/项目/竞争/SOWT
4
永和项目定位及营销策略报告
sloping field romance living
背景/城市 机遇
今天： 永和工业区，萝岗开发区 广园快速、广惠、广汕、 新新公路，5条公交线。 永和小镇。
广州百信广场案例分析(布局、动线、运营)(51页)
1 项目概况-广州百信广场
项目解析
百信广场五期开发计划，百信现已经开发到三期，完成了约 十万平方米商业面积的修建和营业，其中一期名称为百信广 场，二三期的名称为百信时尚街。
截至2009年8月，百信项目累计实现营业总额10亿元，累计 创税1亿元以上，创造了将近4000个就业岗位，是白云区最繁 华的商业旺地，被视为进入广州的第一张商业名片。
新市墟站所有车: 108 、111 、187、198、21、244A、244、 244快、251、254 、268、274、278、280、 291A、291B、298、32、 510、511A 、511 和519、523、528、538 、540、555、556、 58A、58、703、704、803、807A、807 、 810 、832、840、886A、886、高峰快线20、 高峰快线4、高峰快线5、夜12、夜22 、夜26、 夜35、421、422、925、926。
广州百信广场案例分析
2013.2
1. 项目基础信息 2. 项目区位分析 3. 项目商业布局 4. 项目动线分析 5. 项目建筑分析 6. 项目运营推广 7. 项目小结
目录
03 06 10 31 34 37 40
2
1 PART 项目基础信息
3
1 项目概况-广州百信广场
项目信息
总建筑面积（共三期） 百信广场（一期） 占地面积：3万m2 总建筑面积：4.34万m2 百信时尚街（二期&三期）： 占地面积：1.5万m2 营业面积：2.5万m2
百信时尚街从整体上说以零售、餐饮和休闲娱乐 业态为主。配套服务比例较小。
从商铺数量上看，以零售购物为最多，其数量 比例高达80%。餐饮业数量比例次之为11%。
广州白云区商圈客流画像、典型项目、发展前景研究报告
广东赢商网数据服务股份有限公司
1、广州城市商业持续外拓，白云区崛起势头迅猛 近两年广州核心商圈建设基本完善，可供应土地资源稀缺，已经少有大型购物中心推出，城 市商业向周边区域外拓是必然趋势。 据赢商大数据中心监测，2017 年广州共迎来 12 家购物中心开业，为市场带来 84.3 万㎡商 业供应。2018 年广州计划开业项目数量及商业规模均呈翻倍的态势——24 家购物中心计 划入市，商业体量约 201 万㎡。 从 2017-2018 广州新开业/拟开业项目区位分布来看，白云区项目数量领跑全市各区，占比 达 1/3，发展势头强劲。在各项政策规划、重点建设项目加速推进下，白云区交通区位、居 住配套、营商环境不断完善，吸引大批名企进驻、人才聚集，中高端消费需求爆发，亟需更 多优质购物中心来承载这部分需求。
12
广州城投花城·金沙汇 广州城投地产 2018（计划开业）
4.5
广州安华汇
广东安华美博置业集 团有限公司
2018
8 （不含家居mall部分）
广州同和金铂天地
金铂商业
2017
5.8
数 据来源：赢商大数据中心
这些优质项目的密集入市，预示着白云区商业将进入以消费档次更高、体验性更强的购物中
心所占主导的时代，“钱景”不容小觑。
2012 年，百信集团耗资 43 亿打造“百信广场西区”，该项目将定位“智慧生活外挂区”，
13
广东赢商网数据服务股份有限公司
以娱·悦为支点，突出体验特色，设置个性化运动场所，并引进体验性强的差异化品牌。
■ 品牌引进 据悉，百信广场西区已引进多个“首店品牌”和特色品牌，包括永辉“Bravo 精标店+超级 物种”双业态超市、金逸影城、国际性真冰溜冰场、一兆韦德、以及尚宠小镇、美嘉篮球馆、 露天滑板场 HERO、国豪拳馆等主力店及特色业态。 还将引入四季花园、音乐工作室、DIY 手工作坊、大型儿童游乐场、机器人 VIP 服务等主题 体验业态，为消费者提供便捷、愉悦的生活体验场所。 - 云智库点评 百信广场（西区）载誉而来，招商方面引进了诸多“新物种”，将有效填补区域“新奇体验” 市场空白，成为商圈内最具个性的购物中心，吸引大批热衷追求新鲜感的消费者。
广州市白云区人民政府关于机场路百信广场人行天桥拓宽工程建设的通告-云府〔2016〕20号
广州市白云区人民政府关于机场路百信广场人行天桥拓宽工程建设的通告正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------广州市白云区人民政府关于机场路百信广场人行天桥拓宽工程建设的通告机场路百信广场人行天桥拓宽工程由广州市白云区住房和建设水务局负责实施。
项目位于机场路齐富路口南边，在机场高速高架桥底下横跨机场路。
主桥为两跨带反梁U型连续钢箱梁，跨度为27.825.2米，梁高为0.7米，反梁高0.6米，主桥总宽6.1米，净宽4.6米，反梁宽0.5米。
拆除西侧现有人行天桥南向楼梯，增设东西侧南向楼梯，楼梯宽度5.8米，净宽5.3米，楼梯采用钢筋混凝土板梁。
计划开工日期为2016年12月，完工时间为2017年11月。
现就该工程建设的有关事项通告如下：一、建设范围按施工图设计的范围内确定。
二、工程建设用地涉及征地拆迁安置和管线迁改工作，由广州市白云区住房和建设水务局依照国家、省、市有关规定实施。
三、建设范围内的单位和个人应当顾全大局、积极支持和配合国家建设，不得阻挠建设工程的测量、钻探、施工以及征地拆迁工作。
四、违反本通告，拒绝、阻碍国家工作人员依法执行职务的，由公安机关依照有关治安管理处罚的法律规定处理；使用暴力、威胁手段，涉嫌构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
五、本通告自发布之日起施行，有效期2年。
广州市白云区人民政府2016年12月14日——结束——。
百信广场资料盒侧面
监理公司
广东筑正工程建设 有限公司
监理公司
广东筑正工程建设 有限公司
监理公司
广东筑正工程建设 有限公司
监理公司
广东筑正工程建设 有限公司
监理公司
广东筑正工程建设 有限公司
工程管理 往来函件 （一）
工程投资 控制文件
工程竣工 验收文件
监理日记
监理巡视记录、旁站监 理记录
政府部门函件、建设单 位函件、施工单位函件
合同内清单报价、工程 量申报及审批资料、工 程预付款、工程款报批 文件、工程变更费用报 批文件、现场签证单、 工程竣工结算报批文件
工程竣工报验单、工程 竣工验收申请表、单位 工程质量控制资料核查 记录、质量评估报告、 单位工程质量竣工验收 记录等竣工验收文件
监理资料 监理资料 监理资料 监理资料 监理资料 监理资料 监理资料
工程质量 控制文件 （一）
工程质量 控制文件 （二）
工程质量 控制文件 （三）
工程安全 管理文件
会议纪要
监理报告
监理工作 函件
建筑材料、构配件、设 备报审文件
见证取样员证书、见证 记录、施工试验、检验 报告
隐蔽工程验收记录
安全管理制度、安全检 查记录汇总表、安全隐 患整改通知单、专项安 全施工方案报审表、安 全设备设施验收表
监理公司
广东筑正工程建设 有限公司
监理公司
广东筑正工程建设 有限公司
工程名称
工程名称
工程名称
工程名称
工程名称
百信广场扩建 百信广场扩建 百信广场扩建 百信广场扩建 百信广场扩建 改造项目 改造项目 改造项目 改造项目 改造项目
监理资料 监理资料 监理资料 监理资料 监理资料
广场项目定位及产品塑造汇报
50-60
130-150 180-200 建筑面积
所占比例
56%
22%
22% 户数比
套数
100
40
40 180
THE END
北外滩
上海船厂改造
本案
地铁站
项目位置 财富广场
所占比例
54%
35%
11% 户数比
套数
150
100
30 280
滨江独栋写字楼
购买者：国内大型企业总部、海外投资商等。 购买目的：主要是企业总部或地区总部办公。
目标售价：45000元
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感（2亿）。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
•少量商务和生活配套，服务种类少，档次差异大。
•北延伸区（船厂地块）为综合开发区偏商务概念。产品以大型写 字楼和商务公寓为主，配有住宅。 •规划有商业配套，呈线状分布面积较大，依赖人流支持。
项目位置分析
•项目位于纯商务功能向综合服务功能过渡的区域 •有江景优势，体量适中
•东方路和银城中路延伸后交通便利
行为复合——客源层面
工作－居住 商务－生活 消费－体验等不同行为集中同一地域内， 内部客源交叉放大和相互诱导，客源共享。
主题型商业满足陆家嘴区域消费需要，拉动外部客源
资源复合——价值层面
高度集约化开发模式产生“一站式”商务解决方案， 为客户提供高效率和低成本，增加交流和机会， 真正体现现代商业文化的精髓。
产品塑造
公寓式酒店
•购买者：主要为个人投资者或基金、投资银行。 •终端消费者：主要为长期在沪的外籍人士
单身、夫妻结构为主体，少量为完整家庭结构。
广州白云新城板块商圈调研
广州白云新城板块商圈调研白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域。
其定位是广州北部重要的商贸文化区、都市副中心、白云区新中心、白云山西麓的宜居新城。
本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场•云尚、绿地•缤纷天地以及一线临街商铺。
白云新城商圈版块调研项目分布图白云新城商圈发展白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。
作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在2004年开张后就创造了百货零售业当年开业即盈利583万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版图扩张到了白云区。
如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成熟的商业体。
自2012年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前两者。
数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过20万，节假日超过50万。
近几年,随着多个商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。
2015年以前,白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,现如今绿地•缤纷天地及凯德广场•云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时代。
百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地•缤纷天地、凯德广场•云尚则选择了中高端路线。
白云新城商圈分析商业综合体百信广场百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带，是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星城市直通广州的必经之站。
百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活的基本需求，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐饮方面已经不能够满足消费者需求。
百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5万平方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐克、阿迪达斯、歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、发型设计、美体SPA等生活配套商家。
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电玩50元/平方米 电影院38元/平方米
百信广场
对各业态进行租金的整体提升
改变二期A区平面布局，将1楼和2楼铺面重新分割和联动，提高 租金价格。改变三期3楼平面布局，利用UNIQLO的带动效益
提高具体个别商铺的租金单价
连锁品牌
九牧王 歌莉娅 莎莲奴 TOUCH 古川崎 百丝 卡佛连 淑女屋 emu ebase 5+ VERO MODA
20%
5%
150
12-20%
%
30天 60天
1期3楼 1期4楼、2期2楼
通过以上六项措施，在未来5年内，合计将实现租金总收入12.3
亿，平均实现104%的增长。
单位： 万元
现状 2011年总收入 租约到期租金增长
租金 连廊及西通道的面积增加 增长 家乐福、广百、车库调整
小计 租金收入合计
租金增长
广百清离后的租金收入
广百仓库 广百百货 广百百货 广百电器
合计
楼层
B1 1F 2F 3F
建筑面积
999 4,498 4,688 3,090 13,275
实用面积
436 3,516 3,719 2,536 10,207
单位：元
单价 780 600 400 300 460
月 度 租金收入 340,369
各项工作指标分解
四期停车场新增临街商铺，租赁收入预计
单位：元
2013年
面积（平方米）
租金单价
月租金收入
2013年租金收入
2014年租金收入
2015年租金收入
2016年租金收 入
四期地块临街 商铺
4,800
400
1,920,000 23,040,000
24,192,000
25,401,600 26,671,680
38,912,491
40,858,115
42,901,021
一期4楼
7,560
150 1,134,000
-
13,608,000 14,288,400 15,002,820 15,752,961
合计
16,349
501 4,222,293
-
50,789,468 53,322,844 55,982,889 58,775,935
各项工作指标分解
连廊、西通道租赁收入预计
单位：元
2012年 西通道 连廊 总计
面积增加 （平方米）
租金单价
月租金收入
2012年租金收 2013年租金 2014年租金 2015年租金收 2016年租金收
入
收入
收入
入
入
521
600
312,600
3,751,200 3,938,760 4,135,698 4,342,483 4,559,607
面积构成
核心目标消费群
11万平方米
四期 0.48 万
二期1.2 万 平方米
一站式综合型购物中心
+ 一期地上自有产权5.1万平方
米
一期地上售出0.4万平方米
时尚潮流馆
+ 三期2.3万
平方米
四期0.48 万平方米
+ 年轻流 一期地下1.1
行地带 万平方米
二期1.2 万 平方米
建议从六个方面对项目进行优化
单位：元
2013年
面积（平方 米）
租金单价
月租金收入
2012年租金收 入
2013年租金收 2014年租金收 2015年租金收 2016年租金收
入
入
入
入
家乐福租金增长
121,954
121,954
121,954
121,954
家乐福搬迁至5 楼，2-3楼增加的 面积
8,789
351 3,088,293
-
37,059,514.8 0
连廊及西通道 出租
2013年 到期租约调整 四期地块停车场建成，增加 4800平方米的临街商铺产生租 金收益 一期 家乐福2、3楼部分搬迁 至5楼，增加租金单价 一期4楼新增租赁面积招租 一期2、3楼原家乐福面积重 新租赁
2014年 到期租约调整
2015年 到期租约调整
2016年 到期租约调整
广百到期，商 铺自主经营
单位：元 备注
根据8-9月份的车位收入推算 暂无数据 暂无数据
各项工作指标分解
到期租约调整
单位：元
2012年到期 2013年到期 2014年到期 2015年到期 2016年到期 合计
2012
2013
2014
2015
2016
合计
757,992 2,897,836 3,544,880 4,224,277 4,937,644 16,362,629
2011年租金收入（现状）
项目
租金收入（不含售出未返租商铺） 物业管理费 停车位收入 广告位收入 促销活动收入 合计
月度租金收入 全年租金收入
8,708,600 910,797 450,000
104,503,201 10,929,558 5,400,000
10,069,397
120,832,759
2F
2915 3273
临街商铺、小商 铺、金银首饰、 钟表、化妆品、
鞋包
小商铺
1F 2915
B 1
2100
电影院
电玩
时尚连锁服饰品 牌
时尚连锁服饰品 牌
时尚连锁服饰品 牌
车库
2期：年轻潮流地带
楼 层
建筑面积
业态
连廊
3F 1427 2F 6046
美容美发 餐饮、零售
1F 4498
零售
对各业态进行租金的整体提升
857
B21 朵以
857
B22 丽人诗歌
857
B25 B-TWO
857
B26 异形
857
B27 YARN BOSS
857
B36 帝仕侨车
857
B37 魔斗士
857
品牌
实用面积
租金单价（实 用面积）
味千拉面 277.51
155.89
棒约翰 麦当劳
319.84 331.60
132.86 150.94
浅草寿司 340.20
租金单价（实 用面积）
463 600 659 786 448 614 426 395 333 1053 286
413
铺号 品牌
租金单价（实 用面积）
B18 汇香坊
321
B10 东京快车
857
B11 潮流指标
857
B12 淑女时代
857
B15 招积兔
857
B17 安奈蒂
857
B19 高尼奥
857
B20 哆啦A梦
2,109,516 1,487,468
760,707 4,698,060
讨论时间
谢谢！
假定：200米临街面、12米进深、2层
各项工作指标分解
广百百货到期，自主经营，租赁收入预计
2015年
2015年租金收入
广百到期，自营租金收入 56,376,715
广百原有租金收入
670,797
租金增幅合计
55,705,918
2016年租金收入 59,195,551 670,797 58,524,754
6,594,759 14,970,400 18,312,352 21,821,402 61,698,912
6,686,122 11,914,565 12,964,924 31,565,611
994,569 1,973,002 2,967,571
12,995,142 12,995,142
757,992 9,492,594 25,201,402 35,445,763 54,692,115 125,589,865
租金单价
134元/平方米
中华广场Taste 超市
租金单价 106元/平方米
电玩150元/平方米 中华广场
电影院125元/平方米
超市80元/平方米 百信广场
天河城广场 Jusco超市
电玩80元/平方米 花城汇 电影院38元/平方米
百信广场
电玩83元/平方米 广百新一城
百货66元/平方米
超市48元/平方米 百信广场
金银珠宝钟表 化妆品 鞋包
年期 最低租金单价 提点率 每年租金增幅
3年
600
8-12%
5%
3年
600
25%
5%
3年
600
12-15%
5%
免租期 15天 15天 15天
位置 1期1楼 1期1楼 1期1楼
本地连锁品牌服饰 2+1年
400
15-20%
5%
30天
1期2楼
本地服饰 餐饮
2+1年 3+2年
300
192.43
绿茵阁 仙踪林 必胜客
380.01 396.44 438.54
131.58 75.25 170.76
除已增加的连廊、西通道外，四期停车场临街商铺、三期与四 期停车场相邻的面、车道外移，均有可能增加项目的可租赁面 积
可以从年期、单价、提点率、每年租金增幅、免租期等方 面标准化租赁条款，达到保证租金收益的目的
156%
2016年
12,083 5,469 1,623 14,397 21,489 33,573
178%
合计
60,416 12,559 7,217 43,241 63,017 123,433
104%
年份 可租赁面积 总租金收入 总租金单价 租金单价增幅