06年房地产估价师案例分析真题及答案
2006年房地产估价理论与方法真题
[真题] 2006年房地产估价理论与方法真题单项选择题第1题：下列不属于房地产区位因素的是( )。
A.交通B.用途C.环境D.楼层参考答案：B 您的答案：答案解析：第2题：A.96B.192C.240D.480参考答案：D 您的答案：答案解析：第3题：A.3000B.3277C.3295D.3599参考答案：C 您的答案：答案解析：第4题：某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。
则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。
A.0.36B.1.22C.2.78D.3.25参考答案：C 您的答案：答案解析：第5题：下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。
A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价参考答案：C 您的答案：答案解析：第6题：A.3300B.3324C.3335D.3573参考答案：C 您的答案：答案解析：第7题：A.93.75B.115C.293.75D.315参考答案：D 您的答案：答案解析：第8题：房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。
A.同一估价原则、同一估价时点B.同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点D.同一估价原则、同一估价目的参考答案：C 您的答案：答案解析：第9题：A.200B.300C.700D.1000参考答案：B 您的答案：答案解析：第10题：A.2160B.2175C.2181D.2205参考答案：C 您的答案：答案解析：第11题：A.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.7参考答案：D 您的答案：答案解析：第12题：A.2593B.2619C.2727D.2862参考答案：A 您的答案：答案解析：第13题：A.2139B.2146C.2651D.2659参考答案：D 您的答案：答案解析：第14题：在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为( )。
房地产估价师测试《案例和分析》真题和答案
房地产估价师测试《案例和分析》真题和答案笔者房地产评估师考试频道为大家整理的历年真题，供大家学习参考。
一、问答1、是被征收人对装饰装修的价值有疑问，问估价师应怎么说明？？装饰装修用什么方法估价，技术路线是什么？答：从三点说明：一时点不同，二状况不同有折旧，三是价值类型，一个是购买时的市场价值，一个是残余价值。
适宜用成本法估价，先按材料费、人工费、工程费等计算重新构建价格，然后根据平均寿命和有效年龄计算折旧，相减得现值。
（成本法技术路线我没有答要用客观成本，不知道算不算错）2、可比实例B 的租金与估价对象有差异，可能的原因有？？如果选B，应做哪些工作？？答：一是租金内涵不同，可能包括水电费、物业费这些。
二是租期和租金支付方式不同。
三是承租人不同。
四是其他例如测算单位不同。
应进行统一租金内涵范围、统一支付方式、统一单位、扣除品牌等因素影响（这个没有认真审题，题中只是说了B在外观、区位等4个方面和A相同，但没有说内部的情况还有基础、公共配套设施方面相同，所以租金的差异可能也要考虑这些方面，我没有答，后面应该做的工作答的也不够全面，但是这道题答题纸上留的空白比较少，感觉如果考虑那么多根本答不下的。
所以这个就得看出题人是想考什么了，如果是租金本身这些我就对了，如果还要考虑建筑物土地等差异那我就完了）3、是投资商铺获利，算买价，投资收益率不低于一年存款利率，问价值类型、估价方法和技术路线？？答：价值类型是投资价值。
估价方法用收益法，技术路线是用市场法求取比准租金、运营费用率、空置率等，测算净收益，根据投资人的期望投资收益率一年其存款利率来选择适当报酬率和报酬资本化公式进行测算。
二、单选1、问属于房地产的收入，应该是营业收入扣除商业利润扣除老字号收益选A 2、问净收益，选A 3、问不属于商业的个别因素，选通风采光4、问收益价格高于比准价格的原因，选报酬率低5、问使比准价格上升（记不清了），选项有通胀，存款利率，我选了存款6、问征收，抵押情况下比准价格和收益价格的权重，选了等于7，问侵犯甲公司的何种权利，选地役权8，问丙公司应该如何，选继续开发9，问赔偿责任人，选甲公司和乙公司10，问赔偿金额，选差价+利息三、找错网友答案①1、估价人员应为注册房地产估价师2、假设和限制条件中：依据《估价规范》和委托人要求不对3、假设和限制条件与注册估价师声明前后矛盾（假设中好像是不能保证建筑质量不承担责任，而声明中却强调不存在质量问题）4、比较法中路口和楼层属于区域因素而不是个别因素（这个比较玄，凑数的。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-99
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-99单选题某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。
该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。
征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。
1.【题干】本次估价的对象应包括()。
【选项】A.土地使用权、平房、简易房、水井B.土地使用权、平房、水井C.土地使用权、平房、水井、围墙D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙【答案】C【解析】征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
被征收的房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。
2.【题干】本估价项目最适宜采用的估计技术思路为()。
【选项】A.采用批量估价方法进行评估B.采用标准价调整法进行评估C.选用适宜估价方法进行个案评估D.采用假设开发法进行个案评估【答案】C【解析】该平房有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。
3.【题干】采用比较估价时，适宜选为可比实例的是()。
【选项】A.周边带院落的类似平房B.周边不带院落的类似平房C.周边新建商品住宅D.周边成套二手住宅【答案】A【解析】选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象用途相同、与估价对象权利性质相同、与估价对象档次相同、与估价对象规模相当。
本题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选择周围带院落的类似平房作为可比实例。
4.【题干】采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为()。
【选项】A.按市场租金评估该广告位收益价值B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本【答案】B【解析】评估有租约限制的房地产价值，评估出租收益价值，租金期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金;租赁期间届满后应采用市场租金。
房地产估价师考试综合分析题练习及答案
房地产估价师考试综合分析题练习及答案2017房地产估价师考试综合分析题练习及答案资料(一)2006年12月，刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为100m2，套内封闭阳台面积为6m2。
2007年3月，房屋通过竣工验收。
经实测，刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为0. 25。
2007年5月，房屋交付给刘某。
2007年6月，刘某领取了房屋所有权证。
2007年7月，刘某将该套住宅转让。
1.刘某所购住宅的建筑面积为( )。
A. 106.00 m2B. 117.50 m2C. 125.00 m2D. 132.50 m22.甲房地产开发企业对该套住宅的保修期从( )起计算。
A.2006年12月B.2007年3月C.2007年5月D.2007年6月3. 2007年6月，刘某办理的房屋登记类型为房屋所有权( )。
A.初始登记B.转移登记C.变更登记D.注销登记4.刘某转让该住宅计算个人所得税时，允许从其转让收入中减除的有关合理费用包括( )。
A.装修费用B.交易手续费C.物业管理费D.住房贷款利息资料(二)2013月6月20日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。
李某在征收范围内拥有一套建筑面积为100m2的住宅，其中，10 m2自行改为商业用房，另还自行搭建了5 m2违章建筑。
住宅抵押给银行尚有500000元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期3年，年租金为30000元。
经测算，该区域类似住宅的市场价格为10000元/m2。
李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。
5.该市人民政府在作出房屋征收决定前，应完成的`工作为( )。
A.进行社会稳定风险评估B.足额到位征收补偿费C.评估被征收房屋的价值D.组织有关部门对征收补偿方案进行论证6.征收补偿李某房屋的建筑面积为( )。
A. 90 m2B. 100 m2C.110 m2D.115 m27.李某出租房屋，每年应缴纳的个人所得税、营业税、房产税总和为( )元。
2006年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案-中大网校
2006年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2．你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?(2)（二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?(3)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。
根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。
请问：1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? 2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格?二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)(1)（一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
2006年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案-中大网校
2006年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共35小题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)(1)投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。
A. 获取房地产当期收益B. 获取房地产未来收益C. 直接从事房地产开发经营活动D. 间接参与房地产开发经营活动(2)投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。
（有修改）A. 存在效益外溢和转移B. 需要适时的更新改造投资C. 投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D. 易受政策影响(3)下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。
A. 由专业投资管理者负责经营管理B. 收入现金流的主要部分分配给了股东C. 分为权益型和抵押型两种形式D. 投资流动性好(4)假设银行一年期存款利率为2．28%，贷款利率为5．85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0．6，则房地产投资的预期收益率为（）。
A. 4．42%B. 8．11%C. 8．13%D. 9．54%(5)下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。
A. 城市或区域产业结构与布局B. 人口数量与结构C. 土地资源状况D. 建筑技术进步(6)反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。
A. 房地产平均价格B. 房地产中位数价格C. 房地产价格指数D. 房地产同质价格(7)随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（）波动的趋势。
A. 向下B. 平稳C. 不稳定D. 向上(8)在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（）阶段。
A. 租金增长率上升B. 新增供给小于新增需求C. 新开工项目增加D. 租金增长率下降(9)可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。
06年房地产估价理论与方法试题答案
06年房地产估价理论与方法试题答案2006年《房地产估价理论与方法》考试试题参考答案一、单项选择题1B 2D 3C 4C 5C 6C 7D 8C 9B 10C 11D 12A 13D 14A 15B16D 17B 18B 19C 20D 21D 22A 23A 24C 25C 26B 27B 28A 29B30C31D 32A 33B 34B 35B二、多项选择题1ACE 2DE 3ABD 4AC 5BDE 6ACD 7BCD 8BE 9CD 10AE11ACD 12ABCD 13BCD14ACD 15AB三、判断题目1× 2√ 3× 4× 5√ 6× 7× 8√ 9√ 10√ 11× 12√ 13√ 14× 15×四、计算题1、解（1）计算出租人权益价值1）合同约定，租金每2年支付一次，年末支付，2年的租金=150×12×2×1000=360（万元）2）出租人权益价值=360×（1-30%）×（）=1072.38（万元）（2）完全产权下的市场价值1）第一年租金，租金支付方式为每年支付，年末支付。
即租金=200×12×1000=240（万元）2）完全产权市场价值=240×（1-30%）×[1-（）16]/（8%-5%）=2031.90（万元）（3）承租人权益价值=2031.90-1072.38=959.52（万元）2、解（1）土地重新购建价格1）市场法比准价格A=2200×（1+0.5%）6×（元/ m2）比准价格B=2050×（1+0.5%）9×（元/ m2）比准价格C=2380×（1+0.5%）4×（元/ m2）估价对象的比准价格为：（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/ m2）V=2304.16×1000≈230.416（万元）2）成本法最末级土地的重置价格（57.32×）×[1-1/（1+5%）45]+150.00×{[1-1/（1+5%）45]/[1-1/（1+5%）50]}=1016.79（元/ m2）则成本法估算的土地重置价格为：1016.79×2=2033.58（元/ m2）3）估价对象的土地重置价格为：（2304.16+2033.58）=2168.87（元/ m2）总价为：2168.87×1000=216.89（万元）（2）建筑物价格1）建筑物重置价格为1800×4500=810.00（万元）2）建筑物折旧A门窗损坏折旧=10.00（万元）B装修折旧=140×（万元）C设备折旧=100×（万元）D长寿命物质折旧=[810.00-10.00-140.00-100.00] ×（万元）E功能缺乏折旧的计算，年租金损失为：（40×4500×12×85%-38×4500×12×80%）×（1-35%）=19.44（万元）功能缺乏折旧：[1-1/（）45]=264.49（万元）F功能过剩折旧：[1-1/（1+7%）45]=13.61（万元）G经济折旧为20万元H该写字楼的折旧总额为10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00=407.93（万元）（3）该写字楼2006年9月30日的价值为216.89+10.00-407.93=618.96（万元）。
2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案
2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案前言2006年房地产估价师考试是一次历史性的考试，它标志着我国房地产估价师职业的迅速发展。
在考试过程中，案例与分析是必修的一部分，也是考试的重点之一。
本篇文章将向大家介绍2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案。
真题以下是2006年房地产估价师《案例与分析》的真题：一、确定估价目的与价值时点二、采集与调查（一）项目基本情况（二）被估价物的物理特性及所在位置（三）被估价物目前的用途及所有权状况三、现场勘查与测量四、数据加工与计算（一）取舍数据（二）资料加工（三）价格测算五、价值判断及估价报告书的编写答案以下是2006年房地产估价师《案例与分析》的答案：一、确定估价目的与价值时点估价目的和价值时点应根据被估价物的实际情况和需求来确定。
二、采集与调查（一）项目基本情况搜集项目的基本情况，包括项目的名称、地址、建筑规模、容积率、建筑分布情况、交通情况等。
（二）被估价物的物理特性及所在位置搜集被估价物的物理特性，包括土地面积、建筑面积、建筑结构、土地用途以及被估价物所在位置。
（三）被估价物目前的用途及所有权状况需要了解被估价物目前的用途，包括是否有租赁、开发等情况，并了解其所有权状况，确定其合法性。
三、现场勘查与测量进行现场勘查和测量，进行土地面积、建筑面积、建筑结构、设施设备、交通状况等的测量和记录。
四、数据加工与计算（一）取舍数据根据数据的有效性进行过滤和筛选，保留有效数据。
（二）资料加工将搜集到的数据进行加工和处理，包括计算地籍调查、比较市场法、成本法等价值。
（三）价格测算对于被估价物的各项价格进行测算，包括市场价格、成本价格、收益价格等。
五、价值判断及估价报告书的编写根据所搜集到的数据和测算出的价格，进行价值判断并编写估价报告书。
以上就是2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案的介绍。
这些考题和考案是房地产估价师考试的必修知识，对于希望成为房地产估价师的人，这些知识是必须掌握的。
房地产估价师《案例分析题》真题及答案
房地产估价师《案例分析题》真题及答案l 答案：1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
案例分析题二:卖房者甲与购房者乙于4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。
交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。
乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。
按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。
请在以下问题中选择正确的答案：1.估价时点是()A.2002年4月25日B.2002年5月25日C.2002年7月25日D.2002年7月25日以后的某一天2.估价的价值范围应是()A.合同1规定的房款B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费标准答案：1.A,2.A解析：1.即估价时点是合同订立之日。
理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。
实际交付房款也是依据合同进行的。
估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。
2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。
案例分析题三:甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。
房地产估价师《案例分析》试题及答案
房地产估价师《案例分析》试题及答案一、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。
根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。
问题：(1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?(2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?参考答案：(1)错误有：①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。
②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。
③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
(2)还应将重置价格减去折旧：①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。
③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
二、某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中二个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。
现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。
甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。
据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?参考答案：一、甲公司可能提出的要求：1.按改造后的办公用途市场价值进行评估;2.对办公楼承租人损失进行评估;3.对装修、改造费用进行评估。
二、房地产估价机构可做的答复：1.应按改造前的工业用途评估(笔者注：按法定用途)，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失;按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。
[工程类试卷]2006年房地产估价师(房地产基本制度与政策)真题试卷及答案与解析
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2006年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 下列关于廉租住房的表述中，正确的是( )。
（A）廉租住房的供应对象包括中低收入家庭（B）廉租住房免征房产税（C）廉租住房的供应以实物配租为主（D）廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%2 《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属( )所有。
（A）国家（B）所在的村民小组（C）农民个人（D）农民集体3 下列关于征收土地的表述中，正确的是( )。
（A）土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍（B）安置补助费只能发放给安置单位（C）并非所有的征地都要支付青苗补偿费（D）只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金4 房地产开发项目自( )之日起满3年未动工开发的，可以征收土地闲置费。
（A）土地使用权出让合同签订（B）土地使用权出让合同约定的动工开发（C）土地使用权出让金缴纳（D）土地使用权证书取得5 《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行( )并给予补偿。
（A）征收（B）征用（C）征收或者征用（D）征购6 依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为( )之日。
（A）房地产估价师实地查勘（B）国有土地出让合同签订（C）拆迁公司现场动员搬迁（D）房屋拆迁许可证颁发7 在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由( )裁决。
（A）上级房屋拆迁管理部门（B）人民法院（C）县级以上人民政府（D）同级人民政府8 在城市房屋拆迁补偿安置中，( )。
（A）产权不明确的房屋不予补偿（B）已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人（C）未解除租赁关系的房屋，暂不补偿（D）未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿9 建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的( )认定。
（A）房屋权属登记机关（B）县级以上人民政府（C）房屋拆迁管理部门（D）城市规划行政主管部门10 房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从( )之日起计算。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-59
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题
精选及答案1211-59
(一)2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000 M2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。
2010年3月1日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。
截至该时点，2009年申请的抵押货款余额为2亿元。
当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%;2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。
1.2010年3月1日该综合楼的再次抵押价值为( )亿元。
A 10
B .11 C.13 D 15
2.2011年7月1日该综合楼的被征收价值为( )亿元。
A. 12
B. 14
C. 15
D.16
3.征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应( )。
A.委托房地产估价机构评估确定
B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定
C 由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定
D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定
4.政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为( )。
A.征收补偿方案
B.行政诉讼权利
C.行政复议权利
D.搬迁期限
(二)甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。
乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格, 经调查：甲公司债务情况如下：拖。
06年房地产估价案例与分析试题答案
06年房地产估价案例与分析试题答案2006年《房地产估价案例与分析》考试试题参考答案一、问答题（一）1、（1）根据公开、透明的原则，由被拆迁人投票或拆迁当事人（拆迁人或被拆迁人）抽签决定拆迁估价机构。
（2）确定拆迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订局面拆迁估价委托合同。
（3）估价机构获得委托，经实地入户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。
2、（1）如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权证》，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。
（2）如当地对审美观点拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。
（3）若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。
（4）如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。
（二）1、不能直接将其选作可比实例。
因为：（1）虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同；（2）商场与临街商铺的规模不相当；（3）商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚；（4）商场与临街商铺的档次是否相同不清楚；（5）商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚；（6）商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚；（7）商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。
2、潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。
租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。
3、（1）确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
（2）因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。
（3）测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。
（4）确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。
（三）1、重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
房地产估价师案例分析真题及答案
2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案一、问答题（共3题，每题10分）（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产经管部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。
具体办法由省、自治区、直辖市确定。
2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估；被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定；对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
（二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营经管，对招商引进的商户收取较高的经管费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?答1 不可取。
因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异。
如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层高、临街状况等不同，不具有可比性。
2 确定出租部分潜在毛收入应注意租赁期内按租约计算，租赁期外按正常客观的市场租金计算；应考虑租赁保证金和押金的利息收入；应考虑是否存在无形收益。
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06年房地产估价师案例分析真题及答案2006年房地产估价师《案例与分析》真题及答案一、问答题（共3题，每题10分）（一）某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?1 答房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式选定。
具体办法由省、自治区、直辖市确定。
2 该房屋性质建议拆迁人按以下原则确定以房屋权属证书和房屋登记簿记载为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估；被拆迁人与拆迁人对房屋用途性质等协商一致的，按协商结果确定；对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
（二）2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括生地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18001元/m2。
请问：1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?答 1 应采用估价时点时的房地产重置价格。
而不是过去的。
应实地查勘，搜集资料综合评价完成评估，而不是单纯按委托方提供的数据计算。
应按市场的客观成本评估，而不是实际成本。
应根据估价对象的规模，确定合理的开发期计算利息，而不是从取得时算起。
应采用估价时点时市场正常客观的利润，而不是期望利润。
2 重置价格还应减去折旧才能得出积算价格。
考虑折旧时要注意计算建筑物的物质折旧，可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧；考虑烂尾楼可能存在的设计过时等导致的功能折旧考虑可能存在的由于市场供求状况变化规划政策环境等外部因素引起的经济折旧二、单项选择题（共3大题，10小题：每小题2分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意）（一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
1.甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款。
下列表述中正确的是（b）。
A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款2.下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（a）A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后才能办理抵押登记手续D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续3.若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（d）。
A.抵押价值B.处分抵押物时的市场价值C.抵押价值一处分抵押物的费用及税费D.处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费4.若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款。
则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（d）A.土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积B.建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积C.施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D.商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积（二）张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
同时租出，租客是王某。
当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
5.在2006年10月时，张某的权益价格为（c）。
A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月构现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格6.在2006年10月时，王某的权益价格为（d）。
A.剩余3年租期的月租金为200元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D.剩余3年租期的正常市场租金与180元/m2条件下的差额与2006年10月的现值之和7.如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2。
建筑面积为500m2，首付款比例为20％，则该店面带债务转让的价格应为（c）A.20％的首付款加上该首付款2年的利息B.20％的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价、时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20％的首付款的二年利息和己偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和（三）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。
在该道路上建一高架路。
该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
8.以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为（d）。
A.市场价格上升B.市场价格下降C.市场价格不变D.市场价格变化不确定9.以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（b）。
A.市场价格上升B.市场价格下降C.市场价格不变D.市场价格变化不确定10.2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估。
估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过（a）。
A.6个月B.9个月C.1年D.2年三、下列房地产估价报告存在多处错误；请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。
每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）××××房地产估价报告封面及目录（略）致委托人函×××（委托人全名）：受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺（以下简称估价对象）的现时市场价值进行了估价。
估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。
在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元（大写：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整）。
单位建筑面积价格人民币6993元/m2（大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整）。
附函提供房地产估价报告2份。
1 致委托方函缺估价时点。
2缺估价机构盖章，法定代表人或者合伙人盖章签名、落款日期。
估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）××××房地产估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）区位状况（略）（二）实物状况（1）建筑物实物状况建筑面积：243.70m2建筑结构：钢筋混凝士结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于第1、2层竣工日期：2005年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼装修情况：（略）设施设备：（略）工程质量：（略）维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市。
物业管理状况：（略）绿化等其他情况：（略）（2）土地实物状况土地用途：1～2层为商业服务。
土地等级：商业Ⅲ级土地开发程度：七通一平土地出让年限：40年，至2044年4月9日止形状、地势、地质；水文状况：（略）（缺土地面积说明》（三）权益状况（1）建筑物权益状况。
根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号X×号）相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务。
建筑面积共243.7m2。
其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。
（2）土地使用权权益状况。
根据委托人提供的《国有土地使用证》（证号××号）相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。
（3）他项权利状况。
据权证记载，估价对象曾设定抵押权。
抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。
至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据面评估房地产市场价值。
五、估价时点2006年10月10日六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值；其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。