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2019年伊宁市房地产市场深度研究分析报告第一部分：宏观市场分析

1、2019年宏观市场数据回顾

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（1）2019年市场新增有效供应244.97万平米，其中住宅供应面积206.71万平米；商业及其他（车库及储藏）供应38.26万平米；住宅面积占供应面积的84.38%；商业面积占供应面积的15.62%。

（2）2019年市场销售总面积为99.06万平米，整体销售率40.44%；其中住宅销售86.7万平米，去化总供应

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量的35.39%，去化住宅供应总量的41.94%；商业销售12.36万平米，去化供应总量的5.05%，去化商业供应总量的32.31%。

（3）截止2019年底，市场供应空置面积为145.91万平米，不包含2019年之前市场存量面积。

小结：2019年下半年市场逐渐回暖，但受2019年整体宏观政策调控影响，市场复苏保持较缓慢速度。2019年市场整体表现明显供大于求，在宏观未有明显宽松政策刺激下，存量房释放将给2019年市场进一步增加压

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力。

2、2019年宏观数据市场分析—情况分析1

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（1）2019年新增加有效供应274.2万平米，同比2019年244.97万平米，增长29.23万平米，同比增长12%。（2）2019年随着2019年市场存量房增压，整体市场有效供应面积为420.11万平米，市场竞争进一步加剧。（3）2019年全年完成销售总量164.82万平米，整体完成销售比例39.23，同比2019年增加销售面积65.76万平米，同比增长66%。其中住宅销售136.96万平米，完成比例32.6%，同比2019年增加销售面积50.26万

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平米，同比增长58%。商业销售27.86万平米，完成比例为6.63%，同比2019年增加销售面积15.5万平米，同比增长125.4%。

（4）整体市场销售4-6月、8-10月为市场传统高峰期，其中2019年因众多项目集中于第三季度开盘，出现11、12月销售小高峰的特例。从住宅套均面积看，2019年1、4、5、6、11月套均面积均超过110平米，以上月份体现出高层集中去化，全年平均套均面积109平米，因2019年高层住宅是市场产品供应主流，市场仍以刚

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需为主。商业5-9月是去化的集中期，全年平均套均面积87平米，社区型商业目前还是商业产品需求的主流。（5）2019年版块去化占有率，全年合作区以51.61%占有比例继续领跑其他版块，较2019年市场占有率45%，上升6.56个百分点，市场占有率上升比例为14.57%。

（6）名家公馆与宏观数据对比：

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A：2019年名家公馆项目共完成销售面积5.23万平米，占市场销售份额3.17%；完成销售套数419套，占市场份额3.33%，销售面积占区域市场份额6.15%。

B：住宅销售面积4.94万平米，占市场住宅销售面积份额3.61%，销售套数385套，占市场住宅销售套数份额3.06%。商业销售面积0.22万平米（不含车库及储藏间），占据市场份额的0.79%。住宅套均面积128.31平米，高于市场平均套均面积19平米。

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3、2019年宏观数据市场分析—情况分析2

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（1）2019年全年新供应中，住宅供应面积160.96万平米，较2019年下降45.75万平米，同比下降28.4%；商业供应面积94.02万平米，较2019年增加55.67万平米，同比增长145.7%。市场产品供应主要集中于6、7、8、11月。

（2）市场产品供应中车库供应量明显增加，各项目地下停车已成为小区配套设施的重要组成部分。

（3）整体市场住宅产品中，全年均价变化不大，价格

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上涨基本保持平稳态势。其中主流产品高层住宅价格变化最小，多层住宅因稀缺性，价格近两年已攀升至一个高位，价格上涨空间有限。精装修住宅，因合作区住宅价格的一路走高，使精装修住宅的性价比得到了提升。高档住宅需求增加，价格增长幅度明显。

（4）整体市场商业产品随着需求进一步增加，价格攀升速度明显。合作区价格较年初上浮增长34.38%，社区型商业需求明显；主城区价格上浮60.12%，其主要原因是个别项目价格上升迅速，拉动整体市场均价上

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浮。

（5）13年市场空置量进一步增大，空置面积255.29万平米，其中住宅空置144.01万平米，商业（含车位及储藏）空置111.28万平米，已达到市场高位。（注：数据根据房产局备案数据测算，未包含未取得预售预先销售数据）

（6）名家项目与市场宏观数据对比

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A：名家项目自2019年年底进入市场，经过广告铺垫、品牌诉求逐步获得市场认可。项目正式动工后，进一步树立市场信心，价格自五月份起价格明显提升。整体市场高层平稳的情况下，名家项目的价格涨幅也带动了合

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作区版块的价格上升。13年底，名家公馆项目价格较年初上涨9.04%，高于市场涨幅比例7.12个百分点，平均高于市场价格274元/平米。

4、2019年宏观数据市场分析—媒体分析

2019年主流媒体刊登情况

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（1）2019年市场竞争逐步加剧，全年平面广告刊发504个版，较2019年同比增长32%；其中日报127版，占

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