项目可行性研究报告

Xxxx项目可行性研究报告第一章综述第一节项目总论第二节项目背景 项目基本情况 主要财务指标第二章市场研究第一节经济环境分析第二节项目周边环境分析第三节竞争对手分析第四节目标市场分析与定位第三章项目经营设想第一节项目市场定位第二节项目内部设置第三节项目管理和营销体系第四节销售和推广计划第五节会员制体系设置第四章财务评价第一节项目投资效益估算第二节静态经济效益分析第三节动态经济效益分析第五章风险分析第一节风险分析第二节结论附件附表一：《投资估算表》附表二：《年经营收入估算表》附表三：《年经营成本估算表》附表四：《年利润估算表》附表五：《现金流量表》附表六：《折旧与摊销估算表》第一章综述 项目总论星海游泳馆是一个定位于休闲、xx、娱乐的企业，是园区管委会投资建设，星海大厦项目是苏州工业园区星海游泳馆的二期项目之一，一期项目有游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子xx 中心、女子瘦身，并开设游泳训练班、武术培训班等，并备有日本料理、日式酒吧等配套功能。

作为星海游泳馆二期项目，设立xx会馆有更深层次的设想，通过整合和改造一期现有项目，配合二期新开的壁球、网球、羽毛球项目，打造一个特点鲜明的体育产业群。

苏州工业园区游泳馆有限公司拟就星海游泳馆二期星海大厦四、五层群楼xx会所项目与xxxx投资管理有限公司提出商榷。

为加强双方相互的了解，并达成最终的共识，我方在考察认证的基础上，提供本项目的可行性方案交由贵方参考。

第二节项目背景xx产业股份有限公司始终致力于中国体育产业的开拓与发展。

是国家体育总局下属的体育产业公司，作为xx产业股份的下属公司，以xx产业为主营业务和发展目标的xx投资管理有限公司是xxxx产业的战略决策中心、品牌与连锁经营管理中心、物流配送中心、专业咨询培训中心以及信息服务中心，并与中国奥委会建立起合作伙伴关系，努力推进全民xx的发展。

同时，通过有效的国际合作，引进国外知名x x品牌、资金和管理体系，是xxxx迅速发展的重要举措。

与美国连锁xx知名品牌xx公司的强强联合和有效的合作，在引进其先进的管理方法和经验的基础上结合各地方市场的特性形成了自己一套完整的xx俱乐部管理体系，成功打造了“xxxx”xx品牌。

目前已经在以北京为主的北方地区发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万人。

公司发展的目标是采取直营、合作经营和特许加盟等方式，以京、沪、穗为重点，并辐射其它城市的连锁格局，五年内形成全国过百家的连锁经营规模，实现品牌、理念、营销、管理、培训的统一，建立起以xx业为核心，同时带动体育用品业、信息业和无形资产经营业，实现多层次立体产业化经营格局。

并通过资本运营，力争三年内成为国内xx产业的“领头羊”，五年内占有国内xx市场的最大份额。

作为中国奥委会的合作伙伴单位，xx拥有奥运商用标志的特许使用权。

随着2008年北京奥运会的临近，xxxx投资管理有限公司将实质性地介入奥运会项目中有关xx项目的相关工作。

第三节项目基本情况苏州工业园区星海游泳馆是由苏州工业园区管委会投资建设，位于苏州工业园区星海街苏春西路口，正处于苏州工业园中央CBD的核心地带，一期xx项目以游泳馆为主，占地面积12000平方米，建筑面积6350平方米。

馆内设有一个50m×25m的标准游泳池和二个儿童嬉水池，是江苏目前设施领先的室内全温控游泳馆。

由苏州工业园区商旅集团公司全面经营管理。

开设项目有一楼的游泳，二楼的有氧操房、及瘦身美容、理疗、足浴等。

三楼设有3块羽毛球以及器械、空手道项目。

苏州工业园区星海大厦群楼位于星海游泳以东10米，并和星海游泳馆有过道相连。

包括四、五层的xx会馆，以及四层2300平方米的洗浴中心，4片羽毛球场，4片壁球场。

双方就星海大厦群楼四、五层xx会馆项目达成初步合作意向，此项目建筑面积为四层的1594平方米加上五层的16 84平方米，总共3278平方米。

经双方协商，星海大厦项目由xxxx投资管理有限公司和苏州工业园区星海游泳馆有限公司合作开发，合作方式以xxxx投资管理有限公司为主，并采用“xxxx”xx俱乐部品牌。

双方合作的具体细节将会进一步协商，现就此项目的投资预算以及市场效益做出分析评估，以便贵方参考。

从战略上考虑，xxxx的进入，不但提高了星海游泳馆有限公司品牌形象，也有效整合了的现有的xx项目，使项目得到了丰富和完善。

同时，本项目对于抢滩苏杭市场，提高xxxx投资管理有限公司和xxxx xx俱乐部在长江三角洲及周边地区的知名度有十分重要的意义。

第四节项目主要财务指标投资建设xxxxxx俱乐部苏州星海大厦项目的主要财务预测指标如下：投资估算人民币1109万元年均经营收入估算人民币1008.91万元年均经营成本估算人民币656.21万元年均利润估算人民币214万元静态投资回收期 3.43年投资利润率 28.8%财务净现值（I=10%） 2388.49万元内部收益率 38.7%动态投资回收期 3.84年第二章市场研究第一节经济环境分析苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。

全市总面积８４８８平方公里，人口591万，下辖5县市和8个区，其中市区面积1650平方公里，古城区14.2平方公里。

改革开放20多年来，苏州经济社会发展充满了活力，年均增长保持在12%左右，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。

2003年全市国内生产总值（GDP）达2802亿人民币，人均GDP达到5763美元，全年财政收入409.9亿人民币，实现工业总产值7010.77亿人民币，成为仅次于上海的第二大工业城市。

2003年全市实现进出口总额6 56.63亿美元，其中出口326.33亿美元，进口330.29亿美元，外贸出口总额仅次于深圳和上海。

2003年新增合同外资124.96亿美元，实际利用外资68.05亿美元，约占中国的12%，占全世界的1.3%，在全国各大中城市的排名由2002年的双双第2位上升到双双第1位。

世界500强跨国公司中已有91家先后落户苏州。

苏州已成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业城市。

消费市场方面2003年，苏州全市实现社会消费品零售总额526.05亿元，同比增长16.5%，增幅比上年的15.3%提高了1.2个百分点，为1996年以来增幅最高。

苏州市零售总额占全省14.75%, 比上年增加了0.71个百分点。

苏州已成为继上海之后全国第二大制造业城市，苏州外来人口队伍急剧增加，城市人口规模迅速扩张，使苏州区域内的社会消费品购买力大增。

——江苏省统计局2004年发布城乡居民收入稳步提高，为零售市场的增长提供了不尽的动力。

苏州市城市居民人均可支配收入为 12361.45元，增长16.4%。

市民收入的稳步增长，对改善城乡居民的消费预期、稳定消费需求，促进消费的增长起到积极的作用，促进了市场销售的上升。

2003年，苏州市城市居民人均消费支出9272.49元，比上年增长20.6%；其中人均生活消费品支出7061.22元，同比增长22.6%。

农村居民人均生活费支出4643元，同比增长9.8%；其中人均生活消费品支出3260元，同比增长13.1%。

社会消费品零售总额与城乡居民的消费支出基本同步增长。

从经济环境上来看，上世纪九十年代后，决定经济增长的主要因素由生产能力转为市场需求。

消费、投资、出口三大需求成为人们关注的热点问题。

就长江三角洲来15个城市来看，苏州市不管是三大指标的绝对指标还是增长幅度来看都在这15个城市中名列三甲。

经济环境和投资环境十分优越，使市场潜力巨大。

步入小康的市民更加注重生活质量，体育、娱乐用品消费的需求扩大。

在满足一般生活需求后，追求高质量生活的人们，向娱乐、享受型更高的生活层面迈进，一些集xx和娱乐为一体的多功能成套xx器材开始搬入家中。

2003年，限额以上贸易企业体育、娱乐用品类零售1.86亿元，同比增长1.5倍，可见，体育xx市场潜力巨大。

第二节项目周边环境分析一、项目周边环境分析苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间的重大合作项目，于1994年正式启动建设，开创了中外经济技术互利合作的新形式。

苏州工业园区紧邻上海，位于苏州古城以东金鸡湖畔，行政辖区面积260平方公里，其中，中心开发区规划面积70平方公里，规划居住人口5 0万，计划吸引各类投资1000亿美元。

工业园区目前工业用地已进入全面开发阶段，并形成信息产业园、出口加工区、国际科技园、研究生城、现代物流园等产业发展载体和功能分区。

特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境、充足的人力资源以及优惠的税收政策使得园区得到世界各地投资者的青睐，到2003年，全区固定资产投资超过200亿元，实际利用外资1亿美元，主要经济指标年均增幅超过40％。

实现国内生产总值365亿元，进出口总额达到143亿美元。

1. 写字楼目前，工业园内已投产的高新技术企业有近200多家，其中包括属世界500强企业中的46家，在苏州高新区首期的30多平方公里范围内，已形成三个功能区。

中央商贸区集中了一批金融、商贸、科研、管理机构及商住写字楼、会议中心等设施，如建设大厦、国际大厦、信息大厦、信息大厦等。

南北两个科技工业区集中了一批电子信息、精密机械、生物医药、新材料、环保等新兴产业，形成了以环保产业园、生物技术园、留学人员创业园、民营科技园为主体的"一区多园"的发展格局。

就世界500强企业来看，就有如下的企业：No.五百强名称No.项目名称1德利多富信息系统(苏州)有限公司1德国西门子集团2力斯顿听力技术（苏州）有限公司3三星电子(苏州)半导体有限公司4苏州三星电子有限公司2韩国三星电子5苏州三星电子液晶显示器有限公司6三星半导体（中国）研究开发有限公司7苏州三星电子电脑有限公司8富士通多媒体部品（苏州）有限公司3日本富士通9苏州工业园区国信方舟软件技术有限公司4美国高特利集团10纳贝斯克食品(苏州)有限公司5英国BOC集团11比欧西气体(苏州)有限公司6美国礼来制药公司12礼来(苏州)制药有限公司7美国百得集团13百得（苏州）电动工具有限公司8美国百特公司14苏州百特医疗用品有限公司15瑞萨半导体（苏州）有限公司16日立仪器（苏州）有限公司17日立显示器件（苏州）有限公司18日立金属（苏州）电子有限公司19日京创业（苏州）食品有限公司20日立汽车部件（苏州）有限公司21日立工程建设（苏州）有限公司9日本国株式会社日立制作所22日立医疗系统（苏州）有限公司23苏州住友电木有限公司10日本住友株式会社24住友制药（苏州）有限公司25霍尼韦尔特殊化学品（苏州）有限公司26德联覆铜板(苏州)有限公司　11美国霍尼韦尔国际集团27凯联航空发动机（苏州）有限公司28艾默生电气(苏州)有限公司12美国艾默生电气公司29艾默生环境优化技术(苏州)研发有限公司30苏州尚美国际化妆品有限公司13法国莱雅集团31美宝莲（苏州）化妆品有限公司14英国葛兰素斯密斯克林公司32葛兰素史克制药(苏州)有限公司15日本久保田株式会社16日本丸红株式会社33久保田农业机械（苏州）有限公司17日本麒麟集团34狮王啤酒饮料（苏州）有限公司18德国戴姆勒-克莱斯勒集团35安特优发动机工程（苏州）有限公司36德尔福德科电子系统（苏州）有限公司19　美国德尔福公司37德尔福电子（苏州）有限公司20英国BP 公司38苏州碧辟液化石油气有限公司21荷兰皇家飞利浦电子股份有限公司39飞利浦半导体（苏州）有限公司22美国杜邦公司40杜邦光掩膜(苏州)有限公司23芬兰诺基亚电信公司41诺基亚（苏州）电信有限公司24德国ZF 集团42采埃孚传动技术（苏州）有限公司25瑞士迅达控股集团43迅达电子(苏州)有限公司26法国阿尔卡特集团44阿尔卡特通讯设备（苏州）有限公司27荷兰阿克苏-诺贝尔集团45依卡化学品（苏州）有限公司28法国道达尔集团46乐骏密封件（苏州）有限公司29美国伊顿公司47卡特拉-汉莫（苏州）电器有限公司30日本三井金属矿业株式会48三井铜箔（苏州）有限公司社31德国博世控股公司49博世汽车部件（苏州）有限公司32法国索迪斯联合公司50索迪斯（苏州）餐饮服务有限公司51苏州欧尚超市有限公司33法国欧尚集团52苏州工业园区颐莫尚置业有限公司34英国翠丰集团53苏州百安居装饰建材超市有限公司35美国旭电公司54旭电(苏州)科技有限公司36松下电器产业株式会社55松下电器研究开发（苏州）有限公司37日本旭化成株式会社56旭化成电子材料（苏州）有限公司38法国家乐福57苏州悦家超市有限公司39日本三菱株式会社58华菱科技（苏州）有限公司59三井电子薄膜（苏州）有限公司40三井物产株式会社60苏州三井国际物流贸易有限公司41达能集团61达能食品（苏州）有限公司42新日本制铁株式会社62苏州日铁金属制品有限公司43挪威海德鲁公司63海德鲁铝业（苏州)有限公司64苏州日矿材料有限公司44日本新日矿公司65苏州日矿宇精密加工有限公司45德国巴斯夫公司66巴赛尔聚烯烃工程塑料（苏州）有限公司46皇家壳牌集团（荷兰）小计46家五百强企业　在园区注册了66家企业如此规模的办公、科研和生产基地集聚地必然存在着大量的目标客户，新区内服务设施的欠缺更对本项目提供巨大的发展空间，这是其它项目无法比拟优势。