北京顶级CBD中心总部写字楼国贸中心案例研究
北京华贸中心案例分析报告(47页)
写字楼设备设施
停车库管理计费系统
华贸写字楼车位1400个，与华贸商城及酒店车 库联通，共享整体停车资源。车库管理计费系 统，对长期用户进行控制、停放与满车位显示； 对临时用户实行发卡计时、计费管理。
消防系统
采用国际标准。火灾自动报警系统保护等级为 特级。 火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼 层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按 钮等组成；完善的防烟加压和排烟系统及可靠 的应急照明系统，确保人员安全疏散。
合理的面积使用
最佳的商务氛围——独立大堂入口处挑高9米。 跨国公司理想的办公空间——标准层面积2200-2300平米。 纯国际化办公模式——无中柱式方正空间，三面采光。 最大程度提高面积使用率——10米超短进深，9米超宽柱状间距。 办公空间倍感舒适——层高4米，净高2.7米。
专业物管
华贸写字楼物业管理公司——第一太平戴维斯
入驻华贸中心写字楼的10个理由……
区位优势
长安街上第一个国际商务重镇，位于CBD黄金交汇点，畅通无忧。
个性化定制
针对跨国企业业主，量身定做租务方案。 面积划分上提供可持续发展空间。
硬件设施完善
(1) 四面环景办公空间 (2) 国际领先标准的玻璃幕墙 (3) 先进空调系统 (4) 迅捷通讯平台 (5) 高科技电梯系统 1号、2号字楼各设12部高速客梯，分高低区，6+6配置；3号写字楼设15部高速客梯，分高、中、低区，3+6+6配置。B4层至F1 层办公入口大堂共设2组各2台客梯供地下停车人员转换使用。以上3栋写字楼高速客梯将采用国际标准，并均设有智能选层控 制系统。 (6) 综合布线系统
主要技术指标
商业楼层：地下一层至地上三层 层高：B1F高3.3米，1F高4.75米, 2F、3F高均为3.1米；其中18#2F、 3F高4.1米
国内外CBD案例研究成果及借鉴
房地产E网
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CBD功能配比案例1：新宿
新宿
国际成熟的CBD
新宿
银座
新宿：
30年规划建设---金融业---9条地铁线路 ---超高层建筑群
本报告是严格保密的。
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CBD功能配比案例1：新宿
住宅 区
边缘 办公 区
娱乐及 临时居 住区 集中 商业 区
集中商 务办公 区 功能延 续 周边住 宅区 功能延 续 周边住 宅区
办公、 临时居 住混合 区
住宅∶办公∶商业
＝5 ∶5 ∶2
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CBD功能配比案例1：新宿
CBD功能比例
商业：2 住宅：5
办公：5
5：5：2 代表国际成熟CBD发展的正确趋势与方向。
城市CBD的八大基本特征 ——
拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；
拥有商务空间的最高聚集度；
具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统 的核心）；
拥有最高的地价；
与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性； 具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信 息、科技领域重合的趋势显著。
启动方式相似：
深圳CBD以政府主导市政设施、发展会展经济、住宅启动紧随 其后的方式进行CBD的成功启动与本地块的现状相似，具有参考 价值。
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物业功能配比小结
结论4：
写字楼的消化量与各城市的经济发展水平有关。 取深圳、南通2003年GDP情况作为经济发展水平的 依据进行分析测算： 深圳GDP：3000亿元 南通GDP：1000亿元 比例 3 ：1 比例约 3 ：1
国内5个办公楼室内设计案例分析
国内5个办公楼室内设计案例分析1.上海环球金融中心上海环球金融中心（Shanghai Tower）是中国第一高楼，楼高632米，共有127层。
其室内设计充分体现了现代办公楼的需求和标准。
整个设计采用了现代简约的风格，以提供一个高效、舒适和符合人体工程学的办公环境。
办公区域的布局合理，使得每个员工都能拥有充足的空间，并且设计了大量的休息区和会议室，用于员工之间的交流和合作。
2.北京国际贸易中心北京国际贸易中心（Beijing International Trade Center）是一座现代办公楼，总建筑面积约20万平方米。
该项目的室内设计注重了空间的灵活利用和功能的合理布局，以满足不同企业的需求。
例如，大型企业可以选择开放式办公区域，以鼓励员工之间的交流与合作；而小型企业可以选择私人办公室，以提供更私密的工作环境。
此外，设计师还注重了细节的处理，如舒适的家具、柔和的照明和宜人的色调，以提供一个舒适和宜人的工作环境。
3.广州国际金融中心广州国际金融中心（Guangzhou International Financial Center）是一座综合性商务楼，楼高432米，总建筑面积约20万平方米。
室内设计力求创造一个令人印象深刻的商务空间，以吸引客户和租户。
设计师在每个楼层都设置了大型接待区，以展示企业的形象和品牌价值，并提供独特的会议室和展示区域，满足客户的不同需求。
此外，整个办公楼采用了现代、高科技的设计元素，如灯光效果、材料选择和装饰品的摆放，给人一种时尚、高端的感觉。
4.深圳华侨城创意文化园深圳华侨城创意文化园（Overseas Chinese Town Creative Culture Park）是一个创意产业园区，位于深圳市中心的罗湖区。
该园区以其独特的设计和文化氛围而闻名，吸引了众多创意人才和企业入驻。
室内设计注重了空间的灵活性和创意的表达。
例如，各个办公区域设置了不同风格和主题的会议室和休息区，以满足员工的不同需求。
国内外10个知名综合体案例研究
“人性化”设计的生态写字楼，充分体现人文关怀
生态写字楼：
益田假日广场写字楼通过 “人性化”的设计提升产品 的附加值。写字楼充分利用 绿化、自然采光等系统，体 现 “园林中的建筑”，极具 生态概念。1.5万平米的花 园式平台，通过绿化园林景 观设计，实现了酒店、购物 中心写字楼之间的自然过渡 空间。 生态写字楼充分考虑了人 与自然、人与科技、人与建 筑、人与环境的完美协调与 组合，所有功能无不体现了 人文关怀、以人为本的生态 理念。
项目占地面积77,292平方米，总建筑面积 480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期 项目车位1,034个。
华润中心项目分北、中、南三个部分，涵盖 了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、 五星级酒店以及酒店服务式公寓。
本报告是严格保密的。
华润中心位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域，是深 圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目
需要科学的综合管理能力。
本报告是严格保密的。
都市综合体
附：综合体与单功能物业的比较
比较因素 功能 区位 综合体 单功能物业
复合性、适应性 一般在城市核心区域
单一性 根据功能确定
建筑形式
投资风险 总投资 经济风险 客户来源 客户活动 客户综合使用成 本
多样化
较小 一般较大 较大 具有自我寄生功能，部分来自于 内部 体验式的 较小
北区以华润大厦为主体建筑， 配合国际时尚精品店，以优雅、 现代、时尚和活力的设计个性， 展现项目的时代和地域特性；同 时配合都市公园等自然景观，通 过绿地、树木、林荫大道、休息 处、庭院、下沉广场、流动水景 等精巧的设计和布局，给繁忙的 都市中心披上自然的风采，成为 都市著名的风景。
建外SOHO——CBD案例研究
生态绿化：街道设计充分享受项目景观资源，且每个店铺的景观都不同。南侧店铺，面对
27米的绿化带和通惠河畔优美的景致。东西侧的店铺紧临超过30000平方米 的中心绿地，无论坐在哪家店铺喝咖啡，眼前都是绿色。
建外SOHO——内部经济
——建外SOHO首席设计师山本里显
建外SOHO的城市魅力——小、密的街区是形成繁华的商业气氛的元素之一
街铺的小－－－城市魅力的体现
十年前我住在纽约，还是喜欢遛大街，最喜欢逛SOHO。狭窄的街道，迷宫般的店铺和 摩肩接踵的人群。街区的魅力在于，即使名牌设计师的店面也是小小的，美术馆也小、餐 厅也小。
公寓
2栋写字楼 4栋SOHO办公
14栋SOHO公寓 4栋SOHO别墅
占地16.9公顷，建筑面积70万平米
商业
商铺 长1300米 约9万平
公共空间 绿化 3万平米绿地Βιβλιοθήκη 建外SOHO—— 总平分布
2栋写字楼+18栋商务公寓+4栋SOHO别墅+l6条小街+300个店铺
公寓
写字楼
商业
A B
商务公寓面对SOHO客户，写字楼面对商务客户，特色商业成为区域级商业活力中心
写字楼
写字楼
写字楼 写字楼
写字楼 公寓
公寓
公寓
公寓
三里屯SOHO——立体商业
屋顶花园
居住、办公于一 体的商务空间
在垂直层面上找空间，每一栋建筑体底端 打造一个商业体，形成5个不同主题的商 业体。
位于二层的空中 连廊
➢ 举措1：屋顶建造花园，整个项目被绿色所覆 盖；
➢ 举措2：通过北侧主入口将人流引导进入本项 目内部；
北京顶级CBD中心总部写字楼国贸中心案例研究
国际品牌： GUCCI、DIOR、LOUIS VUITTON、MONTBLANC、BACCARAT 男女服装： INNEE、GFFERRE、AQUASCUTUM、PINK、DAKS、Adidas 首饰、饰品： EMPEROR、SWAROVSKI、KONPLOTT、PLGRIM 皮鞋皮具： FURLA、STACCATO、NINE WEST、KATE SPADE
国贸中心
区位分析
项目所处地理位置位于CBD核心之中，项目享受完善的商务配套 同时也为项目价值的提升打下坚实的基础。
第三产业云集
2007年，第一产业 占 0.08% ， 第 二 产 业占15.41%，第三 产业达到了84.51%。
金融机构云集
聚集各类金融机 构 1000 多 家 ， 外 资 金 融 机 构 247 家，占全市的 60%以上
商业, 12%
务中心 6%
酒店, 23%
北京国贸中心
写字楼, 58%
CBD顶级写字楼总结
区位
建筑
酒店
商业
硬件
北京国 贸中心
北 京 CBD 核心区
北京最高建筑， 由美国SOM设计
中国大饭店、 国贸饭店、国 贸大酒店
国贸商城，拥有世界 顶级品牌
单 层 面 积 2000 平 米 ， 3000停车位，层高4.25 米
1—5F 大堂、商务中心
宴会附楼 位于主塔楼北侧， 首层和二层为商铺， 并与商业附楼连通。
写字楼大堂 净高9米
裙楼
55,000㎡
商业附楼
位于主塔楼的东面，地上5层，地下 4层
国贸中心
物业形态分布
项目物业涵盖商业，酒
各业态占比
店，及写字楼形态丰富， 机电及转换层, 5%
CBD案例分析
由女神像矗立在曼哈顿岛的入口处，在长仅1.54公 里、面积不足1平方公里的华尔街—CBD金融区，聚 集了全球近3000家外贸、金融、证劵、保险公司， 以及联合国大厦等。
上西区
上东区
中城区
下城区
案例经验借鉴
• CBD地区用地功能总体均衡，有公寓、商业、 公园、博物馆；
• 政府宏观调控产业，改善投资环境；
• 道路交通用地所占比例、道路网密度相当大， 但无明确的对外快速交通联系干道； • 华尔街由于功能单一，晚上像一座“鬼城”。
案例2——法国拉德芳斯
案例2——法国拉德芳斯
项目简介
拉德芳斯区位于巴黎市的西北部， 巴黎城市主轴线的西端。全区规划 用地750公顷，先期开发250公顷， 商务区160公顷，公园区90公顷。
促成因素
■统计，目前新宿商务区的日间活动人 口已超过了30多万人。 由于新宿是东京都的一个交通枢纽，共 有9条地铁线路由此经过，日客流量超 过了300万人， 预计，随着新超高建筑的完成和12号地 铁环线等交通线路的建成使用，新宿的 日客流量将超过400万人。
新宿站 银座站
■东京新宿CBD的中央核心商务区是以 新宿站为中心、半径为7000米的范围内， 就聚集了160多家银行， 新宿已成为日本“银行战争”的缩影。 是“华尔街”的翻版。
集中了纽约证券交易所、联邦储备银行 等金融机构和美国洛克菲勒、摩根、杜 邦等大财团开设的银行、保险、铁路、 航运等大公司的总管理处。各公用事业 和保险公司的总部以及棉花、咖啡、糖、 可可等商品交易所。
道路交通
区内集中了6条地铁线，近20个地铁站 点,规划机构加强了交通运输网的建设， 如把地铁和其它铁路交通的出入口与 新建办公机构相连接，同时把人行道
新宿站
数字化建筑案例
数字化建筑案例1. 中央国际贸易中心（CITIC Tower），位于中国北京，是一座超高层建筑，高度达到528米。
该建筑采用了先进的数字化技术，包括建筑信息模型（BIM）和智能建筑系统。
BIM技术使得设计团队能够在数字平台上进行协作和模拟，从而提高设计效率和精确度。
智能建筑系统监控和管理建筑内的各个系统，例如空调、照明和安全系统，以提高能源效率和用户体验。
2. 上海国际金融中心（Shanghai Tower），位于中国上海，是一座632米高的超高层建筑。
它是全球最高的双层螺旋形建筑，由工程师使用数字化技术进行设计和建造。
数字化建造过程中使用的技术包括BIM和数字化建造机器人。
这些技术提高了施工效率和质量，同时减少了人力成本。
3. 温哥华屋顶花园（Vancouver House），位于加拿大温哥华，是一座超高层建筑和综合用途建筑。
该项目在设计和建造过程中使用了BIM技术，以实现设计团队之间的协作和信息共享。
此外，该建筑还采用了智能控制系统来管理和优化建筑内的能源消耗。
4. 赛斯纳电子制造中心（Cessna Electronics Manufacturing Center），位于美国堪萨斯州威奇托，是一座先进的电子制造工厂。
该工厂采用了数字化制造技术，包括自动化设备和物联网（IoT）技术。
这些技术提高了生产效率和质量，同时减少了人力成本和生产过程中的错误。
5. 阿姆斯特丹飞机维修和维修中心（Amsterdam AircraftMaintenance and Repair Center），位于荷兰阿姆斯特丹，是一家提供航空器维修和维修服务的公司。
该维修中心采用了数字化技术，包括虚拟现实（VR）和增强现实（AR）技术，以提高维修人员的培训和工作效率。
这些技术使维修人员能够更好地理解和操作复杂的机械和系统。
这些案例说明数字化建筑在不同类型的建筑中都发挥了重要作用，从设计到建造，再到运营和维护。
数字化建筑技术提高了建筑的效率、质量和可持续性，同时提供了更好的用户体验。
商业综合体设计案例
商业综合体设计案例背景介绍：商业综合体是指在一个综合建筑内结合了商业、办公、娱乐、住宅等多种功能的建筑群体。
它通常包括购物中心、写字楼、酒店、影院、娱乐场所等。
商业综合体的设计旨在提供一个集各种功能于一体的空间，以满足人们的各种需求，并创造一个独特的消费和娱乐体验。
案例一：北京国际贸易中心北京国际贸易中心是中国最大的商业综合体之一，位于北京中心商务区CBD。
该项目由一栋高达330米的办公楼和两座高层酒店组成。
办公楼内设置了多层的商业空间，包括高端品牌商店、餐厅、咖啡店等，为办公楼的租户和附近居民提供了便利的购物和休闲场所。
酒店设有豪华套房、会议室、健身中心、游泳池等设施，满足商务和休闲旅客的需求。
该商业综合体的设计以大胆的现代风格为主，结合了最新的可持续设计原则，在充分利用自然光和通风的同时，打造了一个时尚、舒适的购物和工作环境。
案例二：迪拜购物中心迪拜购物中心是世界上最大的购物中心之一，位于阿联酋迪拜市中心。
该购物中心占地超过115万平方米，拥有超过1200家商店，涵盖了时尚品牌、奢侈品牌、电子产品、家居用品等各个领域。
购物中心内还设有电影院、冰场、水族馆等多种娱乐设施，吸引着数百万游客前来消费和娱乐。
迪拜购物中心的设计以富丽堂皇的风格为主，采用大量的大理石、黄金和水晶装饰，营造出一种奢华和繁华的氛围。
购物中心内还设置了大量的座椅和休息区域，为游客提供了舒适的购物环境。
案例三：上海环贸广场上海环贸广场是上海市静安区的一座商业综合体，位于繁华的南京西路商业区。
该项目由一座高层写字楼、购物中心和五星级酒店组成。
购物中心内设有世界各地的知名品牌商店、餐厅、咖啡店等，吸引了大量的购物者和游客。
写字楼为国际知名企业提供了优质的办公空间，基础设施完善，设有先进的通讯和安全系统。
酒店设有豪华客房、会议室、健身中心、室内游泳池等设施，满足商务和休闲旅客的需求。
上海环贸广场的设计以现代和传统元素相结合的风格为主，充分考虑了周围环境和文化特色，营造出一种独特而又时尚的氛围。
海绵城市建设三大案例
海绵城市建设三⼤案例海绵城市建设三⼤案例北京市2012年7⽉21⽇以后就开始实施了⾬⽔控制与利⽤的强制性的规定，2012年就把⾬⽔控制利⽤的指标⽤在了规划指标上，项⽬的⽴项与审批上。
在2013年的7⽉份，我们⾬⽔控制与利⽤的设计规范，强制性规定出台，10⽉份和12⽉份分别是施⼯图审查规定和施⼯图的送审标准出台，所以说在设计层⾯上，现在是强制性的所有的项⽬都要做这个⾬⽔利⽤的⼯程。
这个就是地⽅标准，涵盖了建筑⼩区和市政的⼀些⼯程，现在正在编制当中的是施⼯验收规范，已经送审稿完成，⼤概今年出台，还有⼀个标准做法，牵扯到海绵城市，我们原来叫⾬⽔控制与利⽤⼯程，很多⼈没有相关的经验，所以在⼤⾯积的实施这个⼯程的时候，这些东西都在成套密集的出来。
截⾄2011年，就是这个规范出来之前，北京市已建成的⾬⼿机池⼦303万平⽶，共建设透⽔铺装315万平⽶，2014年2⽉1号规范实施以后，不完全统计到8⽉份只半年的时间，有1000余个项⽬通过设计审查，总的调蓄能⼒达到100万⽴⽅⽶。
案例⼀：北京奥林匹克中⼼区奥林匹克中⼼区就在鸟巢附近，⼀共84.7万平⽅⽶的这么⼀个区域，这是咱们国家第⼀个做⾬⽔⼤规模的项⽬，实施了⾬⽔控制与运⽤⼯程，实施了84.7公顷，绿化⾯积22.64，透⽔铺装⾯积17.16公顷，⽔系⾯积16.47公顷，⾬洪集⽔池9个，溶剂7200⽅，地下空间11000⽅，总的来说⽆论从规模上来说，还是从安全度来说都是⽐较⾼的，因为我们是第⼀个做的时候没有什么经验。
基于⾃然净化的理论，主要是北京市⽐较适合，北京市跟西安，总的降⾬量⽐西安要少，⽽且地下⽔位下降的很厉害，北京市全年的降⾬可能有⼀场到两场，很著名的7.21和6.28分别2011和12年都是下了⼀场⾬，7.21降到了近1/3的降⾬，所以这个时候降⾬很集中，如果我们做很⼤的⽔池⼦，⾮但不经济，另外造成了很⼤的浪费，做很⼤的⽔池⼦我们收不了多少⽔，所以我们策略以下渗为主。
北京国贸中心项目研究
其它, 7.46% 咨询类, 9.95%
制造类, 4.48% 医药医疗类,
1.00% 贸易与销售类,
12.44%
IT类公司, 5.47% 能源类, 9.45%
交通运输, 3.98%
律师事务所, 10.45%
金融保险类, 35.32%
其它, 2.89% 咨询类, 7.63% 制造类, 3.12% 医药医疗类, 4.90% 贸易与销售类, 7.25%
新风经过高效过滤网和紫外线杀菌处理，保障室内空气清新
物业管理 ·国贸物业公司
外观使用巨型玻璃、新型金属、环保石材等最新建筑材料，整体晶莹剔透，创造出简洁明朗的造型。室内层高达4米
幕墙部分 ·国贸三期外立面主要采用玻璃幕墙
电梯部分 ·共90部电梯，安装在主塔楼的客运电梯，上下行速度可达每秒10米，创国内电梯速度之最
客用电梯为34部迅达电梯，内有液晶屏幕播放器
智能化部分 国贸三期设计了5个避难层（14、28、39、55、77），国贸三期的楼顶还将建造一个直升机停降平台 国贸中心由两个11万伏高压变电站经五路提供稳定电源，主塔楼双路供电采用6个瑞士ABB变压器，两台备用发电机组可提供
三座酒店档次、风格不同，面对不同 的客户群体。
户型 国贸饭店 中国大饭店 国贸大酒店
门市价（元/晚） 800-1200
1553-2358 1800-4388
中国大饭店
国贸饭店
国贸大酒店
国贸公寓定位为精品酒店式公寓
户型 一居室 两居室 三居室 四居室 豪华客房
面积（平米） 70
99/128 158/198
三期项目定位：超越自我，再创经典
顺应北京城市化高速发展趋势崛起的国贸三期工程，必将进一步提升其在全球世贸中心的地位，提升北京CBD内商务 写字楼的国际化程度。 目前租金30元/平米·天，在北京高档写字楼中处于领先位置。出租率85%。
北京CBD写字楼市场分析报告
北京CBD写字楼市场分析CBD位于中国北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，此交汇点距东部的北京旧城城墙（现为二环路）约2.3公里,距北京长安街约5.8公里，距北部的首都机场高速路出入口约5.8公里，距南部京津唐高速路出入口约5.3公里，距东部的四环路约2.4公里。
北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里。
现有工业企业用地149公顷、居住用地84公顷、公建用地55公顷、市政用地13公顷、教育科研用地14公顷、道路及其他用地84公顷。
区内共有居住人口约5.4万人。
东侧为北京第一热电厂，南侧紧邻通惠河，通惠河南岸为铁路整备战。
西侧由北至南为朝外市级商业中心、日坛公园、北京第一使馆区、永安东西里居住小区，北侧是以居住为主的用地。
商务中心区建设遵循“分步实施，分块建设；重点突出，整体推进〃的原则，按近期、中期、长期三步实施，采取成熟一块开发一块的办法；以〃金十字“区域及核心区开发为重点，全面推进商务中心区的开发建设。
国内外投资发展商十分看好这片商务热土。
一、CBD发展背景及区域规划分析1、CBD投资背景从2001年CBD新规划正式出台起，CBD就始终没离开人们的视线，随之带来的是大量资金的涌入。
据成交统计，2004年包括建外SOH0、财富中心、万达广场、金地国际、尚都国际、温莎大、通用国际等11个CBD项目全年成交金额近110亿元，其中属于投资用途的比例超过50%o北京作为世界性城市的发展远景和大都市效应也吸引了大量来自外地、外国的资金涌入。
以建外SOHO项目为例，在2004年合同登记金额约33亿元中，外地客户的比例约占54%,外籍约占18%,北京本地客户仅占28%。
1）、功能布局规划北京商务中心区4平方公里的用地面积，前期规划在综合比较国内外已形成的CBD 的基础上，提出建筑规模控制在IoOO万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。
BIM技术在装配式建筑施工中的应用案例研究
BIM技术在装配式建筑施工中的应用案例研究绪论随着现代建筑行业的发展，装配式建筑作为一种新兴的建筑方式受到了越来越多的关注。
与传统施工相比，装配式建筑能够大幅提高施工效率和质量，并减少环境污染。
然而，在实际的施工过程中，如何保证装配式构件之间的精确对接仍然是一个挑战。
本文将通过研究不同案例中应用BIM技术解决该问题的方法，探讨BIM技术在装配式建筑施工中的应用。
一、案例一：北约克大学学生公寓楼1.1 案例简介北约克大学位于加拿大安大略省，该校计划修建一个装配式建筑风格的学生公寓楼。
由于该项目涉及到大量预制模块化构件，在设计和施工阶段产生精确对接非常重要。
1.2 BIM技术在案例中的应用为了确保预制构件之间的精确对接以及优化整个项目流程，该项目采用了BIM 技术。
首先，通过BIM软件对设计进行建模，并在建模过程中考虑构件之间的精确尺寸和组装方式。
其次，利用BIM技术进行协同设计，各个专业工程师可以同时参与项目并实时更新信息。
最后，在施工过程中，BIM技术被用于可视化展示模块安装顺序和方法。
1.3 结果和收益应用了BIM技术后，北约克大学学生公寓楼项目取得了巨大的成功。
预制构件的加工和运输效率大幅提高，同时因为精确对接节省了很多时间。
此外，通过可视化展示，施工人员更容易理解和掌握安装流程，减少了出错的可能性。
二、案例二：北京国贸CBD CapitaGreen办公楼2.1 案例简介北京国贸CBD CapitaGreen办公楼是一座高层建筑项目。
由于建筑形态复杂多变，并且采用了大量定制化构件，在施工阶段如何保证精确地安装这些构件成为挑战。
2.2 BIM技术在案例中的应用该项目运用BIM技术帮助解决了精确安装问题。
首先，在详细设计阶段，使用BIM软件进行构件设计和布置，并与供应商协同优化构件加工。
其次，在施工前通过虚拟现实技术展示构件安装顺序和方法，对施工人员进行培训。
最后，在精确安装过程中，利用激光扫描仪进行实时监测，并将数据反馈给BIM模型。
CBD案例研究――上海陆家嘴、北京CBD为例
1，CBD概述（1）CBD的定义和功能CBD是核心业务中央商务区的发展已经成为城市经济发展水平，经济实力和发展质量的代表。
通过经济活动和生产要素的管理功能，分配功能，服务功能和沟通功能，中央商务区已成为城市，地区乃至国家层面的经济发展中心。
在有利的政策条件和产业规划指导下，在信息，客户，资金共享等核心生产要素的帮助下，外部依靠产业集群的形成和完善的产业链来实现产业协调，优化产业链。
分配核心资源，节省生产和交易成本，提高经济发展的总体质量。
District的缩写起源于1920年代的美国，意指开展业务的地方。
现代中央商务区是城市经济发展的高级阶段，其特征是聚集和发展现代服务业。
从产业结构看，以金融业为核心的服务业高度发达。
从产业形态看，企业总部，金融机构和配套服务业形成了完善的产业共同体，商务服务，信息服务业等现代服务业高度集中。
（2）CBD产业发展条件与过程CBD形成和发展的市场条件取决于城市经济发展水平，第三产业在总经济总量中所占的比例，城市基础设施（包括交通，通讯等），辐射的规模和位置政府的政策支持，规划建设和产业指导是决定CBD产业发展程度的核心要素通过对国外CBD演进过程的研究与开发，CBD基本遵循从形式完善到功能提升再到产业聚集的发展模式。
主导产业，区域功能和区域形式发生了巨大变化。
产业结构由单一业务逐步发展为总部经济和金融产业集群，以金融保险，证券投资，商业物流为核心，以服务业，会展旅游等其他服务业为支撑。
包括：金融，商贸，物流，制造总部，商业服务，旅游，展览，文化媒体等。
通过分析国内外CBD的发展规模，可以看出城市经济总量及其辐射能力是决定CBD区域发展规模和强度的主要因素。
（3）CBD产业功能和水平划分第一圈是依靠要素市场或企业总部资源的金融企业总部，制造业总部和商业物流企业总部，并通过投资管理，信息服务等方式实现区域经济的管理和辐射功能。
第二个圈子是周围的服务业。
依托制造企业总部，金融机构等资源，形成了完整的信息和商务服务产业链，为企业第一圈提供服务。
中信_北京CBD区域Z-15地块项目专案研究思路汇报_52p_发展策划
建成区 东拓区 项目区
项目背景调研·CBD东扩的影响
本图建筑体块为根据SOM中标的CBD项目东扩方案搭建的模型，基本反映了未来CBD区域7平方公里 完整建成后的建筑体块关系全貌。
项目背景调研·CBD东扩的影响
项目背景调研·CBD东扩的影响
项目背景调研·支持与挑战
1、荣誉和支持——2009年，北京提出建设世界城市的目标，对未来的城市建设而言是全新的课题
CITIC
北京CBD区域Z-15地块项目专案研究思路汇报
RESEARCH AND DEVELOPMENT DEPARTMENT 2010.12
提要
➢ 项目背景调研 ➢ 超高案例参考 ➢ 项目发展解读 ➢ 项目启动策划
项目背景调研·规划背景
1、2009年，北京市政府明确提出要“着眼建设世界城市”； 2、无论是前期发展规划中确定的首都经济“一线两翼”三大重点功能区的产业发展格局，还是目前城市总体规 划中提出的“两轴两带多中心”，建外商务中心区的建设一直是北京发展的重点区域。
项目背景调研·项目用地投标方案
整体指标 Overall GFA
用地面积 Site Area
总建筑面积 Total Floor Area
地上
GFA
地下
Underground Floor
Area
容积率 绿化率 建筑密度
Plot Ratio Green Ratio Building Density
层数
No. Stories
2、该区域历经十余年的发展，从九十年代的嘉里、汉威等项目到后来的央视和国贸三期，目前几近饱和。目前 位于金十字东北角的CBD核心区已经是现有CBD区域的“收官”之作。
项目背景调研·天际线的影响
(完整版)北京典型写字楼案例分析
【公共部分装修标准】 地面：环氧彩砂或相似替代材料 墙面：GRG板、乳胶漆、背漆玻璃、玻璃幕墙 天花：石膏板顶乳胶漆、灯具
过道天花板
走廊
走廊
• 银河SOHO办公空间 • 办公空间进行了简单装修，标准层层高3.5米，顶楼层高
• 4.5米。
【 装修标准】 地面：陶瓷砖 墙面：乳胶漆 天花：乳胶漆、局部石膏板吊顶 户门：玻璃门
王府井大饭店
工人体育场
北京极栈酒店
鸿安国际大厦 礼士宾馆
朝阳门 外交部
朝阳门SOHO 二
中国石化
银河SOHO 环
丰联广场
人寿大厦
励骏酒店
朝阳门街道办 梓峰大厦
中保大厦 日坛国际酒店 朝外SOHO
王府井
汇万达写字楼
华声国际大厦
瑞欧特写字楼 北京瑞吉酒店
世贸天街
• 银河SOHO总平图
银河SOHO共由4栋楼组成，业态包 括商业和写字楼。
标准层层高3.5米
顶楼层高4.5米
• 银河SOHO写字楼连廊 • 屋顶连廊设计，将办公空间自由衔接。
• 银河SOHO写字楼导视 • 导视系统风格与整体建筑风格一致，每一层楼均设有楼
• 层平面图。
• 银河SOHO写字楼租售 • 分割出售，去化较快，售完统一招商租赁，保证
情况
业主利益。
销售情况：
销售方式：写字楼均分割出售（只有顶楼开发商持有） 该项目由2010年6约30日开盘，推出3、5号楼，十天内销售52个亿； 到目前为止，该项目写字楼已全部售罄，写字楼前期价格约40000元/㎡ ，后期价格60000-80000元/ ㎡； 客户：多为内蒙、山西等外地投资客。
北京CBD典型写字楼个案分析
项目分布
cbd专题及芝加哥、纽约、北京cbd案例
共七十二页
发展(fāzhǎn)历程
借助于19世纪中叶美国西部大开发的历史机遇，芝加哥成功实现了由农业城镇向制造基地的转变，到1930年代制造业经济达到鼎盛，成为美国最重要的工业
(gōngyè)城市之一。1960年代后，随着美国经济结构的整体转型，重工业(gōngyè)的重要性日益下降，芝加哥大量的制造工厂被迫关闭或外迁，
；B、建筑面积在500万平方米以下
(yǐxià)；C、开发强度之容积率多在2.5左右。
共七十二页
CBD内房地产开发(kāifā)的物业
构成
类别 办公机构
商店 工业、仓储 公共建筑
住宅 总计
组成
银行、保险公司、专业服务（律 师行）等、管理机构（大公司总
部、行政机构等） 零售商店、百货店
工厂、仓库
博物馆、大学、娱乐机构
2、金融市场运作功能聚集
在区域和世界经济一体化进程中，生产、办公和服务显现出 地域分散化的趋势。金融业运作的全球一体化，市场经济中 不断繁衍的多样化非银行的金融服务业和国内国际的专业银 行，并在CBD聚集形成金融中心，与商务办公设施一起承担 着管理与控制功能。
3、专业化生产服务职能集聚 生产服务业是支持生产活动的专业化服务设施，其在现代经济中的地位日益提高，并以其中间产品 服务，构成经济供应能力的一部分，是CBD主导职能的衍生性经济活动。而以商业零售、休闲娱乐 为主的生活性服务设施在CBD职能机构中被视为配套性服务设施。在CBD发展初期和依托城市商业 中心发展商务中心的过程中也占据重要地位。
(huólì) 经验表明：1、活力
四射的CBD内写字楼建设量应约占到50％，商业设施及酒店、公寓住宅等应各占20％，其余分配给各种必要的配套设施；
(huólì) 2、对于城市CBD外围而言，“居住”是城市新区活力
北京CBD项目市场调查分析案例
北京某CBD项目市场调研报告第一部分前言为深入理解北京国际中心项目所在的区域市场情况，熟悉区域市场特点，中原地产对北京国际中心项目周边的市场情况进行了较为深入的市场调研工作。
1、区域市场界定根据北京国际中心所处的地理位置，中原地产将研究工作重点集中在CBD区域进行。
2、调研内容以CBD区域内存量及新增写字楼项目为目标，重点核实区域内写字楼新增量及存量的供应情况，销售、租赁价格情况，客户情况。
3、调研范围3.1存量项目国贸中心、京广中心、中服大厦、科伦大厦、汉威大厦、航华科贸中心、嘉里中心、华彬国际大厦、艾维克大厦、赢嘉中心、住总大厦、和乔大厦C座、数码01大厦、嘉都大厦、建外SOHO、蓝堡国际中心共计16个项目。
3.2新增项目富尔大厦、华平国际大厦、尚都国际大厦A座、世纪财富中心、中国第一商城、中环世贸中心、北京财富中心、万通中心、万达广场、温特莱中心、光华国际中心、SOHO尚都、世贸商业中心、金地国际中心、东方梅地亚中心（依斯特大厦）、银泰中心、国贸三期、怡禾国际中心、CBD国际大厦、国际财源中心、以太广场、民源大厦、华彬国际大厦二期共计23个项目。
第二部分市场情况分析1、供应量分析1.1存量项目主要现有公建项目总建筑面积约为4126568平方米，其中写字楼面积约为1336537平方米。
各项目面积详细情况详见表1。
表1：CBD区域公建及写字楼存量项目供应情况（数据来源：中原地产市场研究部、部分发展商）说明：❖航华科贸中心项目由招商局大厦、京汇大厦、惠普总部大厦、摩托罗拉大厦以及雅诗阁国际公寓等部分组成，其中雅诗阁国际公寓为服务式公寓，区域部分均为写字楼面积，此次统计中的写字楼面积亦包含以上几个部分。
❖标有*号项目写字楼部分为开发商提供的数据，此类项目除写字楼面积外，仍含有部分商业面积，但商业面积数据统计不详，因此数据为估计值。
自1990年以来，CBD区域写字楼供应始终呈现平稳增长的态势，尽管根据CBD区域的整体规划自2005年起已经进入写字楼供应高峰期。
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国贸中心
区位分析
项目所处地理位置位于CBD核心之中，项目享受完善的商务配套 同时也为项目价值的提升打下坚实的基础。
第三产业云集
2007年，第一产业 占 0.08% ， 第 二 产 业占15.41%，第三 产业达到了84.51%。
金融机构云集
聚集各类金融机 构 1000 多 家 ， 外 资 金 融 机 构 247 家，占全市的 60%以上
层高3.9m
单层面积2000㎡ 单梯服务面积5500㎡ 单车位服务面积218㎡
层高3.9m
单层面积4400㎡ 单梯服务面积5377㎡ 单车位服务面积151㎡
层高4.5m
软件体系
商业配套
酒店配套
6万方国贸商城 高端顶级商业
1家4星级酒店 2家5星级酒店
6.8万方配套商业
无
3万方配套商业
无
5万方 高端奢侈品商业
1—5F 大堂、商务中心
宴会附楼 位于主塔楼北侧， 首层和二层为商铺， 并与商业附楼连通。
写字楼大堂 净高9米
裙楼
55,000㎡
商业附楼
位于主塔楼的东面，地上5层，地下 4层
国贸中心
物业形态分布
项目物业涵盖商业，酒
各业态占比
店，及写字楼形态丰富， 机电及转换层, 5%
写字占比仅占整个物业 酒店大堂及商
京广中心 （209米）
银泰中心 （250米）
国贸中心三期 （330米）
国贸中心
建筑设计
方案设计是美国的SOM以及香港王董WITL国际，结构顾问是奥亚纳OAP，三家公司联合打造，保 证项目的标准的物业打造。 美国的SOM拥有180多名设计师和工程师，设计作品遍布全球50个国家曾经打造过西尔斯大厦 （412米）美国世贸中心自由塔（541米），迪拜塔（828米）等众多世界地标性建筑。
国贸中心
项目布局
国贸三期
国贸 二期
国贸一期
整个项目物业整体占地17共顷，总面积 达110万方，三期54万方（已建成30万方）， 是全球最大国际贸易中心，物业全部由国贸 自持
国贸三期与国贸一期、二期一起构成110 万平方米的建筑群，成为世界最大的国际贸 易中心。项目内部物业形态丰富，含有写字 楼，商业，酒店，公寓，会议厅，为企业提 供一站式服务，大大提高企业的办公效率
柏悦（Park Hyatt）酒 店
无
无
国贸中心
项目名称
北京国贸中心（三期）
开发商 中国国际贸易中心股份有限公司
占地面积
6.27公顷
总建筑面积
110万方（三期54万方）
总楼层
74层
建筑高度
330米
标准层面积
1906米
标准层层高
4.25m
电梯数量
32个
停车位
3000个
建筑设计
SOM建筑设计事物所
物业管理Байду номын сангаас
形态的58%，商业酒店 务中心6%
商业, 12%
写字楼, 58%
占 比 达 到 35% ， 用 以 完
酒店, 23%
善写字楼的商务配套提
升产品价值。
国贸中心
写字楼硬件指标
国贸 一期 二期
动工
开业 建筑面积（万㎡）
1985.9 1990.8 56
1996.12 1999.12
3A 2005.6 2010.8
30
3B
规划阶段
24
国贸中心
业态分布
国贸大厦 28万方，330米，地上74层，地下4层
56—73F 国贸大酒店
30—53F 写字楼（高区）
酒店空中大堂
6—27F 写字楼（低区）
北京国贸
竣工时间
2008年
国贸中心
北京国贸中心三期是以办公 为主，集商贸、商业、为一 体的大型城市商业综合体项 目
国贸三期位于东三环与建国门外大街立交桥 的西北角，地处北京商务中心区的核心区域，总 建筑面积54万㎡。主楼330米，项目包括写字楼 、公寓、酒店、展厅，均为顶级物业，牢固树立 其高端形象
C B 本案
D
五星级酒店云集
聚 集 了 全 市 46 家 5 星 级饭店中的16家，居 全市之冠军
涉外商务设施云集
国际会议中心、国 际贸易中心、国际 展览中心、中日青 年交流中心、国际 俱乐部等涉外设施 均在朝阳区
国贸中心
建筑设计
国贸中心三期的建成，使其超越209米的京广中心和250米的北京银泰中心，成为北京第一高楼 其地标性和昭示性极大地提升了写字楼的项目形象
项目 区位
硬件体系
建筑
国贸中心
美国的SOM设计 北京国贸CBD的核心 北京最大体量商务楼群
北京第一高度
中环世贸中心
北京国贸CBD东南方 700m
美国建筑设计师设计 楼梯高度150m 拥有一定昭示性
财源国际中心
北京国贸CBD商圈核 心
楼体高度150m 具有一定昭示性
银泰中心
北京国贸CBD商圈核 心
约翰·波特曼事务所 北京第二高楼
500
哈里伯顿（天津）能源服务有限公司北，一汽丰田汽车销售有限公司北京分
公司
萨摩亚阿维特贸易有限公司北京代表处，百事（中国）有限公司北京分公司，
430
北京赫华国际贸易有限公司，奥氏咨询（北京）有限公司，英属维尔京群岛
安阔房地产国际公司北
400
德国大众
350
——
价值体系研究
从对比分析发现，北京租金最高的顶级写字楼同样在区位、建筑、硬件设施、商业配套、酒店配套等 5个方面具有明显的优势
区域昭示性较高
环球金融中心
César Pelli设计
北京国贸CBD核心以 外形类似水晶珠宝盒具有
北500m
极大的辨识度
占地面积大
硬件设施
单层面积2100㎡ 单梯服务面积5692㎡ 单车位服务面积366㎡
层高4.25m
单层面积2000㎡ 单梯服务面积5875㎡ 单车位服务面积132㎡
层高3.9m 单层面积2000㎡ 单梯服务面积3000㎡ 单车位服务面积132㎡
仲量联行，巴西银行，英国诺顿·罗氏律师事务所北京代表处 ，中赫集团，美国盛信律师事务所驻北京代表处，德士古中国，美孚中国，
中美集团
510
宬隆控股有限公司北京办事处，北京安柯泰迪商贸有限公司，高爵商贸（北 京）有限公司东三环第一，拓扑信德投资咨询（北京）有限公司
阿里巴巴科技（北京）有限公司，瑞穗实业银行（中国）有限公司北京分，
北京顶级CBD中心总部写字楼国贸中心案例研究
研究对象选定
从租金情况和入驻企业档次来看，国贸中心是北京最顶级的CBD中心总部写字楼，因此将国贸中心作 为选定对象进行研究。
项目
国贸中心
银泰中心 环球金融中心
中环世贸中心 财源国际中心
(北京IFC) 京广中心
租金 （元/平米·月）
入驻知名企业
600
中国国际金融，壳牌，诺华制药，世界银行，三井物产，美国达维律师事务 所，美国达维律师事务所，埃索石油，加拿大皇家银行，Adobe软件公司，